CCL續挫 港島跌幅3個半月最大 分析：受內地大手客減少影響
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GS(14)@2018-11-03 09:03:39https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6731&issue=20181103
【明報專訊】樓價持續回落，繼新界上車屋苑領跌後，跌勢蔓延至市區，甚至樓價向來堅挺的港島亦失守。最新公布的中原城市領先指數（CCL）報183.7點，按周跌0.58%（見圖）；最值得留意的是，港島CCL Mass最新錄187.75點，按周跌1.54%，跌幅是3個半月以來最大。有學者認為，大手買賣及內地買家減少，令港島樓價亦陷跌勢。
明報記者 謝穎怡
港島樓價對上一次明顯跌幅於7月中錄得，該月15日當周錄197.99點，其後一周、即22日當周錄193.25點，跌幅2.39%。至於今次按周跌1.54%，為自7月中後、即約14周以來最大跌幅，更比另外3個分區的按周跌幅更勁。
資料顯示，九龍CCL Mass最新報186.05點，按周跌0.04%，終止兩周連升；新界西CCL Mass報169.94點，按周跌0.78%，連跌兩周共1.11%；新界東CCL Mass錄193.65點，按周跌0.34%，連跌9周約兩個月共7.26%。
港島按周跌幅超九龍新界
中原高級聯席董事黃良昇認為，港島跌幅明顯擴大，反映樓價跌勢已由新界延伸至市區，樓價料進全面下跌階段，11月起公布的CCL，相信會出現較明確下調信號。
事實上，其他4個整體指數均全線下跌，當中細單位跌勢持續，CCL（中小型單位）報184.49點，按周跌0.63%，連跌9周共2.43%，帶領整體大市向下；反映大型屋苑樓價走勢的CCL Mass報186.64點，按周跌0.65%；CCL（大型單位）報179.62點，按周跌0.28%。
城市花園3房低估值24%沽
港島樓價回落下，業主亦願意增加議價空間，北角指標屋苑城市花園有3房戶低估值易手。世紀21北山營業董事嚴智贇表示，上述城市花園12座低層C室，實用面積773方呎，原業主最初開價1250萬元，減價212萬元或約17%後，終獲外區換樓客以1038萬元承接，實呎13,428元。
銀行對上述單位估值由1258萬至1374萬元，即成交價較估值最多低24%。不過，原業主早於1995年以465萬元購入，帳面仍賺573萬元或1.2倍。
學者料出現大跌市機會不大
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，人民幣貶值、中美貿易戰等因素，影響內地客入市本港豪宅的信心，而豪宅成交減少亦影響港島樓價指數變動大。不過，莊未有太看淡後市，認為樓市目前屬輕微調整，而本港失業率低、股市昨日反彈下，暫時出現大跌市的機會不大。
港島二手私宅登記 上月彈逾一成半
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GS(14)@2018-12-10 04:42:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3429&issue=20181210
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【明報專訊】隨着業主願意減價，刺激買家入市，令二手交投開始反彈。中原研究部數據顯示，全港3個主要區域中，港島買賣升幅最顯著，上月份香港區的二手私宅買賣登記錄得505宗，較10月的436宗上升15.8%。新界區的二手私人住宅交投上月錄得748宗，較10月的698宗上升7.2%。不過，九龍區二手買賣錄得跌幅，11月錄567宗，較10月的652宗下跌13%。
九龍區交投按月跌13%
中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，上月份全港主要3個區域中，香港及新界區錄得的二手私宅買賣合約登記較10月上升，九龍區的買賣錄得下跌，反映樓價調整回軟，部分業主減價出售，吸引買家入市，刺激成交增多，港島及新界的二手交投回升。
