ZKIZ Archives


九龙仓上海项目被指房型超规

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100810/1363499.shtml


每经记者 杨羚强 发自上海
上周首度开盘的上海新江湾城——九龙仓玺园,销售当周就收获了上海商品住宅成交面积第二名的好成绩。不过,机构发现楼盘热销背后的疑点——在土地出让 时,明确规定90平方米中小户型必须达到项目总开发面积的70%以上的九龙仓玺园,此次推出的所有房源全部都是160平方米以上的大户型。
《每日经济新闻》记者昨日(8月9日)采访了九龙仓玺园营销总监胡海嵘。该人士表示,从未听说过上述地块有90/70的政策限制。胡海嵘猜测称,项目的规 划可能早在九龙仓接手前已被调整。记者查询后发现,九龙仓玺园的前身新江湾城D1地块曾被多家媒体报道,在被挂牌出让前,该项目的招标书已明确规定,地块 内90平方米的小户型要占到整个项目的70%以上。
随后,记者查询了上海市规划和国土资源管理局网站2006年以来的规划调整公示,但没有找 到有关新江湾城D1地块的调整的内容。负责审批新江湾D1地块规划的上海市杨浦区规划局规划科相关工作人员表示,“因为上述地块的规划审批涉及两到三人, 须等明日(8月10日)才知晓上述情况的确切回复。”
机构“怀疑”房型违规
佑威及楼市专评网联合提供的数据显示:8月2日~8月8日 上海商品住宅成交均价达到了23242元/平方米,环比前周上涨10%,这一均价大大高于新政前的水平。该机构认为,导致该周上海商品住宅成交均价大幅上 涨的“推手”是7月24日开盘的新江湾“地王”项目——九龙仓玺园,正是它的大量销售成交,使上海房价创造了近期的新高。
该机构对九龙仓玺园研究后发现,该项目的前身新江湾D1地块曾经有90/70的开发政策限制,九龙仓玺园至少应该有七成以上的房型是90平方米以下的中小户型。
据悉,2006年6月1日建设部出台了90/70政策,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占的比重必须达到开发建 设总面积的70%以上。根据建设部相关负责人的设想,通过大量建设、开发小户型项目,增加新房的套数供给,进而平抑供需,稳定房价。此后,上海出让的一些 地块开始明确要求,90平方米以内的中小户型,必须占到开发总建筑面积的70%以上。
记者发现,根据2007年6月22日《东方早报》的报道,浙江绿城房地产集团董事长宋卫平在拍下新江湾城D1地块后,曾向媒体作出过这样的许诺,“公司将会按照规划要求来开发新江湾城项目,也就是说,这个被开发商看成高档住宅项目中的大部分户型都将小于90平方米。”
佑威及楼市专评网在昨日发布的报告中称,九龙仓的销售人员一口否认D1地块存在90/70的户型限制,并且表示项目后期也不会有小户型推出。
九龙仓玺园营销总监胡海嵘昨日向《每日经济新闻》记者进一步确认,上述项目将不会有小户型的产品,他甚至从来不知道地块有90/70的户型限制,并表示该项目不排除规划已经有过前期调整的可能。
不过,上述猜测并没有得到政府有关部门的证实。记者查阅上海市规划和国土资源局网站2006年以来公开的已作调整的项目规划,没有发现新江湾D1项目的名称。
上海中小户型供应不足4成?
一 家房地产研究市场分析报告曾显示,在以新江湾地区为代表的上海中环内,100平方米左右公寓虽然总价较低,但是购买者主要是普通工薪阶层,价格承受力不 高。特别是因为房源供应庞大,价格大多卖不高,而且往往容易造成滞销。反倒是总面积160至200平方米的三房和四房,因为针对高端客群,价格不仅可以卖 得很高,而且销售非常好。
佑威房地产研究中心主任副主任陆骑麟表示,正因为如此,在整个新江湾,100平方米左右的房源比较少,目前市场主力供应的是大户型。这一现象不仅在新江湾,在上海中环以内的其他区域以及一些别墅区都有出现。
此前,因为有关部门严格执行90/70政策,不少开发商选择将两套中小户型合并成一大户型的“一房两证”的办法,巧妙“偷改”规划,将不符合规定的产品 “合法化”。由于去年开始90/70政策不再被强调,不少原本规定90/70政策开发的中小户型项目,全部以大户型对外销售。
在陆骑麟看来, 部分楼盘突破了90/70政策的限制,或是导致目前市场小户型产品稀缺的原因。据他统计,在上海目前供应的商品住宅中,只有36.9%的建筑面积被用来建 造成90平方米及以下的中小户型房源,超过六成的建筑面积被做成90平方米以上的大户型产品。这使市场上的中小户型公寓数量并不多,仅占上海楼市总供应的 47%。
“如果中小户型公寓的数量能多一些,大量准备结婚的刚性需求购房者可以得到满足,房价也会因为供应的增大而放缓上涨速度。”陆骑麟表示。

九龍 上海 項目 被指 房型 超規
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=17315

入主九龍建業「澳門李嘉誠」大起底

2002-1-10  NM
 
 
 

由九巴四大家族持有的九龍建業, 月前曾惹來城中富豪鄭裕彤的垂涎,其後卻因價格不合而終止。上月中,九龍建業突然宣佈正式易手。擊敗鄭裕彤的,是在澳門從事地產投資,有「澳門李嘉誠」之 稱的保利達集團主席柯為湘,他以八億九千萬收購四大家族的五成一控制性股權。柯為湘收購九建的消息曝光後,中環金融界人士頗為訝異,因為這位鮮為人識,在 澳門發跡的神秘富豪,已是第二度出擊,收購香港上市公司。而更為有趣的是,連澳門人對他的發跡之路,亦摸不着頭腦,只知他因收地糾紛而經常見報。九九年, 柯為湘借出三千五百萬予從事服裝銷售的金盾集團大股東,區通志及區通德,而區氏兄弟把兩成六金盾股份按給柯。及至前年六月,區氏兄弟無錢還,柯為湘遂成為 金盾大股東,並於去年八月,再以三千四百萬增持金盾至五成二,但柯並沒有加入金盾董事局,只派跟了他多年的會計師楊國光及黎家輝,分別出任主席及非執行董 事。去年底,柯為湘再次出動,今次他看中的,是坐擁旺角始創中心,每年收租逾一億的九龍建業。由九巴四大家族,鄧肇堅、余道生、雷瑞德及伍時暢持有的九龍 建業,在去年中放盤,周大福與禹銘為首的財團,曾以每股四元收購,出價比柯為湘高一成,但鄭裕彤看過九建賬目後,覺得回報未如理想,想壓價,被九建大股東 殺訂,柯為湘因此有機可乘。「我一開始就逐個家族去傾,了解各家族心態,並且在第一日已承諾會全面收購,當初大家協商時,每股也曾要四元以上,後來發生 九‧一一事件,便因應市場而調整收購,我覺得現在個價都算抵!」柯為湘笑笑口地說。他與九建達成協議,以每股三元五角八仙,收購大股東手上的股份,然後向 其餘小股東提出全面收購,整項交易涉及十七億元。

在港少人識柯為湘收購九建後,曾接受傳媒訪問,但堅拒拍照,令外界覺得他異常神秘。「我不 想在傳媒曝光,不是有什麼不可告人的秘密,只是因為我在省、港、澳都有生意,愈少人認識愈安全。」柯為湘解釋說。事實上,香港人對柯為湘的認識不多,只有 部分地產業人士,記得他曾以亨達投資名義搞地產。「柯為湘喺呢十年八年才出嚟玩地產,最犀利一役係九二年,他以億幾元買入荃灣捷德布廠,成功把地皮的地積 比率,增加至近八倍,然後賣俾麗新發展,一塊地賺了四億。不過聽聞那塊地是他與朋友夾份買入,只是由佢出面而已。」一地產界人士說。除了荃灣地賣了給麗展 大有斬獲外,他亦炒賣過大埔鳳園地皮。而柯為湘過去十年,愛收購舊樓然後重建出售,例如長沙灣雅怡居。現時他手上仍有不少市區地皮,好像九龍城太子道西食 為先酒家舊址,以及北角明園西街地皮。另外,亨達投資在前年底也曾在賣地場上露面,與新地爭奪土瓜灣地皮,但最後輸給新地,空手而回。柯在香港搞地產,賺 了差不多五億,而手上物業組合也值三億七,身家至少有八億多,然而這位給報界稱為「澳門李嘉誠」的億萬富豪,發跡過程卻頗為神奇。

在澳行踪 神秘據柯為湘夫子自道,他五一年出生於廣東潮安,有六兄弟姐妹,三男三女,他排行第三,自小便從鄉下移居香港。二十歲那年,他於九龍塘又一村博雅英文書院 (現為陳樹渠紀念中學)中五畢業,畢業後便在爸爸柯岳峰於澳門開設的小型貿易公司幫手。柯爸爸的貿易公司,專做紡織品、工藝品生意,最初只出口歐洲,後來 打入美國市場。柯為湘加入後,七七年把貿易公司改名為保利達集團。至八○年代,他覺得中國改革開放,貿易生意不易為,便轉營紡織廠及漂染廠,並進軍澳門房 地產。「我的歷程一點也不傳奇,不浪漫,只是我很早出來工作,經過漫長的歲月,一步步積聚公司的實力。」他自稱於七十年代在澳門做貿易已發跡,但澳門人對 他的背景卻不大了了。「對澳門人來說,他是一個神秘人物,他怎樣起家,在澳門無人知;他第一桶金從哪裡來,無人知;他在澳門住在什麼地方,亦密密實實無人 知。」一位澳門資深傳媒工作者如是說。即使曾與柯為湘有地產生意來往的朋友,對柯的背景亦略知一二而已:「他好似留過學,七十年代到大陸發展,但唔成功, 才轉嚟澳門,他前期的事情我都不清楚。」澳門人雖然不知柯的底細背景,但對柯做生意的手法,卻甚為深刻。

收地條款起爭端柯為湘八○年開始在 澳門發展地產,第一個項目是在港澳碼頭附近的豪宅海富花園,該盤共有四百多個千六呎單位,呎價約四百元,賣樓為他帶來近二億元的收益。「佢牙擦擦,事事都 要威,都要人哋知道佢係第一,例如海富花園,質量要第一。」與柯為湘有地產生意來往的朋友說。八十年代中,柯為湘開始與澳葡政府合作發展經濟房屋(與香港 居屋相似),前後共五個項目,反映他與澳門政府關係密切。八九年,澳葡政府一口氣批出七十二幅土地,柯為湘取得其中一幅面積最大,位於氹仔的青洲坊發展 權,「他可以搞掂澳葡政府,拿到青洲坊,當然有一定的手腕,同政府的關係好好。」地產界人士說。青洲坊原為木屋區,面積約為四十四萬平方呎,原有一千多間 木屋。自八九年批地以來,保利達就因收地及補償問題,與居民各執一詞,拖了十多年還未發展。清楚青洲坊事件的澳門立法議員區錦新表示,八九年政府與保利達 達成協議,訂出「一戶換一屋」,規定發展商負責向每戶居民補償一個新建單位,另補貼搬遷。保利達後來發現一間木屋可能住有超過一戶人家,便立即「縮沙」, 並於九五年修改合約,定為由發展商興建經濟房屋交政府分配,而發展商只肯補償居民搬遷費。

