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中環在線:彤叔乖孫撐人和逆市升 李華華

2008-10-23  AppleDaily

金 融海嘯之下,噚日再有一家公司逆境中成功上市,就係人和商業(1387)。好多人都知,新世界(017)旗下嘅新世界策略係人和第二大股東,所以噚日新世 界發展執董鄭志剛都有出席掛牌儀式,唔知係咪因為咁,隻股走勢一開始都唔錯,大跌市中股價一度逆流而上;不過第二大股東代表(即係鄭志剛囉)一走,股價就 腳軟,臨收市先再發力,最後高招股價4.4%。

人一走 股價跌

有經紀同華華講,雖然人和公開招股時只有672人認購,又喺跌 市日上市,但都冇話跌穿招股價,真係要多謝彤叔乖孫鄭志剛。噚日乖孫鄭仲當場唱好人和o忝。作為人和聯席全球協調人嘅中銀國際董事總經理凌瀚燊,就梗係唔 認同口痕經紀嘅講法啦,佢話新世界做股東對上市係有幫助,但最重要都係人和本身嘅業務夠「堅實」,而且好多機構投資者支持,雖然散戶出現公開認購不足情 況,但只係佔整個集資金額6.6%,唔太重要喎。
中環 在線 彤叔 叔乖 乖孫 孫撐 人和 逆市 華華
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人和:有大幅加租空間


2009-02-02  AppleDaily


 

【本報訊】在內地經營地下「地一大道」商城的人和商業(1387)、其執行董事王宏放表示,金融海嘯對公司的主要租客中低檔服裝批發店生意影響甚微。他強調,旗下商城仍有大幅調升租金的空間,已經營17年的哈爾濱旗艦項目租金就較地面略貴。

商場擬增內需店比例

王 宏放補充,公司現時已建地下商城樓面達130萬平方米,租金一般較地面商場便宜30%至50%,主要在於催谷人流和打響名堂,亦希望給予客戶有較強的競爭 優勢。他又透露,計劃調整租戶組合,適度減少經營出入口生意的外貿店比例,由內需店取代。不過,他表示,人和仍維持去年10月上市時的盈利預測,即08年 全年盈利預測不少於19億元(人民幣.下同),整體毛利率逾75%,今年新增開發商城樓面78萬平方米,2010年起3年每年分別是110萬、140萬和 180萬平方米,每平方米開發成本約8000至1萬元。全年資本開支約7億元,截至去年底止手頭現金30億至40億元,零負債。他指公司一貫政策是將商城 80%面積自用收租,餘下則賣斷加快資金回籠,而商城一般兩年半內回本,而最近建材費用最多減半,更可加快回本時限。
 
人和 大幅 加租 空間
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=5660

借錢派息?-人和商業(1387)


招股書:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080930/LTN20080930014_C.HTM


本文庫關於該公司的文章:


http://realblog.zkiz.com/searchresults.php?ownerid=10&searchtext=%E4%BA%BA%E5%92%8C&Submit=%E6%90%9C%E5%B0%8B


新財富拆局人和上市:


http://realblog.zkiz.com/viewpage.php?tid=4659


淘金产权盲区,脱困融资瓶颈

  人和商业是一家独特的房地产公司,净利润年均增长率高达500%,毛利润更保持在70%以上,远远超出行业平均水平。这归因于该公司独特的商业 模式:开发人民防空工程作为地下商场。由于地下空间属于产权盲区,未被归类为房地产开发,不受诸多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制,无需 缴纳土地出让金及土地增值税,人和商业因此大大降低了开发成本,得以飞速扩张。
但是,人和商业模式最大的瓶颈在于融资。由于缺少土地使用权 证,难以获得银行信贷支持,人和商业不得不支付了6000多万元本来无需缴纳的土地出让金;由于地下商铺的经营权购买者无法获得房产证和银行按揭,人和商 业不得不为之提供抵押担保。随着规模不断扩张,公司资金链受到严峻挑战。为此,人和商业的股东们通过海外重组、对赌业绩等方式逆风上市,以求解决公司的资 金短缺问题。本刊研究员 孙红/文


  2008年8月14日,国内最大的地下商城开发商人和商业(01387.HK)通过香港联交所的上市聆讯,拉开了在港招股的帷幕。根据招股书, 人和商业计划发行30亿股,90%国际配售,10%公开发售,招股价格区间为1.4-1.71港元,计划集资42-51亿港元。



但是,在次贷危机引发全球金融市场动荡的情况下,针对散户的公开发售部分认购严重不足,人和商业不得不延迟了原定上市时间,并将招股价降低了约20%至1.13港元,融资规模从最高51亿港元减少至33.93亿港元。



虽然出师不利,人和商业依然决意逆风上市。包括新世界、红杉资本在内的现有多名股东及独立董事蒋梅承诺,如果公开发售不足,它们将全部包底认购。一方 面,这可以看作是对市场不利形势的防御性措施,另一方面,也反映出机构投资者对人和商业的强烈看好。10月21日,招股结果公布,公开发售部分仍然很不理 想,仅仅接到672份认购申请,共计认购1987.4万股,仅相当于可供认购股份3亿股的6.6%。最终,公开发售认购不足的部分被划拨到国际配售部分, 由公司现有股东Ever Union Capital和易居中国旗下公司Palmas Assets认购。



10月22日,人和商业如期在港交 所正式挂牌,收市报1.18港元,较招股价1.13港元高出4.42%,成交2.21亿港元。自进入2008年三季度以来,香港新股市场一直处于“冰河期 ”,市场看空地产股的气氛浓厚,人和商业能够成功完成IPO,实属不易。在金融风暴当前,龙湖地产、华南城等诸多地产公司纷纷推迟上市时间的情况下,人和 商业为何要不惜代价地“流血”上市呢?机构与散户之间又有着怎样的利益衡量?

  “防空洞”模式毛利率超过70%
  人和商业的机构投 资者之一红杉资本中国基金创始及执行合伙人沈南鹏曾公开表示:“人和商业是红杉资本中国基金投资的第一个房地产项目。在这之前,红杉资本中国基金也考察了 好几个房地产方面的项目。之所以看好该项目,主要是认为人和商业的商业模式具有革命性的创新。”人和商业优秀的财务数据似乎可以解释机构投资者对之看好的 原因所在。根据人和商业披露的财务数据,2005-2007年间,公司净利润分别为1190万元、4850万元和26670万元,年均复合增长率近 500%,增长迅猛,而且,人和商业的盈利能力之高,更是远远超出各家房地产开发企业的平均水平:2005-2007年间,人和商业的毛利率高达 73.8%、76.6%和77.9%,净利润率分别达到18.3%、29.8%和72.8%,连万科、碧桂园等业内领先的地产企业也望尘莫及(表1)。那 么人和商业的模式究竟做了怎样的创新,竟有如此之高的盈利能力呢?


  防空设施暗含商机
  人和商业的历史可追溯至17年 前。1991年11月,首个作为商业用途的哈尔滨地下人民防空工程设施(简称“哈尔滨一期”)取得政府批文后动工,1992年1月,人和商业的前身即当时 中外合作企业哈尔滨人和公司由香港和斯有限公司(简称“香港和斯”)及哈尔滨南防公司投资成立,负责开发及经营该项目。该项目位于哈尔滨市繁华的南岗区商 圈东大直街地下,占用地下两层,总建筑面积约为15920平方米。1992年6月,哈尔滨人和商城正式开业,这是人和商业的首个地下商城项目。也就是说, 人和商业发展的地下商城实际上是可作商业用途的人民防空工程设施。


所谓人民防空工程,是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护 而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。1980年以来,中国政府颁布了一系列的规定及通告,鼓励私人及外国企业参与 发展地下人民防空工程(表2)。根据《中国人民防空法》及其他相关规例,中国政府支持私营及外资公司投资于人民防空工程的开发,在和平时期,投资者可使用 及管理人民防空工程,并取得人民防空工程产生的利益。就建设人民防空工程而言,虽然中国政府机构有权在战争时期接管人民防空工程,以用作人民防空洞,但是 投资者有权使用、经营、管理开发的设施,并取得其产生的盈利,包括出租该等设施内的商铺单位或转让商铺单位经营权,且无须就该等权利支付任何代价。



更重要的是,根据目前国内法律及规例,开发地下人民防空工程作商业用途没有被分类为房地产 开发,因此不受诸多适用于中国房地产行业的法律、法规、税收及政策的限制,无需缴纳土地出让金及土地增值税,众所周知,土地出让金及土地增值税是房地产商 开发成本的主要构成部分,占比通常超过50%,而且城市黄金地段的土地出让金更是代价高昂。显然,将位于城市黄金地段的人防工程开发作为商业用途,比传统 的房地产开发业务更具成本优势,投资回报率更高。也就是说,人防工程设施当中蕴含着巨大的商机。


  大规模复制“防空洞模式”
  1996年1月,英国籍人士秀丽·好肯(简称“好肯”)通过一家由自 己全资拥有的英国公司德顺沃,以1000万元的代价从香港和斯手中收购了哈尔滨人和公司50%的股权。1998年9月,好肯的丈夫又购买了香港和斯25% 股份。另外,根据哈尔滨人和公司的合营企业协议,哈尔滨人和公司的另外一个股东哈尔滨南防作出的注资并不符合法律和规例的许可,因此,德顺沃成为100% 持有哈尔滨人和公司权益的股东。也就是说,哈尔滨人和公司成了一家纯外资企业,从而可以享受到1997年中国政府颁布的有关外资企业投资地下人民防空工程 业务的一系列优惠税务待遇规定,例如,外资企业可以享受物业税的豁免等。



哈尔滨一期作为地下服装商城,大部分单位出租给了从事女装时装服饰批 发及零售销售业务的租户,租金收入稳定。招股书显示,哈尔滨一期的项目总开发成本约为4470万元,而2005-2007年的租金收入为2610万元、 2740万元和2850万元,两年的租金收入就超过了全部投入,投资回报率惊人。



在哈尔滨一期项目取得成功后,人和商业开始复制这一模式。 2000年和2003年,人和商业相继成立了两家中外合作企业哈尔滨宝荣和哈尔滨人和世纪,分别开发哈尔滨二期和三期项目。这两期项目分别于2001年和 2004年正式开业。人和商业真正大规模扩张还是从进军广州市场开始。2005年8月,人和商业成立了中外合作企业广州人和公司,开发广州的地下商城项 目,建成后的项目被命名为“广州地一大道”,于2007年1月正式开业。这是人和商业首个位于哈尔滨以外的地下商城项目。与哈尔滨人和地下商城一样,地一 大道的商铺主要从事服装批发零售业务。招股书显示,广州项目的开发成本约4.39亿元,约为哈尔滨前三期项目合计2.31亿元开发成本的两倍。



尽 管地一大道开发成本较高,但由于项目地处繁华的广州火车站商圈并具有较低的价格优势,出租率仍高达100%。2007年,地一大道每平方米的年平均租金约 为2013元,每平方米经营权平均转让价格约为3.8万元,而同处广州火车站商圈的白马服装市场,每平方米的年平均租金超过5000元,每平方米经营面积 估值超过10万元。

  模式短板在于融资困难
银行融资代价高昂
   中国土地所有权的法律规定并没有明确涵盖地下空间,中国法律也没有明确规定城市地下空间使用权,同时,中国城市地下空间开发利用管理的政府部门职责也不 清晰。这是人和商业得以低成本扩张的制度基础。正因如此,人和商业的地下商城项目利用享受免缴土地出让金及土地增值税的政策优势,可以大大降低开发成本, 提升投资回报率。但是,研究发现,人和商业目前经营的四个地下商城项目,主动放弃了本应得到的免缴土地出让金的权利,哈尔滨的三期项目总计缴纳土地出让金 1610万元,约占总开发成本的7%,广州地一大道缴纳土地出让金4780万元,约占项目开发成本的11%(表3)。人和商业为什么要主动缴纳土地出让金 呢?





在招股书中,人和商业有这样一段说明:“本公司过往依然支付地价及取得土地使用权证,以便 能透过抵押土地使用权向中国的银行取得抵押贷款”。众所周知,房地产开发作为资本密集型行业,离不开银行等金融机构提供的信贷支持。房地产企业在开发项目 的过程中,通过缴纳土地出让金获取土地使用权证,然后,在自有资金达到35%比例的基础上,通常会以土地使用权证作为抵押物,向银行申请开发贷款。也就是 说,虽然人和商业所从事的作为商业用途的人民防空工程并没有被分类为房地产开发,而且无需缴纳土地出让金以获取土地使用权证,但是,这一模式随之产生了一 个缺陷,就是难以获得银行的信贷支持。而人和商业之所以缴纳本来无需缴纳的土地出让金,就是为了获取土地使用权证,从而争取银行将之视作房地产开发企业发 放贷款,完成公司的快速扩张。


数据表明,人和商业的银行融资代价高昂。2005年和2006年末,人和商业的贷款余额分别为1.93亿元和 2.15亿元,占当年资产净值的比例高达113%和97.3%,而融资费用也高达1540万元和1530万元。不仅如此,人和商业还支付了超过6000万 元的本无需缴纳的土地出让金。


  被迫为经营权转让提供担保
  2001年中国政府颁布通知,规定地下人民防空工程的拥有权及经营权 分开,经营权可根据市场规则进行转让。由于城市的繁华地段属于不可再生的稀缺资源,从长远来看,人和商业保留经营权,取得长期稳定的租金回报,从而获取持 续经营价值更为划算。但是,人和商业要实施快速规模扩张,势必需要巨额资本支出,而通过银行信贷又代价高昂,因此,从2001年开始,人和商业开始通过转 让部分经营权来减少对成本高昂的银行信贷方式的依赖。


2001年、2002年、2003年和2006年,人和商业分别将哈尔滨项目二期223平方米、65 平方米、58平方米及4850平方米的经营权转让给个别业主,其中2006年转让经营权的收入为6188万元,占当年收入的38%。2007年,人和商业 通过转让广州地一大道商铺经营权而获得的收入更是达到了1.9亿元,占到当年总收入的51.8%。值得注意的是,与一般房地产企业不同,人和商业转让经营 权虽然对收入和利润贡献颇丰,但是对现金流的正面影响十分有限。



在住宅房产和商铺的购买者中,只有少部分属于一次性付款,大部分购买者都是在 付完首期款之后,将房产证抵押给银行按揭,由银行付余款给开发商,而开发商则可以获得与房价销售收入基本相当的现金流,这也是非常普遍的房产交易模式。但 对于人和商业来说,这一模式却很难行得通。首先,人和商业运营的是人防工程设施,不属于房地产开发的范围;其次,购买者受让的是商铺单元的经营权,难以取 得其商铺单元的房产证,银行按揭模式并不适用。在这样的情况下,人和商业采取的方法是:由人和商业向银行提供担保并将存款抵押,由银行向商铺单位经营权的 购买者提供信贷。例如,广州地一大道就是由开发商广州人和公司与中国银行订立协议,中国银行向购买商铺经营权的承让人提供信贷,广州人和公司提供担保,并 以受限制银行存款作为偿还该等借贷的抵押。



转让经营权有助人和商业弥补项目的建筑成本,减轻公司的融资压力及融资成本。根据人和商业的内部政 策,担保金额可以达转让经营权价格的50%,而广州人和公司用于担保的受限制银行存款金额相等于贷款本金金额加本金金额的16%,这也意味着人和商业将最 多可能承担转让经营权总价66%的风险。由于人和商业的毛利率高达75%,这些担保并不能构成多大实际风险,但是,这样一来,受限制存款账户大量现金被抵 押,冲抵了来自转让的现金流入,对流动性造成负面影响。例如,2006年人和商业完成广州项目时,受限制银行存款结余增加了人民币2.29亿元,成为当年 经营活动现金流出的最大单一项目,而当年经营现金流净额也不过2.27亿元。


  “寅吃卯粮”,加大偿债压力
  地下商城的开发在建设期间一般需要大量资本支出,而且转让经营权及 出租项目需数月才产生正现金流量。为了减轻规模扩张所面临的流动性压力,人和商业想出的另一招就是提前收取商铺单位的转让权收入和预先收取一年的租金收 入。2005-2006年间,人和商业通过提前转让广州地一大道商铺经营权以及预收租金取得的预收款项余额分别达到3.24亿元和6.85亿元,占负债总 额的比例分别为46.2%及48.3%,极大地缓解了融资压力。不过,公司的流动比例也随之降低到0.92和0.64,这意味着流动资产不足以覆盖流动负 债,公司面临短期偿债风险。
人和商业在招股书中坦言,完成一项地下项目开发所需的时间及成本可能受多重因素的影响,包括物料、政府优惠政策的 变化、市况转变、自相关机构取得所需的牌照、许可证及批文的延误等诸多不可预见的问题及情况。这些因素都可能延误或妨碍项目开发的完工。而且这些不确定因 素使人和商业的隐性财务风险进一步上升。也就是说,一旦地下项目的开发进程受到延误,人和商业的资金链将受到严峻挑战。


  连环融资,破解资金困境
  2007年4月,人和商业郑州地下商城建筑施工图获得政府相关部门批 准,该项目总建筑面积约10.05万平方米。根据人和商业的预算,建设成本约为每平方米8880元。这无疑将再度考验公司的融资能力,另辟融资途径在所难 免。2007年12月,新世界、资金国际和红杉资本等著名的股权投资机构宣布入股人和商业,从而暂时解决了公司的流动性短缺问题。而在此之前,人和商业已 经进行了一系列的海外上市重组工作。

  海外重组,对赌协议锁定股权投资者风险
  2007年 10月15日至11月21日期间,好肯在英属处女群岛及香港成立及并购多家全资拥有的中介控股公司,来搭建红筹上市架构(图1)。同时,人和商业将所有当 时已存在的中国经营实体纳入拟红筹上市的架构体系当中。2007年11月20日,好肯在开曼注册了上市主体即人和商业,2007年12月6日,好肯收购耀 山,成为耀山唯一股东,而耀山于同一日收购超智全部股权。2007年12月7日好肯将其于人和商业的全部股权转让予超智,红筹上市架构基本搭建完毕(图 2)。



 


2007年12月13日,人和商业将3800万股股份的法定股本分为35.5万股每股面值 为0.01港元的A类优先股以及3764.5万股每股面值为0.01港元的普通股。同一天,13万股A类优先股及156.999万股普通股按面值分配及发 行给超智。2007年12月14日前后,新世界按每股1万元收购超智所持有的人和商业13万股A类优先股,而超智收到13亿元收购款后立即将相等于人民币 9亿元的资金重新投资于人和商业,代价为向超智发行9万股普通股;



2007年12月28日,超智将持有的9.8万股普通股股份重新分类为9.8万股A类优 先股,同一天资金国际及红杉分别按每股1万元向超智收购人和商业8万股A类优先股份及1.8万股A类优先股份,代价分别相等于人民币8亿元及人民币1.8 亿元。而收到上述合共人民币9.8亿元的超智立即将相等于人民币5.3亿元的资金重新投资于人和商业,代价为向超智发行5.3万股普通股;



2008年1月 31日,超智持有的11.9795万股普通股股份被重新分类为11.9795万股A类优先股,亿采投资有限公司、Ever Union Capital Limited等四家股权投资者以总计人民币13亿元收购这11.9795万股A类优先股,而超智收到及保留所有自收购所得款项人民币13亿元,此阶段每 股收购价约为1.0836万元,较前两轮融资有所提高。值得注意的是,经过三轮融资,超智合计收到35.8亿元,却只注入人和商业14.3亿元,人和商业 的实际控制人好肯套现21.5亿元。


人和商业2006年的净资产仅2.21亿元,而按人和商业上市后的总股本计算,股权投资者投入35.8亿元却只能取得约17%的股权。这一方面反映出新世界等股权投资者对人和商业的高度认同,另一方面,股权投资者也通过一系列的对赌协议锁定了自己的投资风险。


根据双方的对赌协议,如果人和商业2008年及2009年主营业务净利润没有达到16和32亿元的目标以及人和地下商城至2009年末总落成面积低于 55万平方米的目标等,超智将根据人和商业实际净利润及实际落成面积与目标的差额,按一定的比例向股权投资者转让部分人和商业的股权。另外,对赌协议对 IPO价格也作出了规定:如果IPO价格低于向这些股权投资者提供年内部回报率最少20%及融资资金回报率1.35倍的价格,超智将向这些股权投资者转让 股份,使它们实现内部回报率最少20%及融资资金回报率1.35倍。


  上市成就财富暴涨
  股权投资者入股后,2007年12月15日,人和商业的郑州项目一期正式动 工。人和商业2007年的净利润为2.67亿元,而按照对赌协议中2008年16亿元的净利润目标,人和商业的净利润需要在同比增长5倍。要达到这一目 标,就意味着更大规模的扩张。事实上,人和商业在2008年将地下商城模式在全国大范围复制。2008年7月,沈阳项目正式开工;2008年10月,哈尔 滨项目第五期开工;2008年4-9月,人和商业相继在天津、南昌、深圳等地拿到开发项目的政府批文,总建筑面积由之前的11.1318万平米猛增到 141.1558万平米,即使按每平米8000元建设成本保守估计,人和商业的未来资本支出也将超过100亿元,通过上市进行融资已经势在必行。



 2008年9月,人和商业逆市在香港招股。通过IPO配售给投资者30亿股,人和商业的总股本扩大为200亿股,好肯持有人和商业68.96%的权益。 由于人和商业的实际发售价低于对赌协议中的承诺价格,超智将约8.34%的股权即16.68亿股人和商业股份转让给了股权投资者。由此,好肯的股权比例下 降到60.6%,以人和商业上市首日收盘价1.18港元计,该部分股权价值达到143亿港元,而且在上市前,其已完成套现21.5亿元。


  融资压力仍然存在
  人和商业在招股书中强调,未来将通过策略性地推广“地一大道”品牌,以连锁经 营模式整合未来开发的所有项目。目前,除了在郑州和沈阳的两个在建项目外,人和商业在哈尔滨、广州等还有9个拟开发的项目,总建筑面积约为141万平米。 人和商业积极扩张的同时,也将制造巨额的资金需求。而以限制性银行贷款提供担保的经营权转让模式虽然能够提高净利润水平,但实际带来的现金流有限,公司仍 将面临融资压力。为此,人和商业表示将会逐渐加大转让商铺单位经营权的比例,以增加一次性收入,解决新项目的资金需求。


事实上,近三年来,人和商业转让经 营权的收入逐年上升,2005-2007年的转让经营权收入占比分别为38%、51.8%和82.5%。但是,由于城市黄金地段的资源稀缺性,人和商业要 保障立足长远的持续经营,就必须保留大部分地下商铺单位用作租赁。因此,未来如何在利润增长、持续经营以及融资压力之间维持平衡,将成为人和商业模式的艰 难考验。

早期貨源非常集中:


http://realblog.zkiz.com/viewpage.php?tid=2831

金融海嘯以來僅有的新股人和商業(01387),掛牌兩日股價連升兩日。麗珍難免好奇,於是到港交所(00388)網站翻查其「花紙」,研究其中央結算系統持股紀錄。

原來於10月22日,即人和掛牌首日,人和街貨逾26億股,僅存放在32間銀行及證券行內,當中最多的9間銀行及證券行,就已佔了街貨99%。

大摩持街貨近49%

其中持有最多人和股份的是大摩,有12.9億股,差不多佔了街貨48.77%。但本地證券行亦不弱,有1.28億股存放在中南證券內,也是第5大持有最多人和股份的機構。

人和以1.13元招股上市,昨日掛牌第二日,股價最高見1.33元,收1.25元,升5.9%,也較招股價高出10.62%。

大跌市股價表現仍然如此好,麗珍想知,與貨源夠集中有沒有關係?


之後貨乾,市場好轉,股價自不然上升。


之後有股東減持:


2009-03-27  OrientalDaily


 

人和股東配售套7.5億




上市不足半年的半新股人和商業(01387 ),市場消息透露,五名獨立股東昨日以每股1.68 至1.82 元,合共配售4.5 億股,涉及金額約為7.56 億至8.19 億元,至於安排行為瑞銀及中銀國際。

按人和上市招股價1.13 元計算,售股股東於短短五個月的投資期內,合共獲利約2.4 億至3.1 億元。

上市不足半年

是次配股可按市場反應增加至約5.44 億股,佔集團已發行股本約2.2% 至2.7% ,配股價較昨日收市價1.98 元,折讓8% 至15% ,但較上市時招股價溢價約48.6% 至61% 。消息透露,該批股份已獲足額認購。

人和於○八年十月底上市,合共發售30 億股,是次配股距集團上市不足半年,而當中涉及的股份更佔當時發售規模約15% 。

不過,有投資銀行界消息透露,由於今次配售的人和股份沒有設定禁售期,因此即使於上市後短期內出售,也不會構成問題。

據消息所得,是次配售股份的獨立股東,部分為短線投資者。

長線基金接貨

人和發言人回應本報查詢時表示,由於是次並非集團主要股東配售股份,所以未獲知會,但強調是次有股東減持,不會影響業務發展。據了解,是次配售對象包括一些對人和有興趣的長線基金。

黃偉康幾日後再發表以下文章,補充了一些資料:


2009-04-01  Metro


配股的疑惑





......


