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亮說亮話:即買可即變負資產

1 : GS(14)@2016-06-21 07:37:28

有老友話我預測在9月底有一萬個負資產一定會實現,因為有地產商現推出一些可以做120%按揭新樓盤,換句話說,這些是即買即變成負資產的資產。雖然現在新樓盤的付款辦法千奇百怪,大家都認為那些可以只需要付5%做首期,餘額由地產商安排95%免測試按揭已經是極限,但現在付款辦法又再進化,有地產商甚至可以借超過樓價本身的款項給買家,即是說那些地產商並不急錢用,只是想去貨,但嚴格來說,那些借超過100%買樓的買家,物業在他們買入之後已經自動變成負資產。很多人會覺得很奇怪,點解地產商會這樣做,原來,地產商知道另外一個怪現象,就是有錢的人唔敢買樓,而冇錢的人反而放膽買樓,由此推測,大部份購買力是集中在那一批夠膽,但沒有錢買樓的人,所以,地產商要去貨,一定要度身定做適合他們的付款辦法。不過,這種做法有一個壞處,因為那些買家的防守力最弱,持續力亦不足,就算樓價沒有下跌,他們都會有可能因為本身的收入不足而停止供款,繼而將整個物業放棄,同時欠落地產商一筆債務,雙方要解決亦不容易,我認為那些超過樓價的付款辦法,他日所製造的難題比現在促銷所遇到的困難得多,嚴格來說,並不是買家延後付款,而是地產商延遲賣樓。



湯文亮
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亮說 說亮 亮話 即買 買可 可即 即變 變負 資產
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亮說亮話:勿用恐慌之力買樓

1 : GS(14)@2016-08-16 06:24:30

今屆奧運,中國隊人氣最頂盛的並不是奪得最多金牌的運動員,或者負面新聞最多的孫揚,而是人稱「火雞姐」的傅園慧。一句洪荒之力令她在網絡爆紅,受到萬千fans愛戴,得到唔知幾多百萬個like。不過,傅園慧的父親就講得對,網絡世界是虛無飄渺,爆紅只係過眼雲煙,成績才是最重要。至於傅園慧的金句「洪荒之力」究竟點解?我估計火雞姐係想話佢已經爆發了小宇宙,用盡了全身的力量;但點解宇宙會同洪荒扯上關係?我相信傅家家教甚嚴,傅園慧的父親要她自小認識中國文學,包括千字文。開始時是天地玄黃,宇宙洪荒,所以,在情急之下,火雞姐便用了洪荒之力來表達她已用盡了全力。一年前,樓市屢創新高,不少初次買樓的人除用盡自己力量之外,還向父母親友,甚至向財務公司借錢。當時我撰文提醒那些買樓的年輕人,就算樓價繼續上升,他們能夠買樓的功勞都要歸功於借錢給他們的人;如果是親戚朋友,這筆除了是錢債之外,還是人情債,倘若樓價下跌,他們用什麼還給別人?冇實力的話,就千萬別要勉強上車。不過,亦有人不同意,他們認為樓價會繼續升,就算欠別人人情債都要用盡洪荒之力買樓,我覺得他們用的不是洪荒之力,而是恐慌之力,是用錯力量,因為在恐懼的時候最容易做錯決定。湯文亮
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亮說 說亮 亮話 勿用 恐慌 之力 力買 買樓
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亮說亮話:幸好房屋供應充足

1 : GS(14)@2016-09-06 22:45:12

近兩日,大多數專欄作家都講選舉。我唔講,因為我預測立法會選舉投票人數,錯到離晒譜,不如講番樓市。現在就算講樓市都唔容易,我相信就算有人預測到樓市在下半年翻身,但點都預測唔到連成交量也急速上升。在立法會選舉的星期日,不少人在投票完畢之後走去買樓,周末新樓盤的成交量有1,100宗,這現象已有超過三年沒有發生過。各地產商各自盤算,加價的加價、去貨尾的去貨尾,今次我亦要自認失威,在政府沒有撤招及放寬按揭之下,購買力究竟在哪裏走出來,或者是已經積聚已久,趁一個機會爆發,我們沒有察覺而已。雖然我在去年非常大膽叫人暫時唔好買樓,但今年初我已有感覺樓市不會大跌,任何人問我是否可以買樓,我的答案都是若能力許可的話,啱價就可以買樓,尤其自住。據我所知,有不少年輕人都在那段時候買樓,但整體成交量依然慘淡,當時業界有人要求政府降低供應量;但我認為萬萬不可,因為提供足夠供應量是政府責任,如果成交量不足,最好就學國內的去庫存計劃,放寬按揭就可以達到目的。如果政府真的表示收緊供應量,地產商知道政府心意,開售新樓盤時就不會如此手鬆,一定會善價而沽,樓價必定會急速上升。現在當然唔怕,地產商是會因應時勢去貨,絕對不會有糊唔食。湯文亮
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亮說 說亮 亮話 幸好 房屋 供應 充足
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亮說亮話:慎防加息周期開始