澳葡政府多優待去年十一月底,保利達拆樓收地,便 引起居民對峙,其中有居民因不滿清拆賠償,反鎖屋內要脅要放石油氣自殺,最後要司警及立委調停,收地一事又被卡着。現仍居住於青洲坊的黃婆婆,一提起收地 便大吐苦水。「原本以為一屋換一屋,如今無屋俾我哋之餘,搬遷補貼也只得兩、三千元。我在這裡住了五十多年,唔會搬啦!」而柯為湘卻一口咬定,從來無應承 會賠償新樓給居民,「你想想有無可能,住間二、三百呎爛木屋,可以換一間六、七百呎新屋,全世界都無可能,特別是這些無業權的木屋。」取得青洲坊批地不 久,澳葡政府再批出百二萬呎黑沙環填海地皮,給柯為湘發展工業及住宅。據知情者透露,澳門政府早在黑沙環工廠未投產前,已批紡織品出口美國配額給柯,每年 最少幾萬打,以每打配額可賣百多美元計,單是配額,柯便有幾千萬港元收入。澳葡政府對柯的種種優惠,引起社會嘩然,並抨擊政府枱底交易。對此,柯顯得不耐 煩:「我沒有什麼感覺,政府按它的承諾去做,我按我的承諾去辦,中間肯定有人嘈,但我都不理。」柯為湘除了從事紡織製衣及地產外,九四年他由弟弟柯為雄, 與澳門傳媒人林昶合辦《華澳日報》。九九年《華澳日報》因勞資糾紛,被法院下令封產,停刊不久便重組為《新華澳報》。記者致電約晤林昶了解,他一聽見柯為 湘的大名,便很不耐煩說:「他(柯為湘)九九年已退出,無可奉告!」然後便掛了線。對於香港傳媒把柯稱為「澳門李嘉誠」及「澳門大地主」,一位澳門地產界 人士馬上嗤之以鼻,「未輪到佢!」而柯為湘亦說:「只是一個美麗的玩笑!」


入主 九龍 建業 澳門 李嘉誠 李嘉 起底
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=22202

調控風聲中 九龍倉、新鴻基等內地頻頻拿地

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110309/2221175.shtml


每經記者 朱玲 發自廣州
當萬科、保利這些內地大型開發商紛紛聲稱要少拿地的同時,其他資金 「逢低吸納」的熱情沒有減退。港資開發商九龍倉(00004,HK)3月7日公告稱,以7.87億元的價格拿下杭州餘杭地塊。除九龍倉外,其他港資、海外地產商也紛紛出手內地樓市,趁機抄底。
調控嚴厲正是抄底時機?
3月7日,九龍倉發公告表示,以7.87億元價格拿下杭州餘杭地塊,折合樓麵價格3578元/平方米。這也成為該公司進入2011年後,出手內地樓市的第三單,截至1月底,該公司在內地土地儲備為125萬平方米。
《每日經濟新聞》記者注意到,九龍倉拿下的杭州餘杭地塊,有公開數據顯示,該區域在2009年~2010年間,最貴的樓面地價高達1.2萬元/平方米,相比九龍倉此次3500多元的樓面地價,已經跌去了2/3。
廣州地產專家謝逸楓認為,內地樓市調控最嚴厲時,正是「抄底」好時機。一方面內地房企今年2月份開始銷售業績嚴重下滑,銷售成交大量下降。而貨幣、信貸政策的緊縮及融資渠道遭遇前所未有的困境,導致內地部分房企資金鏈面臨緊張趨勢。
該人士指出,部分大房企由於擔心擴張過大而資金鏈斷裂,也開始謹慎拿地或者是停止拿地步伐,目的是控制資金流動。內地樓市價格一直保持上漲的趨勢,土地價格相對便宜加上資金上的保障,非內地開發商必然逢低吸納,擴大土地儲備。
業內稱此時仍有風險
記者注意到,除九龍倉外,新鴻基地產(00016,HK)、新加坡的嘉德置地以及愛爾蘭房產商財富控股紛紛出手內地樓市,趁機抄底。
在九龍倉之前,新鴻基地產也對內地樓市動作頻頻。3月3日,該公司聯合世茂以44.72億元的價格拿下南京河西地塊,樓麵價約4752元/平方米,由於多家企業聯合拍賣,其成本又將進一步攤平降低。
新鴻基地產昨日也透露,其位於廣州的項目為規避調控風險,預計年中推出洋房房源,同時該公司也抄底商業地產,積極推廣別墅盤的私家會所、高爾夫球場等商業項目體。
據記者粗略統計,今年1月至今,新加坡的嘉德置地、愛爾蘭最大房地產公司財富控股,以及嘉裡集團等已公佈涉足內地房地產項目投資超100億元。
謝逸楓指出,港資和海外開發商抄底內地樓市也具有一定風險性。首先目前內地樓市處於深度調控期,一旦政策調控繼續加碼和市場陷入一年以上的觀望期,這些企業將承擔政策調控帶來的資金壓力。
「內地市場目前的狀況產生變化,尤其是購房者已經開始產生觀望的心理,政府開始對土地空置和炒地現象進行打擊,拿地的門檻提高都將提高抄底風險。」謝逸楓表示,一旦內地樓市轉向下行通道,抄底資金有被「套死」的可能性。

調控 風聲 九龍 倉、 新鴻基 內地 頻頻 拿地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=23089

七、會德豐/九龍倉

http://stockalchemist.blogspot.com/2010/12/blog-post_8176.html

會德豐/九龍倉集團形成於80年代初中期,是香港大型的綜合性企業集團之一,大股東 是「世界船王」包王剛及其女婿吳光正夫婦。會德豐的前身是香港英資四大洋行之一, 而九龍倉則是置地的聯營公司,在尖沙咀海旁持有龐大物業。1980及1985年,包玉剛部 署「棄舟登陸」,先後收購了九龍倉和會德豐,其後經過多次資產重組逐漸形成現時的 集團結構。其中,會德豐前稱隆豐國際,是集團的上市旗艦和控股公司,會德豐持有九 倉的控股權,後者作為大型綜合企業,重點發展香港地產、酒店、電訊及基建;會德豐 並持有上市地產公司新亞置業(前稱置業信託)和聯邦地產,分別專責地產投資及地產 發展。 80年代中後期以來,會德豐系在地產業的重點,是透過改建或重建九倉旗下原有物業, 用盡地積比率,擴大集團的優質投資物業規模。首個大型地產重建計劃就是雄踞於銅鑼 灣繁華商業區的時代廣場。時代廣場舊址是位於銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠,早 在70年代已列入發展計劃,不過當時的計劃只是發展一幢小型住宅樓宇,由香港電車公 司與合德豐旗下的聯邦地產進行。1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局,被委派接手 電車廠址的重建發展,吳發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力地區,要求公司重新檢 討。1980及1985年,包玉剛先後收購九倉、會德豐,該項計劃便一再押後。 1988年,吳光正出任九倉董事局主席,時代廣場正式動工。整項計劃包括兩幢46和36層 高的寫字樓蜆殼大廈和西敏寺大廈,以及一座16層高的綜合性商場,共容納300間商 店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位,總樓宇面積240萬方呎。時代廣場的興建歷時5 年,於1993年底落成揭幕。該建築物可謂氣勢恢宏,外牆以花崗石及無框玻璃建成,牆 上最矚目處設有全港第一部巨型室外電視幕牆,大廈四周是3.3萬方呎的開放式庭園廣 場,廣場一角設有大型鐘樓,其美輪美奐的外觀傲視同儕,立即成為銅鑼灣區最優質商 度及該區的標誌。時代廣場的興建由於不須補地價,整項投資僅建築費24億元,而每年 為集團帶來的租金收入就超過9億元,可謂相當成功。 就在時代廣場興建的同時,九倉亦展開對尖沙咀海港城的龐大重建計劃。海港城一期重 建計劃是將兩幢住宅物業重建為兩幢樓高36層的港威大廈。一期重建工程於1994年完 成,為集團提供了113萬方呎的寫字樓物業。海港城二期重建工程隨即在1994年展開, 將原址3幢住宅物業拆卸重建為3幢甲級寫字樓,為集團再增加270萬方呎的寫字樓和商 場面積,以進一步鞏固九倉作為「尖沙咀地王」的地位。二期工程已於1999年陸續完 成。據統計,1998年九倉旗下的投資物業組合已高達950.7萬方呎,已超過置地而成為 與太古地產並駕齊驅的大型地產投資集團。 1989年,會德豐系亦開始加強地產發展的業務,初期以旗下的聯邦地產作先鋒,與信和 等集團合作,在九龍亞皆老街、京士柏道、沙田等地購地建屋。1990及1992年,九倉及 會德豐又先後投得土地發展又一居和倚龍山莊,地產發展業務漸見活躍。1993年,會德 豐系大舉出擊,當年會德豐與九倉、置業信託合組財團以35.3億元的高價擊敗南豐、新 世界、長實等財團,奪得鑽石山地王。該幅土地面積約28萬方呎,計劃建成5幢面積達 120萬方呎的住宅大廈和65萬方呎的荷李活廣場,總投資近55億元,平均每方呎樓價約 3,000元,整個計劃於1997年8月完成。1994年,會德豐系再接再厲,以35億元高價再下 一城,奪得深井海旁生力啤酒廠址,該幅土地面積近50萬方呎,計劃發展250萬方呎住 宅樓宇。到90年代中,會德豐已成為香港活躍的地產發展商,1996年該集團在市場推出 的住宅單位達617個,在香港十大地產發展商中排名第六位,僅次於新地、恆地、長 賞、新世界及恆隆。


七、 、會 德豐 九龍
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=27927

九龍麵粉廠揭秘

2011-12-1  NM

駕車途經觀塘繞道,必看見屹立一旁的九龍麵粉廠,這廠運作四十五年,因上月被發展局局長林鄭月娥點名保育,才喚起大家關注。在如此簡樸的建築物背後,原來隱藏一段段豪門故事。 九龍麵粉廠的創辦人並非香港人,而是泰國華僑林國長。他在泰國開金行發跡,後到台灣辦賓館及麵粉廠,六、七十年代身家已達十數億。但他生性慳儉,平日只以腐乳送粥,中年已患了營養不良!到七十一歲,他才來港創辦九龍麵粉廠。不過一生勞碌,死後只換來後代爭產。 有七名妻妾的他,只有一子一女兩孫。先是妻妾和兒子爭產,再到孫兒狀告父親,進而兩名孫兒對決,鬥到七彩!現時九龍麵粉廠的大股東,是身在台灣的次孫林命嘉,其人一樣風流,曾搞婚外情令紅顏喪命,被對方家人在靈堂連摑多巴!這樣一個家族,較電視連續劇的劇情更精彩!


