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二三房鬥法 賭王鏈球菌入肺

2011-11-24  NM

一直都坐正搞賭王正日壽宴的二房,因爭產風波失寵,今年賭王九十大壽,不但冇份在正日賀壽,連舊曆生日都要留俾三太。為了爭番啖氣,超瓊決定在本週 日,即賭王舊曆生日前一天搶飲頭啖湯,在君悅宴請城中猛人賀壽,點知撞啱天氣轉冷,加上人多侷促,令身體虛弱的賭王在壽宴上染上肺炎鏈球菌,翌日要速入養 和;超雲做搞手的百萬生日會泡湯,佢之前寸爆超瓊話「連續兩日有party,驚爹哋攰同辛苦」,如今竟一語成讖,仲要俾超瓊明寸話:「係佢(三太)主張入 院。」氣在心頭的超雲唯有硬食話:「我哋唔會再搞,生日唔會搞兩次。」

賀壽染病
本週日,何超瓊下午兩點已到達君悅, 為晚上的壽宴奔波,據知情人士說:「超瓊本來無諗過大搞,不過知超雲喺四季大搞,佢咪不甘示弱,原本諗住訂ballroom,但有人訂咗,佢哋唯有改喺一 樓,仲要請晒城中官商猛人。」到了當日六時半,二房仔女:何猷龍夫婦,何超儀和丈夫陳子聰亦陸續抵達。到了七點,壽星公何鴻燊終於在女兒超鳳、超蕸護駕下 到來,不過賭王精神已沒以前咁精靈,超鳳叫賭王向傳媒揮手打招呼,賭王都未有反應,見賭王呆滯,一眾嘉賓亦不敢打擾,據場內賓客講:「佢嚟到都有同嘉賓影 相,不過影咗十分鐘就無影,我哋都唔想走埋去打擾佢。」之後賭王上台致辭食埋個鮑魚,一共留了個多小時就走,「佢上台多謝嘉賓出席佢十八歲五周年嘅生日 會,食完鮑魚就走,我諗佢攰啦,都明嘅。」體力透支,加上當日天氣轉凍,場內又人多冷氣勁,賭王坐了不久便開始咳嗽。

生日入院
當 晚賭王九點就返到二房屋企,原打算出席翌日(舊曆生日)三房在四季搞的壽宴,為了這個壽宴,三房出盡法寶,超雲去學整蛋糕,超蓮和猷啟連日練歌、練鼓準備 獻唱。 本週一朝早,超瓊聯絡三太謂賭王身體不適,由三太決定是否入院及取消壽宴,搞到三房亂晒陣腳,據知情者透露,好勝超雲其實想繼續搞,叫髮型師、化妝師依時 到屋企整頭扮靚,到三點半三太再與醫生聯絡,得悉賭王感染肺炎鏈球菌,於是決定取消壽宴,「Florinda(超雲)諗住叫賭王入院睇睇,然後再出院,飲 完壽酒就返醫院抖,不過三太為免好似阿四上次搞到賭王手尾長,所以當機立斷取消晚宴。」 超雲不想認輸,於是發新聞稿,通知傳媒一家人將去醫院探望老豆,仲搬個輪盤蛋糕上病房做生日,不讓二房專美。而何超瓊離開養和時,則面露笑容,語帶挑釁 話:「醫生話要入院,我哋當然支持。」問到三太會否失望?「我哋今朝有溝通過,係佢主張入院。」無得出風頭的超雲,在醫院逗留了兩個多小時後,便與男友陳 山聰一齊返回陽明山莊過夜。翌日她陪三太離開醫院時代母發言:「何生身體緊要,我哋冇嘢再搞,嗰卅圍酒席都捐咗俾老人院。」

四太無癮
不過最慘都係四太梁安琪,本來諗住攞晒彩幫賭王搞九十大壽,所以當記者問四太長女超盈有冇機會三房一齊為賭 王賀壽?她決絕地說:「實際上唔可能啦!」誰知二房使出一招先發制人玩殘何鴻燊,問四太本週五原定於信德金潮閣搞的賭王正日壽宴點收科?她無奈的說:「好 難講,過兩日先算啦。」儘管三房不咬弦,但為賭王着想,三房人亦乖乖著住紅衫見賭王,「風水師話紅衫可以沖喜,所以你見四太去探賭王都著紅色。」


二房送壽包及派一千元利是給記者(左),三房則將四季酒店的小食送到醫院,當中有鵝肝多士及糯米雞。

人多易染病
呼吸系統專科醫生梁宗存表示,老人家免疫系統較弱,容易感染肺炎鏈球菌,「去人煙稠密的地方更容易感染。」一般症狀為咳嗽、痰多、發高燒、神志不清、呼吸困難,嚴重會因肺炎鏈球菌入血造成生命危險,治療方法為接受一星期的抗生素注射。

三房 鬥法 賭王 鏈球菌 鏈球 入肺
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「三房」敗訴 香港「蓮香樓」顏氏爭產告結

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如果你是一名「老廣州」,一定不會不知道「蓮香樓」這家百年茶樓。但可能很多廣州人並不知道,這家百年酒樓還有一個已經分家的「弟弟」在香港,同樣的名字「蓮香樓」,在香港家喻戶曉。

2008年,香港「蓮香樓」因第二代傳人顏志人去世,引發了一場轟動的家族爭產案。7月10日,這場爭產案終於階段性地到達了終點。

三房敗訴

案 情顯示,顏志人生前有兩位合法妻子和6名子女。2008年,顏志人去世,遺物中沒有遺囑。這種情況下,其法定配偶和子女將根據香港法律分配顏志人的所有遺 產。然而顏志人去世後不久,一位與他無法定婚姻關係卻同居了24年的「三房太太」韓怡,卻拿出了一份顏志人的遺囑副本,並將8名顏家人告上了法庭。

案情指,顏志人在2003年神志清醒時,曾立下一份遺囑,將逾億元遺產分給了韓怡、大房所生的兩位女兒顏信華和顏瞻華及二房所生的大兒子顏令仍。韓怡聲稱,她擁有2003年遺囑的副本,法庭應確認該遺囑,她可以繼承遺產。

隨著官司一路推進,韓怡卻一直拿不出遺囑正本。

顏家後代指控,韓怡在顏志人晚年需要人照顧和陪伴時,經常撇下其獨自過週末,並對顏志人大聲呼喝,導致兩人關係急轉直下。審理該案的法官認為,顏志人平時會將重要物品放在家中保險箱,但該保險箱中並無遺囑正本,最大的可能是該遺囑已被銷毀。

此案在2011年8月作出裁決,香港高院法官認為,以上證據來看,顏志人在2003年訂立的遺囑很可能已經被撤銷並銷毀。假如韓怡找不到遺囑正本,便等同遺囑已銷毀。此情況下,雖有影印本,但在法律上沒有效力。

韓怡不服,7月10日向上訴法庭上訴,但隨即被駁回。韓怡方代表律師則稱,原審法官在衡量證供可信性時用錯了方法,並堅持韓怡與顏志人間感情一直很好,並無不和諧出現。

「法官不會因為韓怡拿的是一份遺囑副本而判定遺囑無效。」邵吳律師事務所吳文鈺律師告訴本報,根據香港法律,在遺囑未被銷毀的情況下,遺囑副本並不影響遺囑的有效性判斷。但如果法官認為,被告提供的證據能夠證明顏志人早年已將遺囑撤銷,則會判韓怡的上訴無效。

按照香港法律和法官判決,有權繼承顏老遺產的顏家後代包括,顏老大房朱淑堅,其兩女兒顏信華、顏瞻華,兩兒子顏尊彝、顏尊理,及二房朱兆齡,其兩個兒子顏令仍、顏令朱。

法院判決書顯示,韓怡需要支付法院審訊費用及顏家的訴訟費。此外,目前韓怡所居住的玫瑰新村房子很可能亦屬顏家持有。

資料顯示,顏志人生前除經營蓮香樓外,還投資物業及經營製衣廠。顏同珍與顏志人分別佔蓮香樓股權的48%,剩餘4%則由顏樂天的兄弟持有。媒體稱,在物業投資上,顏志人買賣過25個以上物業,估值過億。

品牌之爭

事實上,近年來,顏家的官司還有與顏志人侄子的品牌爭奪案。

上世紀70年代,日益衰老的顏同珍讓兒子顏尊輝幫忙打理蓮香樓。而顏志人亦開始對蓮香樓的生意放手。雖然蓮香樓的品牌非常值錢,但2006年7月前,這家近百年歷史的老店並未有註冊商標。

顏志人去世後,顏尊輝與一位家禽供應商王柏榮合作開設添香茶樓有限公司,此後開設了一家名為蓮香居的茶樓,新店陳設、餐具、食品及員工打扮均與蓮香樓相近,並在蓮香樓門外張貼宣傳「分店」蓮香居。

因此,顏志人後代將顏尊輝告上了法庭,指顏尊輝未經准許而開設分店,要求法院禁制。

辯方律師稱,被告有多份文件及合約,能夠說明已經將蓮香樓的商標買下。因此,蓮香居可以作為蓮香樓的分店。但原告聲稱,蓮香樓的其他成員並不知道開分店一事,更未給予准許,被告這樣對外宣稱,是有意影射和侵犯蓮香樓的商譽。

