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台灣房屋加盟總部總經理余淑玲 羞辱當養分 轉行房仲女王年薪翻十倍


2011-8-22  TWM




六月新接任台灣房屋加盟總部總經 理的余淑玲,是國內房仲界,由店東直升總部總經理的第一人,從芭蕾舞老師轉行的她,如何靠著高EQ,從月薪二萬元的小祕書,變身薪水翻十倍、掌管六千人的 幹練女總經理?

撰文‧梁任瑋

身穿剪裁合宜的淺灰色套裝,臉上掛著甜甜的笑容,擁有一六六公分、九頭身比例的余 淑玲,是六月中旬才上任的台灣房屋加盟總部總經理,也是國內房仲品牌中,由店東直升總部總經理的第一人。

在台灣房屋二百六十位加盟店東中, 余淑玲的房仲資歷不過十一年,手上經營的七家加盟店,其中五家還坐落於單價不高的基隆,但她旗下的店頭每年可以成交五百戶房屋,穩坐台灣房屋「成交王」寶 座。

如今風光的業績背後,當年卻是籠罩在不知明天身在何處的恐懼之中。

要改變,就要踏出第一步二○○○年,教了十年舞蹈的余 淑玲,毅然結束經營多年的芭蕾舞教室,轉行進基隆地區型房仲店頭擔任行政祕書,生性害羞的她就連面試當天,都得開著車子在店門口繞了好幾圈,最後她說服自 己「要改變,就要下定決心踏出第一步」,才鼓起勇氣推門進去。

放棄穩定高薪和老師身分進入房仲業,余淑玲像落入凡間的公主,新挑戰的第一堂 課就是得放下身段、彎腰學習。

三十歲才第一次當上班族,年齡比同事「資深」,但她卻連影印機都不會使用,等於從零開始。因此,對這份新工作 她也比任何人都兢兢業業。為了快速進入狀況,余淑玲上班的第一個月,一天假都不敢休,每天早上準時九點進公司,晚上也是最後一個離開辦公室。

沒 想到,天公一開始並沒有疼憨人,余淑玲進入房仲業初期,台灣房地產仍不景氣,再加上基隆遇水則淹,店內仲介紛紛轉業求去,最後竟然只剩下店東和她兩人。

在 沒有業務員的情況下,余淑玲硬著頭皮一面做祕書,一面學做業務。

不過,當她拿到第一個月薪水的當天,看到努力一個月只有少少的二萬元,湧起 一絲心酸的她算了算時薪,竟然連一百元都不到,對比從前當老師的時薪動輒千元起跳,真的有如天壤之別。

另一個「今非昔比」的心態轉換是面對 客戶,她說,「以前當老師不用在第一線拉業務,只要負責把舞教好,大部分家長也很尊重妳,但是賣房子必須面對客戶的拒絕與責罵,一開始的確很痛苦。」「房 子漏水,客戶只會罵業務員,不會怪房子。」余淑玲進入房仲業不久,九二一大地震才剛結束,當時不僅房市成交量盪到谷底,房屋水管路線龜裂,屋齡高的老房子 幾乎都有漏水問題,但房屋一發生狀況,客戶第一個想到就是怪業務員,余淑玲為了處理售後服務問題疲於奔命。

以大台北地區的房價來看,余淑玲 面對的是一個最底層的市場,客戶形形色色,修養不好的大有人在。

有一次,一位買方相中一間房屋,很快就付了斡旋金準備與屋主議價,但因屋主 堅持不降價,最後並未成交,隔兩、三天後,余淑玲介紹另一位買方以屋主希望的價格買下,沒想到這件事被最初那位買方知道,跑到店頭用「五字經」髒話飆罵了 余淑玲一頓,還率人來店裡揚言砸店。

「一屋二賣,沒良心,為了賺錢不擇手段。」當時被罵得莫名其妙的余淑玲,內心很生氣,但她沒有把不滿的 情緒表現在臉上,也未頂撞回去,余淑玲反而用正面的態度迎向不堪的屈辱,耐心說明事情原委,她發現客戶只是要個台階下,最後為了給客戶一個面子,她請客戶 吃飯,才平息紛爭。