九 龍麵粉廠再受關注,源於上月林鄭月娥在電台作出的「公開呼籲」。因應施政報告提出,要將九龍東發展成核心商業區,她認為該區工廈須重建外,部分有價值的應 予保留,並點名指九龍麵粉廠可以保育活化。她稱得悉該廠已停止運作,現時只是貨倉;還帶點可惜表示,未能聯絡到該廠業主,故希望對方能主動接觸政府。

林鄭吹水
翻 開九龍麵粉廠的公司註冊記錄,其股權非常分散,包括有同樣在泰國發跡、盤谷銀行老闆陳有慶家族等,但主要股權落在創辦人的次孫林命嘉手上。本刊遂到台灣替 林鄭月娥尋人。林命嘉雖避而不見,但透過秘書回覆指,政府從來沒有派人聯絡他,「林先生也是看報紙才知,他不理解,也不知道發生什麼事!」其後本刊再聯絡 麵粉廠在香港的負責人柯成和,他直指林鄭月娥「吹水」。 「都無人搵過我哋!見報後陳有慶打電話來,問係咪要保育?同埋我哋仲運作緊,唔係貨倉,連鼎泰豐現時也是向我哋攞貨。呢排有好多客打來問係咪唔做,對我哋 生意影響好大,我哋都想出信向政府澄清!」本刊本週二向林鄭月娥查詢,並向她透露麵粉廠仍運作,且因她的言論惹來麻煩。林鄭聽後先是臉色一沉,後微笑並迴 避鏡頭離去。

廠內麵粉又吹又磨
姑勿論如何,九龍麵粉廠今時今日仍然運作,柯成和指雖然生意大不如前,但從未有結業打 算。這棟香港碩果僅存的麵粉廠,外牆灰蒙蒙,樓高九層,西面設有多個足足六層樓高的大圓柱,其中向海的一個圓柱寫有「九龍麵粉廠」五個大字。在建築物二 樓,有一條吊臂及輸送管道橋樑,橫跨對出的海濱道連接到碼頭。經過的途人對此都感到好奇,原來這些設備對經營麵粉廠來說大有學問。 由六六年開廠便工作至今的老臣子柯成和指,該條打橫伸出來再垂直向下的管道,在當年是伸入海中的,方便將由躉船運來的小麥「吸」入管道。「六、七十年代觀 塘仍未填海及建觀塘繞道,麵粉廠就剛好在海邊。後來填海我們創先河改裝貨櫃運送小麥,並向政府租下觀塘繞道下面的地皮,放置貨櫃,再將小麥泵進管道入 廠。」柯成和憶述說。每次由美加運來的原材料小麥,往往上千噸以上,人力難為,故要先從貨櫃吸入管道,再橫向經輸送帶送入廠房二樓。 這些小麥送入二樓,就傾倒入那些有數層樓高的大圓柱中備用,工人形容從洞口向下望會嚇得冒汗。小麥會先泵入廠房五樓經機器打磨成粉,再「吹」上七樓篩出雜 質,這些麵粉會跌落六樓復再「吹」上七樓包裝。難怪廠內工人笑言:「啲麵粉又吹又磨又fing,好似跳舞咁!」廠內還有不少管道如滑梯般將麵粉滑來滑去。 現時九龍麵粉廠仍每日生產過千包、每包五十磅的麵粉,供應鼎泰豐等本地著名菜館,甚至出口海外。員工二十多人,大多做了三,四十年,最年輕的一個已四十多 歲。

中年營養不良
就如柯成和,由二十六歲入廠,做到現在七十一歲等退休,而當年創辦人林國長來港建廠,同樣亦已七十 一歲!林國長是潮州澄海人,因家道中落,十六歲時遵照母親吩咐,以集資買來的一隻小舟遠赴泰國謀生,並開創林長興米炭店。後來獲當地的舅父賞識,開創成興 利金行,克勤克儉,五年間便開了七家金行,成為當地巨富。到五二年他赴台投資,設立僑泰興麵粉廠,中興戲院,中華體育館及中泰賓館等,同樣數一數二,兩地 房產估計有八十多個。 六六年,已年過七十的他與友人合資來港搞九龍麵粉廠,這些友人大都是泰國華僑。廠房外形仿照五、六十年代新式的歐洲麵粉廠,打磨等機器都是西德出品,沿用 至今。林國長在港時報住跑馬地箕璉坊二號菽園新臺,現時該住宅輾轉由英皇集團主席楊受成兒子楊其龍持有及居住。 林國長生前最為人稱奇的,是其慳儉的性格。柯成和指:「他生前好慳,好有潮州人嘅性格,係一粒腐乳可以送兩碗粥嗰隻!」他對公益教育事業可以一擲千金,但 自己五十歲前不喝酒,不看戲,連香煙也捨不得抽,平日習慣以清粥及豆腐乳裹腹。五十八歲驗出有營養不良後,他才每天吃一隻雞蛋和每週吃一隻雞補身。

分產不勻大爭鬥
不 過如此慳儉遺下大量財產,最終只落得後人爭產的亂局。七七年他八十二歲時在台灣過身,但差不多兩年後才落葬,全因家人未能達成共識。他有七名妻妾,彼此間 互不爭寵,按不同身份替林國長掌管事業。但他只生有一子林紹明及一女,林紹明先後生下林命群、林命嘉兩兄弟,因他揮霍無度,林國長特意將這兩孫兒分別交由 兩個妻妾照顧。林國長死後,林紹明狀告這兩個妻妾偽造遺囑,官司糾纏十多年至兩個妻妾去世,便由林命群接力狀告父親,到○五年和解,林紹明分得一半遺產, 兩兄弟再分另一半,這爭拗才告終。 林紹明現長居泰國,而感情同樣疏離的兩兄弟則打理台灣業務。不過近年兩人因「拆祖廟」及土地糾紛狂打官司互告。○二年林命嘉還捲入台灣知名保齡球金牌選手 曾素芬的自殺案,當年已婚的他和有「漂亮寶貝」稱號的曾素芬相戀,其後對方情困自殺身亡,震驚台灣,林命嘉還在靈堂上捱了曾父幾巴掌! 現時林命嘉掌管台灣的僑泰興麵粉廠及香港的九龍麵粉廠,現與家人同住台灣老牌豪宅僑福大樓。而林命群則負責台灣已拆卸的中泰賓館,並改建為豪宅文華苑及酒 店。本刊查詢林命群,他透過秘書回覆指,兩兄弟的企業並無關連,各有各做,婉拒受訪。現時林家在香港除九龍麵粉廠外並無其他重要資產,若非政府提起保育, 內裡的種種故事將隨時代進程而湮沒。 ####

九龍 麵粉廠 麵粉 揭秘
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=29620

天星小輪和九龍倉合併(更新資料)

1972年12月18日,九龍倉與天星小輪達成協議,九龍倉以4股天星小輪,換1股九龍倉的方式,全面收購天星小輪,除此之外,天星小輪會派發75仙的第二次中期息,另外九龍倉亦承諾在換股後會享有1972全額末期股息45仙。

根據1972年12月19日華僑日報的報導,根據專業人士估值,九龍倉1972年估計其資產大約12.2億元,折合每股123元,盈利3,200萬,而連同各項投資的市價計算,天星小輪資產3,100萬元,折合每股21.5元,計及出售資產收益116萬盈利,盈利約370萬。可以見到,天星小輪資產回報率僅2.62%,天星小輪資產回報率為11.93%,可見天星小輪資產運用效率較九龍倉高。

按今次收購推算,九龍倉約發行36萬股,佔本來股本約3.6%,但收購後應能提高九龍倉每股盈利能力7.6%,但卻降低了九龍倉的每股資產價值約2.0%,對短期估值而言,這是對九龍倉股東有利的,但對九龍倉資產投資者來說,這是不利的。相反來說,對天星小輪股東的應佔盈利受損,但應佔資產卻增加。

另外,九龍倉亦宣佈為使發行股本和資產淨值相配合,以增加非來發行可觀數量紅股,故把股本由1億變成7億,但在現代財務學來說,這只對心理上有影響,對實際上資產是無影響,但是所增加的行政成本是有損資產值和利潤的。


1972年3月22日,天星小輪公佈業績,業績稍為倒退5.5%,至2,641,543元,但該1,166,001元是仍待核實,尚未入帳,若計入此項,盈利為3,807,544元,略高於預測2.9%。



1973年7月5日,財政司夏鼎基動議修例,使天星小輪能與九龍倉合併,成為九龍倉(4)的附屬公司,並結束其上市地位。


天星小輪早在1889年4月23日成立,估計早已為當時的上市公司。在1970年5月的股市交易中,仍有該股票的交易。


1972年,因海底隧道通車關係,導致其達致高峰的業務開始倒退,九龍倉可能認為可達致協同效應,所以進行收購,但股東眼見盈利快大跌,故願意售出,可能就導致了九龍倉成功購入其他股東的股權,全資持有這上市公司。

以現時財務學角度觀之,九龍倉當年為了改建海港城,在在需財,但其資產實在大為折讓,故濫發新股對其不利,為改善投資者對其評價,提高集資金額,減少攤薄作用,故提高盈利、討好投資者為首要之務,收購容易理解且熟悉、盈利能力良好,且地理位置相近的天星小輪是理所當然。而派發紅股的目的也是一樣,都是為了誤導投資者,以提高投資者對其股票價值的期望,從而使其可以高價集資,減少對現有投資者的攤薄。所以這收購是以少量損害現有股東回報,以達成其長期之目的的其中一步。

但此後,這公司亦因地鐵及其他隊道通車,提供更快更方便的過海業務,持續倒退,近年乘客量已大不如前,在2001年後更開始虧損,所以天星小輪亦不斷加價,並持開源節流,以期改善表現,但持續不成功。

由此可見,無論多壟斷的業務都好,如果有更快更好的技術及方法取代,都是會沒落的。另外如果持有股權賣家大都肯願意賣給你的話,可能這亦是不好的兆頭,這當中一定的是有原因的,上市也算是其中的出售方式之一,因為大股東的股權都會減少嘛,哈哈。


延伸閱讀:

立 法 會 交 通 事 務 委 員 會「 紅 磡 - 中 環 」 及 「 紅 磡 - 灣 仔 」 渡 輪 服 務

http://www.legco.gov.hk/yr10-11/chinese/panels/tp/papers/tp0225cb1-1288-6-c.pdf



天星 小輪 九龍 合併 更新 資料
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=30613

1972年11月17日: 永安國際(0289)購入九龍分店

1972年11月17日,值股市狂潮之際,永安有限公司(1991年因遷冊永安國際,289)宣佈發展地產大動作。計劃如下:

(1) 把股份1拆50股,由面值100元變為2元一股。
(2) 把法定資本額,由2,000萬增加至2億,即由1,000萬股2元的股份,增加9,000萬股,至1億股。
(3) 重估現時上環永安中心物業,錄得估值收益,增發紅股,1股送3股。
(4) 收購現時永安九龍中心物業,發行600萬股支付,可節省180萬租金。
(5) 為上環永安中心物業重建籌資6,000萬一部分起見,該公司建議5供2股,發行1,600萬股份,集資4,000萬。永安中心在建成後,樓高29層,1至3樓為商場,面積13.4萬平方呎。4至6樓為停車場,共450 停車位,7樓至29樓為寫字樓,面積44萬平方呎,據稱在1977年建成。
(6) 物業重建期間,永安中心總店暫停營業,預期1973年至1974年(2月結)派息會減至不低於11仙。

