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许荣茂:3亿美元贷款到期

http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20080924/18225339574.shtml
許榮茂 美元 貸款 到期
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民润1.3亿贷款到期债务阻碍华润“并购”

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100920/1876710.shtml

  每经记者 蔡木子 发自深圳
命途多舛的深圳民润农产品配送商业连锁有限公司 (以下简称民润)依然“前途未卜”。
近日,持有民润47.76%股权的深圳市农产品股份有限公司(以下简称农产品,000061,SZ)公告称,其为民润提供连带担保的1.3亿元银行贷款已经到期。截至公告披露日,民润尚未履行还款义务。
农产品表示,由于民润账面反映已资不抵债,而公司重组事宜仍在进行中,尚未达成协议,担保损失存在不确定性。农产品已按两项担保总额的50%(6500万元)预计损失,确认预计负债。
早在2009年4月,民润就由华润托管,随后广东80多家民润超市改名“华润万家”,华润并购民润的声音也不绝于耳。昨日(9月19日)华润内部人士在 接受《每日经济新闻》记者采访时直言:“不解决债务问题,说并购就为时尚早。”此前曾有多个原民润供应商到华润处讨债,华润却表示:“民润和华润是两家不 同的公司,供货商应该去找民润讨债。”
事实上,农产品之所以决心断臂的根本原因就是民润的巨额债务问题。成立于1997年的民润超市,曾跻身 广东零售前三名。然而,由于经营不善,2005年以来民润累计亏损竟超过4亿元。农产品2010年半年报显示,其对民润的债权已达1.43亿元,并对债权 全额计提了坏账准备。
华润万家公共事务部助理总监刘岫军告诉 《每日经济新闻》记者:“债务问题一直是华润整合民润的难点之一。当初在与农产品谈合作的时候,双方就针对如何解决民润的巨额债务问题拟定过一个协议。”
刘岫军介绍,目前华润已经整合了约40家原民润门店,门店经营已经正常化。华润内部人士则对记者称:“现在看来,债务问题可能是收购唯一的拦路虎。但在华润内部,并购这样的明确字眼却尚未提及。”
此外,民润大股东汇科系统(香港)有限公司(以下简称汇科)的不断施压,或许是华润在收购中一直保持谨慎的另一原因。
汇科在2007年10月购入英国安石基金手中持有的民润合计52.24%股权,间接成为民润大股东。按该售股协议,汇科为民润欠下安石基金一方的债务作担保,涉及1250万美元及1000万港元。
汇科指出,根据民润重组框架协议,重组的先决条件是深圳市政府提供1亿元现金及1.5亿元(之后增至2亿元)免息贷款,并且华润会向现有股东购入全部民 润股份;华润在接受了深圳市政府拨付的1亿元及原民润部分门店之后,却违反框架协议,没有及时从民润原股东手中收购股份。
汇科还透露,由于华润违约,连累自己被安石基金追索1219万美元连利息。有媒体报道称,汇科已经于今年4月上诉至法院,要求强制华润执行框架协议及向汇科作出补偿。

民潤 1.3 貸款 到期 債務 阻礙 華潤 並購
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房產商斷鏈,地方政府問題債務即將到期,整改進行中

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6464b5010102dy9a.html

 

=====從 地方政府的角度來看,在中國特定城市化階段承擔了巨大的投資職責,而作為市場經濟國家地方政府建設資金來源的地方稅、市政債券,在我國都還有所缺位,因此 依靠賣地、平台貸款及其他隱形債務融資,都是不得已的行為。從商業銀行的角度來說,發放平台貸款也是其市場選擇,何況在投資迅速擴張的時期,這類貸款反而 表現得更像優質貸款。因此,與其每次遇到事情才整改,還不如多重視未來改革,一是弱化政府主導的投資規模,二是改革財稅體制,減少地方政府「非規範」融資 衝動。=====


房产商断链,地方政府问题债务即将到期,整改进行中  《每日財經新聞》

 

受宏觀調控影響,2011年大部分城市土地收入都出現了明顯下調,尤其是住宅用地。統計顯示,130個城市中,住宅類用地成交額12391.3億元,同比下滑了24%;成交面積同比減少18%,樓麵價也下跌了12%


2011年三季度開始,流標和流拍縈繞在多個城市的土地市場。2011130個城市土地流標900宗,其中居住類流標達到了420宗。總數相比2010年的280宗上漲了2.2倍。特別是在11-12月,全國性的樓市調控見效,房產交易的低迷傳遞至土地市場,這兩個月土地流標數量達到了近300宗,其中居住類佔到了50%

 

2011年,全國130個城市共錄得土地出讓金1.86萬億,同比減少13%由於部分地方債務償還對土地出讓收入依賴性較大,土地市場價格波動加劇,勢必影響到抵押物的價值。2011年前十大城市土地出讓金年內合計7745億,同比減少15.2%

 

另外,2011年 絕大部分城市也未完成年度土地供應計劃。主要原因是限購顯效且調控依然收緊,這明顯影響了開發商的市場預期,他們已經逐漸減少在熱點城市的投入;信貸規模 收縮,融資困難,開發商資金吃緊;另外,很多城市土地推出的時間主要在下半年,市場已經發生變化,導致大量土地地價成交或被迫收回。

 

土地市場如此低迷,根本原因是地價仍然太高。土地價格並未明顯降低,部分土地的起價過高。如此窘境,為什麼2012年地價沒有明顯下降?由於土地的獲取成本也就是拆遷補償的成本太高,政府還想賺點錢,以至於去年只是土地成交的萎縮,先是量的萎縮,然後才是降價,這會在2012年上半年發生。

 

2012年地價會有明顯下滑,或者是付款方式會有明顯的變化,比如延長付款時間或降低利息等。也有可能會有大量適銷對路的土地上市;而作為「土地財政」的部分補缺,房產稅也將提上日程。

 

 

審計署公佈的數據顯示,截至2010年底,地方政府債務餘額達10.7萬億元,在地方政府負有償還責任的債務餘額中,承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務餘額達2.5萬億元,而2012年地方政府將迎來還債高峰。與此同時,一些地方政府的平台項目的貸款條件和償債能力先天不足,已出現在建項目後續建設資金和還貸資金無著落的局面。按照審計署此前披露的數據,進入2012年至少1.8萬億的地方政府性債務需要償還。


銀監會主席尚福林在2011年底會議上說「根據審計署10.7萬億地方政府性債務審計查出問題的整改情況披露,截至2010年底,全國地方政府性債務餘額為107174.91億元,『問題』債務總額約5308.58億。而目前整改到位資金約2591.93億元,整改到位率為48.9%。部分地方政府在『十二五』開局之年投資熱情高漲,籌資需求旺盛,有可能進一步加大地方政府債務壓力,相關項目的開發和營運風險值得關注。」


大多數地方政府存在通過平台公司等變相舉債的情況,其中有7個省級、40個市級和107個縣級政府及所屬部門,在2010年國務院19號文下發後,仍以出具承諾函、寬慰函等形式,或以財政收入、行政事業單位國有資產等,違規為融資平台公司等單位舉借債務提供擔保464.75億元。

 

6576家融資平台公司中,違規抵押或質押取得的債務資金在731.53億元。審計署對此表示,有關單位通過完善相關手續、充實抵押物、增加合法抵押物、完善貸款手續、加快土地徵收和拍賣、變更土地收儲單位名稱、與銀行協商歸還貸款等方式,整改到位230.61億元,整改率在31.5%

 

 

與此同時,針對審計發現的1319.80億元債務資金未及時安排使用問題,地方政府整改積極性最高,到位1017.47億元,完成率高達77.1%針對違規投向資本市場、房地產和「兩高一剩」項目的351億元債務資金,目前整改到位140.35億元,到位率40%此外,針對融資平台公司虛假出資、註冊資本未到位等2441.5億元資金,整改到位983.23億元,整改率44%

 

上述問題中,違規抵質押整改率較低是有其原因的。目前地方政府平台貸款整改工作遇到的挑戰之一,突出表現在還款方式合同補正和補充合法有效抵質押物兩個關鍵環節進展較慢。

 

2011年底的監管會議上,監管層強調,要結合市場波動情況,及時對押品進行價值重估,對於難以覆蓋貸款風險的,應要求借款人盡快增加足值抵質押物,這也部分印證了2012年地方政府潛在的土地財政風險。根據審計署披露的數據,2012-2014年將分別有約1.81.21萬億的地方政府債務集中到期,近期銀監會正組織金融機構對平台貸償債風險進行專項排查。

 

國務院要求最大限度降低地方政府債務風險,各種償債主題要落實責任,不能逃廢債,地方政府不得違規提供擔保承諾,銀行也不得違規提供貸款,否則將嚴重追究 責任。另外,監管層還強調,目前各種規避監管的隱性平台融資逐漸增加。尚福林向商業銀行發出提示,「在一些地區,當地政府通過具有平台特徵但又在平台名單 外的企業向銀行融資,或承接原平台債務。」


房產商 房產 斷鏈 地方 政府 問題 債務 即將 到期 整改 進行
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題百億債到期 大劉撲水救華置

2012-6-27  NM




澳門政府已就收回華置氹仔五幅土 地展開行政程序,華置(127)興建中的豪宅項目「御海.南灣」被迫停工兼停售。百億澳門掘金夢恐成泡影,資金未能如期回籠,對華置來說猶如投下一個深水 炸彈。金融市場近日熱傳華置主席劉鑾雄(大劉)正四處撲水「救仔」。翻開年報,華置有過百億元貸款將於今年內到期,過往大手買入的內房債券面值又縮水難脫 手。早前,華置和大劉突然沽售金匡(286)套現,近日更傳出大劉叫價百億元,放售旗下最值錢物業The ONE。

本月中,華置發通告自爆澳門特首已批准展開程序,宣告氹仔五幅土地的批示無效,意味澳門政府決定收回土地。華置聲稱會上訴及追討損失,但正在興建中的豪宅 項目「御海.南灣」已正式叫停。兩日後,華置突然宣布,公司及主席劉鑾雄悉數出售手上六成二金匡股份,作價四億二千萬元。買家身份神秘,華置只形容其為 「獨立第三方」。金匡主要從事投資、融資及物業投資業務,持有多個車位及一個地庫停車場。區區四億多元,相對華置今年到期的百億貸款來說,只是杯水車薪。 今年一月,華置更因「炒燶股」要發「盈警」,原想依賴澳門賣樓資金「省靚」一二年業績,怎知臨門脫腳。如今,已投入的二十八億元「凍過水」,更隨時要向買 家退訂甚至賠償。再加上,大劉亦捲入洗黑錢及行賄的指控。根據正常程序,銀行一般會收緊借貸,甚至向華置「call loan」(要求提早還款)。內外夾擊下,最快套現方法便是出售物業,市傳大劉決定放售集團位於尖沙咀的地標購物商場The ONE,叫價一百億元。

百億放售The ONE

根據華置去年年報,集團於香港共有八個主要投資物業,用作收租,包括The ONE、皇室大廈及新港中心,合共估值二百七十三億元,其中以一○年十月才開幕的The ONE最值錢,亦是大劉近年的「代表作」。The ONE前身為樓高十七層的東英大廈,○二年底,華置出價約十一億元,向何東家族的信託基金買入。○六年,華置斥資約二十五億元,把東英大廈拆卸重建,發展 成樓高二十九層的銀座式商場,命名為The ONE。東英大廈之名取自舊業主何「東」及其元配夫人麥秀「英」兩字。The ONE起名亦見心思。○六年,大劉曾以The One為下款於兩份報章的娛樂頭版刊登全版廣告,祝賀舊愛李嘉欣三十六歲生日。華置新商場落成,大劉更以The ONE命名,似是紀念與舊愛的一段情。商場開幕後,旋即成為華置租金收入一大來源。去年底,商鋪出租率高達九成九,呎租介乎六十至一千元不等。不過,租金 雖然吸引,但資深投資者湯君明聽到The ONE叫價一百億元後,即大呼﹕「唔值」,「大劉十零億買返嚟,再使咗廿幾、三十億重建,邊度值一百億咁多呀!」不過,他對The ONE放售一事表現得甚有興趣,並表示會積極「收風」。

