美孚凸海4房2200萬售 屋苑歷史新高
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GS(14)@2017-01-25 14:43:44http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7748&issue=20170125
【明報專訊】新盤熱賣之際，荔枝角老牌屋苑美孚新邨本月交投略淡靜，至今暫錄10宗成交，較上月全月錄約26宗下跌六成，但平均實呎卻被數宗優質單位成交拉高至1.22萬元；屋苑新近一伙凸海戶做價高見2200萬元、實呎高逾1.5萬元，齊創屋苑新高紀錄。
享開揚公園海景 連車位易手
中原副區域營業經理林家傑表示，美孚2期百老匯街32號高層C室，實用1446方呎（建築1913方呎），屬4房連套間隔，為屋苑凸海戶，可享開揚公園和海景；原業主最初叫價約2400萬元， 經議價後減價200萬元或8%，連車位以2200萬元易手，實呎1.52萬元（建呎1.15萬元），成交價、呎價皆為屋苑歷史新高。代理稱，由於屋苑已沒有其他凸海同類單位放盤，因此上址獲同屋苑本地買家入市。
至於原業主，於2009年以1180萬元連車位購入上址，持貨8年帳面賺1020萬元或86%。即使扣除市值約160萬元車位，成交價仍逾2000萬元，創屋苑成交價歷來最高。據了解，美孚曾有凸海單位於2015年初，不連車位售1905萬元，為對上最高成交紀錄。
晉名峰特色戶2980萬沽 屋苑新高
火炭晉名峰有4房特色戶，亦創雙破頂成交紀錄。世紀21區域經理周淑萍表示，上述晉名峰D座頂層連天台特色戶，實用1323方呎（建築1768方呎）、連1588方呎天台，以2980萬元連4個車位成交，實呎2.25萬元（建呎1.68萬元），成交價及呎價創屋苑新高；原業主2004年以1768萬元購入單位，帳面賺1212萬元或近七成。
慧安園3日兩破頂 特色戶破500萬
另將軍澳慧安園實呎於3日內再創屋苑新高。市場消息表示，繼早前一伙連天台特色戶以實呎1.38萬元創新高後，屋苑另一伙連天台特色戶，實用351方呎（建築484方呎），以503.8萬元成交，實呎1.43萬元（建呎1.04萬元），呎價創屋苑新高；原業主2012年以280萬元購入，帳面賺223.8萬元或八成。
十大屋苑成交 上月124宗跌19%
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GS(14)@2017-02-01 10:20:40http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4325&issue=20170201
【明報專訊】受多個新盤開售影響，加上於新春假期氣氛下，中原地產統計，十大屋苑1月僅錄124宗成交，除較去年12月約155宗跌約19%外，亦是去年11月133宗後的兩個月低位。當中6個屋苑均錄得跌幅，荔枝角美孚新邨及將軍澳新都城成交量較去年12月急跌46%，為跌幅最大的屋苑。
美孚新邨新都城跌幅最大
此外，十大屋苑農曆新年4天長假，僅天水圍嘉湖山莊錄得2宗成交，以及東涌映灣園錄1宗成交，較去年農曆新年5天假期錄得4宗成交減少1宗，周末2宗成交亦為2015年12月後新低。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，新盤1月成交暢旺，二手成交持續受壓 ，在新辣招及加息陰霾影響，二手成交量維持低位情况，將由1月延續至2月。二手市場仍然以用家為主，待農曆新年長假結束後才睇樓入市。
綠表客購鳳鑽苑 97貨升值2.4倍
踏入雞年，綠表客續入市未補地價居屋。世紀21富山聯席董事劉倩彤表示，鑽石山鳳鑽苑A座低層09室，實用面積645方呎，原開價500萬元，放盤約2個月，終減價12萬元，獲綠表客以488萬元（未補地價）承接，實呎7,566元，屬市價水平。原業主早於1997年一手向房委會購入上址，當時作價142萬元（未補地價），持貨至今帳面勁賺346萬元，升值逾2.4倍。
喜居430萬沽 逾9年賺1.4倍
另深水埗喜居剛錄二手成交個案。中原副區域營業董事歐陽振邦表示，喜居低層C室，實用面積325方呎（建築494方呎），2房間隔，望樓景，以430萬元成交，實呎13231元（建呎8704元），新買家為上車客。原業主2007年10月以174萬元購入，帳面獲利256萬元，升值逾1.4倍。
踏入雞年一周 逾半十大屋苑開齋
