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上環永樂街順興行，是享負盛名的「皮蛋大王」。其招牌溏心皮蛋與鏞記出自同一師傅之手，六星級酒店都跟順興行入貨，就連前華探長呂樂、利孝和夫人、新地郭氏三兄弟都是它的老顧客。 順興行由郭榮輝和李煥苦心經營，兩夫婦胼手胝足，由鐵皮檔做到買入地鋪。一家八口由草根變成富豪，溏心皮蛋是名副其實的金蛋。 郭榮輝四年前病逝，遺下市值三千多萬元的舖位。結果錢作怪，家人分成兩派爭產，各出奇招，骨肉相殘。 不變的，只有皮蛋的味道。現年七十多歲的李煥， 縱使中風後步履蹣跚、神志不清，依然日日開舖，默默守護「皮蛋大王」的金漆招牌。 這宗溏心皮蛋爭產案，五月中在高等法院開審。順興行創辦人、亦即「皮蛋大王」郭榮輝，與妻子李煥共育有兩子四女。自從郭榮輝病逝後，以兩名男丁為首分成兩派，展開遺產爭奪戰。 「阿爸只講過一樣嘢，好仔不論爺田地，我淨係記得呢樣嘢！」三弟郭德成在庭上，誓神劈願說，父親遺願是將財產分予六名子女，自己並非處心積慮謀奪身家，他更激動地說︰「我都唔想將家事放上法庭，今日嘅訴訟都係想保護爸爸嘅遺產！」 他的兄長、二哥郭德明卻一聲冷笑，反駁指弟弟立心不良。父親在生時，弟弟不斷中傷他，父親彌留時，更阻止他與母親探病，因此連父親最後一面，甚至喪禮，二哥都沒有出席。他不齒弟弟所為，直說為了公義才加入戰團，「我淨係想平靜過生活」。 三千萬舖位 兩兄弟在庭上互相指罵，直指對方欲賣掉三千多萬元的舖位。事緣九一年，父親郭榮輝以金禾投資有限公司名義，斥資三百七十多萬買入上環永樂街地鋪和閣樓。此外，公司亦曾持有四個物業，包括柏景臺、匯景花園等。郭榮輝持有金禾五成股份、妻子李煥持有兩成、兩名兒子各佔一成半。四年前郭榮輝因肺癌過身，三弟卻爆出，父親死前兩個月曾立下遺囑，重新分配自己的金禾股份。根據遺囑，父親將五成股份，各分一成予四名女兒，餘下一成由兩名兒子平分。 三弟郭德成與四姊妹連成一線，要求法庭頒令父親臨終時的遺囑有效，因為遺囑一旦生效，他們共持有順興行的六成股權，操控鋪頭買賣權。母親李煥則與二哥郭德明聯手，質疑遺囑的有效性。 孤獨老人 兩兄弟爭認是父親最信任的兒子，一時間難辨真假，兩兄弟的親母李煥成為關鍵證人。滿頭白髮、身材略胖的她，這天輪椅代步，由印傭推上證人台。郭老太花盡力氣，跟著法庭書記逐字逐句地宣誓，但一開口嚇呆在場人士，「我，郭榮輝，謹以至誠……」郭老太把自己的名字說成亡夫的名字，再試幾次後情況依然。法官質疑郭老太的精神狀態是否適合作供，辯方最後決定放棄傳召李煥。「你唔好諗咁多，我知你想攞番間鋪，啲女講咩你唔使理o架，保重身體！」審訊當天湊巧有街坊經過高等法院，一見李煥便肉緊地握緊她雙手，李煥不懂反應，卻眼泛淚光。數日後，記者跟隨李煥到中醫診所覆診。這天她精神不錯，但心中似有無數鬱結，縱然口齒不清，仍然拉著記者用力地說︰「牛仔（三子）個死人嘢，唔俾番間鋪我……佢哋無嚟睇我，個個唔掛住我……間鋪唔賣！」李煥說時拳頭緊握，突然淚如雨下。 自從丈夫郭榮輝一○年過世後，李煥便過著獨居生活。好景不常，她一年後中風，同時患上抑鬱、語言障礙、偏癱等，起居飲食由印傭負責，只有每星期兩次的中醫覆診是由二哥郭德明接送。 自從爆出爭產糾紛之後，順興行便全盤交由三弟郭德成打理，李煥則在兩條街外自立門戶，用自己名字開舖。由於她中風後不良於行，因此請人看鋪，但仍然堅持每星期會有一、兩日落鋪親自賣皮蛋。 鴨蛋街情緣 對李煥而言，皮蛋就是她的一生。李煥出身貧苦，十六歲在上環永勝街打工。她替酒樓倒垃圾、幫洋人倒夜香，由於性格開朗、做事勤快，經常收到打賞。李煥與一群姊妹經常聚集一起，因為她們「又惡又嘈」，令人以為她們是「死飛女」，避之則吉。李煥的大情大性，卻吸引了郭榮輝。郭榮輝是鐵皮檔「順興蛋檔」的老闆，她對李煥展開熱烈追求，不出十七歲，李煥便下嫁郭榮輝，從此夫妻合力打理皮蛋店。 順興行的皮蛋是出自皮蛋師傅楊位謀之手，軟滑香濃，深受顧客歡迎，當時最頂級的酒店，如半島、喜來登等都向順興行入貨，順興行很快便成為皮蛋「一哥」。「我記得我小學時，阿媽話有個姓利嘅夫人嚟蛋檔買皮蛋，仲踎喺度同我阿媽一齊揀，到俾錢抬頭一望先知嗰個係利孝和夫人！」二哥德明憶述，母親每天都說有某某名人幫襯，但許多都是自己一人前來，打扮得平平無奇，就如前華探長呂樂，每次買完半打皮蛋還會「吹陣水先走」，「因為大家都係汕尾海豐鶴佬人，同聲同氣，特別親切。」 月亮惹的禍 順興行由鴨蛋檔做起，從永勝街租鋪、租貨倉，到九一年買入永樂街地鋪。郭家兩名男丁，中學畢業後亦順理成章一同打理店舖，郭榮輝亦漸漸脫手不理。 終日遊手好閒的郭榮輝，沒有跟糟糠妻享福，反而在鄉下包二奶，更買樓給對方。李煥與丈夫關係決裂，拒絕與丈夫共用餐具，怕染上性病，更經常以淚洗臉，「老太係惡死啲，佢係成日嘈嘅，有時飲茶佢都有講o架！」皮蛋師傅楊位謀的女兒透露，自從郭榮輝有外遇，李煥心情很差，對著客人惡形惡相。 想不到郭榮輝包二奶，間接令整個家四分五裂。一次李煥跟三弟德成爭吵，吵到面紅耳熱，德成拋下一句︰ 「妳唔係我阿媽，大陸個女人先係我阿媽！」此話一出，即傷透母親的心，李煥立即更改自己的遺囑。其遺囑原定將名下金禾兩成股份平分予六名子女，但事後她剔走三弟，遺囑內更寫明︰「本人特意不分發任何遺產予兒子郭德成，因在我生平中，他否認我為他的親生母親。」後母親又與四女有爭拗，再剔走四女。郭家自此家嘈屋閉，他們亦懶理街坊目光，在店舖內互相頂撞，街坊笑稱這是「月亮（皮蛋）惹的禍」。 偏心二哥 自從李煥與三子關係勢成水火，更加偏愛二哥，令其他子女看不過眼，「媽媽一直都對二哥好偏心，由細到大要咩有咩，係好離譜o架，幾百萬幾百萬咁俾！