ZKIZ Archives


新加坡現場直擊》 五十年來提供大量平價住宅 九成民眾都有屋 十分之一薪水就住得起的組屋天堂

2010-11-08 TWM




新加坡實施組屋政策五十年,住者有其屋的精神不但讓五百萬的人民,九成都有自己的房子,其中八二%更是住在組屋中,即使房價近兩年來飆漲將近七成,年輕人還是可以輕鬆成家,兼具創造財富增值的機會。

撰 文‧徐介凡 攝影.吳東岳今年十月,二十八歲的謝屏忠,牽著小他一歲的女友雷柔嫣,一同走過紅毯,這段五年愛情長跑終於修成正果,父親在一旁激動流淚觀禮 的同時,謝屏忠把太太的手高高舉起、像個大孩子般興奮地叫著:「爸,我做到了。」更重要的是,原本住在五坪大出租小套房的他們,已經買下一間房子,十一月 二日就搬進新家,這讓夫妻倆對未來充滿著幸福感。

目前在新加坡上海亞洲控股公司任職文員的謝屏忠,月薪約星幣四千六百元(編按:星幣兌新台 幣匯率為一:二十三.八九,月薪約合台幣近十一萬元,在新加坡大學畢業生起薪約兩千八百元,工作五年的上班族,平均收入大約都在這個水準上下),雖然薪水 並不高,卻無礙於他築愛巢的規畫,因為,新加坡的組屋(類似台灣的國宅,見小辭典),讓他不用負擔太高的金錢壓力,也能輕鬆成家。

房貸壓力 低,雷柔嫣夫婦輕鬆成家同屬馬來西亞籍華人、只擁有新加坡永久居留權身分的謝屏忠與雷柔嫣夫婦,因為心知買不起價格過高的私人住宅,所以購屋的目標始終鎖 定在二手組屋市場上,今年七月,兩人終於選定了一間緊鄰現住房子旁邊,十六樓、三房一廳、約二十七坪大,要價四十萬元︵星幣,下同︶的二手組屋。

「我 們的客廳要擺大一點的沙發,小孩還沒生之前,多的房間要先拿來當工作室,等孩子生下來、長大後,就可以讓他接著繼續用。」謝屏忠和雷柔嫣你一言、我一語, 聊著搬進新家後要怎麼布置愛巢,雖然添購家具也是一筆不小的開銷,但從兩人的表情上,可以明顯看出這不是什麼大問題。

因為購買這間大小中等 的三房一廳二手組屋,雖然得花上四十萬元,相當於謝屏忠不吃不喝七年半左右的薪資所得,但是,由於新加坡多採三十年期的房貸,頭三年平均利率只有一.四 五%左右,雖會隨著政府調整利率而浮動,但以目前來看,每月僅須償還約九百元、僅占兩人月薪加總的一○%比率,可支配所得仍有很大的空間,難怪兩人並不擔 心添購家具的支出。

進一步細看組屋價格部分,包括房屋估價三十七萬元,以及隨著房地產價格上揚、屋內裝修較佳,必須加碼付給前屋主的「增值 溢價」三萬元,由於新加坡建屋發展局有增值溢價部分不能融資的規定,所以在前期自備款方面,分別由估價二○%的七.四萬元、溢價三萬元,加上更換地板瓷 磚、粉刷牆壁的兩萬元裝潢費等,總共需要十二.四萬元。兩人湊一湊手邊存款買下房子,父母也因他們新婚贊助了一些裝修費。

由於謝屏忠是移民者,只取得新加坡永久居留權,因此只能買二手組屋,若是一般新加坡國民,則可以申購新建組屋,同樣的房子,價格比二手組屋便宜了四成,只須準備六萬元左右的自備款,就可以入住,成家更加輕鬆。

「我 們有個蘋果飯店的計畫,在小孩還沒生出來之前,把多出來的房間提供給朋友們短期租借,一晚就收個星幣二、三十元的友情價就好。」馬上就要搬進新家,但生活 經濟壓力卻沒有因此增加,「租金可以當兒子的教育金、拿去存起來、做旅遊基金……。」家裡可支配的錢沒有因為買房子而減少,讓謝屏忠與雷柔嫣對未來有無數 個規畫,一想到這,兩人的笑容變得更甜了。