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GS(14)@2017-02-03 10:54:04http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4059&issue=20170203
【明報專訊】踏入雞年剛滿一周，十大屋苑中至少半數屋苑陸續「開齋」，包括天水圍嘉湖山莊、將軍澳新都城、東涌映灣園、鰂魚涌太古城、荔枝角美孚新邨已錄雞年首宗成交，其中美孚新邨有1房戶以近600萬元易手。
美孚1房逼600萬元易手
荔枝角美孚新邨錄得雞年首宗成交。中原分行經理梁植霖表示，美孚新邨7期萬事達廣場5號低層B室，實用面積467方呎（建築面積623方呎），原則兩房改為1房間隔，以595萬元易手，實呎12,741元（建呎9551元）。據悉，上址最初開價638萬元，惜業主隨後調低叫價至600萬元，最終以595萬元成交。原業主於2008年1月以256萬元買入，持貨9年轉手帳面獲利339萬元或逾1.3倍。
太古城兩房則王925萬沽 37年賺876萬
至於另一龍頭屋苑鰂魚涌太古城，踏入雞年已錄兩宗成交，當中更有一手業主沽售兩房則王，37年賺近900萬元。美聯首席高級營業經理吳肇基表示，太古城高安閣中層E室，實用面積580方呎（建築面積675方呎），為兩房則王，以925萬元成交，實呎15,948元（建呎13,704元）。原業主於1980年以約49萬元一手購入，現轉手帳面大賺876萬元或17.9倍。
新都城雞年連錄3宗成交
另將軍澳新都城已錄3宗雞年成交。中原高級分行經理柯勇表示，新都城2期2座中層B室，實用面積363方呎（建築面積515方呎），以515萬元易手，實呎14,187元（建呎10,000元）。原業主2007年12月179萬元買入，帳面獲利336萬元或逾1.8倍。
另外，荔景翠瑤苑有3房戶以500萬元易手，成交價創屋苑新高。土地註冊處顯示，翠瑤苑中層5室，實用面積610方呎（建築面積717方呎），以500萬元（已補地價）成交，實呎8197元（建呎6974元）。原業主於1980年以26.8萬元（已補地價）購入，帳面獲利473.2萬元或17.7倍。
雞年十大屋苑僅半數破蛋
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GS(14)@2017-02-05 10:52:26【本報訊】踏入雞年，綜合代理大行統計，十大屋苑有5個仍然未能破蛋，包括沙田第一城、鰂魚涌康怡花園、海怡半島、觀塘麗港城，以及黃埔花園。代理估計本月二手成交量料按月再挫三至四成，至約2,000宗。天水圍栢慧豪園則錄得本月份及雞年首宗成交。中原地產伍耀祖表示，單位為栢慧豪園5座高層H室，實用面積494方呎，2房間隔，原業主開價480萬元，現減價11萬元至469萬元賣出，平均呎價9,494元。原業主於2013年1月份以348萬元購入，持貨4年賺121萬元，單位升值35%。美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，市場繼續以一手主導，搶盡二手市場購買力，而且本月陸續有大型新盤部署銷售，料二手成交量按月進一步下挫三成至四成，至2,000宗左右，一手則約1,500至2,000宗左右。
跑馬地豪宅賺2,828萬
二手豪宅反而有承接，市場消息指，跑馬地雲地利台C座低層5室，實用面積1,863方呎，傳以4,388萬元成交，平均呎價23,553元。據了解，原業主開價4,680萬元，即大減292萬元或6.2%出貨，原業主於1997年底以1,560萬元購入，持貨20年大賺2,828萬元，單位升值1.81倍。另外二手居屋價升量跌。美聯物業稱，上月二手居屋註冊量按月輕微回落，共錄341宗，按月少1宗，創10個月新低。宗數回落之際，平均每宗註冊金額卻持續上升。繼去年12月平均二手居屋註冊金額首次達至400萬元後，今年1月份再下一城，平均金額續升至約403.8萬元，創有紀錄以來新高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170205/19918404
最高投票率十大票站 全為中產屋苑立會選舉 西九四小龍最踴躍