1 : GS(14)@2016-09-13 08:00:59

在上星期五美股大跌之前,美聯儲局9月加息的機會只有20%左右;但上星期五,美國在9月加息機會大增,道瓊斯指數下跌接近400點,顯示加息已經迫在眉睫。我在年初時曾經發表過一篇文章,肯定美國今年最多只加一次息,而且會在大選之後,除非希特莉在大選前顯示有很大機會落敗,耶倫才會在大選前加息。老實說,這個機會相當微,因為在任何時間的民調,希拉莉都大幅拋離對手特朗普,所以我才會如此肯定。但上周五,美股以加息理由大跌,事出必有因。昨日,當希拉莉出席911紀念活動時,突然間身體不適要離開,以美國人政治智慧,知道身體不適只不過是托詞,其實希拉莉打算棄選,換言之,特朗普將會是下一任美國總統。如果真的是如大家所料,耶倫就會按既定程序,在9月議息時加息,賣盤程式發揮作用,於是美股大跌。香港股市昨日比美股跌得仲勁,似乎是確認美國會在9月加息,如果道瓊斯指數在星期一晚繼續下跌,美國就算9月不加息,今年內加息的機會就會很大,大家不得不小心加息。雖然很多人會話,就算加息,又加得幾多;話應該分兩頭說,如果美國加息,有可能是一個加息周期開始,大家不得不小心。湯文亮
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亮說 說亮 亮話 慎防 加息 周期 開始
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亮說亮話:樓市早已被開鑊

1 : GS(14)@2016-10-18 08:14:04

近日最熱門話題當然是游準議員忘記列祖列宗,情願做被人侮辱的支那人。佢要做都冇辦法,但唔好要全香港市民跟她一起做,游準議員語出驚人並不是今日的事,較早前更話年輕人冇地方扑嘢。游準議員女仔之家,開口埋口講扑嘢唔係幾好,應該講開鑊,不過開鑊其實不是形容男女苟合之事,而是一個化學反應,但大家唔知道又唔出奇,因為現在的鑊不用開鑊這個程序。有老友知道浸大頒了一個化學院士給我,除了質疑校長錢大康是否瞓着覺之外,並懷疑我對化學是否略懂一二。自從浸大頒了一個化學院士給我之後,我便開始寫一本以化學原理同反應來講解樓市的書,其中之一就是「開鑊」,開鑊其實是鋼化程序,以往用的生鐵鑊在使用之前,必須要用油和韭蔥放在鑊中以高溫不斷炒,直到韭蔥變碳,新鑊變成黑色,表示完成鋼化程序。現在香港的樓市亦是一樣,三種特別印花稅以及逆周期措施,就好似韭蔥同油在新鑊以高溫不斷炒,經過五六年時間,兩款辣招都變成碳,樓市基本上亦已經鋼化,亦所謂被開鑊,雖然並不能夠說樓市是硬如鋼,但可以承受忽冷忽熱衝擊,給予政府足夠時間在樓市受到衝擊時,調整一下壓抑樓市措施,甚至推出一些挽救樓市方案,有時回想,樓市如果不被開鑊,樓價大上大落,絕非香港市民之福。



湯文亮
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亮說 說亮 亮話 樓市 早已 被開 開鑊
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亮說亮話:唔做熟客生意?