首 先,負責今次配股的交易商為瑞銀及中銀國際,兩者除了是人和商業去年10月上市時的保薦人,更在配股前3日,以及配股前10日,分別發表人和商業的研究報 告,評級均是「買入」,而目標價則分別為2.6元及2.16元。其中瑞銀的研究報告發表後,令人和商業的股價單日上升約一成,因此兩行早前發表的研究報 告,是否為今次配股而鋪路,絕對值得三思。

當然,瑞銀的研究報告中,已加上了以下聲明:「瑞銀正在或尋求與報告所述公司進行生意合作,因 此,投資者應注意該行或有的利益衝突,會影響報告的客觀性。」但是否在研究報告上,加上了這句聲明,就代表任何的研究部門,都可以不需遵守監管機構要求銷 售部及研究部要有明確分工,確保不會釀成利益衝突的條文,似乎證監會需要給予市場多一點明確的訊息。

第二點令人不明白的是人和商業應該在未來一個月內宣布業績,而早前集團更表示,業績將會比招股書預期的理想,既然如此,為何5名獨立股東不等業績公布後,才將股份出售?到底是股價累積升幅已多,令他們覺得股價再升的空間不大,還是他們對業績及集團前景欠缺信心?
.......

之後,公司出了業績:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090427/LTN20090427213_C.pdf


公司營業額劇增732.3%至30.5億人民幣,盈利有19.03億人民幣,增長613.6%,另外派發7.62仙人民幣股息,股息率達5%,以公司200億股計算,即派發15.24億,以大股東持有135億股,應可收息11億港紙左右。


但是,公司租金收入只有5%增加,但營業額的增長主要是來自轉讓經營樓面的使用權,由1.9億,增加至28.68億元,達15倍。


看 看帳面,公司上市後,現金達32.33億,且無銀行貸款,另外應付稅項4.4億,帳上可見應收款可抵應付款有餘,故不計入,可見淨現金達27.93億,扣 除派息的15.24億,即剩下12.69億元,但按新財富估計約需投入112億(141萬平方米 x 8,000) 減已投入的11億,即仍需100億,未來仍有很大的資金缺口。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090429/LTN200904291772_C.pdf


另外,從年報現金流量表看,經營現金流入只有約5億,較盈利少很多,主要是因為記入營業額的銷售樓面使用權的租金有部分只列作應收款,未實際取得現金,這個數字大概有21億,可見盈利有大量水份。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090525/LTN20090525441_C.pdf


公司剛剛宣佈,控權股東抵押了12.5億股,以取得6億的兩個月的貸款融資,這項貸款的期限是由5月25日開始,即到期日是7月25日。


當我想起公司要派股息的時候,就在業績公告中找到這一段。


末期股息於二零零九年六月十一日舉行的股東周年大會獲得批准後,預期約於二零零九年七月十五日星期三派付予股東。


我們想想,公司有200億股,要派息15.24億,想起大股東有132億股,應可以拿回約10億,這兒大約相差5.24億。借6億剛剛填掉這個缺口。


另外五月二十五日借錢,七月十五日派息,七月十七日應可以拿到錢,預一個星期把錢調回,剛好接近兩個月。


我相信大股東仍有其他發展計劃我們是不知道的,投資額還相當大,雖然大股東上市前一早已經拿了21億多,加上沽出股票可能是暗手,套現所得,但是仍不夠。


上市後公司現金這樣多,自然對挪用上市公司現金感興趣,故我估計公司現金已被挪用及投入上市計劃之中,已所餘無幾。


公司派大息目的是引人接貨,但是公司現金少得可憐,大股東又挪用了錢,為彌補這個局,就用股份抵押,借錢給公司派給公眾股票,自己的派息就用對敲方法填回公司,不用還錢之餘,又可補回財務黑洞,這招早期歐亞農業老闆楊先生用過,蔡東豪先生亦有寫過這件事。


借錢公告:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20020605/LTN20020605073_C.doc



2002-06-17   信報

主席義救公司事件




  有些時候,犯錯後適宜盡快認錯,低調處理了事。上市公司管理層的言行一直被監管機構、傳媒、投資者監察,對於犯錯後的處理方法更須加倍留心。監察者大都是眼睛雪亮,懂得分辨錯誤的輕重,分析錯誤有否影響公司的基本因素。

  日前歐亞農業(932)主席把部分自己持有的歐亞股份抵押予銀行,為歐亞向銀行貸款一億二千萬港元作擔保。歐亞在數日後清還該筆貸款,銀行已把股份全數發還予主席。

  歐亞管理層解釋:「公司沒有財政壓力,只是周轉不靈」。筆者聽後有感而發,曾經聽過醫生這樣說:「人是不會因老而死,人是因病而死」;筆者用這道理作另一比喻:「人是不會因窮而破產,人是因周轉不靈而破產」。

  管理層輕描淡寫交代事件始末,完全沒有強調事情的嚴重性,還高調指出主席全心為公司著想,幫助公司度過短暫難關,是負責任的行為。歐亞發動公關攻勢,希望把明顯的錯誤說成一宗「主席義救公司事件」,筆者看後覺得不妥。

  根據管理層解釋,歐亞需要從內地匯出一筆大額資金,由於公司財務部職員低估了審批時間,所以未能及時匯出,為解燃眉之急,主席向中資銀行求助,不惜以自己的一半歐亞股份作抵押,為歐亞借入一筆過渡性貸款。據聞歐亞須為今次貸款支付五百萬元利息。

  對此事件,筆者提出多個疑問:

  一、上周本報社評分析人民幣開放的利弊,其中提及內地民企大都在香港設立營運公司,手持足夠外匯方便派息,因為要在內地處理外匯兌換是非常麻煩的事,而且匯款手續繁複,這是眾所周知的事實,俗稱為「已知的麻煩」(known evil),歐亞管理層為何會感到意外?

   換著是一間以內銷市場為主導的公司,筆者可能比較容易接受這樣的解釋,但歐亞去年出口生意佔營業額58%,達六億四千萬元人民幣,而且向海外供應商大量 購貨,管理層對於處理外匯事務應駕輕就熟;再者,應該清楚歐亞不是唯一需要面對外匯問題的國內企業,把責任推卸給他人是不合情理。

  二、根據年報資料,歐亞去年底持有三億五千萬元人民幣現金,大部分存放在內地銀行。筆者在想,如果賭仔被大耳窿追債,指出「我有好多錢在內地」,大耳窿會否刀下留人?現金管理不善,即使財政健全的公司也可能出現危機。

   投資者須注視另一個重要問題-什麽是現金?在財務報表中,上市公司存放在香港銀行的現金資料較可靠,因為得到核數師獨立向銀行確認,加上香港銀行監管系 統嚴謹。內地銀行業發展仍屬雛型,過去多間H股公司發生銀行存款被拖欠事件,其中馬鞍山鋼鐵(323)多年前更須為存款大幅撇賬,內地企業賬目中的現金能 否全數動用?

  三、管理層解釋:「由於歐亞剛於去年上市,未有充足的銀行備用信貸,渣打銀行是唯一的往來銀行」。以歐亞市值達四十五 億港元,去年盈利有五億二千萬元人民幣,屬於甚具規模的上市公司。香港銀行近年資金「水浸」,理應力爭冒起甚快的上市公司為客戶,為何在這事件上會袖手旁 觀?

  歐亞最後找到中資銀行相救,不但主席要用股份作抵押,更須付出高昂利息。看來歐亞在投資者和銀行家心目中的地位是有距離,莫非銀行家看到一些投資者看不到的東西?

  筆者認為,義救事件有兩個可能性:一、歐亞管理層大意,忘記提早作外匯申請,本可道歉了事,但事情愈描愈黑;二、內地企業有太多事情是投資者看不見和缺乏能力分析。




相信公司大股東及其缺口仍是很大,故仍需要大手減持股權或配股增加手上的現金存量配合發展。


所以對於一些大陸民營企業,因要搞大,上市取得一筆資金後,就頭腦發熱要大上項目,但無想過投入過大的公司,就自然會好快陷人財困,就如前述的浙江玻璃(739,請善用本網search功能)已是一例。

借錢 派息 人和 商業 1387
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=8158

回Kevin兄-人和商業(1387)


今日,有位中國的讀者Kevin兄有些一問。


先看這文。
http://realblog.zkiz.com/greatsoup/8158
此文告訴大家,大股東的資金非常緊張,非抵押股票不可,以用來派息。


它時何時派息的?

是7月15日,錢要在7月16日兌現給大家。


另外大股東抵押公司股票借了錢,要在7月24日還。故可知公司在7月是急需現金週轉的。

6月初,公司澄清大股東減持的股票是給員工的鼓勵。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090605/LTN20090605652_C.pdf

 

但是我又想起,國美電器(493)轉予其親友,然後大手回購接近相等量的股票,來讓大股東套現,而大股東當時亦有明手、暗手購入三聯商社(前鄭百文)的股權及把地產資產注入中關村的舉動,可見資金需求不少。這當然是較高階的財技啦。

由此逆推,人和商業大股東的資金需求相信亦不低,不然亦不會有這樣「大方」的舉動。

2008-02-14  京華時報
國美22億港元回購股票 黃光裕巨額股權轉與家族成員  
 
 

本報訊(記者段志敏實習生徐妍)據香港聯交所公開資料,今年1月22日至2月5日的港市11個交易日內,黃光裕等國美電器管理人員在其中的10個交易日里持續回購自家股票,動用資金約22.37億港元,回購股票近1.3億股。同時,黃光裕將30億港元股權轉與家族成員。

1 月中旬國美電器股價曾從20.90港元/股急挫至14.25港元/股。但之後逐步回升,昨日國美收於16.26港元/股。國美電器副總裁、新聞發言人何陽 青表示,1月中旬受外股和A股市場重挫影響,致使國美電器股票價格走低。國美管理層認為當時股價與預期價格有差距,因此決定回購股份,以穩定股價及增強投 資者信心。

在大手筆回購股票的同時,國美電器還公告,董事長黃光裕及其全權擁有的ShineGroupLimit-ed,已於1月28日分別轉讓90.01萬股及1.86億股(占已發行股本合計5.66%)至黃光裕家族成員。但公告未披露受讓家族成員具體情況。以昨天國美收盤價計,黃光裕此次轉讓股份市值超過30億港元。對此,何陽青表示,黃光裕轉讓股權屬個人行為,具體家族成員不便透露。

2008-12-02  21世紀經濟報導

黃光裕資本操縱路徑:三聯商社、中關村、鵬潤系  
 
 

以鵬潤投資持有的"門店"和"地產"為籌碼,黃光裕操控著"三聯商社"和"中關村"兩大內地資本平台

本報記者郎朗王思璟廣州報道

兩公司調查重大突破

11月28日,中國證監會證實,黃光裕因“涉嫌經濟犯罪”接受調查。

當日,中國證監會辦公廳主任劉新華和稽查局局長劉洪濤披露,“2008年3月28日和4月28日,證監會分別對三聯商社和中關村股票異常交易行為立案稽查。調查發現,在涉及上市公司重組、資產置換等活動中,北京鵬潤投資有限公司有重大違法行為,涉及金額巨大”。

對中關村的調查,已有重大突破。據一位接近調查方的人士透露,上周一(11月24日)前,中關村(000931.SZ)董事長許鐘民,已被有關方面帶走。

“其實,一共去抓了他(許鐘民)兩次。”據這位人士透露,調查方第一次去中關村時,許鐘民聽到風聲,從貨梯下樓開車離開了。不過,有關方面的第二次行動,“最終將其抓獲”。

一位與許鐘民相熟的人士告訴本報記者,許亦與前國家開發銀行副行長王益私交甚好。“我們都覺得,王益被雙規,都牽連不到許鐘民,那其他的事應該就更不算什麼了”,“沒想到,這次他是陰溝里翻船。”

在接受本報記者問詢時,中關村新聞發言人賈鵬雲表示,目前尚不清楚導致許鐘民接受調查的“違規操作”,是個人行為還是公司行為。

上述接近調查方人士進一步透露,中關村財務總監侯占軍,也同時被要求“協助調查”。不過,這一說法被中關村方面否認。但賈鵬雲拒絕了本報記者“與侯占軍直接通話”的要求,僅表示:“侯先生仍在上班,也沒有接受過有關調查。”

而黃光裕等人對三聯商社(600898.SH)股價的操縱,早在2008年8月已被公開披露。三聯商社8月28日的公告顯示,國美方面的代理人———戰聖投資高管劉春林等人,曾在二級市場多次套利。(詳見本報8月30日報道《三聯商社後台交易:誰在套利?》)

前述接近調查方的人士還指出,目前,對“黃光裕涉嫌行賄”一事的調查仍在繼續。不過,不排除“這條線暫時查不動,先從其他方面入手”的可能。

而證監會公開披露的信息顯示,此前傳聞的“黃光裕涉嫌操縱*ST金泰股價”一說,暫時未有下文。

本報記者亦從證監會的內部人士處獲悉,“*ST金泰股價操縱”一事,證監會確已立案(*ST金泰董事長、黃光裕之兄黃俊欽已于11月26日晚被帶走調查),但目前,黃光裕尚未牽涉其中。

在11月17日“黃光裕被拘查”的消息傳出至今,紛紛擾擾兩周之後,目前,業已進入公衆視野的是,兩家由黃光裕實際控制的內地上市公司———中關村和三聯商社,以及幕後的資本運作平台———鵬潤投資。

除香港上市公司國美電器外,鵬潤投資是黃光裕(持股100%)最為重要的運作平台。

透過旗下的鵬泰投資,鵬潤投資持有中關村29.58%的股權(第一大股東)。鵬潤地產亦為鵬潤投資旗下主業之一。國美近400家未上市門店,皆在鵬潤旗下。

操縱三聯商社

2008年上半年,三聯商社大股東三聯集團手中的19.99%的股權的5次詭異的拍賣,以及,在拍賣持續的四個月中,國美與三聯集團等各路資本力量的爭鬥,當時已成為業內焦點。

在這背後,黃光裕以及其旗下的鵬潤投資究竟扮演了怎樣的角色,此前卻一直在水面之下。

但8月,在國美電器一致行動人———戰聖投資正式成為三聯商社第二大股東之後,當時尚由三聯集團控制的三聯商社,披露了戰聖投資高管在“二級市場買賣三聯商社股票”的行跡。

8月28日,三聯商社公佈的《權益報告書》披露,此前六個月,戰聖投資高管在二級市場有多次買賣三聯商社股票的記錄。

具 體而言,2008年3月18日、19日,戰聖投資創始人劉春林、韓月軍夫婦,分別賣出三聯商社股票合計74093股,賣出價格為13.77-13.99 元,而其買入股票則在2008年2月5日前,當時,三聯商社的股價則為7-8元左右。這意味著,劉春林夫婦從中獲利約40多萬元。

而在2月1日至5月14日間,戰聖投資另一位監事劉春光,也曾頻繁買賣三聯商社股票17000股。

事實上,競拍三聯商社股權的最終出資人為國美電器(0493.HK),但“代理人”的出現,卻使原本簡單的交易過程,平添了套利空間。

消息人士告訴記者,“對三聯商社股權的競拍,完全是上市公司國美電器的行為,但最終也出現了兩個代理人,這本身就是很奇怪的現象。”

這裡提到的兩個“代理人”,一個是指,2008年2月14日以5.37億元的“天價”拍得三聯商社10.69%股權的山東龍脊島建設,另一個則是,從第二次拍賣(4月2日)就開始出現、但直至7月29日才最終拍下三聯商社剩餘的9.02%股權的戰聖投資。

據瞭解,國美電器通過濟南國美、北京萬盛源人力資源公司,全資持有濟南萬盛源人力資源公司,而濟南萬盛源又持有龍脊島100%的股權。2008年2月14日,憑借國美的借款,龍脊島成功拍得了三聯商社10.69%股權。

而最終幫助國美完成對三聯商社控制的戰聖投資,此前,已代表國美出面收購了大中電器100%股權。

套利路徑

但除了上述代理人的零星操作外,黃光裕對三聯商社股價的具體操作,目前尚未曝光。

不 過,本報記者從可靠途徑獲悉:2007年10月以後,國美方面的財務顧問便開始在二級市場買入三聯商社股票。當時,三聯商社股價一度低至6.55元。一位 鵬潤投資內部人士也告訴本報記者,“國美控股龍脊島並競拍三聯商社的計劃,其實早在2007年10月就開始籌劃,但當時業內的焦點是國美收購大中,所以這 一計劃沒有透露出來。”

從那時起,黃光裕的私人財務顧問,便開始與龍脊島的實際控制人山東建邦集團接觸。據悉,黃光裕的私人顧問為山東人,與建邦集團的董事長陳箭以及一位副總級“老鄉”,建立了很好的私人關係。

建邦集團的角色,不僅是由龍脊島出面競拍三聯商社,還包括在二級市場的布局。

公開資料顯示,在國美重組概念的推動下,2007年年末,當上證指數從最高點6124點開始下跌時,三聯商社卻逆市穩步上漲。

2007年最後一個季度,有4名個人投資者大量買入三聯商社,並擠入十大流通股股東。他們是常方、尹致、郭映貞和梁亞苑,分別買入372.43萬股、294.45萬股、85.3萬股和165.15萬股。

此後,2008年2月22日,三聯商社宣佈“龍脊島成為公司第一大股東”,國美電器對三聯的重組傳聞,刺激其股價連續8個漲停,由7.83元最高漲至17.98元,漲幅為130%。

而2008年第一季度末(3月31日),上述4人的股份已全部賣出。按照平均成交價,四人合計獲利超過6000萬元。顯然,若黃光裕通過其資本運作平台———鵬潤投資,進行類似操作,則將獲利頗豐。

而在二級市場的套利,並非黃光裕的主要目標,對他來說,真正的大計劃是“借殼”實現國美回歸A股。

借殼回歸

有鵬潤投資人士告訴本報記者,“國美回歸A股,一直是黃光裕最大的願望,按照黃光裕2007年設計的理想模型,那就是其鵬潤地產業務借殼中關村上市,而國美電器則借殼三聯商社回歸A股,因為,國美電器要想通過IPO方式在A股上市,幾乎沒有可能。”

一位曾經在國美電器工作的人士告訴本報記者,黃光裕與商務部方面的關係一直比較密切,這也是其變身外資、進入香港資本市場一路綠燈的主要原因。

與之相對,黃光裕2004年前在A股市場的幾次出擊,皆無功而返。證監會11月28日也指出,國美電器2004年赴港上市,沒有經過證監會的批准。

但A股對黃光裕的吸引力,是毋庸置疑的。

上述鵬潤投資人士表示,“在2006至2007年的牛市中,蘇寧電器的最高市值曾達到540億元,而且得到了衆多基金的追捧,而同期,國美電器的市值一直在150億-200億元徘徊。顯然,這是黃光裕沒有想到的。”

在這樣的背景下,2007年初,黃光裕第一次對外透露了“國美電器回歸A股”的計劃,但鑒於證監會對紅籌回歸設立的門檻過高,黃光裕決定棄“IPO”而選擇“借殼三聯商社”回歸。

然而,這一計劃卻最終讓黃光裕遭遇了滑鐵盧。證監會11月28日明確表示,2008年3月28日和4月28日,證監會已經分別對三聯商社和中關村兩只股票的異常交易進行立案調查。3月28日,正是三聯商社股權第二次拍賣前,其股價發生了連續8個漲停後又回落。

2008年6月,本報記者也從證監會稽查部門瞭解到,對國美“是否操縱三聯商社股價”的調查,當時仍在進行。

而三聯商社股價亦對此有所反應。在一路滑落之後,至6月底,三聯商社已跌至8元左右。最終,7月29日,戰聖投資以每股5.94元的價格競得三聯集團剩餘的9.02%的三聯商社股權。

但在證監會介入調查後,黃光裕已萌生退意。

已經成為三聯商社實際控制人的國美電器拒絕“改組三聯商社董事會”。陳曉聲稱,“三聯是個缺乏獨立運作性能的爛公司,必須要三聯集團解決其歷史遺留問題後,國美電器才考慮進入。”

直至今日,身為第一大股東的國美電器,依然沒有派人員接管三聯商社。消息人士告訴記者,“證監會調查結束前,國美電器都不可能進入。”

事實上,僅僅在入主三聯商社幾天之後,8月11日,國美內部即放出消息,計劃“將國美電器在北京、上海等地的剩餘300多家店面放入中關村”。黃光裕將中關村變為“家電連鎖”資本平台的計劃顯示,“借殼三聯商社回歸A股”已被放棄。

而今,這一計劃還在“徵求意見”階段,一場直指黃光裕,席卷中關村、三聯商社、鵬潤投資的調查,已經展開。(本報記者李清宇、于海濤對本文亦有貢獻)

說回正題。

7月8日,有間大行出了報告看好人和報告:


美林:人和偏低 股息吸引




買入

  ˙美林於7月6日發表研究報告,預期人和商業(01387)派息表現穩定,首予「買入」投資評級,目標價為2元。人和昨收1.67元,距離目標價尚有20%上升空間。

   ˙美林相信,市場需要時間去加深了解及接受人和的營運模式。該行指出,人和的財務表現已說明經營狀況,該行給予目標價2元,分別為09及2010年預測 PE約10倍及7.5倍,均低於行業龍頭股40%。該行假設人和派息比率為60%,以報告參考股價1.54元計,股息率達6.2厘。

  ˙截至08年底止,人和持有淨現金32億元人民幣,股本回報率達46%。美林預期,人和在高現金水平下,股本回報率可維持逾40%。雖然業務競爭及新稅項可能影響回報,但人和財務表現及回報仍為同業中最好。

  ˙人和的核心業務,為於中國多個城市的重要商業區發展地下商城,以進行批發業務,而非傳統的銷售或租出住宅或商業項目發展商,營運模式相對獨特。

  ˙美林認為,人和的下跌風險,為市場仍未掌握業務中租賃及資產的數據及基準,主要倚靠公司自行披露。人和現時計劃完成項目逾70萬平方米,多於過往完成額兩倍。

7月10日,公司出了新聞,稱公司取得蕪湖及青島項目:

 http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090709/LTN20090709471_C.pdf

人和商業控股有限公司(「本公司」)董事會(「董事會」)欣然宣佈已取得國家人民防空辦公室及相關省級人民防空辦公室的批准,在安徽省蕪湖市及山東省青島市開發及經營地下商業中心。


蕪湖項目位於安徽省蕪湖市赭山公園西側及北京西路地下,總建築面積合共約
150,000平方米。


青島項目位於青島市商業中心區地下,西至山東路、東達福州路、南至延吉路、
北達遼陽西路,總建築面積合共約500,000平方米。


 


蕪湖項目及青島項目獲批的開發經營面積將為本集團項目儲備增加約650,000平方米。


 此四項目,保守以新財富所稱,以8,000元一平方米建築成本計,即需52億元。

停牌後,股價登時上升。


7月13日,大摩又出報告,建議購入人和:


2009-07-13  經濟通


《外資精點》大摩:人和取兩新項目令前景更明朗,維持增持評級 (12:21)




  《經濟通通訊社13日專訊》摩根士丹利發 表研究報告指出,人和商業(01387)日前取得山東省青島市及安徽省蕪湖市兩塊商業用地,以發展地下購物商場,有助增加業務前景透明度,故維持其「增 持」評級,目標價由2﹒1元,升至2﹒4元。  


上述兩項目可提供共65萬平方米總樓面面積,令人和總樓面面積增加至190萬平方米,足夠09至2011 年發展所需。大摩估計,買入地塊將令該公司的每股資產淨值(NAV)上升17%至 3﹒27元,以每股NAV為3元,折讓20%計算,目標價訂為2﹒4元。  


該行表示,人和的手頭在建項目均不超過兩年,這將拖累其盈利前景及股價。人和 管理層透露,即將會為廣州及哈爾濱項目開工建設,早前深圳項目因政治不穩而暫時押後。大摩估計,以項目需6至12個月竣工、加上或面對輕微延遲6個月完成等因素計算,上述4個項目料於2010年中落成。(mh)

今日,公司先出一公告,然後停牌。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090716/LTN20090716013_C.pdf


