📖 ZKIZ Archives

人生導師麥齊光 Bittermelon 苦中作樂

http://bittermelon2009.blogspot.hk/2012/07/blog-post_24.html
自少我們就受教導，做人要誠實正直，但有沒有想過為什麼？

年輕時已經發覺，讀書、做人要誠實正直是很不方便的。例如不可以扮病不上學，回校遲到不能隨便作個藉口，不可以抄同學功課，留堂記過要乖乖回家自首等等。

出來工作以後，更加發覺在現今社會，做人誠實正直是很蝕底。例如報稅，很多人會故意多報可扣稅開支，又有人明明與父母分開住，但卻申報同住欲加大免稅額， 目的就是令自己能交少些稅。又例如有同事做審計項目時放飛機，可以輕輕鬆鬆收job回家去。人人都做而自己不做，何其蝕底。

既然誠實正直既不方便又蝕底，為什麼我們還要去做？麥齊光先生因在廿年前涉嫌騙取政府的房屋津貼，於上周四被廉署拘捕，這件事啟發了我們。

當然此事還未審訊，我們不能那麼快就下定論，但倘若事件屬實的話，他就給我們證明了「出得嚟行」，的確是「預咗要還」的！就算今天能給你躲得過，難保十年廿載後會被揭發。

記得N年前我曾於某機構當內審，當時管理層要求部門做一項特別審計，就是抽查員工是否違反公司規定，在領取置業津貼的同時，又把物業出租圖利。雖然我沒有 參與此項審計，但就記得當時公司內人心徨徨，因為有多位同事被揭發違規，受到公司重罰。我可以肯定，這些舊同事都一樣，在講大話時並不認為會有人發現，而 且更會認為只是無傷大雅，人人都會做的小事。

為什麼做人要誠實？人的一生實在漫長，因一時之貪念而為自己添上污點，它就會跟隨你一輩子，就算當時能給你僥倖過關，難保他日會變成催命符，在你最風光之時給你重重一擊，永不翻身。

其實講大話是很難的，因為不是親身經歷，所以必定要記性好，把說過的大話牢牢記住，否則前言不對後話就會穿煲。

寫到這裡，我忽然明白，誠實最大的好處，就是能讓我們活得心安理得，每晚都能睡得安穩。

謝謝麥先生給我們上這一課。

即食麵 Bittermelon 苦中作樂

http://bittermelon2009.blogspot.hk/2012/07/blog-post_27.html
今時今日要在香港吃一碗「像樣」的餐蛋即食麵相當難。我公司附近有不少茶餐廳和快餐店，但他們造出來的餐蛋麵不單難吃，而且貴。

最便宜的那家，一碗餐蛋麵加一杯熱飲也要盛惠27大元。現在百物騰貴，27、8元早已是意料之內，若果好吃倒無所謂，最慘是難吃而且份量細。茶餐廳大多數 採用那隻麵，本身以經很難造得好吃，加上淡而無味的湯底，吃了一口就擰頭；再看看麵上的餐蛋，只有可憐的薄薄兩塊餐肉，連煎一下也欠奉，煎蛋更是失望之 極，不要奢望會給你煎燶邊太陽蛋，能有一塊流心的煎蛋已叫皇恩浩蕩。

份量也是愈來愈不濟，初時將罪名加在茶餐廳身上，以為他們為了節省成本而將兩個即食麵當三個來賣，最近才知道原來供應商的問題，一個麵餅的重量連100g也不到。

好了好了，既然在外面吃不到滿意的，唯有親身來造吧，但原來所費也不菲。在超市買一包出前一丁要4元，要平宜一點，就要一次過買8包拿折扣，平均每包 3.6元。午餐肉也不便宜，小時候愛吃的豬仔牌圓罐裝（397g）賣22.9元，沒有那麼肥膩的外國牌子例如三花牌和荷美爾（340g）也分別要21.1 和25.9元。雞蛋也一樣，在超市買的差不多2.4元一只，到街市買價錢比較化算，但也要1元一只。

