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保利地產 保障房融資渡陳倉？

http://www.capitalweek.com.cn/article_10867.html

【《證券市場週刊》記者 傅碩】「這款保障房信託感覺有點怪！」一直做信託理財的張先生對本刊記者表示，「一怪在於收益率忒低；二怪在於收益雖低但賣得火，1億元信託1天賣完；三怪在於信託公司不管事，託管銀行操盤！」

張 先生所說的這款保障房信託，全稱為「北京信託保障房系列集合資金信託計劃之保利南沙河項目」（下稱「保利南沙河信託計劃」），該項目為保利地產 （600048.SH）所有。該信託期限1年，預期年收益率為7.2%，受託人是北京國際信託有限公司，保管人是中信銀行(601998.SH)，信託資 金運作是用於受讓保利南沙河項目收益權。

因資金緊張，一般，房企的商品房信託項目預期年收益率多在20%，保利南沙河項目收益率遠低於業界平均水平；但一般保障房的回報率只有3%左右，而保利南沙河項目預期年收益率卻高達7.2%。」一位信託業人士表示。

真假保障房

有投資者質疑，保利地產借道保障房信託，實為投向一個同一地塊商品房。

在北京市土地整理儲備中心網站上，本刊記者看到了保利地產的一 則競拍信息。該競拍地塊在2010年12月27日成交，買家是由兩家房地產公司組成的聯合體，分別是保利（北京）房地產開發有限公司（下稱「北京保 利」）、北京金成華房地產開發有限公司（下稱「北京金成華」）。保利南沙河信託計劃顯示，北京金成華是保利地產為開發建設保利南沙河項目而設立的項目公 司。

該競拍成交公告顯示，地塊用地性質為R2二類居住用地。中房集團副總王浩介紹說，就是規定了這塊地不能建別墅，只能用來建商品房。「土地出讓變更」一欄中，規劃用途顯示為：居住、商業、綜合。政府公示信息顯示，該地塊用作商品房開發。

在 成功競拍半個月後，即2011年1月12日，保利地產發佈公告稱，公司全資子公司北京保利和控股子公司北京金成華通過招標方式取得北京市昌平區沙河鎮南一 村居住地塊（宗地編號京土整儲招（昌）[2010]167號），成交總價88020萬元，用地面積57753平米，規劃建築面積約為115506平方米， 土地用途為居住用地。

王浩認為，從公告內容看，兩者說的是同一塊地。北京保利是否在拿地之後，更改規劃，臨時增加保障房項目用地？

北京市聚和律師事務所房地產事務部律師李建立表示，如果建設用地變性，在國土資源局應能查到土地變性的更告。但本刊記者在北京市國土資源局網站未看到該地塊的土地變性公告。

本刊記者在實地調查中發現，這兩個項目原本是一塊地，以一條規劃二路中線為界，南界為商品房，北界為保障房（見表1）。保利南沙河項目信託計劃語焉不詳，以致張先生誤解——保利地產發保障房信託投資商品房建設。但保利地產在公告中，未提及該保障房項目信息。

而 即將上市銷售的項目——昌平區沙河鎮南一村居住地塊（推廣案名：保利羅蘭香谷）一直大做廣告。保利羅蘭香谷銷售人員告訴本刊記者，保利羅蘭香谷7月份預 售，樓還沒有出地面，該項目為11棟14-18層陽光薄板，主推60-140平米戶型一居至四居。銷售代表特別強調，保利羅蘭香谷是純商品房社區，沒有保 障房。

本刊記者在保利南沙河項目施工現場看到，保利羅蘭香正在做地下作業，緊挨著北側正在施工的項目即是保利南沙河項目，該工程稱為「昌平新城5—1街區沙陽路南一村地塊北區經適（含廉租）項目」，以經濟適用房為主，含有少量廉租房。

王 浩告訴本刊記者，「即便不算廉租房，經濟適用房全部面向市場銷售，其利潤率只有3%，而保利南沙河項目信託計劃的最低收益率是7.2%，如果加上3%的發 行成本，保利南沙河項目的虧損至少也有7.2%。」王浩稱，「即使保利地產願意做虧本買賣，投資者難道願意買低不買高？」

蹊蹺的低收益

年收益率7.2%是什麼概念？

目前，開發商貸款利率普遍上浮50%，如果以1年期利率6.31%計算，開發商貸款融資成本要達到9.47%。

根 據用益信託工作室統計，自2010年至2011年上半年，13家信託公司參與保障房項目建設的平均收益率為9.07%。用益信託研究室研究員岳婷告訴本刊 記者，「眼下信託融資成本看漲，比如6月份重慶的公租房信託年化收益率為9.2%。公租房信託的融資成本已經這麼高，經濟適用房融資成本至少要比重慶公租 房信託融資成本要高。」

顯然，保利南沙河項目融資成本低於銀行的開發貸利率，且遠低於目前保障房信託的平均收益率。

「如果單純從算賬上看，即便是這麼低的融資，保利南沙河保障房項目也將是虧本無疑。」但王浩反問本刊記者，「保利地產會這麼做嗎？結合目前市場行情看，不排除保利地產將這筆錢用在一條規劃路之隔的保利羅蘭香谷項目上，目前信託資金還不存在專款專用監款。」

王浩所說的行情，是指開發商資金緊張，融資困難。SOHO中國（0410.HK）董事長潘石屹稱，房地產開發商主要融資路徑——銀行貸款、信託融資和股權融資,現在均受到不同程度的壓制，作為資金密集型行業，房地產市場已提前進入「更年期」。

房地產企業要想避免進入「更年期」，只能積極地在市場上找錢。新華聯副總呂行告訴本刊記者，從銀行融資仍然是開發商首選，但開發貸額度越來越緊，銀行只挑品牌房企和優質項目貸款。

銀行除了挑企業，挑項目，在貸款發放的抵押物上也發生了較大變化。目前，保利羅蘭香谷工程還沒有出地面。根據要求，房地產開發貸款必須用在建工程而非土地作抵押。僅此一條，就不符合銀行發放開發貸的條件。

王浩分析，保利地產將保利南沙河保障房信託資金轉給保利羅蘭香谷也不是沒有可能，也就是說，保障房可能會虧本，但通過保障房的信託渠道為商品房融資，也算是全盤打算，綜合算賬。

保利北京營銷策劃部接受本刊記者採訪稱，他並不知曉該項目融資事宜。而保利地產對本刊記者的書面採訪也未答覆。

亦有一種看法是，保利在做委託貸款業務。委託貸款其實質就是銀行表外業務，即銀行和信託合作發售信託理財產品。南開大學金融學博士劉杉告訴本刊記者，保利南沙河項目有可能是委託貸款，通過銀行發行的一款信託產品，借助信託平台。

但是委託貸款利率要求遠高於7.2%，「僅有7.2%的年化收益率實在太低了，如果沒有其他附加條件，我不會買。」張先生向本刊記者表示。

「有沒有人買，要看是誰發的信託，還有信託產品說明書具體有哪些披露，否則很難下結論。」王浩表示。