高達八二%的人住在政府蓋的組屋根據新加坡政府統計,新加坡五百萬人口中,近九成擁有自有住宅, 其中高達八二%的人是住在政府的組屋當中。這是基於自一九六○年以來的政策,新加坡政府成立建屋發展局,統籌提供大量平價的組屋,簡單來說,就像是台灣的 國宅一般,藉此讓新加坡國民能夠實現﹁住者有其屋﹂的理想。

因為從建築、銷售到管理,全由政府一手包辦,所以法令規定,民眾花錢買下來的,只是一個可以使用九十九年的租約,並不包括土地權狀在內;通常,可以分成新建組屋與二手組屋兩種。

根據新加坡建屋發展局資料,不論是購買新建或二手組屋,對象一定要是年滿二十一歲以上、名下不能有任何房子;此外,因為新加坡生育率過低,政府為了同時達到鼓勵結婚、促進生育的目標,申購組屋也同時多了一條規定,在拿到鑰匙之前,一定要辦妥結婚手續才能入住。

值得一提的是,正因為鼓勵結婚與生育,所以如果夫妻二人離婚,不論有無小孩,新加坡政府都會要求在六個月內把已申購的組屋給賣掉,並且搬出。

由於組屋屬於政府政策一環,因此,購買組屋的自備款部分,可以把每月分別扣除自員工與雇主的二○%薪資的公積金︵類似台灣的勞保︶拿來支付,進一步再降低民眾購屋的壓力。

從價格上來看,二手組屋介於新建組屋與私人公寓之間,通常被當作房地產價格的重要參考指標,在同一區域內,新建組屋最便宜,往往二手組屋打個六折,就是新建組屋的價格,至於私人住宅,價格約是二手組屋的一倍以上。

若進一步以目前各區域的平均價格來看,販售房型數量較多的兩房一廳、三房一廳、三房兩廳三款二手組屋(坪數平均約當二十三坪、二十七坪、三十三坪),價格分別落在星幣三十、四十與五十萬元範圍。

新 組屋與二手組屋價格與規範大不同當然,因為政府提供的條件相當優惠,為避免人民拿來作為套利工具,同時也附帶了住滿三年之內,不能出租或轉售的條款。不 過,新舊組屋之間還是有幾個重要的不同,首先,新建組屋的售價因為有政府優惠補貼在內,價格比起二手組屋通常便宜約四○%左右,所以購買對象的資格,限定 要有新加坡國民身分、且夫妻月薪合計不得超過八千元才可購買。

至於二手組屋,則是只要擁有永久居留權身分即可,且月薪收入沒有限制,儘管價格比新建組屋貴上一些,但比起擁有土地權狀的私人公寓,卻還是便宜了將近一半的價格。

其 次,由於組屋的推出是為了讓民眾買得起,因此政府在貸款利率上也有相關配套措施。若購買新建組屋,可以向建屋發展局直接申辦貸款,利率不但比一般銀行所提 供的房貸便宜︵視當下市場利率,便宜一%到二%左右︶,貸款成數可達九成,期間長達三十年,但不得超過法定退休年齡六十五歲,而且不受政府打房政策影響, 此外,有鑑於政府提供的特別優惠,所以每對夫妻一輩子只有兩次的購買機會。

相較之下,二手組屋的貸款不僅全由銀行辦理,且條件與私人公寓相同,借款期限同樣最長三十年期,貸款額度因打房措施,最高只有八成,利率方面亦比建屋發展局所提供的貸款高約一%至二%,但因為補貼優惠較少,所以二手組屋的買賣次數並沒有設限。

值得一提的是,原本擁有一間二手組屋的民眾,還可以同時擁有一間私人公寓,但為了打壓房價,政府規定今年八月三十一日後購買二手組屋的民眾,若要另外購買一間私人公寓,得先出售手上的二手組屋。

因 為組屋規定,拿鑰匙入住前必須辦妥結婚手續,方能入住,實務上從買好到住進去整個程序下來,通常需要三個月左右的時間。不過,因為幾年前新建組屋申購人數 不高,建屋發展局將新建組屋的申購方式從「先蓋後售」改為「先售後蓋」,先公告一個地區即將蓋新建組屋,讓民眾前來申購,全部售出以後,再開始興建,因此 從買下到實際住進去的時間,相較謝屏忠購買的二手組屋,普遍只需三個月就能交屋,新建組屋卻需要三到五年之久。