在家煮兩碗即食麵，不計燈油火蠟只計食材也要32.1元（3.6+3.6+22.9+2），平均每碗要16元，但現在兩個即食麵的份量給兩個人吃根本不夠 吃，三個麵餅煮成兩碗，平均就要差不多18元了。茶餐廳要有利可圖，毛利率至少要50%，假設一碗餐蛋出前一丁加一杯熱飲賣30元，即是食材成本只可控制 在15元，在家自己煮也要16元，看來茶餐廳的價錢以相當克制了。

最近發現「大X活」的餐蛋麵頑算「抵吃」，一碗麵加一杯熱飲賣21元，雖然不是出前一丁，但是他們用的是「福字伊麵」，麵身尚算彈口，而且香。最能給我驚喜的是煎得香口的餐肉和流心太陽蛋，雖然份量不大，但用這價錢能吃到這個質素，實在是抵吃之選。


另外，「美X」的也不算差，一碗麵加一杯熱飲賣24.5元，雖然用的是公仔麵，但勝在份量足。遺憾的是餐肉雖厚，但只是略略煎過。至於「大X樂」，不知何解，公司附近的那一家已經很久不賣即食麵早餐，奇怪！

朋友的細Firm奇遇記 Bittermelon 苦中作樂

http://bittermelon2009.blogspot.hk/2012/07/firm.html

何謂Full set Bittermelon 苦中作樂

http://bittermelon2009.blogspot.hk/2012/08/full-set.html
經常都有朋友問同樣一個問題，很多時候在會計的招聘廣告當中，都會看到有僱主要求申請人懂得Handling of full set accounts（俗稱Full set），究竟何謂Full set呢？

其實不同的公司對Full set的定義都不會相同，不過，一般來說至少會包括以下幾項：

1) 負責公司賬目的月結和年結，當中包括編制Balance sheet，P&L，Cash flow statement，以及Change of equity statement等等。有些還會要求懂得編寫Notes to accounts。

2) 負責公司的一切稅務事宜，包括計算利得稅以及申報事宜。即使公司騁用會計師來幫忙處理，也要負責和他們合作，提供和準備相關的資料。

3) 負責公司秘書事宜，和上述一樣，就算騁用律師或者公司秘書顧問，也需要和他們合作，並且監察他們的工作有沒有遺漏。

4) 負責編制各類Management reports，例如Budget vs actual analysis、Sales report、Stock report、Cash flow forecast 等等。

5) 負責年度核數，向核數師提供所需資料。不同的核數師，看的東西都不一定相同，不過會要求將一些重要的Accounts拆成Breakdown，好讓他們審 核。例如Trade receivable account，各個Debtor的明細，賬齡，以及年結後的回收情況等等，都要向他們提供。

另外，關於月結和年結，每次都難免要做Adjustment。例如公司做expense items 時用cash basis入數的話，在月結和年結時就要將該月未付的expenses做accrual了。另外, 一些常見的month-end / year-end adjustment包括: depreciation of fixed assets、re-allocation of expense items、re-classification of balance sheet / P&L items (例如將AR既CR balance reclassify 做AP, 將AP既DR balance reclassify 做AR等等)。

「不三不四」又如何？ Bittermelon 苦中作樂

http://bittermelon2009.blogspot.hk/2012/08/blog-post_9.html
先母曾說過，我在小學一、二年級時已經寫得一手很漂亮的字，今天回想起來，應該是和家父及先母的教導有關，雖則他們讀書不多，但寫字極為漂亮。記得我年少時曾到家父工作的超市打暑期工，他只用「箱頭筆」就能造出漂亮的商品促銷海報。

可是，今天我寫的字醜陋無比，東歪西倒像比薩斜塔，為什麼呢？事緣自己在一次寫字習作當中，老師不相信如此年紀能寫得出如此漂亮的字，並且質疑我的功課是 由家人代筆。當年我也儍得要命，為免再受老師質疑，居然故意將字寫醜，久而久之兼積重難返之下，自此我的字就寫得很難看。