總體來看,就是1拆200股,然後5供2,每股2.5元(未拆股前500元),拆倒推股票的數目,當時最初的股本總數為約17萬股,拆股變成850萬股,送股變成3,400萬股,收購後變成4,000萬股,再供股變成5,600萬股。

股票在宣佈消息後,由除權前的900元,升至2,100元,在拆股及除權後,股價再大舉上升,至1973年3月,一度上攻32元(除權後8,760元),股息率僅0.35%,即市值由最初的1.53億元,劇增至17.92億元,對比現時市值僅63.49億,升值僅2.54倍,對比恆生指數升值約13倍看來,可說是大大跑輸,但如果當時賣出了,再低購則大大發財。

以停牌前股價900元計算,該物業價值5,400萬元,價格為租金30倍,淨回報3.33%,相對當年利息7%計算,已估值偏高。不計供股之效果,該物業的價值3.84億元,價格為租金213倍,相對淨回報0.47%,價格是嚴重高估。

從財技角度來看,因為重建物業形成盈利斷層,需要資金之餘,也會導致短期間派息減少,故以注入物業發行新股方式支付代價,並以供股方式並減少派息集資,填補資金缺口。並以物業的租金收入填補部分當時盈利派息的缺口。誰料到股市狂潮,地產股瘋炒,股價會上升至這樣的程度,所以財技雖要配合大勢,但是卻猜不到大勢。

但是以時機來看,集資時機適逢狂潮,確是適合時機,但因為物業發展時機過長,加上注入物業價格高估,對公司來說不太算是好買賣,亦導致低潮時資金短缺,不能購入廉價物業,喪失發展壯大的時機,但試問誰可說把握未來?  所以這是一些股票在高潮時期集資,別人用短期方式預期長期方向,導致股價暴升,但最終正式完成後,不如預期,股價低估,這又導致另一個反向,作為長線投資者及短線投資者必需留意這些問題的影響,作出好的投資判斷。





1972 11 17 永安 國際 0289 購入 九龍 分店
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=38949

1961年5月: 九龍巴士(0062,現載通控股)上市

今日無時間,寫住九巴上市先。

九巴前身是九龍汽車有限公司,在1921年成立,其後香港政府眼見香港巴士公司過多,管理困難,欲作規管,故決定重整巴士業務,批出兩個於港島及新界的專營權,結果鄧肇堅、雷瑞德、雷亮、譚煥堂和林明勳等人為九巴建立公司架構,同時把南興巴士公司、泉興巴士公司和長美巴士公司合併,成立九龍汽車(一九三三)有限公司以競投專營權,結果取得九龍及新界的專營權,並收購沒有專營權的啟德巴士作營運。二次大戰後,專營權仍繼續,但譚煥堂和林明勳因看不清前景退股,由雷氏家族安排同鄉伍時暢和余道生入股。其後,因政治局勢不穩,由內地移居香港的人民大增,香港人口快速增加,對公共交通的需求與日俱增,九龍巴士乃快速發展。

1960年,政府再續兩大巴士公司的專營權的時候,可能認為自己缺乏資金支持其快速增長,也怕專營權持有人把持上市公司,作出對社會不利的決定,故要求兩大巴士公司上市。故九龍巴士在1961年4月22日招股,以每股58元發行783,790股,集資45,459,820元。結果獲得市場熱烈反應,獲得4,052,750股的認購,認購金額達2.35億元,超額4.17倍,最終分配額約15%至20%。但因為凍結了不少市場資金,導致股票及地產市場價格疲弱,成為1965年股災及銀行危機的導火線。

5月7日,九巴開始寄送股票,10日,九巴正式上市,上市開盤已報82元,上升24元或41.3%,最高報88元,升30元或51.7%,收市報86.5元,升28.5元或49.13%,可見市場對該股的熱愛。

九巴在1980年陷入收購戰,最終新鴻基地產(16)取得約30%股權止步。百利保(617)在次年也稱其持有約10%股權,但因為陷於財困,大部分估計也拋售。故新鴻基地產取得其主導權並把旗下車廠地皮陸續發展成地產項目,如荔枝角總廠發展為曼哈頓山、觀塘車廠也被新鴻基購入一半股權,發展商用項目。

1995年,創辦四大家族把持有九巴股權的九龍建業(34)上市,又兩年年九巴遷冊至百慕大,並把業務分散其他地區。

最終九龍建業在2001年把九龍巴士股權分派予股東,並出售予柯維湘,其後柯維湘把手上地產項目及保利達資產(208,前金盾控股)注入,成為系內控股公司。同年,九巴也分拆廣告業務成為路訊通上市。路訊通當年也曾經一度進入新創建(659)及周大福集團持有的新巴的電視服務及發展中國業務,但前者去年屆滿已沒續期,後者則持續失利,並錄得大額虧損,但是本業利潤尚算不錯。但雷氏家族的雷永晃今年把上海的業務售予智城控股(8130,前銀河影像、采藝多媒體、杏林醫療訊息),並藉此上市公司開拓戶外媒體業務。

至於九巴業務因業務變得多元化,在2005年更名為載通控股。但近年則受到油價及港鐵線路擴張,業務受到重大打擊,近年已開始錄得虧損,未來它的發展會否變成如中巴(26)一樣的沉寂? 可以繼續留意。





1961 九龍 巴士 0062 現載 載通 控股 上市
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=40190

1981年11月: 九龍倉(0004)收購隆豐(0020,現易名會德豐)鬧劇(補上更多新聞)

近來九倉(4)的Rubber Duck 熱潮席捲全港,又見到華潤電力(836)及華潤燃氣(1193,前名華潤勵致)合併,不由得想起這件事,以一家資產虛無的業務,換取未來有實力,但是需要資金的業務,又是系內以股換股,又是資產變成巨大,當年的300億,應該都超過3,000億吧,又是業務相若,又是協同效應,但是市場不認可,這宗交易只出現10日,在1981年12月初自行取消。但華潤能源的交易又如何走下去呢?








1981 11 九龍 0004 收購 隆豐 0020 易名 德豐 鬧劇 補上 更多 新聞
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=55483

九龍城「house」魔咒綁死千萬業主

2014-07-11  NM
 
 

 

「house」,顧名思義,就是一幢房屋。買了樓的你,有否想過地契內若有此字眼,這幢樓便難以拆卸重建,一世被綁死?地政總署最近發出了作業備考,明確就去年終審法院對地契中有house字眼的樓宇作「終極判刑」。此後,凡地契內有house字眼,便不能當「apartment」(分層單位)處理;要重建為高樓大廈,必須逐呎付足昂貴的補地價金額。但問題是,原來早年土地管理行政混亂,不少在九龍城、深水埗及跑馬地等多層式舊樓,都「無厘頭」在地契中出現house一字。本刊抽查九龍城區部分舊樓,命中率竟達六成。這批物業,重建潛力已經消失;有測量師更預算估值蒸發一半。有落了釘的地產商「中伏」,更多的是仍懵然不知、千千萬萬個小業主或準買家,宛如一個「都市陷阱」。

House地契的「重災區」,都集中在九龍城、深水埗及跑馬地、北角等,較多五、六十年樓齡的舊樓叢。本刊從九龍城著手進行大搜查,抽樣將聯合道、南角道、福佬村道、賈炳達道等多條街、共四十多個地段「起底」,發現中了house緊箍咒的機率高達六成!居住在聯合道六十八號金城大廈的邱太,所住物業便不幸中了此魔咒。邱太住了多年,一直對地契內容懵然不知,更加未聽過「house」。對她來說,一心只在等待有發展商睇中搏收購,「都想改善嚇環境嘅,呢度嘈咗啲囉!」本刊對她解釋,該物業有「house」緊箍咒,令單位貶值,她顯得茫然,亦不理解,只一味堅持價格要「企硬」,「九龍城區起碼都一萬元一呎啦,如發展商出手太低,留嚟自住囉!」而獅子石道九十三號、只二十多年樓齡的光大樓,亦「中了獎」。於○八年以七百九十萬元、買入其中一間地鋪的業主羅兆養,將該舖位出租作食肆。記者找上羅先生,他透露兩年前左右,田生地產曾敲門商討收購,但價錢不合適,而樓上業主亦拒絕出售,令他認為仍有「討價」餘地。「我哋租出去都係簽長租,三年三年咁,好少變動,收入好穩定o架!」本刊向羅先生透露,由於有「house」魔咒,有測量師已估計其舖位估值跌了一半,羅先生口裡說:「無所謂,反正出租。」但另一方面又非常肉緊,不停追問地契內容有何影響。

無路可捉睇彩數

哪個物業有house魔咒,根本無路可捉,純粹睇彩數。但綜合來說,多在五、六十年代批出的地契上出現。想當年,第二次世界大戰時,留在香港的人口只有六十萬人,戰後,大批香港原居民由內地返回,再加上國共內戰,令不少內地商賈逃亡至本地。一九五○年,人口激增至超過二百萬;然而,大量房屋卻因戰火摧毀未及重建,難以配合經濟急速復元及人口增長,這時政府遂批出大量土地起樓。「這類有house字眼嘅地契,就是在二戰前後批出。當年不似而家咁有系統,可能負責嘅職員,求其搵份地契左抄右抄。唔同物業嘅地契內容,就睇出自邊個職員手筆,所以你幢樓有無house字眼,只係睇彩數。」曾於地政工作逾廿年的資深測量師蘇振顯透露。早年政府監管不嚴,甚至只要有圖則就起得樓,故這類有「house」字眼的樓宇,當年仍可起六層甚至更高的樓宇亦無王管。直至二千年,地政總署發出有關「house」的作業備考,指建築物只要有一個正門及一個逃生門,就會被地政署理解為「house」。當年地政總署署長,正是被指與發展商關係密切的布培。此舉擺明放生發展商,只要他們收購舊樓重建,新起的建築物有正門及逃生門,便沒有違反地契;亦即可盡用地積比率起高,並將「house」變為分層單位,亦無須補地價。

落閘綁業主

事情在去年急轉直下。資深投資者盧華,約十年前,開始收購九龍城南角道四十三至五十一號、五個相連的地段,使費起碼兩億元。○六年他早獲屋宇署批准,於上述地方重建一座二十六層高的住宅大廈。然而,地政總署卻以不符合地契上每個地段各建one house為由,要求發展商要以補地價形式改契,多名測量界人士憶述:「當年大家都嚇一跳,應該係正值地政總署內部換律師,不同人對條文有不同理解。」盧華遂於一○年,入稟高院要求就地契內的「one house」解釋,一一年法官指多層單位於七十年代才出現,故撰寫地契時「one house」並不包括分層建築物,當時地政即叫停十宗重建申請。盧華不罷休上訴,雖然得直,但地政署告至終審法院。去年四月終院首席法官馬道立一鎚定音,「house」一詞難以獨立定義,須參照訂立地契時相關事實的狀況,判定盧華要重建起更多單位,一定要補地價。

