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再忍一下 買房就贏


2012-2-20  TCW




忍一下,七折就是你的!想買房的 人,情勢站在你這邊了。

新官上任有三把火,不約而同,都燒向了房市。

內政部長李鴻源上任前曾表示,將不開放陸資炒房;財 政部長劉憶如說,上任第一件事是研究富人稅,也就是說,豪宅的稅率將和小老百姓的標準大幅拉開。

不開放陸資炒房,讓投資客原本想要陸客抬 轎的夢想破滅,而富人稅基本精神就是對於「漲價」這件事要有所壓抑,新內閣大將剛上任,像是接力賽般,把去年六月一日實施奢侈稅以來,房屋交易量創下自 SARS(嚴重急性呼吸道症候群)以來八年新低的局面,再度打入了冷宮。

政府接連打房僅凍住成交量,卻打不下都心房價

連 續性的出手,雖然引興富發建設開了第一槍,開價自行降價一五%到二五%;淡水區小坪頂的「環遊郡」也率先用腰斬拍賣的方式想要換現金。

經 歷二百五十天,政府和建商、投資客大鬥法(見上圖),就真的讓房價明顯下滑了嗎?

經歷半年多來的寒冬,不少建商已經受不了,開始自力救 濟。以下為實際走訪的三個場景:

淡海新市鎮:順著登輝大道,沿途景觀,綠油油稻田的景象,漸被櫛比鱗次的水泥森林逐步取代。

拐 進淡海新市鎮重劃區內,迎面而來的是一幢幢剛完工的大樓。在大樓前面不是廣告宣傳中的如大傘般的綠樹,卻是一個接著一個的售屋廣告。

走進 一棟完工剛交屋的新建案的接待中心,五、六位銷售人員散在推案模型周圍,正有一搭沒一搭的聊著。我們進入後,才收起閒散心情,大聲說「歡迎光臨」。我們是 今天第一個上門詢問的客人。

淡水小坪頂:一個週末的午後,台北難得有陽光的好天氣,讓人心情好得不得了。「要看樓中樓的,請來這裡;要看 小坪數的,請跟著那位先生走。」戴德梁行的業務人員聲嘶力竭的說著,一手發著傳單,另一手趁著空檔指引著。「今天看屋的人太多了,沒辦法在現場仔細解說, 詳細的會在二月十一日的競標說明會中,為各位一一解答。」

二月初,戴德梁行宣布,首度把拍賣藝術品慣用的競標方式,移植到新成屋的銷售 上。

位在新北市淡水小坪頂的「環遊郡」,正是他們的第一個創舉。由於競標起價,只有市價的一半,幾近腰斬,讓位在俗稱「八卦山」的小坪 頂,未演先轟動,成了房地產市場最夯的八卦話題。

一波波進來的看屋人潮,有自住、也有投資,更有不少是抱著中樂透心態,看能不能用每坪十 二萬元的腰斬價買到「三景屋」(國華高爾夫球場、觀音山、淡水出海口)。若能便宜標到,也算不錯的投資。

北市大安路:平日下著雨、氣溫接 近十度的台北市,在台北市房價最貴區域的大安路巷子裡,有一棟建商才剛剛推出,一層一戶、僅有六戶的「小案」。

報紙上的廣告還沒開打,已 經有兩組人馬在看房。屋內熱絡的程度,恰與窗外溫度成反比。

選前,案子未正式推出前,仲介業私下找「大咖」看屋。「要買整棟,一坪算你一 百萬。」「八十萬啦,」有意買房讓家族住在一起的陳先生,出了一個讓建商不想賣的價格。

選後,不到七天,情況不同了。同樣一個物件「一坪 一百六十萬元,樓中樓每坪快兩百萬元,」另一位買主林先生搖搖頭說,「太離譜了,哪有價格拉得這麼快?」

馬英九當選,讓建商信心十足,價 格一口氣漲了六成,漲價的速度,比菜市場賣的青菜、蘿蔔漲得還快。月薪五萬元中上收入的上班族,要不吃不喝一百六十六年才買得起一戶。

這 些是實地走訪的場景,也是目前台灣房地產的縮影。無殼鍋牛心中正吶喊著,居住正義何在?政府打房,「凍」住了成交量,卻沒有凍住都會核心區的價格。一些類 似「三(峽)、林(口)、淡(水)」供給較大的區域,則是另外一種風景,專家建議從七折開始喊價。

關鍵在投資客比重僅兩成,卻是拉抬房價 主力

張先生是在台北金融圈工作的上班族,七年前,他開始跟著朋友一起集資買房。雖然朋友們住在台北市,卻選擇避開房市一級戰區台北市,專 門買台中、高雄等價格相對落後的地區。