這起訴訟終被法官駁回,由顏志人家人支付訴訟費。判詞稱,由於控方無法提出證據反駁辯方對商標的持有權,因此無權禁止蓮香居繼續營業。


三房 敗訴 香港 蓮香 香樓 顏氏 爭產 告結
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樓換樓之抉擇。三房平價有乜盤?(答) Home Blogger

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將現居轉按就要放棄hibor plan,真係令人唔捨得。如果你唔係要再用九成上會買三房,真係會因現居咁大cushion位而大膽試下租比人。不過你按出去而家都係比2.15%年息,以現時借貸額都係每月比多千餘蚊息。而最大原因莫過於你要再九成上會買三房,如果唔將現居申報投資用途,咁你係買三房時就要申報你有兩間自住樓。其實一對夫婦有兩間自住係可以的。做二間自住七成上會銀行一般都會接受(第三間自己就唔可以)。但係要做九成就難講,答案會因金管對按揭之鬆緊而變動,如有人知動態請說明。

 

現時如你持有一個或以上未完成償還按揭的物業,供款與入息比率上限由現時的五成,下調至四成。即我地成日會用開既負擔比率要用40%計先得。另外物業超過600萬不能用按揭證券公司做二按(即上九成),及買入單位超過700萬只借貸一半。種種措施你要留意。

 

再講點計budget,如買入550萬物業做九成上會,即借5.0mil。用現息率每還一萬可借2.65mil計算,你約每月要還$18800供款。緊記此數係預你分30年還,45歲人仕或樓齡超過25年要每月預還多些少。你地將現自住單位按揭加埋新買三房一齊還,每月$18800+6000~$24800,剛好符合供款與入息比率四成上限之要求,換言之已盡用彈藥。

 

睇開諗樣網都知筆者唔贊成咁做,就當你有$12000蚊租收都唔想你去得太盡,第時有寶都執唔到。如果居屋你接受到,何不搵些舊些少而在市區邊陲之三房? 有幾個屋苑筆者到過,亦是可以的。

 

 建築呎數最近成交(萬)
九龍灣麗晶花園623 (*居屋, 30年樓)408
青衣美景花園(只限少數座的D/E室)699380
荃灣荃景花園615呎(新鴻基樓)378
元朗蝶翠峰 799450
荃灣樂悠居753呎(傳說之窮人思物)420
黃大仙啟德花園756呎 *居屋430

 

如果可以住村屋,可留意下大圍附近,要駁程車先到港鐵站。至於上示如荃景花園,更是月內由筆者朋友買入的! 當然你見到以上例子有不同弊處,但慳返一百萬可令你輕鬆一點。

樓換 換樓 樓之 抉擇 三房 平價 有乜 乜盤 Home Blogger
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標題三房定兩房?(答) Home Blogger

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如購買力許可,買三房是較好選擇。惟現時樓價偏高,建議買入較舊或較遠及實用率高的三房有助你間樓跑贏大市。黎緊政府落實興建大量細單位,比類住宅對國內人或較有米之人都嫌太細,將來細單位會估計同現時情況反過來,跑輸大市比三房及更大單位。

 

當然你第一會問:「乜唔係於旺市保留實力,於旺市先求蝸居暫住,到市低全力出擊咩!?」需知每人借貸力不同,如買入三房後你還可以「留有一手」,不妨將你原有目標降低一格買入樓宇暫住,但留意一些樓齡近30而又未維護過既樓宇,政府會強制要求你地夾錢維修。

 

以讀者實力可以每月用五萬元供樓,假設冇任何負債,即購買力用盡可買入2.65*5=一千二萬萬之住宅亦冇問題。係九龍東可選社區將會改變之屋苑如德福,麗港城,鑽石山。麗港城係九七到零七都跑輸大市,係呢幾年越戰越勇,升幅跑嬴其他大型屋苑。該屋苑鄰近觀塘工業區,係麗港城既對街有一間酒店起緊,三幢工廈正活化中,到街上一行不難留意個度越黎越多開倉,好多真人舉紙牌SELL。睇黎越黎越多野賣,不難由工廠區轉做高級商貿區。向海一望亦有郵輪碼頭,將來潛力不少。而麗港城就係步行距離之屋苑,呎價7000餘,兩房四百幾萬。

 

反而德福未夠麗港城咁大改變,不過區內人流將增加已是不爭之事實,作為龍頭屋苑肯定受惠。但樓齡比黃埔仲舊係其一缺點。黃埔好多種積(單位)呎價可以因庭向同靚積與否好大分別。總之有能力住係三房,第時唔使煩換屋而再浪費裝修錢,係一個正確既選擇。如果你而家有心諗住係樓市投資既,何不用一人名先買一幢,第時再用另一名再買,不少讀者已知此法和聯名買入有何分別。請留意諗樣網。下章再談。

標題 三房 定兩 兩房 Home Blogger
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糖王風暴三房亂局郭鶴年$3000億待領

2013-09-19  NM  
 

 

豪門爭產,近年在香港接連上演,揭盡世家望族的隱私。繼新鴻基郭氏兄弟鬩牆後,最新的重頭戲碼,是以「糖王」郭鶴年為首、香港另一赫赫有名的郭氏家族。

今年十月就九十大壽的嘉里集團主席郭鶴年,至今未言休,業務遍布星馬、中港,估值達三千億。其中在香港上市的三間公司:嘉里建設(683)、香格里拉(亞洲)(69)及南華早報(583),向由一、二房仔女打骰;然而郭鶴年至今,從未如另一重量級人馬李嘉誠般,欽點接班人。

上月中,曾經失勢的郭鶴年長子郭孔丞,突然接替正休假的胞弟郭孔演,出任香格里拉(亞洲)主席。傳聞是正上位的郭孔演,因壓力爆煲入院,讓大哥上演一幕「太子復辟」。但戲肉才剛開始,皆因郭鶴年心中的真命天子另有其人。新「郭氏風雲」,波譎雲詭,置身其中,猶如一套現實版《康熙王朝》。

向來甚少動作的嘉里系上市公司,上月突然大執位。原為嘉里建設主席的大哥郭孔丞,突然辭任,重返香格里拉(亞洲)做主席,至於今年四月開始離奇休假﹑原應於九月復工的胞弟郭孔演,則辭任主席位,轉做非執董。表面看似風平浪靜,但真正的戰場,原來在鰂魚涌嘉里中心頂樓﹑母公司嘉里集團的總部。

本刊在嘉里中心外守候數星期,發現快將九十歲的郭鶴年,仍不時返回總部坐鎮。「他通常早上十時左右返來,飲杯咖啡睇吓報紙,十二點幾就走。」有嘉里職員透露。除郭孔丞及郭孔演外,郭氏二房的三名弟妹,亦每天準時上班,包括任《南華早報》執董的郭惠光,及初出茅廬的孻女郭燕光。樣子俊俏的二房孻仔郭孔華,則經常傍着父親出入。繼室子女迅速上位,皆因長房所出的孔丞﹑孔演兩兄弟內訌白熱化,互拖後腳,令郭鶴年不得不重新布局。

次子壓力爆煲入院

三千億嘉里王國,狀況如同一套現實版的《康熙王朝》,郭鶴年如戲內的康熙,垂垂老矣,卻仍未欽點接班人。五十九歲的長子郭孔丞,原為名正言順的「太子」,但八十年代時,他與歌星鄧麗君的一段情,在家人反對下無疾而終,郭大受打擊,與父親關係亦留下芥蒂。太子失寵,晚年郭鶴年改捧次子郭孔演上位。五十八歲的郭孔演,○○年已任《南華早報》主席,○八年轉任香格里拉主席,翌年兼任首席執行官,同時沾手郭氏在泰國及馬來西亞的上市公司,並代表父親,出任世交李國寶旗下東亞銀行非執董。「香格里拉係郭鶴年晚年最重視嘅生意,擴張得好快,郭亦經常喺金鐘港格及上海浦東香格里拉酒店打躉。」熟悉郭家的基金經理表示。不過,郭孔演的表現卻令父親大失所望。今年七月,香格里拉發盈警,八月公布中期業績,核心盈利大跌六成六。業績公布前,郭孔演突然宣布「休假」,有郭氏世交家族成員透露﹕「佢壓力太大,郭鶴年對佢好大期望,大哥孔丞對佢亦唔算支持。最終壓力爆煲,入咗院,而家已出咗院休息。」中期業績記者會上,執董錢滿都承認郭孔演有「health issue」(健康問題)。郭孔演敗陣,大佬郭孔丞乘機奪回太子之位,出任香格里拉主席。

培育二房上位

根據上市通告,郭孔丞現為母公司嘉里集團副主席兼董事總經理,可說是一人之下。但是,仍手握大權的郭鶴年,另有盤算。熟悉郭家的人表示﹕「郭鶴年最錫二房嘅三個子女,尤其係細仔郭孔華,成日帶喺身邊,周圍去見世叔伯。」與父親同住深水灣大宅的郭孔華,雖在上市公司無任何職位,但其實是父親助理,二人辦公室就在隔壁,事事都由父親親自指導。而畢業於名校哈佛的二房長女郭惠光,性格高傲,是二房子女中最早參與家族生意的。○四年出任《南華早報》執董,○九至一二年曾任董事總經理及行政總裁。「佢鍾意控制人,好多《南早》嘅人都唔鍾意佢。」消息人士表示。今年二月,《南華早報》再次因公眾持股量不足而停牌,至今仍未有解決方案,備受市場非議。但不減郭惠光的受寵程度。根據《南早》年報,去年底,她在母公司嘉里集團的權益為3.22%,但今年中,已大增至11.87%。同一時期,太子郭孔丞所佔權益,僅由13.52%微升至13.63%。可見郭鶴年對二房子女的重視程度,急速攀升。另外,郭鶴年在上海有第三房,已是富豪界公開的秘密,傳聞三房仔女年紀尚幼,郭鶴年經常飛往探望。