他又預計，12月份中美貿易戰暫停，消息利好樓市，加上有居屋向隅客回流私樓市場，預期整體二手住宅市道將會回穩。
料反映樓價回軟 刺激買家入市
據全港24個分區的二手樓市表現，上月份有10個分區的買賣登記宗數較10月份錄得上升，3個持平，11個下跌。買賣宗數升幅最多的5個區，港島及新界各佔兩個，九龍佔1個。當中以九龍塘/石硤尾表現最為突出，宗數按月急升54.5%，銅鑼灣/跑馬地按月升44.9%居次，西上中環升41.7%，排名第三。另離島/東涌/愉景灣升30.9%，以及北區上升21.8%，分別排名第四及第五。
海璇海景樓王月租10萬 4房呎租高見120元 挑戰港島東紀錄
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GS(14)@2019-01-25 16:06:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1968&issue=20190125
【明報專訊】2017年開盤初期須先準備700萬元本票才能參觀示範單位的新地（0016）北角海璇上月入伙，本報特意走訪部分租盤，月租10萬元的全維港景樓王單位終曝光。據代理表示，項目暫錄約20個單位放租，由月租2.3萬元的開放式單位，至最貴月租19萬元、實用呎租120元的海景4房戶，勢挑戰港島東分層住宅新高呎租及月租紀錄。
明報記者 林尚民
項目上月入伙至今暫錄約20個單位放租，以樓盤累售約100伙計，現時放租量佔已售單位約兩成。利嘉閣地產聯席董事馮佩芳表示，20個放租盤中海景3房、4房大單位僅約4個，餘下則是後排開放式至2房細單位。
部分單位租金回報不足2厘
馮佩芳稱，海璇目前叫租最貴的單位，屬1座低層A室，實用面積1585方呎，為4房雙套間隔，叫租19萬元，實用呎租約120元，若成功以叫價租出，呎租及月租均會創下港島東新高。資料顯示，該單位業主於去年5月以約8198萬元購入，租金回報約2.7厘。至於租金最廉單位，則是5A座高層F室，實用面積286方呎，採開放式間隔，叫租2.3萬元，實用呎租80元，以業主買入價1050萬元計，租金回報約2.6厘。
海璇其中3個放租單位，包括一個實用面積1173方呎的1座高層B室，3房一套間隔，月租10萬元，實用呎租85元，業主去年以6745萬元購入，租金回報約1.8厘。單位設私家電梯大堂，大廳及3個睡房均望維港景，正望發展商新地日前以112.6億元奪得的啟德4C區3號地王，單位大廳呈長方形，主人套廁預先安裝地熱裝置及防霧鏡等設施。至於另外兩個租盤，均為5A座後排1房單位，其中一個低層D室，實用面積379方呎，叫租3.5萬元，實用呎租92元，由於單位位於單邊，窗戶較多，單位較同類型的另一個同座實用面積369方呎中層E室開揚，但景觀主要為園景及對面的港濤軒平台會所。
開放式戶月租2.3萬起 呎租80元
事實上，海璇是新地近年重點豪宅盤，特別是1座、2座向海的3房、4房大戶，發展商最初開售時，即使是參觀位於中環國金中心1期的展覽館或示範單位，亦需準備兩張合共700萬元本票，參觀人士亦不能在海璇展覽館內拍照或錄影。
資料顯示，海璇以及區內同期入伙的新世界（0017）柏蔚山已相繼錄得首宗租賃成交，海璇5A座實用面積524方呎的低層C室2房戶，以望樓景為主，月租3.9萬元，實用呎租74元；柏蔚山實用面積617方呎的1座低層G室2房戶則以3.4萬元租出，實用呎租約55元。
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GS(14)@2019-01-25 16:07:16https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3294&issue=20190125