1 : GS(14)@2016-11-15 08:12:13

在政府推出新印花稅當晚,我去了一間經常爆棚的食肆食晚飯,經理叫我盡量叫餸,因為從半夜開始,所有曾經幫襯過的客人都要加收15%附加費,新客豁免。雖然這種手法亦不是新鮮事,信用卡公司亦豁免新客戶年費,舊客戶在沒有欠款的情況下,是可以申請豁免,批准的成數亦相當高;但食肆咁樣對客人,我是第一次聽到,究竟是甚麼原因,真的耐人尋味。食肆經理同我講,他們收到消息,將會得到米芝蓮星,老闆知道將會有很多人慕名而來。為了不令那些人失望,唯有制定規矩,甚至犧牲經常來幫襯的人,最好辦法就是寓禁於徵,收取熟客15%附加費,相信有很多熟客不會介意。結果食肆不但可以多賺,又可以作出推廣,何樂而不為?我話千祈唔好。經理就話老闆參考政府的新印花稅法例,覺得非常適合用於他們的食肆。但如果老闆決定這樣做就大鑊,結果是得失舊客,新客又唔嚟,以後的生意就難做。他們不明白消費者的心態,那些慕名而來的人,如果要等位一至兩小時,他們會認為值得,但如果可以直行直入,不用等位,他們反而會覺得不值。甚至認為米芝蓮評級機構亦不會幫襯,老闆想推廣就變成趕客。我同經理講,咁蠢的事只有官員可以做得出,參考他們的做法,就即是自己跳入火坑,經理話唔信,拭目以待。



湯文亮
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亮說 說亮 亮話 唔做 熟客 生意
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亮說亮話:一招毒死本港樓市

1 : GS(14)@2016-11-29 07:51:54

宋太宗毒死南唐李後主的毒藥名為牽機散,成份是甚麼我就唔知道。總之,一劑搞掂,保證服食者魂歸天國。唔講大家可能唔知,香港樓市頑疾,如果用牽機散,我相信一劑就可以搞掂。不過,連香港都搞掂,CY都唔敢用。究竟甚麼是香港樓市的牽機散?很簡單,就是租務管制,簡稱「租管」,唔需要研究內容,只要政府話考慮出租管,樓市已經大冧。CY在上任後,他的遠近謀臣見到政府未能有效地管制樓市,就已經在不同場合發放訊息,話政府隨時準備出租管,害得官員一次又一次否認,由此可見,租管的威脅的確驚人。在去年初,樓價飆升,我收到小道消息話政府準備出租管,於是冒死寫了《細價樓爆煲論》,希望官員認為細價樓既然就嚟爆煲,就毋須考慮出招,租管之所以是樓市的牽機散,是因為租管除了對業主不利之外,對租客則是未見其利,先見其害。因為業主知道未來租金升幅將會受到限制,就會在最初出租時預先提升租金,令到租金會在一個短期內急速上升,對租客絕非是好事。
CY及財金官員絕對了解這個情況,從來對租管隻字不提,但今次特首有意參選人胡官竟然話可以考慮推出短期租管,由此可見,胡官完全不了解樓市。但胡官仍未入閘,他的政綱不能視為參選政綱。范太話,未入閘者的宏願,可以當作娛樂新聞。湯文亮
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亮說 說亮 亮話 一招 毒死 本港 樓市
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亮說亮話:智破匪徒追數騙局

1 : GS(14)@2016-12-07 07:38:53

早前與幾位大學教授晚飯,我問他們為何現在電騙案受害者是大學生?他們應該知道有電騙案存在,答案非常奇怪。大學生受騙實際數字比公佈的多,不少人受騙後唔敢報案。騙徒掌握大學生心理,如說大學生的父母欠債不還,如不替父母還錢,就會在大學附近貼街招,但只要畀少少錢,就可將事情隱瞞。第一次可能只是一萬幾千元,但畀錢就是上釣,以後騙徒苛索會越來越多。受騙的學生最初不敢向父母查證,怕事件公開,以為可以付款了事,原來,惡夢才開始。上周初我接到個電話,對方自稱代表廠家向我追數,否則就將事情向報紙發表,我話如果有證據,請遁正常法律途徑解決,報館並不是追數公司。同日,有自稱是《蘋果日報》記者打電話給我,說收到線報話我欠債不還,如果我唔解決,他會將事件登報。首先,我不信那人是《蘋果》記者,要求他將記者證傳給我,待我查證真偽才考慮。他說無需要,總之如果我唔還錢,《蘋果》就會刊登。我話要我還錢,都要畀我知收款人是誰,欠了甚麼債務,他說不必,只要將一筆為數不大的款項存入銀行便可。我話好,請給我銀行戶口號碼,他講了個國內銀行戶口號碼,我話我只會存錢到香港銀行,請給我香港銀行戶口號碼,待我查證收款人才付款,那人便收線了。所以我認為即使被騙,到最後都要在香港銀行交收,最低限度有迹可尋,不過電騙案無日無之,我也不知道怎樣防範。湯文亮
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亮說 說亮 亮話 智破 匪徒 追數 騙局
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亮說亮話:今年是買樓好時機