在7月8日至7月15日間,公司分別宣佈簽約購買6個地下購物中心的經營權,分別在大連、大慶、哈爾濱、濰坊等公告,共斥資8.34億,以中位數計算,會再投入約5.6億,即共投入14億元。


此外,本集團亦與若干潛在賣方訂立諒解備忘錄,以收購大連、哈爾濱及濰坊的四個額外項目的經營權。若全部推行的話,亦繼續令公司資金增加一定壓力。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090716/LTN20090716171_C.pdf


同日,公司再發公告。


公司宣佈大股東先減持30億股,然後再認購20億新股,以集資35.75億元,同時大股東減持17.875億元,在今次先舊後新後,大股東股權由67%降至57%。


大股東亦承諾6個月不再減持。


greatsoup:


至此在8月至15日間出的投資報告的目的是甚麼?目的是非常明白。


公司因購入大量項目,故需大量資金,手已經緊,此時又要派息,沒了一筆錢,為拿錢,故要發行新股。由此需炒高股價唱好。故出消息話有新項目,大行報告相信亦不可少,以炒高股價。


炒高股價後,又公佈有更多項目,令接貨的人相信是超值,有前景,以令他們購入股票呢。


但為何大股東亦同時減持股票呢,之前都說過他借錢的目的是幫公司解派息之困,因本身可能有新項目投資,投入很大,故花光了這筆錢,所以趁現在減持股票,一來可贖回此等股票去賣套現,二來亦可能因這項目需要的錢已超過預算,故轉按為售,套現多一筆去投入新項目。


由此可見,公司原本已需120多億去搞項目,加上今次的100億,未來的投入應增加至200億以上,扣除今次集資36億,仍需160多億以上,後續資金需求極大。此外大股東減持,可以見大股東資金需求亦不少,各位新聞界朋友,快去找找看吧,應該有好題材給你去寫了。




Kevin 人和 商業 1387
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=9598

向熟人和陌生人買東西-茂業國際(848)、天行國際(993)


茂業國際(848):


公司財技:


http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/7025


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090804/LTN200908041284_C.pdf


今 日,大股東黃先生以接近帳面值人民幣2,810,000元出售廣告公司予茂業國際(848),但去年公司盈利為3,171,252人民幣,以公司接近19 倍盈利及人民幣1元換1.14元來計,為公司帶來的市值得益達6,549萬元,可見大股東深諳財技,亦可見大股東財政資源不錯。


這才是好財技,懂利用低價注入資產,增加公司盈利,加上高市盈率,使市值增加。


天行國際(993):


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090804/LTN20090804382_C.pdf


公司向獨立第三方太陽國際(8029)主席周先生購入放債業務,作價1.3億,以3,000萬現金及1億元,5%利息的承兌票據支付。


以全年計P/E 4倍,但資產不成比例。


向熟人和陌生人買東西計價果然不同。




向熟 人和 陌生人 陌生 東西 茂業 國際 848 天行 993
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回sugo兄-明輝國際(3828)、比亞迪(1211)、才庫(550)、金輝(137)、人和商業(1387)


http://realblog.zkiz.com/greatsoup/14682


(1) 關於明輝國際(3828)


3828,開廠的計劃應該不是短期內能做的事,但是投產是否能賺錢,這就要看它的運氣,故此我認為未能測算到,但暫時我們也不用理會之,因為它的建廠成本 暫時應不會計進損益,但會放進在建廠房上,到投產後才提折舊。如有錯誤,敬請各位會計人士指正。

他的護城河就是他一條龍的產品提供,別人模彷成本較高。

關於推算未來營業額方面,我只是看應付帳款及存貨,因為應付帳款能夠顯示未來半年的訂單量如何,老闆都是按他接到的單來買多少貨。

但是利潤來說,其實會受極多短期眾多因素影響,故此我只能以當下的趨勢去作調整,但未能預計未來幾年的利潤如何。

但要計算這些估值,就要出動現金流和利潤的未來多年的預測,但之前已說,這些數字是難以預測的,故這只淪為數學模型,並不是一種嚴謹的態度,只是一些自我滿足的玩意。

所以我只對未來一年做預測,而少見我作出多年的預期的原因。

至於估值方面,其實它都是做一些消費類產品,只是面向的點不同,你可以當他做批發。所以他的情況穩定,不過未來中國經濟增長,故應會受惠,所以不能當它值 20倍P/E。

但是我認為這隻股非常穩定,如果再遇經濟低潮,估值再次低企的時間,我們應該購入之,來稍作價值發現。


(2) 關於比亞迪(1211)
至於1211,這個價當然是超貴,況且汽車產業的確投資大,又很週期性,接近40倍的PE當然未能長期維持。


(3) 關於(550,前熊貓Recruit,8073)
至於550,該公司主席劉先生,他在印刷界至少都有幾十年經驗。其實之前他是勤達印刷(1172)創辦人(年報無講但是我參考多方資料找到的),後來因故售予莊士系。

後來他和夥伴透過認購新股,入主了當時鷹君羅氏家族的熊貓-Recurit至今,他們入主後,公司的盈利在這七(?)年間都是在穩步增長中,派息也持續高企。

上年,他們能利用紙價暫時低落的時機,把握機會購入低價紙,使利潤增加,足見他們眼光不錯。但是原料紙的成本持續提升,未來這方面的毛利受壓,盈利未許這樣亮麗。

但是航空廣告方面,我絕對是看好的,中國航空搭客愈來愈多,況且他們拿得多個中國及台灣航空公司的廣告代理,所以未來一段時間,業務會繼續增長。

但是他的行業的護城河是較差,特別的印刷業,資本密集,盈利也不多,行業又在萎縮,所以我不太看好呢。至於航空廣告,代理是不時重續的,在期內,專營的權 利令利潤較高,但是若不能繼約,對盈利會影響很大。

不過,他們財務頗為穩健,現金水平不錯,故此派息可以較為穩定,但近來開拓印刷業務,投資較大,故派息較去年有所滅少。

至於我認為這個水平,買這隻股票虧錢的機會仍是不太大。


(4)關於金輝(137)

這個老闆的父親是行船的,他自己也深受影響,故此亦從事航運行業,最初做關於無線電通訊的部分,做了幾年,其後曾一度上岸,轉職金融,當黃金 交易員,但不幸把資金輸光,故此重操故業,從事航務代理,主要代理中國的國企的業務,並因為這個機緣,後來借殼上市演變成現時的金輝,並把部分航運業務在 1994年再分拆至奧斯陸上市。

由於他們和國企業務關係緊密,故此中國有色(香港)亦曾和金輝在1993年入主東方有色(0230,現五礦建設),東方鑫源(1208,現五礦資源)也曾 經持有金輝20%權益。但東方鑫源已於1996年出售其股權予吳少輝。其後中國有色香港掌舵人變更,也給五礦整併, 後來這部分的關係已被人淡忘。

講埋D廢話,現在入正題。

這家公司其實財務結構較為不穩,負債較高,況且他們亦好像沒有明確的派息政策,在財源不足下,不派息是正常的。


(5)關於人和商業(1387)

至於1387,其實他們公司問題是擴張需要大量資金,銀行也難對這此貸款放行,故此向銀行融資的能力基本上封閉。

我認為,最大問題是大老闆也需要不少資金去開拓他們的農產品市場業務,所以我的角度不是落在他們公司,其實是落在他們大股東手上。我恐怕大股東財務不穩會 累及上市公司的穩定,上次派息事件,我懷疑是大股東押股融資來付給小股東的。

不過,這對於小股東來說,其實是一件好事,因為他們會儘力做數,令股票價值高些,並憑此套現及集資。也會派高息來支撐他們不少的資金需求啊。

他的產品好不好賣,我只是從公告中看到,但是他們有些激進的銷售手法(如保證回報等),我心裡有點不太舒服,況且他們和一些肥自己的老闆有些關係(如17 的同叔),所以我對他們的公司的信心不大。

關於你的憂慮,我有一些淺見,煩請不吝指正:
1. 他的派息比率不能維持50%以上,正如以上所說,他擴張需要資金不少,但是大股東財務吃緊,前者可以放緩開發(不是暫停,只是慢一點)換取時間,減少資金 需求。但是後者卻會導致整個資金系統破裂,所以他們會儘量派高息來解決問題,但現時好像他們農產品業務好像獲得融資,故此派息息率真的可能不能維持也有可 能。

不過,我最擔心是他的盈利素質,因為他不是靠租金收入支撐,是靠售物業來的,所以產品賣不賣得出,會將影響盈利及派息能力。

至於2,其實你不太用擔心,你試找找他們的背景,及他們改造的標的,就知道他們的競爭對手是非常少啊。

我的角度是多元的,除了公司的商業模式、財務結構及盈利外,也會看看大股東的資金需要,因為他們的袋子有很多個,上市公司只是其中一個,故此我們也要分析 他們的心態,如不分析他們的心態,炒股很難突破到一個新的境界呢。

sugo 明輝 國際 3828 比亞 1211 、才 才庫 550 金輝 137 人和 商業 1387
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人和商业:另类地产生存


http://www.p5w.net/newfortune/caiji/200811/t2014848.htm


  淘金产权盲区,脱困融资瓶颈

  人和商业是一家独特的房地产公司,净利润年均增长率高达500%,毛利润更保持在70%以上,远远超出行业平均水平。这归因于该公司独特的商业 模式:开发人民防空工程作为地下商场。由于地下空间属于产权盲区,未被归类为房地产开发,不受诸多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制,无需 缴纳土地出让金及土地增值税,人和商业因此大大降低了开发成本,得以飞速扩张。
但是,人和商业模式最大的瓶颈在于融资。由于缺少土地使用权 证,难以获得银行信贷支持,人和商业不得不支付了6000多万元本来无需缴纳的土地出让金;由于地下商铺的经营权购买者无法获得房产证和银行按揭,人和商 业不得不为之提供抵押担保。随着规模不断扩张,公司资金链受到严峻挑战。为此,人和商业的股东们通过海外重组、对赌业绩等方式逆风上市,以求解决公司的资 金短缺问题。本刊研究员 孙红/文


  2008年8月14日,国内最大的地下商城开发商人和商业(01387.HK)通过香港联交所的上市聆讯,拉开了在港招股的帷幕。根据招股书, 人和商业计划发行30亿股,90%国际配售,10%公开发售,招股价格区间为1.4-1.71港元,计划集资42-51亿港元。
但是,在次贷危机引发全球金融市场动荡的情况下,针对散户的公开发售部分认购严重不足,人和商业不得不延迟了原定上市时间,并将招股价降低了约20%至1.13港元,融资规模从最高51亿港元减少至33.93亿港元。
虽然出师不利,人和商业依然决意逆风上市。包括新世界、红杉资本在内的现有多名股东及独立董事蒋梅承诺,如果公开发售不足,它们将全部包底认购。一方 面,这可以看作是对市场不利形势的防御性措施,另一方面,也反映出机构投资者对人和商业的强烈看好。10月21日,招股结果公布,公开发售部分仍然很不理 想,仅仅接到672份认购申请,共计认购1987.4万股,仅相当于可供认购股份3亿股的6.6%。最终,公开发售认购不足的部分被划拨到国际配售部分, 由公司现有股东Ever Union Capital和易居中国旗下公司Palmas Assets认购。
10月22日,人和商业如期在港交 所正式挂牌,收市报1.18港元,较招股价1.13港元高出4.42%,成交2.21亿港元。自进入2008年三季度以来,香港新股市场一直处于“冰河 期”,市场看空地产股的气氛浓厚,人和商业能够成功完成IPO,实属不易。在金融风暴当前,龙湖地产、华南城等诸多地产公司纷纷推迟上市时间的情况下,人 和商业为何要不惜代价地“流血”上市呢?机构与散户之间又有着怎样的利益衡量?

  “防空洞”模式毛利率超过70%
  人和商业的机构投 资者之一红杉资本中国基金创始及执行合伙人沈南鹏曾公开表示:“人和商业是红杉资本中国基金投资的第一个房地产项目。在这之前,红杉资本中国基金也考察了 好几个房地产方面的项目。之所以看好该项目,主要是认为人和商业的商业模式具有革命性的创新。”人和商业优秀的财务数据似乎可以解释机构投资者对之看好的 原因所在。根据人和商业披露的财务数据,2005-2007年间,公司净利润分别为1190万元、4850万元和26670万元,年均复合增长率近 500%,增长迅猛,而且,人和商业的盈利能力之高,更是远远超出各家房地产开发企业的平均水平:2005-2007年间,人和商业的毛利率高达 73.8%、76.6%和77.9%,净利润率分别达到18.3%、29.8%和72.8%,连万科、碧桂园等业内领先的地产企业也望尘莫及(表1)。那 么人和商业的模式究竟做了怎样的创新,竟有如此之高的盈利能力呢?


  防空设施暗含商机
  人和商业的历史可追溯至17年 前。1991年11月,首个作为商业用途的哈尔滨地下人民防空工程设施(简称“哈尔滨一期”)取得政府批文后动工,1992年1月,人和商业的前身即当时 中外合作企业哈尔滨人和公司由香港和斯有限公司(简称“香港和斯”)及哈尔滨南防公司投资成立,负责开发及经营该项目。该项目位于哈尔滨市繁华的南岗区商 圈东大直街地下,占用地下两层,总建筑面积约为15920平方米。1992年6月,哈尔滨人和商城正式开业,这是人和商业的首个地下商城项目。也就是说, 人和商业发展的地下商城实际上是可作商业用途的人民防空工程设施。
所谓人民防空工程,是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护 而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。1980年以来,中国政府颁布了一系列的规定及通告,鼓励私人及外国企业参与 发展地下人民防空工程(表2)。根据《中国人民防空法》及其他相关规例,中国政府支持私营及外资公司投资于人民防空工程的开发,在和平时期,投资者可使用 及管理人民防空工程,并取得人民防空工程产生的利益。就建设人民防空工程而言,虽然中国政府机构有权在战争时期接管人民防空工程,以用作人民防空洞,但是 投资者有权使用、经营、管理开发的设施,并取得其产生的盈利,包括出租该等设施内的商铺单位或转让商铺单位经营权,且无须就该等权利支付任何代价。



更重要的是,根据目前国内法律及规例,开发地下人民防空工程作商业用途没有被分类为房地产 开发,因此不受诸多适用于中国房地产行业的法律、法规、税收及政策的限制,无需缴纳土地出让金及土地增值税,众所周知,土地出让金及土地增值税是房地产商 开发成本的主要构成部分,占比通常超过50%,而且城市黄金地段的土地出让金更是代价高昂。显然,将位于城市黄金地段的人防工程开发作为商业用途,比传统 的房地产开发业务更具成本优势,投资回报率更高。也就是说,人防工程设施当中蕴含着巨大的商机。


  大规模复制“防空洞模式”
  1996年1月,英国籍人士秀丽·好肯(简称“好肯”)通过一家由自 己全资拥有的英国公司德顺沃,以1000万元的代价从香港和斯手中收购了哈尔滨人和公司50%的股权。1998年9月,好肯的丈夫又购买了香港和斯25% 股份。另外,根据哈尔滨人和公司的合营企业协议,哈尔滨人和公司的另外一个股东哈尔滨南防作出的注资并不符合法律和规例的许可,因此,德顺沃成为100% 持有哈尔滨人和公司权益的股东。也就是说,哈尔滨人和公司成了一家纯外资企业,从而可以享受到1997年中国政府颁布的有关外资企业投资地下人民防空工程 业务的一系列优惠税务待遇规定,例如,外资企业可以享受物业税的豁免等。
哈尔滨一期作为地下服装商城,大部分单位出租给了从事女装时装服饰批 发及零售销售业务的租户,租金收入稳定。招股书显示,哈尔滨一期的项目总开发成本约为4470万元,而2005-2007年的租金收入为2610万元、 2740万元和2850万元,两年的租金收入就超过了全部投入,投资回报率惊人。
在哈尔滨一期项目取得成功后,人和商业开始复制这一模式。 2000年和2003年,人和商业相继成立了两家中外合作企业哈尔滨宝荣和哈尔滨人和世纪,分别开发哈尔滨二期和三期项目。这两期项目分别于2001年和 2004年正式开业。人和商业真正大规模扩张还是从进军广州市场开始。2005年8月,人和商业成立了中外合作企业广州人和公司,开发广州的地下商城项 目,建成后的项目被命名为“广州地一大道”,于2007年1月正式开业。这是人和商业首个位于哈尔滨以外的地下商城项目。与哈尔滨人和地下商城一样,地一 大道的商铺主要从事服装批发零售业务。招股书显示,广州项目的开发成本约4.39亿元,约为哈尔滨前三期项目合计2.31亿元开发成本的两倍。
尽 管地一大道开发成本较高,但由于项目地处繁华的广州火车站商圈并具有较低的价格优势,出租率仍高达100%。2007年,地一大道每平方米的年平均租金约 为2013元,每平方米经营权平均转让价格约为3.8万元,而同处广州火车站商圈的白马服装市场,每平方米的年平均租金超过5000元,每平方米经营面积 估值超过10万元。

  模式短板在于融资困难
银行融资代价高昂
   中国土地所有权的法律规定并没有明确涵盖地下空间,中国法律也没有明确规定城市地下空间使用权,同时,中国城市地下空间开发利用管理的政府部门职责也不 清晰。这是人和商业得以低成本扩张的制度基础。正因如此,人和商业的地下商城项目利用享受免缴土地出让金及土地增值税的政策优势,可以大大降低开发成本, 提升投资回报率。但是,研究发现,人和商业目前经营的四个地下商城项目,主动放弃了本应得到的免缴土地出让金的权利,哈尔滨的三期项目总计缴纳土地出让金 1610万元,约占总开发成本的7%,广州地一大道缴纳土地出让金4780万元,约占项目开发成本的11%(表3)。人和商业为什么要主动缴纳土地出让金 呢?



在招股书中,人和商业有这样一段说明:“本公司过往依然支付地价及取得土地使用权证,以便 能透过抵押土地使用权向中国的银行取得抵押贷款”。众所周知,房地产开发作为资本密集型行业,离不开银行等金融机构提供的信贷支持。房地产企业在开发项目 的过程中,通过缴纳土地出让金获取土地使用权证,然后,在自有资金达到35%比例的基础上,通常会以土地使用权证作为抵押物,向银行申请开发贷款。也就是 说,虽然人和商业所从事的作为商业用途的人民防空工程并没有被分类为房地产开发,而且无需缴纳土地出让金以获取土地使用权证,但是,这一模式随之产生了一 个缺陷,就是难以获得银行的信贷支持。而人和商业之所以缴纳本来无需缴纳的土地出让金,就是为了获取土地使用权证,从而争取银行将之视作房地产开发企业发 放贷款,完成公司的快速扩张。
数据表明,人和商业的银行融资代价高昂。2005年和2006年末,人和商业的贷款余额分别为1.93亿元和 2.15亿元,占当年资产净值的比例高达113%和97.3%,而融资费用也高达1540万元和1530万元。不仅如此,人和商业还支付了超过6000万 元的本无需缴纳的土地出让金。


  被迫为经营权转让提供担保
  2001年中国政府颁布通知,规定地下人民防空工程的拥有权及经营权 分开,经营权可根据市场规则进行转让。由于城市的繁华地段属于不可再生的稀缺资源,从长远来看,人和商业保留经营权,取得长期稳定的租金回报,从而获取持 续经营价值更为划算。但是,人和商业要实施快速规模扩张,势必需要巨额资本支出,而通过银行信贷又代价高昂,因此,从2001年开始,人和商业开始通过转 让部分经营权来减少对成本高昂的银行信贷方式的依赖。2001年、2002年、2003年和2006年,人和商业分别将哈尔滨项目二期223平方米、65 平方米、58平方米及4850平方米的经营权转让给个别业主,其中2006年转让经营权的收入为6188万元,占当年收入的38%。2007年,人和商业 通过转让广州地一大道商铺经营权而获得的收入更是达到了1.9亿元,占到当年总收入的51.8%。值得注意的是,与一般房地产企业不同,人和商业转让经营 权虽然对收入和利润贡献颇丰,但是对现金流的正面影响十分有限。
在住宅房产和商铺的购买者中,只有少部分属于一次性付款,大部分购买者都是在 付完首期款之后,将房产证抵押给银行按揭,由银行付余款给开发商,而开发商则可以获得与房价销售收入基本相当的现金流,这也是非常普遍的房产交易模式。但 对于人和商业来说,这一模式却很难行得通。首先,人和商业运营的是人防工程设施,不属于房地产开发的范围;其次,购买者受让的是商铺单元的经营权,难以取 得其商铺单元的房产证,银行按揭模式并不适用。在这样的情况下,人和商业采取的方法是:由人和商业向银行提供担保并将存款抵押,由银行向商铺单位经营权的 购买者提供信贷。例如,广州地一大道就是由开发商广州人和公司与中国银行订立协议,中国银行向购买商铺经营权的承让人提供信贷,广州人和公司提供担保,并 以受限制银行存款作为偿还该等借贷的抵押。
转让经营权有助人和商业弥补项目的建筑成本,减轻公司的融资压力及融资成本。根据人和商业的内部政 策,担保金额可以达转让经营权价格的50%,而广州人和公司用于担保的受限制银行存款金额相等于贷款本金金额加本金金额的16%,这也意味着人和商业将最 多可能承担转让经营权总价66%的风险。由于人和商业的毛利率高达75%,这些担保并不能构成多大实际风险,但是,这样一来,受限制存款账户大量现金被抵 押,冲抵了来自转让的现金流入,对流动性造成负面影响。例如,2006年人和商业完成广州项目时,受限制银行存款结余增加了人民币2.29亿元,成为当年 经营活动现金流出的最大单一项目,而当年经营现金流净额也不过2.27亿元。


  “寅吃卯粮”,加大偿债压力
  地下商城的开发在建设期间一般需要大量资本支出,而且转让经营权及 出租项目需数月才产生正现金流量。为了减轻规模扩张所面临的流动性压力,人和商业想出的另一招就是提前收取商铺单位的转让权收入和预先收取一年的租金收 入。2005-2006年间,人和商业通过提前转让广州地一大道商铺经营权以及预收租金取得的预收款项余额分别达到3.24亿元和6.85亿元,占负债总 额的比例分别为46.2%及48.3%,极大地缓解了融资压力。不过,公司的流动比例也随之降低到0.92和0.64,这意味着流动资产不足以覆盖流动负 债,公司面临短期偿债风险。
人和商业在招股书中坦言,完成一项地下项目开发所需的时间及成本可能受多重因素的影响,包括物料、政府优惠政策的 变化、市况转变、自相关机构取得所需的牌照、许可证及批文的延误等诸多不可预见的问题及情况。这些因素都可能延误或妨碍项目开发的完工。而且这些不确定因 素使人和商业的隐性财务风险进一步上升。也就是说,一旦地下项目的开发进程受到延误,人和商业的资金链将受到严峻挑战。


  连环融资,破解资金困境
  2007年4月,人和商业郑州地下商城建筑施工图获得政府相关部门批 准,该项目总建筑面积约10.05万平方米。根据人和商业的预算,建设成本约为每平方米8880元。这无疑将再度考验公司的融资能力,另辟融资途径在所难 免。2007年12月,新世界、资金国际和红杉资本等著名的股权投资机构宣布入股人和商业,从而暂时解决了公司的流动性短缺问题。而在此之前,人和商业已 经进行了一系列的海外上市重组工作。

  海外重组,对赌协议锁定股权投资者风险
  2007年 10月15日至11月21日期间,好肯在英属处女群岛及香港成立及并购多家全资拥有的中介控股公司,来搭建红筹上市架构(图1)。同时,人和商业将所有当 时已存在的中国经营实体纳入拟红筹上市的架构体系当中。2007年11月20日,好肯在开曼注册了上市主体即人和商业,2007年12月6日,好肯收购耀 山,成为耀山唯一股东,而耀山于同一日收购超智全部股权。2007年12月7日好肯将其于人和商业的全部股权转让予超智,红筹上市架构基本搭建完毕(图 2)。



 