【明報專訊】貴為港島東樓王的北角海璇，雖前臨車流量極高的東區走廊，但發展商在項目望海景的單位均設減音窗（紅箭嘴示），就記者現場親身感受，關上窗戶後，室內並無任何車輛聲浪，雖然打開窗戶後會聽到東區走廊聲浪，但發展商在向海單位的露台或窗戶位置都加裝減音窗，關上後聲浪大大減低之餘，更可保持空氣流通。項目未入伙前，發展商在開放當時設於國金1期售樓處的海璇示範單位，已表示單是研究裝置減音窗，已耗資逾千萬元。至於望內園單位則不設減音窗，打開窗戶或露台趟門後，仍會聽到渣華道傳來的聲浪。
港島豪宅戰如箭在弦 三盤共涉269伙
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GS(14)@2019-01-31 07:47:25https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4763&issue=20190131
【明報專訊】新盤市場承接上月錄逾1700宗成交旺勢，本月一手成交直撲1900宗之際，多個發展商預告新春後的全新豪宅推盤部署；繼新地（0016）日前表示，擬春節後推出東半山司徒拔道18號項目，另兩個港島半山豪宅亦擬稍後加入戰圈，包括資策（0497）牽頭發展的渣甸山皇第、長實（1113）中半山波老道項目，上述三個港島豪宅共涉269伙。
今年港島半山區成為豪宅主戰場，當中資策牽頭發展、去年已開始宣傳的渣甸山白建時道皇第，部署今年第一、二季期間推出；樓盤提供16伙分層戶，提供6種戶型，實用面積約2800方呎起，至最大接近7000方呎。資策執行董事方文彬表示，皇第已於去年6月取得入伙紙，預期豪宅新盤由於供應較少，表現將會優於大市。
長實新地資策有機會短兵相接
資策去年已表示，皇第擬採招標形式發售，價錢料以山頂MOUNT NICHOLSON等作參考，呎價有機會挑戰6位數字。若以MOUNT NICHOLSON最新成交計，市場估計皇第呎價將逾10萬元，最細單位入場費有機會超過3億元。另長實助理首席經理（營業）何家欣指，集團今年部署推出三個全新項目，包括將軍澳日出康城8期（1422伙）、中半山波老道項目（181伙）、深水埗海壇街項目（876伙），三盤共涉2479伙，其中焦點正是波老道項目，是繼去年推出淺水灣道90號的另一重點豪宅。
中海外飛鵝山豪宅擬上半年推
除港島外，西貢和九龍今年內亦將有全新豪宅登場。中海外（0688）董事總經理游偉光預料，今年一手新盤銷情料繼續暢旺，該集團大埔山塘路天鑽，本月中推出至今已經累售約802伙後，今年會主力推售由5幢洋房組成的飛鵝山豪宅項目，預計下半年將推出。
上述飛鵝山道3號項目正待批預售樓花同意書，預計今年7月落成，提供5幢洋房，實用面積逾3000方呎、採4套房設計，特色是每幢洋房均設室內私家電梯，客廳樓層高度達4.5米（逾14呎）；各幢除設花園外，亦附設私家泳池。另外，嘉華（0173）旗下九龍嘉林邊道豪宅，屬舊契項目，雖然只提供5伙，但單位實用面積全逾4000方呎，亦擬下半年以招標形式發售。
外資銀行放售11伙港島住宅 意向價近2.5億 近月罕見
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GS(14)@2019-02-15 07:02:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1402&issue=20190214
【明報專訊】樓市走勢未明，有跨國金融機構大舉散貨，為近月罕見，其中印度海外銀行最新放售一批位於港島的住宅物業，全數11伙放售價接近2.5億元（見表），當中部分略低於市場估值，而最貴一伙則為壽臣山道曉穎花園一單位，索價9800萬元。
明報記者 林尚民
上述由印度海外銀行持有之物業，早於1981年至2010年間買入，全部作員工宿舍之用，現全以交吉形式發售，部分則會售後租回。今批單位中，叫價最貴一伙為壽臣山道曉穎花園一個實用2646方呎連逾千方呎花園單位及1個車位，屬四房雙套間隔，叫價9800萬元，實呎約3.6萬元，較銀行估值8500萬元高約15%，有關單位早於2001年以1560萬元購入，若以最新放售價沽出，帳面將獲利8240萬元或5倍多，據悉賣方會以售後租回形式放售。