我因此事遺憾至今，為什麼如此受他人影響。不過，幸運的是因我很早就受了此教訓，所以自少懂得努力去做好自己才是最重要。有朋友因自己是Band 5學生就自暴自棄，認為如何勤奮也脫不掉Band 5仔的標籤。又有朋友因不是大學畢業就此認命，以為如何努力也不會得到升機會。我的小故事證明了一點，因別人而影響自己是最不值得的。正如當年老師認定 我不會寫得一手好字，若果我選擇不放棄，反而用行動去證明自己是對的話，今日我的書法就不會如此醜陋。

經常聽到不是在「三大」畢業的同學，以及不是在「四大」工作的朋友說，自己在會計行業如何沒有前途、沒有希望，其實也是同一道理，不要理會別人如何去看，這些「不三不四」只是個無謂的標籤。

坦白講，既是三大畢業，又在四大工作，在職業發展方面當然較其他人順利，選擇也比人多。但這並不代表「不三不四」就是無前途。在香港，會計畢業生其實選擇 有很多，例如加入商界從事會計工作，工種就非常之多，除了傳統的會計外，還有Financial reporting、Management accounting、Cost accounting、Treasury、Corporate finance & planning、In-house taxation、Company secretary、Internal auditing、Compliance等等。

若想於核數方面發展，又可以加入本地的會計師行，他們當中有不少是很不錯的。入職之後可以邊學邊做，累積了一定的經驗後可以嘗試再次申請Big 4 及2nd tier，或者轉來商界從事會計工作，又或者繼續從事核數，他日執業開設自己的會計師行。正所謂條條大路通羅馬，「不三不四」的選擇絕不會比人差。

在現實中當然有不少人會單憑標籤去看待別人，單也有不少人只會看你的表現和能力。人家怎麼說自己控制不了，盡力去做好本份才是最實際。

會計新手須知：會計和核數（一） Bittermelon 苦中作樂

http://bittermelon2009.blogspot.hk/2012/08/blog-post_13.html
不時都有新手問一個問題，究竟會計和核數的具體工作是甚麼？它們有甚麼分別？前途和工資又如何？

首先簡單講講會計。會計的基本工作是有系統地收集和記錄企業財務活動的相關資訊，從而編制財務報表及各式各樣的分析，方便管理層管理企業。一般來說，每一家企業基本上都需要會計這個功能，而商界每年都向市場提供大量會計職位。

根據職業訓練局最新的《會計業2011人力調查報告書》，商界包括商業及服務行業，與及工業機構，他們合計有72,870位會計從業員，佔香港會計從業員總人數的74%。

會計工作的範疇其實很廣，除了上述的基本工作外，當中還包括Financial reporting、Management accounting、Cost accounting、Treasury、Corporate finance & planning、In-house taxation、Company secretary、Internal auditing、Compliance等等。

若按職級，會計可以分為基層，中層和高層。以傳統的會計工作為例，基層職為包括會計文員（Accounting Clerk）、會計見習生（Accounting trainee）、會計助理（Accounting assistant）、助理會計主任（Assistant accountant）、會計主任（Accountant / Accounting officer）、高級會計主任（Senior Accountant）等；中層包括首席會計主任（Chief Accountant）、會計主管（Accounting supervisor）、會計部副經理（Assistant accounting manager）、會計部經理（Accounting manager）等；高層職位包括財務總監（Financial controller）、首席財務官（Chief financial officer）、財務董事（Finance director）等等。另外，相對於核數而言，會計在升職方面比較慢，這是因為會計從業員的流失率不像會計師行般高。

至於入職條件，不同範疇和職位的要求都不同。就以最基本的會計文員為例，一般來說，中小型公司大多都要求申請人至少有LCCI會計Level 2的資格，而大公司則要求大學學歷，有些更會要求申請人需要會計專業團體（例如HKICPA）的學生會員資格。

在發展方面主要有兩個途徑，一是在商界由低最起，例如由會計文員或者見習生開始，一步步向上，並按自己的興趣、專長和機會選擇不同的範疇。二是先在核數方面發展，累積了一定的經驗後才轉到會計，這個途徑將會稍後再談。

