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證所稅沒了 不動產交易稅別失守

2012-6-4  TCW




五月二十九日中午,財政部長劉憶如宣布請辭,消息一傳開,股市如虎添翼,終場大漲二百零六點,上演「慶祝行情」。

劉憶如以與藍營立委「理念不合」理由請辭,為她兩個月來,力拚證所稅闖關的努力,畫下句點。因為,藍委所提的證所稅修正版本「根本不是證所稅,而是證交稅,和她規畫的版本,差太多了,」劉憶如一位學界好友說。

永遠別再提證所稅!這次不過,以後沒人敢推

劉憶如請辭,代表「台灣永遠不要再提證所稅了!」這位好友學者說,因為,今年股市欠佳,明年課稅,多數投資人可能因為虧損而退稅,實施證所稅衝擊最小,是最佳時點,但,「這次過不了,以後沒有一位財政部長敢提證所稅了,」這位學界好友說。

馬政府要達到公平正義的「稅改列車」,一啟動即大踢鐵板,代表公平正義第一步的證所稅,被修成「原地踏步」的證交稅,台灣兩大資本利得:不動產、股票,是 造成貧富差距的最大原因,如今證所稅形同陣亡,接下來,「不動產」能否按照實價課稅,是新任財長上任後,第一個要面對的難題,也是檢視馬政府,能否守住公 平正義防線的最後指標。

換不動產交易稅上場!賦稅不改,貧富差距無解

事實上,藍、綠陣營人士均心知肚明,要改善貧富差距,最關鍵的是課徵「不動產交易所得稅」,但是,大家不敢觸碰不動產的最大理由:不動產業是兩黨最大政治獻金的來源。

稅改大炮、國民黨不分區立委曾巨威認為,證券市場受國際市場影響,有漲有跌、有賺有虧,大家機會均等;但不動產不同,台灣地小人稠,不動產的價格幾乎一路 往上。他曾經在財政健全小組成立前,接受本刊訪問時指出,如果真要放棄某個資本利得稅,證所稅應該先放棄,不動產交易所得稅應該要上路。

不動產是造成台灣貧富差距擴大的重要推手,中央大學經濟系教授朱雲鵬曾在一篇文章中,舉一位企業界朋友的例子說明,該友人在南部某都會中心區,買了一戶「豪宅」,一坪二十多萬元,友人在台北市也有一棟住宅,市價一坪兩百多萬元,是南部「豪宅」的十倍。

朱雲鵬認為,如果有人在二十年前,分別在這兩地置產,當時價差沒有太大,但二十年後的今天,就有天壤之別。

但是,這十倍的差距,並不是購屋者個人努力而來,而是社會進步、公共資源的投入而來,因此,對享受不動產漲價的非自用所有人,必須課稅,代表對社會的回饋,這就是漲價歸公的精神。

現行財產稅率偏低!造成養地、養房風氣盛行

不動產稅負分兩種:一、財產稅,包括每年要繳交的地價稅和房屋稅,這是持有成本。以台北市仁愛帝寶曾經拍賣的一棟房屋為例,拍賣價格為二億八千萬元,按各 國的稅率,非自用者的財產稅為一%左右,即該棟豪宅每年應繳納的房屋稅加地價稅,應為二百八十萬元。但依照目前的稅率,一年繳不到二十萬元,付該社區四個 月的管理費都不夠。

不動產持有成本偏低,造成台灣都會區養地、養房風氣盛行,投資精華地區的不動產,只要買進,什麼事都不用做,就可坐享豐厚的資本利得。

公告與市價差很大!資本利得照賺,稅卻免繳

二、交易所得稅,即買賣價差,為不動產交易所得,屬於資本利得稅。這部分最大的問題是,公告現值與市價差距過大,造成交易成本極低,投資客將不動產當股票炒作,短線進出,不動產增值的資本利得,課不到稅。

以信義計畫區豪宅為例,一間一百三十坪的房子,土地公告現值為二千六百多萬元,房屋評定現值為九百多萬元,合計官方認定的價格為三千五百多萬元,但依據房仲最新成交價格,市價高達二億三千萬元,市價是官價的六.六倍。

財政部宣稱,今年就要實施不動產實價登錄,未來將逐年調高公告現值,拉近與市價的距離,但是,如果等到實價登錄完畢後,不動產交易所得稅再上路,「那可能要再等二十年了,」一位立委指出,因此,可針對一、兩年內買賣不動產,先依實價課稅,隨後再逐步擴大。