愈逃避,問題就愈惡化這件事讓余淑玲學到很多交易糾紛產生的原因,常常是錯過第一時間處理的黃金時機。「愈逃避,問題就 愈惡化!」余淑玲說,客戶有時只是要被尊重的感覺,「遇到無理的客人,寧可吃點虧也不要硬碰硬。」還有一次是一位已有自用住宅的買方,為了向銀行順利申請 高額房貸,他向余淑玲買第二間房屋時,請朋友當人頭簽約,最後卻被銀行識破,核貸成數不如預期,盛怒的買方轉而責怪余淑玲「無能,連房貸都辦不好」,不但 要求退還二%的買方服務費,甚至認為余淑玲沒有幫他貸到款,連賣方付給余淑玲的四%服務費也要拿。

最後余淑玲把二%退給了買方,這個經驗也 讓她學習到客戶會產生抱怨,有很大的原因是業務員沒有完全掌握到他的需求。

從此余淑玲養成了凡事提前準備的工作態度,「例如約客戶看房子 前,我會前一天先去勘查位置、屋況,甚至連買方準備去銀行申請房貸,只要有時間,我都會先帶銀行承辦人員去看一次房子,讓客戶順利申請到房貸。」挫折多,

靠 熱度來堅持

把奧客當貴人、以羞辱為養分,這些經歷也讓余淑玲的臉皮愈磨愈厚,甚至有不少客戶是「不打不相識」,最後因為余淑玲的高EQ與貼 心服務,彼此結為好朋友。余淑玲笑說,「業務員每天都會遇到無數挫折與失敗,但是態度決定勝負,如果沒有辦法跳脫負面情緒的框框,挫折只會成為你進步的絆 腳石。」以女性獨有的柔軟身段,在陽剛味十足的房仲業出頭天,余淑玲也從初入行時月薪二萬元的行政小祕書,月薪翻十倍,變身掌管六千位業務大軍的幹練女總 經理。

堅持在房仲業深耕的余淑玲,也曾因為老闆要求她去掃街發傳單,讓過去只熟悉住家附近道路的她時常迷路。陌生的工作內容,加上大環境的 不景氣,把余淑玲的身心逼到極限,每天晚上頻做噩夢。

她笑說,當時最常夢到的情節是,「我帶著一位女生去看屋,兩人話講到一半,衣櫥突然跑 出一個阿飄追著我跑……。」嚇得發抖的余淑玲奮力地跑到沒有力氣為止,只能停下來問阿飄為何跟著她,結果阿飄竟回答,「人家說,我的房子一坪可以賣八萬 元,妳為什麼只幫我賣六萬元……。」身心俱疲的她,一度想放棄房仲工作,一位不抱希望的客戶卻成了余淑玲的信心來源。原來,當時基隆家家戶戶因為淹水淹怕 了,即使水退了,也沒有人敢買新家具,沙發都改用塑膠椅取代。

一位長期看屋的客戶,希望在基隆找到一間不淹水、不漏水的房子。余淑玲花了六 個月,終於在六堵嶺為這位客戶找到一間不淹水、總價三百八十萬元的房子,看到客戶滿意的笑容,也讓她找到了房仲工作的成就感。「業績是靠人做出來的,市場 不好原來也是種機會!」樂觀的余淑玲這麼告訴自己,也這麼一路做了十一年。

今年六月,在台灣房屋董事會遴選下,由余淑玲出線擔任加盟總部總 經理。若換個行業比喻,這就像是可口可樂經銷商,因為表現出色轉而擔任可口可樂總經理一樣,讓業界跌破眼鏡!