原作員工宿舍 曉穎花園叫價近億
據了解，今次放售之物業中，有部分叫價略低於銀行估價，如炮台山富澤花園富邦閣高層E室，實用645方呎，叫價1230萬元，實呎19,070元，匯豐銀行最新估價為1280萬元，現放售價較估值低50萬元或約4%，不過，該行2004年僅以290萬元購入，即使以低估值價售出，仍可帳賺940萬元或3.2倍。
事實上，該銀行上月以1210萬元沽出奧運站柏景灣6座高層E室3房戶，實用590方呎，實呎20,508元，當時匯豐銀行網上估價1315萬元，成交價就較估值低105萬元或約8%。不過，單位早於2006年438.8萬元購入，帳面獲利771.2萬元或1.7倍。
學者料金融機構散貨 屬個別事件
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，今次有外資銀行出貨，部分更以售後租回形式出售，反映有關銀行在住屋上還有實際需要，故今次比較大機會是該銀行預期未來樓價再上升空間不多，甚至會有所下調，故趁現時樓價仍在高位進行資產重整，但他相信，今次屬個別事件，暫不會有大型金融機構拋售旗下物業。
利希慎家族7800萬沽May Tower
另方面，土地註冊處顯示，利希慎家族成員利漢煇持有的中半山May Tower低層3號室，實用2278方呎，連車位上月以7800萬元售出，實呎34,241元。利氏於1996年以2250萬元購入上址，持貨23年帳面獲利5550萬元，期間物業升值2.5倍。
二手樓港島熱新界冷
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GS(14)@2019-02-17 23:22:57https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8871&issue=20190217
【明報專訊】樓市乍暖還寒，被喻為「樓市火車頭」的鰂魚涌太古城，物業做價已從低位回升，一個海景4房戶新近以2680萬元成交，成交價較本月初同類單位高逾一成；另一邊廂，向來是「蝕多賺少」上水洋房屋苑天巒，新近再錄蝕讓成交，原業主蝕逾「兩球」離場。
太古城海景4房2680萬沽 高月初10％
大型藍籌屋苑太古城做價從低位回升，中原地產高級區域營業董事張光耀表示，太古城繼兩房樓價回升後，海景4房戶樓價亦回穩，新近成交為銀栢閣高層H室，實用面積1114方呎，成交價2,680萬元，實呎24,057元。張指出，同類型單位春櫻閣高層H室，於本月初以2400萬元易手，新近成交較月初高10%。據悉，原業主於1996年以905萬元購入，持貨23年，帳面獲利1775萬元，物業期內升值近兩倍。
不過，市場上亦仍錄蝕讓成交或減價成交。美聯物業高級分區營業經理鄔銘洛稱，上水天巒瑞奇大道單號洋房，實用面積1576方呎，屬屋苑面積最細洋房，最新以1932萬元易手，實呎12,259元。據悉，原業主於2010年以2,151萬元買入，持貨9年，面蝕219萬元離場，物業跌價10%。
將軍澳天晉2房成交 1年新低
另將軍澳天晉2房戶成交價創一年新低。美聯物業營業經理林志堅表示，將軍澳天晉7座中低層E室新近易手，實用面積538方呎，原業主購入後一直收租，去年底簽訂租約之後，樓市即轉勢，為免樓價進一步下跌，即以950萬元連租約放售。適逢有投資客看好後市及將軍澳南發展，向業主議價後，以920萬元連租約成交 ，實用呎價1.71萬元。林指出，撇除內部轉讓個案，是次成交價為天晉同類單位自2018以來低價，而單位現租約將至2020年12月屆滿。據悉，原業主於2011年11月以440.2萬元一手買入單位，持貨7年，帳面獲利479.8萬元，升值逾1倍。
此外，屯門景新臺錄首置客入市個案。祥益地產營業董事胡志偉表示，成交單位為3座中層H室，屬實用面積677呎3房，原業主早前以500萬元（未補地價）放售，買賣雙方議價後以488萬元（未補地價）易手，實呎7208元，屬市場價成交。原業主於2007年以129.3萬元（未補地價）購入，是次轉手帳面獲利358.7萬，物業升值2.8倍。