除咗大家姐無喺鋪頭幫手，我哋其他兄弟姊妹個個都喺鋪頭大，二哥成日都下晝先返到嚟，嗰時都賣完啦，仲使佢幫手咩。」孻女淑瓊說，兩位哥哥幫手打理順興行，但各有副業，九七年二哥在母親資助下，發展中藥研究的生意，全身退出順興行。三哥則一邊打理順興行一邊炒樓，成為父親「理財顧問」，父親時有斬獲，九七年更成功避過金融風暴，深得父親歡心。久而久之，形成母幫二哥，父幫三弟的對立局面。 「係阿媽覺得我哋睇唔起佢（二哥）囉，但事實擺在眼前，你都聽到啦，用咗八年去搞個咩臨床（中醫藥臨床實驗），結果搞到啲咩出嚟吖？」五女淑華不屑地說。於是三弟與四姊妹連成一線，與母親、二哥對著幹。 不賣物業 ○九年郭榮輝證實患上肺癌，病情急轉直下，需要長期住院。二哥稱，弟弟一方不但隱瞞父親病情，更請來二十四小時看護，慎防有人埋身，「探親阿爸一定會有人喺度睇住你，唔係阿妹就係啲女婿，總之唔俾埋身。但阿爸一早已經用鶴佬話同我講定一定唔可以賣鋪！」 三弟一方經常守在病房，父親臨終前的兩個月，更召來律師前來醫院訂立遺囑。律師在庭上供稱︰「當日情況係有啲混亂，因為有好大棚人哄埋嚟，似乎好有興趣想聽到郭生指示。但最後死者覺得唔方便，話自己未定主意。」但兩天後，郭德成再與律師單獨前往醫院，成功為父親訂立遺囑。 遺囑以外，三弟一方亦稱，父親已簽訂一份生意轉讓合同，以一萬元將順興行生意全權轉讓予他，連內地物業也一併轉到三弟名下。 父親逝世，二哥與媽媽不但見不了父親最後一面，德明亦指摘有人激到媽媽爆血管。一一年年初，李煥與四女淑貞為小事爭吵，淑貞向母親連珠炮發：「你黐線！精神有問題，無資格喺順興話事！」兩人你一言我一語罵個不停，最後李煥走出店外抖氣時跌倒，爆血管送院，事後證實中風。 法官本週二宣判，直指李煥一方，與郭榮輝關係一般，而次子一直專注個人的中藥事業，無意繼承，裁定郭榮輝遺囑有效，李煥與二子敗訴。郭家兩派更勢成水火。李煥自怨自艾，丈夫不忠，子女不孝。但其實，郭榮輝訂立遺囑時，曾在備忘上寫下「不賣物業」四字，但最終沒有寫在遺囑上。縱然郭榮輝臥病在床，依靠氧氣罩維持呼吸，徘徊喺垂死邊緣，但最記掛的，仍是與妻子打拚半世紀的心血。 溏心皮蛋是這樣煉成 四、五十年代，許多漁船停泊上環沿岸，因漁民需要鴨蛋的白漿搽魚網絲以增強韌力，故皇后大道中至永樂街一帶的鴨蛋牌檔，開到成行成市，永勝街因而得名「鴨蛋街」。順興行早年將舖位一個小角落，分租給「開源蛋行」的楊位謀。開源承包了鏞記的皮蛋，有次鏞記要求楊做出「啱心水」的皮蛋，令楊苦惱不已，順興行老闆娘李煥主動幫手逐缸逐缸試食，終試到一試難忘的皮蛋。楊遂向鏞記老闆推薦，對方大為讚賞，順興行亦採用了開源的皮蛋，溏心皮蛋就是這樣煉成。開源蛋行於七十年代交由楊位謀兒子接手，青出於藍，將蛋黃的溏心醃製成金黃色。而自郭榮輝死後，順興行由三弟全權打理，皮蛋不再由開源供蛋。記者曾向順興行查詢，對方只說是從內地入貨。李煥另起爐灶「李煥糖心皮蛋」，堅持繼續向開源入貨，楊位謀兒子會親自為李煥挑選靚皮蛋：「識咗幾十年老朋友，我一定俾最靚嘅佢，最緊要係份情！」 皮蛋大比併 本刊請來曾在多間六星級酒店擔任大廚的周中師傅，試食順興行和李煥皮蛋。周師傅大讚李煥的皮蛋「好多松花，食落又香又軟滑」，順興的皮蛋則輸一大截：「從外表睇有松花的皮蛋就係靚嘢嚟，呢隻無，無花紋嘅，同埋一切開睇你見到個心流出嚟就係溏心囉，但啲死實實就唔靚喇，食落又揦口，澀啊！」總結李煥皮蛋在各方面無得輸！ | ||||||
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長策會提出在未來十年興建28.8萬間公營房屋，當中80,000間屬居屋。由於近年建築成本大增，政府官員指以往「賣一間居屋換建兩間公屋」的情況已不復見，很難再以出售居屋來補貼公屋的建屋成本。 自2009年起，本地樓價急升，即使政府三番四次出招壓抑樓價，金管局又再三收緊樓宇按揭，樓價依然未見顯著下調，繼續在高位徘徊。正如中原地產創辦人施永青所述，現時六成多的私樓單位是沒有按揭的，故此即使政府收緊樓按，或者日後加息，對這些單位的業主沒有多大影響，而這些業主也不會急於大幅割價去出售手上單位。 樓價居高不下，未「上車」的年輕人實在難以置業，只好輪候公屋，以致輪候申請逼近25萬宗，當中有近7萬宗為18至29歲單身人士的申請。由於房委會實施計分制度，不少零收入的學生一到18歲就申請公屋，以成功申請到公屋為人生目標，實在令人感到嘆息。 筆者過去一直強調，政府房屋政策與運輸和就業政策相關，政府大量興建公屋和居屋，市民成功申請入住後便不願意遷出，以免失去房屋福利。公屋及居屋的流轉性極低，大量公營房屋的居民要花費金錢和時間往返工作地點，加重交通負荷。不少打工仔為了符合申請公屋和居屋資格，故意選擇收入較低的工作，或者讓部分家庭成員暫時失業，直至成功申請入住公共房屋。 今年年初，施永青建議政府向每一位香港永久居民承諾，他們一生中都有一次機會購買一個約500呎的上車居屋，單位只能用作自住，不能出租。此類居屋可隨時轉售，不用補地價，但轉售對象必須是未曾購買過居屋的永久居民。 施老闆的構思其實類似新加坡的組屋計劃。新加坡的組屋申請認購人必須是年滿21歲的公民，且至少與另一名公民或者永久居民組成的核心家庭。組屋業主住滿五年後可以在公開市場上免補價將單位出售給公民或者永久居民，而年滿35歲的單身人士也可以在公開市場上免補價認購組屋。組屋業主轉售單位獲利後，還有權再次認購組屋，但需要支付15%至25%的利潤給建屋局。 梁振英上台後便推出「白居二」計劃，讓居屋白表申請者可免補價認購二手居屋。由於私樓供應不足，新建居屋又未「到位」，而二手居屋業主出售手上單位後又難以負擔私樓價格，故此在房屋供應不足的情況下，「白居二」計劃反而推高「上車盤」的價格，令年輕人更難入市。 