郭鶴年家族表

1.自小離開福建祖家遠渡南洋生活,後來與兄長們在馬來西亞經營白米生意成為小富,於1948年12月病逝,享壽56歲;2.畢業於福州協和大學,於1995年7月逝世;3.榮獲馬來西亞政府敕封(丹士里爵位),曾先後出任駐荷蘭、丹麥等國大使,及後調任國家旅遊部部長,2003年逝世;4.天資聰敏,熱衷公益,是馬來西亞民主同盟成員,在一次英軍剿共突襲中,被英軍所殺;5.約90歲,原在父親的東昇公司工作,父親病逝後與兄長成立「郭兄弟有限公司」,由於受到鶴齡之死打擊,遂往英國居住散心,其間研究商品交易,及食糖的買賣,於1958年藉英國撤走及馬來西亞獨立,大舉發展白糖業務,1976年更將其王國由新加坡遷來香港,發展地產、酒店、傳媒等事業;6.與大哥鶴舉的妻子是親姊妹,於1983年8月逝世;7.約63歲,空中小姐,在往新加坡的旅程中遇上;8.家族基金公司董事;9.家族基金公司董事;10.約59歲,自2008年起出任嘉里建設主席及執董,於本年8月辭任,但同期取代胞弟出任香格里拉主席。另外,曾與鄧麗君相戀,因家族反而對分手;11.二人在日本認識,因貌似鄧麗君而迅速發展,於1986年7月在大會堂結婚,但於2009年分居;12.58歲,原任香格里拉主席,但本年4月起放無薪假,至8月時辭去職務,轉任公司非執董;13.35歲,家族基金公司董事,近年經常陪伴父親外訪;14.約36歲,於2004年獲委任為南華早報集團執董,2009年1月出任董事總經理及行政總裁,2012年6月辭職,現仍留任公司執董;15.約37歲,「公仔麵大王」、南聯實業周文軒的外孫,現任嘉里建設執董。

叔伯子姪大鬥法

說得上「九子奪嫡」,當然沒那麼「簡單」。郭鶴年的千億王國,基本上是家族生意,郭是總司令,率領各房子姪共同打理,令形勢變得極之複雜。有金融界人士指,曾在港島香格里拉的中菜廳夏宮,看到一張郭氏家族圖﹕「就貼喺廚房附近,方便伙記唔好認漏咗人,郭氏旗下嘅深灣遊艇會都有一張。上面有齊各房關係及子女姓名,係無女婿,但已有三、四十人,配埋相片,好誇張。」郭氏家族內,除郭鶴年一房外,勢力較大的是大伯郭鶴舉的兩名兒子郭孔輔及郭孔錀,二人曾前後出任香格里拉執董及主席,郭孔錀亦曾任嘉里建設主席。當年,兩兄弟權勢甚至高於郭鶴年的親生兒子。由於集團內子姪眾多,個個都有權,令公司政令「五時花﹑六時變」。後來,郭鶴年陸續安排兩名兒子進入上市公司,取代姪兒。但在嘉里集團的數間控股公司內,董事及股東名單上,仍有大量家族成員的名字及公司。家族最早成立的兩間公司,包括在一九四九年在馬來西亞註冊的Kuok Brothers,以及一九四八年在新加坡註冊的Kuok(Singapore),現時仍分別有五十七及一百二十個股東。Kuok Brothers持有馬來西亞上市公司PPB Group超過五成權益,以及另一家族旗艦﹑新加坡上市的豐益國際一成八權益。

「雍正」隨時奪位

郭氏第三代孔字輩中,表現最出色的是掌管豐益國際的郭孔豐,郭鶴年曾公開讚賞這名姪兒,指他是眾子姪中最聰明的。今年六十三歲的郭孔豐,一手建立豐益集團,○六年,郭鶴年注入馬來西亞棕油業務,成為股東。豐益現成為全球最大的棕油生產商,亦是內地最大的食油供應商,市值近千三億港元。根據年報,豐益去年盈利逾一百億港元,幾乎是嘉里系香港三間上市公司的總和。「孔豐係好勁嘅人,務實低調。有次同佢喺舊中銀大廈嘅中國會食飯,走嗰時,佢自己行路返去金鐘嘅香格里拉,好樸實,車都唔坐。」熟悉郭家的基金經理說,「郭氏家族會議上,有叔父提過郭孔豐是更好的接班人。」一手建立嘉里王朝的郭鶴年,九二年已宣布退休,卻一直退而不休。○八年金融海嘯,傳聞炒accumulator輸掉一百億,而不適入院,「當時傾掂數,分幾年攤還。郭鶴年還晒之餘,以八十幾歲之齡,仲可以賺番有凸!」但各房的明爭暗鬥,就如燒着的燈籠,一發不可收拾,未必就在郭鶴年掌握之中。

大馬首富炒糖成名

有「糖王」﹑「酒店大王」之稱的郭鶴年,出生於馬來西亞柔佛州新山,此處亦是郭氏家族的發跡地。一九○九年,十六歲的郭父郭欽鑑步兄長之後塵,從福州坐船抵達新山。六兄弟中排行最小的他,跟隨兄長在新山經營「東昇號」,專營米糧生意,家境殷實。當時,新山以潮州人勢力最大,有「小汕頭」之稱。仍住在新山、郭鶴年的兒時玩伴洪細俤回憶﹕「原本新山的米糧生意,由潮州人壟斷,郭家能跟他們競爭,很不容易。」

米糧生意起家

洪細俤指,郭欽鑑曾在菜市場經營肉檔,賣牛肉及羊肉。「我爸爸曾幫他打工,馬拉人不吃豬肉。」後來,因為郭的妻子鄭格如是佛教徒,反對殺牛,郭才結束肉檔,專注糧食生意。愛打麻雀的郭欽鑑,交際手腕了得,與柔佛州的州務大臣拿督翁是深交。日戰前,郭氏已承包政府糧食供應。四五年日治結束後,拿督翁出任糧食統制官,郭欽鑑獲推薦,專營米糧及糖的進口生意,為商業王國奠定基礎。現時,新山有條街便以郭欽鑑命名,表揚他對新山的貢獻。不過,真正將郭氏王國發揚光大的,卻是兒子郭鶴年。一九二三年十月六日出生的郭鶴年,是三兄弟中的老么。他出生時的老房子,位於新山依不拉欣街(Jalan Ibrahim),旁邊就是柔佛海峽,遙望對岸的新加坡。

三兄弟各有千秋

郭氏三兄弟各有所長。郭鶴年和大哥郭鶴舉均畢業於新山英文書院。洪細俤指郭鶴年每天騎單車去上學,放學後,還要掃地﹑洗地。大哥郭鶴舉(Philip)外表洋化,後來成為馬來西亞著名的外交官。新山錦華咖啡室老員工彭先生表示﹕「Philip後生好像鬼佬,留鬚、短褲﹑長襪,好smart。」二哥郭鶴齡(William)是共產黨員,才情橫溢,曾任《海峽時報》記者,後來跟隨馬共展開武裝鬥爭,逃入森林。五三年,於森林中被射殺,死時年僅三十一歲。這件事,對郭氏一家打擊很大。郭鶴年與第一任妻子謝碧蓉,亦在新山認識,並於日治時期結婚。他和大哥郭鶴舉,分別娶了謝氏兩姊妹,成為一時佳話。洪細俤笑說﹕「謝氏姊妹的父親是西醫,在新山開藥房,信基督教,但鄭格如是信佛的。兩對情人初時偷偷來往,後來鄭氏要求媳婦拜祖先,才肯答允婚事。」

最聽母親話

對郭鶴年及郭氏家族發展影響最大的,正是母親鄭格如。鄭氏乃官家女兒,畢業於福州協和大學,因父母之命,遠嫁至新山。不過,這段婚姻後期卻因第三者而破裂。郭欽鑑在麻雀枱上結識一名女教師,鄭格如容不下這名二奶,憤而返回福州居住。二奶亦誕下數名子女,但一直未能認祖歸宗。一九四八年,郭欽鑑死後,鄭格如返回新山,並牽頭成立郭氏兄弟公司,將家族生意集團化,由年僅二十五歲的郭鶴年出任董事總經理。「鄭格如讀過大學,是郭家唯一的大學生,雖然是第六房,但家族的人都聽她的話,很有權威。」洪細俤回憶。五三年,郭鶴年在母親鼓勵下,帶同妻兒,前往英國進修,其間學懂期貨交易技巧,在日後糖業生意上,大派用場。