新加坡政府除提供新建組屋申 購約四成的優惠補貼外,還有其他政府規定,包括新婚三萬元補貼、居住地點鄰近父母的一萬元補貼等,無疑提供年輕人快速累積財富的捷徑。但是,由於近年來新 加坡因應物價上漲,工資調漲速度同樣很快,若以一般大學畢業生起薪每月二千八百元左右(約合台幣六萬六千元),通常工作個五到七年,月薪就會超過四千元以 上,夫妻二人相加立刻超過建屋發展局的薪資上限規定。

為買組屋,年輕夫妻都想盡早成家為了趁著薪水還在可申購範圍內,趕快申購新建組屋,也 讓新加坡年輕夫妻普遍都有盡早成家的想法,先買屋、接著結婚,再搬進新家也成為當前常態,因為規定拿到鑰匙前辦理結婚手續即可,往往申購後也得等上少說三 年才能交屋,反而多了些時間可以慢慢籌備結婚事宜。

雖然,新加坡不論是二手政府組屋,還是私人公寓的價格,從二○○五年到現在,漲幅均高達六成以上,尤其去年第三季金融海嘯結束,價格漲勢更是凌厲,漲幅少說超過兩成,即使如此,卻仍不影響新加坡民眾買房的意願與能力。

房屋費用占可支配所得比率低,正是新加坡民眾能夠對未來人生充滿希望的關鍵所在。新加坡的組屋政策實施至今,剛好屆滿五十年,規定與管理隨著時代背景與經濟發展不斷演變,住者有其屋的中心思想卻始終如一。

平價組屋品質高,宛如高級住宅值得一提的是,雖然新加坡的組屋屬於平價住宅,但是,不論是建材品質、整體設計,或是公共設施,卻一點也不顯得平價。

踏進方榮福家門,採三房二廳格局的組屋,空間寬敞,外面有一個五坪大小、可以直眺新加坡夜景的陽台,木製地板與櫥櫃構築出來的溫馨感,著實讓人分不清到底身在高級住宅,還是一個普通的政府國宅。

五十八歲的方榮福回憶,身為馬來西亞籍華人的他,當初剛入社會不久,因為太太是新加坡國民,符合申購新建組屋的條件,因此在當時買下一間要價一.八二萬元、新建的兩房一廳組屋。

「我 那時候一個月薪水很低,才四百元。」從基層員工做起的方榮福,每月房貸費用約七、八十元左右,雖然太太是家庭主婦,家裡缺少一份薪資收入,但是,若從支出 占所得比率的角度來看,其實與謝屏忠差不多,房貸只有二○%左右,因為占可支配所得低,儘管家中經濟只仰仗他一人之力,卻也順利把兩個小孩拉拔長大。

一 九九九年時,因為兩個小孩分別到了二十歲與十一歲,,不能再同住一個房間,方榮福決定把住了十九年的組屋賣掉,心想:「既然要換大一點的房子,乾脆就換間 可以住一輩子的吧。」當時因為景氣轉好,除了考慮每個小孩要有一間房間外,也想多給自己一間書房,閒下來時可以做休閒用途,因此,選定了與市中心距離較遠 的後港區,三十六坪、要價三十一萬元的新建三房兩廳組屋。

隨著新加坡經濟提升,方榮福當時二手賣出舊組屋的價格約為十四.五萬元,算一算,增值了將近八倍,售後獲利加上工作二十年所累積的公積金,全部用來買這間組屋。

雖 然房子位於新加坡偏遠地區,但方榮福認為,這裡的生活機能樣樣齊全,除了政府捷運建設與組屋幾乎同步蓋好,不論上班或上學交通都很便利外,組屋社區內亦有 包括中、小學校、停車場緊鄰,對面更有傳統市場,「雖然是新開發的郊區,但生活起來卻很都市。」方榮福說,便利性遠超出他當初購買的預期。

房地產飆漲,二手組屋價格跟著翻倍新加坡政府通常是將公共建設(例如捷運)與組屋所蓋的位置結合,捷運拉到哪裡,組屋就蓋在哪裡,以方便居民上下班。這樣的配套,除了帶給方榮福住的便利,同時也創造了財富。