雅濤閣逼千萬 膺港島居屋王 望山景兼裝修殘舊 實呎近1.7萬
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GS(14)@2019-03-21 08:18:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5491&issue=20190321
【明報專訊】房委會今年推售新居屋之際，二手資助房屋交投卻依然活躍，做價更相繼逼近千萬元大關。香港仔居屋雅濤閣一伙三房戶以980萬元易手，較對上紀錄推高12萬元，做價創港島區居屋新高。與此同時，鰂魚涌康山花園一伙兩房戶以綠表實呎逾1.32萬元創屋苑新高。
明報記者 謝穎怡
市場消息稱，雅濤閣2座中層H室，實用577方呎（建築691方呎），屬三房間隔，望山景，裝修殘舊，單位一個月前曾以綠表價698萬元放盤，終以980萬元（已補地價）易手，實呎16,984元（建呎14,182元），做價打破鰂魚涌康山花園一個實用面積592方呎三房戶去年11月成交的已補地價968萬元紀錄，成為港島區已補價居屋王。
僅低富榮1065萬全港紀錄8%
原業主2001年以144.76萬元（未補地價）買入，扣除補價後料仍獲利不俗。據悉，目前雅濤閣放賣盤約10個，惟當中未有自由市場放盤，上述同類三房戶綠表叫價由760萬至800萬元。
目前市場最貴居屋單位，仍由旺角富榮花園一伙實用592方呎三房戶、去年7月成交價1065萬元（已補地價）所保持，上述雅濤閣成交、是繼深水埗樂年花園及富榮花園後，約9個月以來第3個做價980萬元的居屋成交。
康山2房綠表實呎13285元破頂
另一居屋王「常客」的鰂魚涌康山花園，亦錄得綠表破頂成交，市場消息指，康山花園8座高層E室，實用484方呎（建築587方呎），屬兩房間隔，新近以643萬元（未補地價）易手，實呎13,285元（建呎10,954元），呎價創屋苑綠表市場新高。原業主1986年以34.46萬元（未補地價）買入，持貨約33年，帳面獲利608.54萬元或17.6倍。
康山放盤約10個 較高峰跌六成
康山花園本月暫錄約3宗成交，撇除上述成交外，其餘2宗屬於自由市場成交，包括9座中層E室，實用484方呎（建築587方呎），連地價以838萬元易手，實呎17,314元（建呎14,276元），原業主2014年以555萬元（已補地價）買入，持貨約5年，帳面獲利283萬元或51%。資料顯示，同面積單位去年11月樓市回調時、曾於自由市場以760萬元易手，上述新成交價較低位回升78萬元或一成，另對比同類高位價僅相差近3%。
區內代理指，現時康山花園自由市場放賣盤約10個，盤源較高峰期時下跌六成，兩房戶叫價由690萬元至880萬元，三房戶叫價由800萬元至1050萬元不等。
恒地港島東兩盤 下周一賣60伙
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GS(14)@2019-04-26 13:29:41https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1323&issue=20190426
【明報專訊】恒地（0012）近期連環推售多個市區新盤，恒地營業（一）部總經理林達民表示，北角君譽峰、鰂魚涌君豪峰，將於下周一（29日）加推60伙應市。另大角嘴利奧坊‧凱岸，有2房戶以1233萬元售出，創項目新高價紀錄。
恒地昨加推君譽峰第3號價單，涉29伙，定價606.8萬至977.6萬元，平均實呎27,368元，最高享4%直減折扣；項目自去年1月開始推售，至今累售71伙，平均成交呎價2.8萬元，套現約5億元。
林達民：君豪峰君譽峰共套29億
至於同系鰂魚涌君豪峰，同日宣布加推8號價單，涉48伙，價單定價571.7萬至896.8萬元，平均實呎為27,313元，最高享5%直減折扣；項目自2017年10月開始推售，至今累售326伙，平均成交呎價2.54萬元，套現約24億元。上述兩個項目已上載最新銷售安排，將於下周一合共推售60伙。