百億貸款「殺埋身」

大劉能否成功放售The ONE仍屬未知之數,但百億貨款今年內「殺埋身」卻是不爭的事實。翻開華置去年年報,公司債務高企,單是利息開支已達二億八千萬元,其中有一百億元貸款今 年內到期,但華置手頭現金只有四十三億元。過去三年的業績報告顯示,華置的負債比率按年增加,去年達六成二。貸款上升,皆因去年華置斥資三十九億元向恒大 (3333)收購江蘇一幅土地四成九股權,及借錢收購英國物業。華置雖為地產商,但亦染指股票及金融產品投資業務,公司盈利不時大上大落,遇着金融海嘯, 更如坐過山車。○七年底,華置上市證券投資組合達一百一十八億元,佔總資產逾一成八。○八年金融海嘯前逐步減持,獲利三十六億元。過去兩年,華置再重金入 市,截至去年六月底,有關投資組合的賬面值急增至超過一百億元,佔總資產的一成六。今年下半年,歐債危機下環球股市急挫,華置今次卻「走唔切」要發「盈 警」;埋單計數,華置去年出售證券虧蝕超過十二億,抵銷了來自「帝峯.皇殿」的售樓盈利,令核心溢利大減九成至二億多元。同時華置持有的股票及債券,賬面 虧損達十三億七千萬元。

內房債券縮水

股票虧蝕,連風險相對較低的債券賬面亦同樣「縮水」。自一○年,華置多次聯同主席劉鑾雄認購內房股的高息票據,包括恒大、人和商業(1387)和佳兆業 (1638)等,金額超過一百億港元。三間內房上市時,大劉均有「入飛」認購。不過,內房債券雖然高息,但債券價格表現卻令人失望。華置手持的三間內房票 據價格,普遍低於發行面額。人和商業發行的二○一六年到期的債券,現時債價較發行時面額急挫四成。另外,上週四,恒大被香櫞(音:緣)研究(Citron Research)指賬目造假,股、債價格同樣急挫,一名基金分析員指︰「報告出嗰日,恒大一五年到期債券價格跌到八十九蚊,成交量係平日嘅七倍幾!平時 內房債券交投唔算好活躍,因為貨源歸邊,多數係機構投資者或者大戶大手揸貨,好少用來短炒。如果等錢使,想賣咗啲債券套現,通常要俾一個較大嘅 discount(折扣)。」撲水行動未見成效,官司纏身的大劉,亦繼續向中央核心領導人「叩門」,希望官司有轉機。大劉母親劉葉淑婉亦十分憂心,四處打 探,希望助兒子脫身。知情人士透露,近日大劉曾託人接觸國家領導人賈慶林及周永康的秘書,但不得要領。大劉涉及行賄案,預計今年底開審。有份參與歐文龍貪 污案的澳門葡籍大律師雷正義指出:「終審法院已經判咗歐文龍罪名成立,裁判書對初審法院有一定影響力。正常情況下,係檢察院要證明嫌疑犯有罪,依家變咗嫌 疑犯要搵證據去推翻終審法院裁定成立嘅事實,難度高咗好多!」

題百 百億 億債 到期 大劉 撲水 水救 救華 華置
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明年到期債務創紀錄 中國臨近首例違約?

http://wallstreetcn.com/node/67068

彭博報導,中國非金融企業在2014年有2.6萬億元人民幣(約4270億美元)的債務到期,這一規模比今年高出19%,而且是中國國際金融公司(CICC)自2008年開始收集該數據以來的最高值。

今年以來10年期AAA級企業債券收益率已經飆升89個基點至6.18%,接近11月27日創記錄的6.23%,與此相對比,全球類似等級債券上升了70個基點至2.68%。

中國央行行長周小川此前表示,央行將採取措施避免過高的槓桿率,這一表態推高了借貸成本,迫使很多公司延遲融資計劃。上漲的利率可能會引起局部債務危機的暴露。

平安證券固定收益部執行總經理石磊認為,

隨著到期債務達到創紀錄的規模,明年違約的可能性也會明顯提高。而且央行控制槓桿的政策可能會持續很長一段時間。企業將會承壓。最後此舉可能會幫助調整經濟結構。

明年上半年企業債券的收益率可能會升到更高的水平。

CICC數據顯示,這2.6萬億元的債務包括2.13萬億元的到期票據和4700億元的利息,投資者也可以選擇出售2000億元的債券給發行人。

法興的經濟學家姚煒稱,

如果政府打算讓市場力量扮演重要角色,就應該會允許公司破產或者違約。在產能過剩領域,例如鋼鐵和造船行業,債券違約的可能性更高。

明年 到期 債務 創紀錄 中國 臨近 首例 違約
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中小企私募債到期規模創紀錄 違約風暴即將爆發?

來源: http://wallstreetcn.com/node/103060

在中國經濟增速放緩至多年最低水平之際,隨著中小私營企業債券到期規模飆升至紀錄新高,高收益私募債即將迎來兌付高峰,違約風險日益升高。(更多全球財經資訊,請加微信號:wallstreetcn)

彭博新聞社援引招商證券預計稱,總計高達62億元的私募債將於下個季度到期。這是自2012年當局允許發行中小企業私募債券以來的最大規模。

招商證券研發中心債券分析師孫彬彬表示:

當前的風險揭示了私募債券市場可能正奏響一場風暴的前奏曲。中國經濟中僅有少數行業出現提升跡象,並未全部。

由於高收益、高風險、低門檻特征,中小企業私募債被稱為中國版的“垃圾債”。

近期,銀監會認為,中國金融業風險主要來源集中在制造業和批發零售業,尤其是周期型行業,比如鋼鐵、船舶、工程機械等行業及關聯行業、以及鋼貿、銅貿等金屬貿易、煤炭貿易、貿易代理等貿易類行業。由於中國經濟增速放緩至多年新低,中小企業承受力在此宏觀背景下顯得相對脆弱。

華爾街見聞網站曾提及,7月28日,中小企業私募債“12津天聯”正式違約,投資者面臨本金無歸的風險,債券總額為5000萬元。該私募債的發行方天聯濱海複合材料有限公司及其母公司均陷入財務困境,天聯集團董事長王吉群“失聯”。此外,其承擔無限連帶責任的擔保方天津國有擔保公司天津海泰擔保因本身陷入危機而無法履行擔保責任。

12津天聯並未中國首單私募債違約。早在今年4月5日,中國證監會證實,徐州中森通浩新型板材有限公司對發行的私募債未能正常兌付利息。徐州中森原定於3月28日的付息日以10%的利率向投資者支付利息1800萬元。

今年4月,1.8億元“13中森債”出現兌付危機,其成為首例利息違約的私募債。同月,“12華特斯”的發行人浙江華特斯破產重整,令該私募債同樣遭遇兌付危機。

華爾街見聞網站曾提及,由於中國債務違約事件頻發,2014年將成為中國資本市場的違約元年。

為了給中小企業在影子銀行之外拓寬融資渠道,中國在2012年6月啟動了非公開發行的私募債券市場。私募債通常的期限為2年。2012年下半年首波發行的私募債即將陸續到期,目前,第一波償付高峰已到來。中小企業在中國經濟中的占比高達70%。

國務院總理李克強正力圖加大對中小企業的金融支持。當前,非金融企業上市公司負債股權比超過200%,較2007年水平飆漲68%。彭博新聞社調查結果顯示,經濟學家們預計,中國2014年全年GDP增速有可能降至7.4%,將創下1990年以來的最慢增速。

上個月,中央國債登記結算有限責任公司暫停了一家汽車零部件出口商的私募證券估值,因該出口商未能澄清媒體所報道的潛在違約風險。中債登在公告中解釋了暫停對該公司發行的“12金泰01”和“12金泰02”估值理由,稱無法掌握這兩只債券是否違約以及最新進展。

中小 私募 到期 規模 創紀錄 違約 風暴 即將 爆發
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大量專利藥到期,非專利藥廠們該偷著樂啦! 財說

來源: http://xueqiu.com/9041141730/32738734

什麽是仿制藥?

  仿制藥(Generic Drug)也叫非專利藥,其與被仿制藥(專利藥)在劑量、安全性和效力(不管如何服用)、質量、作用以及適應癥上相同的一種仿制品;與被仿制藥具有相同的活性成分、劑型、給藥途徑和治療作用;但其成本較低,相比專利藥便宜很多。@今日話題 @管我財 @茶壺商人 @Conan的投資筆記 @陳小邪要勝正 @割資本主義羊毛 @耐力投資 @美股新手 @招財資本 


$梯瓦制藥(TEVA)$ $Mylan(MYL)$ $阿特維斯(ACT)$ $培瑞克(PRGO)$ $如瑞迪博士(RDY)$ $好比拉醫療保健(HSP)$ $TAROPHARMACEUTICALINDSLTD(TARO)$ $愛克龍藥業(AKRX)$ $LANNETINC(LCI)$ $Impax制藥(IPXL)$



  仿制藥的起源歸功於1983年FDA通過的Waxman法案。該法案對於仿制藥和創新藥都有益處。對於仿制藥,不需要重複進行創新藥批準之前進行的多年臨床前動物研究和人體臨床研究,而是通過證明和原創藥的生物等效性即可獲得批準。對於創新藥,獲得了專利保護期之外延長的保護期。該法案對於病人受益更大,仿制藥在1983年僅占美國制藥市場的11%,而在2012年達到了約50%,大大節約了病人的藥物支出。2003-2012十年間仿制藥使用為美國節省醫療支出1.2萬億美元,預計2014-2016年美國平均每年會有400億美元的專利藥轉化為仿制藥。




一旦專利藥品到期,仿制藥品將占據市場

  仿制藥作為一種非專利藥,2013-2017有860億美元專利藥到期,非專利藥品就可快速占據80%市場。

  一旦某種專利藥物的專業保護期過期,仿制藥物公司便一哄而上紛紛炮制出類似的藥品。因為省去了將近8到10億美元的研發推廣成本,仿制藥物公司的經營成本要比研發公司小得多。同樣的,由於沒有專利權保護,對仿制藥物公司來說,經營公司的方式就如同日用商品行業——成本低的將贏得市場。

  美國是世界上制藥業最發達的國家,也是世界上醫藥產品創制能力最強和專利保護叫得最響的國家。但是,在美國人用的處方藥中,40%~50%是非專利藥,而且仿制藥每年以15%的速度在增加。

  在2013到2017年之間,將有約860億美元藥品的專利將逐漸到期,其中不乏利潤最可觀的Eli Lilly(禮來)生產的抗抑郁藥Cymbalta, Biogen Idec公司的幹擾素Avonex和Merck KGaA(默克集團)的Rebif(利比),這些藥品2012年在全球的銷量超過了100億美元。一般來說,仿制藥品要比專利藥瓶便宜30-80%,並會在第一年占據市場份額的80%。

仿制藥主題投資表現

  仿制藥商在美股上市的公司不少,這些公司這一年來的股價表現非常出色,財說將關註的十家仿制藥上市公司的表現列在下表。最後讓我們看看每家公司的介紹。



全球最大仿制藥公司:梯瓦制藥(TEVA)

  提起仿制藥企業不得不提全球第一大仿制藥公司:以色列的梯瓦制藥(Teva Pharmaceutical),公司成立100多年,通過不斷的收購兼並發展壯大,在全球仿制藥市場占有率超20%。目前在北美洲、歐洲、拉丁美洲和亞洲都設有生產工廠,全球有17個國家設有34個生產基地,同時在16個國家設有研發中心。此外近幾年公司還大舉進軍原研藥領域。

  公司成功的關鍵在於強大的並購整合能力,縱觀被Teva收購的企業,可以發現它們大都經營效率不高、產品線全面但分散、收購價格合理。而Teva優秀的管理及整合能力使得每次被收購的公司能夠從收購第二年開始增加Teva的凈利潤。

  2014年第三季度財報數據顯示公司三季度營收51億美元,凈利潤為8.76億美元,同比增長23%。2013年營收203.14億美元,近兩年同比增速有放緩趨勢。






  在這里別的數據不仔細分析重點提下公司仿制藥的經營狀況。2014年Q3仿制藥營收24.32億美元,占比為48.1%,毛利率44.3%,凈利潤同比增長40%達5.56億美元。仿制藥營收中來自美國的收入達11億美元,來自歐洲收入為7.57億美元。

2014年三季度營業收入構成圖





全球第三大仿制藥公司:麥蘭 Mylan(MYL)

