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公函助解套 李鴻源「沒說可以移轉」 交通部的爭議解釋讓美河市交屋

2014-01-06  TWM
 
 

 

新北市小碧潭捷運站的「美河市」建案,是台北市捷運局與建商日勝生活的聯合開發案;二○一二年底,監察院糾正該案包括土地賤賣等諸多不當,檢調近來則約談台北市捷運局聯合開發處前處長高嘉濃等十人,查出相關人士涉竄改鑑價報告。

不過,監委糾正內容中直指的另一項問題||開發案土地不得移轉給日勝生,卻在內政部一三年七月十日發給新北市政府一紙公函後,順利解套;公函中表明,美河市案的土地登記移轉並無法律問題,美河市建案自此始能順利交屋。

然細看這紙公函相關內容發現,交通部的意見,才是讓美河市順利交屋的真正關鍵。

簡單地說,這紙公函就是整理法務部及交通部對於本案土地移轉的意見;其中,法務部認同交通部在二十年前一則關於「捷運開發地是否屬於交通道路用地」的解釋,認定「捷運用地」並不屬於「交通用地」,因此得以移轉。

「土地的主管機關明明就是內政部,交通部沒有權限去解釋,而且,函釋本身並無法律效力。」長期關注美河市案的文化大學環境設計學院院長楊重信強調,「把公共交通道路轉為私有,是︽土地法︾第十四條第五款明訂禁止的。」該條文明訂「公共交通道路用地不得為私有」,而交通部的解釋,除了認為「捷運用地與道路用地性質不同」外,也認為︽大眾捷運法︾第七條中明訂,捷運用地可與私人或團體聯合開發,「既是聯合開發,土地部分移轉給私人係屬必然」,不受︽土地法︾限制。

到這裡,爭議又來了,︽大眾捷運法︾在九十三年修正後,「聯合開發」字眼已不復見,交通部用「聯合開發」作為解套說法,其中自然存在高度爭議。監察院報告即認為,交通部的解釋已逾越母法規定。

至於監委質疑土地「以公用徵收後轉予私人」的問題,交通部認為,本案的土地徵收性質應屬︽土地法︾第二○九條所規定,「因國家經濟建設而須徵收土地」,屬於「政策性徵收」,而非「公用徵收」,因此沒有「僅能公共使用」的問題;但有趣的是,在另一項說明中,交通部又說,捷運局辦理用地取得是依據︽土地法︾第二○八條,而這一條,即是關於「公用徵收」的規定。

對於爭議,內政部長李鴻源日前表示,回函只是說明土地移轉適法性,「沒說可以移轉。」這場被監委稱為「政府搶地,坐莊賣掉」的開發案,一路闖關走到交屋;但到目前為止,彷彿還沒有任何政府單位能給地主一個清楚交代或說明,這,或許也是本案的另一怪象了。

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拖延交屋、產權不清不楚、超收服務費…… 海外置產頻頻踩雷 政府管不到?

2015-08-17  TCW


近年打出「三年五%高額投報率」的海外房地產投資,透過名嘴與台灣仲介公司強力促銷,去年交易金額就高達七四○億元,但仲介非法賺差價問題嚴重,訴訟案件激增,已經成為房市亂象。

撰文•梁任瑋

海外置產亂象連環爆,消基會日前就接到近年第一宗海外不動產申訴案。多位消費者一同購買英國不動產物件,一戶四萬英鎊,保證一年投報率一○%,共保證十 年,此外建商提供買方可以預收租金四年,一年租金保證四千英鎊,共一.六萬英鎊,預收的租金可從售價扣除,等於一戶價格為二.四萬英鎊(約一二○萬元新台 幣)。

開發商告知,因預收四年租金,所以要等到第五年才開始收到租金,租金起算日為契約日起算四年後開始。

由於申訴者與開發商是在二○一四年五月十九日簽訂合約,不過,卻直到一四年八月一日才拿到產權,與當時給的銷售簡介內註明只需兩周明顯不符,且到一五年四月底時,仍有部分合約文件尚未取得,本應在兩周內完成過戶手續,卻拖了將近一年。

