亮說亮話：誰有資格估樓市爆
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GS(14)@2017-03-22 00:46:12有記者朋友同我講，施永青有多少火，佢話買唔起樓的人才會說樓市爆煲，擺明是講我，我叫記者請勿誤會。雖然我個人名下沒有持有任何住宅單位，但我其實擁有很多物業，老施知道我一定夠資格買樓，只不過是留番配額買優質住宅，老施絕對不是講我，再次提醒記者請勿誤會。我後來才有多少恐慌，如果我沒有持有任何物業，仍然是租樓住，甚至真的是買不起樓，而我又話樓市爆煲，任何人都可以話我沒有物業，根本沒有資格講樓市爆煲。老施不明白，我話細價樓爆煲只不過是提醒那些準備上車人士應該量力而為，條數唔好計到咁盡，更加唔好向財務公司借錢上車，是叫他們小心一點，並不是買唔起樓，畢竟在市場上有實力而願意提醒買樓人士的人實在不多，我略盡綿力而已。大家去睇足球比賽，任何一隊領先的足球隊，即使他們的實力稍強，無論是領隊或者是球迷，都會大聲疾呼叫球員打防守，反之，如果是輸緊波，即使球隊實力稍弱，領隊一樣會大聲叫進攻，反正都是輸波，倒不如博一博。所以，買得起樓的人提醒別人樓市會爆煲的說話才有認受性。不過，老施亦說得對，市場上的確有一些買不起樓的人說樓市會爆煲，我認為那些人好似賭場的塘邊鶴，根本不適合發言，我對記者話，相信老施的說話是針對他們，並不是針對我。湯文亮
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170321/19964658
亮說亮話：千萬別與莊家對賭
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GS(14)@2017-04-12 22:40:07何鴻燊講過，唔好同抽水的莊家賭，因為莊家不但強勢，而且抽閒家水，所以他引入了一種莊非莊、閒非閒的賭博方法，而且買莊要抽水，閒家唔使抽水，令到買閒的賭客非常開心，該種賭博方法叫百家樂。有人同我講，地產商強勢，買新樓的人即是同地產商對賭，輸梗，我話這個觀念絕對錯誤，地產商並不是賭場主人，亦不是莊家，是生意人，玩的不是你輸我贏遊戲，是一個雙方都有利益遊戲，所以，買新樓的人不是與地產商對賭，更不會是輸梗，而地產商建房後就算知道樓價長遠必升都要賣，因為物業在地產商而言是貨物，在業主而言是資產，而生意人都希望貨如輪轉，所以物業買賣是一項交易。但地產商如果借錢畀買家買樓，身份亦從生意人變成莊家，地產商是睇樓市下跌，換句話說，向地產商借錢買樓的人就是閒家，他們睇樓價上升。本來這還未能夠分莊閒，最多可以話地產商做埋銀行生意，但如果加上期限，就變成賭局，現在大多數地產商借錢畀買家都是以三年為期，三年後如果唔還，就要付高於市價的利息，倘業主不能及時將物業轉到銀行，利息將會是沉重負擔，甚至令物業變成銀主盤。現在買新樓的人都有一個憧憬，希望樓價在三年後可以升三至五成，屆時他們便可以將物業轉按至銀行，不過他們是閒家，而做莊的地產商則睇淡，莊閒對賭，哪一位勝出機會比較大，唔需要我講，大家亦應該知道。湯文亮
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170411/19986306
亮說亮話：買得貴無面最慘
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GS(14)@2017-05-18 02:06:02據聞有一班落標中區地王的人士坐在一起討論地王的呎價，結果發現，他們所願意付出的地價比市場上預期的每呎5至6萬有相當大的距離，雖然，不少物業代理界、測量師界預期每呎5至6萬亦不會太貴，因為地王始終是地王，而且，他們又沒有落標，只不過用把口講吓，與真正落標的人會有很大出入。說到底他們都是地產界的頂級人物，如果出價太高而又奪標的話，不但買得貴，而且還會給其他行家笑。與海航買壠德地皮不同，即使其他人覺得海航買得貴，只要海航自己不覺得便可以。而且，海航是初到貴境，用超過預測上限買地，就當交學費，名譽上沒有任何損失，賠了夫人又折兵又如何。電視教英文，將賠了夫人又折兵翻譯成throw good money after bad，我認為譯得不對，throw good money after bad應該是醫番都嘥藥費，但亦難怪主播，他是印巴裔人，唔懂得其意思是絕不出奇。其實，關鍵是上一句「周郎妙計安天下」，周瑜在赤壁擊敗曹操之後，見劉備借了荊州，於是獻計孫權，將孫尚香嫁給劉備，到荊州後伺機將太子「阿斗」押返東江，誰不知被孔明算中，派趙子龍攔江截阿斗，並且重創東吳水軍，在孫尚香離開的時候，趙子龍軍大聲叫，周郎妙計安天下，賠了夫人又折兵，這並不是雙重損失，而是三重損失，最重要的周瑜名譽，有如此深奧歴史背景，試問一個印巴裔人又怎可能譯得出來。