估值跌一半

專攻舊樓拍賣及重建的第一太平戴維斯董事總經理陳超國,對於新詮釋說得直截了當:「以後有『house'嘅地契,不可起高,現有四層就四層,若然地契係寫『one house',更加連合併都唔得,要獨立發展!總之作任何改動,多於所限嘅面積,就要補地價。」按九龍城區樓每呎一萬元計,盧華要由現時四層重建至二十六層,所補的地價可達四億元!現時其重建計劃已擱置,暫時出租單位「吊命」。「小業主損失先最大!發展商最多唔再收樓重建,但小業主手揸嘅物業,價值就即刻跌一半。而家啲小業主覺得太技術性,根本理解唔到發生乜事。」慶幸甩到身的小業主,包括兩年前賣了聯合道八十六號的張先生。他與太太早於一九七五年以十八萬元買入地鋪,前年以一千八百八十萬元賣出,如今搬到葵湧居住,「當時覺得個價唔錯,呢邊又新啲。」他知道項目因地契有「house」字眼發展受阻,雖未能透徹理解,但亦大呼好彩賣得早,可全身而退,「舊時啲契好多麻煩嘢!我哋唔識咁多,一陣又話維修,一陣又唔符合咩規格,好多政府嘢處理,好麻煩。」

為甩身各施各法

張先生的單位,原來賣了給羅守耀打骰的裕泰興集團,他十年來以兩億多元,收購八十四至九十八號,但這連續八個相連號碼中,竟有五個中了緊箍咒。本刊問羅守耀,他非常勞氣:「而家未係一個句號。係法官咬文嚼字!以聯合道呢個項目為例,我逐層買入,全部都打曬釐印,政府點可以話『今日的你打倒昨日的你』?一萬呎地盤,地積比係九倍,唔准起分層,唔通起一間屋過九萬呎呀?點起呀?點賣呀﹖」專收舊樓的羅守耀,拒絕透露旗下有多少項目中了咒,並強調:「我會按照番程序入則申請重建。要逐呎補地價嘅話,我唯有打官司!」業界估計,將來有關「house」一詞涵義的訴訟勢會增加。而同樣中招、收了九龍城廣場旁邊、賈炳達道一排舊樓的田生集團,則相當「精靈」,於今年一月初以「暗標」形式,放售持有該項目業權的公司,並成功以逾二億元賣出當中四成九股權予一家海外註冊公司。資深測量師蘇振顯分析,若發展商想以技術性修改(technical modification),即補數萬元地價解決「house」問題,似乎沒有可能,「因為在商業上,改咗呢啲字眼,價值就增加好多,地政無理由唔逐呎去計。」他補充指:「就算你將項目重建番一樣嘅總樓面面積及高度,但只要可出售面積(saleable area)增加,即係例如樓梯位、升降機位因共用而慳咗等,一樣要逐呎補!條數非常可觀!」現時舊區重建因此紛紛停滯起來,而當年買樓的小業主,有沒有揀中「house」,根本只是「命水」,印證何謂「失之毫釐,差以千里」!

重建不再easy

 
九龍城 九龍 house 魔咒 咒綁 綁死 死千 千萬 業主
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=106059

“一邊跟著內地走,一邊主宰自己的命運”訪香港九龍倉集團副主席周安橋

來源: http://www.infzm.com/content/103190

香港九龍倉集團副主席周安橋。 (南方周末資料圖/圖)

如果要歷數中國擁有獨立傳承,並能在世界擁有一席之地的“百年企業”,可能香港會為此添上最濃墨重彩的一筆。而歷經歷史風雨洗禮,無論戰亂與和平、無論何種社會制度都能屹立不倒,它的商業邏輯、處世之道自然有其可取之道。

剛剛過去的7月,香港是新聞大熱。諸如產業空心化、李嘉誠撤資疑雲、內地與香港之間的齟齬、“占中”與“反占中”、外企(包括港企)在內地的生存不易……舊的、新的都會被拿出來翻炒一番。那麽,一家百年企業如何看待這些問題,也許就是一件值得玩味的事情。

這一次,南方周末采訪的是九龍倉集團副主席周安橋先生。

“是生意來不及做,不是沒事做”

南方周末:數據顯示,制造業不足10%,服務業的比例幾乎90%,不少香港人對此有擔心,你覺得這對香港的經濟有什麽樣不好的影響嗎?

周安橋:由於內地的發展,香港的確也經歷了很大的變化。

很早以前,香港和內地隔絕,許多方面要自給自足。現在,香港的定位變成了為13億人服務,像種糧食、搞制造就不需要再自己做,與之相關的中小企業基本都沒有了,也就是所謂的空心化。但今天的情況是光做服務都做不過來。最近一二十年,開餐廳的明顯多起來了,現在來香港的遊客5000萬,20年前才幾百萬;再比如IT相關產業多了很多。香港作為一個有活力之都,企業容易長大,也容易淘汰,還是這個規律。

來往多了,難免有矛盾,現在香港比較常見的抱怨是來的人太多了。事實上,香港從政府到企業都在檢討這個問題,是要限制人進來,還是繼續讓人進來。10年前開放自由行的時候,覺得至多來一兩千萬人,多多益善。但現在足足5000萬,地鐵、巴士、酒店、餐飲……各種問題都出來了。如果當初能想到這個局面,是不是就可以做好一點呢?對香港來說,問題可能是,700萬香港人能不能提供高質量服務。

這個事情,好在今天發生了,還有時間。

今天的香港,是生意來不及做,不是沒事做。

南方周末:香港還有哪些比較優勢?

周安橋:香港能提供最優質金融服務和其他專業服務的平臺,這方面不亞於紐約、倫敦。其服務不僅面向香港居民、企業,而且覆蓋全球範圍,尤其是亞太地區。中國內地及亞太地區主要大城市正在蓬勃發展,滿足它們對於成熟專業服務的高端需求,當然是香港。

至於亞太地區的航運中心、貿易中心和金融中心,以及豐富的現代管理經驗也不是能輕易被替代的。

“內地市場是需要去適應的市場”

南方周末:前一陣子,關於李嘉誠先生從內地撤資的議論很多,內地房地產不像以往那麽好做,九龍倉曾有過撤退的想法嗎?

周安橋:李先生撤不撤資,你們現在比我們權威。

九龍倉跟李先生不一樣,香港和內地是我們97%的主戰場。從2013年下半年開始,九龍倉投的地就比較少,主要是因為內地對房地產政策的宏觀調控,這些調控本身確實對市場有影響。在這種情況下,內地的房地產不容易做。

內地住宅市場的“政策市”特征非常明顯。對香港企業來說,內地市場是要去適應的市場,要花腦筋去應對。這方面,本地公司會自如一點。每年地產企業排名,香港公司都在十名開外。當然,九龍倉會有自己的特長,比如說做一些城市綜合體,招商能力、管理能力這些軟實力出來了,內地企業還是有距離。

南方周末:說到軟實力,香港很多年都位居全球最具競爭力城市的前列,你覺得香港的核心競爭力具體體現在哪些方面?

周安橋:廉潔高效的公務員隊伍,高度國際化的經濟體系,自由開放的市場環境,政府基本不幹預,成熟的資本市場與金融環境,還有勤懇工作又遵紀守法的民眾,還有多年來穩定的社會環境……當然,香港與內地經濟的融合度也是國際上任何其他城市都無法比的。

軟實力的東西看起來很簡單,但是要堅持下來,把它當做(人必需的)空氣一樣就不容易了。九龍倉認同“誠”,我們在香港如此,在內地也會如此。

其實,投資者到了香港,如果他們覺得香港社會也好,人也好,具有了一些基本的東西,這就是核心競爭力了,不然的話每樣事情都要去正反兩面,一百樣事情有一百個正反,那很糾結。

南方周末:我們知道內地的商業環境還不盡完善,比如,有些內地人甚至認同“無商不奸”,堅持在內地投資做企業怎麽避免糾結?

周安橋:“無商不奸”代表了中國古代重儒輕商的社會風氣和中國社會傳統上對商人的偏見,其實在中國古代,成為大商人也必須是有很好的道德觀念與知識修養。而在西方,良好的信用記錄可能是成為工商精英的第一要素。

商業誠信更重要的是來自企業的內心,不管商業環境如何,按照自己的內心做事。

當然也要努力去適應。九龍倉投資內地幾十年,過去,我們習慣了每樣東西要批、要申請,我們成立了中國組,按內地的習慣做事。現在,李克強強調,要把不需要政府批的拋掉。我覺得,現在中國組的陽光快要出來了。

“七百萬人口的香港, 還是太小了。”

南方周末:從1997年至今,很多學者、專家設想了回歸後的香港與內地融合的種種景象。從一個香港企業家的角度來說,哪些領域的融合對香港來說是至關重要的?

周安橋:陸港融合差不多是每天都在發生的事情了。從前,香港是內地聯系世界的中轉站,現在我們希望有一些能夠落地在香港,不要只是轉一圈就走了。

香港作為全球最自由的經濟體和亞太地區的貿易中心和金融中心,在中國經濟的國際化過程中扮演關鍵角色,還有越來越多的香港企業正在內地紮根,帶去香港領先的管理經驗、技術、商業文化,內地經濟的快速發展和日益增長的居民消費能力也在給香港培育出更多的商業機會,以上種種因素,都會增進香港與內地的融合。

相對而言,香港經濟開放的時間比內地更早,與國際經濟體系接軌的程度也更深,因此在商業文化、商業規範、金融制度、管理體系上有很多積累與經驗,這些方面如果與內地有更好的融合,對於兩地未來的經濟融合會有至關重要的作用。

南方周末:對內地給香港帶來的“機會”,香港人也會有害怕、擔心,如何理解這種擔心?