1 : GS(14)@2017-01-05 07:59:40

■地產商的主動權逐漸消失而要沽貨,今年是應是買樓的好時機。 資料圖片





有老友問我,點樣可買到又便宜、品質又佳的商品,我話只要等到供應商喪失了主動權,就很容易買到,甚至唔值錢。例如在中秋節之前,餅店掌握了月餅供應的主動權,月餅的售價很高,但中秋節後,月餅的價值大幅下降,餅店亦喪失了主動權,他們見市場沒有需求,大部份餅店索性在中秋節之後停止售賣月餅。每一年7月開始,已有朋友搵我食大閘蟹,我話要等蟹季大造時才食,因為在蟹季開始時,市場需求量大,蟹農掌握了主動權,見市場有需要,便以激素等催谷大閘蟹苗,換句話說,這時食大閘蟹,不但價格昂貴,而且大多數由激素催生。到了大造的時候,蟹農的主動權消失,我們就會食到價格比較合理,而且不含激素大閘蟹。所以,了解供應商的主動與被動,就會買到一些不但價格合理而且優質的產品。有年輕朋友問我今年是否適合上車,我話若撇除所有影響樓市因素,今年樓市應該大造,也是買樓好時機。過去幾年樓市供應嚴重不足,地產商掌握了主動權,實力雄厚,未到他們要價,可以持貨不賣。但隨着政府提供供應量逐漸到位,地產商的主動權亦逐漸消失,持貨有壓力。今年供應量多達3萬個單位,不排除有一些持貨能力稍差的地產商,旗下新樓盤要減價,或要增加優惠促銷,況且政府以各種印花稅壓抑炒賣和外來投資需求,只要閣下沒有以私人名義持有住宅單位,今年應該是買樓好時機。湯文亮
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亮說 說亮 亮話 今年 是買 買樓 樓好 時機
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亮說亮話:替人造勢自貶身價

1 : GS(14)@2017-02-07 05:14:08

很多人唔明白,林鄭在新特首選舉屬頂頭大熱門,根本毋須開造勢大會,不但對選情沒有太大幫助,而且會浪費選舉費用,因為無論是否大熱門,選舉費上限全部都是1,570萬元,一視同仁,一次會展式造勢大會,起碼都要用200萬元以上,他們覺得這是浪費,但亦有人唔同意,如果用200萬元就可以嚇到其他對手,其實是相當值得,這招是兵法之中最上乘,叫不戰而屈人之兵。甚麼是不戰而屈人之兵?其實就是不戰而勝,有人認為造勢大會並不是做畀其他三位候選人睇,而是做畀中央政府睇,如果參與造勢大會的選委超過600人,中央政府可以宣佈其他候選人可以執包袱回家,無謂勞民傷財,因為新特首已經從造勢大會產生,但我相信中央政府不會有此不合理行動,反而是任何候選人持有150張選委票就一定可以出選,況且當日參與造勢大會的選委不足500人,要不戰而勝就行不通。有人認為當日參與造勢大會的人是識時務者,林鄭大熱,這是可以理解,但亦有人話他們是良禽(擇木而棲),其實無論是識時務者抑或是良禽,他們的忠誠度是值得懷疑,一見勢色唔對,他們就會轉軚,不掉轉槍頭已經是有情有義,我反而對那些沒有出席造勢大會的選委表示敬意,他們手執選票,是造王者,只需要憑良心投票,何必要給任何候選人造勢,其實是自貶身價。



湯文亮
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亮說 說亮 亮話 替人 造勢 自貶 身價
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亮說亮話:誰有資格估樓市爆