2007年12月13日,人和商业将3800万股股份的法定股本分为35.5万股每股面值 为0.01港元的A类优先股以及3764.5万股每股面值为0.01港元的普通股。同一天,13万股A类优先股及156.999万股普通股按面值分配及发 行给超智。2007年12月14日前后,新世界按每股1万元收购超智所持有的人和商业13万股A类优先股,而超智收到13亿元收购款后立即将相等于人民币 9亿元的资金重新投资于人和商业,代价为向超智发行9万股普通股;2007年12月28日,超智将持有的9.8万股普通股股份重新分类为9.8万股A类优 先股,同一天资金国际及红杉分别按每股1万元向超智收购人和商业8万股A类优先股份及1.8万股A类优先股份,代价分别相等于人民币8亿元及人民币1.8 亿元。而收到上述合共人民币9.8亿元的超智立即将相等于人民币5.3亿元的资金重新投资于人和商业,代价为向超智发行5.3万股普通股;2008年1月 31日,超智持有的11.9795万股普通股股份被重新分类为11.9795万股A类优先股,亿采投资有限公司、Ever Union Capital Limited等四家股权投资者以总计人民币13亿元收购这11.9795万股A类优先股,而超智收到及保留所有自收购所得款项人民币13亿元,此阶段每 股收购价约为1.0836万元,较前两轮融资有所提高。值得注意的是,经过三轮融资,超智合计收到35.8亿元,却只注入人和商业14.3亿元,人和商业 的实际控制人好肯套现21.5亿元。
人和商业2006年的净资产仅2.21亿元,而按人和商业上市后的总股本计算,股权投资者投入35.8亿元却只能取得约17%的股权。这一方面反映出新世界等股权投资者对人和商业的高度认同,另一方面,股权投资者也通过一系列的对赌协议锁定了自己的投资风险。
根据双方的对赌协议,如果人和商业2008年及2009年主营业务净利润没有达到16和32亿元的目标以及人和地下商城至2009年末总落成面积低于 55万平方米的目标等,超智将根据人和商业实际净利润及实际落成面积与目标的差额,按一定的比例向股权投资者转让部分人和商业的股权。另外,对赌协议对 IPO价格也作出了规定:如果IPO价格低于向这些股权投资者提供年内部回报率最少20%及融资资金回报率1.35倍的价格,超智将向这些股权投资者转让 股份,使它们实现内部回报率最少20%及融资资金回报率1.35倍。


  上市成就财富暴涨
  股权投资者入股后,2007年12月15日,人和商业的郑州项目一期正式动 工。人和商业2007年的净利润为2.67亿元,而按照对赌协议中2008年16亿元的净利润目标,人和商业的净利润需要在同比增长5倍。要达到这一目 标,就意味着更大规模的扩张。事实上,人和商业在2008年将地下商城模式在全国大范围复制。2008年7月,沈阳项目正式开工;2008年10月,哈尔 滨项目第五期开工;2008年4-9月,人和商业相继在天津、南昌、深圳等地拿到开发项目的政府批文,总建筑面积由之前的11.1318万平米猛增到 141.1558万平米,即使按每平米8000元建设成本保守估计,人和商业的未来资本支出也将超过100亿元,通过上市进行融资已经势在必行。
2008年9月,人和商业逆市在香港招股。通过IPO配售给投资者30亿股,人和商业的总股本扩大为200亿股,好肯持有人和商业68.96%的权益。 由于人和商业的实际发售价低于对赌协议中的承诺价格,超智将约8.34%的股权即16.68亿股人和商业股份转让给了股权投资者。由此,好肯的股权比例下 降到60.6%,以人和商业上市首日收盘价1.18港元计,该部分股权价值达到143亿港元,而且在上市前,其已完成套现21.5亿元。


  融资压力仍然存在
  人和商业在招股书中强调,未来将通过策略性地推广“地一大道”品牌,以连锁经 营模式整合未来开发的所有项目。目前,除了在郑州和沈阳的两个在建项目外,人和商业在哈尔滨、广州等还有9个拟开发的项目,总建筑面积约为141万平米。 人和商业积极扩张的同时,也将制造巨额的资金需求。而以限制性银行贷款提供担保的经营权转让模式虽然能够提高净利润水平,但实际带来的现金流有限,公司仍 将面临融资压力。为此,人和商业表示将会逐渐加大转让商铺单位经营权的比例,以增加一次性收入,解决新项目的资金需求。事实上,近三年来,人和商业转让经 营权的收入逐年上升,2005-2007年的转让经营权收入占比分别为38%、51.8%和82.5%。但是,由于城市黄金地段的资源稀缺性,人和商业要 保障立足长远的持续经营,就必须保留大部分地下商铺单位用作租赁。因此,未来如何在利润增长、持续经营以及融资压力之间维持平衡,将成为人和商业模式的艰 难考验。

人和 商業 另類 地產 生存
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中環在線:人和主席年薪中資老總最勁 李華華

2011-5-5 AD




 

所謂「人不可以 貌相」,一位分析員朋友,叫華華留意嚇經營內地零售及批發商場嘅人和商業(1387),仲以為公司條數有問題,點知佢係叫華華睇睇主席戴永革(圖)份糧。 唔經佢提醒,相信冇乜人留意呢間市值280億港紙嘅公司,主席年薪一啲都唔嘢少。齋計底薪戴永革已經有3146.4萬蚊(人民幣.下同),連埋花紅同股 權,上年淨袋6745.4萬,計返港紙成7000幾萬銀。

究竟有幾高,佢唔單止超越碧桂園(2007)楊國強、富力(2777)李思廉等內 房股老闆,連市場向來關注內地上市公司薪酬最高嘅平保(2318)執行董事張子欣同董事長馬明哲都比下去。張子欣舊年年薪1067.2萬蚊,馬明哲就有 987萬。舊年香港上市中資老總年薪最高嘅阿里巴巴(1688)首席執行官衞哲,都只係3629.9萬銀!據分析員朋友講,戴永革份糧應該躋身香港上市公 司主席十高之列。


中環 在線 人和 主席 年薪 中資 老總 最勁 華華
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[轉載]普通人和普通企業如何在經濟週期和通貨膨脹的不 BILL

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3dbfb5400100s7nn.html

  此文其實以前就寫好了,一直沒有發,是認為其實投資是非常私人的事情,最主要的決定因素,是個人的秉性,性格,是否容易被「從眾心理」所驅使,是否堅持安全邊際(價格離「合理區間」並不遙遠),賭性強不強等。
 
  
總結了一下:豬肉貴(最好連總理都提到了),油價高(要參考Brent油價,而不是與美國經濟關係緊密的WTI油價,目前Brent油價近117美元/桶)的時候,不是買入資產(股票房子等)的時候,豬肉油價便宜的時候,才是買入的良機。大道至簡。

在 歐美,還有「石油美元」(PetroDollar)的問題,油價高,石油出口國,通過賣石油賺錢的各種個人和公司,會把石油收入投資買入穩健的美國,德 國,英國等國上市公司的股票,2009年3月以來,油價和美國股市有明顯的同漲同跌關係。(當然這也是有前提的,就是石油價格不能越過110-120美元 這一歐美經濟衰退的臨界區間;油價超過這個區間,則歐美股市跌,經濟下滑,過段時間,油價也會降下去。這是在沒有突發事件的情況下。)

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2011.7.18 文/海寧

 

中國經濟,過去910年呈現了非常明顯的三年起落週期特點,2003-2005年是一輪,2006-2008年又是一輪,目前我看處於2009-2011年第三輪的後期。每一輪的後半期,都是出於負利率時期。上一輪負利率時期,從20072月開始。這一輪負利率時期,從20102月開始。

 

由 於長期的低利率和負利率,使得投資保值對於普通人,普通企業而言,顯得尤其重要,總體而言,儘量多擁有有形資產,而少持有現金或者銀行存款。但是,也因為 低利率和負利率,使得社會投機現象嚴重,價格會暴漲暴跌。完全能踩准經濟週期,在每個階段都能賺錢的,是不存在的。普通人能做的,就是大致踩准經濟週期的 節奏,在貨幣政策寬鬆的初期,堅決買入和持有資產,克制自己不要在通貨膨脹非常嚴重(CPI超過5%)的時候,資產價格非常高的時候去盲目,匆忙地投資。

一個完整的信貸週期或者經濟週期,大致是這樣的:
 
  

第一階段是貨幣寬鬆,在中國可以理解為貨幣供應量增長率大大超過17%,比如連續3個月增長率超過20%,確認貨幣寬鬆政策來了,36個月後,資產價格(股市,樓市,其他資產)開始上漲,經濟復甦,這個時候如果通貨膨脹不嚴重,大膽的人應該買入資產。普通企業,也可以考慮在第一和第二階段適當囤貨。

第二階段,隨著人們收入的提高,資產價格上升導致的財富效應,使得原材料商品價格出現上漲,經濟開始過熱,資產價格繼續上漲,漲速甚至更快,這樣通貨膨脹出現了,並且越來越厲害,這個時候的加息不可怕,在CPI超過5%以前的加息,並不可怕。第二階段的特徵是負利率的出現,並維持6個月以上。
 
   第三階段,貨幣緊縮,或者回歸正常的時期。當通貨膨脹突破管理者的底線的時候,在中國大致是官方CPI超過4%或者5%,其中5%基本屬於貨幣政策必然收緊的底線,這個時候貨幣政策會緊縮,或者回歸正常,股市會出現流動性問題而下降,總體經濟和樓市的表現,一般落後於股市69個月。第三階段的特徵是連續加息和提升存款準備金率和股市下跌。第三階段,特別是石油價格超過100美元,中國CPI超過5%以後,對於普通投資者而言,其實已經進入現金為王的時期了。
 
   第四階段,原材料價格上漲,或者工資-物 價螺旋式上漲,導致不能適應的企業破產。高昂的價格,抑制了需求,經濟下滑。如果第三階段加息緩慢,那麼通貨膨脹會很高,劇烈的通貨膨脹,也能引起消費低 迷,經濟下滑。然後導致原材料價格下降,經濟蕭條也使得股市樓市下降或者回調,社會會出現一些失業增加的現象。第四階段的特點之一是降息。降息之前買入安 全的債券,是個不多的選擇。

 
  

普通人常犯的一個錯誤,就是等到負利率出現6個月以上以後,才想到要去進行投資保值,這個時候其實已經比較晚了,中國CPI超過5%以後再去投資,就更晚了,因為資產價格已經非常高了,甚至很快進入下降階段了。

    

中國過去89年一個有趣的現象是,豬肉價格很好地反映了通貨膨脹和經濟過熱。當普通人都抱怨豬肉價格漲得太快的時候,往往就是貨幣政策緊縮,導致資產(股市樓市等)價格面臨下調壓力的時候。當豬肉價格很低,甚至養豬的虧損嚴重的時候,資產價格往往處於低位。

美元指數與中國通貨膨脹和資產價格

 

利用美元指數的中週期波動投資,也是一種不錯的選擇。一般而言,當美元指數從88點以上下跌到80點左右的時候,中國資產價格是上漲的,通貨膨脹有,但是不是特別嚴重。當美元指數從80跌到7472的時候,中國通貨膨脹非常嚴重,原材料價格漲得厲害。當美元指數從80點左右大漲到85以上的時候,中國資產價格,面臨下跌壓力。過去20多年,當美元指數漲過92的時候,香港房地產泡沫一般會破裂,香港股市會大跌。相反,當美元實施低利率,負利率的時候,美元指數下跌,而世界通貨膨脹越來越嚴重,香港房價大漲。

    下圖是過去5年的美元指數走勢。美元指數從2006年開始下降,下跌到20079月左右的80點附近,這個時間段,中國的房地產和股市,都是大漲的。
 
  
中國股市和房地產2008年的下跌,前半段,是由中國的貨幣緊縮引起的,而後半段(2008714日以後),某種程度上,與美元指數大漲是同時發生的。20093月到8月,美元指數大跌,而中國股市漲了近一倍。20105月,美元指數在歐債危機中大漲,中國股市大跌。201152日,本拉登被殺後,美元指數從72.7反彈(72.72008317日以來的第二低點)。目前原材料價格還在反彈,或者說高位震盪,因為雖然目前經濟在減速,需求在適當下滑,但是總體經濟和需求並未出現特別的惡化。多種指標走勢顯示,2011910月 左右,又一輪經濟下滑,風險大增,和美元指數大漲將開始。那個時候,中國的房地產,將面臨真正的巨大下行壓力,不幸的是,中國房地產那個時候剛好處於高庫 存時期。目前美元匯率依舊處於非常低的低溫,而原材料價格,尚處於高位,所以還不到房地產泡沫的破裂時間。等這一波美元大反彈充分發酵之後,再看房地產泡 沫是否破裂,也不遲。 

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談談人和商業、米蘭站IPO 管我財

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6bdb8fda01017hh8.html

去了武漢漢口的步行街,短短的幾百米步行街,四家李寧、四家X特步、兩家361、一家安踏、一家Adidas、一家Nike、一家Converse、一家Puma,還有幾家不知名的球鞋店,佔據了步行街六成的店面,想不明白?……

離開武漢前,去了武漢人和的地下商場,看到情景和網絡上流傳的熱鬧視頻完全不一樣。基本上有一半的商戶沒有開門,十家有七八家貼了轉讓紙。整個商場水靜鵝飛,由於商戶預繳了一年的管理費,今年公司業績也許還未受影響,但明年管理費肯定很難收。本來想拍張照,被惡保安阻止了。小商戶欲哭無淚,想抗議被警告大老闆姓賀的!呵呵,欠稅大王恆大老闆姓溫我可聽過,人和姓賀還是第一次聽說,有意思。

回正題,人和從北方往南發展明顯水土不服,哈爾濱的情況還算可以,也許因為冬天這邊太冷人都喜歡往地底鑽。下個月回去後要去去廣州人和地下商場看看實際經營狀況。公司網站上的實景照片水份很大。這只股票看來只能減持不宜增持了,儘量年報看來很吸引。現在先持有再看看,真不行錯了可要盡快認。公司股價低迷看來是有些道理的。

 

今天才從博友的博客上得知米蘭站招股了。眾所周知米蘭站是靠買賣二手手袋起家的。兩年前就從朋友口中得知米蘭站開始準備上市部署了,當時本來是想打著中國概念股的旗號,但面對中國法律的灰色條例,不了了之。我來簡單說一下當中的問題。

香港是一個自由貿易港,法律是允許俗稱水貨的平衡貿易商業行為,也就是說如果香港代理的LV售一萬元,商家可以從其他國家進口LV然後賣九千元,去和正規代理商競爭,這個行為是合法的。但在中國,卻被告知是非法的。

現在米蘭站招股,集資所得用於發展國內業務。問題來了,很多人都知道米蘭站買賣二手手袋,但很多所謂的二手貨其實是全新的,賣價也是很接近新貨!為什麼會有人賣全新的貨給米蘭站?在香港(現在國內也流行起來),有這樣的一班人,想去歐洲玩又不願意花錢,他們往往去歐洲前就會先去瞭解一下哪些名牌手袋受歡迎兩地價差又大的,然後去歐洲玩的時候順便買兩三個回來,賺些旅行費。米蘭站如果在國內開三幾家站應該沒什麼問題的,但如果一旦做大了,官非是少不了的。

用iPhone是無法在新浪博客回帖的,新浪網看來並不太與時並進。

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12年飄零 遠華案的那些人和事

http://www.21cbh.com/HTML/2012-2-25/2OMDY5XzQwNDY2OQ.html

12年前轟動一時的開始,即將在同一地點劃上句號。

位於湖濱北路11號的廈門市中級人民法院門口平靜如常。2000年9月,這裡曾荷槍實彈警員林立,審理廈門遠華特大走私案的兩批刑事案件。

該案受審者高達273人,包括黨政機關、廈門海關、公安系統、商檢局、港務局、海上安全監督局、外代外運、稅務系統、金融系統大批官員與國企高管。除廈門外,還在福州、泉州、漳州、莆田等四市的中級人民法院同時審理。

「涉案人員共有600多名,有近300人被依法追究刑事責任,其中涉案廳、局級以上領導幹部30多人。」福建省高級人民法院前副院長劉炎多年後在一篇論文中回憶道。

2001年4月,最後一批辦案人員回京時, 總計17箱檔案材料隨他們一起運離廈門。

而今,這起案件的最後一批案卷已經送達廈門中院,曾在加拿大流亡12年的賴昌星也正關押在同一個城市的某處,等待開庭。

新華社消息稱,檢方已經對賴提起公訴,由廈門市中院正式受理。據本報記者多方瞭解,目前法院合議庭正在審查賴昌星案的大量材料。

「賴昌星被遣返,即將給遠華走私案劃上一個最終的句號。」曾在遠華走私案中擔任過辯護律師的趙國華說。

紅樓變身工會

12年,物人皆非。

「(遠華)紅樓裡面都拆掉了,只剩下個殼了」,一位年輕保安說。

昔日的遠華「紅樓」,位於廈門市湖裡區的光華路2號。這座建於1996年9月的7層小樓由於紅頂、紅瓦、紅牆而被稱作「紅樓」。在閩南僑鄉習俗裡,紅色代表著發財和吉利。

在遠華案發後這裡就被查封,案結後這裡曾經短暫作為教育基地對外開放,後一度封閉,如今已經被廈門市總工會接管。

現在,這裡的外牆懸掛著中國移動的廣告條幅,1至6樓都被中國移動租賃,成為福建廈門分公司湖裡營銷中心的辦公所在地。原本的餐廳、桑拿房、卡拉OK廳、總統套房被悉數改造。而原最高層賴昌星的辦公室則成為了廈門市開發區工會的辦公地。

當年的白樓則成為廈門市總工會進城務工人員服務中心,初春的午後活動室裡不時傳來歡聲笑語。

而賴昌星十多年前的夢想,在廈門的幾何中心嘉禾路呂嶺路路口建設廈門第一高樓,88層的「遠華國際中心」,隨著賴的逃走曾經留下一個巨大的水坑,而被外界稱作「遠華大坑」。

2002年7月,廈門市中級人民法院曾對原遠華集團所屬大宗涉案資產首次進行對外公開拍賣,拍賣項目為原廈門遠華集團標誌性建築「遠華國際大廈」,首次拍賣因無人參加競拍而宣佈流拍。

其後幾年,這座大廈的拍賣一直不順利。這塊地最終被一家名為福隆的港資房地產公司以3.36億的價格購下,後建設成30多層的住宅樓。

2008年開盤的「福隆國際」至今已經銷售至尾盤,售樓人員介紹說「這裡只是當年遠華拿下土地的一部分」。

在高樓迷論壇中有廈門樓友則感慨說,「老賴走了,他的國際中心也隨風而去」。

當年賴昌星將大量財富投入到房地產中。當年報導顯示僅「遠華」涉案土地就多達200多萬平米,其中商品房開發用地110萬平米,工業及碼頭用地16萬平米,其它用地100餘萬平米,佔據廈門市的各個黃金地段。

財富鼎盛時期,賴昌星曾在遠郊同安區東北角的五顯鎮建造了一座酷似天安門外形的仿造建築「遠華影視城」,裡面建有仿造的故宮、明清街等景觀,由於幾次流拍在遠華案後已經收歸國有,改名為「同安影視城」。

「走私」案裡的死者和免死者

12年間,已有不少遠華案中因「走私」而獲刑者已經刑滿出獄。

一位來自北京的刑事辯護律師曾代理過遠華案中一家國企高管的刑事案件,據其透露當年這位高管由於在服刑期間表現良好,後來獲得減刑,已經刑滿釋放出獄,回歸正常生活。

甚至,「走私」這個罪名本身也已經發生了量刑上的變化。

檢方於2月14日稱,對賴昌星起訴的罪名為「走私普通貨物罪、物品罪」和行賄罪。根據當年系列案件顯示,賴昌星集團涉嫌走私的普通貨物、物品主要包括植物油、成品油、香煙以及汽車等。

在過去11年間,賴曾向加拿大司法機關提出不能遣返的一個重要理由是,「回國後有可能被判處死刑」,而加拿大則是已廢除死刑的國家。然而去年年初,中國《刑法修正案》(八)出台,明文廢除了走私普通貨物物品罪的死刑,已讓一切迎刃而解。

「中加政府之間已經無需私下承諾了,根據現行中國法律賴昌星已經可以避免死刑了」,趙國華說。

在當年震懾一時的「遠華案」中,兩批審判中共有8人經最高人民法院核准後執行死刑。其中就有王金挺、接培功、黃山鷹、莊銘田、李寶民等五人都是以「走私普通貨物罪」的罪名被判處死刑。

廈門大學法學院教授鄭金火說,近年來我國死刑政策逐步調整,減少死刑和慎殺逐漸成為共識的情況下,經濟犯罪率先成為減少死刑罪名的領域。

在《刑法修正案》(八)中廢除了四個走私罪的死刑,分別為:走私文物罪、走私貴重金屬罪、走私珍貴動物製品罪和走私普通貨物、物品罪。

「不是說法律為了賴的個例而改變,但是可以說賴是這種改變的受益者,現在的社會環境、法制觀念意識都和十年前大大不同了」,鄭金火說。

趙國華也認為,在當時國家重拳打擊走私犯罪的原因是,走私給國民經濟造成了巨大的衝擊,而近年來在一般經濟犯罪領域取消死刑已經成為大的趨勢。

官員主犯的減刑

由於在被調查期間主動交待了收受賴昌星一輛小汽車的事實,原福州公安局長莊如順在最後時刻命運發生逆轉。

其在一審中被判死刑,但在福建省人民法院的二審中,莊如順被改判為死緩。

莊早在任福建省石獅市公安局工作期間就與賴昌星相識,1996年時任福建省公安廳外聯辦的莊如順收受賴昌星贈送的一部價值42550元的全新豐田「佳美」小轎車,而莊如順則以外聯辦派遣人員名義提出申請為賴昌星妻弟曾銘鐵辦理了《前往香港通行證》。

最令辦案人員驚訝的是他在2003年11月,1999年4月20日廈門海關走私犯罪偵查分局決定對賴昌星走私犯罪集團立案偵查時,還4次給賴昌星通風報信,出謀劃策。

這一情節也被記錄在福建省高級人民法院對於莊如順的二審判決書裡,並作為受賄牟利情節中的一部分。

2006年,莊如順再度由死緩減刑為無期,與他一同獲得刑期減免的還包括陳燕新、王燕棣。其中陳燕新原為福建省石油總公司原副總經理,和賴昌星一樣是晉江人。

12年前,眾多官商以及進出口工作人員的個體命運曾在這起世紀大案中交匯。

其中令人關注的一個群體,是當初被處理的一批黨政機關官員,包括廈門市委副書記劉豐、張宗緒,廈門原市委常委郭曉菱,廈門原副市長藍甫、蘇水利和廈門市政法委原副書記林金棟、共青團福建省委員書記詹少敏。

除了被判無期徒刑和死緩的劉豐和藍甫仍在服刑外,林金棟與郭曉菱11年刑期已滿。

而未曾移交司法程序的部分涉案官員則在「遠華案」後被黨內處分和行政處分,其中張宗緒由正廳級被降至副科級,自謀出路;蘇水利則隨即被一家台資企業以月薪三萬元人民幣聘用,一直消失在公眾視野中。

也有官員已經下海開發房地產,他們的政治生涯已在遠華案終結。

(實習記者陸菲菲對本文亦有貢獻)

12 飄零 遠華 案的 那些 人和
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彤叔幫買家曝光 引爆人和五大地雷

2012-03-29 NM

近日上市民企捲起新一輪「核數風暴」,是人是鬼,逐一揭盅。名單上,包括將防空洞改裝成商場起家的人和商業(1387)。海嘯後上市的人和,曾是 「集資王」,獲大孖沙鄭裕彤及劉鑾雄發功力撐。但禁售期一過,股東即露出「真面目」,或押股或跳船或減持,股價由高位插水六成。一○年公司業績大走樣,全 靠一宗佔盈利達九成的「神秘交易」谷數。早前交易被基金踢爆「收唔足數」,公司燶味十足。 為查究交易真偽,本刊花了兩星期,走訪五省七市,直擊人和旗下多個商場。赫然發現,涉及交易的多個項目,背後的「神秘買家」,竟然與近年活躍於「金魚缸」 的彤叔幫,有着千絲萬縷的關係,揭開多宗「低買高賣」、超筍交易背後的來龍去脈。


直擊之旅首站是山東濰坊。○九年 七月,人和宣布以三億五千萬元(人民幣,下同)收購市內一個地下商場,翌年十一月即以約九億元甩手;除額外建築成本,一轉手賺逾三億元,認真「和味」。但 交易詳情及買家,卻未有提及。記者根據當地工商登記資料,發現項目新買家是中渝置地(1224)副主席林孝文。中渝的主席張松橋,正是新世界彤叔幫的核心 成員。 記者根據項目的登記地址,找到寫着「地一大道•風箏購物廣場」的地下商場,卻發現場內烏黑殘舊,沒有商鋪營業。廣場地面的招商中心亦人去樓空,只有旁邊數 間店鋪仍有營業。其中,賣風箏工藝品的王先生告訴記者,商場一○年五月開業,去年六月已關閉。王先生是地下商場的舊租戶,貪租金便宜,便租鋪賣內衣,「每 平方米一天才四塊錢(租金),租半年還免半年,不收管理費。開業頭兩個月,商場都滿租,人氣算不錯,但後來人流越來越少,店鋪關的關,走的走。去年春節以 前,還開店做生意的才三家。」王先生慨嘆,以前經常一個月都做不了一宗生意,倒蝕了二十萬貨錢。最後記者在場內辦公室找到商場招商經理張小姐,她指商場正 停業整頓,「以前是服裝商場,但不賺錢,我們打算把商場規劃成二十四小時不夜城。」