現時一人家庭申請公屋的每月入息上限接近10,000元，三人家庭則接近20,000元，只要居屋價格定在較低水平，例如300呎（實用面積）售百多萬元，500呎售200多萬元，相信不少輪候公屋的申請人是有足夠能力置業，支付一成首期認購居屋。大量公屋申請人轉為申請居屋，土地資源（包括李兆基捐出的土地）改為興建居屋，將大大降低房委會的財政壓力。 日後居屋單位可免補價自由轉讓給未曾置業的永久居民，而業主轉售居屋單位後又可再入市認購居屋（把部分利潤分給房委會），將大大增加居屋的流轉性，方便市民搬遷，從而減輕交通負荷，促進就業。政府官員實應認真研究施老闆的建議。 林本利 曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://www.lampunlee.blogspot.com | ||||||
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「只要有恆心，鐵杵磨成針。」咁講，好似好老土，但正是我搞呢盤生意的心路歷程。 我叫姜漢昇，今年三十一歲；我日磨夜磨，話咁快磨咗八年。無錯，我開咗間專「磨」銀器首飾嘅鋪頭Silver Smith。當初月賺只有三、四千，家用俾唔到，連女朋友都睇我唔起﹗我咩都無，有的只是恆心。由對銀器認識不深，到拜師學藝，躲在工場日做夜做，設計令人欣賞的作品，最終由淘大商場跳上山頂廣場。近月，創意工業基地元創方PMQ開張，我鋪頭亦有幸進駐，連同另外三間分店，月賺近八萬元，仲終於俾到家用啦！ 我的創業故事，源自女朋友離我而去！這，就是男人的浪漫。 自小我已不愛讀書，只愛畫畫，畢業後做過售貨員，又加入過廣告公司。當時正值沙士，究竟真的經濟差，還是我黑仔？我去哪間做、哪間就執笠。後來我貪平租，在淘大商場創業徑賣自家設計T恤，日做夜做，實質賺的只有三千元。當時我和家人同住，沒本事給家用，女朋友又只想嫁人。見我收入微薄，與她要求太遠，結果被她狠狠地，「飛」了。 想發奮的我，四出找出路。有次走到維園逛跳蚤市場，我遇上銀器師傅Abram。大家閒聊，同是天涯淪落人，他說他的生意也不好，我便讓Abram在我的T恤店寄賣銀器首飾。而我每天收鋪後，會去他的家，學習將白銀打磨成銀器。學得耐，愈覺得銀器比賣衫更有可為。賣衫要同一款式準備大、中、細碼，存貨成本及去貨壓力大；賣銀器，即使滯銷，也可以熔掉，回收當中八成白銀，鑄造新的首飾。所以，我決定把時裝店結束，開設銀器首飾店Silver Smith。 千揀萬揀揀錯場 造銀器，基本原理很簡單，就是先燒熔白銀，放入長方、正方、圓形等基本模具定形，再用器具塑造出各種形狀及花紋，其間不斷經歷加熱和冷卻。方法雖一樣，但設計卻可千變萬化。坊間一般銀器店，都是由日本、韓國等入貨，千篇一律。我自問設計「破格」，夠膽將傳統圖案，如舞獅的獅頭、十二生肖及剪紙圖案，交深圳廠製成模具並製作。至於簡單的款式，如通花戒指，就有Abram幫忙，不過他一天只能做十多隻，複雜一點的新設計，分分鐘大半個月才完成。計及製造時間和材料成本，大部分首飾的售價，在五百多元至一千二百元之間。我知記者有問Abram為何這麼幫手，他只答：「我有難時投靠過阿昇，總之互相幫忙啦！」Abram真是好兄弟！ 剛開業時，我以為銅鑼灣是商業區，人流暢旺，揀了銅鑼灣地帶開店，貪租金平，場內其他店舖又夠潮。怎料開舖幾個月，天天等運到！那裡人流遠不及鄰近的金百利，而且以學生居多，消費力弱，嫌我的產品太貴。我唯有把貨放在格仔鋪寄賣，希望增加銷售渠道。開始時，每月的確多幾千元，可是半年後，有些格仔鋪主竟然拖數、甚至走數。為追數，我還要出律師信和告上法庭，如是者搞了半年，才追得回數萬元。幸運的是，在那段時間，珠寶連鎖品牌Mabelle的同系公司MBlife，看中了我設計的玫瑰花擺設，邀請我在他們網站寄賣。其實，這個網站「好濫」，飾物售價由三百到幾千元；由銀器到寶石都有，他們旨在吸人流。我不一定突圍，但一試無妨，結果每月額外賺多四千。有時做人多瓣數，這裡賺一點，那裡賺一點，就密食當三番啦！ 搬上山頂吸遊客 只是創業頭幾年，依然搵得一萬幾千，身邊的打工仔朋友，個個人工都高過我，我成日質疑自己：「值得嗎﹖」但望著自己的作品，我深信欠的只是一個機會。不久之後，恆隆集團的山頂廣場裝修，想引入本地首飾品牌，並來到銅鑼灣地帶搵租客，竟然找到我！我跟他們的租務主任商談租約時，提起我曾在淘大商場（同樣由恆隆發展）、每月搵三千蚊的辛酸史，既然是「舊租客」，租鋪的事這就傾好了！這裡，成為了我生意的轉捩點。由於我設計傾向中國風，而山頂外地遊客多，我的設計很受歡迎。這班客人，消費力較高，而且以旅遊心態購物，喜歡就買，我的收入增至兩萬多三萬元。那兩年間，我死慳死抵儲了數十萬，先在沙田連城廣場增設第一間分店，又在上月底於尖沙咀開第二家，逐步在遊客區「插旗」。來幫襯的客人，都喜歡我的設計特別。我聽到客人Carey對記者說：「呢度嘅款較街外特別，手工更加精細，唔易同外面重複。設計同手工對比價錢，算抵。」譁，開心得我！擴張過程中，我沒有向銀行借一分一毫。不過擴張的難題是，我產品全是人手製作，Abram根本難以負荷，因此我物色另一間內地銀器廠幫忙，把部分工序，或凡是需要鑲嵌的飾物，都交由該廠房負責。我認為，對的產品找到對的客路，就可由逆境變順境，起碼我這盤生意就是這樣。 進駐元創方拓展 去年，位於上環警察宿舍舊址的元創方，工程將近完成，正引入商戶。這商場與眾不同，目標商戶大多是本地設計師，這種氛圍十分吸引我。加上租金便宜，三百多呎的鋪，月租只是二萬多元。作為設計師，能夠進駐元創方，就如創作歌手找到夥伴一同在紅館開show一樣。為此我寫了一份幾十頁的計劃書，打算開一個新的副線品牌Metalwork，賣更有創意、更大膽的設計！