台灣房屋首席總經理彭培業說, 今年初開始尋找總座接棒人選時,他偷偷地做了份社區民調,發現基隆地區的台灣房屋加盟店,無論在商圈指名度、知名度與客戶抱怨度三大面向表現都很出色,最 重要的是還達到「零客訴」的超高目標,這也是余淑玲打敗其他候選者的關鍵。

把責罵當作工作加溫的養分與燃料,舞蹈科班出身的余淑玲,憑著耐 磨、耐罵的高EQ在房仲舞台當上第一女主角,也開創出不同的生命格局。

余淑玲

出生:1970年

現 職:台灣房屋加盟總部總經理經歷:芭蕾舞蹈老師、房仲祕書、台灣房屋基隆區特許加盟店東

學歷:國立藝專舞蹈科

被 罵教會我的事:

凡事提前做好萬全的準備。

耐罵3撇步

態度決定勝負,永遠用熱情與溫度面對工作。

如 果沒有辦法跳脫負面情緒的框框,挫折只會成為你進步的絆腳石。

頻頻為難你的客戶,往往是讓你學習到最多的貴人。

罵 不倒的本領:態度第一

事件:客戶沒買到房子,罵她五字經、沒良心。

應對:不頂撞,給客戶台階下,此後學會第一時間處理客戶糾 紛。


臺灣 房屋 加盟 總部 總經理 余淑 淑玲 羞辱 養分 轉行 房仲 女王 年薪 翻十 十倍
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余淑穎﹕退休前最好供完樓

1 : GS(14)@2016-05-21 12:55:58

【明報專訊】Johnson和May二人的共同目標是在60歲前退休,我將根據他們現實財務狀?去策劃一個較完善的退休計劃。以下3點是在你們準備退休前必須顧及和考慮的要點。



(1)退休年期需要應付的生活開支和財務安排﹕

先預算10年後自住居所的剩餘按揭將期滿完成,不用供款後才選擇開始退休。以現時黃氏夫婦的經濟狀?,大約每月1.7萬元(日常支出+保險)的支出為生活所需。假設加上每年平均有3%通脹,10年後,1.7萬元便會相等於當時大約22,850元。

資金只作港元儲蓄 易被通脹蠶食

當然,以上的生活所需,可以運用現時已擁有的收租物業的租金收入來抵消大部分的生活開支,但所有收租物業也有以下系統風險而影響到租金收入的多寡和穩定性。

例如:樓宇價格市場波幅、物業外圍環境有變化、物業內外保養修或遇上租霸等。此外收租和自住物業的管理費、物業老化而增加的維修費也是固然需要長期面對的。因此你們現時手持的60萬元現金就需要作儲備所需。但單獨將手持大部分資金只用港元儲蓄戶口保存,在低息的經濟環境下資金必然慢慢地被通脹蠶食。

有見及此,建議可以考慮將現手持資金的約70%投資在低風險的保本收息的短期保險產品上。在市場上也有一些年期為6年而每年平均派4.5厘利息,在保單生效期內可退保九成或以上本金之保本收息保險產品來對抗通脹。

需備妥人壽及醫療保險

(2)夫婦二人的個人人壽和醫療需要:

其實人壽保障的多寡可以簡單地由投保人的現有負債(例如餘下按揭供款),加上生活上責任支出(例如女兒學費)的總和來預算!因夫婦二人也是在職和每月收入相若而女兒巳成年。若單方有所不測,相信也可以勉強以個人收入、租金收入和手持資金來支持生活費而不用變買收租物業。但此預算未免在家庭財務上太缺乏經濟保障!所以夫婦二人可考慮雖沒有儲蓄成份但成本最低的年期人壽保險,來應付還有家庭負擔時期中的經濟保障。

若夫婦二人現時各自投保每人100萬港元為期20年的固定保費年期人壽保險,基於兩位不吸煙、身體健康,Johnson現年50歲的每月保費為510元,May現年47歲的每月保費便是277元。相信各自提升100萬元後可以較安然面對突如其來的家庭財務風險。

夫婦二人現時的醫療保障上,尚有不足之處!希望在可平衡每月收入的情?下加添較全面性的醫療住院保險計劃,此終醫療保障是長遠性的開支,若有所不足將大大影響退休前後的日常生活開支。

(3)退休後生活開支安排:

中年退休後娛樂開支較晚年退休為多,例如參與長線和遠程旅行之機會也會相應增加,而退休後若供養父母支出增加時,應如何處理,也需要從長計議。若有理財上的疑問,可找專業的理財顧問諮詢。

余淑穎 - 美聯金融集團高級副總裁

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余淑 淑穎 退休 最好 供完 完樓
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余淑穎﹕籌備置業 了解家庭財務風險