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GS(14)@2017-02-06 07:24:26【本報訊】去年9月立法會選舉逾560個票站的投票率逐一公開，首10個投票率最高的地方全由中產屋苑包辦，民主派在這些票站的得票率佔逾六成。俗稱「西九四小龍」，即宇晴軒、昇悅居、泓景臺等屋苑投票率最高，達到77%，較全港總投票率58%高近廿個百分點。有學者認為，除了因為中產投票意欲較其他階層高，也反映中產透過選票宣洩對過去4年現況的不滿。記者︰姚國雄
選舉事務處早前就去年立法會選舉568個票站，逐一提供各票站的投票率。在2015年區議會選舉成全港投票率之冠的「西九四小龍」，在去年的立法會選舉中再次成為投票率最高的票站。該票站主要供荔枝角的宇晴軒、昇悅居、泓景臺、一號‧西九龍四個屋苑市民投票，投票率達77%，高出全港總投票率58%一大截。
非建制得票逾六成
緊隨其後是將軍澳的維景灣畔和清水灣半島，兩者投票率均逾76%。餘下的全屬大型中產屋苑，投票率約為75%，如港島的海怡半島、康怡花園、杏花邨、新界則有翠湖花園、濱景花園、愉景新城。這十大投票率高的票站結果，非建制派得票率逾六成，建制派得票率則少於四成。若將全港18區，列出各區投票率最高的票站，情況更清晰。在18區中投票最高的地方均是該區龍頭中產屋苑，如元朗區的新時代廣場、北區的牽晴間、黃大仙區的星河明居、葵青區的藍澄灣、觀塘區的麗港城、九龍城區的黃埔花園、屯門的南浪海灣、油尖旺的奧運站中產屋苑，上述票站均逾七成投票率。
投票率敬陪末席的多數均是鄉郊地方，如沙螺灣、北區的吉澳村、塔門等，其中沙螺灣鄉公所，投票率不足三成。撇除鄉郊地方，屯門的公屋如山景邨、湖景邨等均是投票率較低的地方，僅得四成多。理大社會政策研究中心主任鍾劍華認為，全世界的中產也較其他階層更積極投票，一來為發聲表達不滿，二來也出於保障自身利益的需要，對於香港的中產來說，他們重視的普世價值如言論、學術、新聞自由等，在過去4年在梁振英治下不斷被蠶蝕，故作為擁有資產、專業知識的一群，會利用選票勇於發聲，態度較基層積極：「中產對過去幾年嘅政治爭拗，佢哋都係較有意識，當一有群眾運動好似選舉咁，佢哋會將過去積存嘅不滿表達出來。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170206/19919171
雞年十大屋苑估價九破頂 沙田第一城1年升25%最勁
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GS(14)@2017-02-06 10:10:14http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1160&issue=20170206
【明報專訊】猴年樓市縱然經歷高山低谷，但踏入雞年，樓價升勢持續。本報抽取十大屋苑合共60宗估價個案，幾乎全部錄得按年升幅。十大屋苑更有9個屋苑升穿2015年歷史高位，當中新界屋苑升勢最為凌厲，沙田第一城有極高層3房戶估價達1110萬元，按年勁升兩成半；挾港島南延線通車優勢的鴨脷洲海怡半島亦有海景大戶估值，甚至高於同類最高成交價近一成。
明報記者 方可兒
政府雖於去年11月初突擊為樓市加辣，但市場已消化加辣消息，樓價於雞年已重拾升勢，帶動估值上揚。本報挑選十大屋苑共20伙單位、透過三大銀行進行估價的60宗個案，有58宗（97%）估值較猴年升2%至25%，幾乎全線上升。除了東涌映灣園，九大屋苑亦有41宗（68%）個案升穿2015年9月歷史高位0.7%至9%不等。
第一城估值貴過屋苑紀錄
新界大型屋苑成為是次估值升勢的「火車頭」，沙田第一城一伙極高層3房戶（實用面積819方呎）最近估值1110萬元，除較猴年估值868萬元急升兩成半，亦較歷史高位高出8.8%。事實上，屋苑最高成交價紀錄於去年中創下，為一伙連天台3房戶以1080萬元成交，上述估價個案只為3房標準單位，惟其估值較特色戶更高。
嘉湖單位估值1年升兩成
另有「上車樂園」之稱的天水圍嘉湖山莊表現同樣「標青」，不論是屋苑的2房戶，或是3房戶，兩類單位估值按年同升約兩成。如景湖居一伙實用面積635方呎的3房戶，中銀最新估價544萬元，較1年前449萬元升近兩成，同時較2015年高位上升6%，再創新高；另賞湖居一伙實用面積449方呎的兩房戶，匯豐估值374萬元，同較1年前的296萬元升約兩成，並較歷史高位超出7.8%。
海怡3房估值超出高位近一成
至於超出歷史高位最多的單位來自鴨脷洲海怡半島。隨着南港島線於去年底通車，屋苑6個估值個案全部按年升逾一成，如位於10座高層F室一伙實用889方呎、可享海景的3房大戶，恒生估值1700萬元，按年升15%，而且高於歷史高位近一成。值得注意的是，面積相若的同類單位成交價是1638萬元，上述估價已突破成交價最高紀錄逾4%。