多財亦是空

郭鶴年在星馬起家,其商業王國不時與政府拉上關係。事實上,郭就讀新山英文書院時,與拿督翁兒子﹑後來馬來西亞第三任首相胡先翁為同學。之後,郭鶴年考入新加坡著名的萊佛士書院,並結識新加坡前總理李光耀。有馬拉華僑笑說﹕「個個都知佢哋三個好老友,鍾意一齊打麻雀,後來好多國家大事都喺麻雀枱傾出來。」五十年代末,英治時代結束,郭鶴年睇準時機,說服其他家族成員,將家族資金孤注一擲,投入糖業生意,開設馬來西亞糖廠。藝高人膽大的郭鶴年,憑着流利的英語,活躍於國際期貨市場,成為一代「亞洲糖王」。七十年代,郭氏進軍酒店業,在新加坡開設首間香格里拉。同時進軍香港買地起酒店。八八年,曾入股無綫電視成為大股東,並沾手地產等業務,一步步建立起千億王國。雖屬重量級富豪,但郭鶴年及旗下公司,仍十分低調。本刊記者多次在其公司及福臨門等候,但郭鶴年都婉拒受訪,只傳來親筆簽名的信函。對於接班人,郭鶴年在過往訪問中皆避而不談,只重複母親的一句家訓﹕「兒孫能如我,何必留多財;倘若不如我,多財亦是空。」

 
糖王 風暴 三房 亂局 郭鶴年 3000 億待 待領
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賭王壓軸壽宴三房猷啟揸大旗


2013-12-05  NM
 
 

 

賭王何鴻燊九十二歲生日,密密食足三餐,上週四晚最後一站,嚟到香港仔珍寶海鮮舫由三房陳婉珍為他賀壽。今年何超雲身邊沒有了小聰子,舉動也較為低調,反而著Dolce & Gabbana紅裙嘅超蓮,與細佬何猷啟於席間滿場飛,代阿媽招呼賓客,搶盡風頭。貪靚捱凍

當晚氣溫驟降只得十三度,但身穿金色背心裙的何超雲抵冷貪瀟湘,寧願食西北風也不著外套,凍到要攬住雙臂等賭王老豆駕到,問她送什麼生日禮物?「我哋夾錢,喺外國買咗隻金雞嘅擺設做禮物。」天氣寒冷,賭王就由頭包到膝頭哥,但可能連日舟車勞頓,他亦明顯有些疲態。

其實之前四太為賭王擺壽酒,何生為免過分勞累,也會先行離席,留低太太主持大局,今次三房設宴,他更是逗留一粒鐘便撤退,三太擔心丈夫,於是陪埋一齊回家,剩低三個仔女招呼客人。

代母宴客

為了代父母招呼賓客,身穿購自北京唐裝衫的何猷啟,孖住超蓮整晚滿場飛,忙着與親戚朋友寒暄、拍照,又要與酒樓部長安排打點餘興節目,相反家姐何超雲就只係留守主家席。何超蓮與細佬每見有長輩離開,即飛奔出去相送,記者問她歡樂滿東華表演排練成點?超蓮竟然話 :「我尋日先返嚟,仲未開始練習,其實我未肯定發生乜嘢事,無喇喇就叫我唱歌。」會唔會同緋聞男友吳克羣合唱?超蓮聞言即耍太極話:「媽咪搞嘅嘢,我好多朋友都支持。」忽然見到猷啟隻右手傷痕纍纍,原來又係為咗東華表演,「佢(猷啟)好犀利,為表演整親隻手,縫咗八、九針。」以為三太一定好肉赤,超蓮笑話 :「媽咪慣咗,佢成日都整親。」

 
賭王 壓軸 壽宴 三房 猷啟 大旗
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券商股權獲追捧 三房企爭海際證券控股權

來源: http://www.yicai.com/news/2015/12/4719667.html

券商股權獲追捧 三房企爭海際證券控股權

一財網 楊佼 2015-12-01 21:08:00

短短兩個月內,海際證券的股權受到6家上市公司競相爭奪。而這其中,又有一半競購者具有房地產背景。

短短兩個月內,海際證券的股權受到6家上市公司競相爭奪。而這其中,又有一半競購者具有房地產背景。

12月1日,中天城投發布公告稱,其全資子公司貴陽金控收到上海聯合產權交易所通知,貴陽金控正式獲得受讓資格確認,成為海際證券66.67%股權的競買人,競買底價為4.06億元。9月18日,海際證券上述股權正式掛牌轉讓,包括中天城投,瑞茂通、華西股份、方大特鋼等6家上市公司,先後參與競買。

近年來,為了解決資金需求,房企爭相入股金融機構。而在上述6家上市公司中,中天城投、大名城、榮安地產3家競購者均具有房地產背景。目前,中天城投、大名城已經獲得海際證券上述股權競買資格。

爭搶海際證券控股權

中天城投是最近兩個多月來,第六家參與競拍海際證券上述股權的上市公司。9月18日,海際證券66.67%股權在上海聯合產權交易所公開掛牌轉讓後,除了中天城投,瑞茂通、大名城、榮安地產、方大特鋼、華西股份等上市公司,以及新三板掛牌公司天星資本,都先後宣布參與海際證券股權競買。

公開資料顯示,海際證券成立於2004年,原名海際大和證券,由上海證券持股66.67%日本大和證券持股33.33%。2014年7月,國泰君安受讓上海證券51%股權,成為上海證券大股東。同年8月,大和證券將所持股權轉讓給上海證券後,海際大和成為上海證券全資子公司,並更名為海際證券。

2014年年報顯示,截至去年底,海際證券總資產為3.93億,營業收入為1.1億,同比增長503%,凈利潤為2469.41萬,同比增長154%。而2015年前8個月,其總資產為3.66億元,營業收入為1732萬元,凈利潤虧損1341萬元。

而這也與海際證券的業務結構有關,不同於其他券商,該公司主要以投行業務為特色。截至2014年底,其72名員工中,投行人員就占了53名。不過,中國證券業協會近日公布的證券公司並購重組財務顧問執業能力評價結果中,海際證券僅被認定為B級。即便在2014年,該公司總共只完成了1個IPO、2個重組、1個再融資項目。而今年7月以來,IPO暫停、並購重組推進受阻,進一步影響了其業績。

除了業績不佳之外,國泰君安進入之後,上海證券、海際大和之間存在的同業競爭,也是必須要解決的問題。根據規定,證券公司股東只能“一參一控”。此前媒體報道稱,根據證監會要求,國泰君安必須在控股上海證券5年內,解決與上海證券、海際證券的同業競爭。

“雖然業績不好,但註冊制實施之後,海際證券的投行業務,還是有一定發展空間的,而且監管層這麽多年都沒新批券商牌照,所以海際證券的牌照,還是很有價值。”深圳某券商人士對《第一財經日報》稱。

從目前的情況來看,在上述6家上市公司中,對於海際證券上述股權,中天城投、大名城似乎誌在必得。在中天城投之前,大名城已在11月25日宣布,該公司已獲得受讓資格,成為海際證券上述股權競買人。而瑞茂通、華西股份、榮安地產、方大特鋼目前尚未披露進展。

房企活躍

宣布競購海際證券股權時,上述上市公司均稱,通過收購,可優化資產結構,並培育新的利潤增長點,從而分享證券市場發展紅利。而其中的部分上市公司,此前已有多年投資金融機構,搭建金控平臺的經驗。

如華西股份,就已參股多家銀行、券商。半年報顯示,截至2015年6月底,該公司還持有江蘇銀行2.48億股,持股比例為2.39%。此外,還持有華泰證券、東海證券各3055萬股、1億股的股份,持股比例分別為0.43%、5.99%。

不同於華西股份以參股為主,主營供應鏈業務的瑞茂通,近年來開始大力向金融領域滲透,並以此搭建金控平臺,發展供應鏈金融業務。2013年12月,瑞茂通以2.88億元的價格,認購江西新余農商行1.22億股,成為該行持股9.99%的控股股東。

不過,在上述6家參與競購海際證券股權的上市公司中,中天城投、大名城、榮安地產3家,均為為房地產開發企業。

出於對資金的巨大需求,近年來大量房企開始參股、控股金融機構,其中尤以低成本的保險企業為主要目標。2011年以來成立的珠江人壽、前海人壽等保險公司,分別由房企“珠江系”、“寶能系”發起成立。目前,“寶能系”發起的前海財險也已獲得保監會籌建批文。此外,恒大地產也在11月以39.9億元的價格,獲得中新大東方人壽控股權,並更名為恒大人壽。

而在入股銀行方面,一些一線房企也是動作頻頻。2014年,恒大地產旗下5家企業,通過二級市場舉牌,一舉成為華夏銀行持股5%的主要股東之一,而萬科也在2013年認購了徽商銀行近8%股份。而“珠江系”此前還曾參股廣州農商行、北京農商行等銀行。

對於證券公司,也早有房企試圖進入。2013年,世茂股份曾以21.86億元的價格,受讓原申銀萬國7.44%股權,但未能獲得監管部門批準。

迄今為止,上述三家競購海際證券的房企中,除了中天城投外,其他兩家在金融領域的布局尚屬空白,而耕耘多年的中天城投,則已大有斬獲。公開信息顯示,截至目前,該公司已經持有貴陽銀行、貴州銀行1.63%、0.99%股權,並持有上海虎鉑股權投資基金管理合夥企業、貴山基金80%、6.05%股權。此外,該公司還計劃通過收購,間接入股中融人壽20%股權。11月25日,該公司海公司成立貴州首個公募基金中天友山基金,參與投資成立了百安互聯網保險公司。

在中天城投上述已入股或計劃入股的金融機構中,除了中天友山基金之外,其他大多持股比例較少,話語權也相對有限。“如果能最終競買成功,就直接處於海際證券控股地位,4個億買一張牌照,還是很劃算的。”上述業內人士說。