湯文亮
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170516/20022483
亮說亮話：靠賭徒支撐的樓市
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GS(14)@2017-06-10 12:39:18■買家採用地產商高成數按揭，其實是借地產商的錢同地產商對賭。 資料圖片
有老友不認同我話現在買樓的人是賭徒，如果有需要而又負擔得起，怎樣都不能說他們是賭徒，老友的說話我非常同意，但現在因為有需要又負擔得起而買樓的人的確不多，因為那些人早已買樓，現在買樓的大多數是以博一博的心態，美其名是恐怕樓價會繼續上升，其實是賭樓價會繼續上升。不過無論如何，我同意現在買樓的人並不是全部都是賭徒，但仍然有很多是賭徒，因為他們不是賭自己的錢，而是賭別人的錢，倘若輸了仍然要結賬，不能夠不了了之。那些採用地產商高成數按揭買家，他們其實是借地產商的錢同地產商對賭，三年後樓價上升到一個水平，他們可以將住宅單位按揭貸款轉到銀行，或者他們有足夠資金向地產商贖回單位，否則就要付高息。如果首期不是向別人借的話，他們還不是最爛賭的賭徒，大家千祈唔好以為這類人士不多，根據最新樓盤出售情況，有70%買家是採用地產商高成數按揭，如果首期是由父母支付，就不只一個人去賭，而是全家去賭，現在由父母資助的買家大約佔38%，賭錢忌親人，唔知他們有沒有聽過。還有一些連首期甚至全部貸款都要問財務公司借的買家，情況就好似賭場裏那些問大耳窿借錢賭的賭徒，這類人亦不少，大約佔15%，如果要賭就不如賭那些人的對家，即是他們買樓我賣樓，這叫做「頂白」，不過，這只是理論，因為現在賣樓之後再買是要付很多印花稅，一動不如一靜，現在大家都話樓市沒有危險，由賭徒支撐的樓市有沒有危險，大家應該心知肚明。
湯文亮
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97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170606/20045413
亮說亮話：貴買貴賣非必然
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GS(14)@2017-07-05 03:41:01不少人認為海航集團董事長在香港大言不慚，他表示以高價買地目的是調節香港樓價，一般人認為他是說錯，他認為貴買貴賣是必然道理，沒有可能高價買地，低價賣樓。其實沒有貴買貴賣這回事，平買亦可以貴賣，貴買可能被迫要平賣，大家千祈唔好唔相信。不少業主在97年前後以高價買樓，到後來因為樓價下跌，又要支付高昂利息，被迫以低價賣樓。所以，買入價是非常重要，如果以低價買入樓宇，當樓價上升時，就可以獲得更大利潤，就算樓價下跌，防守力就一定會比那些以高價買樓的人強得多，首先犧牲的就是高價買樓的人，生意人一定明白做生意怎麼可以不顧及成本，所以董事長話高價投地的目的是調節香港樓價，並非是大言不慚，實在是有苦自己知。董事長死雞撐飯蓋，本來以高價投得一幅土地絕不出奇，但連中四元就說不通。大家千祈唔好以為海航益了庫房，香港人要多謝他，其實，只有香港地產商多謝他，他們因利乘便將新樓售價提高。由於成本高昂，海航的防守力相對減弱，他們要從速建房賣樓，以便資金可以回籠，說不定要履行董事長承諾，以低價賣樓，不過，就絕非董事長意願，是形勢所迫而已。同一道理，由於香港地產商的土地儲備成本便宜，令到他們有能力防守，可以用高價推出新樓盤，即使銷售不理想亦不是問題，可以慢慢賣，不到心目中理想價不賣，結果是地產商以低價買入土地，反而有能力以高價賣樓，所以，貴買貴賣的道理並不一定正確。湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170704/20077794
