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揭嘉城廣場變蒸爐內情分契陰招玩謝小業主

2016-10-20  NM

去商場涼冷氣,幾乎是每個香港人認為理所當然的事情,但元朗嘉城廣場卻因為爆出管理糾紛,在剛過去的夏季,不時被斷供冷氣,令商場變蒸爐,最終由原本人流暢旺的「劏場」,變成十室九空的「死場」。顧客受不了又熱又焗,大可以過門而不入,但一眾小業主與小商戶,卻無奈要流着汗死守。本刊追查發現,原來商場的管理糾紛,其實是分契惹的禍,大業主一四年時,把裝有冷氣系統的四樓平台業權賤賣,現時的業權擁有者,幕後股東跟被商場業委會解僱的管理公司,股東竟然是同一人。因分契問題而出事的例子間有所聞,因商場水電開關等所在之處業權落入他人之手,最終小業主要另付「贖金」,而小業主往往翻查地契才發現中招,可惜卻已知得太遲。

九月下旬,香港仍熱氣圍城,室外溫度不時接近攝氏三十度,但元朗「劏場」嘉城廣場卻不能為顧客和商戶帶來一絲涼意,因為自八月下旬開始,該商場已連續二十多天沒有冷氣供應。本刊記者到嘉城廣場視察,發現商場內人流疏落,實情是,商場內環境悶熱如同蒸爐,記者逗留不過十分鐘已汗流浹背。而在一至三樓,多條行人通道位置放置了風機,三樓的風機更是較大的型號,但畢竟不是冷氣機,無助解決環境侷促的問題。如此的商場,「趕客」自是難免。

場內翳焗趕絕小商戶

商場斷冷氣令顧客卻步,首當其衝者當數在此經營的小商戶。記者粗略計算,場內逾半店鋪都已經拉閘,有店鋪甚至貼出告示,指因冷氣問題,已搬到附近商場繼續營業,亦有商戶在商場當眼處貼出大字報,控訴被閂冷氣之苦,甚至以「嘉城需冷氣,尤(猶)如非洲小孩需干(乾)淨水」來作比喻。在嘉城內經營零售女裝的Isabel就透露,原本租下兩個鋪位,但商場冷氣供應連月不穩定,令她萌生去意,其中一個鋪位已準備退租。Isabel又表示,商場現時人流稀疏,擔心積存的夏裝難以散貨,令她不敢再入貨轉季賣秋裝:「你叫我攬住啲衫喺度做咩呢?轉季又轉唔到,想散貨又散唔到""而家個商場係完全冇人流上嚟買嘢,我賣十蚊件、廿蚊件都冇人上嚟。」同樣在嘉城經營時裝店的阿欣也不滿商場冷氣時有時無,「變咗你一開始冇冷氣啦,嚟多幾日係冇冷氣嘅,人哋以為打後都冇,就冇人嚟行。」她續指,商戶一直追問業主何時恢復冷氣,但業主未能解答;又說部分業主願意不收租,但不許退租,令她相當不滿,「合約有寫到話,交咗租、管理費同埋冷氣費,你(業主)收得嘅係咪自然有冷氣提供呢?」

舊管理公司被炒卻賴死

商戶叫苦連天,和舊管理公司周旋的業主其實亦疲於奔命。已退休的蘇太一一年夏天買入嘉城廣場鋪位,之後出任業委會主席至今,她指事件起因,源於一四年時發現嘉城的賬目有問題,一三年商場仍有盈餘二百餘萬元,但一年後竟暴跌至只餘下約二十九萬元;至今年元旦,由前管理公司港藝提供的資產負債表更顯示,嘉城現負債近三十四萬元。而期間港藝在去年二月還繞過業委會,自行大增商場管理費一成六,惟資金最終去向未明。蘇太指,由於不滿港藝的管理,業委會一四年底決議要「全面查賬」,着港藝交出賬單、投標記錄等文件,之後又要港藝撤回加管理費決定,但港藝並無理會;她更指責港藝,相約開會但對方代表未坐定已講明:「我嚟開會只不過係尊重你哋。」港藝一直採取「拖」字訣,至今未交出任何相關文件。最終業委會無計可施,遂於今年一月召開業主大會,以近四成三支持下通過撤換港藝商場管理人身份。不過,港藝本應於四月底離任,但卻沒有交出商場管理權,之後續以商場管理人身份,要求業主繳交管理費,同時開始利用冷氣問題「要脅」業主,並自六月開始,多次關掉冷氣,港藝再開價要求業主每次繳交一萬零五百元冷氣維修費;至七月下旬,業委會已先後九次付費,共涉九萬四千多元,七月中旬更曾有兩日,於一日內要繳費兩次。

