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1972年11月17日: 永安國際(0289)購入九龍分店

1972年11月17日，值股市狂潮之際，永安有限公司(1991年因遷冊永安國際，289)宣佈發展地產大動作。計劃如下:

(1) 把股份1拆50股，由面值100元變為2元一股。
(2) 把法定資本額，由2,000萬增加至2億，即由1,000萬股2元的股份，增加9,000萬股，至1億股。
(3) 重估現時上環永安中心物業，錄得估值收益，增發紅股，1股送3股。
(4) 收購現時永安九龍中心物業，發行600萬股支付，可節省180萬租金。
(5) 為上環永安中心物業重建籌資6,000萬一部分起見，該公司建議5供2股，發行1,600萬股份，集資4,000萬。永安中心在建成後，樓高29層，1至3樓為商場，面積13.4萬平方呎。4至6樓為停車場，共450 停車位，7樓至29樓為寫字樓，面積44萬平方呎，據稱在1977年建成。
(6) 物業重建期間，永安中心總店暫停營業，預期1973年至1974年(2月結)派息會減至不低於11仙。

總體來看，就是1拆200股，然後5供2，每股2.5元(未拆股前500元)，拆倒推股票的數目，當時最初的股本總數為約17萬股，拆股變成850萬股，送股變成3,400萬股，收購後變成4,000萬股，再供股變成5,600萬股。

股票在宣佈消息後，由除權前的900元，升至2,100元，在拆股及除權後，股價再大舉上升，至1973年3月，一度上攻32元(除權後8,760元)，股息率僅0.35%，即市值由最初的1.53億元，劇增至17.92億元，對比現時市值僅63.49億，升值僅2.54倍，對比恆生指數升值約13倍看來，可說是大大跑輸，但如果當時賣出了，再低購則大大發財。

以停牌前股價900元計算，該物業價值5,400萬元，價格為租金30倍，淨回報3.33%，相對當年利息7%計算，已估值偏高。不計供股之效果，該物業的價值3.84億元，價格為租金213倍，相對淨回報0.47%，價格是嚴重高估。

從財技角度來看，因為重建物業形成盈利斷層，需要資金之餘，也會導致短期間派息減少，故以注入物業發行新股方式支付代價，並以供股方式並減少派息集資，填補資金缺口。並以物業的租金收入填補部分當時盈利派息的缺口。誰料到股市狂潮，地產股瘋炒，股價會上升至這樣的程度，所以財技雖要配合大勢，但是卻猜不到大勢。

但是以時機來看，集資時機適逢狂潮，確是適合時機，但因為物業發展時機過長，加上注入物業價格高估，對公司來說不太算是好買賣，亦導致低潮時資金短缺，不能購入廉價物業，喪失發展壯大的時機，但試問誰可說把握未來?  所以這是一些股票在高潮時期集資，別人用短期方式預期長期方向，導致股價暴升，但最終正式完成後，不如預期，股價低估，這又導致另一個反向，作為長線投資者及短線投資者必需留意這些問題的影響，作出好的投資判斷。





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