這次我用真的西蘭花做模具，在西蘭花身上包上一層石膏，並在開口注入高達攝氏一千二百度的銀漿。石膏可抵熱，而銀漿的高溫則會將西蘭花燃燒殆盡，待銀漿冷卻再剝離石膏，就成為栩栩如生的西蘭花銀器飾物。你還會在我店內看見八爪魚手鐲。這真的是用八爪魚來做！此外，我會先用3D軟件，製作松鼠、白兔等動物的公仔影像，再交由3D打印公司列印出來，製成模具，做成動物銀器，鑲嵌在戒指等飾物上。這個創意令我獲得面試機會，前後花了一年，終於獲批加盟，上月新店開業。這裡有不少資深的本土設計品牌，如Chocolate Rain。能夠和這些設計師平起平坐，可以提升Silver Smith的品牌形象，我真是興奮到彈起！來這裡逛的客人，都是有心人，支持本地創作。上週，有個來自上海的女生，看見我店裡鑲了熊公仔的指環，形狀可愛，她試一試，已立即買來當旅行的「戰利品」。開業一個月，單是這間鋪已有接近一萬元盈利。雖然每間鋪平均只賺萬多二萬元，某一項成本上漲便是挑戰。但現在我有足夠能力俾家用，有今天這樣的成績，我想多謝當年的那個她！ 營業資料（05/14） 營業額^：$500,000租金^：$170,000人工*：$100,000入貨$：140,000雜費$：15,000盈利$：75,000^包括山頂、元創方、尖沙咀和沙田店*4名全職員工，3名兼職員工 開業資料（10/06）# 租金^：$80,000裝修：$60,000入貨：$50,000雜費：$10,000總投資：$200,000#元創方鋪^三按一上 | ||||||
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每次接觸到「信念」兩個字，我們都認真起來，因為信念觸及精神力量，影響著我們的思想方式。信念是人生指南針，帶領我們在人生路上前進。信念是昇華版的觀念，我們對事物擁有觀念，有時我們改變觀念，有些觀唸經過考驗，形成了信念。信念沒對錯之分，我們選擇信或不信，人的信念很大程度受個人經歷影響。信念出現在不同領域，我想談的，是關於投資者的信念。 投資者的信念混雜著客觀和主觀因素，隨著個人實戰經歷累積起來，成為投資者的判斷基礎。信念超越知識，不同投資者，面對同一事情，有可能形成截然不同的信念。投資者的信念牽涉兩「定」：堅定和穩定。投資者信念可以很堅定，信念形成後難以改變，即使受到衝擊。可是，隨著時間轉變，投資者信念有可能轉變，所謂堅定是一時堅定。例如千禧年的科網狂潮，對科網股的信念，不少投資者堅信不移，並在一段時間內賺大錢，但這份堅定經不起時間考驗，最後證實信念不甚穩定。測試投資者的信念，方法簡單，舉例，騰訊 （0700）股價500元，投資者認為真正價值是800元，投資者應做的事，是持有騰訊。過了一段時間，假設騰訊股價跌至400元，投資者應怎麼辦？如果騰訊基本因素不變，理性決定是增持，同一件貨，500元是抵買，400元更加要買。實際上，投資者多數不會增持，反而心怯，不斷對自己提出疑問。這時投資者信念受到考驗，面前有三條路：
一、堅守信念。相信自己持有騰訊的決定是對，錯的是市場。市場的錯不會是長期，在可見將來會糾正，到時大團圓結局。堅守信念對投資者最有型有款，因為時間會證明自己是對，但在等待過程中，投資者暗地裡質疑自己，眼睙在心裡流。質疑自己是很難受的感覺，信念堅定與否，最難過是這一關。大團圓結局未出現前，當初作出的決定可能是錯，所謂堅守信念，可能是騙自己的方式，這感覺非常強烈。自己相信信念是對，但市場一路以無花無假的股價證實這信念是錯，好惡頂。二、轉變信念。宣佈轉軚，沽出騰訊，勇敢一點的投資者甚至可掉頭沽空騰訊。投資者接受兩個現實，首先，市場是真理，不說假話，千萬不要跟市場鬥氣，因為輸的永遠是與市場對抗的傻瓜。另外，識時務者為俊傑，股票轉勢的時候，不問對錯，或者長遠而言，投資者是對，但長遠所有人一命嗚呼，記著曹仁超名言：有智慧不如趁勢。轉變信念不是想像中這麼困難，因為可說服自己，或者信念從開始便不算十分堅定，所謂信念可能是一時之看法，而投資者對這看法無甚感情。當客觀事實證實自己是錯，人家是對，這感覺孤獨，人喜歡合群，當知道其他人看法與自己一致，立即出現舒服感覺。
投資者選擇走以上兩條路，我覺得沒問題。走第一條路，我為投資者的堅持鼓掌；走第二條路，我理解投資者的務實決定。最大問題，是投資者很有可能選擇走第三條。第三條路是混闔第一和第二條路，一方面告訴自己沒問題，另一方面搬龍門，以新一套基準來迎合已變化的環境。經典例子是千禧年科網狂潮年代，科網股盈利欠奉，投資者嘗試說服自己是價值投資者，但以傳統方式，怎找也找不到價值。當時投資者對策是，強調世界不同了，什麼範式轉移，傳統估值工具，例如市盈率不適用，科網股很多年後才賺錢，因此投資者應採用市「營」率，營是營業額。當市「營」率也湊不夠數，投資者搬出現金流折算法（discounted cash flow），計算十年二十年後盈利。再不成的話，用眼球吧。只要相信，總找到一種證明科網股是便宜的估值方法。一場鬧劇，在眼球泡沫中結束。信念的朋友和敵人，同是時間。經過時間考驗，一些鬆散的觀念才能成為信念，但更多信唸經不起考驗，出現第三條路。 蔡東豪 Tony Tsoi 現任上市公司精電國際行政總裁，他曾任職投資銀行，在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄，對投資及求知有無限渴求，習慣早上四時起床寫作找樂趣。http://www.facebook.com/TONYTONGHOOTSOI | ||||||