編輯:黃向東

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券商 股權 追捧 三房 企爭 海際 證券 控股權 控股
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六成單位開放式廚房 天晉IIIA奇則 罕有包括234伙三房戶

1 : GS(14)@2014-08-20 22:09:40

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140820/18838112\r\n\r\n【本報訊】樓價高企,樓市怪象接踵而來,「奇則」新盤一個接一個。將軍澳首個限量地由新地(016)興建的天晉IIIA大玩奇則,960伙之中竟然有570伙(佔總數約60%)為開放式廚房戶,數量在大型屋苑中甚為少見,其中234伙(約佔總數24%)更加是主攻家庭客的600多方呎細三房單位,於市場上可謂極為罕見。\r\n記者:黃嘉銘 陳家雄\r\n\r\n聲稱最快下周可以開賣的將軍澳天晉IIIA,樓花期長達28個月,發展商隨即於今日下午開放示範單位予傳媒參觀,預計本週內會上載樓書及開價。集團副董事總經理雷霆昨表示,項目剛取得預售樓花同意書,並聲稱間隔「多元化」,相信可以吸納不同類型的用家。\r\n\r\n        \r\n\r\n常見於200呎蚊型戶\r\n\r\n的確,雷霆所指的間隔不單是「多元化」,更可以用神奇來形容。據發展商昨日公開予傳媒參考的資料顯示,項目960個單位中,「無飯」(開放式廚房)單位共有570伙,約佔總數近60%。\r\n事實上,採用開放式廚房於近年新盤而言其實不是罕見,但最神奇的是,一般「無飯」單位只是約200、300方呎的蚊型戶,但是次新地竟然將234伙(約佔總數24%),主攻家庭客的606至673方呎的三房單位,亦設計為「無飯」開放式廚房戶,認真神奇。\r\n有區內街坊隨即質疑,既然有空間建三房出來,沒有理由容不下一個正式的廚房,認為是不可接受,又指煮食的油煙會影響小朋友。\r\n亦有市場人士指出,天晉IIIA為區內首個限量住宅項目,但限量的後遺症,往往就是令到發展商在設計單位時,要設計奇則來配合條款。\r\n\r\n料為限量項目後遺症\r\n\r\n是次新地大玩細則的一房戶,確實是區內罕見,據將軍澳區代理透露,區內可以比較的一房戶二手屋苑就只有位於調景嶺的維景灣畔。現時屋苑只有不足5個一房400多方呎的單位放盤,叫價500萬元起,呎價即大約1.2萬元,業主大多叫價企硬。\r\n此外,同區新都城1期6座高層G室,實用面積363方呎,日前破屋苑呎價新高成交,成交價483萬元,呎價逾1.33萬元,反映區內二手繼續有價有市。\r\n另一方面,新地急急將天晉IIIA推出市場,很大程度上可能是避開與最大對手──奇則先鋒長實(001)的日出康城三期緻藍天正面交鋒,緻藍天提供1,648個單位。\r\n同時,區內申請預售樓花同意書的項目暫已有四個,連同天晉IIIA及緻藍天在內,區內共有4,443伙單位新供應,將掀起一場搶客激戰,預料對區內一、二手樓價都會構成一定壓力。\r\n\r\n【條例冇禁止明火煮食】\r\n\r\n【話你知】\r\n香港工程師學會消防分部前主席陳炎昌表示,現行消防條例沒有列明開放式廚房不准使用明火煮食,因為設計開放式廚房,須考慮多個火警風險因素,並非單一考慮火種原因。\r\n2011年屋宇署已公佈建築物消防安全守則,就開放式廚房設計提供指引,包括大廈及單位裝置消防設備,如花灑、煙霧頭等,以及大廈管理員須接受消防安全知識培訓等,須跟足指引設計,再交由署方審批,事實上,曾有面積約300平方呎的單位,其開放式廚房獲得批准使用明火的案例。
2 : GS(14)@2014-08-20 22:10:03

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140820/18838114


【專家意見】
樓價越高,市民越住越細。發展商近年推售蚊型單位,當然計過度過,但背後原因,莫過於樓價升幅遠遠拋離市民收入,卻不能賤賣拖冧市場,惟有推售蚊型單位吸引上車客。
兩房戶或不合潮流

有測量師料未來住宅供應趨兩極化,一是針對上車客的蚊型戶,一是針對換樓客的大單位,兩房戶嗎?已不合潮流。
2011年政府推出限呎及限量地皮,三年後出現奇則,業界認為不是單一主要原因。香港測量師學會房屋政策小組主席潘永祥認為,越來越多蚊型戶推出市場,相信發展商是因應市場需要,除了本港人口結構變化,單身人士越來越多,對細單位需求上升。
再者,樓價高令上車難上加難,「現時樓價貴,唔夠錢咪逼住買200零呎囉!」至於大單位供應,主要視乎地區、家庭人數及入息等,以天晉IIIA為例,相信發展商看到該區以上車客及換樓客為主,故集中一房及三房戶,兩房較少。
測量師許偉國指出,未來住宅供應將呈兩極化局面,「一係就一房,有咁細得咁細,吸引首次置業……一係就大單位,吸引換樓客,因為佢哋有足夠負擔能力」。至於兩房單位,他認為這類單位與一房戶的買家沒太大分別,而且涉及稅款,動輒數十萬元,既非首次置業買家可以負擔,而換樓客要換樓亦不會越換越細。他個人認同,「限量」條款令畫則時需要作出遷就。
3 : GS(14)@2014-08-20 22:10:15

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140820/18838117


【其他新盤】
恒基(012)深水埗福榮街188號曉盈,昨首度開放示範單位,該盤將於日內開價,首批50伙,最快下周開售。項目將提供即供優惠折扣,但詳情將於價單內公布。
曉盈昨日開放的示範單位以32樓A室為藍本,實用面積515方呎,間隔2房2廳連貯物房,露台約22方呎,工作平台約16方呎,樓底高約3.15米。現場所見,兩個面積相同的示範單位,其一連裝修,另一屬交樓標準,前者間隔經過改裝,貯物房與鄰房合併成大房,空間較原則大得多。細房設有衣櫃凹位,餘下空間極之狹小,睡床必須置於窗台上,否則無法容納。
另外,永泰(369)與南豐於2010年以約12億元(人民幣.下同)購入的上海浦東陸家嘴物業,現命名尚濱江,將於今年第四季在港推售。
尚濱江呎價挑戰滬新高

項目提供90個一房至三房標準單位,另有7個特色戶,總樓面近2萬平方米,預期下月底發售,標準單位每平方米12萬元起(約每方呎14,492港元),特色戶將挑戰上海新高,每平方米22萬元以上(約每方呎26,570港元)。全數單位售罄,可套現逾25億元。
尚濱江單位面積由85至336平方米(約915方呎至3,617方呎),銷售對象除用家外,還針對投資者市場,預計租金回報率可達4厘以上。該盤最快下月初開放示範單位,月中開價,月底發售。
六成 單位 開放式 開放 廚房 天晉 IIIA 奇則 罕有 包括 234 三房
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嘉湖三房高價賣 428萬易手

1 : GS(14)@2014-09-16 00:30:42

【本報訊】天水圍嘉湖山莊三房戶一個月內兩度破頂,成交價逼近97癲價。代理指,麗湖居三房戶以428萬元成交,進一步逼近屋苑97年逾500萬元的高峯紀錄。祥益地產蕭嘉偉表示,麗湖居9座中層A室,實用635方呎,業主本月1日放盤,叫價440萬元,昨以428萬元成交,呎價6,740元。對上一宗分層戶成交高價於本月初錄得,美湖居8座高層B室,實用623方呎,成交價424.8萬元,呎價6,819元。翻查紀錄,97年美湖居8座高層A室,樓花價506.3萬元,為屋苑分層戶最高價。


周六日新盤近350宗成交

一手方面,剛周末日錄近350宗成交,單計新地(016)將軍澳天晉IIIA已沽出152伙,發展商加推122伙,當中6伙是頂層特色戶,1A座33樓A室,實用1,130方呎,另平台及天台,定價2,551.9萬元,呎價22,583元,為項目呎價最高。3B座33樓B室,實用1,238方呎,定價2,732.3萬元,則為售價最高,惟截稿前未見上載銷售安排。新地副董事總經理雷霆表示,新加推的單位加價約1至2%,而項目暫時累售約550伙,套現逾48億元。昨日港島西區兩個新盤第二度交鋒,華置(127)堅尼地城南里壹號再勝一仗,昨日售出48伙,餘下4伙特色戶,累沽88伙,佔總數96%。由會德豐(020)發展的西營盤Kensington Hill單日沽約8伙,累售31伙,佔項目總數約40%。這兩個單幢項目,已吸取市場近10億元。新世界(017)堅尼地城EIGHT SOUTH LANE昨沽7伙,餘下最後3伙,本周四起將取消7.5%從價印花稅回贈。同區恒地(012)浚峯昨亦沽兩伙。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140915/18866458
嘉湖 三房 高價 428 易手
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嘉湖三房筍盤湧現叫價低於400萬 剛錄呎價失守$6,000成交