1 : GS(14)@2017-03-22 00:46:12

有記者朋友同我講,施永青有多少火,佢話買唔起樓的人才會說樓市爆煲,擺明是講我,我叫記者請勿誤會。雖然我個人名下沒有持有任何住宅單位,但我其實擁有很多物業,老施知道我一定夠資格買樓,只不過是留番配額買優質住宅,老施絕對不是講我,再次提醒記者請勿誤會。我後來才有多少恐慌,如果我沒有持有任何物業,仍然是租樓住,甚至真的是買不起樓,而我又話樓市爆煲,任何人都可以話我沒有物業,根本沒有資格講樓市爆煲。老施不明白,我話細價樓爆煲只不過是提醒那些準備上車人士應該量力而為,條數唔好計到咁盡,更加唔好向財務公司借錢上車,是叫他們小心一點,並不是買唔起樓,畢竟在市場上有實力而願意提醒買樓人士的人實在不多,我略盡綿力而已。大家去睇足球比賽,任何一隊領先的足球隊,即使他們的實力稍強,無論是領隊或者是球迷,都會大聲疾呼叫球員打防守,反之,如果是輸緊波,即使球隊實力稍弱,領隊一樣會大聲叫進攻,反正都是輸波,倒不如博一博。所以,買得起樓的人提醒別人樓市會爆煲的說話才有認受性。不過,老施亦說得對,市場上的確有一些買不起樓的人說樓市會爆煲,我認為那些人好似賭場的塘邊鶴,根本不適合發言,我對記者話,相信老施的說話是針對他們,並不是針對我。湯文亮
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亮說 說亮 亮話 誰有 資格 樓市
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亮說亮話:千萬別與莊家對賭

1 : GS(14)@2017-04-12 22:40:07

何鴻燊講過,唔好同抽水的莊家賭,因為莊家不但強勢,而且抽閒家水,所以他引入了一種莊非莊、閒非閒的賭博方法,而且買莊要抽水,閒家唔使抽水,令到買閒的賭客非常開心,該種賭博方法叫百家樂。有人同我講,地產商強勢,買新樓的人即是同地產商對賭,輸梗,我話這個觀念絕對錯誤,地產商並不是賭場主人,亦不是莊家,是生意人,玩的不是你輸我贏遊戲,是一個雙方都有利益遊戲,所以,買新樓的人不是與地產商對賭,更不會是輸梗,而地產商建房後就算知道樓價長遠必升都要賣,因為物業在地產商而言是貨物,在業主而言是資產,而生意人都希望貨如輪轉,所以物業買賣是一項交易。但地產商如果借錢畀買家買樓,身份亦從生意人變成莊家,地產商是睇樓市下跌,換句話說,向地產商借錢買樓的人就是閒家,他們睇樓價上升。本來這還未能夠分莊閒,最多可以話地產商做埋銀行生意,但如果加上期限,就變成賭局,現在大多數地產商借錢畀買家都是以三年為期,三年後如果唔還,就要付高於市價的利息,倘業主不能及時將物業轉到銀行,利息將會是沉重負擔,甚至令物業變成銀主盤。現在買新樓的人都有一個憧憬,希望樓價在三年後可以升三至五成,屆時他們便可以將物業轉按至銀行,不過他們是閒家,而做莊的地產商則睇淡,莊閒對賭,哪一位勝出機會比較大,唔需要我講,大家亦應該知道。湯文亮
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亮說 說亮 亮話 千萬 萬別 別與 莊家 對賭
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亮說亮話:買得貴無面最慘

1 : GS(14)@2017-05-18 02:06:02

據聞有一班落標中區地王的人士坐在一起討論地王的呎價,結果發現,他們所願意付出的地價比市場上預期的每呎5至6萬有相當大的距離,雖然,不少物業代理界、測量師界預期每呎5至6萬亦不會太貴,因為地王始終是地王,而且,他們又沒有落標,只不過用把口講吓,與真正落標的人會有很大出入。說到底他們都是地產界的頂級人物,如果出價太高而又奪標的話,不但買得貴,而且還會給其他行家笑。與海航買壠德地皮不同,即使其他人覺得海航買得貴,只要海航自己不覺得便可以。而且,海航是初到貴境,用超過預測上限買地,就當交學費,名譽上沒有任何損失,賠了夫人又折兵又如何。電視教英文,將賠了夫人又折兵翻譯成throw good money after bad,我認為譯得不對,throw good money after bad應該是醫番都嘥藥費,但亦難怪主播,他是印巴裔人,唔懂得其意思是絕不出奇。其實,關鍵是上一句「周郎妙計安天下」,周瑜在赤壁擊敗曹操之後,見劉備借了荊州,於是獻計孫權,將孫尚香嫁給劉備,到荊州後伺機將太子「阿斗」押返東江,誰不知被孔明算中,派趙子龍攔江截阿斗,並且重創東吳水軍,在孫尚香離開的時候,趙子龍軍大聲叫,周郎妙計安天下,賠了夫人又折兵,這並不是雙重損失,而是三重損失,最重要的周瑜名譽,有如此深奧歴史背景,試問一個印巴裔人又怎可能譯得出來。