現在,這間三房兩廳的組屋在二手市場的行情,已經上看五十五萬元,增值幅度將近八成。

「去 年政府公布人口突破五百萬的時候,所有人都被嚇到,拚命在市場上搶房子。」高力國際董事總經理楊煥杰解釋,新加坡房地產之所以會一路狂飆,關鍵來自於外來 人口的大幅提升。由於新加坡生育率一向不高,近兩年來更只剩一.二%左右,「把死亡率考量進去,新加坡本國人口成長率其實是負成長的!」○五年起,連續四 年新加坡人口成長率都超過五%,推升總人口數一舉突破五百萬,成長力道卻主要來自國外移民,以及外國專業工作人士大量進入新加坡。楊煥杰回憶,在大家觀念 都停留在人口只有四百二十萬人的時候,政府突然公布超過五百萬人口的數字,大家都開始恐慌起來,怕沒有房子可住,因此「外資與本國人民同步大買,推升房地 產價格一路飆高。」今年五十八歲、擔任財務會計主管的蘇秀霞,同樣也是房地產價格大漲的受惠者之一,二十年前,她花了九.六萬元在宏茂橋地區買下一間改建 式的新建三房一廳組屋,如今價格來到四十萬元,漲幅超過四倍,她卻仍扼腕地說:「早兩年買才兩萬多元,你看我損失多少。」由於早期新加坡政府的組屋規畫較 不合時宜,推出大量一房一廳的組屋,與現在三房一廳、三房兩廳相差甚遠,因此新加坡政府便重新規畫,將原本一房一廳式的兩間屋子打通成為一間新建組屋的作 法,吸引民眾前來申購,這也正是蘇秀霞所買下的組屋。

眼見媽媽購買組屋增值財富的經驗,二十七歲的女兒陳煊華也打算趁早有樣學樣,剛跟準老公拍完婚紗照的她,現在正積極尋找組屋標的,替自己找一個安居的窩。

面積只有台北市二.五倍大的新加坡,雖然地狹人稠,卻透過政府實施組屋與相關配套政策,讓年輕人即使身處高房價時代,也沒有購屋的壓力,甚至更可因房價上漲而累積財富,反觀台灣的政府,又留給了年輕人什麼呢?

新聞辭典

組屋

1960 年,新加坡政府為了解決國民居住問題,成立建屋發展局,包括興建、定價、買賣、管理等,全面規畫如同國民住宅一般的平價房屋,也就是所謂的組屋。政策施行 50年來,已有82%國民居住在組屋中。根據規定,組屋只提供99年的使用權,到期便收歸國有,與一般私人住宅擁有土地所有權不同(但新加坡部分私人住宅 也只賣地上權)。一對夫妻一生只能申購二次新建組屋,以及向建屋發展局申請優惠貸款的機會,二手組屋因不得申請優惠貸款,因此沒有購買限制。

新加坡組屋公共設施齊備

生活機能相當便利

運輸:組屋區內設有公車站,且地理位置緊鄰捷運站。

遊樂設施:組屋區的中心,一定會有兒童遊樂區與球場等公共建設。

停車場:獨棟五層以上的專屬停車場,供應組屋區家庭停車需求。

大排檔:舊式組屋一樓多為大排檔或傳統市場,供應民眾食物需求。

法令與政策配套完善

打造公平理想的居住園地

01. 新建組屋只准新加坡國民申購,二手則包括永久居留權身分者。

02. 新建組屋價格較二手便宜四成,二手又較私人公寓便宜超過一半。

03. 申購組屋只有99年使用權,不包括土地權狀,到期收歸國有。

04. 新建組屋申購,夫妻月薪合計不得超過星幣8000元,二手不設限制。

05. 新建組屋貸款利率較銀行優惠1%至2%,但一生只有兩次申購機會。

06. 新建組屋房貸最高可貸九成,二手條件比照私人住宅。貸款期間最長30年,但不得超過法定退休年齡65歲。

07. 擁有組屋不能另外擁有其他私人公寓,二者只能擇一。(註:避免炒作)08. 組屋住滿三年前不得出租或轉售,二手不受限,但一對夫妻只能買一間組屋。

09. 組屋居民人種比率依國內人口結構設限,超過上限便不再賣給該人種。

10. 組屋區公共設施齊備,捷運、停車場、孩童遊樂區與球場一併規畫。

租金貴、投報率高,組屋讓新加坡國民迅速累積財富新加坡不論是店鋪、商辦、私人公寓,就連二手組屋的租金也貴得嚇人,以目前一間新建三房一廳組屋購買價格約星幣30萬元左右計算,年租金收益可達2.4萬元,加計政府其他降低購屋成本補貼,年投報率直逼10%。