1 : GS(14)@2015-10-16 01:43:21

■嘉湖山莊半年來呎價首度失守6,000元。 資料圖片



【本報訊】樓市恐慌情緒升溫,二手樓爆震倉潮。繼沙田第一城失守400萬元後,新界另一上車樂園嘉湖山莊亦要劈價,「套三房」大戶跌破「四球」,低見380萬元,呎價僅5,947元,是嘉湖山莊半年來呎價首度失守6,000元關口及新低,地產代理形容「平到笑」。牛池灣有居屋三個月跌價17%。記者:朱連峰 陳家雄


嘉湖山莊最新一宗劈價,是樂湖居11座低層A室,實用639方呎,三房連主人套房間隔,屬「套三房」大戶,今年7月放盤開價430萬元。至本月初,業主稱已賣出單位,聲稱以逾400萬元賣出。不過,土地註冊處資料顯示,原來單位僅售380萬元,呎價僅5,947元,為屋苑半年來呎價首度跌破六千元及新低。造價亦較銀行估值平最多14%。中銀估值444萬元,滙豐估值426萬元。同座樓上中層A室,實用636方呎,上月成交價達448萬元,一個月賣平68萬元。




三房現最平叫385萬

區內代理形容「平到笑」,不明白業主為何以如此平的價錢出售,「420萬都有人要啦」。他又指,早前曾問過業主,「業主話賣咗400萬,但原來仲平」,昨再聯絡業主,對方又指「都話賣咗四百幾萬呀,你唔好再打來呀」。代理相信是因為賣得過平,業主都不敢面對事實。祥益地產蕭嘉偉表示,本月初,該公司有客「畀票」出價400萬元,但業主企硬403萬元,最後更指「有老友要唔賣」。中原地產方啟明表示,二手交投淡靜,過往旺市,嘉湖山莊平均每月成交量逾百宗,但本月首14天仍僅約7宗,屬歷史新低。他又指,目前肯減價的業主是有,但減幅不多,只肯減「10萬、8萬」,現時放盤每呎叫價絕多數逾7,000元,平過6,000元「係好過別震倉」。中原黃海表示,屋苑目前三房叫價低於400萬元的放盤約4個,最平叫價385萬元。



聽濤雅苑劈價百萬

新界盤呎價連環跌穿萬元。世紀21奇豐梁榮貴表示,馬鞍山聽濤雅苑3座中高層C室,實用755方呎,劈價百萬以718萬元平賣,呎價跌破萬元,低見9,510元,低市價15%,同類單位今年7月造價達850萬元。同區翠擁華庭3座高層A室大戶僅售675萬元,呎價9,615元,低市價半成。利嘉閣劉浩勤稱,將軍澳日出康城首都1座中層LB室三房戶售616萬元,呎價8,579元。居屋亦冧價,牛池灣瓊山苑三房逼近兩房價。富誠地產林栢榮稱,E座中層6室,實用568方呎三房戶,剛以450萬元連地價易手,貼近兩房價,並較今年7月屋苑三房價高位542.8萬元,短短三個月跌價17%。深水埗景怡峯中層G室售546萬元,原業主2012年以522萬元購入,扣使費後近乎平手。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151015/19333679
嘉湖 三房 筍盤 湧現 叫價 低於 400 剛錄 錄呎 呎價 失守 000 成交
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三房連天台售330萬 每呎5,213元 嘉湖樓王半年跌價44%

1 : GS(14)@2016-02-02 15:53:33

■嘉湖山莊樂湖居一伙頂層連天台樓王特色戶僅售330萬元,呎價5,213元。 資料圖片



【本報訊】天水圍嘉湖山莊再驚現離奇超低價,甚至低到連地產代理都覺得是假交易。樂湖居一伙頂層連天台樓王特色戶,633呎僅售330萬元,呎價5,213元,與屋苑連天台戶半年前最高呎價逾9,000元,冧價44%。新買家曾炒賣嘉湖獲利逾百萬元。記者:朱連峰



美聯三人幫於去年以「七折價」260萬元購入美湖居兩房戶,屋苑再爆超低價。土地註冊處資料顯示,樂湖居5座頂層連天台B室,實用633方呎,三房連主人套房,上月5日同日簽訂正式買賣合約及完成交易,造價330萬元,呎價5,213元,較銀行估值平三成。中銀及恒生估值均逾470萬元。



買家曾炒樓賺逾百萬

去年樓市最癲狂時,嘉湖山莊連天台單位呎價達9,000元。美湖居4座頂層連天台C室,實用544方呎,去年7月以507萬元售出,呎價9,320元,相隔半年,樓王貨冧價44%,每呎不見四千元。新買家由兩人聯名購入,同樣姓蕭。原業主透過海外公司持有物業,2007年7月以169萬元購入。雖然有代理質疑是內部轉讓的假成交,但本報根據代理提供資料,發現其中一人曾炒賣嘉湖賺逾百萬。該單位同樣位於樂湖居,為12座中層C室,實用551方呎,三房間隔,該姓蕭買家與另一名姓陳人士,於2007年7月合資以100萬元購入,持貨五年後,2012年3月以208萬元賣出,獲利108萬元。因此,不排除新買家為資深炒家,撈底執平貨。市場之所以質疑是內部轉讓,主要基於兩大疑點。一是代理指單位沒有在市場放盤。二是單位屬樓王貨,市場缺盤,形容就算業主急套現,「都唔會蠢成咁,唔好話330萬元,層樓值400萬元,個天台cheap極都值30萬元,業主放出市場,420萬元已筍到爆大把人爭」。



愛蝶灣呎價年半新低

港島居屋樓王之一的筲箕灣愛蝶灣也狂冧價。4座低層A室,實用592方呎三房,綠表價僅售400萬元,呎價6,757元創年半新低。同面積戶去年高位造價536萬元,冧價兩成半。利嘉閣劉浩勤稱,將軍澳廣場5座高層F室售655萬元,原業主2013年以611萬元購入,扣使費後揸三年近平手。中原袁廣達稱,鰂魚涌南豐新邨三房戶跌穿600萬元,10座低層D室僅售599.5萬元,較兩個月前高位冧價16%。鴨脷洲深灣9號首現銀主盤,8座中層A室十按盤,銀主開價3,900萬元,呎價29,039元。單位由公司持有,2011年以3,260.9萬元一手購入,錄達10次按揭紀錄。





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三房 連天 臺售 330 每呎 213 嘉湖 湖樓 樓王 半年 跌價 44%
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太古城三房跌價近兩成

1 : GS(14)@2016-02-15 18:02:05

【本報訊】受股災及政府平價賣地後,踏入猴年樓市小陽春谷不起,二手樓繼續劈價。鰂魚涌太古城猴年首宗買賣,三房戶要劈「兩球」才售出,貼近兩房價。中原地產趙鴻運表示,太古城猴年首宗買賣,為寧安閣低層B室,實用703方呎,單位去年11月放盤,開價1,100萬元,12月已減至1,050萬元,上月中一劈再劈,減至938萬元仍無人問津,直至昨日進一步減價,累減217萬元,至883萬元終售出,呎價12,560元。同座高層C室,面積一樣,去年3月以1,063萬元易手,相隔近一年,同類貨跌價17%。近期太古城兩房造價也逾800萬元。利嘉閣劉浩勤表示,將軍澳新都城2期4座中層C室,三房僅售660萬元,呎價10,248元,較同座高四層C室去年7月造價765萬元賣平105萬元。美聯馬立成稱,將軍澳天晉2期2b座高層D室售828萬元,呎價12,778元,低市價3%。美聯樊志聰稱,青衣盈翠半島3座高層F室售600萬元,較去年9月同類貨平80萬元。



10大屋苑兩日僅4成交

晉誠地產李德鴻表示,深井浪翠園1期4座中層A室,去年高位9月叫價520萬元,累減125萬元或24%,以395萬元成交,呎價7,041元,回到2014年5月水平。美聯布少明表示,猴年首個周末適逢情人節,加上股巿連日震盪兼大埔地低價批出拖累,打擊巿場信心,該行統計的十大屋苑於過去周六及日僅錄4宗買賣。中原統計的十大屋苑,這兩天亦僅5宗成交。中原陳永傑表示,部份業主大幅劈價求售,特別是新界區的細價樓。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160215/19491401
太古 三房 跌價 兩成
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太古城三房單位劈租逾四成

1 : GS(14)@2016-03-05 01:10:46

【本報訊】市區樓狂冧租。鰂魚涌太古城有「公司貨」連環劈租,繼上月劈租逾兩成租出一個兩房則王後,海景花園三房月租僅2.45萬元,較去年高位劈租逾四成。美聯吳肇基表示,太古城一批公司貨近月連環劈租,最新劈價租出單位是海棠閣中層D室,實用922方呎,去年11月放盤,叫租3.8萬元,剛大幅減租13,500元,僅以24,500元租出,呎租26.6元。他形容去年海景花園同類租金是可以貴得「好恐佈」,青松閣中層D室,面積景觀一樣,去年5月以4.2萬元租出,是次成交較之低42%。即使是青松閣中層D室一個細逾200呎單位,實用702方呎,上月租金2.45萬元,呎租34.9元。



喜韻月租僅1.38萬

該公司持有太古城5伙,1985年僅以約430萬元一籃子購入收租。該公司近期連環劈租,天星閣中層D室兩房則王上月僅以1.5萬元租出,低市價逾兩成。太古城綠楊閣頂層海景複式B室,實用1,180方呎,減租8,200元,以4.68萬元租出,呎租39.7元,較2014年同類複式租金平18%。房協旗下長沙灣喜字系列之一的喜韻,入伙約一個月,越租越平。代理稱,1座低層C室,實用506方呎,剛僅以1.38萬元租出,租金創喜字系列以來新低。天水圍嘉湖山莊麗湖居7座低層H室三房戶,月租僅8,000元,呎租14.5元再創新低。山頂也冧租。美聯方富義稱,喬苑中層A室剛以約7.7萬元租出,比三年前屋苑同呎單位租金再平14%。