至於薪酬，根據JobsDB的2012年薪酬調查報告， 各職級於2011年的月薪範圍如下：會計文員$10,350-14,162、助理會計主任$15,000-20,000、會計主任／高級會計主 任$19,000-27,875、首席會計主任$25,000-31,500、會計部經理$31,625-43,950、財務總 監$45,000-80,000、首席財務官／財務董事$50,000-100,000。

當然，以上的資料只是一個參考，在實際中未必一定有這個數。就以會計文員為例，我就認識不少新手的工資只有$8,000-10,000。

最後一提，相對於核數而言，會計的工作壓力比較少。雖然加班少不了，但通常都只在月結及年結時才發生，不像核數般經常要加班至深夜。

下一篇講核數。

科技公司炒人事件的法律問題 Bittermelon 苦中作樂

http://bittermelon2009.blogspot.hk/2012/08/blog-post_25.html
這兩天某科技公司老闆炒人的短片在網上熱爆，我向來不好此道，所以初時沒有看，但見大家都出來湊熱鬧，而且又有朋友問我的看法，所以特地找來看個究竟，並順道寫下此文來抽抽水，並以我有限的法律知識和經驗，嘗試「認真地」以此事來做個Case study。

假設有公司遇到相同的僱傭紏紛，其實僱傭雙方的爭駁主要涉及四個常見的法律問題，我的看法如下：

1)員工秘撈違反僱傭合約

若果僱傭合約列明員工不可以秘撈，而公司有足夠證據，證明員工確有做秘撈的話，公司可以按照合約條款來處理。由於不同的公司，其條款都會不相同，所以不能確切地說可以怎樣做，但按其他公司的一般做法，通常會向員工作出警告，嚴重的更會將員工立即解僱。

至於工資方面，若公司將秘撈視為嚴重違規或者失職的話，控照香港的僱傭條例，公司可以不需要支付代通知金，但需要於解僱後的7天內支付未付的薪金，累積的有薪假，長期服務金和其他已承諾的獎金及花紅等。

2)員工違反利益衝突協議

若員工的秘撈與公司的業務相同，員工的確有利益衝突之嫌，從表面看來已違反了協議，公司可以按照條款來處理。和上一點相同，由於不同公司的條款各異，所以不能確定可以怎樣做，但按一般做法都是即時解僱，並且按情況考慮向員工追討損失。

表面來看，若公司能證明員工將公司的客戶據為己有，又或者員工假借公司名義去為自己接攬生意，成功追討的機會就較大。不過，要追討就要經民事索償，律師費以及相關費用著實不輕，而且公司必需要有足夠的證據，證明秘撈直接令公司有所損失。

另外，若果涉及金額少於5萬，公司大可循小額錢債去追討，這樣就能省下律師費，但涉及的時間也不少。

3)涉嫌利用公司資源做秘撈

若公司有足夠證據的話，公司可到警署報案，舉報員工利用公司資源從事私人業務，其實這相當於偷竊或行騙，是刑事罪行。例如員工利用公司電腦及上班時間去編 寫程式，又或者曾將公司的客戶當成自己的來做reference，其實都有機會構成偷竊或行騙罪行。不過，是否立案進行調查，甚至是否起訴，則視乎證據有 幾確鑿，而且這是警察的事，公司無權左右。

4)秘撈收益從尾糧中抵扣

由於涉嫌利益衝突一事，公司能否向員工追討賠償還是未知之數，具體金額又不能確定，所以公司不能因此而將員工的秘撈收益用來抵扣尾糧。再講，秘撈收益是員工自己的錢，公司只能以此做參照來計算賠償額，以賠償公司的損失，但無權要求員工把錢收益交給公司。

就算法庭判了公司勝訴而且又確定了具體賠償金額，根據僱傭條例，公司也不能將賠償金從尾糧中抵扣，公司只能以其他方法，事後向員工追討。舉個例子，若員工 因疏忽或失職而損壞公司的財物，公司也只可以按財物的價值來扣除，但不能超過$300，而且也亦不可以超過員工工資的四分之一。