  與其他制藥企業相比Mylan是一個相對年輕的企業, 1961年創辦於美國西弗吉尼亞州。公司目前在全球超過 140個國家從事藥品業務,擁有1300多種藥品。公司將以53億高價收購雅培(Abbott Laboratories)在美國以外成熟市場的仿制藥業務,並將在荷蘭註冊成立新公司,以降低稅款。並預計交易完成後將使公司在歐洲、加拿大及日本的營收增加一倍或以上。

2014年三季度營業收入構成圖






  最新財報數據顯示,2014年三季度公司營收20.8億美元,同比增長18%。其中仿制藥營收16.1億元,營收占比高達77%,同比增長15%。公司毛利率為54%,去年同期為51%。凈利潤為6.593億美元,同比增長43%。

阿特維斯 Actavis Plc(ACT)

  阿特維斯集團是一間總部位於美國新澤西州的制藥公司,位居全球醫藥企業50強,阿特維斯與華生合並後的新集團已成為世界第三大非專利藥品生產商,其業務遍及全球60多個國家或地區。目前在產和銷售的產品1000多種,研發中和註冊中的產品600多種,涉及中樞神經、消化、心血管、代謝、抗感染、呼吸等多個領域。2013年10月以80億美元收購了愛爾蘭制藥商Warner Chilcott PLC,取得了愛爾蘭納稅身份。

  最新財報數據顯示,2014年二季度公司營業收入26.67億美元,凈利潤為4.88億美元。

Perrigo Co.(PRGO)

  Perrigo公司是全球生產非處方藥最大的公司,主要生產非處方藥,仿制藥,嬰幼兒藥,公司藥產品集中在沃爾瑪,美國的藥店WAG和KR出售。公司近幾年一直在很活躍並購,主要目標是生產仿制藥和在超市賣的藥公司。最近的交易收購Sergeant的寵物產品,主要是關註動物非處方藥。2013年收購Fera醫藥,Fera生產眼藥膏和眼藥水藥品。

塔羅制藥Taro Pharmaceutical(TARO)

  塔羅制藥公司是一家1951年建立的以色列制藥公司,公司主要業務集中在美國、加拿大和以色列,業務涵蓋藥品開發、制造和營銷。公司提供處方藥和非處方藥,專業領域包括皮膚病、炎癥、心血管、神經病學、抗炎癥等,產品包括局部藥膏、軟膏、液體藥、膠囊和藥片。

瑞迪博士Dr.Reddys Laboratories(RDY)

  瑞迪博士公司是印度制藥業走向世界最成功的企業,1984年瑞迪開發了全球最暢銷的仿制產品--拜耳醫藥的環丙沙星和阿斯特拉的奧美拉唑,通過這些仿制藥品的生產,瑞迪奠定了其在印度制藥業的龍頭地位。1987年,瑞迪生產的布洛芬制劑獲得了美國FDA批準的美國市場通行證,同時生產設施也通過了美國FDA的認證,這標誌著印度仿制藥品開始走向世界。

好比拉醫療保健 Hospira(HSP)

  好比拉醫療保健在仿制可註射藥物領域占據了約23%的市場份額,比它最主要競爭對手的兩倍還多。Hospira Inc (HSP)也是一個潛在的收購對象,因為它在特定領域具備相當的市場份額和出眾的制造與分銷能力。此外,該公司還擁有相當大的現金儲備。

愛克龍藥業(AKRX)

  愛克龍藥業制造的仿制藥品在細分市場份額表現不錯,包括眼科用藥、風濕病用藥、麻醉藥和解毒藥。

Lannnett Co. Inc.(LCI)

  Lannett公司主要出產和出售包括非處方藥和處方藥在內的醫藥產品,除此之外還為醫藥產品提供包裝和合同制造服務,同時也提供受控物質(Controlled Substance)產品配方與開發、制造、實驗、混合、壓片、造粒、封裝、吸塑包裝以及外包裝服務。

Impax Laboratories Inc.(IPXL)

Impax公司是一個仿制藥技術公司,公司競爭力主要體現在藥品配方和生產。公司在中樞神經系統的藥品領域有知名品牌。




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【期權教室】選擇期權行使價及到期日 名人堂

來源: http://investhof.blogspot.hk/2014/11/blog-post_84.html


(歡迎各位於commentspost to pageinbox提問,除隊長的腰圍等一級國家機密外,必定知無不言,謝謝!)

網友Christ Wong問:怪唔之得,美股隊長呢期都係講L Brands(LB)Wal-Mart(WMT)啦,原來咁like零售業。想請教一下:美股隊長你對揀期權的行使價同埋到期日有冇乜嘢心得?
網友Vic Loi問:隊長,想請教一下options的問題。以Wal-Mart為例,看俏股價是買call,咁,貼價同唔貼價有咩分別?揀日子近同遠又有咩分別?謝謝。

兩位的問題謹覆如下:
簡單地說:主要的考慮因素是想買入期權時(自己99%的交易是買入期權;極少沽空期權),期權引伸波幅的高低。

例如十月中時,大市大幅波動,期權引伸波幅早已暴漲,買入期權成本大升,故選用兩至三周後結算的期權(一周內結算的期權,賭博成份太高)

如引伸波幅偏低,我多選擇兩個月,甚至更長時間到期的期權。

至於行使價方面,習慣了用在價(at-the-money)或輕微價外,沒有複雜理論,純粹是下手較迅速,不用太多估計而已。。此外,根據經驗,在價期權的買賣差價,通常會比深入價內和極價外的為窄。

相同的正股升幅下,貼價期權的上升金額會較極價外期權大。如正股上升$1,貼價期權可能升$0.5;極價外的可能升$0.1或更少。這是對沖值的問題,有機會另文討論。

日子遠近的分別:同一行使價,遠期的付出期權金總額較大,但日子較長,機會較多,換言之時機掌握不用那麼精準。短期則如上述,越短賭博成份越高。

有興趣深研這個題目,可參考Jack D. SchwagerHedge Fund Market Wizards(臺譯中文版:新世紀金融怪傑;內地簡體版:對沖基金奇才) (http://www.amazon.com/Hedge-Fund-Market-Wizards-Winning/dp/1480590010)第七章,關於Jamie Mai的訪問。

總結:
引伸波幅已漲時,會選擇兩至三周後結算的期權。
引伸波幅偏低時,會偏好兩個月甚至更長時間到期的期權,時機掌握不用那麼精準。
行使價方面,習慣了用在價或輕微價外,取其買賣差價較窄,對沖值比價外期權高。


吳瑞麟
http://investhof.blogspot.hk
Facebook專頁: https://www.facebook.com/usstockcap

聯絡電郵:lifeislonggamma@gmail.com
期權 教室 選擇 行使 價及 到期日 到期 名人堂 名人
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城投債困境:“黑天鵝”頻現 明年6000億債務到期

來源: http://wallstreetcn.com/node/212510

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自從國務院發布43號文之後,地方政府性債券的甄別、清理明顯加速,城投債正面臨來自多方面的壓力。

10月初,國務院發布的《關於加強地方政府性債務管理的意見》(即“43號文”),要求明確政府和企業的責任,政府債務不得通過企業舉借,企業債務也不得推給政府償還,切實做好誰借誰還,風險自擔,並要求相關方面在2015年1月5日前將甄別結果上報財政部。

“剝離融資平臺公司政府融資職能,融資平臺公司不得新增政府債務。按照國務院的這一要求,在債務甄別期間,融資平臺公司新發行的企業債券不能納入政府債務。這對平臺公司來說將面臨新一輪的壓力。”《中國經營報》援引中誠信國際政府與公共融資評級部高級分析師王立的觀點如此寫道。

地方政府正通過剝離部分城投債來實現對債務風險的控制。進入12月,城投債頻遭“黑天鵝”。華爾街見聞此前提及,12月18日,山東省明確提出對市縣級政府債務實施“不救助”原則。這是國務院出臺43號文之後首個提出此理念的省級政府。

12月,一些地方政府還發生了取消債券擔保事件。湖南常寧市天寧區財政局取消了14天寧債擔保。新疆烏魯木齊財政廳也撤銷了之前對10億城投債納入政府債務的承諾

不僅如此,12月8日,中國證券登記結算有限責任公司發布公告,對交易所市場企業債的質押式回購進行調整,不再接受AAA評級以下企業債券質押。而市場上的企業債,絕大部分為城投債。

那麽,是否可以到境外發債以緩解巨大融資需求呢?王立認為,預計在一段時間內,境外發債仍難以成為主流。“一方面,境外發債的流程較為複雜,另一方面,融資平臺公司能否得到較高的信用評級以及海外投資者的認可也很關鍵。”

根據國務院要求,存量債務將在2013年政府性債務審計結果的基礎上確認增減變化。對納入政府債務的將納入預算管理,因此,納入政府債務的城投債還本付息就多了一重保障。

不過,對於那些尚未納入預算體系的城投債來說,則將迎來新一輪的兌付壓力。中信建投證券報告指出,據統計,明年將有約6000億元城投債到期。其中二季度為償債高峰期,約需償付1934億元。

實際上,地方政府的壓力也不小。按照審計署2013年6月公布的數據,地方政府負有償還責任的債務和其他或有債務規模為17萬億元,其中需要地方政府直接償還的債務大約在10萬億元左右,拋開其他因素,2015年地方政府需要償還的債務利息至少在5000億元。

未來,城投債的融資成本可能上升。王立表示,在國務院發布43號文之前,城投債一般都有政府信用做擔保,因此債券安全性也較高,發行成本相對較低。

因為城投債沒有完全市場化,在收益率和成本方面更保守。一旦剝離政府背書,這些債券市場化程度會更高,融資成本也會提高。

《中國經營報》文章稱,在土地出讓收入持續下滑、地方財政壓力增大的情況下,明年上半年不排除出現城投債務違約事件的可能性。

此外,“隨著政府融資職能的剝離,融資平臺公司的融資模式也將發生深刻變化。43號文鼓勵引入社會投資,投資者獨立投資或與政府共同設立特別目的公司參與到有一定收益的公益性項目投資和運營中。”王立如此表示。

他認為,“從長期看,項目收益債券、資產證券化等市場化形式將成為融資平臺公司主要的融資手段,但也不排除隨著融資平臺公司定位向國有資產經營主體的轉變,依然會采用傳統的直接融資渠道。”

一位財稅系統人士表示,近期出現很多黑天鵝事件,地方政府紛紛出現取消擔保的案例,似乎意味著明年地方政府將對這些債務完全剝離。“雖然短期內會出現城投債的兌付壓力,但長期看,對市場來說或許是一種利好,市場化程度的提高,將大大促進債券市場的充分競爭。”

中金公司提醒債券市場投資者

第一, 地方政府債務邊界清晰化可能不利於平臺債務短期再融資。以往較為模糊的地方政府債務模式保證了短期再融資的順暢。但隨著地方政府債務邊界清晰化,在地方政府債務清晰化進程中如果部際協調不夠及時,創新融資產品又沒有及時跟上的情況下,傳統城投債融資渠道的收緊有可能加大再融資風險。後續銀行對於城投平臺的新增授信政策值得密切關註。

第二, 存量地方政府債務劃分標準的不透明會增加整個存量城投板塊的不確定性。由於債務甄別標準不透明不清晰,投資者在名單披露前進行預先判斷存在很大風險,這會導致整個城投板塊的不確定性明顯增強,其交易和投資價值都可能因此削弱。

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城投 投債 困境 天鵝 頻現 明年 6000 債務 到期
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高速路將迎收費年限到期高峰 交通部地方都很著急

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2014-12-27/886650.html

隨著一份虧損661億元的賬單的公布,關於公路建設融資方式和延長收費年限的問題再次被熱議。據知情人士透露,明年將迎來收費公路年限到期的高峰期,而面對巨額的負債壓力和新建高速所需的資金空缺,交通部正在積極醞釀修改《收費公路管理條例》,為地方延長公路收費年限提供法律依據。

一份虧損661億元的賬單

12月23日,交通運輸部發布《2013年全國收費公路統計公報》,首次向全社會公開了收費公路的里程規模、建設投資、債務余額以及收支情況。數據顯示,2013年,全國收費公路車輛通行費總收入為3652億元,總支出為4313億元,虧損額達661億元。在總支出中,還本付息支出3147億元,相當於每收取10元的通行費,有8.62元用於償還債務本息(其中4.67元償還利息,3.95元償還本金)。

從趨勢上來看,收費公路用於還本付息的資金比例在一路走高。2010年至2013年,全國收費公路車輛通行費收入中,用於償還債務本息的比例分別為60.62%、69.52%、85.60%和86.2%。截至2013年底,全國收費公路債務余額為34308億元,這一數字是2013年全國收費公路車輛通行費總收入的近10倍。