周安橋:我覺得企業界里面主要是喜歡的比較多。為什麽全世界很多人羨慕香港呢,就是因為有內地這麽大的經濟體在旁邊。

當然香港與內地沒有語言上、感情上的隔閡。而在行政、法律上,又有相對獨立性,如果一下子一樣了,香港變成深圳,那就難了。

對內地來講,700萬人口的香港,還真是太小了,香港再大一點就好了。所以現在我們有些方面也在討論,是不是應該放開一些人口的限制。

一邊 跟著 內地 主宰 自己 命運 香港 九龍 集團 主席 安橋
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=108876

【獨家】融創或聯合九龍倉要約收購綠城

http://companies.caixin.com/2014-12-01/100757580.html
【財新網】(記者 王曉慶
綠城中國(03900.HK)股權爭奪戰尚在進行中。收購方融創中國(01918.HK)於12月1日發佈公告,一是綠城收購事項或將調整,二是將發債融資。

  綠城股權爭奪戰膠著至今,宋衛平能否籌錢回歸尚無定論。而若宋衛平放棄回歸,股權交割繼續,與事各方或將面臨證監會關於「一致行動人」的裁定。

  融創中國在公告中稱,香港證監會至今並無裁定收購事項將會觸發任何一方在收購守則下的任何全面收購責任,但香港證監會已表明關注收購事項在收購守則下可能造成的影響。

  目前,融創中國正考慮可能調整收購事項,當中可能涉及(其中包括)在全數退還該公司已支付的代價後終止收購事項,或對將予收購的標的股份及其他條款作出調整。

  公告還說,如果融創中國根據可能的調整繼續進行收購事項,則其擬與另一方合夥進行。一位接近交易的人士告訴財新記者,「此處指的另一方合夥進行,指的是和九龍倉一起發動要約收購」。

  九龍倉目前持有綠城中國24.313%股份,如果宋孫雙方股權交割完畢,將和融創中國並列成為綠城中國第一大股東。

  此前,在宋衛平回歸綠城事件發酵中,與事各方收到了來自香港證監會的問詢函。該問詢函主要針對融創中國、九龍倉是否為「一致行動人」。

  香港方面之所以發出這份問詢函,是源於一封「舉報信」,見過該舉報信的人士告訴財新記者,信中稱九龍倉和融創中國是一致行動人,有共同進退的約定,小股東利益需要尋求保護。

  此後,有媒體發文稱該舉報信是宋衛平之妻夏一波指使,夏一波後來出面澄清並非自己所為。

  根據香港《公司收購及合併守則》,一致行動人合計持股(投票權)超過30%,便應該針對上市公司全部股份提出全面要約收購。

  如若九龍倉和融創中國聯手發動要約收購,雙方需要各拿出資金收購餘下股份,按照12元每股的要約價計算,每家約需拿出60億港幣左右。

  融創方面顯然做好了兩手打算。最新公告還透露,該公司擬進行美元優先定息票據的國際發售。根據上述接近交易的人士透露,融創中國此舉是在為要約收購籌集資金支持。

  公告披露,該公司擬以附屬公司擔保人按優先償還的基準為擬發行票據提供擔保並通過質押彼等的股份作初步抵押。

  公告未透露發行票據的規模和定價,僅表示擬發行票據的完成取決於市況及投資者的興趣。票據的定價,包括本金總額、發售價及利率,將通過由聯席賬簿管理人匯豐、花旗集團、瑞信、工銀國際及摩根士丹利進行的入標定價程序釐定。

  在落實票據的條款後,匯豐、花旗集團、瑞信、工銀國際及摩根士丹利、本公司、附屬公司擔保人及附屬公司擔保人質押人將簽訂購買協議,據此,匯豐、花旗集團、瑞信、工銀國際及摩根士丹利將為票據的首次買方。

  關於發債用途,融創中國表示,該公司打算以擬發行票據所得款項淨額為本集團現有債務進行再融資。該公司或會應市況變動調整其發展計劃,並因此可能會重新調配擬發行票據所得款項的用途。

  即便沒有該筆票據支持,從公開數據上看,融創中國的資金狀況也較為寬裕。根據融創中國中期報,今年上半年,融創的經營活動所得現金淨額,大大高於去年同期,達到75.51億元。

  2013年底公司賬面上的現金為160.08億元,今年中報為229.84億元,增加了43.6%。融創的各類短期應付款只有78.62億元,現金足以應付各類即將到期的短期負債。

  融資成本也在下降。融創在今年上半年大幅降低了融資成本,融創的新增借款加權平均實際利率,由去年底的9.4%下降至今年上半年的7.6%。■

獨家 融創 創或 聯合 九龍 要約 收購 綠城
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=121678

美國食安監管也是九龍治水 是否再設一個FDA?

來源: http://www.yicai.com/news/2015/03/4587365.html

美國食安監管也是九龍治水 是否再設一個FDA?

一財網 方向明 2015-03-18 13:31:00

在美國,一個機構檢查母雞是否健康,而另一個機構則對雞的飼料負責。當雞蛋作為食品銷售時由FDA負責,而一旦被加工成蛋制品,則由農業部負責

在美國,假如一款速凍的意大利火腿披薩出了質量問題,那麽上面的火腿由農業部負責檢查,而奶酪和番茄醬則由食品及藥品管理局(FDA)把關。這種冗雜的體系降低了食品安全管理的效率。政府和國會議員正試圖準備重新設計與食品安全相關的行政體系。

單設食安監管機構

來自民主黨的聯邦參議員理查德•德賓(Richard Durbin)和眾議員羅莎•德勞洛(Rosa DeLauro)1月底向國會提交了一份議案,建議剝離出分散在FDA、農業部和其他部門中涉及食品質量監管的各項職能,成立單獨的食品安全監管機構——食品安全管理局(Food Safety Administration或FSA)。

美國國會網站顯示,這份名為“2015安全食品法案(Safe Food Act of 2015)”的議案在開篇做了如下表述:“為了通過預防食源性疾病來確保食品安全,提高致病汙染物研究和提高食品安全保障來防止蓄意汙染、對公眾健康進行保護,本議案提出設立FSA。”

議案強調,食品供應的安全與否事關公眾健康和國家經濟,保障食品安全的過程一旦出現疏漏,將對消費者和行業造成影響。所以,需要一個整合的、系統化的方案來預防食源性疾病,保障食品供應的安全。

議案表示,FSA應該是一個獨立的行政部門,其負責人須由總統直接任命。

2月底,美國總統奧巴馬也提出了整合食品監管職能的想法,但與上述議案不同的是,政府設想中的FSA應該隸屬於衛生部。

整合分散的監管權

智庫機構美國法規事務專業人員學會(RAPS)稱,一旦設立FSA的議案得以通過,那麽存在了110年的FDA很快就要改名並交出食品部分的監管權力。從FDA和農業部等15個機構中剝離出的食品監管職能將整合至FSA一家。

《華盛頓郵報》稱,農業部和FDA作為食品安全監管的兩大主要部門,過去幾十年來“各掃門前雪”,執行不同類型的檢查項目。專家稱,長期以來各自為政無疑給職能合並增加了難度。

從監管比例看,美國人的食物在擺上餐桌之前,80%左右受到FDA的檢查,包括海鮮、蔬菜、水果、奶制品,帶殼蛋類及所有標示營養信息的食品;農業部負責肉類、禽類和加工過的蛋類。

議案要求,FDA將下屬的食品安全與應用營養中心(CFSAN)及負責制定食品法規的監管事務辦公室的大部分職能的資源和設施移交給FSA。此外,法案還建議FSA吸納獸藥中心,以及農業部下屬的食品安全及檢驗局和動植物衛生檢驗局的部分職能。

如果議案最終通過,那麽剝離食品監管職能後的FDA仍然對藥品、醫療器材和煙草產品保留監管權力。此外,根據美國法律,膳食補充劑作為食品而非藥品,同樣將不受FDA的監管。

蛋和蛋制品監管者不同

實際上,德賓和德勞洛並非首次提出該議案。他們在1999、2004、2005和2007年曾4度向國會提出類似的食品監管機構改革想法,均無疾而終。

德勞洛表示,目前美國的食品安全監管體系很不可靠,因為它並沒有為保證食品從生產到零售環節的全程安全提供監管的持續性。

她在一份聲明中稱,政府有責任確保民眾不受食源性疾病的影響,而既分散又過時的食品安全體系則對此形成了一道阻礙,“結果是,眾多生命被無辜地置於危險之中。因此越發迫切地需要進行改革。”

德賓在一次記者會上稱,希望能通過提出2015安全食品法案來引發公眾對美國現行食安監管體系的討論。目前,美國30部與食品相關的法律需由15個不同的聯邦機構來實施,“里面有太多重複、浪費精力的工作,我們可以把這些經費節省下來,通過協調聯邦機構的職能,打造更安全的食品環境。”

德勞洛稱,同一種食品里的不同成分往往需要接受不同機構的檢查。她舉例道:“一個機構檢查母雞是否健康,而另一個機構則對雞的飼料負責。”此外,當雞蛋作為食品銷售時由FDA負責,而一旦被加工成蛋制品,則由農業部的食品安全及檢驗局負責。

食源性疾病影響美1/4人口

根據上述議案,FSA將被賦予多項行政權力,包括召回不安全食品,提出風險評估要求,采取預防控制措施減少食品摻假等。此外,FSA還應該在進口食品檢驗及食品生產鏈全程追溯等方面獲得更多授權。

公共利益科學中心(CSPI)對議案表示支持,該機構的食品安全部門負責人卡洛琳•德瓦爾(Caroline Smith DeWaal)稱,該議案把所有涉及食品的事務歸入單個機構來管理,“確保所有的食品生產者使用同樣的系統來預防食品汙染。當問題發生時,也能提供一個統一的解決方案確保食品安全。”

來自紐約州的民主黨人、聯邦參議員陸天娜(Kirsten Gillibrand)近日也對該議案表示支持,她表示,面對問題食品,農業部缺乏權限發布強制召回令。如果議案得以通過,將是美國食品安全系統繼老羅斯福總統於1906年簽署《聯邦肉類檢查法》以來最重要的一次改變。

《華盛頓郵報》援引美國疾病控制與預防中心的估計稱,全美每年大約有8700萬人——相當於每4人中就有1人——受食源性疾病影響,超過37萬人送醫救治,多達5700人不治身亡。

編輯:應民吾
美國 安監 管也 也是 九龍 治水 是否 再設 一個 FDA
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=136374

說史151210九龍城寨簡史

來源: http://www.tangsbookclub.com/2015/12/10/%e8%aa%aa%e5%8f%b2151210%e4%b9%9d%e9%be%8d%e5%9f%8e%e5%af%a8%e7%b0%a1%e5%8f%b2/

說史151210

九龍城寨簡史

蕭律師執筆

 

九龍城寨公園,位於九龍城區的一個公園,現在是假期消磨竟日的好去處。公園以明末清初江南園林形式設計,在1997年回歸前完成。但原址前身卻是一個烏煙瘴氧、三教九流混雜、可以說是沒有法律的「三不管」地方,與環繞著它周圍的「法治之區」形成強烈對比。

「九龍城寨」在香港史上確是一個獨特的地方。

 

清政府在第一次鴉片戰爭(1839-42)中戰敗,與戰勝的英國簽訂「南京條約」,將整個香港島永久割讓給英國。 第二次鴉片戰爭(1856-60)清又敗於英法聯軍,再與英國訂立了《北京條約》,將現今界限街以南的九龍半島永久割讓。

1898,英國以「香港一處非拓展不足以資保衛」為由,與清政府簽立了《拓展香港界址專條》租借了深圳河以南、現今九龍界限街以北之間一片主要是鄉郊地帶的土地,租期九十九年。九龍城寨即位處這片稱為「新九龍」的土地之內。

 

九龍城寨的歷史可追溯至 宋代(960-1279)。宋為了管理鹽貿易,於1668在此地建築了一個前哨軍事基地,駐紥了約三十名警衛。其後一百年都無特殊事件發生。約在1810年,此細小的軍事據點被擴展為一個海岸堡壘。

為此《拓展香港界址專條》容許中國保留九龍城寨的管轄權,並可派遣官吏進駐,「惟不得與保衛香港之武備有所妨礙。」當時城寨內約有700人居住。

 

