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實價網照妖鏡 信義區1坪價差30萬

2012-10-29  TCW
 
 

 

實價登錄讓我省了不少錢!」一位資深房地產投資人開心的說。

就在實價查詢服務網(簡稱實價網)開放查詢第四天,這位投資房地產超過十年、平均報酬率三成以上、身價好幾億的企業董事長林大明(化名),以不到一頓飯的時間,拍板買下位在台中中港路上,總價約四千萬元的商辦大樓某一戶,現省下一千多萬元,足以在台中再買一戶電梯大樓住家!

他剛買下的這層兩百餘坪的商辦,早在他的「獵物名單」中。實價網開放後,他立即上網查詢,這一查,讓他驚訝不已,原來「實價」登錄上的價格,差異極大,不能盡信,但可善用。

例如上述中港路商辦標的,實價網公布六月份同一棟大樓某一戶,以每坪十九萬一千元賣出。但八月時,仲介提供成交行情,這棟大樓中的某一戶,以每坪十七萬八千元出售。亦即,仲介報價比登錄價還少了六‧八%。

為何如此?林大明沙推幾種可能性:一、十九萬一千元是買方有意抬高價格而墊高行情,二、十七萬八千元是經過兩個月的時間差,因景氣往下且成交量低,所以價格下修。看見兩個價格的差距,顯示未來還有向下空間,他決定要用實價網上的價格,砍七成尋屋。

就在他上網查詢後不到兩天,仲介就來電,告訴他賣方出現,條件是要快速成交。他火速趕去跟賣家碰面,沒有太多討價還價,迅速以七折成交。

房價透明化口袋淺也可放膽下手菁華區

蒙上面紗的房地產交易價,隨著實價網開放查詢,正逐漸褪去中,神秘也攤開在陽光下。

原先以為一坪七十萬元起跳、每坪百萬元不稀奇的台北市信義區,在實價網的成交紀錄中,赫然出現「四」字頭以下的成交物件,每坪價差超過三十萬元。

準備換屋的張景星(化名),曾看中位在台北市松德路上,屋齡約十五年,權狀四十七坪、附停車位的某電梯大樓,因當時對方開價三千二百五十萬元,超出購屋預算而作罷。結果,他最近上實價網查詢,發現成交價為二千三百五十萬元,少了二七.六%。此價格鼓勵自認口袋不夠深的購屋者,可以放膽把觸角伸到信義區,尋找獵物。

「不動產交易實價揭露後,會讓房價逐漸現形,」政大地政系教授張金鶚認為,購屋者可用目前的成交價做為「砍價空間」的參考。住商不動產企研室主任徐佳馨認為,透明化的房價更能幫助買方判斷交易是否合理。

房仲業者根據實價網資料發現,台北市房屋成交價低於市場行情兩到三成、台中市價格最高的七期,成交價則低於行情一五%。高雄地區交投熱絡的鼓山區、美術館等區域,成交價則低於市場行情兩成。

二○%,是買方新握有的還價籌碼。買屋者要如何運用新籌碼,買到好房價?

信義房屋企研室專案經理曾敬德建議,購屋者可掌握「從異求同」、「去頭去尾」、「附加價值」、「詢問專家」與「時間差」等五大估價原則,以合理的價格買屋。

首先,購屋者可先挑出與理想物件類似的案例,再依據路段、屋齡、樓層、面積等條件,做為價格參考案例;其次,排除成交價最高及最低的極端案例,以中間價格做為區域價格參考指標;同時要考慮物件是否附車位及屋況,車位價格是否可拆分、屋況有無裝潢,頂樓是否加蓋等;即使同一社區,不同面向與樓層,單價也不同,可詢問房仲業者,協助判讀。他提醒,實價登錄資訊在時間上會出現超過兩個月的落差,可搭配房仲業提供的即時行情,才不會因景氣快速變化,影響價格判斷。

徐佳馨則建議把握「多方取得資料」、「多看個案差異」、「多留意車位頂加」與「少看偏離行情」的「三多一少」原則,來減少買高的風險。

綜合專家意見,買屋者可以運用「查、問、談、登」四步驟,為自己創造有利的購屋優勢。

獵屋法則一:勤找資料留意「交易總額及單價」項目虛實

首先登入內政部「不動產交易實價查詢服務網」,找出有意購買物件所屬區域,從今年八月份開始登錄的成交資訊。

想要查詢八月份以前的交易資訊,可到「內政部地政司全球資訊網」中的「房地產交易價格」項目中,查詢從二○○○年以來的房地產交易紀錄。把這兩份資訊串在一起看,可以快速掌握到過去十二年來,有意購買物件,與附近區域房價變化,與易手次數。