學者：銀行估價高或為促成生意
中大商學院客席教授冼日明表示，由於新界屋苑的呎價較低，吸引買家及投資者入市，單位需求較大，帶動估值升幅跑贏其他地區。不過，部分單位估值升幅高於成交價，或因政府收緊按揭成數，銀行為促成生意而批出較高估值，未必能夠完全反映未來樓價走勢。
二手盤缺 資金轉攻低水屋苑
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GS(14)@2017-02-09 23:43:16【拆局】鄰近堆填區的將軍澳日出康城樓價都創新高，因此區樓價一直落後大市，是天水圍嘉湖山莊以外呎價第二低的鐵路沿綫大型私人屋苑。現時樓市在用家主導下，資金亦流向造價低水的屋苑。加辣無礙樓價上升，樓市再現大時代，加上二手缺盤，用家連堆填區樓盤都照搶。雖然日出康城剛創新高，不過近期平均成交呎價仍未升穿1萬元，最新呎價為9,844元。而寶琳、坑口、將軍澳及調景嶺4個鐵路上蓋屋苑，二手呎價已達12,773至13,921元，較康城貴最多逾4,000元一呎或近三成，相同樓價在將軍澳市中心要住細200至300方呎，因此用家開始追捧呎價落後的康城一帶屋苑。翻查資料，去年1月低，樓價仍在下跌周期，全港共有4個鐵路沿綫大型屋苑呎價低過1萬元，包括日出康城、嘉湖山莊、粉嶺中心及東涌東堤灣畔，平均呎價由6,960至9,917元。但事隔一年，粉嶺中心及東堤灣畔呎價已升至逾1萬元，惟獨日出康城和嘉湖山莊仍未達此水平。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170209/19922532
嘉湖兩房呎售9260元 屋苑標準戶新高
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GS(14)@2017-02-18 09:41:43http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5000&issue=20170218
【明報專訊】細價樓續創高價，天水圍嘉湖山莊新錄屋苑標準戶呎價新高。代理消息稱，嘉湖山莊景湖居5座中層E室，以413萬元成交、實呎9260元，除呎價創屋苑標準戶新高外，成交價亦為屋苑兩房戶新高。中原分區營業經理伍耀祖表示，上述單位實用446方呎，原業主放盤叫價413萬元，即日獲上車客承接、實呎9260元。
伍續稱，原業主2009年6月以119萬元購入單位，帳面賺294萬元或2.5倍。
東濤苑呎售1.46萬 屋苑新高
另鰂魚涌康山花園錄得全港呎價最貴居屋成交後，筲箕灣居屋東濤苑亦錄破頂成交。宏智物業客戶經理梁志青表示，東濤苑曉濤閣A座中層5室，實用400方呎兩房海景戶，以585萬元（已補價）易手，實呎14625元，呎價創東濤苑新高紀錄；原業主2013年以409.7萬元在自由市場買入單位，帳面賺175萬元或43%。
迎海．星灣兩房零議價賣710萬
中原分區營業經理胡耀祖表示，馬鞍山迎海．星灣新錄20座中層D室易手，單位實用497方呎，屬兩房連儲物房間隔，業主開價710萬元，零議價下沽出單位，實呎14286元，創同類新高售價；原業主2014年1月以510萬元一手購入單位，持貨3年額印稅SSD期滿，帳面獲利200萬元或逾39%。
CCL樓價指數逼近歷史高峰
另中原城市領先指數CCL報146.83點，為歷史次高，按周升0.16%，逼近歷史高位（146.92點）。事實上，近期多個屋苑連錄高價成交，刺激九龍樓價創歷史新高；九龍CCL Mass最新報147.04點，連續2周創歷史新高，按周升0.16%，表現為四大分區之冠。
其他分區方面，港島CCL Mass報157.9點，為71周第三高，按周跌0.17%；新界東CCL Mass報152.34點，按周升0.71%，連升2周0.96%；新界西CCL Mass報129.55點，按周跌0.68%，連跌3周共1.61%。
嘉湖差餉租值升7% 十大屋苑最勁
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GS(14)@2017-02-23 17:37:01http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9271&issue=20170223