湯文亮
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亮說 說亮 亮話 買得 得貴 貴無 無面 面最 最慘
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亮說亮話:靠賭徒支撐的樓市

1 : GS(14)@2017-06-10 12:39:18

■買家採用地產商高成數按揭,其實是借地產商的錢同地產商對賭。 資料圖片





有老友不認同我話現在買樓的人是賭徒,如果有需要而又負擔得起,怎樣都不能說他們是賭徒,老友的說話我非常同意,但現在因為有需要又負擔得起而買樓的人的確不多,因為那些人早已買樓,現在買樓的大多數是以博一博的心態,美其名是恐怕樓價會繼續上升,其實是賭樓價會繼續上升。不過無論如何,我同意現在買樓的人並不是全部都是賭徒,但仍然有很多是賭徒,因為他們不是賭自己的錢,而是賭別人的錢,倘若輸了仍然要結賬,不能夠不了了之。那些採用地產商高成數按揭買家,他們其實是借地產商的錢同地產商對賭,三年後樓價上升到一個水平,他們可以將住宅單位按揭貸款轉到銀行,或者他們有足夠資金向地產商贖回單位,否則就要付高息。如果首期不是向別人借的話,他們還不是最爛賭的賭徒,大家千祈唔好以為這類人士不多,根據最新樓盤出售情況,有70%買家是採用地產商高成數按揭,如果首期是由父母支付,就不只一個人去賭,而是全家去賭,現在由父母資助的買家大約佔38%,賭錢忌親人,唔知他們有沒有聽過。還有一些連首期甚至全部貸款都要問財務公司借的買家,情況就好似賭場裏那些問大耳窿借錢賭的賭徒,這類人亦不少,大約佔15%,如果要賭就不如賭那些人的對家,即是他們買樓我賣樓,這叫做「頂白」,不過,這只是理論,因為現在賣樓之後再買是要付很多印花稅,一動不如一靜,現在大家都話樓市沒有危險,由賭徒支撐的樓市有沒有危險,大家應該心知肚明。



湯文亮
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97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




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亮說 說亮 亮話 賭徒 支撐 樓市
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亮說亮話:貴買貴賣非必然

1 : GS(14)@2017-07-05 03:41:01

不少人認為海航集團董事長在香港大言不慚,他表示以高價買地目的是調節香港樓價,一般人認為他是說錯,他認為貴買貴賣是必然道理,沒有可能高價買地,低價賣樓。其實沒有貴買貴賣這回事,平買亦可以貴賣,貴買可能被迫要平賣,大家千祈唔好唔相信。不少業主在97年前後以高價買樓,到後來因為樓價下跌,又要支付高昂利息,被迫以低價賣樓。所以,買入價是非常重要,如果以低價買入樓宇,當樓價上升時,就可以獲得更大利潤,就算樓價下跌,防守力就一定會比那些以高價買樓的人強得多,首先犧牲的就是高價買樓的人,生意人一定明白做生意怎麼可以不顧及成本,所以董事長話高價投地的目的是調節香港樓價,並非是大言不慚,實在是有苦自己知。董事長死雞撐飯蓋,本來以高價投得一幅土地絕不出奇,但連中四元就說不通。大家千祈唔好以為海航益了庫房,香港人要多謝他,其實,只有香港地產商多謝他,他們因利乘便將新樓售價提高。由於成本高昂,海航的防守力相對減弱,他們要從速建房賣樓,以便資金可以回籠,說不定要履行董事長承諾,以低價賣樓,不過,就絕非董事長意願,是形勢所迫而已。同一道理,由於香港地產商的土地儲備成本便宜,令到他們有能力防守,可以用高價推出新樓盤,即使銷售不理想亦不是問題,可以慢慢賣,不到心目中理想價不賣,結果是地產商以低價買入土地,反而有能力以高價賣樓,所以,貴買貴賣的道理並不一定正確。湯文亮
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亮說 說亮 亮話 貴買 買貴 貴賣 賣非 必然
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亮說亮話:銀主盤陸續湧現

