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敢向投資客說不的豪宅建商 寶輝建設 兄弟聯手坐穩台中豪宅一哥

2012-11-19  TWM
 
 

 

靠台北客支撐半邊天的台中房市,逾三成比率是投資客購買,只有豪宅建商寶輝建設是七期裡的異數,這家公司寧願房子賣久一點,也不願給短期炒作的買家機會,它的成功祕訣是什麼?

撰文‧梁任瑋

實價登錄資訊揭露後,大台北房市觀望氣氛持續濃厚,反而確立了台中豪宅實際成交一坪五、六十萬元的行情,吸引不少台北客到台中看屋。儘管台中豪宅銷售率靠投資客撐盤是業界公開的祕密,然而,卻有一家建設公司敢自豪地說:「我是七期唯一敢拒絕投資客的建商。」它是寶輝建設,在被稱為豪宅一級戰區的台中七期重劃區裡,總是逆勢而為。當同業一窩蜂複製新古典、巴洛克建築,寶輝卻堅持設計現代化玻璃帷幕式的外觀;當同業為了快速回收資金,不惜擁抱投資客對外營造出豐沛買氣,寶輝反而用嚴苛的條件,把炒家拒之於千里之外。

寶輝拒絕投資客換得的代價,在夜晚的七期看得特別明顯。當夜幕低垂,就可發現寶輝的房子點燈率高達五、六成,遠高於七期其他大樓的三成。正因為投資客比率幾近於零,寶輝建設的建案幾乎不受奢侈稅影響,也不太有轉賣獲利的情況,相對房價也能維持在一定的水準。

挺過銷售時間拉長的考驗

「我們自備款高達五成,不接受施工期間換約,一般投資客聽到預售就要拿出五千萬元,就打退堂鼓了!」寶輝建設總經理蘇良智談起特殊的銷售模式說:「與其說我不歡迎投資客,不如說我更希望自住客來買寶輝的房子。」寶輝呵護、營造品牌形象的作法,是在銷售過程與客戶互動中一點一滴建立。他常在對談中說明寶輝如何維護頂級社區品質,藉此測試客戶能否接受寶輝社區管理費每坪一百六十元,比七期其他豪宅社區高出五成?如果客戶認為不需要太多的服務,他會直接建議客戶不要買,否則交屋後,會有很大的認知落差。

也正因為客戶都是認同寶輝才購買,即使要轉手,住戶都會想辦法維護大樓品質,自然就建立起高度凝聚力,經常尚未到仲介市場就已在住戶間流通成交。

拒絕投資客,相對就必須忍受銷售時間拉長的考驗,但﹁時間﹂這兩個字,似乎從未對寶輝造成壓力。寶輝近十年只推出四棟豪宅,可說是推案量最少的台中豪宅建商;但相反地,寶輝一推案絕對是當時台中最昂貴的建案,因寶輝產量稀有,目前台中賣出的破億豪宅數量,有高達八成都是寶輝的房子。

要讓有錢人買單,在於寶輝對品質的高度龜毛。一家廠商透露,寶輝可以每年花好幾百萬元在彰化田尾租地,請人照顧上百棵將來要種在七期建案門口的大型落雨松;為了卡位台中高鐵站內位置最好的廣告看板,寧願每個月付五、六十萬元租金包下半年,一張廣告都不上,直到國外設計師設計好文案才刊登。

然而,如今寶輝建設在豪宅圈樹立的口碑,背後其實是一段兄弟檔靠著堅持,花費二十年時間打下江山的故事。

寶輝建設由董事長蘇良元與總經理蘇良智兩人共同經營,他們是台灣營建業少數的兄弟檔,兄主內、弟對外,合作無間。

九二一後成功轉型進軍七期一九九九年之前,寶輝重心放在台中四期與五期,一如台中傳統建商,「每天想的只有如何在既有的成本,變化出產品的附加價值。」蘇良智回憶,當時五期最高房價一坪才十三萬至十五萬元,但光是營造費用就要六萬元,房價想多賣五千、一萬元極為困難。九二一大地震後,兩兄弟開始認真思考再這樣下去不行,「不是收起來就是轉型。」面對當時房地產景氣長達十年低迷,寶輝愈走愈辛苦,為突破困境,兩人決定進軍當時還是荒煙蔓草的七期,從零開始。

「在那段時間,我們學到一件事,因為台中毫無預售市場,只能在成屋顯現出價值,決勝點在於營造做工的精細度。」蘇良智說,我們是做最傳統的行業,如果沒有挑戰、創新工法,怎麼讓消費者買單?面對未知的市場,很多建商選擇直接模仿最安全,但他當時就堅持去找美國建築師事務所設計外觀。

「請國際大師來規畫風險很高,除了設計費高出本地一倍,作品也很有可能不適合我們,更何況,市場也沒有叫我一定要這樣做,若沒有理想與熱情是做不下去的。」蘇良智娓娓道來寶輝一路走來的艱辛。

暌違四年,寶輝將在台中市政府所規畫的萬坪生態公園秋紅谷正對面,推出新的建案「寶輝秋紅谷」,這是今年台中最具代表性的建案之一。除了鄰近大都會歌劇院,在外觀設計也邀請美國洛杉磯的Johnson Fain建築師事務所的主持人Scott Johnson,打造現代化玻璃帷幕式外觀。