1899年英國接管新界的時候,由於城寨清軍兵弁協助鄉民組織抵抗,英國人就片面宣佈九龍城寨不再歸中國管轄。 但實際上在其後幾十年,英政府都沒有為此做過任何事。 基督教士後來在以前衙門位置興建了一座教堂、一所學校和一間救濟院。1933年,香港英政府公佈拆卸城寮內破毀的建築物,補償並遷徙了436戶擅自佔地人士。

 

在二戰日軍佔領香港時,日本人拆卸了城寨的城牆,將石頭用作擴建附近的啓德機場。

日本戰敗投降後,大批難民湧進城寨。至1947年,約有2000戶擅自佔地人士。當翌年香港政府驅逐此等擅自佔用者失敗時,採取「放輭手腳」政策,這個古老城寨遂成為「三不管地帶」。香港常用的市政規例從來無法在這裡執行。

 

其實英國人數度以整治衛生為由,試圖拆除九龍城寨及遷走居民,本地居民就向中國政府求助。歷屆中國政府都提醒英國人,九龍城寨在法理上仍歸中國管轄。1948年殖民地政府試圖清拆城寨,並在原址興建公園。抗議此舉的中國民族主義者就火燒英國駐廣州領事館。

 

1950年城寨發生大火,燒毀了2500間寮屋,約17,000人受影響。這場火災雖喚起防火的意識,但由於中、英政府缺乏政治上聯繫,故沒有任何實質的事做到。這個毀於火的廢墟立即由新進霸佔者建立新的居所。有人懷疑這場火是故意製造的。

 

在1950年代,三合會如14K和新義安在城寨內開設了無數妓院、賭檔和鴉片煙館。城寨成為犯罪者的避難所,香港警察如非成群結隊也不敢跑進去。

 

1959年,城寨內發生一宗謀殺案,審案結果,香港法庭裁決香港政府對九龍城寨有司法管轄權。

 

到了1960年,城寨已演變成一堆由陳舊破敗建築物混雜而成的龐然巨物。那些建築物互相緊緊地挨著靠著,幾乎連日光都無法穿透。城寨裏沒有正式的排汙系統;電力是靠一堆密密麻麻的電線非法偷接進來的,而那些電線常引起出火災。

作家 莫理斯這樣描寫道:「這個區域是令人望而生畏的貧民窟。沒有任何四輪車輛可以開進去,因為裏面的街道不夠寬;城寨的建築物有些高達十至十二層,犬牙交錯地交織在一起,凝聚成仿彿是磚石構築的龐然巨物,由縱橫交疊的構件、樓梯、通道、水管和電線密合在一起,通風就只有靠臭氣熏天的通風井。……迷宮般的黑暗巷道從這龐然巨物的一頭穿入,再從另一頭穿出,日光照不進來,成圈狀的電線懸垂吊掛在低矮的天花版上,因潮漏而滴著水,景像十分駭人。」

 

城寨成為一個充滿矛盾和細微差別的地方。它既是臭名遠播的黃賭毒中心,也是超過三萬名居民的緊密社群,這些人有強烈的集體認同感。他們的家就混離在商店、小型工廠、妓寨、按摩店、賭場,以及無牌醫生和牙醫的診所之間。城寨常由有勢力的黑社會管理和維持秩序,龍蛇混雜,藏汙納垢。

 

中國政府一直對城寨有種矛盾的心態。 一方面不想放棄這地區的司法管轄權;另一方面又不想為此而大做文章,因為這樣做等於承認英國擁有香港其他地區的司法管轄權。

 

直至中英兩國協議香港於1997年七月一日交回中國後,九龍城寨問題才得到解決。1987年一月十四日,在中國首肯下,香港政府宣佈在1997年前拆卸九龍城寨,在原址興建一個中國古典園林風格的公園。香港政府花了二億七千萬港元補償給城寨內33,000居民,並有時需要用武力加以驅逐。城寨終於在1993年三月廿三日開始拆卸,花了一年時間完成,隨即開始公園建設。

 

公園在1995年八月落成,並在同年十二月開放給市民,由香港最後一任總港 彭定康主持開幕。如同《聯合聲明》終結了香港不確定的政治地位,夷平城寨象徵中國在1997年完全取回這個地區的主權。

歷史學家 夏德士Seth Harter說,「在城寨原址重建中國古典園林,是蓄意強調香港原來的中國特質。」這座園林公園依清初風格建造,那是鴉片戰爭前中國的「盛世」,文化經濟發展和版圖擴展都達到顛峰,清帝國對廣州和香港地區的控制能力也達到最頂點。

《聯合聲明》令失落已久的香港與中國其他地方重新統一,這種「純中國式」園林地的設計, 與此有呼應唱和之妙用。

 

 

部份資料取自 高馬可John M. Carroll《香港簡史:從殖民地至特別行政區》

分享文章

說史 151210 九龍 城寨 簡史
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=174528

內地一季度樓市火熱 九龍倉前4月趁機“收金”110億

來源: http://www.yicai.com/news/5012182.html

盡管香港樓市正經歷一段漫長的熊市,但港資房企九龍倉(00004.HK)卻由於在內地樓市投資得道,今年前4個月在內地創下了破紀錄的銷售額,達到110億元。九龍倉主席兼常務董事吳天海稱,對今年業績表示非常樂觀,有望保持適度的增長。

吳天海於5月11日在香港的股東會後表示,公司首4個月在內地的銷售成績是超乎預料的,公司在今年第一季度的總銷售額是66億元,如果加上四月份44億元的成績,前4個月的銷售額達到了110億,比公司原來預測的多了一倍多。而且,像4月這樣一個月能達到40多億的銷售額,是公司過去多年都從未達到的。

九龍倉在上海的某項目(資料圖)

吳天海透露,根據公司從其他同行方面得來的資料,整個內地前4個月的樓市都是非常興旺的,有部分的城市,例如上海、深圳,甚至要出臺政策來減慢樓價的升幅。

除了售樓情況理想,九龍倉在內地的收租物業表現也非常不錯。公司持有的成都國金中心已經運營兩年多,今年前3個月持續的零售增長有16%,意味著租金增長不俗。同時,公司持有的成都時代·奧特萊斯今年第一季度也有百分之十幾的增長。

吳天海稱,公司選擇成都是正確的投資地點,因為它的消費能力很強,零售商場的租金可以和上海一比高下。接下來,公司將在長沙開一家新的奧特萊斯,這間奧特萊斯的面積比成都大25%,目前已經有接近100個租戶簽了約,占總面積大約50%,比當時成都時代·奧特萊斯開張時還要多一倍。

不過,香港整體零售業情況下挫情況非常嚴重,今年3月的零售業總銷貨價值的臨時估計為347億港元,同比下跌9.8%,已經是香港連續第13個月的銷售額出現下跌的情況,九龍倉旗下的兩大遊客地標海港城及時代廣場也首當其沖,今年第一季,海港城和時代廣場的營業額的跌幅達到百分之十幾至二十幾,比香港整體零售業的跌幅還大。

吳天海認為,盡管4月份的零售數據還沒有出來,但他認為不會像前一年一樣跌得那麽嚴重,因為整體的基數變小了。而2003年至今,香港的經濟,尤其是零售業是一個大牛市,雖然目前處在下行的軌道,但是在租客和業主一起合作的情況下,在中短期可以將形勢扭轉回來。

吳天海稱,過去十幾個月整個香港的零售業壓力都非常大,熊市何時變回牛市很難預測。但他相信零售商可以靈活變通,只要他們能在這樣的環境下找到新的應對招數,未來情況會陸續改觀。

吳天海稱,對今年的業績表示不悲觀,雖然受香港經濟影響,但是業績會維持適度增長。他認為今年公司香港業務的增長動力有兩個,一個是收租業務,不過會比往年慢,可能只能保持單位數的增長,而以往公司是以10%的速度增長;第二是香港出售的超豪宅,因為供應量少,豪宅在推出的時候求往往是求多於供的。

公司在香港的山頂有一系列的超級專屬豪宅,其中一個樓盤位於聶歌信山道,公司在今年前4個月已經售出兩套,而根據公司年報,首套洋樓以8.3億港元賣出,樓面價為每平方尺8.78萬港元,即每平方米94.47萬港元。公司今年見到有足夠的需求時,未來會陸續將聶歌信山道的其他單位推出,而這些超級豪宅的總價值預計達到280億港元,樓面面積約40萬平方尺。

內地 季度 樓市 火熱 九龍 倉前 趁機 收金 110
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=196025

九龍城有寶

2016-06-02  NM

位於九龍城的伯特利神學院向城規會申請,將三層高校舍重建成八層高教學大樓,唔似一般發展商,神學院主動提出會保留這二級歷史建築,位於嘉林邊道的神學樓,其實這幢糅合殖民主義和現代建築的建築,是出自Credit Foncier d' Extreme - Orient的手筆,中文叫義品洋行,公司是法國和比利時的商家於一九○七年在天津成立的,專做地產和放貸業務,義品在上海、漢口、香港、新加坡、馬六甲等地開分行,但繼日本侵華令義品在大陸的公司被接管,戰後法郎又大幅貶值,義品於一九五九年結業,現時上海有條義品村保留着這間外資洋行筆下的特色建築,而在九龍城聖德肋撒堂和一些舊樓也出自義品洋行,還有一條街道巴芬道,英文是Belfran Road,就是由Belgium和France兩字合成,以作為對義品的記念。

中環寸嘴:男人夢寐以求嘅……軟飯

工廈大王楊耀松長子,游走高級酒店、銀行,及知名食肆,與各路人士打交道,自認有jet set生活方式,透過美酒佳餚,察看人生百態,把「生平絕學」不吐不快與粉絲分享。

我個老友,用妙計激發我嘅同情心,引咗我去食「黯然銷魂飯」,搞到我以為好多人甩底,做完運動都撲去灣仔「粵軒」食,有個自認檔次高我幾班嘅老友,喺三碗飯送上後,即刻放佢支1990DRC喺枱面,呢支酒起碼幾皮嘢,而家可能有錢都買唔到,仲唔俾我入到位,正式係一朵鮮花插在牛糞上!呢吓我最有快感。嗱,呢碗叉燒蛋飯我就叫做食過喇,我可以話呢碗係男人夢寐以求嘅飯,因為飯身夠晒軟呀!男人要食軟飯,梗係黯然喇,吖,不過飯夠軟熟,食落又幾過癮銷魂噃。而家市道唔好,職場上面啲男人通常俾人layoff先,咪要等另一半養家,調換吓角色,唉,呢個世界冇錢就冇尊嚴o架喇。做生意都係,好似Grand Hyatt啱啱裝修完Grand Cafe,啲格局好似casual咗啲,佢都有碗「蜜汁叉燒蛋飯」,係呀,千祈唔好俾人覺得係好貴,呢啲時候應慳則慳,佢個bakery分咗上下層,上層Tiffin喺個暗角位,都冇「行氣」嘅,我過時過節都花費唔少來買hamper,咁就做少間research囉!