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太古 三房 單位 劈租 租逾 四成
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精裝筍盤:沙田第一城 細碼三房戶 全新裝修

1 : GS(14)@2016-03-13 02:38:41

■客廳有闊窗,天然光源充足。








沙田第一城屬新界東知名上車屋苑,分7期共建52座提供10,642個單位,過半數為兩房間隔,細碼三房戶比例約三成,大碼三房戶佔一成多,其中細碼三房對於新一代而言可謂奇則,建築500餘方呎、實用400餘方呎單位竟然是三房兩廳間隔,內櫳空間合理。記者:伍志輝攝影:鍾偉德


今次介紹的是細碼三房靚裝租盤,業主豪花數十萬元將單位徹底翻新後才出租,由於裝修成本實在高昂,現市場同類全新裝租盤可謂絕無僅有。



兩房月租最平叫一萬

沙田第一城細碼三房戶分佈一至三期及六至七期,建築面積544方呎至634方呎,實用面積451方呎至515方呎,部份有窗台戶型實用率略低,但一律廳房比例平均,小家庭若然不介意只有一個浴室絕對夠住,業主亦自用居多,放租盤源有限,目前選擇不足10個,放租叫價大約15,000元至17,000元不等,視乎裝修及面積大小而定。世紀21奇豐吳元利表示,沙田第一城細碼三房戶頗為獨特,尤其是建築面積為500餘方呎、實用面積為400餘方呎這一類,區內其他屋苑相近面積的單位通常只有兩房間隔,全新裝修的租盤更加是只此一家。



去年旺市時這類細碼三房戶市值租金可達18,000元,現時市值租金亦達16,000元,介紹的單位原有裝修十分殘舊,長線收租客購入後不惜工本將內櫳改頭換面,現以16,800元放租,索價僅較一般單位市值租金略高,志在吸納喜歡全新感覺的優質租客。現時沙田第一城整體上約有70個租盤,建築面積389方呎至410方呎、實用面積284方呎至327方呎兩房間隔佔大多數,月租叫價約10,000元至11,000元,建築面積870方呎至1,018方呎、實用面積688方呎至853方呎大碼三房,租盤較細碼三房戶更少,月租叫價約20,000至26,000元不等。



■飯廳較客廳還要大,可以容納大碼餐枱。

■單位有兩間睡房向東南,均設有梯形窗台。





■廚房配置全新廚櫃。

■浴室裝潢簡約,不設洗手盆貯物櫃。

■屋苑設有商場,商舖食肆選擇多。



設兩商場 鄰近草地滾球場

【物業配套】沙田第一城不設會所,康樂設施有休憩平台、兒童遊樂設施、籃球場、網球場、大型游泳池等。屋苑外有小瀝源遊樂場,提供單車徑、壁球場及草地滾球場等。屋苑設有兩個商場,近年銳意翻新後擺脫老舊氣息,商舖食肆選擇更多更時尚,還有街市,起居生活不假外求。物業對外交通以巴士為主,屋苑中心區就有多線巴士途經,連同屋苑周邊路段上的巴士線,可以來往的地區包括中環、紅磡、九龍塘、深水埗、長沙灣、觀塘、青衣、馬鞍山等地,港鐵第一城站其實與屋苑有一段距離,最近的四期步程約5分鐘,最遠的一期更加要行十餘分鐘。屋苑屬小學91號校網,中學為沙田區,屋苑範圍內有知名學校浸信會呂明才小學,而附近的名氣中學就有聖羅撒書院。


■平面圖

沙田第一城29座低層E室叫租:1.68萬元

建築面積:562方呎實用面積:451方呎實用率:80%間隔:3房2廳落成:1983年建築面積呎租:29.9元實用面積呎租:37.3元資料來源:世紀21奇豐物業第一城分行電郵:mailto:cityone@century21-goodwin.com



沙田第一城City One Shatin【屋苑資料】

地址:沙田得基街、百利街等落成:1980至1987年發展商:長實、新地、恒地及新世界



■沙田第一城400呎單位提供三房兩廳間隔。

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160312/19525721
精裝 筍盤 沙田 一城 細碼 三房 全新 裝修
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精裝筍盤:沙田富豪花園客飯廳大 可改三房

1 : GS(14)@2016-03-19 22:14:42

■飯廳有窗,有需要可以自行間隔為細房。








沙田富豪花園屬區內早期落成屋苑之一,主打三房大戶,兩房入場之選僅限4座大廈提供,一律建築面積680方呎、實用面積465方呎,分別享城門河及園樓景,介紹的低層園樓景單位,開價468萬元。記者:伍志輝攝影:鍾偉德


富豪花園分兩期共建14座,A至H座屬1期,於1982年落成,全部每層4伙提供三房大單位,I至N座為2期,於1987年落成,K及L座每層4伙供應三房戶,每層8伙設計的I、J、M及N座,最細碼三房一廁及兩房單位各佔一半,可謂屋苑入門座別。物業兩房戶廳房都有特大窗台,所以建築面積偏大,實用面積其實與沙田第一城細碼三房單位相差無幾,事實上,富豪花園兩房單位亦有足夠空間可以自行間隔三房,以介紹的低層戶為例,將廚房與浴室之間的飯廳部份加入間隔牆即可化身細房,而特長客廳有足夠空間劃分出客飯廳功能。



兩房450萬入場

單位兩房一大一小,撇除大碼窗台及窗邊柱躉這些舊式間隔觀感,房內可用空間合理,有對流窗,室內通爽。單位浴室空間一般,廚房算大,不會如屋苑大單位般廚房都有窗台,只要確保原裝用料已徹底更換,裝修新舊要改善可平可貴,對入市成本影響亦屬較少數。單位客廳向東北,睡房向東南,外望開揚樓景,同時看見屋苑的戶外康樂設施,據悉已經不再開放使用。世紀21奇豐吳元利指出,屋苑現時有約70個放盤,兩房單位約20個,叫價由450萬元起,樓層較今次介紹單位更低。成交方面,今年初M座文禧閣低層F室,建築面積680方呎、實用面積465方呎,成交價400萬元,造價偏低。



■特長客廳附設大碼窗台。

■睡房有對流窗,房間空氣通爽。

■客廳向東北,遠望沙田第一城。





■廚房地方大,廚櫃及工作枱外觀平實。

■浴室曾經翻新,款式賣相不過不失。



車位充足 設有商場

【物業配套】富豪花園附設基本康樂設施如泳池、網球場等,惟部份設施日久失修,已沒有開放使用。屋苑商場有超市、酒樓、卡拉OK、便利店、網吧、保齡球場、補習社等。毗鄰沙田第一城有兩個商場,商舖食肆選擇較多,並有街市。亦可選擇前往河畔花園方向,有酒店餐廳,亦可選擇各式地道食肆,還有民生商舖可以購物,惟出入兩處都要行遠路。屋苑設有大型停車場,提供充裕車位,搭港鐵要駁車,倒不如直接坐巴士出入,物業外大涌橋路上有小巴及巴士站,路線特多,來往沙田市中心、大圍、深水埗、九龍塘、觀塘、中環、西貢、青衣、馬鞍山等。屋苑對出是城門河單車徑,踏單車出入亦是一個短線交通健康選擇。


■平面圖

富豪花園N座麗人閣低層E室叫價:468萬元

建築面積:680方呎實用面積:465方呎實用率:68%間隔:2房2廳建築面積呎價:6,882元實用面積呎價:10,065元落成:1987年租值:1.5萬元回報率:3.8厘資料來源:世紀21奇豐物業第一城分行電郵:mailto:cityone@century21-goodwin.com



富豪花園Belair Gardens【屋苑資料】

地址:沙田大涌橋路52號落成:1982至1987年發展商:華懋



■富豪花園僅2期4座大廈提供兩房單位。

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160319/19535372
精裝 筍盤 沙田 富豪 花園 飯廳 可改 三房
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三房戶月租最平2.8萬

1 : GS(14)@2016-08-08 00:13:23

利嘉閣地產林思朗表示,帝柏海灣以地利取勝,租務市場素有捧場客,現時兩房單位入場月租2.4萬元,建築面積約650方呎、實用面積約470方呎。三房連套房戶月租最平2.8萬元,建築面積約800方呎、實用面積約590方呎。最大碼的三房連套房另工人套房加士多房間隔,建築面積約1,300方呎、實用面積約1,000方呎,月租4萬元起。今次介紹的三房連套房另工人房間隔,屬中價之選,現時盤源不足5個,月租由3萬元至3.7萬元不等,視乎樓層及景觀而定。近期錄得一宗同類成交,1座高層A室,建築面積1,019方呎、實用面積759方呎,成交月租3.2萬元。附近樓齡較新的帝峯.皇殿,面積相若的單位為三房連套房間隔,另備露台及工作平台,月租水平較高,如一個建築面積1,006方呎、實用面積756方呎單位,月租叫價3.3萬元。相宜一點的選擇為樓齡較舊的維港灣,單位建築面積900餘方呎、實用面積約700方呎,月租叫價2.7萬元有交易。