蘇良智說,過去台灣沒有條件去建國際型的豪宅,直到最近這十年間,台中可以吸引國際買家來台置產,而寶輝希望能當那個攀越巔峰的推手。

寶輝建設

成立時間:1982年

董事長:蘇良元

資本額:1.5億元

推案大事紀:2002年七期第一棟作品「敦峰」、2004年至2012年陸續在七期推出頂級豪宅「寶輝花園廣場 」、「寶輝世紀花園」、「寶輝一品花園」、「寶輝秋紅谷」

 

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了不的的紅罐涼茶,祝大家新年快樂 sailholder

http://xueqiu.com/3337141443/23029538
俺基本不喝涼茶,對王老吉的瞭解也就是四五年前喝過一盒綠盒王老吉,紅罐涼茶就沒喝過,只因對中草藥做的涼茶有一種本能的猜忌。
所以加多寶與廣州藥業的爭鬥,俺一直沒關心過,對於網上為之爭吵爭得臉紅耳赤的,一直甚為不解。
最近因身體所需,喝了幾瓶可樂,順便在微博上看見了加多寶的廣告:
「對不起是我們太笨,用了17年時間才把中國的涼茶做成唯一可以比肩可口可樂的品牌。」
俺沒想到紅罐王老吉涼茶居然已經是可以比肩可樂銷量的產品,這引發了俺的好奇心。

加多寶說:「對不起是我們太自私,連續6 年全國銷量領先,沒有幫助競爭隊友修建工廠、完善渠道、快速成長...」
這是在譏笑以往綠盒王老吉的銷售數量比不上加多寶操辦的原紅罐王老吉,廣藥目前的紅罐王老吉鋪貨普及程度比不上紅罐加多寶的事實吧。

加多寶說:「對不起是我們無能,賣涼茶可以,打官司不行」
這是在說加多寶廣告自稱王老吉已改名,結果被法院禁止的事項吧?

加多寶說:「對不起我們出身草根,徹徹底底是民企的基因」
這大概是在自嘲整個營銷團隊不願意向廣州藥業支付王老吉品牌的使用許可費用,結果王老吉品牌再也無法使用,不得不耗費重金打造加多寶品牌,貪小便宜吃了大虧的教訓吧?

看雪球上多有紅罐王老吉不如紅罐加多寶的議論,俺不禁好奇,到街頭一番觀測。俺發覺:
1、紅罐加多寶的鋪貨深度確實厲害,一個縣級市的普通土產小店都可見其身影。此類小店內則不見紅罐王老吉蹤影。
2、超市內紅罐王老吉和紅罐加多寶均有展示。俺發覺蠻蹊蹺的是有一個超市標籤是王老吉,擺放的卻是紅罐加多寶。俺有點不厚道地想:看來加多寶沒有了王老吉的身份還是不能暢銷丫(對,錯?)。
3、俺在超市裡聽到消費者的一句評論:紅罐王老吉又有了嘛。不知她是在說王老吉暢銷來不及鋪貨呢,還是在暗示不想喝加多寶吶?

如此觀測了一番不過癮,買了幾罐飲料做對比。

雪球上有說紅罐王老吉草藥口味偏重,大眾不會從紅罐加多寶的口味遷移到紅罐王老吉的議論。

這番議論讓俺想起了巴菲特的遭遇。
老巴一輩子鍾情可樂,買可口可樂股票,喝可口可樂。那麼,他的味覺應該是如酒鬼一樣專門迷戀可口可樂的某種特別的可樂了?
老巴菲特確實聲稱他特別喜歡可口可樂的cherry cola ,但是去年彭博的人用各種可樂對巴菲特進行盲測,結果他最喜歡的居然是可口可樂的對手,Dr Pepper/Seven Up公司(就是七喜汽水的那個生產廠)生產的Diet Dr. Pepper cherry。居然還是無糖的!
@友聯投資 去年發過帖子,可惜沒幾個人關注此事:http://xueqiu.com/6847723845/22032208

在盲測面前,人的味覺是那麼地不可靠丫。巴菲特的能力圈裡面居然沒有品嚐分辨可樂的部分!

俺也將紅罐王老吉和紅罐加多寶用於身邊人的盲測,結果是普遍喜歡紅罐王老吉,為此俺買了幾股$廣州藥業(SH600332)$做進一步觀測。

可樂最近遭遇消費零增長,是因為美國人喝可樂發胖的有關報導太多。可樂含有太多的熱量!三罐百事可樂易拉罐的能量相當於二兩半大米或者兩隻肉包子所能提供的熱量。需要減肥的人們自然會開始減少可樂的攝入。
而涼茶呢,在這方面就迎合了人們既想喝飲料又不想發胖的慾望,逐漸大行其道。
假如說某個人喝百事可樂,一年會增肥八斤的話,那麼她改喝紅罐涼茶加多寶,就最多只會增肥兩斤。一罐紅罐加多寶涼茶的熱量要比一罐可樂少約22%的能量!
如果改喝紅罐王老吉呢,那就一斤也不增了。一罐紅罐王老吉要比一罐紅罐加多寶少約6%的能量。

盲測時大家都偏愛紅罐王老吉是有原因的:它沒那麼甜,使人發胖的機率也就相對較小些。

觀察天貓超市紅罐王老吉和紅罐加多寶的日銷量,半斤八兩嘛。

看來,過年來罐加多寶還是過年要喝王老吉,會形成分庭抗禮的局面啦。

各位看官:新年快樂!

過年,喝罐紅罐涼茶,紅紅火火過大年如何?
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