實價網網站中「交易總價」與「交易單價」項目中,因初期車位價格分拆標示不清,可能導致部分物件的平均單價有壓低之嫌,值得留意。

獵屋法則二:多方探詢當心車位灌水放大每坪售價

查詢各方資料後,對不常買賣房地產的購屋者來說,常會陷入不知如何判斷資料的困境。此時可拿著資料向房仲業者探詢,取得更精確判斷資訊。

車位是最容易被「灌水」的項目。若原屋主購屋時,以每個車位兩百萬元購買,房屋出售時,若灌進房屋坪數賣出,如果物件以每坪五十萬元賣出,一個約十坪大的車位,售價等於從兩百萬元放大成五百萬元。

頂樓加蓋也常發生類似現象,沒有合法的建照的頂加,也很容易被挾帶成室內面積出售,一旦其他住戶檢舉就必須拆除,等於是花了與室內坪數一樣價格的錢,買到隨時可能被拆除的坪數。

獵屋法則三:八折殺起賣方開出離譜高價情況將減少

掌握書面與口頭的資訊後,如何運用這些資訊以理想的價格買到物件,就是一大學問。

林大明過去買屋,大多會以對方開價的七折開始談起。現在有實價網可供查詢,賣方的開價就不會太離譜,「可從賣方開價的八折開始談起,」他建議,「不景氣時,急著變現用錢的人多了,價格還可以壓低從七折談起,」預售屋也是「先砍七折再說」。

獵屋法則四:詳實登錄虛增或壓低成交價有補稅風險

從八月份起,成交的房地產物件都要上網登錄,除了買方自行登錄外,還可以透過地政士或不動產經紀業代勞。曾有買屋達人建議,「可以報高價來為日後節稅」。

房仲業者則建議,最好據實登錄,以免留下後遺症。林大明以自身慘痛的經驗提醒,不論成交價是要虛增還是壓低,「買賣雙方要確實溝通」,才不會補繳稅還留下紀錄。

在房地產買賣契約書中,會清楚載明成交物件中,土地與建物的成交價。由於土地不用課徵土地交易所得稅,而房屋要課房屋交易所得稅,為了降低稅負,一般土地與建物的金額占比通常六比四。

結果,在某一次交易中,另一方的契約書中載明的占比為七比三,與他手上的比例不同,結果被細心的國稅局人員發現。最後,買賣雙方被國稅局要求重新協商取得共識,修正書面中刊載的土地、建物成本比例外,並以繳稅收場。

實價登錄上線後,部分買方想要以高價登載,預留未來轉手時可能出現虧損的伏筆,做為避稅方法。但國稅局仍能以該成交價是否偏離行情,或比較第二次轉手的價格,來勾稽買方是否灌水。「一旦被賣方檢舉可就得不償失,」房仲業者提醒,「不要為了省稅,為自己留下麻煩。」

【延伸閱讀】利用實價登錄 買房4步驟1.查登入內政部「不動產交易實價查詢服務網」、「房地產交易價格」與各仲介業者網站查閱行情

2.問掌握初步資訊後,多向當地仲介業者詢問行情與物件狀況

3.談預售屋與中古屋可從賣方開價的7到8折間開始還價

4.登誠實登錄買賣資料,以免日後留下補稅後遺症


實價 照妖鏡 信義區 信義 價差 30
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買吉隆坡「信義區」 只要台北1/3價格

2012-12-17  TCW
 
 

 

如果你有三百萬元,你要在台灣或馬來西亞置產?

在台灣,自備三百萬元,只能買到信義區約四、五坪,但在馬來西亞,卻可以買到首都吉隆坡市中心、相當於信義區的二十坪房子,而且租金報酬率達六%。

今年七月,三十歲的張建偉以現金一千多萬元,買下三間商城店鋪,地點就在馬來西亞吉隆坡最繁華的金三角,接著,他回租給商城,當起越洋包租公,年租金報酬率超過六%。

買礁溪不如買大馬中東資金大量湧入,轉手不是問題

擔任香港第一金台灣區市場部總監的張建偉,也在台灣投資房地產,他說,投資吉隆坡房產門檻低,租金報酬也比台北高,現在定存利息才一%,吉隆坡租金報酬率就比定存高五倍,還不包含房價增值空間。

六十三年次的保險業務員陳宜偉,三年前手上有六百多萬元的現金,當時台北市房價高漲,原本想買農地,但礁溪有溫泉的農地,五百坪就要價一千萬元。後來,他由朋友轉介,買下吉隆坡市區星光大道附近的二十五坪房子,一坪約新台幣二十四萬元,總價約六百萬元。

如今大樓還沒落成,房價就漲了四四%,陳宜偉說,當初最大疑慮是「二手房要賣給誰?」但近年來,新加坡、中東資金大量湧入,吉隆坡房產很搶手,他不擔心賣不掉,而且更有信心繼續投資吉隆坡房產。

剛出社會不久、二十八歲的李威翰,因為在房仲業工作,自己也買了吉隆坡的房子。他指出,年輕人就算存到三百萬元,在台北市也買不起房子,卻能夠在吉隆坡市中心買到相當於信義區或大安區的住宅。