凱岸2房售1233萬 項目新高
另外，由恒地營業（二）部負責銷售的大角嘴利奧坊‧凱岸，最新以1233.29萬元售出29樓A室，售價創項目新高；上述單位實用面積417方呎，屬2房間隔，呎價29,575元。項目自去年6月開售，至今累售416伙，佔全盤逾八成。
海璇車位售500萬 港島東新高
1 :
GS(14)@2019-04-27 07:18:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3410&issue=20190427
【明報專訊】土地註冊處資料顯示，新地（0016）北角豪宅海璇一個單號車位，以500萬元售出，創港島東車位價錢新高，較對上的高價紀錄、新世界（0017）同區柏蔚山今年1月有車位成交價420萬元，高出80萬元或19%。
據悉，車位買家現持有海璇2座高層4房大戶，單位於去年以1.02億元購入，呎價逾6.4萬元，曾一度為樓盤呎價最高單位。資料顯示，現時全港最貴住宅車位，為何文田天鑄一個單號車位，去年以600萬元沽出。
較柏蔚山車位原最高紀錄高19%
土地註冊處資料顯示，葵芳新都會廣場2座中層07至12室，於上月底以8300萬元易手，新買家為Blue Ocean Enterprises Limited，其公司董事為德永佳集團（0321）要員，包括公司秘書陳志漢、執行主席兼執行董事潘彬澤等人。
據悉，原業主1992年7月以約5436.34萬元購入全層，料是次轉手獲利甚豐。另市場消息，沙田石門京瑞廣場2期中高層單位，面積15,679方呎，新近以2億元易手，呎價約1.3萬元。
海璇兩房實呎4.56萬 貴絕港島東同類
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GS(14)@2019-05-03 09:03:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7803&issue=20190503
【明報專訊】一手銷情熾熱，個別項目錄得新高價成交，其中新地（0016）旗下北角海璇，有2房單位以2390萬元、實呎4.56萬元售出，呎價創港島東2房標準單位新高。另恒地（0012）旗下5個港島盤，計劃短期內加價。
上述成交的海璇2房單位，為第5A座19樓C室，實用面積524方呎，成交價2390.95萬元，實呎45,629元（屬發價單形式），創項目2房標準單位成交價、呎價新高紀錄，呎價為港島東標準2房戶新高。
恒地5港島盤擬加價5%
一手成交活躍，恒地營業（一）部總經理林達民表示，樓市V形反彈比預期快，細價樓買家追價積極，並指現時「上車是時候」，很多樓盤都有加價空間，並指「係買趁手」。林達民指，集團旗下5個港島盤，包括北角君譽峰等，擬全線加價，短期加幅約5%。
另方面，明日開售首批500伙的會德豐（0020）將軍澳日出康城MONTARA，將於今日截止登記，據悉迄今六日累收逾1.5萬票，超額29倍。
MONTARA今截票 6日暫收1.5萬票
匯豐銀行因應MONTARA開售，特別安排按揭服務團隊，為MONTARA客戶提供按揭服務支援，如買家選用匯豐的存款掛鈎按揭服務，可連繫三個存款戶口賺取與按揭計劃相同的利率，有關客戶亦可獲贈匯豐限量版八達通卡。至於同系屯門掃管笏 NAPA最新售出兩幢洋房，分別為D5、D17號屋，成交價分別2680萬、2844.8萬元，實用面積分別1763、1778方呎，折合實呎1.52萬至1.6萬元。
瑧樺7日累收2300票 超額8.5倍
明日「曬冷」發售全盤240伙的新世界（0017）瑧樺，據悉至昨晚七日累收逾2300票，超額認購約8.5倍；億京明日進行次輪發售366伙的大埔白石角海日灣II，昨日截止認購登記，兩日共收超過700票，超額一倍，海日灣II由上周六開售至今，累沽約225伙。
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