高力國際董事總經理楊煥杰直言,由於新加坡民眾自有房屋比率近九成,因此國內欠缺完善的租屋市場,沒有市場機制下價格自然不易受到控制;此外,因為外來勞工、移民很多,大量人口湧入也致使租金價格只漲不跌。

社會住宅

應納入國家福利政策

台灣社會住宅聯盟表示,歐美資本主義國家早就體認住宅市場有其局限性,政府應扮演不可或缺的救濟角色,最普遍的作法是興建一定數量的社會住宅,以「只租不售」的方式提供經濟與社會弱勢族群,以滿足並保障其「居住人權」。

以 荷蘭來說,就認為社會住宅不只是住宅政策,應該是國家福利政策,不論經濟景不景氣,都必須長久、持續地推動。荷蘭社會住宅主管機關是中央住宅部,由中央政 府編列預算、選擇地點、規畫興建,再交由地方政府分配、維護管理,而不只單靠地方政府資源執行。 (梁任瑋)

各國社會住宅政策比較

國家 公有租售住宅比率 作法新加坡 82% 自1960年代起,大量興建國民住宅(組屋),高達82%新加坡居民住在政府興建的組屋裡;另外也針對經濟弱勢無力購屋者提供廉價租屋,約占總人口數8.7%。

香港 50% 1970年代起大規模推動國民住宅(公屋),分為租售兩類,在租金和售價上上有嚴格規定,並對申請者資格進行較高門檻和審批監督機制。

荷蘭 34% 以政府補助為主,租金經過每年調整,以評點制度公開透明方式申請。各區的分布平均、住宅設計混居,維護居住品質,結合照護服務。

英國 20% 目前約有800萬人居住公有出租住宅,以低於市場價格之租金補貼,透過評點制,保障住宅需求最大者,遵守規範者可終身居住。

德國 16.2% 採政府補貼民間投資興建模式,完成後在入住對象與租金訂定上均須受規範,出租人只可收取成本租金,租賃期間不會提高租金,並設定最低居住水準,對適當的住宅面積、房間數有所規範。

美國 6.2% 1950年代起興建大量公有出租住宅提供弱勢團體,近年來為減低標籤化與種族隔離問題,提倡混居政策並改善既有公有出租住宅品質,並配合住宅補貼,解決中低收入住宅問題。

台灣 0.08% 數量過少,無具體政策方向。

資料來源:崔媽媽基金會、無殼蝸牛聯盟


新加坡 現場 直擊 五十 年來 提供 大量 平價 住宅 九成 民眾 都有 有屋 十分 之一 薪水 就住 住得 得起 起的 的組 組屋 天堂
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=19086

買得貴住得細

2015-10-29  NM


高高在上的特區政府,兩週前公布本港去年貧窮狀況,貧窮線單身人士月入$3,500、四口家庭$16,000,在香港,如此收入固然只能棲身劏房。但即使收入在貧窮線以上,亦難以負擔一個私樓蝸居。

根據統計處數字,深水埗家庭住戶每月入息中位數為$23,000;恒地於該區的新盤「曉盈」,平均呎價盛惠萬九,一個實用面積僅295呎的單位,成交價需$578萬!而在較富裕的東區,住戶入息中位數為$33,500,本月初新盤「柏匯」一個209呎的單位,成交呎價亦為兩萬,每月你只能買一點六個階磚。樓市真的調整了?住的已愈來愈細,樓價卻愈來愈貴。香港「貧窮」問題,有改善過嗎?