索百萬天價冷氣租金

為何港藝可以控制商場的冷氣供應?嘉城廣場前身為嘉城大酒樓,樓高三層,曾是新界最大酒樓,元朗不少鄉紳都當「飯堂」,連已故港督尤德亦曾光顧。○五年六月,九建(34)主席柯為湘兄長柯為雄透過基茂發展有限公司,以三億八千五百萬元買下酒樓業權,隨後把地下至三樓改間成三百多間細鋪出售。據悉,商場小業主多屬元朗街坊,不少更曾是酒樓茶客。資料顯示,原來嘉城四樓平台業權,即商場冷氣系統安裝位置,基茂在一四年九月,以十萬元賤賣予一間叫建富投資的公司。而查冊資料顯示,建富的股東及董事是一名叫張連尊的男子。本刊追查發現,嘉城原管理公司港藝,董事也是張連尊,而股東則是萬佳建築工程,但該公司股東其實正是張連尊,換言之,管理公司老闆同時也是業主,變相因持有冷氣系統位置業權而控制商場命脈。查冊資料又顯示,柯為雄曾全權持有港藝,於一四年三月才把股權轉讓給萬佳,之後再賤賣平台。

業委會其後決定跟對方對簿公堂,蘇太憶述港藝庭上聲稱擁有商場內的冷氣系統時,連法官都「O晒嘴」;法院之後頒令,確認港藝已無權擔任管理工作,再指由業委會委任的新管理公司,可跟對方商討冷氣維持及費用問題。不過,雙方談判破裂,建富再閂冷氣,並於七月下旬向嘉城業主發律師信,「獅子開大口」要求八月開始收取每月四十萬元冷氣「租金」,業主並要在八月中前繳交一百二十萬元冷氣設備租金及按金,方可使用冷氣。最終,業主忍無可忍,於七月底報警求助,雙方一直僵持,至八月三十日,冷氣再度中斷,業委會於是再次入稟高院,要求港藝執行七月時法院判令。業主同時把原先用於支付律師費的款項,臨時在商場內安裝十七部「救命冷氣」,以緩解蒸爐之苦。而高院亦在上月廿三日頒下臨時判令,要求建富立即恢復商場冷氣供應。但案件今年十二月十九日才正式展開審理,萬一業權之爭小業主敗訴,商場恐怕難逃被「焗死」的命運。張連尊就回應,表示認識柯為雄,跟對方過去有生意往來。他反駁指商場管理過去沒有問題,又堅持四樓平台及冷氣業權屬建富持有,認為業委會指控並不合理。

分契業權易惹爭議

嘉城廣場的情況,是典型因分契業權而出現的爭議,類似個案其實屢見不鮮,因業權分散,小業主可能忽略部分公用地方的業權誰屬。其中位於荃灣大河道的地皇廣場,小業主去年陸續接收鋪位後,才發現商場隱藏不少問題,令回報遠遜預期,同時人流稀疏恍如「死場」;而最令業主抱怨,是翻查地契才發現,原來商場地下「大堂」、旁邊樓梯及控制商場水電開關的管理處,業權在大業主手上。投資界亦流傳,有資深投資者曾因不察覺分契問題而在入貨時中招,以為買下整個商場,但在交易完成後才發現商場電錶房被分契,最終跟前業主調解不果,無奈要以每月數萬元租用。

撰文:鄭語霆攝影:翁少陽資料:鄭靜news@nextdigital.com.hk

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大狀指單位分契後即可轉讓

1 : GS(14)@2016-11-08 05:48:47

【本報訊】政府加重印花稅後,即有「首次置業」買家以一份買賣合約簽署方式,大手掃入多個新盤單位,部份個案可慳稅近七成。大律師陸偉雄指出,若單位未作「分契」,日後要將整批單位售予新買家,但「分契」後即可自由轉讓。陸偉雄指出,雖然買家可以以較低稅率入市,因今次買家以一份買賣合約購入4個單位,因為屬同一張樓契,業主日後要出售這4個單位,就必須一併出售予同一個買家,「相信要係二手市場搵到個買家要買晒4間機會唔大」。然而,業主日後如果要將4個單位拆開,分別賣予不同買家,則先要將4個單位重新分開為4張獨立契約,俗稱「分契」。