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三房 月租 最平 2.8
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沙田第一城 細碼三房 內櫳新淨

1 : GS(14)@2016-09-24 23:29:05

■客飯廳佔地廣,以實用451方呎單位而言,地方絕對見使。



【搵屋指南】沙田第一城單位大致分為三大類,主導屋苑供應及交投的兩房單位、受換樓客歡迎的細碼三房戶,以及三房連套房大宅。當中細碼三房對於新一代置業人士而言可謂奇則之選,建築500餘方呎、實用400餘方呎單位竟然是三房兩廳間隔。記者:伍志輝攝影:黃耀興



沙田第一城分7期共建52座提供10,642個單位,細碼三房戶比例約三成,主要分佈1、2、3、6及7期,建築面積544至634方呎,實用面積447至515方呎,部份有窗台戶型實用率略低,但一律廳房比例平均,小家庭不介意只有一個浴室絕對夠住。介紹的單位座落2期16座,鄰近屋苑商場置富第一城.樂薈及地區名校浸信會呂明才小學,距巴士站特別多的大涌橋路僅一條小路之隔,購物搵食返學搭車都非常方便。



■客廳旁睡房以玻璃間牆。

■向東北的睡房不設窗台。



■廚房工作枱保養佳。

■浴室用料賣相企理。

■內街大樹擋行車聲。


前方大樹擋車聲

單位屬低層向西北,前方有大樹,阻隔了大部份來自繁忙車路的聲浪,而兩旁大廈亦將西斜日照減弱了,室內沒有一般西斜單位的悶熱問題。單位其中一間房向東北,前臨電力站,觀感上略打折扣,但視野亦算開揚。單位屬於有裝修的狀態,柚木地板大致完好,門窗新淨,廚房浴室設備賣相企理。間隔上只作出輕微改動,客廳旁細房間隔牆改用玻璃,為走廊引入充足天然光。世紀21奇豐吳元利表示,屋苑各類型單位樓價差別主要在樓層、景觀及內櫳質素,介紹單位樓層較低,但內櫳有裝修,開價屬同類入場之選,頗具叫座力。近期成交方面,3期32座高層F室,建築面積562方呎、實用面積451方呎,9月中成交價600萬元。



資料來源:世紀21奇豐物業第一城分行(26374455)電郵:mailto:cityone@century21-goodwin.com




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沙田 一城 細碼 三房 內櫳 櫳新 新淨
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高層海景三房叫700萬

1 : GS(14)@2016-10-10 04:27:19

新港城4期地利佔優,相比1至3期樓價高5%以上,隨近月市場氣氛熾熱,4期業主更為惜售,放盤約50個,越大單位涉及銀碼越高,呎價反而較低,即使高層海景放盤只佔一成,同樣有此情況,介紹唯一高層海景三房連套房單位,叫價800萬元,實用面積618方呎,實用呎價12,945元。高層海景三房一浴一廁的放盤,實用面積519方呎,開價700萬元,實用呎價13,487元。高層海景兩房戶,實用面積338方呎,索價530萬元,實用呎價15,680元。美聯物業張栢華表示,新港城4期高層海景戶近期缺乏成交,可參考只有3期R座高層4室,望山及遠海景,實用面積503方呎,原則三房一浴一廁,10月以628萬元易手,實用呎價12,485元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161009/19795097
高層 海景 三房 700
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470呎舊樓 一房變三房

1 : GS(14)@2016-10-14 06:51:59

■電視背後是兩個小朋友的睡房,姊弟各有天地。



【精品家居】新盤500餘方呎單位劏出四房神則,舊樓470方呎原則一房變三房都絕對有可能,問題是設計是否合乎人性化?客飯廳有否充足空間?睡房有床有櫃有枱嗎?由於內櫳還有大斜角,透光度不足的缺點,全部要解決,改動間隔、新建房間及廚廁大執,裝修耗時半年,使費60萬元有找。記者:溫潤潔攝影:謝榮耀



蝸居要住得舒適,規劃上必須很仔細,首先按夫婦姊弟需要分配大中小三間房間,主人房留守原則一房位置,但拆牆擴闊入口,以薄身飾櫃當房門用,日常打開房門引光入室,空氣流通,可增加空間感。至於新加兩房在客飯廳電視牆背後,一來靠邊無走廊,二來姐姐房造三角形書枱,拉直廚房通道,煮食輕鬆自在。書枱雖然三角形,但枱面夠大,非常實用,特設趟摺窗推往一邊,望出廚房窗戶,透光通風。



■單位採用多種隱藏式設計,佈局整齊。

■大櫃似機關,兼可推來推去,當主人房門用。



■主人房床頭留位造梳妝枱,鏡櫃直達天花,增加貯物量,兼可拉高樓底。

■三間房造地台,雜物收納乾淨企理。



■姐姐房書枱設趟摺窗,可望出廚房,透光通風。

■書枱底部向外邊,予廚房放洗衣機,空間前後兩邊用。


三房造地台增收納量

單位小收納量越多越好,三間房造地台,地台向外是抽屜,向內是揭板櫃,分類貯存日用品及雜物,取放方便。地盡其用之餘,更施展立體空間切割法,姐姐房書枱底部放家電洗衣機,睡床側旁大櫃升高,一組厚身是衣櫃,一組薄身是書櫃,櫃背予弟弟房造書櫃及書枱。弟弟房床尾衣櫃也升高,衣櫃盡頭予外間造鞋櫃,互相偷位,房內房外空間兩邊用,劏得合理。主人房比較大,睡床置中,床頭恰好放角几及造小型梳妝枱,床尾造7呎闊衣櫃,惟通道狹窄,衣櫃採用平趟門設計,特點左右趟門並排一致,路軌安裝於門後櫃頂位置,正面看不見,比起一般前後式趟門清晰睇到兩組路軌,觀感齊整。當然價錢有分別,這組來自德國的平趟門路軌,盛惠逾1萬元。櫃內附隱藏式全身鏡,用時拉出照一照,不需整天對着睡床,屬體貼之作。



歡迎讀者提供單位拍攝及介紹,請將資料傳真23703886或電郵mailto:property@appledaily.com




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470 舊樓 一房 房變 三房
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10新盤4日推售逾900伙 藍塘傲受捧南昌一號神則三房最平631萬

1 : GS(14)@2016-10-20 08:02:50

■藍塘傲為郭炳湘與麗展合作發展的將軍澳新盤項目。 資料圖片



【本報訊】樓市㷫烚烚,發展商積極賣樓。由今日起,連續4日有至少10個新盤賣樓,推售超過900伙,當中有3個更是全新盤進行首輪銷售。未賣先加價的將軍澳藍塘傲最終收超過8,600票,超額認購近23倍,而市場矚目的長沙灣新盤南昌一號,神則三房單位登場,37呎逼狹睡房價值58萬元。記者:朱連峰 陳東陽



新地(016)前主席郭炳湘出山之作、與麗新發展(488)合作發展的將軍澳新盤藍塘傲昨午截票,累收逾8,600登記,較周末發售363伙超額認購近23倍。單計收票數字,藍塘傲拋離新地今年4月時發售的同區樓盤海天晉,翻查資料,當時市傳登記數字約2,700個,但較上月開賣的華懋海翩滙首輪收9,282票略遜一籌。



Napa周日推92伙

至於會德豐地產屯門掃管笏項目Napa亦會於周日賣樓,推售首張價單全數92伙,購買2到3伙的大手客優先揀樓。會德豐地產常務董事黃光耀昨表示,分層單位往後的銷售部署將留待首輪賣樓後再作公佈。項目收約400登記,超額認購3倍,周六截票。同系筲箕灣新盤Island Residence昨提價約2%加推21伙,戶型由開放式到兩房單位,折實平均呎價約1.92萬元,黃光耀解釋價錢差異主要是因為樓花期縮短,周日將發售其中3伙。項目位於金鐘的2個示範單位加設Francfranc家具,價值分別6萬及10萬元。四叔李兆基旗下恒地(012)的長沙灣神則盤南昌一號,繼600呎單位劏出四房神則後,終於輪到400呎三房神則出場。恒地昨公佈三房神則首張價單,涉18伙,扣除最多5%折扣優惠後,折實平均呎價約15,806元,全數將於周日發售。



37呎睡房價值58萬

三房神則分佈於7至28樓D室,實用面積分別417及418方呎,折實價由631.37萬至682.195萬元。三房神則的神奇之處,是其中兩間睡房不足40呎,根據樓書資料,最細房間面積約37呎,被指細過囚室。本報記者曾經按照18樓D室圖則,勾勒出37方呎的睡房空間,擺完一張4呎乘6呎的床,空間已經所剩無幾,餘下空間只能勉強放入1張小圓枱及1張凳。根據發展商昨日公佈的價單,18樓D室折實價約661萬元,呎價15,816元,換言之,37呎的迷你睡房價值約58萬元。據成交紀錄冊顯示,南昌一號周二首輪銷售沽27伙,市傳昨再沽1伙,當中僅6伙屬四房神則A室單位。另外,永泰地產(369)牽頭的紅磡新盤何文田山畔昨削7伙一房戶優惠,變相加價3%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161020/19806456
10 新盤 日推 推售 售逾 900 藍塘 塘傲 傲受 受捧 南昌 一號 號神 神則 三房 最平 631
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=312819

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