亂象》證照沒人管

無法令規範、也不取締非法直到一五年三月二十六日,開發商才告知此物件分為第一期與第二期,第二期要等到一五年六月三十日才完工。然而,去年都已經付完房 屋的錢,去年到今年不算租金,等於租金起算日為一五年而非一四年,租金要從一五年起算四年,損失一年存款利息約一.五萬至二萬元新台幣,台灣開發商也沒有 做到把關。

任職於房仲業二十餘年的消基會房屋委員會委員張欣民指出,這宗申訴案就充分點出典型海外不動產交易過程容易產生的風險。第一,拖延交屋時程,延誤出租時 間,「由於建物在海外,消費者無法自行掌握進度,幾乎都要依賴仲介轉告,一旦出事,容易發生交易糾紛。」其次,簽約後,海外建商才說明建案是分期開發,這 又產生第二個風險:開發商沒有盡到告知義務,律師在簽約時也未盡到審視合約內容責任,涉及買賣不實及詐欺嫌疑。

第三,建商打出十年一○%的高額投報率吸引消費者,還可以從房價中扣除,某種程度其實是消費者自行買單,建商很有可能墊高房價後再銷售,十年一○%的租金收益,只是分期撥還消費者購屋款而已,若事後建案空置無人承租,保證租金收益都是空話。

「消費者是和海外建商簽約,如果真的出現交易糾紛,買方很難要求台灣仲介負起責任。」一位房仲業者指出。萬一發生交易糾紛,或者投資報酬不如預期,消費者必須自己負責後續租售事宜,兩地奔波勞民傷財。

「海外基金公司要在台灣賣基金,也必須經過金管會核准才能上線,廣告上也會放警語,但金額比基金高出數十倍的海外房地產,卻毫無制度約束,讓消費者暴露在危險之中。」永慶房屋總經理葉凌棋直言。

目前市場充斥非法銷售海外房地產業者,嚴重破壞交易秩序,但業者之所以猖狂,正是因為地政司無具體取締動作,也沒有法令規範銷售海外不動產一定要有合法證照,才讓業者大膽遊走法律邊緣。

手法》一條龍銷售

五星飯店、名嘴、海外看屋根據《今周刊》調查,房仲銷售海外房地產已形成一條龍模式,三大必備元素為五星級飯店說明會、名嘴證言、海外看屋團。

以今年七月為例,由業者舉辦的台北市大小海外房地產說明會,就高達十五場以上,平均兩天就有一場,地點不乏選在下午場地費高達三十萬元的台北文華東方酒店,手筆之大令人咋舌。

房仲業者透露,「羊毛出在羊身上,」仲介業者既在五星級飯店辦高檔說明會,又打出送旅遊、送機票的宣傳,其實都是很高的成本,以帶客戶赴東南亞看屋,還包 吃包住計算,一位至少要五萬元團費,再加上打廣告、業務員獎金,一位客戶的行銷費用約十萬元,「這些其實都已算在房價內,讓消費者買單。」張欣民表示,目 前消費者購買海外房地產糾紛比例最高的,就是不肖業者賺高額差價,消費者明顯買貴,其中,又以房地產經紀制度尚未發展成熟的東南亞國家最嚴重。

記者實際參加一場由房仲公司辦在台北遠企的馬來西亞房地產VIP投資說明會,不到下午兩點,會場就坐滿不少投資人,開心地吃下午茶點心,活動上半場先由某 財經名嘴說明下半年全球景氣、股市與基金的投資展望;下半場則出現馬來西亞建商代表,以帶著東南亞腔調的國語介紹預售案,最後還舉辦抽獎活動,把氣氛拉到 最高點。

「名嘴介紹一戶成交,佣金是成交總價的二%,以一戶成交金額一千萬元新台幣計算,介紹費是二十萬元。」一位曾經被海外地產仲介公司邀請代言的房市名嘴透 露,目前海外地產幾乎都搭配名嘴代言吸買氣,雖然高額介紹費相當誘人,但他深知海外購屋風險不少,因而拒絕替廠商背書。