【明報專訊】差餉物業估價署（下稱差估署）最新公布，新一年度整體應課差餉租值按年升0.8%（整體包括私宅、公屋、工商舖等），其中十大屋苑租值重估後，半數屋苑租值維持不變，升幅亦放緩，柴灣杏花邨及將軍澳新都城租值更不升反跌，僅天水圍嘉湖山莊保持升幅，繼本年度租值按年升8%後，最新重估租值按年升7%，升幅冠絕十大屋苑。
整體住宅僅升0.2%
新一年度應課差餉租值，所有物業升0.8%，整體住宅物業升0.2%，其中面積752方呎或以下的小型私宅升幅最高，新一年度重估租值升0.9%，若未扣除差餉寬減措施（下同），細單位業主每季平均要付約1482元。此外，面積753方呎至1075方呎的中型單位租值卻跌0.9%，每季差餉約3126元；而大型私宅單位跌幅更達1.9%，每季差餉約6909元。
十大屋苑中嘉湖山莊平均升幅為7%，紅磡黃埔花園則錄3%升幅，鴨脷洲海怡半島升1%，此外鰂魚涌太古城、康怡花園、荔枝角美孚新邨、九龍灣德福花園、沙田第一城租值則不變，而杏花邨及新都城分別跌4%及5%。如以單位類型劃分，則以黃埔花園大型單位應課差餉租值每月調升66元為最多，中型單位亦升33元。至於鰂魚涌太古城，小型及中型單位應課差餉租值則維持不變。
差估署：個別升幅或與鐵路通車有關
對於近期市場上租金走勢變化與差餉租值略有不同，差估署助理署長葉百強回應指，新財政年度應課差餉租值是根據去年10月1日的市值租金水平評定，而市值租金在去年10月1日以後的變動將不會受到物業價值變動影響。他又指，2015年10月後樓市出現高位回落，至2016年中住宅市道始見回升，故此新應課差餉租值可謂「濃縮」地反映2015年下半年至去年10月樓市表現；至於十大屋苑應課差餉租值表現迥異，葉則認為需視乎不同屋苑市場需求及租賃價格反彈程度而定。至於個別屋苑單位租值仍錄升幅，他相信或與鐵路延線通車有關。
[土地 2017/18 - 財政預算案]
太古城複式2800萬 逼屋苑歷史紀錄
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GS(14)@2017-02-28 10:12:32http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4587&issue=20170228
【明報專訊】自鴨脷洲地皮以天價批出後，二手樓價再受刺激。鰂魚涌指標屋苑太古城本月錄19宗成交，已超上月13宗逾四成半；其中一宗頂層複式戶更以2800萬元易手，直逼屋苑最高紀錄。
持貨34年 勁賺2616萬
土地註冊處顯示，鰂魚涌太古城雅蓮閣頂層複式戶，實用面積1277方呎（建築面積1408方呎），採4房1套房間隔，前年年尾放盤叫價3500萬元，近日以2800萬元成交，實呎21,926元（建呎19,886元）。原業主1983年以183.5萬元一手購入，帳面勁賺2616.5萬元或14倍。資料顯示，太古城最高成交價於2015年底創下，當時一伙複式戶做價高達2805萬元，上址做價僅較高位略低5萬元。
傳Angelababy斥3600萬入市貝沙灣
另南區多個屋苑交投轉活，並獲名人入市，其中薄扶林貝沙灣由上周五後連錄4宗買賣，其中4期1座高層C室，實用面積1286方呎（建築面積1675方呎），上周五公布賣地結果後，以3600萬元「賣殼」售出，實呎27,994元（建呎21,493元），有傳買家為藝人Angelababy（楊穎）。事實上，她於2013年斥2730萬元購入同屋苑4期2座一個單位，換言之今次以公司轉讓形式買樓，慳1080萬元辣稅。原業主2004年1547萬元購入，帳面獲利2053萬元或1.3倍。貝沙灣本月共錄13宗二手成交，較上月的3宗激增3倍多。
青泰苑實呎11471元破頂
此外，青衣區近日交投亦轉旺。利嘉閣首席聯席市務董事彭錦添表示，青泰苑B座中層3室，實用面積401方呎（建築面積516方呎），以460萬元（已補地價）成交，實呎11,471元（建呎8915元），呎價創屋苑新高。原業主2010年162萬元（已補地價）購入，帳面獲利298萬元或1.8倍。
另筲箕灣居屋東欣苑錄雙破頂成交。美聯區域經理佘錦驊表示，東欣苑A座高層4室，實用面積597方呎，以568萬元（未補地價）易手，實呎9514元，售價及呎價同為屋苑未補地價成交新高。原業主1999年2月份以148萬元（未補地價）購入，帳面獲利約420萬元或2.8倍。
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