高人過招先握手再舉手

俾幾隻對沖基金「擒住」嘅丹楓控股(271)上個禮拜開股東大會,呢間公司資產豐厚,最和味係持有紅山半島四十六間獨立屋,舊年樓市暢旺已高價出售部分貨尾,套現十一億,遂引來基金大鱷垂涎,基金佬都係求財啫,一係派番息,一係就拆你骨,要成事「華懋」嘅代表梁榮江成為大股東和基金雙方拉攏對象,丹楓主席戴小明揸36.31%,華懋則持有23.09%,股東會當日,見主席戴小明同梁榮江握住手,傍住佢等,好似好friend喎,不過股東大會中關於擴大股份議決,有成45%反對票,足足三億七千多萬票,冇華懋舉手反對,何來此結局,所以高人過招,唔好睇表面呀!

911篤爆加拿大洋參泡沫

九一一恒發洋參自農曆年前被斬倉食殼後,原大股東楊永仁現只持1.15%股份,上個禮拜公司配售四十億股,集資近兩億,睇嚟現有大股東陸建明另有新搞作,花旗參呢杯茶唔啱佢,然而恒發洋參個倉,仲有市值六億一千萬存貨,當係普通花旗參貨色,都成五十幾萬斤,遠在楓葉國Ontario Ginseng Grower's Association主席Carl Atkinson聽到嘆氣,事關恒發攞貨量佔咗安大略省農夫種花旗參七成,舊年已遭拖數,恒發呢個洋參大戶出事,連累埋一眾安大略省農夫。早兩三年,農戶狂種花旗參,連帶農地也炒高六、七成,十個農夫有四個要靠種花旗參過活,Carl Atkinson話:「情況是我們控制不到,個key player財政唔穩健。」陰公豬,鬼佬種米都有穀種食頂吓肚,種花旗參,唔通叫佢咬住條參咩!

九龍城 九龍 有寶
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=199723

1982年9月30日: 九龍倉(0004)、海港企業業績(0051)業績

1982年9月30日,海港企業中期賺4,200萬,九龍倉賺1.5億,過了24年,海港企業核心賺4.26億,九龍倉核心賺59.7億,計上重估達到67億,可以見到,海港企業佔九龍倉的比例大降,重要性也持續降低。

資料來源:
1. 海港企業(0051)中期業績
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0804/LTN20160804176_C.pdf
2. 九龍倉(0004)中期業績
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0810/LTN20160810180_C.pdf

1982 30 九龍 0004 海港 企業 業績 0051
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=216457

中環寫字樓租金全球最貴 九龍東或成香港新核心商業區

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-02-15/1076513.html

近年來,香港黃金地段的甲級寫字樓一直受到中資機構的追捧。

“中資機構近年來在香港掃入了很多整座的甲級寫字樓,作為自用或者出租。然而局限於成本效益,中資機構的寫字樓租賃叫價一般高於市場平均水平。過去三個月,租務市場有明顯放緩的跡象,中環和上環的寫字樓主要都是一些小面積的成交,面積達到一萬平方英尺(即英尺,下同)以上的租賃極少。”高力國際商業服務總經理顏慧萍在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

作為流動性最強的投資物業之一,香港寫字樓物業每年可以提供2.5%-3%的穩定租金回報,因而成為香港商業地產市場中的“香餑餑”。據市場人士指出,去年單筆成交金額超過1億港元的投資物業成交中,寫字樓占比達到74%。

2015年底,恒大地產以125億港元的天價購入全幢灣仔美國萬通中心,英尺價高達3.6萬港元,創下當時最大額商廈買賣及英尺價最高紀錄。去年2月,光大控股斥資100億港元,收購同樣位於灣仔優質地段的甲級辦公大樓“大新金融中心”,以總樓面面積約40萬方英尺計算,英尺價達到2.5萬港元。

中環寫字樓租金遠超紐約和倫敦

隨著大批的內地金融機構湧入香港市場,中環甲級寫字樓租金亦連年飆漲。

戴德梁行香港區董事總經理蕭亮輝指出,中資機構占用中環甲級寫字樓的樓面比例,由5年前約13%,增加至去年第四季約19%。他指出,內地中資機構仍然積極在香港物色寫字樓用於擴充香港業務,預期今年超甲級寫字樓的租金增長3%至6%。

根據戴德梁行的統計數據顯示,去年中資機構在香港甲級寫字樓共租賃了40萬平方英尺的面積,其中65%位於中環。去年中環甲級寫字樓新租賃成交達到50萬平方英尺,其中60%的租賃方為中資機構,而2015年該比例僅為31%。目前,內地企業占香港各區甲級寫字樓總面積的比例達到11.7%,相比2011年的8.6%明顯增加。

作為全球金融中心的香港,中環寫字樓的租金則已“貴”絕全球。根據仲量聯行的統計數據,香港的甲級寫字樓租賃成本遠超同為國際級城市的紐約和倫敦。香港中環的甲級寫字樓每平方英尺租金為302美元,相比之下倫敦西區為197美元,紐約中城區為194美元。

高力國際研究部總監石峰指出,今年中環、金鐘的寫字樓租金的平均水平將達到每平方英尺117.6港元,相比之下,銅鑼灣、灣仔,港島東等租務較為活躍的地區則分別漲至67.7港元、48.7港元,租金差距十分明顯。

“過去三年,中環甲級寫字樓的租金水平升幅達到20%左右,一些企業需要重新估算運營成本。我們預計,未來五年一些跨國公司將加快遷往非核心商業區,比如兩家外資律師事務所已經從中環搬至港島東,這是之前從未出現過的現象。一些大型的跨國銀行也紛紛縮減在中環的寫字樓規模。”某外資寫字樓租務部主管表示。

去年下半年,匯豐銀行在位於銅鑼灣WeWork服務點租下300多張辦公桌以壓縮辦公租金成本。摩根大通則在去年第四季度在九龍東的海濱道領展項目承租了22.5萬平方英尺的寫字樓面積,並將現有分散於旺角、沙田、港島東等多個辦公地點進行整合。

九龍東或成香港第二大甲級寫字樓集中地

由於中環甲級寫字樓供應持續緊張,租金節節飆升,已無法應付跨國公司對優質辦公室的需求。近年來特區政府積極將九龍東打造成為第二個核心商業區。

九龍東包括啟德機場舊址、觀塘和九龍灣商貿區,曾是香港制造業鼎盛時期的重要工業基地。隨著機場遷往赤英尺角、香港制造業的基地北移,該區失去了一些舊有的活力,留下大量未有被充分使用的工業大廈。

為此,香港特區政府推出“起動九龍”計劃,並於2001年將觀塘及九龍灣的工業用地改劃為“商貿”用地,容許將工業單位用作辦公室用途或將工業樓宇改建為辦公室及商業樓宇。2010年4月,政府推出了活化香港工業大廈的措施。同時,連接中環的紗中線計劃於2021年落成。

“事實上,早在1998年渣打銀行就率先在觀塘創世紀之城一期購入其中15層,並命名為渣打中心,作為該行的後勤總部。在2002年,東亞銀行亦在該區設立東亞銀行中心。未來一些銀行如果需要較大的面積,也會傾向選擇九龍東。”顏慧萍表示。

她預測,未來五年內,九龍東甲級寫字樓的占地面積將會增加400萬平方英尺,至2020年該區將成為香港第二大甲級寫字樓集中地,占地面積將超過1.5萬平方英尺。同時,由於該區寫字樓的空置率過去五年徘徊在7%-7.8%,隨著供應增加,今年該區的租金將會下調7.5%至34.6港元/平方英尺。

中環 寫字樓 寫字 租金 全球 最貴 九龍 東或 或成 香港 核心 商業區 商業
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=235911

受累開發物業盈利放緩,九龍倉上半年內地銷售跌36%

隨著房企中期業績的公布,調控政策對中小房企的影響逐漸顯現。

8月9日,九龍倉發出分拆九龍倉置業後的第一份財報。數據顯示,受內地樓市調控影響,公司簽約銷售額跌29%成至102.47億港元。但在去年中,簽約額尚有145.16億港元。

值得註意是,九龍倉原定下的內地銷售目標為220億元,但上半年的完成情況並不樂觀。

102.47億港元的總銷售額中,內地銷售額只有人民幣72.4億元,同比下跌了36%。在銀行按揭貸款放款速度放慢等因素的影響下,確認入賬的銷售額減少,未能確認入賬的銷售額從去年同期的人民幣191.96億元增加至報告期內的213.31億元。

在今日舉行的中報業績會上,集團主席吳天海表示,公司受到限價限購等調控政策的困擾,尤其是在一線城市,今年上半年公司的主要銷售額來自蘇州等二線城市,“公司還在等政策放松。”

花旗也直指,九龍倉表現遜於預期,主要是內地開發物業盈利放緩拖累所致。

此前股東會上,吳天海表示,完成220億元的內地銷售目標較有壓力。這種保守審慎的情緒延續至業績會上,他表示,“不知能否達成220億元的銷售目標,但會盡力完成。”

除了在香港、中國內地投資和開發物業外,九龍倉還運營酒店和物流業務。

值得註意的是,2017年11月份,九龍倉旗下的九龍倉置業正式分拆,獨立上市。九龍倉置業將以香港投資物業為主,資產包組合里包括海港城、時代廣場、荷里活廣場等六項位於香港的投資物業。

為客觀呈現,今年九龍倉中報要和撇除九龍倉置業後的2017年的財務數據作比較。

今年上半年,九龍倉集團總收入上升4%至78.23億港元,其中投資物業增加27%而開發物業僅增加4%;利潤方面,增加84%至27.68億港元,其中投資物業增加21%,開發物業增加123%。

但主要由現代貨箱碼頭和香港空運貨站組成的物流業務,由於市場競爭激烈,分布收入減少8%至12.56億港元,利潤減少30%至2.47億港元。

即使調控政策困住開發商,不過九龍倉一直重視內地市場,多年來投資規模和信心均在港商前列。今年上半年,九龍倉在廣州、蘇州、杭州、佛山等城市買入十宗,總代價為140億元,截止至6月底,土地儲備為380萬平方米,同比多出40萬平方米。

九龍倉表示,將奉行審慎的土地采購政策,聚焦於一二線城市,獲取優質土地擁有更好的回報。

把香港的投資性物業分拆出去後,以開發為主的九龍倉盈利模式類似內地傳統的地產開發商,這也意味著,九龍倉失去穩定的現金流基礎,也難具備對抗行業周期的能力。

按里昂此前觀點,分拆九龍倉置業後,九龍倉集團無疑是將高風險雞蛋放入同一籃子,內地的發展物業和香港樓市走勢均屬未知,資產凈值需要更大的折讓去反映。

此內容為第一財經原創。未經第一財經授權,不得以任何方式加以使用,包括轉載、摘編、複制或建立鏡像。第一財經將追究侵權者的法律責任。 如需獲得授權請聯系第一財經版權部:
021-22002972或021-22002335;banquan@yicai.com

責編:邊長勇

受累 開發 物業 盈利 放緩 九龍 上半年 上半 內地 銷售 36%
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=267116

1985年12月10日: 九龍倉業績報告

33年間,盈利已增至100億,資產增至3,600億。


1985 12 10 九龍 業績 報告
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=268757

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019