項目效率成疑,卻能高價出售, 令人費解。一○年,人和營運收入急跌七成,但盈利卻只微跌百分之五,原來全靠將出售五間附屬公司的四十億元入賬,將當年盈利「谷」到三十八億元人民幣。人 和只在年報中簡單透露售價及項目名稱,而出售附屬公司的資產淨值、付款方式等重要資料卻欠奉。本刊穿州過省,追查在交易中出售的其他項目,揪出「幕後玩 家」,層層破解,引爆人和五大地雷。

地雷一 神秘買家曝光
翻查記錄,人和一○年出售的五個商場,有四個是收購得來。其中哈爾濱附近的大慶、遼寧大連、山 東濰坊三個項目同於○九年七月買入,當年人和為收購配股集資三十七億港元,聲稱要「打造地下批發市場的全國網絡」;翌年四月,再收購成都項目。不過,言猶 在耳,這些商場卻於一○年十一月極速轉手,短短一年,為人和帶來數倍的回報。買家是誰,成為最大疑問。山東濰坊買家林孝文曝光後,答案開始浮現。 記者從山東轉飛哈爾濱,乘坐兩小時火車到達大慶。大慶項目位於薩爾圖區,地下商場正在裝修,只有部分租予跳舞教室及桌球場仍營業。桌球場職員表示商場於一 ○年一月開幕,去年九月已關閉,大部分租客都搬走。人和的項目都以轉讓公司股權形式出售。濰坊項目由香港恒盈投資有限公司持有,原由人和主席戴永革(大股 東好肯秀麗兄)任董事,一○年十二月轉手後,改由黃皓出任董事。黃皓是上市公司中國微電子(139)主席兼行政總裁,公司改名前叫越南控股,旗下附屬公司 於○八年,獲得越南經營OK便利店獨家專利權。 至於四川成都項目,由香港可高投資有限公司持有,原董事是人和大股東好肯秀麗,一○年十二月轉手予新買家歐亞平。歐亞平活躍於金融界,與紅籌之父梁伯韜稔 熟,是上市公司百仕達控股(1168)主席兼執董。 林孝文、黃皓、歐亞平突然沾手內地商場,高價接貨,動機成疑。記者翻查資料,發現他們與由鄭裕彤牽頭,活躍於金融市場的富豪搵食團關係密切。○九年,「殼 股」中策集團(235)為計劃收購台灣南山人壽,發行總值七十八億可換股票據集資,認購的富豪名單上,除了鄭裕彤、劉鑾雄,張松橋,還包括是次神秘交易的 買家林孝文、黃皓及歐亞平,另外人和非執董、主席戴永革的妻子張興梅,亦認購了三億五千萬元票據。由此可見,這班人齊齊搵食已非首次。事實上,自人和上市 後,鄭裕彤及劉鑾雄一直背後發功力撐。彤叔於人和上市前,以十六億港元購入股份,成為基礎投資者,大劉上市後亦斥三億港元入股。後來更買入人和三億美元優 先票據。是次林孝文、黃皓及歐亞平等人突然同時高價買入人和項目,絕非偶然。

地雷二 先入賬再收錢
幕後買家同人和大 股東關係密切,但這些「超筍」交易於一○年底完成,人和已「急不及待」把這筆收入於一○年度入賬,撥入盈利中。事實是,仍有二十七億尾數未收回,列入應收 款中。 人和在年報並沒無披露五個項目的還款安排及期限,至去年十二月,爆出「爛賬」疑雲,才公布指有五十五億元應收賬於十一月到期,出售成都項目,仍有十億元欠 款。消息一出,瑞銀把人和的投資評級由「買入」降至「沽售」,目標價更由一元三毫九仙狠劈至八毫子,更預期公司需就成都項目作出十三億元的撥備。至本週 二,人和回覆本刊查詢,突然指交易所有餘款已收訖。 有基金經理直斥人和做法離譜,「佢哋咁明目張膽谷數係金融界唔常見。」該基金經理表示,市場有公司會將資產賣俾自己友「谷數」,炒高股價,「賣咗嘢但收唔 足錢,最後變成爛賬。買家另一邊就靠炒賣股票賺錢,下一步就係棄殼。」

地雷三 捲中央權鬥 失靠山
哈爾濱起家的人 和,能得到彤叔等大孖沙睇中力撐,與公司的「太子黨」背景不無關係。現時人和的非執行董事蔣梅,正是前國家副主席曾慶紅兒子曾偉的妻子。蔣梅畢業於北京舞 蹈學院,曾任央視主持,結婚後絕跡熒光幕。○二年,蔣梅加入人和集團,曾任廣州人和董事等,○七年更獲委任為公司非執行董事。丈夫曾偉一家與人和大股東好 肯秀麗和她的胞兄戴永革十分老友。早年,曾偉兩夫婦被踢爆斥巨資買下澳洲悉尼豪宅。去年,《悉尼先驅晨報》報導曾偉與蔣梅是水果萬事達國際有限公司的董 事,公司在澳洲註冊,董事會成員包括好肯秀麗、戴永革及其妻張興梅。 近日,中央最高領導層因處理重慶市委書記薄熙來一事,爆發新一輪權鬥。政法委書記周永康、政協主席賈慶林等「江澤民派」(江派)主張放他一馬,但胡錦濤、 溫家寶則主張依法處理。近日,周永康等江派更傳出被「看管」。事實上,去年七月,江澤民突患重病,一度傳出病危,身體大不如前,不僅令他對十八大人事問題 力不從心,更令「江系」勢力急速下滑。前國家副主席曾慶紅正是江派前核心人物,江派失勢,巧合地,人和過去數月頻頻爆出醜聞,包括被大和證券踢爆其瀋陽及 虎門項目延工,內地報紙亦紛紛報導人和重金買入的無錫項目「貴得離譜」,及有商戶示威等。失去「保護罩」的人和,神話不再。

地雷四 無錫項目觸礁
公 司前景未明,近年旗下項目亦相繼出事。去年一月,人和忽然由地底「跳出」地面,斥資二十六億(人民幣,下同)收購無錫招商城。根據無錫招商城有限公司一○ 年度的年檢顯示,商場負債總額高達十八億元,當年虧蝕達三千九百萬元。 記者去到商城招商部,看見宣傳海報,指未來五年會投放高達一百億元人民幣擴建及招商。不過,現場未見有大型擴建工程進行,只有E座第三層正在翻新改造成精 品服飾城,面積約七千多平方米。 記者找到其中一名店主徐先生,暗示想買鋪,他立刻落力推銷。「每年租金六萬元,如果買購經營權則三十五萬元。」他指人和去年八月本想收回第三、四、五座商 場的攤位改建,但遭商戶反對,「人和想建地下商場,所有檔主停業三天遊行反對。後來,人和老總保證十年內都不會動我們,叫我們放心做。」徐先生解釋,招商 城○三年由政府開發,為了吸引人們開檔,以低租吸引租戶,只須交下按金就能擁有商鋪的經營權。後來,店主開始炒賣經營權,「前年最火爆,像我這個店要五十 多萬。」徐先生向記者出示與大業主的租約說,租金每年約一萬一千元人民幣,鋪位經營權轉讓時,只需通知人和更改經營執照名字,及邀付百分之一交易費,原本 想大興土木改建商場的人和,卻因租戶反對而碰壁,動彈不得。

地雷五 股東「跳船」
人和「是人是鬼」,一眾股東最清楚。○八年十月,人和上市時撞正金融海嘯,在一眾大孖沙擁護下 才上市。不過,上市半年禁售期一過,人和頓時成為各股東的「提款機」。○九年三月,五名股東旋即配售五億四千萬股舊股,套現十億元。一個月後,再有三名股 東,包括Ever Union Capital、Bookman Properties及Rich Crown,配售四億股,套現約六億九千萬元。 另外,上市時,持股量一度高達一成的彤叔,更委派新世界發展高級投資總監及新世界策略投資執行董事何智恒,出任人和非執董。但禁售期滿,彤叔馬上減持。其 中於一○年七月底,人和發出盈警前兩小時,鄭裕彤旗下公司以平均每股約一元六毫,減持一千四百多萬股人和,套現逾二千三百萬元,當時的盈警通告列明何智恒 也參與董事會,因而引發市場非議。彤叔現已沽清手上股份,今年二月,何智恒亦辭任人和非執行董事。 另一邊廂,大股東好肯秀麗亦同樣「手緊」,於○九年五月,三折抵押手上的百分之六的人和股權,以取得六億元約兩個月短期銀行貸款。○九年三月至七月期間, 更前後三十八次減持人和股份,總共套現逾二億四千萬元。同年七月,人和以先舊後新配售二十億股,集資三十七億元,好肯秀麗配售十億股舊股,再套現十八億六 千萬元,持股量降至五成七。現在好肯秀麗持有股份已由上市時的約七成,減至不足五成。

項目延工 抽水吊命
人和旗下兩 大「亮點」項目,包括廣東東莞虎門項目和瀋陽項目二期,原定於今年三月完工,記者去到現場,發現兩個項目仍在施工。瀋陽項目有職員指項目有望於年底落成, 「我們的項目在商業區,政府規定白天有八個小時不能施工,沒辦法。」他說。項目延工直接影響人和的現金流。由於人和只擁有項目的經營權而非業權,出售項目 內的店鋪經營權時,需擺放資金在銀行為買家做擔保,該筆資金以應收款項入賬,直至項目落成,才可收回款項。過去兩、三年,人和的應收賬款亦按年增加。截至 去年底,應收賬款達二十四億元人民幣,當中逾期金額近十三億元。為了吸水應付旗下建設中的項目,除了配股,人和於一○年,更三度發高息票據,集資近七十億 元,年息由十一點七五釐至十三釐。 本週二,人和公布一一年業績,再次施展財技,投資物業評估由一○年的十三億元,發水至六十八億元,盈利彈升至五十四億元。

傳奇女子 背景神秘
人 和可說是近年在港上市的典型民企,公司年資短卻發展迅速,大股東的發跡史亦同樣傳奇。現時四十九歲的人和大股東好肯秀麗原名戴秀麗。十分低調。資料顯示, 戴秀麗出生於黑龍江哈爾濱,八六年畢業於黑龍江大學文學系,之後先後在《哈爾濱日報》和《珠海特區報》做過五年社會版記者;九一年往英國留學,並嫁給一名 英國教師Hawken,移居當地,並隨夫姓,改名為秀麗•好肯,其間曾在英國從事金融工作。曾與戴秀麗在《珠海特區報》共事的《珠江晚報》資深編輯李波 稱,戴秀麗八八年加入,平日主要報導社會及消費新聞,印象中戴秀麗家境普通,似文化人多於生意人,對她突然發達覺得「難以相信」。九二年,戴秀麗突然離 職,「走得有點急,她說珠海太小,沒什麼新聞,想去外國見識。」李波說。 出國不久的好肯秀麗,突然飛黃騰達,九六年斥資一千萬元人民幣收購哈爾濱人和一半股權,租用當地防空洞,改建成商場。後來曾偉妻子蔣梅不避嫌加入人和,公 司發展更加一日千里,收購頻頻,終於○八年十月成功上市。好肯秀麗身家一度暴漲至逾百億元,躋身胡潤女富豪第六位。近年躋身胡潤榜的民企老闆有如被「落 咒」,輕則失勢如榮智健,重則成為階下囚如黃光裕。落難民企老闆,相信陸續有來。 ####


彤叔 叔幫 買家 曝光 引爆 人和 五大 地雷
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人和商業(1387) 貓王炒股日記

http://ariesl0501.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=3528467
以下要講一隻股名叫人和商業(1387),現在它的股價已跌破了$0.50,本來我貓王已不想再講民企,眾多的國企已跌至非常吸引的水平,那為何我還要傷透腦筋去參與這些詭詐的資本遊戲?不過去年5月7日,我寫過「傻炒家冇錢是有理()」一文,並指當時的人和商業(1387)不斷以公司回購的方式註銷自己的股份,基於這個原說可以留意,而在翌日我立即購入了幾萬股,可能一種炒家的靈感驅使,我放不够幾天就賣了,賺了多少錢已忘掉了!後來我才知道公司的炒客都在留意此股,亦炒過不亦樂乎!聽講獲利不錯,當然我這個傻小子比下去了!回顧當天,恒生指數在五月期指結算,踏入六月即產生浪低浪的,而且混水報告」亦在六月下旬也擴大,怎麼這隻小股竟有如此的能耐去挑戰四面楚歌?除我當時知在回購的因素外,在努力搜尋之下,或者這些消息找到一點玄機?

.....2011
324日未期業績公佈了,慷慨的派出港幣$0.0856,相對當時大概$1.18 ~ $1.30,這是6至7厘的股息,這個股息比前一年的$0.1044己少了,但它上市後三個財政年度都派息,給市場信心。

.....2011622日見報,有「牛央」之稱的民企專家,即西京投資以私人的名義購入2,050萬股,同時亦Atlantis Capital名義購入同樣的數量,兩者的持股量已達6.08%

.....2011630日,未期息除淨。

.....201183日見報,人和商業(1387)獲花旗首予「買入」評級,目標價2.49元,刺激當日股價急升13.92%,收報1.8元。


人和商業(1387327日宣佈的去年未期業績盈利增加44%,但不派息!今日細心看其賬目,經營邊際利潤竟然高達330%傲視同行,去年共斥資12.47億元回購8.52億股,三月尾公佈了公司的管理層回購積極,但不肯派息,真耐人尋味!

2011
129日見報,《信報》引述消息指,中渝置地(1224)主席張松橋拖欠人和商業20億元人民幣的賬款,並商討延長交易至明年初。後張松橋又否認與之有關!

2012
430日見報,人和商業(1387)董事長兼行政總裁兼執行董事,於330日以每股平均價0.548元,增持1億股,持股量由0.49%,增至0.96%。且看它的賬目,以我貓王的功力又找不到破綻,我並不是推介這股,盤路上看我有懷疑,但不一定壞透了,看過上數期壹週刊刊登過,說人和商業的多項目都是形同空堡,不明朗,我只在看故事而已
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人和 商業 1387 貓王 炒股 日記
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一些辦公室的人和事 (1) 人在中環

http://manincentral.blogspot.hk/2012/07/1.html
星期三既早上,Amy正在向我做有關同事們schedule既例行briefing。

「Eliza銷左假。」Amy望住自己部laptop:「所以佢跟開既project應該可以唔駛share俾人做啦。」

「係喎…」我諗起啦:「我都奇怪點解尋日仲見到佢返工。佢唔係話同果位《長江男友》去歐洲玩咩?改期牙?」

「聽講…」Amy想了想:「Eliza俾人飛左lu。果條長江賤精原來有好多條女架。Eliza最初仲以為自己搵到個荀盤,點知原來只係做左人地其中一個後宮佳麗。」

「哦…」我點了點頭:「咁佢冇乜野嘛?」

「冇乜野掛…」Amy搖了搖頭:「我其實都唔敢肯定,不過表面上好似冇乜野咁囉。」

我腦裡面忽然諗起,尋晚我見到Eliza時既情形。

晚上八點幾,同事們都走得七七八八。我正準備離開,響pantry裡面卻見到Eliza。emmm,依家諗返起佢果陣好似真係有d眼濕濕喎。

同佢一齊遲遲都唔肯走既…唉,又係光仔。

光仔鍾意Eliza,怕且全公司都知。光仔呢個「觀音兵」,平日經常都同Eliza「出雙入對」,直到Eliza高調地同果條長江賤男拍拖之後,忽然間佢 地兩個就彷如陌生人一樣,連見面都唔打個招呼。尋晚佢地兩個又「和好如初」響度「談心」,我本來覺得奇怪,經Amy講一講之後,成個story,忽然之間 好似complete晒。

我心裡面不禁響度諗:「妖,光仔你醒下啦好嘛?出面仲有大把女啦,咪咁死心眼啦。Eliza查實有乜咁特別咁吸引呢?雖然都算係幾靚女…」

每次提起呢件事,果對「長boot訓響地下」 既畫面,又會不自覺地浮現響我既腦海裡面。對於Eliza呢個同事,我唔知應該點樣係形容佢。我知道佢家庭環境唔係幾好,所以我總係「冇根據」地偏見認 為,佢可能好想「搵番個好碼頭」,改善一下自已既環境。佢工作能力ok,打工搵兩餐當然冇問題,但要改善生活,我作為佢老細,心裡都明白,佢如果打我一世 工,即使我年年加佢人工,佢要脫離現在呢個階層,十年八載後都唔知實唔實現得到。然而除左佢個大學學位之外,佢最大既本錢,可能就正正係尚算幾好睇既樣 貌。趁後生,仲有樣有身材,努力去搵個好碼頭有冇錯?我查實覺得唔怪得佢,我只係唔高興佢,搞到我兩位男同事。

我都係屬於比較「天真」果一派人,睇電影都總係喜歡睇果d會有happy ending既故仔。我其實心裡面,多少希望光仔真係有一日「感動」到Eliza而成為一對。不過咁樣既老土故事,現實生活發生既機會,真係微乎其微。我 見到光仔,雖然有d同情,但心裡面又不自覺地暗罵佢實在有d「唔夠長進」。我有時真係好想同佢講:「光仔,出去闖下啦。留響我呢度,冇前途架。」自私既我 當然冇將呢番說話直接同佢講,不過作為男人,明白到年輕時太過安逸,虛渡光陰既話老左會後悔。如果我係Eliza,儘管知道光仔對自己幾乎到達「迷戀」階 段,可能拍下散拖還ok,但要揀終生伴侶既時候,又會唔會夠膽去揀一個善良知足,但唔知養唔養得起自己既人?

*****

Eliza被人飛,同事們既反應,多少有d幸災樂禍。我明白,呢個情緒同之前佢晒命晒得太緊要有住割唔斷既關係。我唔知點解,反而有些少同情佢,儘管佢果對死人boot,實在令我覺得好討厭。

時間回到去差不多三年前。

Amy:「兩個candidates都in左啦,Nick話兩個佢都冇問題。我地是但揀一個佢都ok喎。」

我:「Nick佢冇preference咩?」

Amy:「佢『堅稱』自己『真係』冇preference喎。」

我將兩份CV拎上手,兩份CV上面,都貼左一張證件size既相片。我望了一望,心諗:「妖!Nick你冇野呀?兩個學歷條件經驗都差唔多,但樣貌差咁遠,你真係唔識揀定係唔好意思揀呀?」

「Amy,如果你要我揀呢…」我說:「揀呢個Eliza啦。個樣望落好似甜d,應該易相處d。」

「唉,都知你一定係咁揀架啦。」Amy陰陰咀笑:「不過老細…」

「乜呀?」

「查實你地d男人,分唔分辨得到,『甜美』同『姣』既分別既呢?」

Shit。

祝大家有個愉快既週末。
一些 辦公室 辦公 人和 人在 中環
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人和商業資金黑洞

http://www.yicai.com/news/2012/08/1995839.html
8

月13日,人和商業(01387.HK)發出盈警公告,預計今年上半年利潤同比將出現下滑。

號稱「中國最具實力的地下商城開發及運營商之一」的人和商業,在武漢、成都、邯鄲、莆田、贛州等地的運營項目今年以來相繼爆發經營不善或與承租商戶發生衝突的問題。

今年6月,一場持續十天的停業風波,讓無錫招商城的商戶與業主方人和商業之間的矛盾再也無法掩蓋。

停業的起因是6月初人和商業分批約談了部分商戶,要求這些商戶在現有租賃合同期滿後,一次性購買商舖20年經營使用權,否則將不再與其續租。「霸王條款」甫一公佈,隨即引發數千商戶集體抗議,《第一財經日報》曾在6月18日率先對此事做出報導。

停業持續了十天,直到6月25日在當地政府出面協調下,人和商業最終放棄該計劃,數千商戶才陸續恢復營業。

十天關門停業令這些商戶損失慘重,更在市場中製造出一股不安氣氛——人和商業為何突然拋出「一次性購買20年商舖經營權」的計劃?

危機最終也從一個個項目彙集蔓延到了資本市場。

雖然人和商業通過更改會計政策,利用重估投資物業的方式調高2011年盈利,但這一受到業內質疑的粉飾做法,仍然沒能阻擋「用腳投票」的投資者在業 績公佈後,將人和商業股價打到歷史新低。相比2008年10月1.13港元的招股價,人和商業8月16日的收盤價僅為0.325港元,不到四年時間股價已 累計跌去七成。

而評級機構標普以及穆迪今年以來接連對人和商業作出降級評價,令人和商業更加雪上加霜。就連曾經擔任人和商業上市主承銷商之一的瑞銀,去年以來也對公司前景看法悲觀,持續給予「沽出」評級。

項目危機四起

人和商業出現危機早有徵兆。

自2008年10月上市以來,人和商業依靠對地下人防工程進行商業開發,在多個城市複製了以「地一大道」命名的地下商城。截至去年底,人和商業在全國15個城市運營22個商場,運營總建築面積139萬平方米。

不過記者從武漢地一大道等項目商戶那裡得到的卻是大量對公司不滿的聲音——收取定金後開業時間卻一再拖延,承諾的宣傳造勢活動從未兌現,項目管理過 程中種種不規範的做法,例如佔用消防通道,以及在租金收取時的霸道……這些問題直接導致武漢等項目人氣明顯不足,相當數量的租戶要求退鋪或不再續租。

在人和商業所有項目中,無錫招商城是個特例,這是一個建在地上而非地下的傳統批發零售市場。2011年1月,人和商業以總對價約26.39億元完成了對無錫招商城100%股權的收購,收購之際,這座批發市場已經運營了5年時間。

但這個特例在被人和商業收購後的第一年即成了公司重要的「現金奶牛」。2011年,人和商業實現租金收入為3.57億元,其中無錫招商城就貢獻了1.92億元,佔比達到54%。

類似商業地產開發商,人和商業的主營業務收入也源自兩部分:一是租金收入,另一是經營權轉讓的收入。所謂的經營權轉讓,其實就是商戶一次性付清若干年的租金。由於人和商業開發的地下空間並沒有土地使用權,因此商舖無法實現產權意義上的轉讓,只能轉讓商舖的經營權。

相比長期持有商舖收取租金的做法,一次性轉讓商舖經營權好處是可以幫助更快地收回項目成本以及改善現金流。2011年,人和商業共實現經營權轉讓收入18.9億元,佔全部收入超過八成。

「但經營權轉讓也存在弊端,人和商業必須不斷開發新項目,以保證持續有商舖經營權可供轉讓。另一方面,正常經營的商舖一般會隨著時間的累積而升值,早早將商舖經營權轉讓出去,意味著無法獲得高溢價。」一位地產行業分析師表示。

上述分析師認為,今年6月人和商業突然希望將提供公司過半租金收入的無錫招商城調整為經營權轉讓,實際上亮起了公司急於從項目套現的紅燈。

公司現金告急

人和商業在無錫的舉動也許並不出人意料。今年5月24日瑞銀曾發出一份晨會紀要,該報告指出,直至報告日,人和商業今年尚未完成任何面積的經營權轉讓。對於去年全年收入八成來自經營權轉讓的人和商業而言,這無疑會導致公司面臨嚴峻的現金流危機。

人和商業面臨的現金流危機到底有多嚴峻?根據人和商業去年年報,截至2011年12月31日,公司銀行結餘及庫存現金由2010年底時的88.19 億元急降至僅剩21.5億元。而另一方面,2011年人和商業行政費用和其他經營費用即達7億元,一年內到期銀行貸款5.55億元,債券以及銀行貸款的年利息8億。換言之,21.5億現金餘額僅夠覆蓋這三項支出。

危機之下,人和商業利用人防工程開發地下商城這一特殊模式的風險也在逐漸顯現。

按照政府頒佈的相關規定,人防工程的擁有權和經營權是分開的,開發、運營地下商城的人和商業,並沒有項目的土地使用權。沒有土地使用權意味著,人和商業便無法像一般地產開發商那樣通過抵押土地獲得開發貸款。

同樣因為沒有土地使用權,承讓經營權的商戶也無法通過抵押土地使用權及房屋產權的方式從銀行獲得商業貸款。無法貸款會降低商戶承讓經營權的意願,為 此人和商業設計出了一套特殊的融資模式——用公司銀行存款為承讓商戶的銀行貸款提供擔保,而這導致人和商業置於銀行的存款中,相當一部分其實是受到限制 的。在公司現金緊張的情況下,這會給流動性帶來負面影響。