走出台北市,手上資金「購買力」頓時放大的這群投資客,在台中,專買位在中港路、文心路上的房子; 在高雄,一出手就買二十餘間房子。

以投資高雄的某個案子為例,三年前每坪以十二萬元進場,去年,以十五萬元賣出,不算利息成本,投報率二 五%。這是他們投資眾多的個案中,時間最長且績效最差的一個。

類似張先生面貌的投資客,游竄在各個的房產交易中。在買屋的身分中,投資客 比重超過兩成,占比不高,卻扮演拉抬房價的關鍵角色。就如同股票一樣,若沒有主力的快進快出,股價就失去大幅波動的助力。

房地產市場,是 一場金錢遊戲,靠的是投資客、建商與買屋者三方間的資金輪動,藉由輪動各取所需,並創造利益。「水清無魚」就怕資金轉不動,這場遊戲也會玩不下去。

要 控制房價,就須從三方下手,壓抑「投資客」,成了立即見效的解方。

去年六月,政府連下了課徵奢侈稅、縮減融資成數,以及實價登錄三道「金 牌」,澆熄投資客炒作之風、建商養地之氣,要滅讓房價上漲之火。

第一道打房金牌:奢侈稅打擊投資客,短線交易減少了

根據 課徵奢侈稅的規定,非自用性住宅一年內轉讓將課徵一五%稅率,兩年內遞減至一○%。一千萬元買進的的房子,持有不滿一年賣出,還要繳交一百五十萬元的奢侈 稅,代表賣價至少要拉高到一千二百萬元,賣方才不會虧本。

隨著政府開徵奢侈稅,張先生收起短線買屋策略。「台北房價要拉高兩成很容易,但 是在中南部談何容易,」為了不想讓自己一買房就住進套房,他寧願收手,也不想讓資金成為「不動產」。

奢侈稅經過半年多來的「凍」市,最明 顯的是台北市去年十二月房屋成交件數較同年一月份少了一半。(見右圖)

第二道打房金牌:貸款緊縮建商咬牙推案,哀號量多到賣不完

過 去,投資客由於可以從金融機構以低利率取得源源不絕的資金,才能不斷的追逐房價。從去年下半年,央行陸續祭出土地建築融資限制,及降低購買第二間房子融資 成數,就是要斷絕投資客與建商「金援」,利用降低投資客買房能力,及加速建商推案速度,在供給增加(建商)、需求減少(投資客買屋減少),一拉一扯間的力 道,讓房價下來。

第一個被緊縮金援的是,第二間房子的融資成數,從八成下降到七成或六成,墊高自備款。對投資客而言,更大的殺傷力是,完 成過戶手續,須逐月償還本金與利息,無法與過往般透過只繳息的空窗期,來換取房價上漲、賺資本利得的空間。

第二個被緊縮金援的是建商。在 央行嚴格監督銀行貸款,建商申請的土地建築融資額度,須依照貸款合約執行,建案必須在半年或一年內開工興建,否則時間一到,銀行就準時的把融資額度收回。 口袋夠深的建商,才有熬下去的本錢。

為了守住珍貴的土建融額度,就算房地產市場不好,建商還是咬著牙推案。

一位林姓高雄 房地產業者心酸的說著,今年高雄預估有一百六十棟建案要推出,以平均一棟約一百戶計算,一共有一萬六千戶、總銷金額約兩千億元的豪宅,要拋到市場中。

高 雄,單靠區域內購屋需求,一年僅能消化八百戶豪宅,一萬六千戶要花二十年的時間才能去化,「價格不要跌就不錯,怎麼可能漲?」林先生說。提高就業率是讓高 雄房地產價格止跌回穩的解方,不然,「三、五年內,高雄房地產都沒有搞頭。」

第三道打房金牌:實價登錄小咖房仲業難以獲利,先行出場

今 年七月起,即將上路的房屋交易價格實價登錄措施,讓代銷與房仲業者操作價格現形。屆時每一筆成交紀錄都必須向主管機關申報登錄,水清無魚,交易越透明,能 夠從中取利的機會越小。

之前,不乏代銷與仲介業者利用資訊不對稱從中賺取價差,未來在物件成交價格透明化下,自然會壓縮到他們的生存空 間。今年一開春,從投資客躋身成仲介業老闆的建發房屋董事長陳建發,就是看到房仲業很難「玩」下去,把「建發房屋」品牌轉售,決定斷然退場。

房 仲業者坦承「奢侈稅、實價登錄、合宜住宅政策」對房地產有極大殺傷力。而擁有高雄土地最多的京城建設董事長蔡天贊,更擔心政府繼實價登錄之後,會出現延續 版的「實價課稅」。一旦實施,他含蓄的說,「真的對房地產市場影響很大。」

他的擔憂不是沒道理,新的馬團隊政府強調「公平正義」。一旦, 從房地產中賺來的價差,只要被認定是不義之財,就有可能被課稅,而這一招,被視為是讓房地產市場「急凍」殺手。