事實上,收費公路並不是一直虧損。2010年,全國收費公路還盈余32億元,從2011~2013年,全國收費公路分別虧損323億元、566億元和661億元,虧損額逐年加大。對此,交通運輸部公路局局長李彥武解釋道,一方面是收費標準長期不變。以北京為例,京港澳高速執行的收費標準是1994年制定的,京滬高速的標準是1998年制定的,京藏、京哈是2000年制定的。另一方面,高速公路工程造價、養護費用卻逐年上升。

但在國家發改委綜合運輸經濟研究所研究員董焰看來,收費公路一直都是一筆糊塗賬,這些人守著一個收費的大“奶牛”卻叫虧損,很難讓人信服。這次公布的信息太籠統,應該有一個詳細的賬單,告訴我們每一條收費公路的收入和支出情況,讓大家有個對比和判斷。

高速公路將迎收費年限到期高峰

面對嚴重的資金壓力,一些地方政府已經先於中央開始“想辦法”。2013年12月27日,山東省政府印發了《關於同意延長菏澤至東明等15段高速公路收費期限的批複》,根據該文,6條原定收費期不足15年的政府還貸高速公路,收費期一律將延長至15年,9條收費期滿15年的政府還貸高速公路將再延期收費一年。

該文發布後,引發了公眾的熱議,山東省政府隨即解釋:“多年來,山東省交通運輸廳對政府還貸公路一直實行‘統貸統還’。菏澤至東明等9段政府還貸高速公路到達收費年限後,均未還清貸款。”

事實上,山東並不是地方延長公路收費的個案,《中國經營報》記者梳理發現,包括山東、新疆、江西、江蘇在內,過去兩年內至少已有34條高速公路進行延長收費。

對於地方延長收費的問題,交通部也非常重視。部領導亦曾到相關地區調研。“山東省有關部門在部領導調研期間,提出了交通建設的資金壓力問題,並建議交通部盡快修改和出臺新的《收費公路管理條例》。”上述接近交通部人士透露。

2004年開始實施的《收費公路管理條例》規定,政府還貸公路收費期限最長不得超過15年,經營性公路的收費期限最長不得超過25年。中西部省、自治區、直轄市的公路收費期限可比這一期限多5年。

“事實上,交通部也很著急,因為十幾、二十年前是高速公路建設和通車的高峰期,近幾年是收費公路收費年限到期的高峰,明年將有大量高速路收費到期,如果不能收費,就等於斷了這些路的主要收入來源。”上述接近交通部人士透露。

山東省交通運輸廳副廳長範正金曾表示,今年年底全國將有2000多公里政府還貸高速公路到期。此前,也曾有媒體預計,按2000年已建成里程往後推,近兩年內,收費到期的高速公路約1.6萬公里。

記者統計發現,以單個省為例,山東省2015年將有至少15個、874.4公里的高速路到期。河北省的省道平青大線平青大收費站、國道107線涿州收費站、省道成峰公路峰峰收費站等也都是在今年或明年到達收費年限。

延長收費成交通部門必然選擇

“對於交通部門和公路企業來說,如果到期就停止收費,欠銀行的本金和利息以及每年養護和運營管理公路的開支都很難籌集,許多公路都將難以為繼,所以延長收費是遲早的事,這是交通部沒有辦法的辦法,也是必然的選擇。現在交通部公開收費公路虧損數據,也是為了試探市場反應,並為延長收費造聲勢。”上述接近交通部人士透露。

去年交通運輸部組織起草了《收費公路管理條例(修正案征求意見稿)》,修正的主要內容是收費公路免費政策的實施、收費公路的收費期限如何調整。其中新增部分是,國家實施免費政策給經營管理者合法收益造成影響的,可通過適當延長收費年限等方式予以補償;高速公路因改建擴容增加投資需調整收費年限的,可依據本條例有關規定重新核定;還貸、經營期滿後,除由公共財政承擔養護費用的以外,高速公路可按滿足基本養護管理支出需求的原則收取通行費,收費年限可按照公路的兩個大修周期進行核準。

但據媒體報道,《收費公路管理條例(修正案征求意見稿)》未獲得國務院法制辦通過,國務院法制辦要求,明年6月份形成初稿,最遲明年年底之前將文件上報國務院。

“從征求意見稿來看,交通部應該不敢直接增加最高收費年限,而是選擇以‘免費政策’‘改建擴容’等為理由,給地方延長收費年限的行為在法律上撕開口子。”上述接近交通部人士預計。

中國道路運輸協會秘書長王麗梅表示,“作為公路的用戶,我們運輸企業和個人都希望政府可以更多地承擔公路建設和維護的資金,減少公路通行費,但從實際情況來看,財政不可能完全支撐飛速發展的國家高速路網建設,我們使用和享受了高速公路建設帶來的成果,那必然要繳納一定的使用費。現在我國處於高速路大量建設和貸款、還款的時期,交通部門出於資金壓力可能延長收費,但10年之後,隨著高速路網的基本形成和貸款金額的減少,公路建設的資金困境也會解決,到時候可以再探討降低高速路收費。”

北京交通大學經管學院教授趙堅表示,現行的公路收費和融資模式帶來了許多問題,我們必須進行反思,一方面,要加強對公路收費的管理,杜絕腐敗和資金挪用問題,減少運營成本;另一方面,今後可以嘗試通過稅收的形式,如燃油稅和輪胎稅來維持公路運營。

原文鏈接:http://finance.sina.com.cn/china/20141227/014521176155.shtml

高速 路將 將迎 收費 年限 到期 高峰 交通 地方 都很 著急
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佳兆業140億債務危局迫近:部分信托本月到期

來源: http://www.yicai.com/news/2015/01/4061558.html

迄今為止,與佳兆業存在往來的金融機構至少多達11家,所涉資金規模合計約140億元,其中近半是信托融資,金額70億元左右。

如其來的“黑天鵝”,正在讓越來越多的金融機構卷入佳兆業集團控股有限公司(下稱“佳兆業”)困局。

2014年11月下旬,佳兆業位於深圳的多項未售物業被深圳市規劃和國土資源委員會鎖定房源,而佳兆業董事會原主席郭英成也在2014年12月10日辭職,並觸發一項融資違約條款,其債務危機由此引發。

《第一財經日報》記者多方調查得知,迄今為止,與佳兆業存在往來的金融機構至少多達11家,所涉資金規模合計約140億元,其中近半是信托融資,金額70億元左右,涉及5家信托公司,且部分信托將在近期集中到期,而最近的一筆到期日就在本月。

最為迫切的是,1月8日,佳兆業需要為一筆5億美元票據支付約2600萬美元利息,尚不知能否如約支付。

如何處置到期借款,在回複《第一財經日報》記者采訪時,佳兆業相關人士未予正面回應。而在此之前,佳兆業已經出現融資違約,並被合作方要求退回款項。有分析認為,這將使佳兆業的資金狀況進一步惡化,這也使得相關金融機構面臨不小的風險。

11家金融機構涉140億元債務

1月7日晚間,突然有消息稱,從當天開始,包括銀行在內的至少3家金融機構,向深圳市中級人民法院申請訴前財產保全,要求查封佳兆業在深圳的部分資產。

“具體以公告為準,作為上市公司,現在說其他的,似乎都不太負責任。”1月8日,佳兆業有關人士對《第一財經日報》記者稱。不過,截至記者發稿,佳兆業尚未發布有關公告。

而就在1月8日晚間,本報記者從消息人事處獲悉,目前向法院申請訴前財產保全、查封佳兆業在深圳資產的金融機構,已經不止3家,其中一家城商行申請的財產保全總額,就達到30億元。

根據佳兆業2014年中期業績報告披露, 在與其有業務往來的金融機構中,有6家銀行。截至2014年6月30日,佳兆業共有72.26億元銀行貸款。

而受到波及的金融機構,遠非上述6家銀行。《第一財經日報》記者調查發現,卷入其中的金融機構,可能至少有11家,涉及金額或達到140億元左右。

除了銀行貸款,作為具備一定實力的大型房企,在此次危機爆發前,佳兆業一向是信托公司爭搶的對象。從2013年開始,先後共計有近十家信托公司與佳兆業合作。迄今為止,這些向佳兆業提供融資的信托公司中,至少尚有5家的產品處於存續期,而且總金額達到70億元左右,與銀行貸款規模相當。

相較於銀行貸款,佳兆業的信托融資規模亦不小。而在上述信托公司中,又以平安信托涉及資金規模最大。2014年4月和10月,平安信托通過兩款信托計劃,共計向佳兆業融資近29億元。

網站信息顯示,2014年4月22日,平安信托發行“平安財富·翔園17號集合資金信托計劃”(下稱“翔園17號”),募集規模25.1億元,其中A類金額25億元,期限9個月,預期年化收益8.8%;B類金額0.1億元,預期收益9%,期限1年,融資方為佳兆業子公司佳兆業商業集團有限責任公司(下稱“佳兆業商業集團”),資金用途為補充日常運營支出,佳兆業及佳兆業商業集團提供本息償還連帶責任擔保。

此外,2014年10月,平安信托還通過“平安財富·佳譽23號三期集合資金信托計劃”,向大連佳兆業中心項目發放3.43億元信托貸款,期限16個月,預期年化收益9.6%,用於項目後續開發。

除了平安信托,華潤深國投、外貿信托、愛建信托等多家信托公司,亦在2014年向佳兆業提供資金支持,總規模亦達數十億元。

2014年6月,華潤深國投曾發行“鼎新130號”、“鼎新131號”兩款集合資金信托計劃,為佳兆業旗下蘇州黃橋、塔園路兩個項目提供10億元融資。其中,“鼎新130號”募集規模8億元,分為優先級和劣後級兩類,規模各為4億元,優先級又分為A1~A4四類,由合格投資者認購,預期年化收益為9%~10%,期限為24個月+6個月;4億元劣後級則由上海新灣投資發展有限公司(下稱“上海新灣”)認購蘇州佳兆業上品房地產開發有限公司(下稱“佳兆業上品”)4億元債權。資金用途為佳兆業上品增資,增資後,信托計劃持有佳兆業上品49%股權,資金用於其蘇州市相城區黃橋項目開發。

“鼎新131號”募集規模則為12億元,亦分為優先級和劣後級兩類,金額各6億元,分別由合格投資者、上海新灣認購,預期年化收益同為9%~10%,期限也與“鼎新130號”相同,資金用途則為對蘇州佳兆業房地產開發有限公司增資,增資後持有該公司49%股權,資金用於其蘇州高新區塔園路項目開發建設。

除了上述信托公司,愛建信托在2014年3月17日和3月21日,分別發行兩款信托向佳兆業杭州項目提供資金,金額分別為3.4165億元、3.575億元,兩者合計約7億元,期限均為兩年。

而中國外貿信托則在2014年5月,通過“外貿信托·富祥25號”一期、二期、三期股權信托計劃,向佳兆業長沙梅溪湖項目提供融資,總規模為20.8億元,存續期為12個月~24個月,通過認購項目公司股權的方式,補充其長沙項目後續開發資金缺口。不過,《第一財經日報》記者未能獲得該項目最終的實際募集金額。

而這並非佳兆業信托融資的全部。2013年,中融信托亦曾向該公司融資。根據項目盡職調查報告,中融信托以LP(有限合夥人)的身份,在深圳設立佳選穩贏有限合夥企業,以私募股權信托的方式,向佳兆業杭州項目融資6.33億元,優先級、劣後級各為4億元、2.33億元,期限為兩年。

“後來的情況和盡調報告很不一樣,實際募集金額遠遠沒有這麽多。”中融信托人士對《第一財經日報》記者稱,該項目在2013年7月成立,優先級實際募集金額1.82億元,遠低於原計劃的規模。

部分信托到期在即

根據上述數據粗略計算,迄今為止,佳兆業已知存量信托融資規模已經高達70億元左右。不過,佳兆業方面目前尚未披露相關信息和數據。

“作為上市公司,靠譜的方式就是看公告,如果有最新消息,我們會及時披露。”1月7日,佳兆業總部有關人士對《第一財經日報》記者如此表示。

值得註意的是,繼合作方要求退回款項、匯豐銀行貸款違約等事件後,佳兆業面臨的環境仍有繼續惡化的勢頭。而上述信托融資,絕大多數均是發生在2014年,距離到期尚有一定時間。但在突然陷入困境之後,這些信托機構和產品,是否會受到波及,已引發高度關註。