撰文:黃詠茵插圖:朱桂葉、劉志誠ed_bn@nextmedia.com


買得 得貴 貴住 住得 得細
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=167414

網民:囚犯住得仲寬敞

1 : GS(14)@2016-12-01 07:59:28

【本報訊】新盤單位面積再創「細界紀錄」,屯門單幢新盤菁雋最細單位僅128方呎,發展商表明參考學生宿舍,隨即成為網民熱話,有網民炮轟單位比囚室更細,亦有市民直言單位與寵物居住面積差不多。發展商吹噓菁雋單位設計似足學生宿舍,但一批網民卻未有因此感動,反而直指單位只是一個監倉,「囚犯住得仲寬敞」,而且坐倉「衣食住行唔使錢」。亦有網民指發展商偷換概念,因學生宿舍只是房間,客廳及廚房都是公用,但現時128呎卻包含廳房、廁所及廚房。惟有網民認為只是市場有客源,發展商才這樣起劏房。


中五生:唔係人住


市民胡小姐指,「唔會想番只有128呎面積嘅屋企,香港樓越嚟越細,都唔喺人住嘅,可能同隻寵物住嘅都差唔多大囉」。年輕劉氏夫婦就認為,菁雋的最細單位就算賣80萬元,都不會考慮購買,「因為太細啦,生活唔到」。中五學生朱同學指,住一個面積等同一個車位的住宅單位「好殘酷」,近年新樓越起越細,「好似唔係人住,你有學業、有成就都要好似困喺一間劏房咁」,更指單身人士要有300方呎居住空間才合理。■記者程俊華、曾木秀




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161201/19851439
網民 囚犯 住得 得仲 寬敞
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=317755

150呎都要住得好美靚仔演員設計華麗蝸居

1 : GS(14)@2017-01-21 03:36:43

房屋問題不只困擾香港,英美亦有蝸居一族,不少人想盡辦法令小單位看來空間感十足。美國一名演員把150呎的單位打造成一個潮味十足的安樂窩,引起網民熱議。曾出演電影《單身又如何》的美國演員Anthony Triolo花盡心思為曼哈頓的小單位裝修,他把廚房料理台兼做成書桌,在廚房上加了一張碌架床,騰出空間放置書架及一張梳化,甚至放了一個半人高的櫃子,更有足夠空間放鞋子。單色調是很多小單位屋主常用的裝修技巧,除了增加空間感之外,更加添一點成熟氣氛,英國伯明翰女博客拉克爾(Raquel)幾乎全屋只用黑白兩色,看上去非常型格。網民「Jaerose93」亦採用黑白灰色調,就算床邊已經可以見到煮食爐,但看上去與周圍環境融為一體,一點也不覺突兀;「Audristorme」家居亦非常類似,但他就將自己的帽子全掛在牆上,並串連起來,變成家居裝飾之一。網民「Knham1989」的小單位改走鄉土風格,用木條砌成一個類似屏風的間隔,分隔床與客廳,令人有空間大增的錯覺。美國俄亥俄州網民「Anthonydpaul」就在梳化上建碌架床,善用空間,又在底下掛上燈飾,營造溫暖的感覺。以上裝修例子證明,就算住在小單位中也毋須犧牲生活品質,只要家居整潔便可大大增加房間品味。英國《每日郵報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170120/19903430
150 呎都 都要 要住 住得 好美 靚仔 演員 設計 華麗 蝸居
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=323401

樓價高住得差 一半年輕人想移民

1 : GS(14)@2019-01-05 17:17:09

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9577&issue=20190105
【明報專訊】《漢書‧元帝紀》:「安土重遷,黎民之性;骨肉相附,人情所願也。」當中「安土重遷」的意思是大部分人都是喜歡留在長久居住的地方而不會輕易想搬遷,不得已才興起遠走他方的念頭。然而,香港中文大學亞太研究所最近公布的民調卻顯示,香港竟有多達三分之一(34%)的受訪者想移民或打算移居外地,而當中年輕人(18至30歲)的受訪者,想移居外地的比例更高達51%。

上述研究是在上月11至17日透過電話訪問708位18歲以上的受訪者得出統計結果,而一個地方是否多人想移民離去,可看作是「用腳投票」,若上述調查確實反映了港人真正普遍想法,便可視為對香港本地確實不滿,才會有三分之一的港人不再「安土」,年輕人更有約一半是寧願遠走他方,為政者能不深思?