1 : GS(14)@2017-08-02 06:12:36

現在樓市的情況很奇怪,就是業主的實力強弱分明,如果遵守金管局要求向銀行借錢的業主,實力是非常強勁,就算樓價即日下跌三成,他們都不需要賣樓。但另外有部份業主實力是很脆弱,即使樓價繼續上升,他們的收入又沒有變化,但那些業主最終都要在迫不得已的情況下賣樓,或者由一些不相識的人替他們揸主意賣樓,那些人有一個統一稱呼,就是叫銀主。那些被銀主揸主意出售的物業叫銀主盤,當大家睇到銀主盤增加,就知道樓市出現了暗湧。銀主盤亦是筍盤的另一個稱號,以往銀主盤的數量不多,因為講明是筍盤,當然是益自己人,去到拍賣行的銀主盤甚至不可以用筍盤來形容,有一些會高於正常市價,是搵人做老襯盤。不過,能夠在拍賣場上搵食的人,全部都眉精眼企,唔會咁輕易做老襯,結果是積聚在拍賣行的銀主盤就會越來越多,降價求售是免不了的事。銀主盤的折讓是相當大,所以在以往是很容易出售,但自從政府推出了15%印花稅,除非買銀主盤的人是初次置業者,否則他們是要付15%印花稅,換句話說,買銀主盤的人是要付15%印花稅,他們會要求更低樓價,所以最近出現低市價三成的銀主盤。銀主不再追求更多利息收入,只希望收回欠款,即使如此,他們在過去亦已經收取了很多利息,而我估計,將會有更多銀主盤在短時間內推出市場。內行有一句話,執輸行頭,慘過敗家,大家都知道點解,所以,我認為銀主盤將會湧現,我的說法一定會受到有關人士質疑,不過質疑還質疑,他們早已部署賣樓。湯文亮
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亮說 說亮 亮話 銀主 主盤 陸續 湧現
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亮說亮話:財仔被銀行跣了

1 : GS(14)@2017-09-17 12:32:45

近兩三年,在金管局逆周期措施之下,由於按揭成數借得少,銀行對物業的估價相當寬鬆,令到不少以低於銀行估價買到樓的人以為買到筍盤,而忽略這是由於銀行按揭的安全系數高所致。現在,有不少以銀行估價承造高成數按揭的財仔就啞子食黃蓮,銀行家當然掩住嘴笑,畢竟財仔搶了銀行風頭很久,放錢容易收錢難,不少財仔將會領略到箇中滋味。最近有16個銀主盤拍賣,全部不到價收回,不少人覺得奇怪,一般銀主盤拍賣,若有人承價就一定會賣,因物業債務很少會超過物業價格八成,而買銀主盤的人要求的是低於市價筍盤。上述16個銀主盤同時被收回,表示那些物業欠債非常高,即使有人承價都要收回,點解會出現這個情況?因財仔借錢時是參考銀行估價,銀行估得高,他們借得多,其實財仔是被銀行跣了一鑊。此外,由於政府推出劃一15%DSD,買銀主盤的人出價更審慎,因他們大多數已擁有住宅單位,再買住宅便要付15%印花稅。有銀行家認為,既然財仔做首按,銀行就不怕放一些私貸或加大業主的信用卡額度,不但可以收取高息,若債仔唔還錢,銀行便會釘契、收樓、拍賣,亦即是以往當銀行做首按時財仔的做法,財仔在別無他法之下,唯有替客戶還債。不過,現在已有財務公司不願替債仔還債,任由銀行釘契拍賣,最近有銀行只為了5萬元卡數而申請拍賣債仔的物業,我估計這類個案與日俱增,今次,財仔及財仔的債仔都有難。



湯文亮
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亮說 說亮 亮話 財仔 仔被 銀行 跣了
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亮說亮話:樓市屆強弩之末