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由麥肯錫出來嘅盧永仁，有「中環劏豬櫈」之稱，因為佢「去邊間（公司）、死邊間」。一一年佢入咗南華傳媒做副主席，當時佢話集團旗下有15本雜誌，希望可以幫公司發展內地市場，喺新數碼媒體落功夫，仲可能搵策略性股東，唔排除幫集團搞上市添！聽落勁多任務。不過咁，啲任務唔知做咗一半有無，佢已「唔撈」（唔知主動定被動囉）！ 最近南華傳媒出咗內部通告，話盧博士已從副主席呢個位step down（退位也），今年八月就會離開，並專注個人發展及慈善工作。盧永仁自九○年由麥肯錫出身，廿年來做過約十間公司高層，次次都胸懷大計，但最後全部蝕入肉。 在互動多媒體服務公司，蝕數億；三千萬入股奇正科技（336）（現稱華寶國際），蝕四千萬；做海域非執董，公司爆煲；入I.T大幅擴展業務，盈利大跌七成要辭職走人。 戰績咁「彪炳」，但次次都有人請，咁仲唔係另一種「襟撈」絕技嗎？ 職場秘笈水鬼陞城隍 港大建築系畢業，由一個小小的項目經理，扶搖直上，升任至富豪國際（78）、百利保（617）及世紀城市（355）的董事。他每期分享不同的職場經驗及秘笈；要上位，無往不利。 發展商無論買一塊五千呎地又好，十萬呎地又好，需要用到嘅專業人士都一樣咁多。係咁意數一數，有認可人士、結構工程師、機械工程師、物料估價顧問、地質學專家、能源效益認可人、交通顧問、光學設計師……等等等等。由於，現時政府推地推得好快，市場完全唔夠人，所以搶貴曬啲人工。為了盡快展開工程，有時都要被迫請經驗及質素唔夠的人，所謂水鬼陞城隍，而呢班人做錯咗分分鐘都無人發現，到事後出現問題，就要浪費大量人力物力補鑊。望住新起嘅住宅，點解幢幢外貌都差不多？香港建築物條例，非常冗繁，加上近年不時有新條例出台，幾專業嘅建築師，為咗要符合啲條例，好多時要犧牲設計特色，無曬創意！尤其是大型項目，根本無時間及資源讓你入則去試新穎獨特的設計。好多行家，寧願Play Safe好過。只好慨嘆一句，香港現時地產的營商環境再容不下創意。 本週娛樂 做發展商嘅，最近想睇戲，梗係睇《竊聽風雲3》啦！嗱，本週日小宗就撞到世茂房地產（813）主席許榮茂，喺「平民區」太古城睇呢套戲。套戲講地產商、丁權、新界土豪、官商勾結等，要幾黑有幾黑，最終所有人仲一鑊熟添！ 睇完戲，許主席就一支箭標出戲院，搵司機接走。佢哋集團一向少留港發展，唔知許主席睇完戲，有無對「本土文化」加深瞭解？對結局更加有無嚇到標冷汗呢又？ 小小超一啖砂糖一啖… 「小小超」李澤楷旗下香港電訊信託（6823）宣佈，供股抽水七十九億。向來冇益人的小小超，今次以兩成折讓供股，睇落幾筍，但供股比例為100股供18股，即係供完同時換來一堆碎股。搞到好多股民同財演，都質疑小小超嘅「誠意」。不過，有個跟咗電訊股多年嘅歐資行分析員，就話今次小小超焗小股東供碎股，係有後著：「電盈（8）用賣北京office啲錢嚟供股，條數剛好cover到，如果小股東唔供，就少咗幾十億，所以今次特登用平兩成嘅價嚟吸引大家供。至於多咗出嚟嘅碎股，有助於令流通量減低，穩定股價，方便下次再抽水。一六年前電盈仲有百五億債到期，有機會再集資。」咁小股東點睇？買咗八號仔超過十年嘅長情股東歐陽先生，話要考慮嚇，「當初佢實物分派香港電訊俾我，我拿來收息，所以佢舊年想以股代息，我都揀收現金。今次供股就算平兩成，但都貴過上市價，其實唔著數囉！」 小小超左手派息，右手抽水，羊毛出在羊身上。小股東一係供股就範，一係被人攤薄分派收入，笑得出的，睇來只有小小超囉。 立法會危矣哉 立法會俾班反東北發展分子衝擊，連門都拆爛埋，此又再一次證明，唔怕生壞命，至怕改壞名。喺立法會嚟講，就係至怕整壞咗個logo也。 各位看官，你睇嚇立法會個logo，不中不西，都唔知似乜。個「立」字固然唔健全完整——即係殘廢嘅啦！——個「L」字就鬼畫符咁；而至陰功嘅，仲係企唔穩；搖搖欲墜，咁有乜辦法唔危矣哉！ 金牙大狀講嘢 「過度解讀」即係反中亂港大律師公會第一時間反擊白皮書所指，法官乃「治港者」之說。 果如此，無論政府告邊個，佢都好學得長毛咁飛髮兼洗定個pat pat等坐矣。知道香港人未養得熟，依家就將大陸嗰一套強加諸香港人身上，會引發反彈，港澳辦副主任徐澤連忙補鑊，但就誣捏大狀公會，話佢哋過度解讀。此又不禁令人要問：若然班大狀真係過度解讀，咁做法仲算唔算愛國呢，又？須知，客氣嘅，就話過度解讀啫；唔客氣嘅，就係危言聳聽，甚至造謠生事製造恐慌、打擊社會安寧、危害國家安全矣。唔少大狀都飲過鹹水，即使冇飲過，亦戴假髮扮老番，咁仲唔係勾結外國勢力？對付呢班反中亂港嘅麻煩製造者，係咪要二十三條侍候先？ | ||||||
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上週六，位於大埔白石角的豪宅項目「逸瓏灣」開出價單，最平單位，折實每呎只是八千六百元。這幅眺望吐露港一線風光的地皮，於○九年由發展商信和（83）投得，計及地皮價及建築成本，每呎成本估計一萬一千元。樓盤首批近半數單位，信和是「賣一間、蝕一間」。要劈（價）到「入肉」，皆因政府為搶地，竟突然把逸瓏灣旁多塊康樂及科學園地皮，轉為住宅用途，令「限量版」豪宅變成五千伙供應。信和企圖建立的白石角王國，慘變「白蝕角」；要提早散貨，唯有劈、劈、劈。 一向非梁粉的信和，被政府「㩒住砌」；上週五記者找到信和集團主席黃志祥，說起政府政策，他多次用力地牽起嘴角，欲言又止，那團怒火寫在臉上。 政府近月一句「轉用途」，白石角天賦海灣樓價即應聲下跌，難為同區逸瓏灣申請售樓紙，足足等了十五個月！上週二樓盤獲批售樓紙，翌日信和即開放位於奧海城的示範單位，三日後火速開價單，預計本週末已可開賣。未開價前，記者見示範單位人流疏落，就連旁邊快餐店，輪候的人龍還更長。開出平價後，參觀人流才見起色。上週五，記者到信和位於尖東的總部等候黃志祥，離遠見他在對面馬路走過來，手上拿著一大疊英文報紙瞭解時局。