然而,為避免傷及無辜,公告現值與市價的差距,必須有「日出」條款,即預告未來幾年內,逐年緩步將公告現值調高到市價水準,避免前手持有時間內的漲幅,由後手承擔的不公平結果。

證所稅、不動產實價課稅是稅改雙引擎,如今拚命推動證所稅復徵的劉憶如請辭,代表一部引擎即將熄火、壽終正寢;另一部引擎,也是最重要的引擎,應立刻啟 動。不動產實價課稅如何啟動、何時啟動,就看下任部長的勇氣、智慧和魄力,而這部稅改列車究竟走不走得下去,也考驗馬政府對抗利益團體的決心。

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《他山之石篇》有效減少投機行為 韓國祭重稅 一戶多屋交易稅最高60%

2013-12-02  TWM
 
 

 

自金融海嘯以後,亞洲飽受資產泡沫化之苦,唯有韓國政府從稅制下手,短期內,打房也許很痛苦,但長期來看,未必不是件好事。

撰文‧劉育菁

與歐美日等國家相比較,韓國不動產的開放相當「晚熟」,主因是一九五三年韓戰結束後,韓國百廢待舉,很長一段時間,政府採取計畫性經濟,並控制房地產的發展,包括限制土地供給、租賃制度及商品房限價政策等,都由政府一手主導。

直到九七年亞洲金融風暴侵襲韓國,發展四十三年的漢江奇蹟,一夕之間財富縮水一半;為了挽救經濟,政府逐漸鬆綁不動產政策,造就韓國不動產自二○○○年至○八年的九年榮景。

房價飛漲 一波波政策只能維持穩定「二○○○年是韓國房價的分水嶺。」法意資產管理房市地產研究部羅克軒指出,九七年,韓國對外接受國際貨幣基金組織(IMF)的金援,對內進行經濟改革與結構調整。政府在不動產政策上採取全面性的開放,包括減免交易及持有稅、取消限價政策、提供低利貸款,甚至開放外國人購屋並給予公民待遇等。一連串利多實施下,韓國房價自二○○○年開始起漲,而且一飛沖天。

九七年亞洲金融風暴初始,韓國首爾房價並未迅速下跌,直到企業倒閉、失業率提高後,才大幅崩落。「當時在江南松坡區蠶室洞,土地約七十二坪、建築約一三○坪的透天厝,風暴前市價約一千萬新台幣,過了一年價格幾乎腰斬,最後我用五五○萬新台幣的『跳樓價』購入。」在台韓兩地從事紡織貿易的欣麗貿易負責人吳潛淑,在九八年危機入市,搭上這一波韓國房地產的大榮景。

二○○○年至○三年,首爾房價飛漲,韓國政府自○三年後,每隔一、二年就踩煞車,祭出抑制措施,讓房價不致失控。「雖然政策一波接一波,但整體來看,政策只達到穩定,卻無法讓房價下跌。」羅克軒強調。○三年初始,政府雙管齊下採取「打房與護房並進」的政策,一方面提高資本利得稅,最高達六○%;另一方面,同時進行「十年廣建百萬戶平價住宅」的租屋政策。

因房價上漲並未如預期下跌,○五年至○七年,韓國政府加重打房力道。○五年時,韓國政府從健全稅制著手,把原先土地與房屋分開課稅的持有稅,改為合併課徵,並更名為「綜合不動產稅」。

因為綜合不動產稅制屬於持有稅,除了原先政府核定的一%單一稅率外,對於高價的土地及房屋,如三億韓元(約八三七萬新台幣)土地或六億韓元(約一六七三萬新台幣)房屋,再「額外」採取課徵一%至三%不等的累進稅率。這項政策對高價屋來說,大大增加房地產的持有成本。

但羅克軒表示,房價上漲的速度遠高於增加稅負,房地產投機行為仍然存在。即使綜合所得稅實施的第一年,房價出現七年來首次下跌;但從韓國全國房價指數,只微幅小跌不到三%,對江南一帶的大坪數豪宅,根本一點影響都沒有。

加強力道 富人加稅、自住則減稅因此,○七年政府更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」。事實上,韓國很早就實施房地產交易所得稅,只是原本計算的稅基是由公告價格而定,○七年後才改由「市價」課徵;更重要的是,為了減少不動產的投機行為,政府對「多屋族」課徵重稅。

比如,對「一戶多屋」者,針對持有期間、持有戶數及高總價房屋,提高交易所得稅稅負(類似台灣奢侈稅),稅率最高達六○%;但另一方面,為減少衝擊,對長期且自住的屋主,給予出售時按實際交易價格扣除四五%後,再課徵交易所得稅的特別減稅措施。