在政府連下幾道金牌下, 「短線進出」的投資客立即縮手。統計資料,清楚的看到這樣的現象。

信義房屋統計,去年第四季,台北市與新北市的新店、中和、永和、板橋、 新莊、土城等地區成交物件中,投資客占比從過去兩成,下降到五%。少了投資客的興風作浪,新北市一月買賣移轉棟數,縮減至三千三百八十五棟,不僅創十年來 新低,也比SARS與金融海嘯期間還低。

成交量創新低,房價仍高高在上。

實地走訪發現,房價開始鬆動、議價空間也變大 了。買方悄悄拿回部分發球權。北部的三峽、林口、淡水、新莊,往南走的台中八期、重劃區,高雄的美術館、農十六,推案量比較大的地區,隨著投資客縮手,房 價鬆動的情況最為明顯。

市郊房價鬆動投資客搶賣,免砍價七五折脫手

淡海新市鎮的某個建案,在十三樓的裝潢屋中,售屋小姐 正賣力的分析建案,還一邊用手比畫著家樂福、麥當勞、國小未來的所在位置。看著買方有點心動,售屋小姐進一步說出讓客戶心動的訊息,「我們也是一字頭的房 子。」

「一坪不是二十二萬元?」買方驚訝追問。「這是最後幾戶,加上政府的奢侈稅,現在房子很難賣,老闆想要趕快把房子賣掉。」售屋小姐 如此回答。

原本一坪開價二十二萬元的房子,扣掉優惠價,還有老闆提供的促銷價,還沒有開始砍價,就可以用十六萬五千元的價格買到。算一 算,只要用七五折的價格就可以成為新房子的主人。

這樣的價位,的確讓人心動。環伺四周,從登輝大道到淡水河邊所屬的重劃區中,還有一大片 土地靜靜的躺著、等著建商蓋屋、賣屋的土地,遑論準備交屋和投資客等著拋出的新成屋。

登輝大道上的一個社區,準備在今年四、五月交屋,高 達四千戶的大型社區,逾兩成都是投資客。兩年前,以少少資金買下房價增值夢想的投資客,賣屋「設停損」,成了因應奢侈稅的唯一方式。在面對至少有五百戶都 可能急著賣出景況,龐大的「賣壓」,恐怕不是打七五折就能脫手。

「房價的確不合理,尤其是新北市,每一坪的價格直追大安區中古屋,如果是 你,花同樣的錢,要買板橋的新屋,還是大安路的中古屋?」戴德梁行總經理顏炳立一語道破,區域價格的不合理性。

板橋、新莊、蘆洲有些地方 價格漲太多、太快了,想買這些區域,「可以從打七折價格談起,」顏炳立建議著。「至於台中、高雄地區房價過去漲不多,現在還在築長底,房價即使下跌,幅度 也不會如同新北市一樣的大。」顏炳立分析。

買氣延後發酵降價才開始,可花兩年仔細選屋

而對真正有購屋需求的人來說,現階 段更關心的是,房價會不會跌?能不能買房?要怎樣才能聰明買房?新任內政部長李鴻源口中的「居住正義」會不會實現?

華固建設董事長鍾榮昌 說,「房市大多頭結束了,」遠雄企業團董事長趙藤雄說,「房地產最壞的情況已經過去,今年房地產會比去年好。」兩個對房地產市場具有撼動力的建商老闆,對 房地產景氣看法南轅北轍,小投資人更是看得霧煞煞。

顏炳立認為,奢侈稅、實價登錄,政府一連串的措施,對房地產景氣會產生「遞延效果」, 房價一定會修正,而買氣只是延緩發酵,想要買房的人,不妨利用這兩年,好好的看屋、選屋。

向來看衰房地產市場的政大地政系教授張金鶚,這 一次也沒有缺席。他說,「市場降價行動才剛開始,消費者不用急著進場,」意味著消費者可以多比較、多詢價,就有機會買到理想的住宅。

房價 下修有限低利率與兩岸投保協定將撐住房價

房價不會無止境修正,低利率與兩岸投資保障協定,成了支撐房價的兩股力量。

美國 聯準會(Fed)宣布,到二○一四年低利率政策不變,意味著,未來幾年的資金成本仍保持在低檔。在此情況下,把錢放在銀行存定存的人,獲得二%的投報率, 將永遠跟不上四%的經濟成長率。

而在財富縮水同時,還要想辦法對抗全球不斷印鈔票,可能引發的通膨隱憂。過多的資金必須找到棲身之處,而 具有保值性的房地產,還是台灣人的最愛。

何時才是最佳的進場時機與區域?新任內政部長李鴻源的談話,有十足的參考價值。李鴻源不斷強調的 「居住正義」,將會利用政府蓋平價住宅、活用閒置空間,與利用基礎建設延伸居住地,來達到居住正義目的。