見記者趨前，他主動按著記者的手說「早晨」。不過記者問他政府「盲搶地」等問題，他仍然不斷說：「早晨、早晨、早晨。」每一個問題，答案都是早晨，前後講了十四次。黃志祥行得急，但身為集團主席的他，原來也要在大堂跟其他人一起排隊等升降機。這時記者問他會否因政府臨時改變白石角科學園地皮用途，而感到憤怒？正在排隊的他，面色開始變黑，跟著拍了拍記者手臂，勉強牽起嘴角冷笑。記者再重複問題，他望著記者，似冷笑又似苦笑。 「限量版」一街都係 今次逸瓏灣開價，黃志祥的確陷入兩難：高開惜售嗎？供應正排山倒海。劈價散貨嗎？又要蝕入肉。黃志祥按時勢傾向選擇後者。根據價單，逸瓏灣一期首批一百一十個單位，平均實呎只是一萬一千五百元，比去年開賣的同系海鑽．天賦海灣首批單位平逾兩成！本週二 信和再加推一百一十伙。為散貨，信和將所有可供優惠傾巢而出，包括信和之友、一百八十日內成交、買家印花稅津貼等等，合共提供最多逾百分之十九折扣，最平單位呎價低見八千六百元，屬區內新低。現場有意買三房單位的換樓客蘇先生說：「開價好吸引呀！」但當記者告訴他，附近地皮將改變用途，他如夢初醒，改口說：「附近咁多供應，影響環境同拉低樓價，要諗嚇先喇！」而看過示範單位的投資客李先生則指，在參觀前已知附近土地用途有變，怕影響未來投資價值，「都係考慮中，未入票住。」逸瓏灣在五年前，本來是大埔白石角最後一塊臨海住宅土地，賣點是「飽覽吐露港一線風光」。當年黃志祥目標是把「白石角王國」，打造成「新界貝沙灣」。○七年，信和牽頭斥資一百億元，買入白石角三幅地皮，其後興建為天賦海灣。○九年信和又再牽頭找來嘉華（173）等，斥資一百億元，買入白石角兩塊相連地，發展成逸瓏灣一、二期，亦為當時白石角一帶最後一個享有海景的豪宅樓盤。當日拍賣，信和派出兩名職員負責舉手，「尾二」及「最尾」一口價，都是來自信和，反映黃志祥一副志在必得的決心，拍地成功後黃志祥說：「多謝大家唔同我爭。」當時他還揚言要賣到每呎一萬五千元（建築呎價）以上。只可惜，當日的「限量版海景」，今日變成無限量供應。去年政府成功向城規會闖關，把逸瓏灣旁邊兩幅用地，由康樂改做住宅用途。今年初，兩地先後推出市場招標，結果令信和及市場同樣「震驚」。一幅因未達到底價而流標，另一幅被鷹君（41）以每呎三千三百元低價投得，「其實信和都好想買到，但又怕再次高價入貨。佢出個價都好貼近鷹君o架喇，大家鬥執死雞囉！」一名有份投標的發展商透露。計一計數，信和當年買地的地價要每呎七千多元，現時地皮價值在賬面上足足蝕了五十億。 逸瓏灣小資料 位置：大埔白石角科進路 21及23號伙數：1,091，另有12座獨立洋房最平實用呎價：$8,673*平均實用呎價：$11,540*戶型：分層單位面積介乎556至2,809平方呎，洋房面積則介乎3,014至3,649平方呎。預計落成：15年9月*以首張價單計算 好友變淡友 信和主席黃志祥，每年均會在年報中的「主席的話」，跟股東盡訴心中情。過去即使政府以不同手法干預樓市，他都不改「大好友」本色，大力唱好經濟。去年他首次在年報埋怨政府干預樓市，令生意難做。 建築成本大增 今年初，政府要再「搶地」，再把多幅白石角的GIC（政府用地）改成住宅用地，其中四幅正正在逸瓏灣的後方。這四幅地原先劃作「科學園發展」之用，政府為了改地已先後徵詢區議會及城規會。四幅地共八公頃，樓面面積比逸瓏灣大一倍，最多可建三千三百個住宅單位。連同鷹君所得及流標地皮，白石角起碼再多五千個單位供應。雖然現時城規會接到四百多份反對書，但政府已將地皮納入今年的賣地表內，相信「事在人為」。而且這四幅地的可建樓層，預計比逸瓏灣還多出五至六層，平均可建二十至三十層，屆時便變成屏風樓，阻擋逸瓏灣望吐露港公路的開揚景色；相信部分高層單位，還享有「一線海景」。據發展商消息人士指，政府這次大規模改變住宅用途，令黃志祥非常憤怒！而信和還要面對現時普遍發展商都遭遇到的困難──建築成本大增。事實上，建築成本在過去一年間升了一倍，行內人士指，這又是政府「盲搶地」之故。「政府一次過推咁多地出嚟，對專業人士、地盤工人嘅需求突然間大咗好多。單係扎鐵工人，月薪一年之間加咗兩成，要千九蚊一日。釘板工人日薪二千蚊都唔夠人用，雜工都加到八百蚊一日呀。後生仔又唔肯入行。」負責興建豪宅的建築師說。而利基控股（240）主席單偉彪亦指，行內缺人情況嚴重，為了夠人開工，要請已轉行或退休的老師傅「出山」，他說：「四年前政府基建先得二百幾億，今年有成七百幾億呀！」記者於逸瓏灣地盤找到一名水電技工，他指這幾個月每月人工加了三千元，「日薪一千蚊一日，如果唔同地方同時有幾個地盤開工，會一日加一百蚊搶人。嗰日邊個盤出高啲人工，我哋咪去邊個盤。一個地盤，單係工人都廿幾、三十款，人工真係好襟計。」翻開信和年報，去年來自賣樓的收入一百四十一億元，盈利四十五億，相比一年前，買地收入七十一億，盈利貢獻已有三十億，利潤率明顯下降。再計逸瓏灣，信和當年以樓面呎價約七千二百多元買地，加上約每呎一千元的利息開支，及建築成本每呎三千元，每呎樓面成本估計已達一萬一千元。今次開價平均實用呎價也只是萬一元，計落起碼有五十多個單位是賣一間、蝕一間，佔首批單位一半。其實信和今次散貨套現，快點將資金回籠，日後若能以筍價買入逸瓏灣後方該四幅「眼寃地」溝貨，拉上補下，相信更為划算。 發展商：「最多唔起囉」 黃志祥一向是「樓市大好友」，信和於九七年金融風暴前，以逾一百億元投得小西灣（現為藍灣半島）地皮，一年後樓市爆煲，令信和須撇賬十三億元。兩、三年後重整旗鼓，又繼續高價投地，對樓市「不離不棄」，當年更向記者說：「香港係福地。」今次被政府激到「紮紮跳」，從今年信和年報，看得出黃志祥對香港樓市已信心大減，「房地產相關政策的影響，香港物業市場經歷了變化……。」