人和商業2011年年報顯示,人和商業為各種貸款提供擔保的存款金額達到3.35億元,倘若承讓經營權的商戶違約未能償還相關貸款,則按規定,人和商業必須承擔償還責任,而一旦發生這樣的情況,人和商業的流動性又將進一步惡化。

對於無法通過抵押土地獲得貸款,同時還要將銀行中的存款為經營權受讓方提供擔保的人和商業而言,融資的主要途徑就只剩下抵押股權貸款以及發債。事實上,過去三年,人和商業通過高息票據募集了近9億美元資金。

在2010年5月18日,人和商業發行了3億美元、2015年到期的優先票據,年利率為11.75%,2011年9月10日和11月15日,人和商 業又一共發行了6億美元、2016年到期的優先票據,年利率13%。但隨著發行票據對提高公司流動性正面效應的逐漸消失,如今這些票據每年產生的高額利息 正演變為沉重的財務負擔。

 

香港一位債券分析師告訴記者,人和商業目前的情況已經很難再通過發債方式募集資金借新補舊。瑞銀在5月曾作出預測,今年人和商業的收入可能同比銳減71%。

於是,現金流困境下的人和商業,在6月時萌生轉讓無錫招商城部分商舖經營權,以改善流動性的想法,便顯得不那麼意外。

「提款機器」

追溯人和商業近四年的上市之路,從2008年在市場環境不佳的情況下逆勢登陸香港資本市場、被奉為開創一種新的商業模式並有各方投資大佬為其站台,到如今多個項目爆發問題、公司業績下滑、現金告急,籠罩在公司之上的光環已消失殆盡。

人和商業的上市招股書聲稱,由於利用人防工程開發地下商城未被歸類為房地產開發,因此無需支付土地出讓金及土地增值稅,將比其他商業地產開發商有著成本上的優勢。

但人和商業2011年年報顯示,開發地下商城的建設成本達到每平方米8337元,明顯高於一般地上建築的建設成本,這也一定程度上抵消了免交土地款所帶來的成本優勢,與此同時,沒有土地使用權給公司帶來了一系列融資壓力。

在人和商業上市前夕,投資界大佬紛紛入股曾一度成為奇觀。

2007年12月14日前後,鄭裕彤控制下的新世界系通過旗下多家投資公司向人和商業實際控制人秀麗·好肯認購了13億元股份。2007年12月 28日,兩家PE——資金國際(Capital International)和紅杉資本分別向控股股東認購了8億元和1.8億元的股份。2008年1月31日,新世界系旗下的億采投資有限公司,以及另 外三家投資者一共認購了人民幣13億元的股份。

不過三輪上市前融資籌的35.8億元資金,人和商業的實際控制人秀麗·好肯只將其中14.3億元用於了上市公司,其餘則全部為個人套現,共計21.5億元。

秀麗·好肯的套現腳步並沒有就此停下。2009年7月,秀麗·好肯以1.86港元減持10億股,套現18.6億港元。記錄顯示,此後秀麗·好肯還進行了若干次減持,截至去年底,秀麗·好肯持有人和商業的權益已由上市之初的68.96%的權益下降至48.8%。

而秀麗·好肯的胞弟,同時也是人和商業執行董事兼董事會主席的戴永革也在上市公司享受著高額年薪。2011年,戴永革從上市公司領取的酬金達到4069萬元。

就在上市公司成為實際控制人以及董事會主席「提款機」的同時,人和商業的小股東們卻等到了2011年不派息的結果。

在公佈2011年業績時,人和商業更改當年會計制度的做法也備受爭議,將投資物業的會計政策由以成本模式改為以公允價值模式入賬,令物業公平值由13.33億元暴增至68.67億元,從而實現淨利潤同比上升44.4%,達到52.7億元。

但通過財務技巧獲得的「紙上富貴」,並不能改變人和商業實際面臨危機的處境。

7月25日,瑞銀指出,由於缺乏銷售、應收賬款延遲結算及持續資本開支要求,人和商業將尋求任何可能的手段來提高現金流,但至今公司流動性的改善進展成效甚微,因此再度削減公司目標價至0.28港元。


人和 商業 資金 黑洞
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柳傳志:如何看人和用人

http://magazine.cyzone.cn/articles/201208/2650.html

尋找和企業價值觀契合的人

王利芬:柳總,您在看人上有什麼訣竅?

柳傳志:我看人不靠感覺,靠業績。把事情交給一個人,首先看他能不能做好,其次看他能不能說出來是怎麼做好的。 把事情做好的次數多了,我才開始注意他。如果這個人只是把一件事做好一兩次,領導者就對他有很好的印象,這是不客觀的,因為可能其中有偶然因素的影響。比 如我們剛開始賣漢卡的時候,一個同事賣了75台,我們就讓他做了營業部經理,結果弄得一塌糊塗。經過證實,他只不過是憑一個偶然的機會才賣出那麼多台。所 以判斷一個人的能力不能看一兩次的業績。

其次,能不能說出來也很重要。通過這一點可以看出這個人的思路是不是很清晰,這個事是蒙著做出來的,還是經過思考做出來的。這是學習能力的體現。

以上兩點合格後,再把這個人換到不同的部門,或經受不同的考驗。當這些都過關的時候,還要觀察這個人的道德品質、心胸氣度、待人接物等方面,觀察他能不能把企業利益和個人利益結合在一起,並把企業的利益放在第一位。如果都沒有問題的話,才可以委以重任。

王利芬:如果直接從外面引進人才,沒有辦法經過考察,怎麼做判斷呢?

柳傳志:首先,要看這個人是否有求實的態度。這一點可以通過他談過去的工作經驗看出來。在這裡我冒犯一下,我發現很多歸國的人才,可能在國外習慣了張揚的方式,容易給人誇誇其談的感覺。

其次是價值觀的問題。應聘者在以前的公司形成了一定的價值觀,他的這種價值觀跟求職公司的價值觀是否契合也是很重要的一點。很多小公司,在引進人才 的時候,由於資金不足,往往選擇給予股份的方式,在這一點上尤其要注意。如果引進了一個不合適的人,最後很有可能造成吃不進吐不出的尷尬情況。

所以,如何在現有的條件下吸引人才,並且協調好薪酬待遇與老員工的差距問題,都是需要考慮的。說到底,價值觀必須相同。

股權不是簡單的利潤回報

案例:潘鴻寶是北京發研工程公司的董事長,2001年開始創業,2006年公司發展遇到瓶頸,連續4年產值在三 千萬左右浮動。為了讓公司更上一層樓,他從管理團隊下手,以出讓公司55%股份的代價引入了總經理、生產副總、經營副總三位高管,並把整個公司的經營管理 完全交給了新的管理團隊,自己出任董事長。但是為了滿足個人利益,三位高管開始孤立潘鴻寶,由於個人股權份額只有45%,潘鴻寶面臨被架空的危險。經過多 方努力,潘鴻寶以重金收回了股份,讓三人離開了公司。公司雖然保住了,卻已傷筋動骨。

王利芬:這個案例裡,潘鴻寶犯了哪些致命的錯誤?

柳傳志:首先,價值觀不同。潘鴻寶把現在的企業當做事業,而不是一個賺錢的項目來經營。但是三位高管只是為了撈錢。

其次,不應該同時引入三個人作為核心團隊。引進核心人才會幫助企業改善文化體系,但前提是核心人才能夠融入原來的體系。同時引入好幾個人,他們各有各的想法,不僅不會有所建樹,還會對原有體系造成傷害。

再次,不能輕易分股份,可以允諾在公司做到什麼程度時,高管可以以一定的價格買股份。如果像潘鴻寶這樣股份隨便給,會讓接受的人不當回事。同時,引進的人才如果擁有足夠多的股權,有實力對原有體系造成重大衝擊,這是很危險的。

比如要引進一位總經理,在引進人才之前,公司的領導者一定要想清楚,公司最基本的價值觀是什麼,什麼東西是別人不能破壞的。然後要跟將要引進的人才 反覆交流,對公司現有的文化怎麼看,他準備怎麼做。雙方達成共識後再引進來。等這個人完全融入公司以後,再和他一起發展他的下屬,而不是一下子引進好幾 個。

王利芬:如果先分化三個人中的一個,取得50%以上的董事會決策權,是否可行?

柳傳志:這種情況需要準備幾套解決方案。第一套方案是最壞的情況,也就是放棄公司,帶著原來的部下和業務,再開一家新的公司。但這樣對公司傷害最大,是不得已的辦法。

第二套方案是最好的情況,讓三個人一起走人。因為分化本身也要付出代價,即便分化成功了,留下的那個人,你也已經不再信任了。

做最壞的打算是為了做其他事情的時候更有信心。找三個人分別談話,瞭解他們有哪些意見,看他們是否有堅決結合在一起的可能性、有沒有說服的可能性。如果無法說服,就要執行第二套方案。

在具體的執行過程中,還需要想清楚分幾步來做,在堅定和妥協中權衡利弊,並做好最壞的打算。付出代價是肯定的,但經過這一切之後,員工反而更容易同仇敵愾。事情結束後,公司內部要做深刻的復盤檢查,但是不要影響大家的收入。

王利芬:仿照上市公司的做法,找顧問或者獨立董事來代為管理可行嗎?潘鴻寶的做法是不是急於求成?

柳傳志:第一個問題,找顧問和獨董的做法對真正辦企業的人來說是不行的,因為他現在需要的不是一個空泛的戰略, 而是一個把這個戰略分解開並能一步步實施的人。顧問和獨董幫你能做的只是知與行中的「知」,落實不到「行」上。人才的引入是為了形成執行的能力,有了這個 能力之後再去尋求方向,這樣才有意義。

顧問和董事本身,尤其是獨立董事,是為上市公司而存在的,更多的責任是替股民負責,維護企業發展規劃,盡他們的學識來出一些主意而已。

聯想非常注重獨董和顧問的意見。在併購IBM之前,我們請了高盛和麥肯錫來做顧問。但是高盛和麥肯錫提的是更宏觀的事,聯想內部如果沒有人將其詳細分析,完全聽從也會出錯。所以公司內部需要有一套自己的體系,比如一套班子,來具體執行,這時候顧問公司出的主意才能起作用。

像潘鴻寶的這種情況,如果沒有合適的總經理人選,沒有形成管理體系,靠獨董、顧問出主意這條路是走不通的。

第二個問題,潘鴻寶的做法並不是急於求成,因為公司營收在三五千萬徘徊4年,必須要尋求突破。只不過他的辦法出了問題,付出的東西和公司的命運聯繫 得太緊。股權不是簡單的利潤回報問題,如果股權只代表財富,對公司的領導者來說可以無所謂,但是當它代表了公司的方向和命運的時候就另當別論了。


柳傳 傳誌 如何 人和 用人
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人和商業 地下「蜃樓」——另類商業模式背後的秘密

http://www.xcf.cn/newfortune/texie/201212/t20121218_388322.htm
人和商業一度被視作「另類」地產商,但令人意外的是,這家憑藉低成本的獨特商業模式高歌猛進的企業,上市不到兩年主營收入便震盪下行,與商戶的衝突也屢屢見諸報端。其破裂的商業模式背後,是「急功近利」式擴張的沉重代價。

  

  2002年,一直經營著以防空工程名義興建的哈爾濱三個地下商城的戴永革家族,悄然獲得國家人防辦的支持,直接拿下全國幾十個城市的人防工程批文,並用於商業用途。從此,人和商業在全國四處「挖洞建鋪」,並發力商舖銷售,力圖從「商舖出租商」變身「商業地產開發商」,一切似乎都圍繞著「如何將批文資源迅速轉化成現金」這個核心目標。

  

  以「中國最大的地下商城運營商及開發商」包裝的人和商業,不僅受到鄭裕彤家族、紅杉資本等財務投資者的追捧,也於2008年實現IPO。然而,由於地下空間運營難度大,加之人和商業對跨地域運作準備不足,其多地項目租售不暢,新增收入慘淡。不過,其財報仍是一片繁榮。2009年到2012年上半年,人和商業連續三年半或通過神秘的交易,或通過變更會計政策推高淨利潤。在此過程中,其主要股東大規模售股,完成了套現。

  

  在人和商業的故事中,權力的影子似乎發揮著神秘的效果。這會是一個商業包裝下的權力套現把戲麼?

  

  本刊主筆  蘇龍飛/文

 

  人和商業(01387.HK)終於難掩頹勢。

 

  根據最新披露的財報,其2012年上半年商舖轉讓收入首次為「0」,而在最高峰的2009年,這個數字是40億元;同期商舖出租收入也僅為2億元。這樣的營收,甚至不夠其每年超過7億元的債券利息支出。

 

  上市4年之後,這間起家於黑龍江哈爾濱市、利用防空工程從事商業地產運營的神秘公司,逐漸褪去光環,顯現出了「真面目」。曾經,它一度以獨特的商業模式及超高的毛利率吸引著外界的目光。

 

  2008年10月,人和商業完成IPO的驚險一跳。雖說當時在金融海嘯背景下以遠低於區間價下限的招股價在香港「流血上市」,但也為其募集了33.9億港元的巨資。上市以後,人和商業淨利潤連年高歌猛進,最高的時候年度淨利潤甚至超過54億元,似乎與其獨特的商業模式相當匹配。但是剝開其華麗的財報外衣,看到的卻是涉嫌業績操縱的「虛假繁榮」。

 

  隱秘:無法複製的防空工程商業運營

 

  人和商業最早吸引人注意的,是其「地下商城」的發展模式。

 

  人和商業先在城市的鬧市區興建地下商城,然後通過出租或者出讓地下商舖的經營權獲得收益。不過特殊的是,其地下商城是以「防空工程」的名義興建的,產權歸政府所有,戰爭時期用於防空,和平時期就由人和商業用作商業用途,並加以維護。由於人和商業的「防空工程物業」不被視作房地產,因而可以得到土地出讓金、土地增值稅等諸多減免。

 

  1992年6月,人和商業旗下首個地下商城—哈爾濱人和地下購物中心一期開業。該項目位於哈爾濱市繁華的南崗區商圈東大直街地下,佔用地下兩層,建築面積約1.59萬平方米。2001年和2004年,該中心二期、三期陸續開業。

 

  自2005年起,人和商業開始了跨地域擴張,先後在廣州、鄭州、瀋陽等城市的鬧市區新建地下商城,並統一命名為「地一大道」。截至2012年上半年,人和商業在20餘個城市開建及收購了超過30個地下商城。

 

  由於沒有土地出讓金等成本的支出,人和商業的毛利率常年保持在70%以上,遠勝同行(圖1)。

 

 

  與其光鮮的商業模式形成反差的,是這家企業的神秘性。說其神秘,概因人和商業的當家人除涉及其投資的貴州人和足球俱樂部事務外,從未就公司運營接受過媒體的採訪,甚至究竟誰是企業的實際控制人,外界都不容易確認。

 

  人和商業公開披露的最終控股股東叫秀麗·好肯,乍一看還以為是洋人,而實際其本名為戴秀麗,因嫁到英國從丈夫姓氏而改名為秀麗·好肯。身為控股股東的秀麗·好肯並不參與公司經營,僅僅掛名「非執行董事」。其弟戴永革,表面在公司並無持股,卻是董事局主席兼行政總裁。正因為其實際控制人的模糊性,無論本刊的「新財富500富人榜」,還是胡潤的富豪榜進行統計時,都曾先將戴永革編入榜單,而後改為秀麗·好肯家族。

 

  戴氏家族之外,人和商業的董事會中也不乏神秘人士。其中,一位名為「王勝利」的獨立董事頗為引人注目。人和商業並未披露聘請王勝利出任獨立董事的起始時間,但披露了王為「退伍軍人」,並且,「於1985年至2005年,彼為中國國家人民防空辦公室員工」。人和商業說王勝利是國家人防辦的「員工」似乎過於輕描淡寫了,其真實身份是國家人防辦原副主任、國家人防局原局長。

 

  人和商業的非執行董事中,還有一位叫「蔣梅」的女士。人和商業公開披露的簡歷顯示,蔣梅出生於1972年,1991年畢業於北京舞蹈學院,2002年加入該公司。非執行董事,顧名思義,不參與具體經營管理,其通常是由投資人向被投資企業派出的代表,獲得企業重大事項的知情權,並參與企業的重大決策投票。而蔣梅身為非執行董事,並非由人和商業公開披露的某一投資人派出,更為奇怪的是,蔣梅幾乎從不參加公司的董事會。根據人和商業2008-2011年四年的年報披露,蔣梅除了2011年參加過一次董事會,其他時候概未現身。

 

  外界對蔣梅在人和商業的角色分外疑惑。從時間上來看,人和商業的對外擴張與蔣梅有一個重大的「交匯點」。人和商業獲得第一張哈爾濱之外的地下商城開工批文是在2003年,地點在廣州,頒發機構為「國家人民防空辦公室」。此後,人和商業在哈爾濱之外所有城市的批文,無一例外皆為國家人防辦所頒發。而此前人和商業在哈爾濱本地的一二三期工程,批文出具單位皆為黑龍江省人防辦。而蔣梅加盟的時間點恰恰是此前一年的2002年,這不得不讓人產生聯想:蔣梅加盟之前,人和商業只能從黑龍江省人防辦拿到批文,是否蔣梅加盟之後,人和商業則能在國家人防辦順利拿到批文,從而為其實施全國性擴張奠定基礎?

 

  人和商業的模式有其天生的低成本競爭優勢,卻不是他人可以輕易模仿得了的。

 

  與成本優勢相伴的也有不足,由於沒有繳納土地出讓金,人和商業無法獲得土地產權證,進而也就無法獲得商業開發的銀行貸款,但這似乎並沒有對其構成障礙。就在人和商業從國家人防辦拿到大量批文,可以在全國各地大勢擴張之時,投資人適時地「捧上」了巨量資金。

 

  在2007年底至2008年初1個多月的時間內,人和商業前後三次引進了6家財務投資人。此6家PE合計向戴氏家族支付了35.8億元,從其手中受讓了人和商業部分股權。投資人中,最大的領投者當屬香港赫赫有名的鄭裕彤家族,他通過旗下的新世界等公司出資16億元;此外還包括沈南鵬主持的紅杉資本,這也是紅杉所投資的第一個房地產項目。

 

  戴氏家族拿到這35.8億元資金以後,並未如數投入公司,而僅僅將其中的14.3億元注資到人和商業,換句話說,戴氏家族在此次募資中套現了21.5億元。交易完成之後,6家投資人合計擁有人和商業18.87%股權,戴氏家族持有剩餘81.13%股權(圖2)。

 

 

  人和商業此次私募融資讓外界倍感意外的是,通常財務投資人向企業入股時,是不允許創始人套現的,因為財務投資人的資金投入企業是希望帶來更多增值,即使同意也只會允許創始人做小額的套現;而戴氏家族卻藉著此次私募融資進行了巨額的套現,投資人的投資款中超過60%被用於套現了。

 

  投資人為什麼會同意戴氏家族在私募融資中做如此巨額的套現,外界不得而知,但可以確認的是此種行為相當反常。在戴氏家族套現的背後,是否還有不為人知的幕後交易?

  

  操縱:上市後匪夷所思的財報

 

  作為謀劃上市的準備工作,人和商業於2006年悄然改變了自己延續十幾年的經營模式—從以商舖出租為主,轉向以商舖銷售為主。在「根據地」哈爾濱市,人和商業一直都是自己做「地主」,將商舖出租給個體戶。也許是這種細水長流的收款模式在資本市場缺乏想像力,同時也不利於根據手中持有的大量防空洞批文展開滾動式開發,於是,通過賣商舖加速資金回籠,成為其自然而然的選擇(其所賣的商舖並非產權物業,而僅有「40年經營權」)。

 

  2008年10月,人和商業以「中國最大的地下商城運營商及開發商」之概念,在香港交易所完成IPO。雖說當時在金融海嘯背景下,其招股價遠低於區間價下限,但募資額也高達33.9億港元。

 

  低成本的競爭優勢、地下空間幾近壟斷的份額優勢,似乎可以給資本市場投資人相當的想像空間。上市以後,人和商業也確實呈現出高歌猛進的姿態,淨利潤連年高漲,最高的時候年度淨利潤甚至超過54億元,似乎與其獨特的商業模式相當匹配,但是剝開其華麗的財報外衣,看到的卻是匪夷所思的「虛假繁榮」。

 

  上市後,人和商業業績的一個典型的特徵便是,主營收入與淨利潤的巨大背離(圖3)。

 

 

  2008年上市當年,人和商業主營收入在2007年3.66億元的基礎上,迅猛增加至30.5億元(主要是銷售商舖的收入增加了14倍),錄得淨利潤19.03億元,按照人和商業70%以上的毛利率,這個淨利潤數據也算正常。

 

  2009年,人和商業錄得41.63億元主營收入,而淨利潤居然高達40.38億元。其淨利潤之所以幾乎等同於主營收入,因為2009年12月18日人和商業以24.35億元的價格,整體出售了一家子公司—鄭州服飾批發及零售地下購物中心項目一期權益,因而獲得19.07億元淨收益。

 

  2010年,人和商業的主營收入與淨利潤背離得更加離譜,其主營收入大幅下滑至11.42億元,但淨利潤卻是數倍於主營收入的38.43億元。其維持業績的手法與2009年類似,人和商業於2010年11月出售了5家項目子公司—遼寧鞍山、黑龍江大慶、四川成都、山東濰坊、遼寧大連5個項目,獲得淨收益40.53億元。

 

  2011年,人和商業的淨利潤再創新高達到54.39億元,但其主營業務收入卻僅有22.45億元。不過,這一次淨利潤大幅超過主營業務收入,不再是通過出售子公司來實現了,而是通過會計政策的調整來實現。其2011年年報披露,「本集團將投資物業的會計政策由以成本模式改為以公允價值模式入賬」。所謂公允價值入賬,打個通俗的比喻,雖然物業的建設成本是100萬元,但預估該物業的市場售價是500萬元,因而便以500萬元入賬,於是憑空多出了400萬元的賬面利潤。由於會計政策的調整,使得人和商業該年度錄得68.67億元的資產增值,但這僅僅是紙上財富,並不能帶來任何實際現金流的增加,更多是粉飾報表之作用。

 

  人和商業這樣陳述其調整會計政策的理由:「使用公允價值模式可提供更多關於投資物業財務表現的相關信息,有助使用者更易理解這些資產的相關風險,這種做法與業內處理這類資產的慣例一致。」而業內人士則質疑,人和商業的地下商城是以防空工程的名義開建,只擁有經營權,產權歸政府所有,因而不能以公允價值進行調整。

 

  2012年上半年,因物業公允價值的調整而繼續給人和商業帶來了17.5億元的資產增值,使得其淨利潤4.5倍於2億元的主營業務收入。因為公允價值的調整,給人和商業帶來巨額賬面利潤的同時,卻也導致其累計要補交高達43.86億元的稅款(計入「遞延稅項負債」科目)。這無疑成為一個沉重的財務負擔,畢竟公允價值調整形成的賬面利潤是虛的,而應交稅金則是實實在在的。

 

  謎題:出售項目公司背後的四大疑問

 

  相較於2011年進行的會計政策調整引發的質疑,人和商業2009及2010年轉讓項目子公司的行為及動機,更加令外界感到迷霧重重(表1)。

 

 

  疑問一:買家為何願意如此高溢價接盤?無論是2009年出售的1個項目,還是2010年出售的5個項目,皆可稱得上是高溢價出手。其中,2009年出售的鄭州項目,其淨資產僅為5.28億元,卻錄得折合人民幣24.35億元(27.65億港元)的售價。2010年出售的5個項目公司,其合計淨資產更是只有-0.82億元,卻錄得折合人民幣39.71億元(46.67億港元)的售價。

 

  當然,也許買家並不是按照淨資產評估來購買,買家認為按照市場公允價值,相關項目值這個價。但2010年出售的項目公司中,大連項目及大慶項目是2009年收購而來,當初人和商業支付的收購代價分別為3200萬元及7715萬元,一年之後轉手的價格分別高達2.38億元(2.79億港元)及7.42億元(8.72億港元),溢價分別高達6.4倍及8.6倍。買家願意如此高溢價接盤,著實令人匪夷所思。

 

  疑問二:項目公司的買方究竟是誰?當我們想追問那些「冤大頭」買家到底是何方神聖時,人和商業卻羞羞答答不願透露。通過人和商業公開披露的信息,我們只能看到項目公司的買方,都是一些英屬維京群島(BVI)的神秘離岸公司,而這些離岸公司的幕後控制人則變成了謎團。人和商業僅僅告知:「據董事做出一切合理查詢後確信,買方及其最終實益擁有人均為獨立第三方」,這種解釋更加顯得幕後買家之神秘。

 

  似乎是為了刻意隱藏買家的身份,人和商業所出售的各地項目,皆不是將境內的項目公司的股權直接出售,而是間接地將BVI離岸控股公司出售,這樣無需直接變更國內項目公司的工商資料,外界也就無法通過查詢工商變更資料來獲悉買家的詳細信息。

 

  2012年2月,一家名為Ripley Capital的研究機構發佈做空報告稱,人和商業山東濰坊項目的幕後買家系中渝置地(01224.HK)主席張松橋,此人在香港與鄭裕彤家族有著緊密聯繫。該研究機構出具的證據是,人和商業山東濰坊項目的法人代表在2010年12月(即緊接人和商業出售該項目之後)變更為一名為「林孝文」的人,而林孝文正是中渝置地的副主席兼總經理,而且林孝文留下的地址也正是中渝置地在香港的辦公地點。

 

  但人和商業隨即發佈澄清公告稱,濰坊項目的買家並非中渝置地,也非張松橋,「而是一位與本公司沒有任何關聯的獨立第三方」,但人和商業依然沒有公佈買家究竟是誰。中渝置地也同時發佈澄清公告,稱該公司並未購買人和商業的濰坊項目。

 

  之後,林孝文對外承認,濰坊項目繫個人投資行為,與其任職的公司無關。但令人不解的是,其作為一個職業經理人,何來10.88億港元的巨額收購資金?