根據內政部《不動產經紀業管理條例》規定,仲介服務費收取上限不得超過六%,雖然很多房仲業者銷售海外房地產未另外收服務費,但內行人都知道,仲介已將這筆費用算在成交總價內,多數均超過一○%,而且仲介也未主動揭露說明,買方買貴而不自知。

「業者有無從中賺取差價?消費者其實很難查證。」前中華民國不動產仲介公會全聯會理事長、吉家網總經理李同榮坦言,東南亞國家並沒有完整的實價登錄系統, 買方沒有管道研究區域房價行情,更何況語言不通,消費者是處於資訊不對等的狀態,雖然有些代銷公司會提供中文譯本合約書,但他提醒,「中文合約是建商提供 的,律師也是建商代表,不見得是站在消費者立場服務。」

風險》差價難查證

東南亞國家無實價登錄系統事實上,連台灣都時有耳聞「一案建商」(建商為特定建案專門成立一家公司)因資金問題,無法將預售屋完工,而捲款潛逃的交易糾紛,在海外置產更得注意經濟犯罪,以及法律管轄問題。

世邦魏理仕前投資總監陳俊逸以親身遭遇為例,去年他曾打算購買一戶澳洲墨爾本預售屋與車位,都已經付了訂金,等到要簽約時,澳洲建商才告知沒有車位可以 賣,但成交總價不變,等於房價硬生生被調高二五%,「如果連墨爾本資訊如此透明的國家,都會發生這類糾紛,其他制度不健全的國家更難以想像。」幸好,後來 澳洲建商願意取消交易,並退還他全額訂金。

陳俊逸說,每個國家的不動產經營管理制度落差大,甚至連一個國家內,不同城市的法規都不盡相同,例如外國人不能買越南房地產的所有權產品,但很多業者根本沒有告知消費者這個情況,為了成交,未說明背後隱藏的風險。

對於海外房地產亂象,內政部地政司長王靚琇指出,房仲業經營海外不動產仲介業務,應該向買方充分揭露相關資訊,例如:當地實際交易價格、取得不動產產權性 質、持有期間的稅費負擔、轉售稅賦或限制條件等,如果交易過程使消費者權益受損,房仲業者應該負起連帶賠償責任,主管機關也可以依照違規情形依法裁罰。

專家:進場之前,先想出場當海外置產成為顯學,消費者跨海投資之前,最好掌握「看得到、養得起、賣得掉」三原則,才能降低風險。

「只要有一個環節不清楚,就不要去。」經常遇到民眾詢問海外置產問題的大聲行銷總監田大權說,很多人連去宜蘭、高雄購屋都會思考再三,卻只花一個下午的時 間,就決定去東南亞買房子,「看得到」絕對是投資房地產最重要的課題,畢竟海外距離遠,物業管理鞭長莫及,如果無法隨時掌控,最好不要亂出手。

此外,房地產買賣牽涉匯率、利率與稅率三率波動,尤其是匯率風險,沒有任何建商與代銷公司可以給消費者保證,但購買海外不動產,大多需要用當地貨幣交易,一旦匯率走向波動大,不但可能造成損失,甚至連利率大幅調升,都可能會面臨「養不起」的窘境。

最後,這波海外置產的買方,九成都是以投資出租為主,很少人會真正搬過去住,最終目的就是要獲利了結,以很多東協國家來台銷售的預售屋為例,不乏剛開闢的 新興重劃區,實際人口不足,買方都是無自住需求的投資客,將來若想轉賣,根本找不到買方接手,很容易陷入流動性不足、「賣不掉」的套牢危機,消費者不可不 慎。 (梁任瑋)想當海外包租公,防踩這些地雷

項目 地雷

銷售業者 ● 非法房仲業者、無不動產經紀人證照,業者若倒閉,消費者投訴無門● 魚目混珠,假冒大品牌公司名號對外銷售交易安全 ● 海外預售屋無履約保證● 國外不動產稅費未說明清楚

● 業者從中賺取差價

● 預售合約「紅單」(預售屋接待中心

使用的購屋預約單)交易

● 仲介收取過高服務費

政策法令 ● 外國人買屋稅率較高● 房屋產權類別、使用年限限制● 無法在當地直接取得貸款資料來源:消基會 整理:梁任瑋

 


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