1 : GS(14)@2017-09-17 16:35:59

■在多項利好消息下,樓價仍不能繼續上升,似是強弩之末。 資料圖片





樓市平穩,利好消息原來是不利消息。上星期中原指數下跌0.46%,令到一位最近買了樓的年輕朋友非常擔心,他擔心樓市在各種利好消息湧現之下,中原指數仍然在160點徘徊,只要利好消息減退,樓市豈不是會受到衝擊。而他亦知道現在買樓的人,大多數採用地產商高成數按揭,防守能力薄弱,他入市是不是做錯了。其實那位年輕朋友的擔心沒有錯,但我當然不會落井下石,但亦要向他提出警告,如果他是採用地產商的高成數按揭,必須準時還款,就算樓價下跌,附屬地產商的財務公司只會向那些沒有供款的業主收樓,如果按時還款,即使資不扺債,地產商都唔會收樓。現在我們不時見到新樓盤的熱賣情況,二手樓則屢創新高,聯儲局未必會在九月加息,又有大量北水南調買樓,如此多利好消息仍然不能令樓價繼續上升,我只能以強弩之末來形容樓市。而強弩之末特點就是動力不足,在樓市則是購買力下降,成交量減少,如果沒有新的利好消息,當樓市轉趨活躍,成交量增加,樓價則會向下調整。其實,在一切利好消息不變的情況下,樓價未能繼續上升已經是一個不利消息。反過來說,如果現在已經加息縮表,供應又增加,地產商不再提供高成數按揭,樓價仍然保持平穩,這才可以說是好消息。正如當日政府出招,樓價不跌,了解樓市的人知道這是利好消息,樓市將會飆升,只有不了解樓市的人以及政府官員,才認為這是不利消息。



湯文亮
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亮說 說亮 亮話 樓市 屆強 強弩 弩之 之末
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亮說亮話:財仔最怕的債仔

1 : GS(14)@2017-10-09 02:52:51

我去了瀋陽幾日,在9.18事變之前回港,9.18事變主角是少帥張學良,當年佢對日本侵華實行不抵抗政策。現今有一個行業,最怕客戶實行不抵抗政策。現在有不少年輕富二代,為了向父母顯示能力,於是用父母給他們的資金做生意,不過,他們並不是開拓甚麼新科技或者打進新市場,而是做一個非常古老行業,就是放貸。這個行業的確很容易做,如果能夠將借出去的錢完整收回的話,但是,那些年輕富二代並不知道雍正曾經講過,借出去的錢,跪也收不回來。有開財務公司的年輕富二代跟我說,他們借出去的錢,有不少客戶竟然一期都唔供。他們在審核那些客戶時,察覺不到有問題,上一手財務公司表示,那些客戶還款能力不錯,很少脫期。點解到了他們那裏就立刻脫期,並且任由他們沒收那些物業。其實,那些年輕財務公司負責人並不知道,那些向財務公司借錢的債仔,從第一天開始,便知道沒有能力清還欠款,他們以貸冚債,到達他們那裏,已經是最後一站。所以實行不扺抗政策,任由財務公司收樓,在收樓之前,他們還可以住在那一個基本上不屬於他的單位。現在不少經營財務公司的富二代的確很頭痛,不過,又不用擔心他們,在富一代眼中,二代開財務公司只不過是玩票性質,他們並不希望富二代初出道便成功,失敗反而可以挫他們的銳氣,長遠是好事。湯文亮
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亮說 說亮 亮話 財仔 仔最 最怕 怕的 的債 債仔
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亮說亮話:香港或要追加息

1 : GS(14)@2017-10-09 03:12:22

有一件事,香港人非常自豪,就是美國加息,香港都可以唔跟隨。香港已經4次沒有跟美國加息,問任何人點解香港可以唔跟美國加息,答案都只得一個,就是停泊在香港而又唔願離開的熱錢太多。我唔認為這是一個正確答案,或者這只是答案一部份,我認為香港唔加息的原因,就是存款借唔出,有太多熱錢積聚,加息即是搵自己笨。點解借唔出?就是金管局的逆周期措施。過去幾年,金管局推出了8次逆周期措施,將按揭成數越收越緊,銀行大把錢,又放唔出,減息爭生意就差不多,所以,現在享受低息的客戶應該多謝金管局。不過,無論如何,雖然有很多銀行家話到2018年底,香港只需要加0.25%,但我並不認同他們說法,到今年底,如果美國加0.25%,香港就要加0.5%,因為香港要追加。上星期金管局陳總話,如果確認樓市下跌,就會放寬逆周期措施,我估計在利息上升,供應量增加,購買力減弱的情況下,樓市很快會作出合理調整,當樓價下跌之後,金管局就要履行承諾放寬逆周期措施。放寬之後,銀行存款有出路,就不需要低息搶客。其實,採用Hibor的客戶已經加了息,平均已經比正常時候多了0.25%,現在距離封頂位只有0.18%,只要一到達封頂位,就算金管局在今年內沒有放寬逆周期措施,美國唔加息,香港在今年底都有機會加0.25%。湯文亮
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亮說 說亮 亮話 香港 或要 追加
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