而對部分產品即將到期的信托公司來說,面臨的風險仍然不可小視。根據產品推介材料,佳兆業上述融資中,愛建信托兩款產品將在明年3月到期,外貿信托的絕大多數資金將在今年5月到期,中融信托則於今年7月到期。而最為緊急的則是平安信托的翔園17號,其 25億元A類信托計劃將於1月21日到期。

1月7日,《第一財經日報》記者向平安信托了解相關信托計劃的狀態,以及後續處置措施,但截至發稿,未能獲得該公司回複。不過,當日晚間,該公司曾向投資者發布了一份該信托計劃的臨時信息披露公告,但本報記者未能獲得公告具體內容。

盡管如此,本報記者在采訪過程中,上述信托公司、業內人士並未對此表示出特別擔憂。一方面,部分信托計劃距離到期尚有時日,另一方面,佳兆業深圳之外的項目,仍可支撐。

“雖然深圳的項目和資產都被鎖定,但佳兆業的資產,本身還是不錯的,只要其他地區的業務能保持穩定,問題應該不會很大。”某地產行業人士對《第一財經日報》記者分析。

公開信息顯示,佳兆業上述信托融資的項目,大多數位於深圳以外地區。愛建信托、中融信托相關項目位於杭州,中國外貿信托項目位於湖南長沙,華潤深國投兩期信托計劃資金則全部用於蘇州項目開發。

上述多家信托公司人士亦稱,其涉及項目目前仍在正常運營。“主要是深圳區域受影響比較大,江蘇的項目運營是正常的,目前還在正常付息,但進一步怎麽處置,現在還不清楚。”華潤深國投人士對《第一財經日報》記者稱。

“佳選穩贏有限合夥企業雖然設在深圳,但資金並不是用在深圳,而且當初我們也委派了董事和財務人員,監督項目運行,管著公章和財務,保證資金不會被挪用,而且目前還有大半年才會到期。”上述中融信托人士說,該公司涉及的佳兆業杭州項目,進入銷售已有一段時間,且銷售較好,回款相對良好,目前仍在正常付息。

資金壓力加劇

自2014年底危機爆發以來,佳兆業的煩惱仍在持續升級。相關金融機構面臨的風險似乎也不止於上述情形。

2014年12月10日,郭英成辭職,從而觸發一份融資協議中的違約條款,共涉及4億港元貸款本金及應付利息,債權人為香港上海匯豐銀行有限公司。

2014年中期業績報告顯示,截至2014年6月底,佳兆業總借款金額為297.73億元人民幣,其中包括五筆優先票據,需要在2016年~2020年間償還,其中四筆為美元票據,總金額17億美元,一筆為人民幣票據,金額為18億元,折合人民幣共計超過130億元。

對佳兆業來說,壓力最大的還是短期債務。據其披露,截至2014年6月底,需要在一年內償還的債務為60.07億元,而同期,其賬面現金、銀行存款為110.9億元,而從違約及目前的情況來看,佳兆業的資金狀況可能已經極為緊張,情況並不樂觀。公告顯示,2014年最後一天,佳兆業已將全資子公司青灣兆業100%股權及股東貸款,作價12億元人民幣,出售給上海萬科房地產有限公司。

除了部分信托,佳兆業還有一筆於2015年到期的人民幣可轉債,金額為15億元,轉股價為2.64港元/股,而佳兆業目前股價為1.59港元,僅為轉股價的60%稍多。若無法完成轉股,佳兆業必須選擇現金贖回。

上述4億港元貸款違約曝光後,佳兆業面臨的環境日趨惡化。1月6日公告顯示,由於在深圳龍崗區的舊改項目沒有順利進行,項目合夥人已要求終止協議,並退回12億元人民幣及應計利息、未償還款項。緊接著,又在1月7日傳出金融機構要求查封其在深圳部分資產的消息。

與此同時,目前距離其票據到期雖然尚有時日,但佳兆業面臨的付息壓力仍然不小。據媒體公開報道,2013年1月,佳兆業曾發行一筆7年期、票面利率10.25%的5億美元票據,1月8日需要為此支付約2600萬美元利息。有分析認為,佳兆業如果不能按約支付,將會引發更多金融機構追債。

對於這種說法,上述佳兆業人士未予正面回應。

而這也是包括上述信托公司在內的金融機構面臨的共同難題。不過,事情並非完全沒有轉機。2014年12月6日,生命人壽接手11.21%股份後,成為佳兆業第一大股東。而生命人壽是否會施以援手,將成為能否挽回佳兆業危局的關鍵因素之一。

截至目前,生命人壽尚未采取更多動作。“我們現在的態度是不予回應,具體進展以佳兆業的公告為準,這也是有關負責人的態度。”1月7日,生命人壽相關人士對《第一財經日報》記者稱。


(編輯:羅懿)

佳兆 140 債務 危局 迫近 部分 信托 本月 到期
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央行續作約2800億元到期MLF 緩解流動性緊張

來源: http://wallstreetcn.com/node/213069

今天市場上流傳約2800億元到期MLF(中期借貸便利)於1月13日得到續作,《證券時報》從國有大行及數家股份制銀行人士處證實了此消息,報道引述不願透露姓名人士稱,此次央行針對到期資金的繼續投放操作,主要是“一對一”面向中信、浦發等股份制銀行,總量約在2800億元人民幣。

報道還引述一位接近央行的人士稱,現在新股申購比較集中,春節臨近,如果不繼續投放,市場資金面可能吃不消。

華爾街見聞早前曾提到,受到去年10月央行投放的中期借貸便利(MLF)本周到期、新股密集發行等因素影響,1月中下旬資金面迎來緊平衡的預期悄然增大,而在1月公開市場到期為零的情況下,後續基礎貨幣投放仍主要依賴央行主動“作為”。

今天銀行間市場利率有所下降,隔夜質押式回購利率降了9個基點。

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12月17日,華爾街見聞還提到路透的報道,央行當天也對部分到期的MLF進行了續做。報道稱,各家銀行續做的MLF比例各不相同,50%、80%和100%都有,根據貸款情況確定,將依據信貸投放量確定續多少,多投貸款多續。

央行在三季度創設並開展了MLF操作,9月曾通過該工具向五大行投放基礎貨幣共5000億元。10月,央行又向部分股份制商業銀行、城市商業銀行和農村商業銀行等金融機構投放基礎貨幣共2695億元,期限均為3個月,利率為3.5%。

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央行 續作 作約 2800 億元 到期 MLF 緩解 流動性 流動 緊張
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中信證券整改兩融業務 到期未了結合約將強制平倉

來源: http://wallstreetcn.com/node/213283

周五,證監會表示對45家證券公司的融資類業務現場檢查結束,並對相關公司進行了處理,其中,中信、海通、國泰君安存在違規問題,采取暫停融資融券賬戶三個月的處理,對民生證券和廣州證券、齊魯證券等5家公司采取警示的監管措施。

作為券商股的老大哥,中信證券最快做出了回應。據新浪財經報道,中信證券對媒體表示,公司已經針對處罰結果做出了如下措施:一是暫停新開立信用賬戶三個月;二是從1月16日開始不允許有任何新增新的合約逾期,距合約到期兩周前會提醒客戶及時了結合約,到期未了結會執行強制平倉;三是春節前完成老的逾期合約的清理;四是,認真整改,今後確保不會出現任何形式的業務違規。

中信證券融資融券業務相關負責人還表示,公司客戶結構偏機構化,此次檢查發現逾期客戶一共79名,到期合約中負債規模在5億元以上的負債金額占到期總金額的六成。該負責人表示,中信證券開立信用賬戶門檻最高,即便其他同行已經零門檻,中信卻一直保持客戶資產30萬元以上的較高門檻。

證監會周五曾強調,融資融券業務是具有杠桿特征的信用交易業務,風險較高。證券公司應當嚴格遵守現有監管規定,依法臺規經營,嚴守監管底線,進一步強化投資者適當性管理,加強投資者權益保護,不得向證券資產低於50萬元的客戶融資融券。

但根據中登公司公布的12月統計月報,去年10月末證券帳戶持股市值超過50萬元的投資者只有240萬戶,僅占持倉賬戶總數的6.3%,占有效賬戶總數的3.3%(以掛有A股賬戶的一碼通賬戶計算)。

以下為證監會兩融業務檢查中發現違規情況的12家券商:

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中信 證券 整改 兩融 業務 到期 了結 合約 強制 平倉
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媒體:中國央行已開始對浦發、興業到期的MLF開展續做

來源: http://wallstreetcn.com/node/213349

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彭博新聞社援引知情人士稱,今日中國央行已開始對浦發銀行到期的MLF開展續做。此次對浦發銀行的續做量高於到期量。該知情人士沒有向彭博新聞社透露具體操作金額和利率。另據新浪財經,今日興業銀行到期300億MLF,續作500億。

華爾街見聞網站此前提到,市場上流傳約2800億元到期MLF(中期借貸便利)於1月13日得到續做,《證券時報》從國有大行及數家股份制銀行人士處證實了此消息,當時報道引述不願透露姓名人士稱,此次央行針對到期資金的繼續投放操作,主要是“一對一”面向中信、浦發等股份制銀行,總量約在2800億元人民幣。

華爾街見聞曾提到,受到去年10月央行投放的中期借貸便利(MLF)本周到期、新股密集發行等因素影響,1月中下旬資金面迎來緊平衡的預期悄然增大,而在1月公開市場到期為零的情況下,後續基礎貨幣投放仍主要依賴央行主動“作為”。

央行在去年三季度創設並開展了MLF操作,9月曾通過該工具向五大行投放基礎貨幣共5000億元。去年10月,央行又向部分股份制商業銀行、城市商業銀行和農村商業銀行等金融機構投放基礎貨幣共2695億元,期限均為3個月,利率為3.5%。

國信宏觀認為,續做MLF只是央行平滑流動性的操作而已。既然上次五大行MLF到期時,有銀行可以不續,那麽這次股份制MLF到期時,自然可以有銀行多續。本來央行創設MLF,就是鼓勵商行放貸的意思,“有獎有罰”自是題中應有之義。
 
此外,既然這些結構性貨幣政策工具還在使用,那麽全面降準的時點自然也就可以進一步推遲。不過,今年基礎貨幣缺口相較去年明顯擴大(國信估算近3萬億),所以央行降準的必要性是一直存在的,問題只是全面降準的時點而已。按照之前的分析,最可能的全面降準時點是在今年二季度,因為二季度向來新增外匯占款的全年低點,屆時國內資金面趨緊的壓力會更高。

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媒體 中國 央行 開始 浦發 興業 到期 MLF 開展 續做
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爆煲論到期 湯文亮潛水

2015-04-30  NM
 
 

 

湯文亮近日爆紅,先是二月發表了細價樓爆煲論,引起全城熱話,三月時睇淡滙豐,睇好「生發發」港交所,立時被封為「新股神」。

賺一大筆應該大事慶祝,不過湯文亮出席完一早約好嘅浸大講座之後,除咗繼續寫文章就無聲無氣。佢同《壹》仔講,佢俾「股神」稱號嚇親,叫做「估神」好啦。事關封咗做「股神」之後一日,佢就收到五十幾個電話,佢年紀大覺得太刺激,心臟頂唔順,要專程去養和睇心臟科醫生。計計吓,仲有兩個星期就到三個月爆煲論限期,想訪問番湯文亮點睇嚟緊樓市。佢話醫生建議佢應該多休息、少應酬,三個月內不能接受訪問。之後仲特登影張醫生紙俾《壹》仔,證明真係睇咗心臟科醫生。睇嚟佢去玩潛水適合過坐過山車。

21影業不日上畫

細價股21控股(1003)早前宣布易主,引入多名「星級股東」。單刁由蔡東豪舊老細、精電主席高振順及阿里影業前主席董平牽頭,二人乃金魚缸常客,最奇怪是,連「公職王」、貿發局主席蘇澤光都大拿拿攞咗近二千萬入股,另外仲有拍過《人在囧途之泰囧》的影星徐崢、《瘋狂的石頭》導演寧浩等,噱頭十足。小宗第一時間打俾高振順索料,佢話佢既是股東,亦是單刁的財務顧問,唔方便講嘢。不過,心情靚靚嘅佢,不忘提醒小宗,蘇澤光做過幾年電影發展局主席,好熟媒體,而徐崢等人都是內地票房過十億的電影人。畫公仔唔使畫出腸,而家做緊地產代理及投資業務的21控股,睇來好快變21影業。