從他的發言中觀察,在政府有限度 的興建合宜住宅,與把蚊子館改為青年住宅時,會更著墨創造「三十分鐘生活圈」模式。利用機場捷運開通,把台北市與新北市的界線,拉大至五股、八里、淡水與 中壢。並在一年內,把二重疏洪道的周邊土地,利用都市計畫,變身成高級住宅區。

政府與投資客間,好比是一場拔河賽,在這一回合的競賽中, 政府略居上風。

品嘉建設總經理、《房地產勝經》作者胡偉良建議各地方政府,落實課徵空地稅,以及政府適度釋出國有地,才是引導房價回到常 軌的好方法。也就是說,麵包漲價,要從抑制麵粉價格著手。這場仗才剛開始,新內閣口上的居住正義會獲得掌聲?還是魔高一丈,居住無正義?今年三二九、五二 ○檔期將會是多空交戰點。

【延伸閱讀】250天大鬥法 政府暫居上風 ——打房大事紀

政府出招:第1波抑制短線  2011.6.1正式實施奢侈稅投機客減少,北市去年交易不到5萬棟,創SARS以來新低紀錄第2波殺雞儆猴 2011.12.8逮捕炒家黃勇義從 2011年3月國稅局鎖定房市投資客「三黃一劉」查逃稅,第一位投資客涉違法被逮第3波打擊養房 2011.12.13宣布實施實價登錄接下來可能實施實 價課稅,養房成本將大增第4波增加稅負 2012.1.1調高土地公告現值全國平均調漲逾8%,創近17年新高,增加土地買賣稅的負擔第5波斷絕動能  2012.2.2不開放陸客投資房產內政部長李鴻源斷了國內房市新的資金動能

建商、投資客自力救濟: 炒家暫縮手 2011.6.1投資客變通求生養人頭、調頭寸,投資客有實力的,準備打長期戰;口袋淺的出局放款創新高 2011.12建築貸款創新高:銀 行金援建商,使房貸與建築貸款雙雙創下新高,將有大批建案準備交屋或拋售大降價自救 2012.1.3興富發開出第一槍上市建商興富發率先宣布,自家新案 降價最多25%,為房市投下震撼彈拱高價假象 2012.1.17 6大建案開價再創新高北台灣第一季,6大建案開價仍創區域新高,製造房價居高不下假象拍賣炒買氣 2012.1.31新屋打對折拍賣淡水小坪頂的「環遊 郡」新成屋將以每坪12萬元起標售,外界解讀為房價鬆動

資料來源:內政部、中央銀行整理:蕭勝鴻

【延伸閱讀】加稅已是不歸 路! ——財政部長劉憶如近年對房市重大發言

2010/3/13房貸放款成數應更保守「在目前房價一路上升的情況下,銀行審核房貸的程序 應較之前更加嚴謹,貸款成數亦應較為保守。」

2011/3/3房子沒實價登錄要加稅「若最終只能按公告現值和房屋評定現值計算、無法取得實 際交易價的房子,適用稅率應再調高。」

2011/5/5現代住宅未來可轉售「經建會規畫推出現代住宅,將參考新加坡組屋模式,未來推出後也 可以轉售。」

2012/2/2有配套才推實價課稅「不動產實價登錄是第一步,若沒有研擬妥適,不會倉卒行事,因此不會馬上談實價課稅。」

資 料來源:各媒體、劉憶如部落格整理:吳美慧


再忍 一下 買房 就贏
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瑞房集資:忍無可忍?再忍一忍 BILL

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3dbfb5400101m8xf.html

今年沒哪家內房股像瑞房的投資者那麼鬱悶,自嘆倒霉。跟一隻豬在摔跤!盈警也發得太輕微了,想不到核心盈利跌成那樣慘不忍睹,相對於深控這些賺得多到不好意思的內房股,瑞房算是個少賺得不好意思的極端內房股。號稱內地時尚地產教科書的瑞房,犧牲自我和小股東,造就她周邊地塊及所在城市的欣欣向榮,實現老闆的「宏圖偉業」好偉大,好悲劇。

 

忍無可忍,再忍一忍吧。也許逆轉就在不遠前。雖然我也有千言萬語想詛咒她,但我還是選擇參與供股。她最大的風險不是已經共知的壞消失,差業績,而是人民幣貶值風險!她還在賭人民幣會升值,賭內地仍然要依靠磚頭!---我也繼續賭。但會賣出部分正股用於供股,今天的收市價,已經比我的綜合成本價比價低8%,對於其他投資者,不算慘不忍睹。

 

投資有風險,謹慎獨立思維。


瑞房 集資 無可 再忍 忍一 一忍 BILL
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