研究韓國不動產、目前在韓國西江大學語學堂學習韓文的徐俊平說,○七年的打房是朝著「富人加稅、自住減稅」方向,因此並未感受到很大的民怨;但從韓國全國或首爾房價指數來看,並未迅速下跌,「真正壓垮韓國房價是○八年的金融海嘯」。

羅克軒表示,韓國房地產已上漲九年,來到歷史高點,金融海嘯只是讓房地產順勢進入修正的循環。

這也是○八年後,李明博、朴槿惠兩任韓國總統對不動產釋放利多的主因。李明博○八年上任後,調降綜合不動產稅,並提高富人的課稅門檻到九億韓元;朴槿惠今年四月公布「住宅市場正常化綜合對策」,從供給、稅收、金融等三管齊下,被喻為史上「最大膽」的住宅刺激政策。

嚴審房貸 有助抑制炒房以台灣與韓國不動產的金融政策與市場相較,有兩點明顯差異。

第一是房價所得比。據營建署住宅需求動向調查資料,全台平均房價所得比八.四倍,但台北市則高達十二.四倍;但根據韓國國民銀行資料,首爾房價所得比也不過七至八倍,主要是韓國銀行實施嚴格的貸款審核制度。

第二是韓國特有的「傳貰(音同世)」租屋制度,房客在簽約入住前,要交給房東巨額押金(傳貰金),通常是房價的六成至七成,租期為二年,但租屋期間房客則不需要再向房東繳交任何房租;二年期滿後,房東須將傳貰金全數返還給房客,雖然相當於白住,但巨額押金也是很大的經濟負擔。

多數房東拿到傳貰金後,會放在定存賺取利息,積極一點會把這筆資金做投資,或是再買房地產。因此,若韓國房地產不景氣時,租屋需求增加,傳貰金會上漲(不再以房價的六成至七成計算);若房地產大好時,傳貰金會下跌。

旅居韓國八年、曾經在韓國弘毅大學擔任中文教職的鄭匡宇,在韓國租屋五年,當時首爾房價仍在高檔,他在首爾大學入口地鐵站旁租了一間僅僅六坪的套房,就要付給房東押金五千萬韓元(約一四○萬新台幣)。由於房客要提供高額的押金,在韓國當房東負擔並不重,於是鄭匡宇在一○年首爾房價不再上漲時,就從房客變房東,當起包租公。

鄭匡宇分析,韓國人沒有一宅一生的想法,甚至從就學、工作時就喜歡到處搬家,過去房價上漲時,很多新婚夫妻會想盡辦法貸款買屋;如今,擔心房價下跌,買了之後會被套牢,所以寧可貸款來支付租屋的巨額押金。

徐俊平表示,韓國政府針對富人祭出重稅後,距離首爾一小時車程的郊區如京畿道,有些大坪數高總價住宅,已回到○八年高點。從韓國首爾房價指數來看,○八年至今年第二季,指數下跌五%,郊區屋主若想脫手就得賠售。

從韓國打房政策來看,房市在面對海嘯後順勢回檔修正,配合稅率改革與富人課稅,打房也許很痛,但長期來看,對整體國家經濟未必不是好事。

首爾房價高點已過 !

開徵綜合不動產稅 把土地與房屋合併課稅,對土地3億韓元以上,房屋6億韓元者,採累進稅率1~3%。

2005 提高自備款比率 自備款由4成提高至6成。

特定地區提高交易稅 首都控制區內設立本店或事務所,稅率加重3倍;對別墅、球場及高級住宅等,加重5倍。

2007 實價課稅 按照交易價格課徵所得稅,也就是實價課稅。

調整資本利得稅率 一戶一屋且持有15年以上,稅率降至5%,其他調高到50%,但一戶三屋以上者調高為60%。

2008 調降綜合不動產稅率 降到0.5~1%,並把課徵對象提高至9億韓元。

2013 住宅市場正常化綜合對策 今年內購屋的自住客5年內可免除資本利得稅,但高價屋除外;針對首次購屋者,放寬貸款審核條件。

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人行:研推外匯交易稅

1 : GS(14)@2015-10-04 00:06:50

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151003/news/eb_ebb.htm
人行:研推外匯交易稅
  2015年10月3日

【明報專訊】人行副行長兼外管局長易綱在最新一期《中國金融》雜誌撰文表示,防範異常跨境資金流動風險是外匯市場體系的基礎和保障,加上為抑制短期投機套利資金流的出入,當局也正深入研究推出「托賓稅(外匯交易稅)」、無息存款準備金、外匯交易手續費等價格調節手段。