其實,筆者早前和知名地產經理楊書健合著的《環球置業 最強天書》銷售不俗,而由《亞洲週刊》主辦的環球置業博覽會更是整日爆場,便可側面印證確有不少港人想到他方找出路。我們又看看,促使想離開香港移居他方的主要原因為何,原來首5位(圖1)分別為:

(1)香港政治爭拗太多/太煩/社會撕裂嚴重(25.7%);

(2)香港居住環境擠迫/居住環境較差(25.7%);

(3)香港政治不民主/不滿意政治制度(17.4%);

(4)香港樓價太高/生活指數太高/物價太高(17.4%);

(5)不滿中央政府/中央政府獨裁/對中央政府沒信心(14.9%)。

上述五大原因,由於(1)和(2)的百分比相同,而(3)和(4)的百分比亦相同,則也可歸納為香港居住環境擠迫/居住環境較差,以及香港樓價太高/生活指數太高/物價太高,屬最前列的兩大不滿香港而想離港的最重要非政治原因,可以說,若政府在房屋政策上搞不好,不能提供更多住宅供應和更好的居住條件,以及令樓價可回復至較合理的水平,社會怨氣也難平抑下去。

房屋政策搞不好 社會怨氣趨重

另調查顯示,明確表示有移民目的地的市民中,以樣本數人數計算,前三位最多人提及的外地主要吸引因素為:「居住環境較寬敞」(35%), 「空氣好/污染少/寧靜/環境優美」(22.3%),「自由/人權情况較好」(15.6%) ,而以該處樓價較容易負擔/置業較容易為移理由則佔7.8 %,以該處生活指數較低/物價較低則佔6.7 %(圖2)。

那什麼國家或地區是港人最想移居的地方?原來依次為:加拿大(18.8%)、澳洲(18.0 %)、台灣(11.3 %)、新加坡(5.0%)、 英國(4.2%)、 新西蘭(3.8 %)、美國(2.9%)、 日本( 2.5%)、 北美(1.7 %)、東南亞(1.7 %)(圖3)。

既然香港樓價貴和居住擠迫是令人想移民的重要原因,政府便應加大力度搵地,巿民也應認清香港土地供應不足的問題,不要輕易受政客唆擺而去阻止可以增加土地供應的方法。

用了一年多時間而終公布的土地供應專責小組報告,進行的意見收集,當受訪者被問到是否支持發展更多土地作為儲備,以改善居住面積及應付未能預見的需要時,84.3%的受訪者表示「非常支持」(29.9%)或「支持」(54.4%), 只有 10.3%表示「不支持」(8.8%)或「非常不支持」(1.5%)。

增中期土地供應 逾半港人撐填海

既然大數巿民都贊同要支持發展更多土地,但地從何來?報告指就有關中長期土地供應選項作回應時,最多受訪者選擇的選項是「於新界發展更多新發展區」,有78.4%的受訪者選取了這個項目。其餘的選項按遞降的歡迎程度依次為「利用岩洞及地下空間」(65.9%)、「發展香港內河碼頭用地」(65.0%)、「維港以外近岸填海」(61.1%)及「發展東大嶼都會」(58.3%)。相對最少人揀選的中長期選項是「發展郊野公園邊陲地帶兩個試點」(52.7%)(圖4)。

以上結果反映,雖然不少環保團體或政客反對填海造地,甚至說這猶如變相「倒錢落海」,但其實在維港以外近岸填海,支持度高逾六成,而就可行性及規模而言,透過填海來取得大量土地相對其他方法更可行,似乎填海會是必然選擇的方案之一。

本周三多家大型代理不滿信置(0083)的觀塘新盤只給予1.7%佣金而大興問罪之師,雖然至周五發展商和代理才達至「和解」而有條件將佣金提高至2%,但有關事情已廣為社會所議論,亦予大眾更關注原來新盤盛行「回佣」。

佣金惹爭議 反推升發展商股價

有趣的是,雖然信置在周三及周四備受責難,但股價卻在周四大升4%以上,更在周五創了半年多的新高,一來是美息這兩天向下有利地產股,二來所謂負面消息,反令投資者更留意信置股票而發覺其賣樓將勁賺。所以,投資一定要有逆向思維,才會有跑贏大巿的成績。

[陸振球 樓市解碼]
樓價 高住 住得 得差 一半 年輕人 年輕 移民
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351866

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019