房價平均漲近三成一定要買黃金地段,至少放三年

這一波東協熱,不僅讓台商賺到錢,股市創歷史新高,還帶動了房價,掀起一波東協投資潮。其中,馬來西亞房產熱在台灣投資客中,悄悄燃起。這股買房熱,主要局限於兩種人,一是有意移居馬來西亞的人,二是房市投資客,而且,標的物都選在吉隆坡市中心的黃金地段。

今年以來,每個月都有四到五個馬來西亞看屋團從台北出發,團員總共達上百人,而且,訂屋的比率高達九成。

房市投資客看中馬國房產,最主要的原因就是進可攻、退可守的報酬率。長線來看,房價每年漲幅約有一○%至一五%,即使短期內沒賣掉,還可以坐收五%至六%的租金收益。

根據地產顧問公司萊坊(Knight Frank)發布的全球屋價指數報告,過去五年,馬來西亞平均房價漲幅達二八.五%,排名全球第九名。在東協中,馬國房產最被看好。雖然印尼雅加達、菲律賓馬尼拉和泰國曼谷租金報酬率較高,但這三個城市有政治動亂、產權保障不足等問題,增值空間不如馬來西亞。

相較之下,馬來西亞政府大力推行「第二家園」計畫,鼓勵投資移民(編按:馬來西亞政府提供達到特定標準的外國人多次入境居留證),並提供較優惠的房貸條件,也就是說,一般貸款可貸到六成至七成,加入「第二家園」計畫,還可拉高至八成左右。

想在馬來西亞買房,門檻相當低,外國人須買總價達馬幣五十萬元以上(約合新台幣四百八十萬元)房子,即自備一百五十萬元即可。目前吉隆坡雙子星塔附近新成屋,每坪約新台幣五十萬至六十萬元,只要信義區房價三分之一,而且租金報酬率也比台北更高。

不過,投資馬國房產也要注意風險,首先是新屋供給量相當大,而且近年來漲幅相當高,因此,挑選地段很重要。「一定要買黃金地段,其他都不要碰。」張建偉表示,首選以雙子星塔為主的商業區,類似台北一○一周邊的信義計畫區。

此外,馬來西亞房貸利率比較高,約為四%,是台灣房貸利率二%的兩倍,投資人最好是手上有閒置資金,越洋投資才有賺頭。璽朵國際海外事業處副總經理方國琳也提醒說,越洋買房應抱持中長期投資心態,至少放三年,以賺取增值的利潤。

對短線投機客不利的是,馬來西亞政府課徵房屋交易增值稅,類似的台灣奢侈稅。買房後若在兩年內賣出,須繳交資本利得的一○%;持有五年以上,則不須課稅。

想置產嗎?台灣的房地產不再是唯一的選擇。

【延伸閱讀】大馬買房,中長線投資優於短線 ——台馬兩國置產投報率比較

台灣台北市 自備款:300萬元房價年增率:1.5%~15%租金報酬:1.6%~2%貸款成數:5成至6成貸款利息:約2%稅制:地價稅、土地增值稅、房屋稅等產權:永久產權匯率風險:無付款方式:預售屋等工程完成後,購屋人才要付款

馬來西亞吉隆坡市自備款:150萬~300萬元房價年增率:10%~15%租金報酬率:5%~6%貸款成數:6成至7成貸款利息:約4%稅制:門牌稅、地契稅、短線買賣會被課房屋交易增值稅產權:房子產權分為兩種,永久產權和99年期限匯率風險:馬幣兌新台幣若貶值,賣屋時會有匯兌損失付款方式:預售屋依契約中的工程進度來繳款

註:以台北市信義區房價每坪150萬元、吉隆坡雙子星塔附近每坪50萬元為例,金額皆換算為新台幣資料來源:購屋者、房仲業者、台灣搜房網 整理:鄧麗萍

【延伸閱讀】東協租金平均報酬率,高過中日台

印尼 2011年租金報酬率(%)9.31 2012年房價指數年增率(%)2.1

菲律賓 2011年租金報酬率(%)8.62 2012年房價指數年增率(%)9.5

泰國 2011年租金報酬率(%)6.53 2012年房價指數年增率(%)1.9

馬來西亞 2011年租金報酬率(%)6.21 2012年房價指數年增率(%)5.3

柬埔寨 2011年租金報酬率(%)5.33 2012年房價指數年增率(%)-

日本 2011年租金報酬率(%)4.46 2012年房價指數年增率(%)-

新加坡 2011年租金報酬率(%)2.95 2012年房價指數年增率(%)7.8

中國 2011年租金報酬率(%)2.66 2012年房價指數年增率(%)1.1

台灣 2011年租金報酬率(%)1.57 2012年房價指數年增率(%)-

註:2012年數據為預估值資料來源:global property guide 整理:鄧麗萍

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