另外，就算員工犯事而被公司解僱，公司必須於員工離職後的7天內向員工支付所有欠薪。若公司違反此規定，公司須要向員工支付相關的利息作補償。而且倘若公司故意拖延支付解僱補償給員工，公司可被檢控，最高刑罰是罰款35萬及監禁3年。

按照片段的對話來看，我估計公司根本沒有足夠證據，所以才偷拍雙方對話。可是，老闆不斷強調報警，又多次提及CIB、商業罪案調查科及自己有背景，就算員工說了不利自己的說話，但事後以情緒不穩或受威嚇情況下亂講話做藉口，相信員工要推翻這些證據並不太難。

其實那位老闆忿怒是可以理解的，員工和公司競爭私下去接生意，還用公司的客戶來做自己的reference。而且員工用其他人的戶口來收錢，似乎是有心隱瞞，企圖在出事時自己可以撇清，但不幸地遇上老闆的朋友才東窗事發。

雖則如此，單憑片段資料有限，身為旁觀者實在很難說誰是誰非。香港的IT從業員就只有7萬人，正如CK兄所說「山水有相逢」。況且大開門口做生意，玩得太大、去得太盡又何必，搞到引火自焚的例子實在屢見不鮮呀。

香港「後花園izsation」 Bittermelon 苦中作樂

http://bittermelon2009.blogspot.hk/2012/08/izsation.html
九十年代初，我在會計師行從事核數工作，每年總有幾次都要到深圳出差。記得一次完成了工作之後，客戶在我們回港前請吃飯。雖然客戶挑選的那一家食肆已經算是高檔，但那時深圳不像現在般繁華，高級的餐廳不多，而且裝潢也很「娘」。

可能不合口味（因為客戶點了不少野味，我們連碰也不想碰！），又或者客戶點菜過多，有不少菜餚都剩了下來。餐廳的服務員覺得可惜，還對我們說，那裡普通一 碟菜的價錢，就相當於他們一天的工資。當時我很好奇地問他們如何生活，最後才得知，這些餐廳是專門招呼外賓包括港澳臺胞的，一般的本地人根本不會來。

二千年代初我北上發展，並在深圳居住了一段時間，一眾港人同事都喜愛到附近的一家西餐廳吃飯，所以和他們的服務員頗相熟。在一次閒聊中得知，一個餐廳經理的月薪才一千元人民幣，但我們每人每餐的消費已經差不多要五十了。基本上，這類餐廳的主要客戶是港人和當地中產。

到了現在，時移世易真是永恆不變的道理，昔日深圳以至其他內地城市是港人的「後花園」，曾幾何時，每逢假日港人都北上消費，酒樓餐廳、窗簾傢俬、水療按 摩、牙科保健、A貨假貨、盜版光碟、香煙洋酒，深圳就開設著這些大大小小專為港人而設的商舖。現在情況剛巧倒轉過來，香港變成內地人的後花園，旺區的商舖 全是那幾家大型連鎖店，賣的清一色全是電子產品、黃金首飾、名貴鐘錶、藥品奶粉、衣履鞋襪、美容化妝等貨品。

最近內地宣佈放寬自由行限制，預期將會有更多內地人來港旅遊。香港是個自由的商業社會，相信因商機的關係，將會有愈來愈多專為內地人而開設的商店出現。可 以預期，香港地舖和樓上舖位的租金將會進一步推高。又因為大量民工也可以來港，各區將會有更多的廉價改裝公寓出現，相信連時鐘酒店也不能倖免，到時要「開 房」也不容易呀！

然而最令我擔憂的是香港的治安。深圳治安之差不用多說，其中一個極重要的因素就是有大量非戶籍居民。不是說他們全是壞人，也絕無歧視的意思。不過，因他們 不能在深圳落戶，大多數人只能視深圳是一個搵食的地方，早晚都會離開，以至造就了不惜一切搵快錢的心態。由此推斷，香港將來涉及內地人的罪案，例如街頭行 騙、偷竊搶劫等罪行的數量將會上升，假行乞、假化緣的情況相信也會很多。