他將焦點放在集團租務：「集團的經常性業務，包括租務、酒店餐飲服務業和物業管理服務仍然具彈性。」中小型發展商裕泰興集團董事羅守耀說，香港發展商現時在經營上，陷入捱打狀態：「政府全方位干預樓市，係揠苗助長。做法好矛盾，亂咁增加供應，又唔諗嚇夠唔夠人去做，直接影響建築成本增加。另一方面政府又要減低發展商可賣的樓面。我哋就好似街市佬咁，以前賣雞，俾曬雞翼、雞頸同雞胸你，收兩百蚊，你話好貴。而家淨係可以賣雞胸，但一樣都要賣二百蚊隻。點解？因為隻雞成本都要百幾蚊啦。我都知而家嘅樓價，仍然唔係一個市民affordable嘅水平，但係建築成本真係貴，發展商無理由做蝕本生意，最多唔起樓o架咋！」市場亦估計，大埔及屯門年內多幅住宅用地推出市場，流標機會甚高。在成本高企下，本地發展商投地意慾大減，相反多間內地發展商，就對香港樓市虎視眈眈。如去年萬科便與新世界（17）合資競投西鐵荃灣西項目，而中國海外（688）亦力壓多家港資財團，奪得兩幅位於啟德發展區的港人港地。香港樓市，漸漸被中資「玩埋」。就連小市民，如去年買入海鑽‧天賦海灣的小業主吳先生都識得睇：「我入嚟係買環境。點知嗰啲地都起埋樓，同當初買樓是兩回事。咁可以點啫，依家嘅規劃同當初完全唔同方向。大政府主導樓市，小市民點去改變？」中大地理與資源管理學系副教授姚松炎指，政府干預樓市的政策，會令樓市比以往更波動，「咁多政策加起來，令到樓市走勢變得不可預測。香港變成一個大賭場，未上車嘅，就不停估樓價幾時跌；上咗車嘅，就要估幾時先係最高位，唔再似以前可以預期供求去推論樓價。政府政策會加強分化有樓同無樓兩批人，令矛盾不斷。」 五大最值錢工人 在逸瓏灣負責水電工程的李師傅指，因為多個地盤同時開工，致行業人手嚴重不足。工程公司只有以高薪挖角，李師傅指自己的人工也被搶貴了三、四千元。 | ||||||
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六月中下旬的時候，一批企業趕搭香港IPO列車，其中一家是預計在本週上市的天合化工（1619）。 招股文件顯示，天合從事特種化工業務，主要產品包括潤滑油添加劑及氟化物，都是依據客戶需求訂製。這些產品的功能是什麼，第一手的行業狀況是怎樣，自問皆不懂。有興趣的讀者，宜多做功課。這裡短短的文字，純粹從財務數據作分析，寫出一點看法。天合計劃向市場發售28.2億股，每股最高售價為2.25港元，集資約63億港元，或約50億人民幣。以天合2013年稅後盈利26.3億人民幣來看，這個集資水平看來有點手輕，集資金額只是最後一年盈利兩倍也未到。同期也在進行IPO招股的綠色動力（1330），最後一年盈利1.9億人民幣，卻集資11.1億港元（或8.7億人民幣），集資金額是最後一年盈利的四倍多。以此作標準，天合看來有點妄自菲薄，未有盡用集資的空間。但投資者更須留意的，是天合發售的28.2億股份，有大約7.7億股（約27%）是舊股，由大股東出售套現，不屬於公司籌集的資金；而公司集資的部分，約4成也是用來償還股東貸款。七除八扣後，拿來擴充業務的資源並不多，只有約24億港元。當然，招股書的附錄三有詳細列出大股東跟幾位IPO前期投資者的融資情況，讓投資者得個明白。但心水清的話，可以留意到天合最後三年的稅後盈利分別是9.5億、21.9億及26.3億人民幣（下同），營運現金流亦錄得12億、21.5億及24.9億的淨流入，數字上是有能力償還IPO前的融資。天合大股東不利用營運現金流還款，爭取財務上的主動才考慮IPO，反而以賣股來還債，在策略上好像有點蝕了章。
天合賺取的現金流投放在哪裡，也是值得考量的範疇。最近的三個財政年度，天合分別投入了13億、19.5億及25.2億，在廠房設備等非流動資產。錄得高現金流，但沒有累積，反而積極投放在非流動資產上，在個人而言，是一個不理想的理財方向。之前見過幾家財務輪廓相似的企業，像兩週前談及的雨潤（1068），經歷幾年的營運後，問題往往便陸續浮現。對於焦點放在長線的投資者，天合的這個現象需要再三留意。天合的一些2013年度營運數據，也是標青得令人極度羨慕。像特種氟化物業務分部，29.7億的營業額，帶來24.7億的貢獻，分部盈利率高達83%，利潤可謂非常豐厚；但這也深化了為何大股東在IPO蝕章的疑竇。應收貨款和票據是1.4億，周轉期只是10天，但賬齡在31至365天的款項卻佔62%。這是反映營業收入內有很高比例的現金銷售，大幅拖低了周轉期的天數，在談雨潤時也談過了。大比例的現金銷售，似乎隱約反映另類投資疑慮。這款財務格局的企業，是不是閣下那杯茶，相信是各人心裡的問題。 鄔碩晉Wilfred Wu 資深會計師，現任貝德富理的執行董事，在不同的會計範疇歷練廿多年，近年專注企業重整及法證會計的專項工作。曾在不同報章撰寫財經專欄，喜歡從財務報表，發掘被數字隱藏的現象。 | ||||||
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今年五一黃金週，自由行不升反跌，零售業提早入冬，正式引爆旺區鋪市炸彈，將一眾過往肚滿腸肥、加租不眨眼的業主炒家，炸個血流成河。其中，以鋪租稱冠全球的銅鑼灣，首當其衝成為一線重災區。本刊記者走勻銅鑼灣黃金圈，發現除羅素街力保不失外，另十三條街上，竟有三十一間吉鋪，部分舖位更丟空超過一年。租客反客為主，業主腳軟，或減租或劏鋪，止血救亡。空置2個月 死 因：租客拖累 前租客火鍋店因僭建被發現，終止租約。 空置4個月 死 因：叫價過高前身是鐘錶品牌tissot，四年前租廿多萬，續租時自由行旺，業主心雄，加租至四十多萬，嚇走租客，至今仍未有人承租。 空置2年 死 因：過分揀客要求靚靚店面，承認太揀客，要面對現實，先後已減租超過兩成，現其中800呎位置長租予零售店，另有二百呎仍叫價八萬放租。 