中環寸嘴

工廈大王楊耀松長子,是各大有名食肆之VIP,喜歡研究已故及城中有錢佬對食之喜好,強調「貴」唔等如識食,自詡分享食經乃是提升讀者之水平。

揸滙豐當攬新女

嘩,禮拜六走去上環衣紙鋪買金銀衣紙,幾鬼多名車喺門口排晒隊,一路買衣紙一路噏股票,我睇啲人心虛,個市升得咁急;我係睇住一、兩隻心水股,平保喺$141、$144做兩轉decumulator,分多幾轉做等個銀行佬日日有得向上頭交數嘛,唉,滙豐吹話遷離英國股價反彈吓,我啲棺材本都仲有滙豐,呢隻股即係等如年老色衰嘅老婆,有downside,無upside,咪整吓呢度,搞吓嗰度,披件靚衫,咁做老公嘅攬住咪當係條新女囉!但走勢始終向下。之前我見滙豐同中石化兩隻嘢鬥殘咁,就押注落去中石化,起碼都有古講吓嘛,家陣都有啲斬獲。呢排有啲金融界老友,約我去happy hour,你慌唔係想索我啲料呀。Happy hour唔去啦,日日睇住個市,你估唔攰呀?搵到錢,點你去食又抵又威嘅嘢,嗱,平日喺中環食個晏,唔好講錢住,訂唔訂到位都唔知,喺遮打大廈間Armani Aqua,週六、日brunch抵食o架,唔使同人逼,啲任食嘅日式刺身、壽司幾靚o架,仲有意式主菜,臨尾上客甜品,最盞鬼係香檳、白酒、紅酒任飲,而家冇乜高級餐廳咁做,大人五百幾蚊位,唔飲酒四百幾,細路仔半價添。嗱,週六少人,週日好多細路仔。齋飲酒都抵番啦。

死人股

七三年已上市嘅安全貨倉(237),肯定係老股,公司資產豐厚。最正係位於荃灣嘅安全貨倉,十幾年前本來話向城規會改為住宅,但董事局忽然褪軚;咁筍嘅建議都唔做,梗有阻力啦。剛過身嘅主席、年屆九十五的呂辛本來同個仔呂自龍(年屆六十三)拍住上坐喺董事局,後來細仔呂榮義加入集團任經理,論年紀,阿哥呂自龍大細佬廿幾年,生得出佢喎,細佬入局,阿哥亦因病退任董事;今年四十歲嘅呂榮義會計師出身,數口精,照計唔會睇唔到公司資產同股價大折讓;董事局無晒雜音,做嘢應該暢順啲,有小股東揸住安全貨倉多年,講到明同主席鬥長命;家陣卒之等到了,相信股價有所發圍。

金牙大狀講嘢

和稀泥闖禍一葉知秋。先前我哋憑中大嘅英文水平,判定呢間大學江河日下。果然,佢哋深圳研究院爆出「穿櫃桶底」、為人要脅嘅醜聞。沈祖堯為此辯護,話冇就此報公安,皆因唔熟悉上邊情況云云。然而出事唔報警,沈校長早有前科。冇耐前,中大發生咗單刑事毀壞案。事緣八大學院連同學生會同意加宿費,但有個別學生唔順超,非但反對大學上下嘅集體決定,更衝擊校長室、打爛保安監察系統。結果?沈校長罔顧大學最高當局加宿費嘅決定,反而以和為貴,冇報警追究責任。摸清校長之底細,難怪深圳有人「穿櫃桶底」亦冇有怕矣。校長處事唔講原則,萬一出事亦和稀泥、努力冚實,咁啲人有乜辦法唔膽生毛呢。做好人容易,但姑息養奸,到有一日紙包不住火,揚晒出嚟啦,但一切為時已晚。睇怕深圳都只係個開頭而已。

爆煲 煲論 到期 湯文 文亮 潛水
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深圳:1995年9月18日前出讓的土地到期可免費順延

來源: http://www.yicai.com/news/5005124.html

溫州“20年到期房”引發了社會對土地使用權到期問題的關註,深圳有關部門就此做出了詳細說明:1995年9月18日前出讓的土地,使用權可免費順延至國家法定最高年期。

4月19日晚間,深圳市規劃和國土資源委員會(下稱“深圳規土委”)通過官方微博發出了《關於我市土地使用權續期有關規定的說明》(下稱“《說明》”)。

《說明》提到,1995年9月18日前與深圳市規劃和國土局已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地,順延至國家法定最高年期,不用補交地價。1995年9月18日後已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權到期後,如何續期、是否需要交納地價等問題,深圳市正在研究制定相關政策。

1995年9月18日前出讓的土地可免費續期,主要與深圳的土地管理制度歷史沿革有關。

深圳規土委解釋道,深圳作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行者,於1982年出臺了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》。該規定首次規定通過行政劃撥方式供應經營性用地,並且規定了相應用途的土地使用年期,如工業用地30年,商業用地20年,商品住宅用地50年等。這與國家規定的行政劃撥“無償無限期”不同。

而到1996年,深圳市政府依據市人大決定,發布了《深圳市人民政府關於土地使用權出讓年期的公告》。公告規定:凡與深圳市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地,其土地使用最高年期按國家規定執行,即:居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合用地或者其他用地40年。

隨著深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經營性用地(20年)的陸續到期,深圳市首次集中出現了國有土地使用權期滿的問題。

例如2000年,深圳國際商業大廈因土地使用權到期引發了一場爭議。這是在深圳特區成立的第一年動工,也是深圳第一個招標工程、第一個內地與香港合資商業樓宇,土地使用權僅20年,到2001年12月31日截止。有關深圳國際商業大廈土地使用權到期後業主何去何從的問題,引發了廣泛討論和爭議。

為妥善解決該問題,2004年4月23日,深圳市頒發了《深圳市到期房地產續期若幹規定》(下稱“《規定》”)。

《規定》所針對的對象是深圳市土地使用年期屆滿的行政劃撥性質房地產,及原行政劃撥用地補交地價後轉為出讓用地、但原年期未重新調整而土地使用年期已屆滿的房地產。

《規定》明確上述用地在不改變用途的情況下,按有償使用土地的原則延長土地使用年期,其中一種延長方式就是補交地價簽訂土地出讓合同,在國家規定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期範圍內約定年期內,補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%。

目前,到期土地依照《規定》執行補交地價的流程比較清晰:業主向國土管理部門提出申請,符合要求者,國土管理部門會測算地價並核發《繳款通知單》,業主按要求辦理繳款相關手續即可。

最新的一個案例就發生在一個月前。3月9日,福田區長城大廈的一套80.6平方米業主補交了地價款44940元,土地使用年期由50年延至70年,到期時間由2035年5月27日延長至2055年5月27日。

簡單計算可以發現,上述房源的土地使用權延長20年,每平方米補交的地價僅557.6元。這個價格與市場房價相比,相當實惠。《第一財經日報》記者了解到,長城大廈的市場均價約為8萬元/平方米,續期20年的費用僅為房價的0.7%。

深圳 1995 18 日前 出讓 土地 到期 免費 順延
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住宅土地,“到期”後怎麽辦

來源: http://www.infzm.com/content/116885

溫州20 年住宅用地使用權年限的房子。(任重遠/圖)

中國土地國有制的獨特性,決定了不能套用傳統的物權原理乃至國有產權原理來理解。這是續期收費爭議的根源;唯有理清這種獨特性,才可能為相關問題找到更令人信服的答案。

城市原有私宅土地因82憲法宣布為國有。默認原業主無期限使用權顯然於法不合,而按法定期限期滿收費,則更不公平。

無償自動續期與國家土地所有權的沖突,至少可以借鑒英國同時承認法律上國有和實質上民眾所有的做法。

溫州要對到期的住宅土地使用權收費,鬧出了當地政府都可能始料未及的大新聞。輿論沸騰,學界觀點也不斷湧來,難以盡讀。現在熱潮漸趨冷去,或許正適合做些總結和補充。

租期屆滿,續租收費,本是天經地義。這也是主張續期收費最堅實、樸素的依據。但直覺告訴人們,收費很不公平。在這波熱議中,主張無償續期顯然也占據了主流,無論民眾及學界。這在中國言論場上,實為罕見,也頗值感慨。

無償續期最根本、有力的依據,自然是物權法中住宅用地使用權“自動續期”的規定。字面上看,該規定的確有著強烈的“無償”乃至“無條件”續期的意味。但是,同樣從字面上看,若無償自動續期,那麽物權法明確規定的期限,豈不毫無意義?!而且,若無償自動續期則無異於將國有土地一次性買斷,則使用權不就成了所有權、國家所有權因而喪失?由此而言,“無償自動續期導致國有資產流失”的辯辭和指控,不僅並非謬論,而是極為有力!

此外,據當年物權法制定的參與者們的回憶,“自動續期”的規定並無無償之意,其意圖不過是無需百姓都排隊去辦續期手續而已。而僅作此原則性規定是因為當時對收費問題並未想好,只好留待以後再定;而若明確寫上免費續期,則會遭遇有關部門的很大阻力,可能根本無法通過。

再者,住房已成為造成當下中國普通百姓貧富差距迅速拉開的重要原因。至少在一線城市,住房的增值幅度已遠超普通人的同期收入。其中尤其是買房較早且有多套房者,更是躺著暴富。如果續期再不收費,那豈不更不公平?

由此可見,期滿收費之爭僅從法律層面上恐怕很難達成一致。期滿收費的根本依據在於國家的土地所有權。而即便最尊崇經濟自由的國家,也在一定程度上存在著國有包括土地國有。但中國的國有土地制有著獨步世界的獨特性,決定了根本無法套用常規的所有權理論來理解之。這也正是使用權續期收費爭議不休的根源;從而,只有理清其特性才可能為相關問題找到更令人信服的答案。

“82憲法” 一句話帶來的難題

眾所周知,中國歷史上土地一直以私人所有為主。1950年代前後的土改被明確限定於農村土地(當時的革命綱領是“耕者有其田”,故其目標是廢除“農村中的封建的土地所有權制度”);同時,城市居民的地產所有權被專門申明應予保護,而不能等同於農村,並為後來的“共同綱領”和1954年憲法所保障;各地方政府還為業主制發了新的土地所有權證。直至1955年,城市中私有房地產比例仍很高(如蘇州可達86%),民間房地產買賣也仍相當活躍。

不過,形勢後來發生轉變,城市中的私人土地所有權被不斷侵蝕。最為嚴重和普遍的侵害乃是“文革”中,各地“革命群眾”大批收繳並銷毀私人地契。當時這種行為並無任何法律依據,更談不上是“國家”行為。對此,在極“左”路線被終結後,應為受害業主恢複地產權利、賠償損失,並追究違法犯罪者責任。

也正因此,“文革”後一些地方開始著手“落實政策”,發還被強占的地產;甚至直到1982年即現行憲法頒布的同年3月,當時的中央主管部門國家城市建設總局還專門頒布了“關於城市(鎮)房地產產權、產籍管理暫行規定”,明確要求“城市房地產管理機關要依照法律的規定,確認產權,區別各種不同的土地所有權”。但就在該年底現行憲法通過,其第九條以簡短的一句話規定:“城市土地屬於國家所有”。據後來披露的資料,其動因乃是為了便於“國家建設”。

國家建設用地本應該、也完全可以在具體與特定的公共目的所必需時,依法征收即可,而且私人財產收歸國有,還應通過正當程序並予公正補償。

也正因此,這些私宅的土地所有權盡管依憲法規定只能變成土地使用權,但如何界定使用權的性質、期限,立法者和行政部門左右為難,只能選擇回避和沈默。然而,如果默認原業主有無期限的使用權,那又與私有有何區別,且不也明顯違反“物權法”等法律對使用權期限的明確規定?但嚴格依法設定期限,期滿就要續費,豈不更不公平?