1 : GS(14)@2016-07-15 04:44:37

【明報專訊】本人根據Alan和Amy的家庭狀况(表1)分別為Alan的理財目標作出了以下財務分析(表2),希望給與Alan一個可行的理財方案,當然在籌備明年置業和退休前購入第二個物業過程中,有需要涉及長期的財務和借貸風險,希望Alan二人可好好商討家庭可願意承受的風險程度和日後的財務需要。

現時本港樓市成交偏低,預期明年持續相當供應量和政策不變的市况下,可望樓市還有下調空間,我建議Alan可選擇樓價上限為600萬元和樓齡在10年或以下的私營物業自住,如果選擇新樓的話相信可節省基本裝修及經紀佣金開支。

首選新樓 免按揭維修支出重疊

Alan可以運用手持的250萬元現金作物業首期(204萬元)支出和餘下的46萬元作裝修及添至家俱之用。而現時手持的大陸股票若沽出將面對頗大的虧蝕,我建議Alan可待適當時機或需要龐大開支才考慮沽出大陸股票。

將現時按揭息率+3%作為壓力測試的可承受壓力之供款,若可承受壓力之供款只佔申請貸款人的總收入50%或以下的話,壓力測試便能通過。巳現時Alan的財務及收入狀况是可行的。但若果準備考慮購入第二套物業作將來租金收入時,我建議選擇新樓或較新的物業作首選,否則當Alan還未供滿按揭之時,已需要面對沉重的樓宇老化維修負擔,並且因涉及到現時政策條款的規範,Alan必須預算第二套物業五成至六成為首期及雙倍印花稅的費用支出。同時面對兩套物業的按揭壓力測試更謹慎考慮和可在未簽任何臨時買賣合約(S&P)時先諮詢銀行按揭部或相關金融機構作預算。

假設明年購入600萬元自住物業後,按揭供款(約18,865元)、差餉管理費(約2500元)將代替屋租,再預算加薪後財務狀况預期當時的每月可儲蓄餘額將降至約4000元左右。

總括來說,以上理財方案可讓Alan更清楚了解置業時的資產配置,但將來家庭財務上需要面對通脹和醫療開支往往直接影響日常生活開支,必須定期檢討和調節理財方案。

余淑穎

美聯金融集團高級副總裁

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來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9659&issue=20160715
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余淑穎:5年置業計劃 儲蓄目標要靈活提高

1 : GS(14)@2016-12-30 08:09:37

【明報專訊】Joe的的理財目標是在5年內置業,買入400萬元物業,本人認為基本條件下是可行的,但也有兩大重點要留意的,其一是壓力測試。一般來說,400萬元以下的物業,即使是單身人士也可以向銀行申請九成按揭,只要在已釐訂上按金額後,將當時按揭息率加2厘,測試其償還能力,若供款只佔申請貸款人的總收入50%或以下的話,便能通過壓力測試。Joe目前每月總收入2.7萬元,以未來5年持續每年加薪3.8%左右為目標,即5年後每月總收入達3.5萬元。

其二是降低個人投資風險及努力儲蓄,將資產提升至可承擔20%首期。雖然Joe是可承受較高風險的股票投資者,但要留意當樓市回調至符合他上車要求時,能否準確地預算置業首期等開支?日後為了置業,預料日後的儲蓄目標將要靈活提高,投資取向宜轉為中風險。

股票宜設止賺位按市况套現

其實在投資市場中要挑選高風險的投資產品時,需要考慮是否可承受全盤虧損的風險。既然Joe的資產增值目標是為了置業,我相信理性分析、多參考歷史數據,勝過道聽塗說。現時Joe手持的股票主要是大藍籌,但因為類型較分散,而綜合平均每年股息只有約1.67厘,筆者建議Joe好好設定止賺位,將手持股票因應市况套現,備作置業裝修等。

同時Joe可利用現在還未置業的5年時間,將每月餘下可儲蓄的2萬元以月供基金形式投資儲蓄,50%投資於偏低風險的國家通脹掛鈎基金,30%投資美元高息債券基金,餘下20%選擇現時持續向上平穩增長但較高風險的美國藍籌股。

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