3年後出售毋須付SSD


有業內人士指出,由律師進行「分契」手續並不複雜,但受到額外印花稅(SSD)條例限制,即在購入物業3年之內「分契」,都要向稅局繳付不同比例的SSD稅率。由於SSD只限制住宅物業於3年內轉手,因此如果投資者3年後才把單位「分契」,即可獨立出售予不同的買家,毋須繳付SSD,有機會讓投資者透過未有物業的家人利用低稅率大手買入單位,購入單位作收租投資及轉售。故此,資金充裕的投資者,料受今次辣招的影響有限,政府加辣希望堵塞投資者入市意欲的如意算盤,成效或有機會被削弱。■記者程俊華




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161107/19825456
大狀 狀指 單位 分契 契後 即可 轉讓
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「一契多伙」湧現 運房局:留意分契轉售

1 : GS(14)@2017-03-23 06:04:29

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7939&issue=20170323



【明報專訊】近日市場盛傳政府會再公布新辣招,旨在打擊買家以「一契多伙」避過辣稅。運輸及房屋局回覆本報查詢指,該局仍會以一份文書作為計算印花稅的基礎,但提醒買家日後有機會需分契才可轉售個別單位。

有關安排可滿足買家自用需要

運房局指,立法會當日審議實施雙倍印花稅時亦曾詳細討論有關以一份文書購入多於一個住宅物業的問題,考慮到一直以來以文書為基礎的印花稅制度,以及整體需求管理措施的互補作用等因素後,政府當日認為不宜為雙倍從價印花稅這項屬非常時期的需求管理措施,對印花稅制度作出根本的改動。該局又指,在實施雙倍印花稅後,以一份文書購買多個物業的交易大多涉及住宅物業連車位、花園或天台等,反映有關安排可滿足買家自用需要。

密切留意新措施實施情况

該局續指,根據現行雙倍印花稅機制,以一份文書購入多於一個住宅物業的買家,如屬代表自己行事的香港永久居民,並在購入有關住宅物業時不是任何其他香港住宅物業的實益擁有人,有關文書可按較低的第2標準稅率繳付從價印花稅。但該局特別提出,買家如以一份文書購入多個住宅物業,除須按規定繳付相應的從價印花稅外,亦可能涉及其他交易成本。例如由於只有一份文書,買家須以整個交易的總樓價申請按揭,所獲得的按揭成數或會因此降低;除非日後有人願意一次過承接文書內的所有物業,否則業主便須先分契才可轉售個別單位。

立會成立委會審議新住宅印花稅條例

不過,該局指立法會已成立法案委員會審議實施新住宅印花稅的《2017年印花稅(修訂)條例草案》。政府會盡力配合法案委員會工作,並繼續密切留意新措施實施情况和樓市發展。
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律師:分契拆售免辣稅

1 : GS(14)@2018-01-07 15:53:30

【本報訊】沙田第一城一個擁有雙天台(A及D室)特色戶,疑涉及「一約多伙」,終致撻定收場。律師梁永鏗表示,雖然業主在修例前持有該住宅及其上兩個天台單位,不過如今將單位放售,便涉及一約多伙相關的條例,買家需支付15%辣稅。

單獨放售天台有難度

梁永鏗指,如業主打算放售物業卻不想對方支付15%辣稅,便需要透過律師行進行分契拆售,不過要單獨賣天台,會增加放售難度。他續指,辦理分契手續的時間因應不同律師行有所不同,手續費則視乎樓價等因素。不過並非所有屋苑的天台都有實質業權份數,是否存在多於一伙有爭辯餘地,他提醒急於放售的業主,需向律師行查詢辦理手續所需的時間,不然有機會牽涉其他法律責任。就是次負責促成交易的地產代理責任,監管局指不評論個別個案。就政府去年4月公佈收緊新住宅印花稅的豁免安排,監管局曾發信提醒持牌人應如實告知客戶有關消息,不可對客戶提供不準確或具誤導性的資訊。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180103/20263547
律師 分契 契拆 拆售 售免 免辣 辣稅
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=346113

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