中國土地問題的獨特性

現行憲法規定的城市土地一律國有,其效力還不僅限於城市原有土地,而還理解為:只要城市發展,非國有土地(在當代中國即只有農村集體所有土地)被納入城市的範圍,就也要一律收歸國有。

在此基礎上,1997年制定的“土地管理法”更進一步徹底規定:只有國有土地才能成為建設用地(唯一有限的例外是,農村集體土地內部自用的建設用途,如農民的宅基地,且不得對外交易),而集體土地,即便本身即建設用地,一律禁止進入建設用地市場——例如,無論農民將宅院賣給市民,或市民買了農民的宅基地再建房,都屬於禁止之列;而只能先由政府征收為國有土地,然後再由政府轉讓。

因此,我國的土地國有就不再只是民法上所有權的一種具體形式,而還意味著:只有國有土地才有完整意義的所有權權能,才能成為建設用地尤其是城市建設用地。所有權人不同,竟在法律上決定著財產利用權能的根本差異,尤其是只有國有土地才可以用於經濟價值最高的建設用途!顯然,這是一套完全突破傳統物權法原理的獨特制度,根本無法套用傳統物權法原理,乃至國有產權原理。

因而,我國的土地國有建立在同時剝奪了農民與本集體之外的人對土地開發權與交易權,並又同時意味著:地方政府成為建設用地的唯一批發商,它決定著建設用地供給的數量、結構(如機關事業單位、公共設施、工業、商業、住宅等不同用地的比例結構)、進度、區位,並事實上操控著價格。

眾所周知,壟斷必然導致高價,而獨家壟斷則絕對導致高價。特別是地方政府的獨家壟斷地位,使其得以對住宅用地有意饑餓銷售式的限量供應,以確保收取更高的土地出讓金。同時,一些地方政府及其官員出於政績或其他私利,往往優先並以無償或低價將土地用於如機關事業單位、公共設施及工業用地,為此不惜盡量壓縮商品房用地。這都更進一步提高了住宅用地的價格,從而擡高了房價。

由此便很容易解釋,為何中國其實遠算不上缺地,但商品房的可比價格卻在國際上一直以超高著稱,盡管是否屬於最高一列或許還有爭議。其中,越是大城市,住房需求越旺盛,房價超高問題就越被建設用地壟斷這一關鍵因素加倍放大,自不必提。

而且,小城市之所以去庫存普遍困難,其重要原因其實也在於此。小城市房價雖與一線城市不可同日而語,但相對於它所能吸納人群的經濟水平,卻仍偏高。而降價銷售即便開發商願意,也會可能被當地政府嚴禁(而地方政府確保開發商就範的重要底牌,便是其對建設用地的壟斷地位),以“維護房地產市場穩定”(實主要為確保土地收益)。

由此便可見,各地政府巨量的土地收入,其實主要是由商品房的買房人貢獻的,而且是將地方政府未來的土地收益一次性全部繳納。誠然,許多發達國家地方政府的主要收入來源也是房地產,但卻是以稅的方式收取,因而也更為透明和規範,而且通常是按年份分期繳納,這顯然大大降低了買房者當下負擔。

尤其是,許多人因身份性的原因,以遠低於商品房的價格,獲得了各種名目的福利性分房。福利房價格之所以如此之低,就在於在土地國有下政府掌控著建設用地的配置和價格。福利房用地往往是以公益用地的名義通過低價甚至無償劃撥方式得來。而同時,這些住宅使用權卻很可能由於屬於公益性劃撥用地而無期限限制,因而也就不存在續費問題。相比商品房業主而言,這更構成雙重不公。

1951年換自民國房地契的房地產所有證。(南方周末資料圖/圖)

從稅收角度看“續費”的正義性

我國國有土地制的上述特性還最終導致,買房人無差別地承受繁多、重複的稅負;但若續期收費的同時,又另對持有環節再開征房地產稅,則更為不公。

據統計,中國涉及房地產的稅種有12項之多,相關收費則多達50余項。而現有稅費不僅種類繁多、重複征稅嚴重,而且基本都是對交易環節、一次性征收的間接稅,而缺乏針對持有環節的直接稅。這不僅最終都提高了房價,不僅使得買房人成為地方政府土地收入的主要埋單者,而且是所有買房人,無論是基本住房需求還是豪宅或炒房,都無差別地一體承擔。這既不符合稅收正義,並還助長了房地產投機。

造就當下這種稅費制度的主要原因,同樣是我們特有的土地制度。如前所述,地方政府作為建設用地的獨家批發商,在出讓土地時一並搭車收取稅費,無比便捷、高效。這又決定了,由於對流通環節已重複征收了繁多的稅費,因而再對持有環節征收直接稅,自然就更要遭遇強烈的民意阻力,而且直接稅本身還對稅收能力和水平有著更高的要求。再者,地方政府的建設用地獨家壟斷地位人為地導致住宅用地的相對稀缺,從而造成至少在大城市房產市場都是賣方市場。於是現有稅費最終都轉嫁給買房人承擔,就完全可以想見了。

因此,如果不針對持有環節開征直接稅的話,那麽無法實現稅負公平,有效抑制房產投機。但是,就買房人已實際承受的土地稅費負擔而言,如前所述,再讓其屆滿續費本就不公;而如果在持有環節開征新的房產稅同時,再要求續期收費,自然就更為不公,也就難以為民意和輿論所接受。目前房地產稅立法已被納入全國人大的立法計劃並已形成草案,但同時據透露短期內又難以出臺,其主要原因應該就在於上述兩難境地。

不過,目前地方政府坐收土地收益的好日子已日益難以為繼,開征持有環節的房地產稅,似乎只是時間問題。而要使新的房地產稅法具有基本的正當性,就至少不應再要求已有的商品房土地使用權期滿續費。

低稅率呢?

國有土地出讓制度師法於香港獨特的批租制,但香港批租制的前提是超低稅率。我國國有土地使用權有償出讓制度,乃是自1980年代學習香港土地批租制的“先進經驗”的產物(故內地國有土地有償出讓也被叫作批租)。而此前,長期實行的是計劃經濟體制下形成的,一律無償劃撥方式。中國計劃經濟時代由於完全消滅了私營經濟成分,而所有的單位都是公共部門,因而用地一律通過劃撥不僅並無不妥,反而是計劃經濟的應有之義。

然而,隨著1980年代改革開放,一方面對於私營經濟包括外資經濟出現、發展所產生的用地需求,無償劃撥顯然根本無法適用;另一方面,各地政府飽受城市建設資金匱乏之苦。而引入香港的批租制,既可以適應私營部門的用地需求,又為地方政府帶來巨大收入,看起來一舉兩得、完美契合。

於是,在當時憲法明確禁止並遭受激烈討伐的情況下,從深圳率先開始試水,各地政府則不教自會。而現行憲法1988年首次修正的兩條修正案之一,便是對此的事後追認和授權。這也長期被中國法學界當做是“良性違憲”的典型案例而一直津津樂道。

然而,作為地域極其狹小、可開發土地更為有限,且高度城市化這樣一個極為特殊的城市經濟體,香港實行政府掌控的土地批租(及後來的年租制),自有其特殊的無奈與合理之處。而且,土地批租制得以建立的“資本”,是眾所周知的英國政府通過戰爭強行割讓與租借而獲得了香港土地所有權。它可謂“帝國主義殖民侵略”的副產品,是歷史形成的,極為特殊。總之,香港土地批租制並非國際慣例。

自然而然,香港租地制和它的內地“學生”相似,也為政府帶來巨量的收入、成為其重要的財源,並也是導致房價奇高(當然香港高房價更為決定性的因素是總體上土地高度稀缺)以及炒房投機的重要原因。

然而,香港土地批租制還有著不可分割的另一面,是聞名於世的低稅率(除煙酒等個別商品外,所有貨物的進出口都是零關稅,故稱自由港;其它稅種也都低於大多數經濟體),且稅制極為簡便明了。土地批租制正是香港超低稅率的情況下彌補基本公共財政需求的手段,故周其仁教授將土地批租形象地稱作“暗稅”。換言之,民眾向政府繳納的地租,事實上折抵了納稅——這典型地說明政府的地租和稅收之間具有的相互折抵、替代關系,此即所謂的租稅互替。正是低稅率的自由港以及優良的公共治理,造就了當初香港的繁榮和發達。香港的土地使用權人在繳納地租的同時,可以直接地獲得低稅率的補償,並從香港的繁榮獲得間接的補償。

很顯然,內地老大哥只是選擇性地學到了批租制這一面。內地稅負過高向來廣受詬病,中央政府最近也開始有所行動。進而言之,既然內地只學到了以地生錢,那麽也就沒有道理照搬期限屆滿續費的做法。

建議:無償或收稅,區別對待

我國土地制的上述獨特性,決定了它與傳統的財產所有權,乃至國家所有權包括土地國家所有權,都有著巨大的根本性差異。從而,對其所引發的問題,包括使用權續期問題,自然也不能照搬傳統的法律原理來解決。

從前面對中國土地制度四方面特性的分析,可以有力、清晰地說明,至少祖宅以及商品房住宅的土地使用權應該無償、自動續期,才符合基本的公平。

那麽,又如何理解和解決無償自動續期與國家土地所有權之間,看似無解的矛盾?其實,這早已有現成的經驗。典型者即英國。眾所周知,在法律概念上,英國土地歸英王所有(僅就此而言,這是比中國更徹底的“土地國有”),民眾一樣只能擁有使用權。但實質上,民眾對土地的自由繼承地產權(fee simple)已完全相當於所有權,即事實上的所有權。

而如上所述,至少對於原有私宅和後來商品房的土地而言,只有承認其事實上的所有權地位,才符合基本的公平。尤其是對原有私宅土地,如果不承認其事實上的所有權,則根本找不出任何既公平又合乎邏輯的答案。總之,承認上述住宅土地使用權具有實質所有權的地位,恰恰是社會主義的體現而不是違背。

最後,無償自動續期所無法回避的另一個問題是:土地使用權期限20年的業主,承擔的土地出讓金自然遠低於70年的(20年使用權的土地基本都是最早出讓的那一批,當時的出讓金標準比起後來要低得多)。從而,如果一律無償自動續期,顯然對70年使用權的業主不公。

對此,其實完全可在未來房地產稅中通過征稅標準上區別對待即可,而不必要求20年使用權人現在一次性補齊。而且,這由於是按年份分期繳納,從而可避免給業主一下子造成沈重的負擔,並避免了房、地權利的脫節。

(作者為中國人民公安大學研究人員)

住宅 土地 到期 怎麼辦 怎麼
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以房養老兩年試點到期 四大試點城市僅60戶投保

6月30日,試點兩年的“以房養老”迎來“大限”。這份沈甸甸的養老政策響應者寥寥。截至目前,北京、上海、廣州、武漢等四大試點城市只有60戶投保,並且僅有幸福人壽一家保險公司推出了相關產品。經過兩年的試點,“以房養老”首批參保對象的生活發生了哪些改變?試點之後的“以房養老”路在何方?

