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保障房變味

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銀行、房企一起鑽概念的空子,大投經適房和兩限房,而真正的保障房——公租房、廉租房仍少有問津
財新《新世紀》 記者 張宇哲

 

  從觀望到爭搶,銀行資金對保障房建設的態度忽然大轉變。

  據銀行業內知情人士透露,今年3月間,湖南省住建廳曾多次召集監管部門及各家銀行召開碰頭會,討論保障性住房融資方案,但都沒有結果。對盈利模式並不清晰的保障房投資,銀行資金駐足觀望。

  但這樣的情況沒有持續多久,各地開始紛紛傳來大上保障房項目的消息,銀行資金和地產開發商的熱情似乎一下子被點燃了。

  根據住房和城鄉建設部(下稱住建部)披露的情況,今年1000萬套保障房的目標被分解為400萬套棚戶區改造、200萬套經濟適用房、160萬 套廉租房和220萬套公租房。但這幾類「保障房」內涵卻很不一樣。資金首先湧向了回籠資金較快的經濟適用房和兩限房(即限房價、限套型普通商品住房),且 都打著保障房的旗號。

  4月中旬,銀監會發文,要求新增平台貸款僅能投放在保障性住房建設領域,即公租房、廉租房與棚戶區改造,前提是這些項目被證明有償還能力。

  銀監會政策法規司有關人士告訴財新《新世紀》記者,此次發文為保障房融資開一個口子,但他同時強調, 目前受到追捧的經濟適用房和兩限商品房,並不屬於監管部門定義的「保障房」。

  然而,公租房、廉租房、棚戶區改造恰恰很難被證明「有償還能力」,由於期限至少長達20年以上,且回款困難、相應制度缺失,「銀行還是不知道應該如何介入」。

銀、企動力何來

  華生漢口城市廣場項目,號稱武漢市規模最大的保障房項目。財新《新世紀》記者實地採訪獲知,該項目建築總面積為300萬平方米,一期建築面積約 為87萬平方米,其中包括配套公共建設設施面積為5萬平方米,總投資為23億元,當地建行、農行、國開行分別發放貸款4億元、6億元、10億元。該項目屬 於在建工程抵押貸款,期限三年,均按照基準利率定價。

  一期項目共有1萬多套房,戶型面積有三居一廳80多平方米和二居一廳70多平方米,即將於2011年7月竣工,為5841戶中低收入居民解決住房問題。項目建設包括小高層、高層、商舖、幼兒園和小學等建築。

  財新《新世紀》記者瞭解到,這一項目其實屬於拆遷還建房,比照經濟適用房的建設標準和土地規劃政策,土地由政府劃撥,其中配建少部分廉租房。由 於該項目已有定向銷售計劃即原拆遷戶,商業銀行並不擔心還款。拆遷戶回購價是2980元/平方米。同一區域開發的另一商品房樓盤售價達7000元 -8000元/平方米。

  「沒有任何風險,我們是用地方財政給拆遷戶的全部補償作為抵押,我們測算,回購房屋的現金流已達12億元,所以沒有風險。」一位農行湖北分行人士介紹說。農行為該項目共提供了二期12億元的貸款。

  該項目的開發商是一家民企湖北華生房地產開發公司,該公司婉拒了記者的採訪要求。

  經濟適用房和兩限商品房目前採用「代建制」,即資金由政府投入,開發商只輸出技術與管理,並收取2%的管理費用。按照地方建委有關文件規定,拆 遷安置房建設項目代建收入最高不得超過建安工程的3%,加上2%的管理費。代建的開發商一般至少可以拿到5%的利潤。雖然利潤菲薄,但意味著開發商毫無風 險。

  「在市場不明確情況下,開發商至少有一筆保底收入。這是目前宏觀環境下其可持續經營的一個戰略。」國開行湖北分行信貸二處處長曾憲林對財新《新世紀》記者說。

  有關項目建成後由政府回購沒有銷售風險、建設成本較低、需求穩定、資金周轉速度快,更容易獲得銀行貸款、部分項目甚至可以通過流動性貸款來啟動。對於開發商而言,其實際投入的資金已接近於零。

  一位地產資深人士表示,如果成本控制得好,以自有資金來算回報率,保障房利潤率可以放大到30%-50%。如上海一家以保障房開發為主業的房企,其保障房比重達到70%-80%,而2009年度的利潤率為23.42%。

  一位國開行上海分行人士介紹,劃撥土地建經適房,土地轉讓稅不需要企業交,動遷成本也納入經適房的總成本,「國有土地使用權證也無需擔心,只是在表上標明土地取得方式是國有土地性質,或者使用權是行政劃撥,後續手續包括產權證一樣可辦。」

  承建保障房之後,開發商還可以從地方政府獲得信貸、土地、稅收等多種優惠條件,潛在附加利潤可觀。「企業承擔一些社會責任,其實可以獲得更多的社會資源。」曾憲林表示。信貸緊縮的當下,對於銷售回款乏力、現金流緊張的開發商,這筆買賣十分划算。

  據財新《新世紀》記者在武漢採訪中瞭解,華生漢口城市廣場項目的土地是政府劃撥,開發商沒有土地成本;當地經濟適用房的建設成本在2400元至 2500元/平方米,武漢華生城市廣場中拆遷戶的回購房價是2980元/平方米,加上一層、二層的商舖可以出售,開發商的利潤保守估計應在10%以上。