 

  疑問三:為何交易都在接近年末時進行?回顧6個項目公司的交易時間,2009年出售鄭州項目公司於該年12月18日完成,2010年出售的5間項目公司則同時於該年11月完成。而且,兩次交易買家首期皆只支付了總價30%的收購款,剩餘的則變成了人和商業的應收賬款,但是溢利則是全額計入了當年損益。考慮到該等交易額度之大,對淨利潤的促進幅度之大,這樣的安排難免讓人懷疑,是否人和商業刻意連續兩年在年末通過神秘的特殊交易來推高當年淨利潤,以營造業績高增之虛假繁榮?

 

  疑問四:重大交易為何沒有及時披露?更加令人驚詫的是,2010年11月涉資46.67億港元的5個項目公司轉讓交易,人和商業竟然沒有即時發佈交易公告,而是直到翌年4月28日發佈年報之時,才在年報中提及。

 

  根據港交所的上市公司信息披露規則,對於一項交易是否需要即時披露有一個「5%原則」,即:交易的資產佔總資產的5%、交易資產的盈利能力佔企業總利潤的5%、交易資產的創收能力佔企業總收入的5%、交易資產的對價佔企業總市值的5%、交易資產所涉及的股份數佔總股份數的5%,只要滿足任何一條即為必須強制披露的交易。

 

  仔細核對的話,人和商業2010年11月出售5個項目至少達到其中兩個條件:交易的總資產21.17億元(雖然淨資產為負數)遠高於當時人和商業212億元總資產的5%,交易總對價46.67億港元也遠高於其當時總市值330億港元的5%。所以,人和商業理應對此重大交易及時披露,但為什麼沒有進行公告披露呢?

 

  盛富資本董事總經理黃立沖就此分析認為:「合理推測,有可能是將出售5家子公司的行為,分拆成5筆交易來處理了,這樣可以確保每一筆交易都不觸及5%原則。」所出售的5家項目公司中,最大的一筆為成都項目,交易對價15.11億港元,恰好略低於人和商業當時市值的5%(16.5億港元),5個項目的21.17億元合計資產分拆一下也低於人和商業總資產5%的額度(10.61億元)。

 

  通過這種分拆的方式,人和商業巧妙迴避了港交所的信息披露規定。黃立衝進一步分析認為:「第一,從這個交易發生在年末的時間點來看,存在粉飾報表的可能性;第二,分拆成5個交易恰好規避了信息披露的要求,這樣就可以將買家真實身份隱藏起來。如果交易達到強制披露要求的話,通常是要同時將買家的股東信息進一步披露的。現在我們看到的買家都是一些BVI公司,幕後是誰根本不知道。有沒有可能是同一個幕後人呢?如果是不同的買家,談判進展各不相同,怎麼恰恰就湊到了幾乎同一個時間點達成交易呢?」

 

  無論如何,這些神秘而疑問諸多的項目交易,只會加重外界對人和商業連續數年操縱業績的懷疑:2009年及2010年通過非經常性的溢利來推高淨利潤,2011年及2012年上半年則通過公允價值的調整來推高賬面利潤。

  

  敗局:掩飾不住的運營短板

 

  與人和商業通過各種方式維持著淨利潤持續高漲不同的是,其主營業務收入在2009年之後呈現出震盪下行之趨勢。主營業務收入之軌跡,折射出人和商業在經營上的短板,以及跨地域運作的準備不足。

 

  人和商業將其主營收入細分成「租金收入」與「轉讓經營權收入」(即賣商舖收入),其商舖租金收入一直在低位徘徊,而轉讓經營權收入則經歷了急速上升又迅速跌落的過程(圖4),這也是導致其主營業務收入急跌的主要原因。

 

 

  2006年人和商業開始有了轉讓商舖的收入,金額為6200萬元,並一路猛漲至2009年最高峰的超過40億元,但之後卻像斷了線的風箏一樣直線下跌,乃至於到2012年上半年,商舖銷售收入居然為「0」。為什麼人和商業的商舖銷售會呈現出這種詭異的走勢?

 

  其實,自1992年開始的相當長一段時間裡,人和商業只能說是一個地處哈爾濱的地下賣場的運營商。那時候其主要考慮的事項在於,如何將賣場的人氣做旺並且維持住,從而將商舖租出去。在本地十餘年的經營中,人和商業成功做到了這一點,雖然營收不高,僅有幾千萬元,但也處於一種「小富即安」的狀態。

 

  而2006年之後,人和商業為了醞釀IPO上市,開始重點發力商舖銷售,從而逐漸從「商舖出租商」變身成「商業地產開發商」。在激進擴張政策之下,人和商業在全國各地四處「挖洞建鋪」。

 

  從人和商業近幾年的項目開工及竣工情況來看,其每年無論是開工項目數量還是開工面積,都在急速飆升,而每年竣工的項目及面積卻遠不及開工項目(表2)。為了應對龐大的工程支出,人和商業繼IPO融資33.9億港元之後又數度融資:2009年7月增發20億股新股,融資37.2億港元;2010年4-11月又連續三次發債,融資9億美元。

 

 

  隨著從出租商舖向出售商舖這個經營重心的轉移,人和商業在激進開發的同時,只想著盡快將商舖銷售出去,在運營層面卻鮮有發力營造人氣、維繫人流量。其在瀋陽、武漢、成都、邯鄲、莆田、贛州等地的項目,先後有經營不善或與承租商戶發生衝突等問題見諸報端,顯示出人和商業新開發的項目場地冷清、管理混亂。

 

  以位居武漢黃金商區漢正街的項目為例,據媒體報導,該項目初期開業時基本滿租,租金價格也一度高達每月每平方米300元,但由於其招商時操作混亂,經歷開業初期的短暫旺盛之後,許多商戶進駐後都出現虧損,一年期滿後,大部分商戶退租。開業兩年,商戶們輪番退租,而項目管理層更是幾經「換血」。

 

  相較於地面空間,要將地下空間的人氣做旺,難度要大大增加。人和商業這種大規模的新增項目擴建,伴隨而來的必定是商場運營人才儲備的斷檔。多年來,人和商業運營團隊的人才儲備僅限於滿足哈爾濱三個地下商城所需,猛然間在全國增加幾十個項目,足夠經驗的運營團隊之缺乏可以想見,各地項目與商戶矛盾重重也就不足為奇了。

 

  在未能成功營造出人氣的地下空間,要將本無產權的商舖物業銷售出去談何容易。於是,人和商業轉讓經營權的銷售收入,在IPO的光環效應下出現一波「脈衝」之後,立刻出現「高台跳水」的情況,2009年之後每況愈下,直到2012年上半年,轉讓經營權的收入重歸於「0」。這也宣告了人和商業「防空洞商業地產」模式的破裂。

 

  此外,從人和商業的租金收入數據來看,其全國的擴張也是失敗的。數據顯示,人和商業的租金收入基本停留在1億-2億元之間(2009-2010年租金收入還呈下降趨勢),而其於全國擴張之前的2006年在「根據地」哈爾濱的租金收入即突破1億元。這說明增量的項目所貢獻的租金收入相當有限,2006年之後年份中的租金收入依然是哈爾濱老賣場貢獻了大頭。

 

  無疑,人和商業四處開花新開發的項目陷入了「既不好賣也不好租」的窘境。2011年,人和商業租金收入雖然大幅上漲至3.57億元,但這個增量並非由其新開發的項目所貢獻,而是2011年初收購了一個成熟的賣場物業—無錫招商城(耗資26.39億元),帶來了1.92億元的租金收入。

 

  另一個相當反常的現象是,人和商業所收取的租賃押金近年大幅增長,甚至大大超越每年的租金收入(圖5)。轉折發生在2009年,該年的租賃押金首次超越全年租金收入,並且數倍於租金收入。按照一般的商舖租賃規則,租戶交納的押金通常相當於1-2個月的租金,再高也不會超過3個月的租金,所以在通常情況下,物業擁有者所收取的押金為年度收入的25%左右。對於這種反常情況,一種可能的解釋便是,商場人氣不旺,租戶退租、轉租頻繁,商場方面因此可以租戶違約為由拒絕歸還押金,並將原鋪重新租給新進場者,再次收取押金。此外,還有一種可能的情形是,對於合同期滿不再續租者,商場也以各種藉口拖延歸還押金。於是,沉澱下來的押金金額不斷高企。

 

 

  這一頭不斷大規模開工新項目,那一頭商舖銷售及租賃的回款不順,人和商業的現金流日趨緊張。2012年中報數據顯示,其現金及現金等價物僅有14.14億元,而流動負債則高達39億元;同期2億元的主營業務收入,甚至不夠支付其每年超過7億元的債券利息。

 

  正是在這種資金緊張的背景下,2011年年中,人和商業醞釀了一個令人咋舌的計劃。當時,人和商業才剛剛完成對無錫招商城的全面收購,便要求該商城的所有租戶一次性交納20年的租金。如果此計劃得以實現,則人和商業能夠一次性收取到大約38億元現金,不僅能將26億元的收購款覆蓋,還能盈餘超過10億元。

 

  自然,這種做法遭到了商戶的強烈抵制。在數千商戶的罷市抗議下,無錫市政府出面調解,該計劃最終胎死腹中。

 

  追問:猛撲IPO背後的急功近利

 

  人和商業,這個一度被譽為擁有傳奇商業模式的另類地產公司,似乎最終躲不過隕落的命運。其股價也跟隨其營收狀況上演著高台跳水的慘狀(圖6),截至2012年11月19日,其收盤價僅為0.4港元/股。按其220億股總股本計算,總市值為88億港元,折合人民幣71.28億元,而其2012年中報顯示的淨資產為220億元,市淨率0.32倍。換句話說,人和商業1塊錢的淨資產,資本市場只認可其價值0.32元,說明市場認為其資產存在「虛胖」成分。而追根溯源,其中主要原因在於其2011年變更會計政策,由歷史成本法改為公允價值法,導致資產虛增。

 

 

  在股價下行過程中,人和商業的主要股東們卻完成了大規模的套現。其中最具代表性的,當屬鄭裕彤家族,以及控股股東戴氏家族。

 

  鄭裕彤家族在人和商業上市前對其合計投資約合人民幣16億元,上市後持有21.7億股股票(佔比10.85%)。2009年6月4日,鄭裕彤家族首次以1.4港元/股的價格套現6億股,2010年7-9月又連續三次集中套現。及至2012年2月28日,鄭裕彤家族基本套現完畢,其派駐在人和商業的非執行董事何智恆也辭任而去。根據港交所披露的套現記錄及價格估算,鄭裕彤家族套現的總金額約為28億港元,較其初始投資額淨賺約10億港元(這個金額還不包括人和商業上市以來數次分紅所得)。

 

  控股股東戴氏家族則於2009年7月21日一次性以1.86港元/股的價格套現10億股,收得現金18.6億港元。此外,戴氏家族持續以股權激勵的方式向管理層轉讓股票,眾高管按1.34港元/股的行權價累計行權5.08億股,戴氏家族借此套現6.8億港元。如果再加上上市前財務投資人入股時戴氏家族獲得的21.5億元,其套現總金額將超過40億元。其持股比例也從上市時的68.96%,降至目前的46.62%。

 

  主要股東實現了大規模套現,留下的卻是每況愈下的企業經營。現在回過頭來再梳理,導致其今日局面之軌跡愈發清晰。

 

  自1991年起,戴氏家族從黑龍江省人防辦拿到批文,以防空工程的名義經營著哈爾濱三個地下商城,收入不高但也過著小富即安的日子。

 

  重大轉折發生在2002年,人和商業悄然獲得國家人防辦的支持,得以跳過各地人防辦,直接拿下全國幾十個城市的人防工程批文,並用於商業用途。這個時間點與蔣梅出任人和商業董事的時間點恰好重疊。

 

  手握大量批文資源的人和商業,接下來需要考慮的便是,如何迅速將其變現轉化成收入,於是便有了2006年從「商舖出租商」向「地產開發商」的商業模式轉型。而當大規模開發需要巨額資金支持之時,鄭裕彤家族領銜的資本在2007年恰到好處地把資金奉上,對人和商業「扶上馬,送一程」。

 

  業績的跳躍式增長,以及大量批文所勾畫出來的美好前景,顯然給資本市場帶來了巨大的想像空間,於是人和商業以「中國最大的地下商城運營商及開發商」之概念於2008年成功實現IPO,並募得進一步開發的巨款。

 

  全國各地的數十個項目就此轟轟烈烈開工了,但一味想著盡快開發、盡快變現的人和商業,並未考慮到商業運營團隊銜接及商場人氣培育的問題,以為只要建好就一定有人掏錢買鋪子。由於地下空間做旺人氣本身就比地上空間要難得多,再加上運營管理的斷檔,導致各地項目銷售不暢,企業上市不到兩年,其主營收入便像斷線風箏般直線下墜。

 

  於是,在主營收入下降的背景之下,我們看到了2009-2012年上半年連續三年半,人和商業或者通過神秘的交易,或者通過變更會計政策來推高淨利潤,給外界留下「操縱業績、粉飾報表」之質疑。與此相伴的,是主要股東的大規模售股套現。

 

  在這條軌跡中,我們看到的是「急功近利」四個字,一切似乎都圍繞著「如何將批文資源迅速轉化成現金」這個核心目標。人和商業的身後似乎隱現著權力的影子,這會是一個把權力包裝成商業概念,並在境外資本市場完成套現的案例麼?

人和 商業 地下 蜃樓 另類 模式 背後 秘密
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董秘那些事兒——諫臣、忙人和職業經理人

http://www.xcf.cn/jpdm/xwbd/201303/t20130308_415929.htm

  前陣子落下帷幕的奧斯卡評選是對電影演員最華麗的詮釋,而在年初的國內資本市場,不少上市公司的董秘也遊走於各大機構組織的董秘評選活動,歲末年初的董秘評選熱鬧非凡。

 

  然而,從近些年媒體和投資者對於董秘的各類爭議話題來看,董秘在這部熱鬧的資本大片裡,出鏡率極高,卻似乎仍舊是一名「資深配角」。以下的幾個爭議話題或許都能從處在「角色之惑」的董秘身上找到影子。

 

  諫臣還是秘書長?

 

  近期,在雪球網上流行著這麼一篇「連載故事」:《也來談談「董事會秘書」這個行當》,據文章內容介紹,該文的作者「西風問道」此前做過三任公司董秘。他一邊吐槽與私募股權投資(PE)的殘酷博弈,一邊也在唏噓自己和公司大股東的信任危機,字裡行間透露出這位前董秘內心的辛酸。他在文中提及了在一次風投項目合作中,老闆和財務總監繞過該董秘,直接與另一家PE合作,在勸說無效後只能喟嘆自己像是一個無奈的「諫臣」,而他也確實預見到了這場合作最後失敗的結局。

 

  董秘是否應該成為顧全大局、敢於向大股東勸諫的諫臣?從有關法規對於董事會秘書的要求來看,這是理所應當的。但諫臣並不好當,隨著董秘越來越成為公司高管層中重要一環,其在諸多事務上或多或少會與大股東產生摩擦,如去年上海金陵前董秘陳炳良的「被輪崗」事件,逼的陳跳出來揭老東家的短,管理層之間的矛盾驟然公開化,這場風波也對現行上市公司治理下的董秘製度設計提出了挑戰。

 

  董秘被迫當諫臣也和董秘自身在公司管理層中的地位有關。在不少上市公司中,尤其在大量由民營企業改制的上市公司中,董秘被單純地視為收發文件、佈置會場的一般性秘書。如此,不少董秘在公司經營管理中存在缺位,缺乏話語權,甚至會出現如上文所說的「進諫」現象。基於此,業內出現了對於董秘稱呼的討論,比如「董事會卿」、「董事會秘書長」等,中汽協上市委秘書長、福田汽車董秘龔敏此前就提出將「董事會秘書」修改為「董事會秘書長」,他認為,通過設立區別於「秘書」的「秘書長」稱謂,既可以提高董秘的地位和威信,消除非專業人士對該職務的誤解,也能更好地發揮其在公司治理中的積極作用。

 

  董秘很忙

 

  諫臣的定位,或許對於董秘來說或許不能定論,但起碼夾帶著輿論對其工作的褒獎和期許,不過在現實的工作生活裡,董秘是一個大忙人。無論是投資者,還是媒體,在撥通董秘辦電話欲諮詢或者採訪董秘的時候,經常會得到「董秘在開會」、「董秘出差了」等種種回答。去年至今,不少輿論話題都聚焦在董秘們究竟在忙什麼?

 

  這些輿論指責的背後其實還有很多董秘言不由衷的無奈,那就是在公司角色設置上,不少董秘身兼數職。據悉,目前上市公司中職業董秘仍是少數,大部分董秘還分管公司投融資等資本運作方面的工作,有些公司董秘甚至由公司董事長兼任,對部分公司而言,這部分工作才是董秘的主要工作。在職責較複雜的情況下,非職業化的董秘往往對投資者關係的內容不太重視。上文中提到的最「忙」董秘就還身兼著公司副總經理的職務。

 

  當然,兼職公司財務總監的董秘除了會更加忙之外,還可能會有更多的管理風險,一位不願具名的上市公司董秘辦人士就認為董秘兼職財務總監相當於秘書長兼任財政大臣合二為一,讓董秘兼有財務職能對於其工作開展有便利之處,但也有可能因權力過分集中而產生一系列的道德風險。

 

  最「忙」的董秘恐怕要屬山東某上市造紙企業的一位董秘,據公開媒體報導,當時有知情人士透露,該董秘自2008年下半年以來長期處於「半休假」狀態,大部分時間都不在公司,僅在公司掛名,但卻一直領著高薪。

 

  職業董秘在哪裡?

 

  董秘是個「舶來品」,英美公司法上被稱作公司秘書,在香港實行的是特許秘書公會模式。與之相比,內地的董秘仍然定位在公司內部高級僱員,而不是法定聘用的代理人,與國外公司秘書直接對監管機關負責,獨立承擔責任不同,其監督公司遵紀守法的職能發揮受限。

 

  職能的受限與董秘在資本圈裡是一個「全能型選手」有關:擔當公司「對外發言人」;公司與政府主管部門「指定聯繫人」;公司與新聞媒體「窗口」;公司內部管理層之間協調人;公司資本運作參與者等多個角色。所以,前文所提及的董秘很忙,更多的還是因為目前董秘身上的多重身份,如何實現董秘的專職化、職業化成為業內討論的焦點。

 

  職業董秘也確實開始興起,不少上市企業已經將董秘的職能專職化。但職業董秘興起之餘,卻催生出了「職業董秘」:隨著董秘職位越來越職業化,董秘在上市公司供職的時間也越來越短。據《新財富》董秘生存狀態報告顯示,「截至2011年底,357家上市公司的362位董秘辭職,分別較2010年、2009年增加37%、50%,創2009年IPO重啟以來辭職董秘人數的新高。」有評論就指出,對於IPO審批流程和人脈關係的熟悉,讓職業董秘們越來越受到擬上市融資的大股東大老闆的青睞,高流動性一方面讓職業董秘身價飆漲,一方面也容易培育造假上市的土壤。

 

  前述董秘辦人士也認為:「企業要通過IPO行政審批才能逐步實上市融資,擁有IPO流程經驗和人脈資源的職業董秘自然成為融資企業的香餑餑,基於此,自然會有不少董秘不以職業化為己任,而是鑽IPO政策的空子,繼而引發利益尋租。因此,一方面應給予董秘相匹配的高管地位和薪酬,避免讓其掉入錢眼裡,一方面也要設立相匹配的責任義務,加強監督管理。」

董秘 那些 事兒 諫臣 臣、 、忙 人和 職業 經理人 經理
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屌絲創業心聲:我是如何認識投資人和集資逆襲的!

http://www.iheima.com/archives/35548.html

我們的love and food公司一年前退出了500Startup投資公司,然後開始籌集資金,到2012年6月,我們共籌集65萬美元。仔細想想,我們經歷了痛苦的三個月籌資期。最開始集資的時候,很多人都向我潑冷水,大家都說這個領域的上升空間非常有限,而作為要踏進這個領域的創業者,無疑是難上加難。在那段時間,集資是我一生中做過的最痛苦的事情之一,搞得我身體精疲力盡,飽受折磨。我只能不斷與自我作鬥爭,只要我清醒的時候,我就告訴自己一定不能放棄要堅持到底,我要證明自己的價值。我告訴自己,沒有名校背景的人一樣有資格創業。當時有很多原因使得人們並不看好我的項目,記得有一次,在我離開那場投資人會議時我大聲說:「你們看著吧,我會證明你們的想法是錯的!」事實證明,那個投資人的確錯了,那些人都錯了。在三個月內,我認識了75個投資人並且籌集了比實際需要還多的資金。很多人問我是如何認識75個投資人的,今天我做一個自我總結,下面是10件你需要做的事情。

1)穿上你公司的T恤

瞭解我的人其實都知道,我的打扮很簡單,一件我們公司love and food的T恤,一條牛仔褲和一件黑色西裝。去年我就穿著很普通的衣服參加了女裝2.0會議,在午餐期間,有個人見我大叫道,「嗨,love and food,我知道你們公司,太感興趣了,咱們能聊一下麼!」說來也巧,這傢伙竟然是藍潤創投的合夥人,在這個會議後,我們很快然後一週內就簽訂了協議並支付款項

2)加入Angel List

成為天使基金投資的候選人。早期種子項目,我不得不強調加入早期種子項目計劃是有多重要。當我們加入了種子基金計劃後,有許多投資者對我們感興趣,最後,三個投資人的其中一個成為了我們領導。如果不是加入早期種子計劃,我們壓根不會認識三個投資人!

3)保持行動的靈活性

隨時準備以最快速度坐飛機或者開車參加會議。曾經為了參加會議,我輾轉於三個城市來回,是的,可能這樣有些瘋狂,但是隨時整裝待發的方式幫助我即時參加了很多投資人會議獲得機會。。

4)拓展人際網

真的很幸運可以擁有很多在創業的朋友,通過他們認識了很多投資人。每一個朋友都非常優秀。我最好的朋友,,AllVoices.com的創始人Amra Tareen就為我引薦參加了十個投資會議。就這樣,近三年多來我非常容易地認識了很多投資人並獲得了他們的幫助。

5)不要偷懶,密切聯繫

每次會議結束後,我都會在接下來一週和所有人群發一個感謝的電子郵件,以此加強與潛在投資人的聯繫。這是集資很重要的一步,這樣的方式更能體現一個人的耐性,對於早期的創業企業,除了你希望投資人看到自己具備的堅韌和持久,別無所有。

6)定期與潛在投資者交流

投資者一直都非常忙。如果你不希望對方忘記你是誰那麼就一定要讓自己當做他們的雷達。當然,如果你一連給投資者投了三封電子郵件,然後都毫無音訊,那麼就說明對方對你的項目並無興趣。這也是一個很好的方式去適時放棄尋找真正對自己項目感興趣的人。

7)培養厚臉皮

在某次會議上我認識了一個投資者,通過交談我發現一口普通話腔的他曾經在新加坡待過很多年,我非常興奮,因為我就是新加坡人!我非常清楚新加坡人酷愛美食,所以在我們的談話中我專門向他介紹了很多美食,我非常希望他能夠投資我們的項目!會談結束後的六週內,我不斷發送電子郵件,留中英文的電子語音,最終他總算是同意投資我們的項目了並且很快就簽訂協議支付款項,如果不是這樣,我想我會一直騷擾他直到同意投資為止。

8)媒體曝光

love and food在路演日之前收到過TechCrunch和Mashable等一些媒體的關注,然而最令人關注的卻是一個TechCrunch的記者Alexia Tsotsis,她在文章中寫道我在女衛生間怎麼威脅她讓我們love and food在路演日那天成為初創企業裡前七名。意想不到的是,在這篇報導後,兩名投資者很快就聯繫到我,因為他們認為我很堅韌和無畏!