背景

以房養老四地試點

2014年6月23日,中國保監會下發《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》,決定自當年7月1日起,在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展老年人住房反向抵押養老保險(即以房養老)試點,試點期為兩年。

所謂“住房反向抵押養老保險”即保險版“以房養老”,就是擁有房屋完全產權的老年人,將其房產抵押給保險公司,繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權,並按照約定條件領取養老金直至身故之後,保險公司將獲得抵押房產處置權,處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

2015年3月,經過保監會批準,首款保險版“以房養老”產品由幸福人壽保險股份有限公司正式推出。同年4月,家住北京西三旗的兩位老人,與幸福人壽北京分公司簽下“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險”投保單,這標誌著以房養老保險正式落地。

成效

四地僅有60戶投保

據了解,自以房養老試點以來,僅幸福人壽一家保險公司開展了該業務。截至2016年6月28日,投保60戶78人。從區域來看,一線城市(北上廣)相較於二線城市(武漢)對該產品需求、認知度高;從家庭構成來看,無子女老人占到40%,主要是孤寡、失獨老人;從月領養老金來看,以月領養老金5000-10000元居多。

對於該產品的銷售,幸福人壽在給記者的采訪回複中表示:“目前的銷售情況我們認為還是符合預期的。”中國“以房養老”首倡者、幸福人壽保險股份有限公司原監事會主席孟曉蘇接受媒體采訪時表示:“‘以房養老’目前只是試點階段,僅有四個城市參加,同時,只有幸福人壽一家在做,產品也只有‘幸福房來寶’A款這麽一個單一產品,我當初設定兩年內有20戶投保就算成功,如今的數據我已經相當滿意,並且從試點中看到了希望,第一批試點已經成功。”

探因

傳統觀念是最大挑戰

據了解,在試點過程中,“以房養老”試點遇到的最大挑戰是傳統觀念。目前“養兒防老”的傳統觀念依然是社會主流,絕大多數老人希望把房子留給孩子。

幸福人壽反向抵押養老保險辦公室相關工作人員告訴記者,雖然保單生效的用戶數不到80位,但是前來咨詢的老人很多。“成單率不高主要有兩種情況:一種是老人願意參與,但是子女或者親屬不同意;還有一種是因為產權問題,有一部分老人的房屋產權是央產房或者軍產房,這在辦理手續的過程中會增加很多難題。”

上述工作人員告訴記者,有一位上海的老人非常想參加以房養老,但是因為妻子過世後,房屋的一半產權歸兒子所有,房子遂變成了不完全產權,兒子不同意老人將房子抵押給保險公司,因此陷入僵局。“這位老人和我們簽署了意向書,他希望我們多給他一些時間,由他來說服家人。”

據上述幸福人壽反向抵押養老保險辦公室相關工作人員介紹,目前的以房養老產品,需要客戶指定身故繼承人,等投保人將來過世之後房子並不是給保險公司,繼承人可以優先選擇償還保險費用贖回房屋。如果繼承人不贖回,被抵押的房屋再由保險公司進行處置,其中扣除已經支付給老人的養老金部分,同時減掉保險公司相關費用,剩余的價值還將返還給繼承人。

房價波動大成為障礙

“以房養老”試點工作推進一年多以來,很多人對這種新的養老方式還不是很了解??此外,不僅是參保對象熱情不高,另一端的保險公司對“以房養老”也並不熱心。截止到目前,參與“以房養老”試點的保險公司中,僅有幸福人壽一家推出了相關產品。

首都經濟貿易大學保險系教授庹國柱在接受媒體采訪時表示,“以房養老”是一種增加養老資金、提高老年生活水平的選擇??不過,這種方式更適用於那些養老資金不足的老人,也適合於為了使自己的老年生活更加體面、更加有尊嚴而籌集更多養老資金的老年人。庹國柱指出,選擇“以房養老”的老人,大部分是有需求的特定群體,至少目前還不是大眾化的養老保障選擇。

中央財經大學中國保險市場研究中心主任郝演蘇教授表示:“以房養老”牽涉到金融業、社會保障、房地產等多個行業,同時還受到傳統文化的影響,相關政策的執行不僅需要頂層設計、統籌規劃,更需要全社會的理解和認知。郝演蘇認為,由於目前我國大中城市的房價波動較大,導致保險公司與“以房養老”客戶對於房屋未來價格走勢產生認識差異,可能是我國“以房養老”試點開展不順利的一個因素。

據悉,在發達國家,“以房養老”有著成熟的運作方式,比如,房價一旦出現波動,就有一種由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。因此,借鑒國外經驗,完善相關的風險應對機制也是關鍵。

“保險公司對開發這種產品還是持比較謹慎保守的態度,因為未來涉及房產價格走勢,還有人口長壽風險。”南開大學風險管理與保險系教授朱銘來接受京華時報記者采訪時表示,目前國內的以房養老產品設置比較單一,對於老年人來說,未來的需求並不只是給付貨幣的多少,更多的是需要一些護理服務,老年人對未來醫養需求也將越來越高,如何做好衍生產業鏈也是保險公司需要考慮的問題。

此外,也有保險業人士指出,以房養老四地試點,僅一家保險公司參與,這主要因為以房養老產品設計複雜、風險分散機制不完善,對於保險公司而言屬於微利經營,無法調動保險公司參與的積極性。

展望

試點城市將擴容

在年初舉行的老年人住房反向抵押養老保險試點工作座談會上,保監會副主席黃洪表示,以房養老使老年人的房子由“死錢”變成了“活錢”,滿足了老年人希望“居家養老”和“增加養老收入”的兩大核心養老需求。同時,有效提高了老年人的可支配收入,顯著改善了退休生活質量。

保監會方面表示,2016年要在現有4個試點城市的基礎上,選擇經濟條件較好、房地產市場較為規範、當地政府支持的城市和地區納入試點範圍,通過擴大業務經營區域,在發展中解決問題,使更多的老年人享受到這項政策福利。

回訪

“我們想讓晚年生活質量更高”

在試點兩年期滿之際,記者采訪到了當時北京地區以房養老的首單投保者——康先生與馬女士夫婦。

剛剛從德國旅遊回來的康先生依然清楚地記著每一個投保的細節。“我們關註以房養老政策很多年了,都說‘養兒防老’,大部分財產應該留給下一代,可對於我們這樣的失獨家庭來說,沒有這方面的需求,所以很早以前就與夫人商量好了要參加以房養老。”

2015年年初,康先生收到街道通知,說一家保險公司在搞“以房養老”項目推介會,於是,在北京溫特萊酒店,他第一次聽到幸福人壽前董事長孟曉蘇對“以房養老”的理念介紹後,現場就報名了。他說:“房子是手里的財產,以房養老能讓我們的晚年生活更豐富。”

說起當年投保過程,康先生直言,很多親戚朋友都不理解他們的決定,紛紛出面勸解:“保險公司都是騙子,怎麽可能給你錢,只會要你的錢。”對此,康先生說,一方面,自己之前關註以房養老政策已經很多年,對這項國家政策很認可;另一方面,在與保險公司簽訂合同、辦理手續的過程中,程序公開透明,讓他很踏實。

與保險公司辦理住房反向抵押時,康先生通過自己選定的評估公司對房屋估價,這套位於西三旗附近、面積為84平方米的小三居最終評估有效保險價值為274萬元。合同簽訂後,還通過公證處進行了公證。

康先生告訴記者:“我今年71歲,夫人今年69歲,我們就這一套房子,如果賣掉房子,我倆住哪兒?雖然賣了房子,手里的錢就多了,但是總不能讓我們做背包客啊。”

據了解,康先生夫婦的退休金加起來有7000多元,參與以房養老以後,每月從保險公司領到9000多元,“手里的錢松快多了,可以考慮以前敢想但是不敢做的了。”康先生說。

今年6月,康先生夫妻倆參加了為期一個月的德國養老院旅行團,兩個人的團費總計6萬元,他說想在身體好的時候多出去看看,接下來還想到美國、俄羅斯走走。“現在自己和夫人身體還好,暫時還不考慮去敬老院。我們先去遠的地方,以後身體不好了,再去近一點的地方,實在走不動了,再去敬老院也不遲。到時候,我們倆每月退休金加以房養老的錢一共1.6萬元,把我們的房子租出去,還能拿到一筆租金,可以讓我們去條件更好的敬老院。”

在康先生家里,記者看到了新換的電視機、冰箱、洗衣機。馬女士拿出新買的iPhone6plus給記者看他們在德國拍的照片,馬女士說:“家里的電器、手機、iPad、電腦都是新換的,我們想讓晚年生活質量更高點兒。”

以房 養老 兩年 試點 到期 四大 城市 60 投保
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股災增持承諾紛紛到期 足額增持多股仍處成本線

7月13日,又有久立特材(002318.SZ)、金一文化(002721.SZ)等披露了大股東及董監高等完成增持股份計劃的公告。一年前股災乍現,多家上市公司大股東或董監高為穩定市場信心提出股份增持計劃。近期,包括中國神華(601088.SH)等大型央企上市公司在內的股災期間股份增持計劃紛紛到期。

根據這些上市公司近期披露的股份增持完成情況來看,很多上市公司股東僅進行了象征性的增持,但也有部分上市公司獲得股東及董監高較大比例的增持,其中一些足額增持且股價尚處於本輪增持成本線附近的個股或仍存投資良機。

真假增持

華聯股份(000882.SZ)是在7月12日披露完成股份增持計劃的一家。2015年7月10日,公司控股股東北京華聯集團投資控股有限公司基於維護股價穩定的目的,承諾增持不超過8000萬元公司股份。而當時,華聯股份尚處於停牌狀態。

2015年10月底,華聯股份複牌補跌,股價由最高近9元最低跌至3.50元附近。而這期間,公司控股股東並未選擇增持。直到今年7月8日,增持承諾即將到期之際,其通過大宗交易方式增持了約0.13%的華聯股份,總成交價1105萬元。

值得玩味的是,3.74元的成交均價不僅非常接近其本輪下跌的3.45元最低價,也較成交前一日4.15元收盤價有9.88%的折價。且據當時的大宗交易記錄,成交雙方席位均為國融證券北京中關村大街證券營業部。

同樣,擬自2015年7月1日起12個月內增持不超過1000萬股的騰邦國際(300178.SZ)實際控制人,最終增持了不到200萬股。中遠航運(600428.SH)、中國神華等也均通過交易所證券交易系統進行了較低比例的增持。

一位分析人士認為,股災期間的大股東增持計劃,更大程度上是從心理上對市場的一種撫慰,對於一些大股東,真正拿出真金白銀來增持也是有一定難度的。而對於央企類上市公司,本身流通盤較大,大股東控股比例較高,其繼續增持的比例不可能太高。相對於當初承諾不減持的大股東,這些選擇增持的已經很不錯了。當然,既然承諾增持也必須真正做到。

一年前,中小企業板首50家上市公司曾聯合發起《關於堅定發展信心、維護市場穩定的倡議書》,而作為積極參與者之一,蘇寧雲商(002024.SZ)控股股東、實際控制人張近東當時也並未選擇增持,而是將其持有的公司股份追加三十六個月的限售期。

仍在成本線的足額增持個股

不過,拿出真金白銀足額進行增持的,無疑也是對上市公司更加充滿信心的,尤其有董監高參與的上市公司。

天賜材料(002709.SZ)在上一輪行情中的漲幅並不算高。而2015年7月10日,公司實際控制人及部分董事和高管承諾合計增持不低於550萬元公司股份,且僅在當年7月至9月就已達到上述增持金額。若按照當時不到30元的最低增持價,至今累計投資收益已接近5倍。

恰逢鋰電池受到市場熱捧,使得天賜材料成為增持最成功的個股之一。而同樣有控股股東及部分董監高參與增持的久立特材則仍處於增持成本線附近。

據久立特材公告,原計劃合計增持不低於5000萬元,但在近一年內,僅控股股東久立集團增持金額已逾1.35億元;加上董監高合計增持近7000萬元,增持總金額已超過2億元。

去年10月份除權後一直窄幅波動的久立特材於7月13日收盤於11.77元,僅較上述合計增持均價10.88元溢價8%,甚至還低於久立集團11.92元的增持均價。不過,受制於鋼鐵行業去庫存壓力,久立特材近年來業績並不理想。

但廣發證券則認為,為實現產業結構升級,特鋼將在核電等領域承擔更多責任,將進入快速發展階段,而久立特材正是核電用鋼的細分龍頭之一。其核電產品共有30多種,已覆蓋核島、常規島各系統及設備用核安全1、2、3級管道和非核級管道等多個應用環節,並成功為國內外的秦山、嶺澳、紅沿河、SHIN-KORI(韓國)等43個核電站所選用。並且,公司的690合金U形傳熱管、800合金U形傳熱管等多款產品是國內首創,並達到國際領先水平。

另一家處於醫藥生物行業的上海萊士(002252.SZ)也獲得了實際控制人之全資子公司逾20億元的足額增持,增持比例約1.95%。其增持均價約38.82元,而同樣在除權後一直橫盤的上海萊士截止7月13日收盤於37.86元。而足額增持1億元的同行業個股陽普醫療(300030.SZ),其增持均價約為15.98元,成本同樣與16元收盤價較為接近。

不過,據中期業績預告,兩家公司同樣業績表現不佳。上海萊士凈利潤變動幅度預計在-20.00%至10.00%之間;而陽普醫療預計凈利潤出現0%—20%的同比下降。

股災 增持 承諾 紛紛 到期 足額 多股 仍處 成本
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本周逆回購到期規模大降 資金壓力持續緩解

今日,中國央行公開市場今日將進行1250億元7天期逆回購操作。另外,公開市場今日有1200億元7天期逆回購到期,央行今日凈投放50億元。

上周,在公開市場上,央行於上周一到周五分別進行了1200、600、550、500和900億元的7天逆回購投放,共計3750億元,當周逆回購到期6100億元,凈回籠2350億元。

而本周逆回購到期資金僅為3750億元,規模大幅收窄。8月初以來資金壓力持續緩解。

本周 回購 到期 規模大 規模 資金 壓力 持續 緩解
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