易綱稱,外管局要始終把防風險放在首位,加強監測預警,包括加快建立跨境資金流動監測預警平台,逐步完成跨境資金流動數據庫建設,全面涵蓋本外幣、貿易投資、機構個人等不同交易幣種、項目和主體的跨境資金流動情。同時,要繼續完善跨境資金流動的監測預警指標體系和非現場檢查指標體系,及時對資金流出入壓力進行評估和預判。

外管局出招 首要「防風險」

易綱於文中亦提及,目前外匯管理呈現新常態,主要體現在外匯形勢,從持續淨流入到趨向基本平衡。

此外,在資本市場方面,亦宜有序推進資本市場雙向開放,進一步完善合格機構投資者制度,做好內地和香港基金互認落地,加快推進人民幣資本項目可兌換;外匯方面,將擴大外匯市場開放,放寬交易範圍,增加交易主體,豐富避險保值產品,完善多元競爭和有效監管的交易平台建設,冀逐步建成一個成熟發達的多層次外匯市場體系。
人行 研推 外匯 交易稅 交易
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房價負擔超越香港深辣招抑炒樓 增二手交易稅

1 : GS(14)@2016-03-16 14:20:49

■內地一線城市樓價暴漲是兩會焦點議題,圖為上海一個遭鏟平的住宅用地。法新社


【兩會聚焦】一線城市房價暴漲!深圳房價負擔已超過「全球房價之巔」香港了,昨推新招4月上調交易稅五成。全國住建部部長昨被問及樓市會否崩盤,大耍太極,又稱穩定一線城市房價已收一定成效。「等於甚麼也沒說!」網民狠評官員廢話,也有人聽出弦外之音:「部長口中的『穩定房價』等於『穩定上漲』。」全國人大住建部昨日記者會,部長陳政高昨被追問樓價暴升問題,稱春節後一線城市房價上漲過快,現在的一項重要任務是穩定一線城市和部份二線城市房價。被問到有指現中國房地產市場和80年代的日本非常相似:「中國樓市會否崩盤?」陳回應稱時代不同,而且中日國情不同,不能相提並論。陳形容現在中國房地產市場銷售企穩回升,但分化日趨嚴重,三四線城市庫存嚴重;仍強調經濟長期向好基本面沒變,對房產市場平穩發展充滿信心。有記者問「有機構估算深圳的房價負擔已經超越香港成為世界第一了,您怎麼看?」部長回答:「有能力也有條件逐步穩定本市(深圳)房地產市場。」



「買得起房的都可移民了!」

深圳樓市昨傳出新調控,央視報道4月1日起深圳二手房交易評估價格將上調約50%,交易稅費將同比大增,分析稱此舉可打擊短線炒房客,為房價過快上漲降溫。據中原二手住宅價格指數,去年深圳二手住宅價格上漲59%,刷新國內單個城市年度房價漲幅紀錄。深圳地產仲介梁小姐告訴《蘋果》,炒得最火的南山區,去年一年樓價翻倍,近期各種調控風聲確令近兩個月樓價稍穩:「客人觀望中,看是現在買還是等年底,深圳樓價不看跌啦!這陣子正在炒東莞和惠州,因通地鐵。」上海2月份取代深圳領漲全國,昨央行上海總部宣佈,上海個人住房貸款2月份增加了209.6億元人民幣。目前上海市區樓楊浦區為例,隨便都要七、八百萬人民幣一套,市民興嘆:「買得起房的,都可以移民了!」



專家指人造繁榮易爆破

內地降息降準加槓桿,入市的錢越來越多。去年底以來樓市熱也延至部份二線城市,南京、蘇州、杭州、武漢、合肥等。高盛報告指降價不是政府調控目的,中國一線房產仍會升:「政策更可能旨在抑制漲幅,而非尋求房價轉漲為跌。」英國金融時報昨日刊出內地多名專家文章,警惕中國房地產泡沫,中原集團研究中心研究總監劉淵表示,中國樓市是人造繁榮:「目前,房價高速增長已脫離收入和經濟增長的基本面。」財經作家葉檀指:「以往內地一線城市防漲總以香港作指標,去年按房價收入比算,深圳早已超於香港,泡沫之聲不絕於耳」。《蘋果》記者/新浪網/中國證券報





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160316/19531436
房價 負擔 超越 香港 深辣 辣招 招抑 抑炒 炒樓 二手 交易稅 交易
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