9)與當前投資者保持良好關係

良好的關係是創業企業與投資者之間不可或缺的因素。你的投資人會為了項目順利進行下去,向你引薦更多的投資朋友。

10)加速與投資人的合作

我的朋友,Tracy Lee目前在運作一個項目,類似於加速投資者與創業者合作的東西,雖然不知道接下來我會期待什麼,但是我已經參加了三個會議,有兩個投資人已經跟進完畢。

籌資成功的原因有很多,但我相信成功的共同點是具備堅定不移的信念。

屌絲 創業 心聲 我是 如何 認識 投資 人和 集資 逆襲 襲的
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徐小平,牛文文,雷軍:中國投資人和創業者之間存在著嚴重的不信任問題!

http://www.iheima.com/archives/39975.html

【i黑馬導讀】中國的風投還處於起步階段,尚有許多問題需要解決,在GMIC大會現場,大佬們一起呼籲中國投資人和創業者之間建立信任,以及盡快完善風險融資相關的規則,促使中國有一個更好的風投環境。

地點:國家會議中心GMIC大會現場

時間:2013年5月8日

主持人:我們下一個論壇主持人李晶,她是摩根大通董事總經理中國區全球市場業務主席。下面有請李晶女士。

李晶:大家下午好,我非常高興出席今天的會議,我是摩根大通的李晶,我們現在開始進入圓桌討論階段,我們今天非常榮幸請到四位資深來賓,有創業者,小米手機創始人和CEO雷軍,雷總。

今天我們關注非常有趣的問題就是創業者和投資者重建信任和規則的意識,我們在座的嘉賓都有不同的背景,他們都非常關注中國投資人和創業者的命運和未來前途,而且他們瞭解各自面臨的機遇和挑戰,四位嘉賓背景不同,但是他們可以分享一下各自不同的視角,也闡述一下這次圓桌論壇主題,就是創業人、投資人怎麼重新建立信任。

首先我想提一個問題,給雷總,因為雷總是全國非常著名的創業者,以前也是投資人,他旗下有27個公司,雷總日程排得非常滿。我現在的問題向雷總講一下,我們怎麼把國際成功的規則引進中國?因為在投資者和創業者的博弈規則還沒有形成,移動互聯網業務在中國還是比較新興的業務,怎麼把國外形成規則引入到中國來。

雷軍:多謝主持人給我這個機會,我自我介紹一下,我現在主要精力在參與小米科技的創辦,我也在管金山軟件。同時,我有一家投資公司。談到這個話題的時候,我想跟大家分享作為投資者最大的困惑是什麼?最大的困惑是說服一個創業者,瞭解並遵守這些規則。這裡面談的是什麼問題?比如說前段時間,我看中了一個項目,我們開了很多次會,也跟創業者把條件談好了,結果過了一個月以後,我問這個項目怎麼樣了?他們說還沒有談定,我說為什麼沒談定?他們說這個創業者第一次創業,對投資條款不是特別瞭解,他幾乎跟我們每個條款都談。一個VC標準條款30、40頁,每個條款都談,談一個月下來都沒有什麼結果,而且談的過程很鬱悶在什麼地方,對於大家來說都是一個常識問題,這些問題沒什麼可談,每家公司都一樣,這些條款都是西方社會經過幾十年,上百年創業者跟投資者的博弈形成一個共識,怎麼來約束創業者,怎麼來約束投資者。但是很多創業者不瞭解這個。談了一個月之後,我後來沒辦法了,我很想投這個項目,我跟我的同事講,他要什麼條件都接受。但是一定要跟他講清楚,我們放棄這個條款是一個共識的條款。過了一個月以後,我的同事再反饋的時候說他不想投了,我問他為什麼?就談了一個合同下來,這個人太難共事了,就是以後投進去之後,這個項目很難管理,最後他就放棄了。

我相信我參與創辦的基金,是要把自己定義為一個好基金,永遠站在幫助創業者的角度去考慮問題,我們的條款是同行裡面最弱的。通過我們這樣的基金的條款,都談不攏。我們整個創業的環節,要普及規則,規則是什麼?大家沒有普及規則之前,大家遵守規則的話,在扯淡。最關鍵的問題規則是什麼?我今天參加這個論壇的目的跟在座的創業者一起進行溝通。包括請劉社長他們要加大對規則宣傳和普及,不僅僅是張律師這樣的人,最最重要的是綠色行業要教會創業者怎麼回事,媒體要宣傳這些規則怎麼回事,最重要把這些規則拿出來,從創業者和投資者角度兩邊看規則,因為這是一個博弈的結果,不是單向的。應該把這些規則拿出來,從正方反方去看,因為我自己過去談完重要條款之後,剩下問題不多。為什麼第一次創業者有這樣的困難,首先對投資者不信任,第二,他對你不瞭解,直到談崩了。我覺得是怎麼讓創業者瞭解規則。

牛文文:中國創業者和投資者相當於30多年前中國第一次向美國開放大門之後,互相害怕的格局,美國人來了以後會不會害怕把他扣在中國不讓他走,大家互相提防。其實一套非常成熟的規則,大家左右手互相博弈,如果兩個都在瞎子摸象正如30年前中美博弈一樣。我們做創業家雜誌,尚倫律師所在做這些事情很有意義的事情。對於早期創業者和投資者來講,一些基礎法律模板應該免費開放,如果你要創業投資,這是ABC,你要先學,先把規則學會,才可以創業,才可以談投資。我很高興我們創業家雜誌很高興向大家免費發佈這個免費的規則。

雷軍:不僅要發佈,關鍵要把背後的邏輯跟人家講清楚,要做規則解釋。

李晶:徐老師,我們剛才談到怎麼普及規則,牛社長講了投資者與創業者有不信任的感情,其實應該雙贏,您是著名天使投資人,過去也是新東方三架馬車之一,從您的角度來看有什麼辦法讓創業者跟投資者的利益成為共贏的利益?

徐小平:我先講講投資辛酸史,2006年開始投資的時候,是沒有任何合同的。我只有兩個合同,你要我多少錢,給我們股份。最後出現了很多問題,這個時候我作為一個偉大投資人,我不跟投,我心裡還是很難受的。我跟創業者之間的關係就酸了,就出問題了,這樣就有了疙瘩。等到清算的時候,有些人說不要清算的權,有些說要,我們就吵,所以說清算權也是博弈的過程。這一系列的規則都是西方社會經過幾百年的演進已經有的規則,這不是重建的問題,是一個常識,偉大企業都有一個偉大的條款。

我作為投資人,在中國摸索著走,中國商業經濟整個規則在建設之中,反過來作為創業者,一開始就理解這些東西,我高度的認同,創業者和投資者是一個整體,利益共同體,我們共同追求這個規則。

李晶:說得很好,雷總解釋一下,你多年經驗積累過程中,能不能分享一下哪些例子讓您對規則的重要性有一些重新的認識?

雷軍:我覺得其實在中國核心問題中國市場化時間比較短。我接觸VC最早是1999年IDG,真正被大家接受是2000年。這個行業,這套規則,在中國剛剛引進了十來年,時間很短。而且這裡面像徐老師講的生動例子,徐老師作為投資人,在初期的時候都不瞭解優先清償權,好像是欺負創業者,其實不是,它是為了保護極端情況出現。優先清償權什麼意思?你公司被賣掉或者你公司關門,投資者有優先清償的權利。這麼一個權利對付什麼時候出現的時候?比如說我投資徐老師一百萬人民幣,佔10%,這是一個標準天使投資的做法。萬一徐老師說我們今天關門,按照中國《公司法》,帳上有一百萬人民幣,徐老師有90%股權,我有10%,如果按照《公司法》約定我就拿10萬,你拿90萬。我遇到最大困難,大家怎麼能夠深層次理解每一個規則制定的來龍去脈,假如把規則給創業者講完,他肯定能接受,你要是投資者,你幹嗎?明天他說不幹了,我不干了,不就賠90%。我為什麼賠90%?張明若他們的工作把這個規則做成免費的模板,這就為社會做了一件好事。我覺得在各種場合去講規則合理性。

李晶:合理性能不能讓社會接受,這是很好的創新,模板讓公眾披露,而且有透明度。

雷軍:這個模板我沒看過,我聽張律師介紹過,它用的中文版簡化。

李晶:徐老師你怎麼看這個問題。

徐小平:這個過程隨著中國經濟的發展,創業者們的進步會逐步的學到這個東西,自然而然這個問題就解決了。我想講另外一個問題,當時我早期投資一個項目,多少錢拿多少股份。有一次兩個創始人非常興奮告訴我,小平我們進了一個人才COO,給他20%股份,太棒了,公司會騰飛,很好。我作為投資人,我肯定支持這個東西。但是經過新東方股權演變,我就問他,我作為投資人,我的股份被稀釋了20%,你給我打聲招呼,讓我摁手印也可以,但是他們跟真誠跟我講這個事,但是他們是違法的。後來我給他們寫了封信,我理解你們不懂這個程序。在這種情況下,如果有律師在,我們現在任何股權變更,任何公司變化,我們就有了法律的保護。

李晶:從模板的推出,可以講一下,是不是社會能不能接受,因為是創新,在硅谷操作模式如何,在硅谷規則如何,跟中國有什麼類似和不同?

張明若:涉及到兩個問題,要不要尊敬規則,要不要一開始要認真對待和尊敬規則?要不要理解這個規則?我在自己的工作當中,我大量出現這個問題,明明是非常好的創業者,但是他們確實不太瞭解,不瞭解就產生了不信任,然後為此像雷總說的故事,這個故事我有大量的經歷。我想借這個契機跟牛社一起做一個,尤其是創業者理解這個過程,每一個條款演進,怎麼產生的,為什麼它是合理的?它的變化哪些?這是我們做。

李晶:牛社長,從媒體角度來看,怎麼理解和教育投資者和創業者怎麼來理解接受新的遊戲規則?

牛文文:美國是一個法律國家,訴訟很多。張明若律師是創業者平民律師,我們面臨很多問題90%有共同模板,90%悲劇是對基本規則不瞭解,如果有標準模板,收費很低廉或者免費,90%的增益在簽協議那一刻就沒有了。我特別想說一句,對於創業和投資來講,是一個很大的心理挑戰,經常有那種創業者和投資者打得很厲害,比如PCG的故事等等,所有的規則是為了防殘局的。所有的規矩往回倒看的話,都是雙方對某一個規則沒有寫明或者沒有談好,或者理解不一樣。很多創業或者投資者的悲劇,是因為對規則不瞭解而導致的。我們《創業家》雜誌到下來做過兩期封面,都是這樣的殘局,第一期是真偽創業家,我們認為所有的失敗悲劇是因為創業者不是真正的創業者,在失敗那一刻主要對投資者不負責,一個創業失敗的時候,要先考慮投資者的利益,才可能東山再起,但是2005年的時候失敗那五個案例都是先把自己利益保護好,而沒有考慮投資者的利益。2012年的時候我們做了一個封面就是真偽VC,我們拉了11個選項,大家不喜歡的VC,都是對法的意義和精神不瞭解,某些條件防什麼事的,它是某些不喜歡都是對你的預防。投資者中間也有很多讓創業者很難接受的行為,那些行為也是模板中間沒有寫清楚。

在經濟不好的時候,創業者融資有時候一個月,兩個月,三個月就要死人,如果融不到就要出大問題。

徐小平:不是死人,死的是公司。

牛文文:創業者最害怕的是投資者拖你半年或者一年,最後放棄了投資。創業和投資方面發生衝突的時候,背後都是最初對法律條款和精神不瞭解。從我的角度來看一個創業投資失敗,一定到了殘局,去年好多團購一定會發生激烈互相指責,到底這個公司不能做了,我來關,還是投資者來關,誰有權利來關,關的時候有什麼程序?這都是有法律。

尚倫律師事務所是創業界平民律師所,服務廣大創業者的同時,他能夠把模板弄出來,能夠免費公佈給大家。我們作為創業家雜誌,我們希望這套規範被大家接受,不要有那麼多殘局。在中國現在撞車了,有了保險公司的教育,不會打架。現在創投雙方失敗了沒關係,不要打架。尚倫做的事就是那個事,當創投創業碰到殘局的時候處理完,咱們再從頭開始,我認為你做這件事,別打架。

李晶:剛才牛社長說張明若是平民律師,我看您是富人律師,從窮人開始變成富人,是一個成功的案例。雷總講一下創業者跟投資者成功的範例。

徐小平:幸福的家庭都是一樣的,同樣幸福的公司是一樣的,不幸的公司各有各的不幸,法律合同不完整,雷軍繼續。

雷軍:創業的90%的人會死,幸福的是少數,不幸福的是多數。公司可以失敗,人不能失敗。你在處理你事業失敗的時候,你怎麼能夠獲得一個好的口碑,這樣你就獲得下一次東山再起的機會。我做天使投資成功率比較高,成功率比較高的秘訣,一般不會在外面講。那是我們家的鎮山之寶,只跟徐老師交流過。其實最重要投資經驗是什麼?我有一半以上的項目,他輸了,我會再給他第二筆錢,或者他的公司轉不過來,我會借錢,我覺得失敗是絕大部分會出現問題。關鍵是怎麼處理好,你說完以後還能重新開始。我最近有一個創業者,他的公司遇到困難,要關門了,最後我答應還是再借他錢。為什麼要經過思考才答應借他錢?因為很簡單一件事情,我投他150萬人民幣,佔15%,初期不知道什麼原因,註冊的時候給我借了50萬註冊資本,註冊完以後,那個50萬一直沒完,我催了一次他還了20萬,180萬花完以後,他也借了很多錢在公司裡面。我跟他說一年多可悲不是你把公司賠了180萬,是你失去了我對你百分之百信任。你再跟我借錢的時候,我就有點覺得你這個人信用不好。他很後悔跟我道歉以後,我說我願意再幫你一把,我舉這個例子想跟大家分享是什麼?其實創業者跟投資者之間的信任,是挺脆弱的。你一定涉及到信用這個問題上,你一定要非常認真。我覺得他再跟我借一百萬的時候是很容易一件事情,而且我很願意幫創業者。但是當這個例子擺在我前面,你跟我借的不是錢,是註冊資本,註冊完要還我,他給我講一堆問題,我沒有聽明白,可是他公司開了一年多都不還給我,我覺得很不舒服。

關鍵問題你怎麼處理好每一件事涉及到信用的時候,信用對每個創業者是無價之寶。我們天天看到一堆的公司,公司是正常的,成功是不正常的

李晶:徐老師投過多個行業,每個行業有不同的規則,你覺得規則有什麼特點?

牛文文:我說一句話,我跟大家說一句話,我們知道有很多創業者認為徐老師非常豪邁,非常講情感的。你能打動他,他能立即給你錢,有很多創業者認為徐老師是好騙的,好多創業者有這種誤解,根據我的理解,徐老師的確很豪放,根據他對創業者的激情,但是徐老師也是很細心的。很多創業者會把像徐老師這樣的天使投資人豪邁比較簡單粗放,但是他會認為好騙,騙完以後再來一次,徐老師其實很不好騙,騙了徐老師代價很沉重。沒有一個投資人會把信任加倍給另外一個人。

李晶:徐老師受過騙嗎?

徐小平:古人有一句話大智若愚,我只不過太聰明了而已。其實要知道做事可以失敗,做人不能失敗,信用這個東西,在英文裡面跟金錢是一回事,信用卡。信用卡這個錢怎麼辦?你沒有錢可以用錢。所以創業者最最重要的方向就是信用,創投是一個很小的圈子。我們講得其實是保護創業者,在創投兩者之間需要保護,對於創業者來說你真正的命門是什麼?是信用,是社會面前的信用,公司賣假貨就沒有信用了。比如跟合夥人投資者人有信用問題就是最致命的。創業者之間流傳著關於我的傳說,不要迷戀哥,我們也是在市場上賺錢的。我們要做的事情,無非多一點信任而已。一旦你失去這個信任,其實人生很漫長。

牛文文:因為徐老師被騙了以後,他不願意說,所以他們認為他很好騙。

張明若:徐老師沒有真正一次被騙過,所謂騙徐老師被騙之前都知道,或者他願意花這個錢。

徐小平:who騙who。我跟張明若相遇以後,我們投資標準程序,談半個小時一個小時就直接投了,完了我們就找張明若,現在有了免費的網上資源以後,我覺得這是中國創投環境重大進步,重要貢獻,這是非常好的事。

李晶:雷總說過只投人不投項目,只投熟人的項目。如果跟陌生的人,一會兒台下跟您遞交一份材料,他說投資你從來沒有見過他,你會信任他嗎?有沒有做天使投資者,你會給一個陌生的人金錢嗎?

雷軍:我不想說這個實話,我其實覺得大家一定要理解天使投資者,他們真的不是傻瓜。天使投資的本質是什麼?是六合彩,有個朋友要創業,十來個朋友一人出個份子,他做成騰訊我們也發財了,不做成騰訊我們也支持了朋友,同時也創造了當年的GDP。你們尋找投資的時候,不要在大會上遞方案,因為我們很少看,找天使投資最好的方法,一是找身邊的朋友、同事、領導,你的上級找大家幫助,他跟你很熟,他們完全不知道你做什麼。我很多項目投的時候,我都不知道公司要做什麼,這個人幹什麼事情,我支持他一把。這是我投資核心理念,大家一定找我投資,只有一個路徑,你看看你的朋友中有沒有跟我特別熟的,我需要那個朋友擔保,如果你跑了,我會找我的朋友,你怎麼給我推薦這種人?我只投熟人或者是熟人的熟人,只做兩層關係。

李晶:還是人際關係非常重要。從法律角度來看,律師角度來看,張明若你覺得只投熟人,不投生人,從法律角度能不能保護天使投資者或者創業人,如果不投資的話,有很多生意沒法做成了。能不能從投資角度增強投資人和創業者的信任度?

張明若:法律文件是防君子,不防小人的。所以法律文件的保障必須在起碼的道德或者信任基礎之上,才能夠進行保護。所以說,我覺得創業投資,包括我們這個圈子,實際上最值錢就是信任。信任你只能消費一次,對某個人,你這一次把它消費掉了,以後再沒有機會了,而且以後的人也沒有機會了。

牛文文:大家心目中把自己認為不能投的人名單寫出來,私下在裡面說這個人我投過他,這個人不行,你不要再投了,已經有這種事情了。打聽不超過三個人就可以打聽出來,看起來信息不對稱,其實可以打聽出來。

徐小平:如果你要創業,找百萬級的信任,如果你沒有熟人、朋友、老師、領導能夠導向某一個能夠幫助你的人,我建議你這種創業不要做了。我們參加了各種各樣的會議,說你投一個吧,難道身邊沒有一個人幫助你找到有資源的人。美國發達創投國家,他們三個F說法非常有道理的,朋友、家人、蠢人。你想想那個蠢人你都找不到,得到瘋人院去找。要找投資者,要找你的資源是什麼?如果沒有人投資,恰恰說明你不行。

李晶:談了很多投資者和創業者的關係。創業者跟客戶的關係,記得雷總前一段說過別把客戶當數字來看,把客戶當人來看,你也講過不要把客戶當成上帝,中國人沒有上帝,客戶當成朋友,客戶是您的朋友嗎?

雷軍:這個問題轉彎轉的太大了。我講一下有點幫小米公司做廣告,我有點擔心,如果大家不罵我,我再講一遍。我做小米,我昨天發了一點牢騷,結果有個報導出來很沮喪,說我不干IT準備干餐館,我跟他們說我很羨慕騰訊,也很羨慕百度,也很羨慕華為,也很羨慕聯想。但是我不想再幹一間華為、聯想、騰訊、百度,我覺得不需要了。我說辦個小餐館,門口有人排隊,經常有人給我打電話說老雷留個座,這是人生最成功的境界。大家設想一下我辦了一個小餐館,這個餐館十來道菜都是我做的,我每天幸福看著客人吃飯,小餐館老闆跟客人都是朋友的。我就從這件事體會到,我們能不能把所有的用戶當朋友看?第一,千萬不要當上帝看,因為中國沒有人信上帝,你把用戶當上帝看,你就是把用戶當「傻逼」看。我們談到一個問題叫信任,我覺得在中國今天的信任最重要是朋友之間的信任,你把用戶當成朋友的話,你的產品會有多大壓力。我的一個朋友買了小米手機出了一點問題,兩個小時沒有修好,我陪著他出了一身汗坐在那裡。

第二,互聯網的弊端,互聯網有九億用戶,十億用戶,五十億用戶,我們互聯網公司就是量化管理和數字管理,量化管理完了以後出現什麼問題?我們只關心日和月,只關心GDP的增長,不關心人。我們問這些數字開始做什麼事情呢?手機後面一安裝你的產品就自啟動。然後每天自動喚醒,每天天天在背後啟動,這都是為了幹嗎?都是為了日活躍,他們投資要求日活躍對嗎?在GDP就開始了,所以核心問題是什麼?假設用戶是你的朋友或者活生生的人,如果你能忍痛那個手機半天就沒電了嗎?完了以後罵三星、蘋果、小米,誰幹的?就是我們這些創業者干的。大家一定要思考罵GDP的時候要想一想我們KPI是不是有問題。我辦餐館的時候,我們小米沒有KPI,我說一定要放棄KPI,一有KPI,我們也變成偷偷自啟動,偷偷喚醒,偷偷聯網,不是我有多高尚,是因為我想明白一條,是不是真正把用戶當朋友,這是我在努力的方向和自己辦小米一點體驗,不是今天改行做餐館,我做菜很差,估計只會炒土豆絲,別的不會,我是用小餐館生意的方式來讓大家理解什麼是小米。小米所追求的目標就是辦一個小餐館,不要有多大,但是門口有人排隊,每個員工跟我一樣享受跟朋友相聚快樂的時光,這是我要做的生意。沒有多偉大,但是是我喜歡的。

李晶:雷總講得非常誠懇,非常好。徐老師您的角度來看呢?

徐小平:我覺得雷軍已經辦餐館了,挺好的,別人賣糯米雞,他賣小米機。中國人確實不信上帝的,但是中國人信朋友,這是小米一種新的企業文化。

李晶:您當時說一句話,怎麼實現自我,您投資目標,創業這麼多年也非常成功,你的目標如何?你下一個目標是什麼?

徐小平:我們對創業者懷著無限信任和期待的時候,我相信創業者也會創造無限的奇蹟,我相信一個目標,如果能夠得到雷軍這樣的人,下一個雷軍,下一個小米,這可能是一個投資人最大的夢想。

牛文文:我認為大公司經常說讓生意不是那麼艱難,我覺得最好是讓中國的創業不那麼複雜,難就難在後面,不要難在前面,讓中國創業簡單一點。不要再那些基本的規則上面吵架打架,大家把心思用在產品和用戶身上。

李晶:請張明若回答一個簡單問題,大家談了很多,最關鍵一個詞就是信用,如果是投資者、創業者握手是不是比簽合同更有效?

張明若:不是。握了手之後一定要簽一個好合同。

徐小平:簽了合同再握手。

張明若:我要特別強調一件事情,剛才舉了很多例子並不是一開始互相之間沒有誠信,以我的經歷,後期很多分歧基於誤會。

李晶:代表大會感謝嘉賓的精彩演講和各位的出席。

主持人:好,今天晚上我們有一個聚會,希望大家參加,今天晚上也會有抽獎活動。在今年十月份希望大家參加硅谷的大會,最後是一個總結髮言。

文廚:不知道現場有多少大會的志願者,幕後英雄們、志願者們,請你們上台。

雷軍:首先是謝謝所有工作人員,謝謝所有志願者,我們非常驕傲的在北京辦了一個國際會議,無論哪來的來賓都跟我講,他們到了GMIC會場都感到巨大的震動,這是我們一起做出的努力,謝謝大家,明年再見。


小平 文文 雷軍 中國 投資 人和 創業者 創業 之間 存在 嚴重 的不 信任 問題
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