百億爭搶

  目前各地傳來商業銀行表示支持保障性住房建設的最大一筆,是建行3月17日與湖北住建廳所簽不低於500億元的融資總額的保障性住房金融合作協 議。按照湖北省住房和城鄉建設「十二五」規劃草案,未來五年,湖北將建設100萬套以上的保障性住房,建設總投資將達到1300億元,建設資金缺口巨大。 「希望與地方政府打造商業平台,以銀政合作新方式推動保障房建設。」建行副行長朱小黃稱。

  一位知情者透露,在湖北省住建廳新近分別與國開行湖北分行、建行湖北分行所簽保障房建設協議中,行動較早的國開行所簽200億元融資協議中,有 明確對應的保障房項目,即用於保障性住房領域融資額度為100億元,支持範圍包括廉租房、經濟適用房、棚戶區及城中村改造、公共租賃住房和農民安置房建設 等項目。而建行湖北分行所承諾的500億元融資額度,則涵蓋多個領域,包括保障性住房建設、住房金融業務領域、小城鎮建設和節能減排領域等,並未細分支持 哪一類保障房項目。

  面對有限的客戶資源,「先搶佔市場份額再說,這比什麼都重要。」一位地方大行人士如此評價後者舉動。朱小黃則認為,房地產對國民經濟的支撐作用不言而喻,其中不乏商業銀行競相爭取的優質項目,「今年保障房建設就是不錯的機遇」。

  僅僅月餘之前的全國「兩會」期間,由於在商業銀行內部,對於將緊縮的信貸指標分配到收益較低的保障性住房領域有很大爭議,面臨來自其他業務條線的反對。「對保障房的支持主要停留在姿態上。」一位大行房貸部人士彼時表示。

  隨著信貸緊縮力度加大——今年以來,央行以每月一次的頻率,一個季度裡先後三次上調存款準備金率,4 月央行更是加息和提高存款準備金並用,加之各地限購、地產調控力度加大、房地產市場面臨結構轉型,銀行不得不考慮重新審視保障房項目,並重新劃分房市客 戶。如建行就開始對房地產客戶及項目實行差別化信貸政策,在信貸資源配置方面,加大對房價偏高、中低收入人群住房困難問題突出的一線城市保障性住房項目的 支持力度;在產品政策方面,將普通商品住房開發貸款業務與保障房開發貸款業務區別開來,並將保障性住房項目貸款列為支持類產品。

  據朱小黃介紹,商業銀行支持的保障性住房樓盤,一般會納入政府當年的保障性住房土地供應、項目開發規劃和定向銷售計劃,因此有市場保障。有銀行 業者表示,朱小黃所指的這一類保障性住房,就是經濟適應房和兩限商品房,後者在建設標準、土地規劃方面比照經濟適用房的相關政策。

  武漢市一位地產業內資深人士表示,目前開工的所謂保障房項目,80%以上都是經濟適用房以及兩限商品房,「廉租房、公租房還沒怎麼動」。在當前 信貸調控毫不放鬆的環境下,由於保障房屬於政策支持領域,銀行已經意識到一旦規模做大,也可以量補價,這也是商業銀行開始爭搶市場份額的原因。

「硬骨頭」仍在

  在業內人士看來,經濟適用房和兩限房應屬於變相房地產開發。由於尚未推出《住房保障法》,對於經濟適用房的居民資格准入、監督、後期管理不到 位,經濟適用房一直備受詬病。一位武漢業內資深人士表示,武漢的保障房主要是經濟適用房,問題有五點:地方偏遠、質量差、配套條件差、物業管理不安全、尋 租黑幕多。

  一位國開行總行人士分析稱,由於棚戶區和農民工安置房這一類項目期限較長,動輒20年以上,比較適合國開行的中長期貸款結構;而經濟適用房、兩 限房這種銷售類的保障性住房,建設週期短,現金流穩定,可通過銷售較快回籠資金,二至三年之內就能收回貸款,相比較而言商業銀行更願意主動支持此類保障 房,經濟適用房和兩限房的融資渠道一直很暢通。

  他也承認,對真正的保障房項目即公租房和廉租房,由於租金低,回收成本困難,主要依靠政府財政支持,加之公租房運行體系的制度供給缺失,各地仍在探索之中,商業銀行普遍沒有大規模介入。

  住建部政策研究中心副主任秦虹分析認為,1000萬套保障房中的400萬套廉租房和公共租賃房,大約在2億平方米,成本約為5000億元。這是 真正的資金難題。首先是中央和地方財政出錢。去年中央財政拿了802億元,今年安排1000多億元補助困難地區建廉租房或者公租房。其次是地方政府拿出土 地出讓收益的10%。去年全國土地出讓收入為2.9萬億元,淨收益大概30%,去年約1萬億元,10%就是1000億元。第三是住房公積金的增值收益,每 年大概是四五百億元。上述三項加起來,5000億元落實了一半。

  剩下還有2000多億元,需要外部籌資。怎麼籌?第一個渠道仍是銀行貸款。這是長期融資,要地方政府跟銀行談判,這取決於各地政府的能力,差別 非常大;其次是住房公積金貸款。現在全國也在搞試點,目前試點城市總計約400億元;第三個渠道,現在地方政府也在設想,社保、保險資金能否建立一些保障 性住房基金,難度也很大。廉租房基本上要政府承擔,租金很低;公租房雖然租金高一些,但也只有市場租金的50%-70%。秦虹認為,「這個租金水平能涵蓋 貸款的利息就不錯了,本金是不大可能還的。這就為社保、保險等各類資金參與保障房建設帶來了極大障礙。」

  本刊記者田林對此文亦有貢獻

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