亮說亮話：銀主盤陸續湧現
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GS(14)@2017-08-02 06:12:36現在樓市的情況很奇怪，就是業主的實力強弱分明，如果遵守金管局要求向銀行借錢的業主，實力是非常強勁，就算樓價即日下跌三成，他們都不需要賣樓。但另外有部份業主實力是很脆弱，即使樓價繼續上升，他們的收入又沒有變化，但那些業主最終都要在迫不得已的情況下賣樓，或者由一些不相識的人替他們揸主意賣樓，那些人有一個統一稱呼，就是叫銀主。那些被銀主揸主意出售的物業叫銀主盤，當大家睇到銀主盤增加，就知道樓市出現了暗湧。銀主盤亦是筍盤的另一個稱號，以往銀主盤的數量不多，因為講明是筍盤，當然是益自己人，去到拍賣行的銀主盤甚至不可以用筍盤來形容，有一些會高於正常市價，是搵人做老襯盤。不過，能夠在拍賣場上搵食的人，全部都眉精眼企，唔會咁輕易做老襯，結果是積聚在拍賣行的銀主盤就會越來越多，降價求售是免不了的事。銀主盤的折讓是相當大，所以在以往是很容易出售，但自從政府推出了15%印花稅，除非買銀主盤的人是初次置業者，否則他們是要付15%印花稅，換句話說，買銀主盤的人是要付15%印花稅，他們會要求更低樓價，所以最近出現低市價三成的銀主盤。銀主不再追求更多利息收入，只希望收回欠款，即使如此，他們在過去亦已經收取了很多利息，而我估計，將會有更多銀主盤在短時間內推出市場。內行有一句話，執輸行頭，慘過敗家，大家都知道點解，所以，我認為銀主盤將會湧現，我的說法一定會受到有關人士質疑，不過質疑還質疑，他們早已部署賣樓。湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170801/20107501
亮說亮話：財仔被銀行跣了
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GS(14)@2017-09-17 12:32:45近兩三年，在金管局逆周期措施之下，由於按揭成數借得少，銀行對物業的估價相當寬鬆，令到不少以低於銀行估價買到樓的人以為買到筍盤，而忽略這是由於銀行按揭的安全系數高所致。現在，有不少以銀行估價承造高成數按揭的財仔就啞子食黃蓮，銀行家當然掩住嘴笑，畢竟財仔搶了銀行風頭很久，放錢容易收錢難，不少財仔將會領略到箇中滋味。最近有16個銀主盤拍賣，全部不到價收回，不少人覺得奇怪，一般銀主盤拍賣，若有人承價就一定會賣，因物業債務很少會超過物業價格八成，而買銀主盤的人要求的是低於市價筍盤。上述16個銀主盤同時被收回，表示那些物業欠債非常高，即使有人承價都要收回，點解會出現這個情況?因財仔借錢時是參考銀行估價，銀行估得高，他們借得多，其實財仔是被銀行跣了一鑊。此外，由於政府推出劃一15%DSD，買銀主盤的人出價更審慎，因他們大多數已擁有住宅單位，再買住宅便要付15%印花稅。有銀行家認為，既然財仔做首按，銀行就不怕放一些私貸或加大業主的信用卡額度，不但可以收取高息，若債仔唔還錢，銀行便會釘契、收樓、拍賣，亦即是以往當銀行做首按時財仔的做法，財仔在別無他法之下，唯有替客戶還債。不過，現在已有財務公司不願替債仔還債，任由銀行釘契拍賣，最近有銀行只為了5萬元卡數而申請拍賣債仔的物業，我估計這類個案與日俱增，今次，財仔及財仔的債仔都有難。
湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170905/20143388
亮說亮話：樓市屆強弩之末
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GS(14)@2017-09-17 16:35:59■在多項利好消息下，樓價仍不能繼續上升，似是強弩之末。 資料圖片