空置3個月 死 因：鄰居太cheap前身是鐘錶店Mido，不過嫌兩邊的藥房同零食店不夠高檔，搬鋪到銅鑼灣廣場一帶。 空置1年 死 因：Upgrade失敗 前身係時裝店，月租最高叫價達廿八萬，並只想租予鐘錶店，想提升富明街的檔次，但遲遲未租出，惟有降低要求。 空置9個月 死 因：衰貪心 曾是咖啡店，想擴充所以搬走，另外業主使用九個月時間入則，把天井頂部封蓋，納入店舖範圍。 空置＞半年 死 因：策略失誤 業主分別從○六年到一四年間買入該鋪地下G、H，及一樓J及K室，本分別租予眼鏡88、walker shop、樓上鐘錶店、指甲店等，但業主認為近幾年大鋪著數些，因在銅鑼灣此類樓面較少，外國不少連鎖品牌來港亦會租大鋪，所以租約期滿後不再續租，打算合併再出租，但一直無人問津。 吉鋪湧現租客惡曬 最新一波吉鋪潮，始於大半年前，如今銅鑼灣波斯富街及白沙道等二線街的舖位，已積下大量吉鋪，近期更不時傳出租客「貪平」，在同區「換鋪」的情況。於銅鑼灣持有多個舖位收租的資深投資者黎永滔，亦面對「有鋪冇人租」的問題，他坦言，按目前市況，業主都要面對現實：「單是波斯富街及駱克道便有十間八間吉鋪，租客無以前咁勇，業主都要諗嚇對策，如果唔係唔覺唔覺就丟空一年。」他指最常見是將舖位改為短租，或者「劏鋪」出租。以他一一年購入的前何洪記霎東街地鋪為例，交吉近兩年，一直未覓得心水租客，其間他以短租形式租予散貨場「幫補」，拖拉至兩個月前，才落實出租八成面積，而另外兩成面積，他仍於市場叫價八萬元放租。 中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，受零售業生意放緩、自由行數目或減額兩成等多個不利消息影響，令人擔心商舖租金承租能力下跌，「近期業主的議租空間大咗，沒有以往般心雄，早幾年有部分業主為免被租客綁死，會只簽死約，生約免問，方便日後換客加租。但現時則大部分業主都偏向與租客續約，而且願意接受生約期間租金加幅設上限的要求。」 搶租絕跡業主腳軟 只不過一、兩年前，仍不時傳出外地品牌、本地大客爭相搶鋪的新聞，業主可以「印印腳任揀」，黎永滔說：「依家租客態度唔同曬啦！再沒有預早搶租這回事。依家我搵租客都會傾向揀實力穩定嘅二線錶行、珠寶，甚至化妝品、電訊及眼鏡店等。佢哋以前唔夠能力去搶貴租，但生意都一直做到，現在反而有入一線區嘅機會。」業主扭盡六壬搵租客，亦有炒家轉陣，為免舖位跌價，索性自己承租做生意「養鋪」。剛於上月以八億元買入三個領匯商場的炒家林子峰，去年開拓零食生意「優品360」，就曾買鋪自用。向來愛投資舖位的太子鐘錶珠寶老闆鄧鉅明，既是業主，又是租客，最瞭解鋪市的冷暖，他承認：「現時零售市況真係好弱，尤其是近呢兩個月，商戶要做到生意才有能力交租，兩者一定掛鈎。不過，做得我哋呢行就好少話捱唔過一份租約，就算生意差都會頂落去。」至於旗下分店會不會續租，則要視乎租約何時簽下，「三年前簽嘅可能會加租，呢兩年先簽嘅，實唔會加啦！」他坦言，若然有業主加租太瘋狂，一定不會留低：「就算羅素街間鋪都係咁話，我寧願去二線區租一線鋪，租金慳啲之餘，廣告效益有可能更好，現時香港有邊區無自由行o架。」 | ||||||
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我想更正我在近期的專欄中，有關中信泰富的一些錯誤。中信泰富鐵礦場的位置，是在鄰近澳洲西部珀斯巿的普雷斯頓，並非我之前所指的昆士蘭。我衷心向中信泰富表示歉意，亦感謝他們的公關顧問博然思維，將有關項目的網站和詳細資料傳送給我。我祝中信泰富好運，它一直在最艱難的情況下努力經營。避開金融資源股 中國的資源企業有一個令人卻步的記錄。一個原因是它們的管理問題，另一個原因是勘探成本持續上升。巿場希望它們能有所改善，否則它們會經營失當和背上重債。我們也多次聽聞，有資源企業以金屬等商品作融資的抵押品，接受這做法的銀行還不只一間。正如你所知，我不喜歡中國的金融行業，上述情況是我避開投資這行業的一個原因。看來，內地金融體系最基本的內部監控，是似有實無。另外，你會想知，哪些以香港為基地的銀行，在內地有廣泛的業務，及它們股票的質素又有多好？如果你真的很想買資源股，那麼你就要選擇歷史最長、質素最好的企業。否則，就選美國或澳洲的吧。 別當投資者是傻瓜 巿場不喜歡有戰爭發生，至少在第一槍被觸發之前。如果伊拉克戰事再起，巿場情緒可能冷淡下來，投資者可能退市避險，所以我們都要小心行事。若最後由美軍加入行動，而且他們佔在上風，那就不用想，買入吧。但是不要忘記，這是一場內戰，通常都會有一個好勇的國家牽涉其中，而這國家通常都不明白參與這戰爭的真正意義。香港近來被選為全球六大自由地區之一，至於另外五個地區，其股巿已創下多次新高。香港股巿絕對是最差勁的巿場，計及自1997年的通脹和港幣貶了30%的因素，現時港股跟97年相比，幾乎是原地踏步。你要記住的是，股巿表現才是公司最終的指標，而不是當地政府或人民說了算。所以，無論香港和內地公司的股價有多便宜也好，投資者都對它們缺乏信任。那些吸引不了投資者的股票，估值總是很高，直到它們改善之前，仍是吸引不了投資者。要改善的地方，是更好的管理、更大的透明度和誠實的業績報告，及不要當小股東是垃圾。祝君好運！艾 薩[email protected] 艾薩 Isaac Sofaer Tony Measor的好友及舊同事，本身是特許會計師，有逾三十年投資實戰經驗，現於力寶證券負責管理私人客戶的投資戶口，並在 Quamnet撰寫艾薩日誌。其管理的環球投資組合，在 91-00年間增長達十四倍。讀者對港股有任何疑問，歡迎致電郵本刊，中英亦可。[email protected] | ||||||