樓市平穩，利好消息原來是不利消息。上星期中原指數下跌0.46%，令到一位最近買了樓的年輕朋友非常擔心，他擔心樓市在各種利好消息湧現之下，中原指數仍然在160點徘徊，只要利好消息減退，樓市豈不是會受到衝擊。而他亦知道現在買樓的人，大多數採用地產商高成數按揭，防守能力薄弱，他入市是不是做錯了。其實那位年輕朋友的擔心沒有錯，但我當然不會落井下石，但亦要向他提出警告，如果他是採用地產商的高成數按揭，必須準時還款，就算樓價下跌，附屬地產商的財務公司只會向那些沒有供款的業主收樓，如果按時還款，即使資不扺債，地產商都唔會收樓。現在我們不時見到新樓盤的熱賣情況，二手樓則屢創新高，聯儲局未必會在九月加息，又有大量北水南調買樓，如此多利好消息仍然不能令樓價繼續上升，我只能以強弩之末來形容樓市。而強弩之末特點就是動力不足，在樓市則是購買力下降，成交量減少，如果沒有新的利好消息，當樓市轉趨活躍，成交量增加，樓價則會向下調整。其實，在一切利好消息不變的情況下，樓價未能繼續上升已經是一個不利消息。反過來說，如果現在已經加息縮表，供應又增加，地產商不再提供高成數按揭，樓價仍然保持平穩，這才可以說是好消息。正如當日政府出招，樓價不跌，了解樓市的人知道這是利好消息，樓市將會飆升，只有不了解樓市的人以及政府官員，才認為這是不利消息。
湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170912/20150190
亮說亮話：財仔最怕的債仔
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GS(14)@2017-10-09 02:52:51我去了瀋陽幾日，在9.18事變之前回港，9.18事變主角是少帥張學良，當年佢對日本侵華實行不抵抗政策。現今有一個行業，最怕客戶實行不抵抗政策。現在有不少年輕富二代，為了向父母顯示能力，於是用父母給他們的資金做生意，不過，他們並不是開拓甚麼新科技或者打進新市場，而是做一個非常古老行業，就是放貸。這個行業的確很容易做，如果能夠將借出去的錢完整收回的話，但是，那些年輕富二代並不知道雍正曾經講過，借出去的錢，跪也收不回來。有開財務公司的年輕富二代跟我說，他們借出去的錢，有不少客戶竟然一期都唔供。他們在審核那些客戶時，察覺不到有問題，上一手財務公司表示，那些客戶還款能力不錯，很少脫期。點解到了他們那裏就立刻脫期，並且任由他們沒收那些物業。其實，那些年輕財務公司負責人並不知道，那些向財務公司借錢的債仔，從第一天開始，便知道沒有能力清還欠款，他們以貸冚債，到達他們那裏，已經是最後一站。所以實行不扺抗政策，任由財務公司收樓，在收樓之前，他們還可以住在那一個基本上不屬於他的單位。現在不少經營財務公司的富二代的確很頭痛，不過，又不用擔心他們，在富一代眼中，二代開財務公司只不過是玩票性質，他們並不希望富二代初出道便成功，失敗反而可以挫他們的銳氣，長遠是好事。湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170919/20157258
亮說亮話：香港或要追加息
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GS(14)@2017-10-09 03:12:22有一件事，香港人非常自豪，就是美國加息，香港都可以唔跟隨。香港已經4次沒有跟美國加息，問任何人點解香港可以唔跟美國加息，答案都只得一個，就是停泊在香港而又唔願離開的熱錢太多。我唔認為這是一個正確答案，或者這只是答案一部份，我認為香港唔加息的原因，就是存款借唔出，有太多熱錢積聚，加息即是搵自己笨。點解借唔出？就是金管局的逆周期措施。過去幾年，金管局推出了8次逆周期措施，將按揭成數越收越緊，銀行大把錢，又放唔出，減息爭生意就差不多，所以，現在享受低息的客戶應該多謝金管局。不過，無論如何，雖然有很多銀行家話到2018年底，香港只需要加0.25%，但我並不認同他們說法，到今年底，如果美國加0.25%，香港就要加0.5%，因為香港要追加。上星期金管局陳總話，如果確認樓市下跌，就會放寬逆周期措施，我估計在利息上升，供應量增加，購買力減弱的情況下，樓市很快會作出合理調整，當樓價下跌之後，金管局就要履行承諾放寬逆周期措施。放寬之後，銀行存款有出路，就不需要低息搶客。其實，採用Hibor的客戶已經加了息，平均已經比正常時候多了0.25%，現在距離封頂位只有0.18%，只要一到達封頂位，就算金管局在今年內沒有放寬逆周期措施，美國唔加息，香港在今年底都有機會加0.25%。湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171003/20171408
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