有評論認為政府應限制自由行人數，但目前審批權不在港方，要控制談可容易？再講，現在外圍經濟實在太差，沒有自由行撐住香港經濟，失業率何來3.2%那樣低？其實這是一個取捨的問題，世事從來都不會兩全其美。

香港經濟現在只能依賴幾項產業，造成今日局面，上兩任政府之無能兼得個講字實在難辭其咎！現屆政府想把情況扭轉過來？單看他們上任後兩個月的表現，結論只是四個字───「有心無力」。

看著香港「後花園izsation」，我等港人唯有認命吧！

會計新手須知：會計和核數（二） Bittermelon 苦中作樂

http://bittermelon2009.blogspot.hk/2012/08/blog-post_28.html
上一篇《會計和核數（一）》講了會計，這一篇講核數。

先講工作性質，簡單而言，核數師（Auditor）是獨立於企業以外的第三者，基本工作是審核企業的財務報表並出具意見，說明報表是否公允及真實地 （True and fair）反映實況。簡單地說，若果會計是Doer，核數則是Checker。根據香港的《公司法》，所有在香港成立的「有限公司」，其年度的財務報表都 必須由核數師審核。除了核數之外，其他工作範疇還包括會計服務、稅務諮詢、風險管理及諮詢、企業諮詢、公司秘書服務、企業重組及清盤，以及法證會計等等。

根據職業訓練局最新的《會計業2011人力調查報告書》， 於香港從事核數的人數有19,929位，佔全港會計從業員總人數約20%。若按職級計算，在這2萬人當中，合夥人（Partner/Principal） 及總監（Director）級的佔14.1%、經理（Audit manager）及高級經理（Senior audit manager）佔16%、高管審計員（Senior auditor）或主管（Audit supervisor）佔23.8%，而審計員（Auditor/Clerk/Associate）佔45.7%，培訓人員（Trainer /Teacher）等則佔0.4%。相對於會計而言，核數在晉陞方面比較快，除非工作表現很差，只要表現達標，在入行的頭幾年，基本上每1-2年都可以晉 陞。

至於入職條件，核數師通常都需要由審計員做起。一般來說，申請人至少須要擁有高級文憑（Higher Diploma）的學歷。另外，要在核數這一行有好發展，會計師資格是必須的。若果希望日後在香港成為執業會計師（Practising CPA），根據香港的法例，就必須要取得香港會計師公會（HKICPA）所頒發的執業會計師牌照。取得會計師資格後，若想在其他範疇發展，最好也考取相應 的專業資格。例如希望在稅務上發展，可以考取香港稅務學會（TIHK）的稅務師（Certified Tax Advisor）資格，或者修讀香港會計師公會舉辦的稅務專項課程；又例如希望在公司秘書上發展，可以考取香港特許秘書公會（HKICS）的特許秘書 （Chartered Secretary）資格。

若按規模，會計師行可以有三大類，分別是「四大（Big 4）」、「Second tier」，以及「本地（Local firm）」。根據上述的調查報告，僱員人數在1-49之間的會計師行數目共有2,087家（98.7%），在此類會計師行工作的從業員合共9,069 人，佔從事核數的總人數45.5%；僱員人數介乎50-499的共有22家（1.1%），核數從業員合共2,465人，佔核數總人數12.4%；僱員人數 在500或以上的共有5家（0.2%），核數從業員合共8,395人，佔核數總人數42.1%。

在發展方面，從事核數的主要有兩個途徑，一是由審計員最起，最後升至合夥人或總監，又或者出來執業，開設屬於自己的會計師行；二是先在會計師行工作一段時 間，累積了一定的經驗後轉到商界從事會計工作。例如由高管審計員轉做會計主管；審計經理轉做會計經理；高級審計經理轉做財務總監等等。

至於薪酬，根據上述的調查報告，各職級於2011年的月薪範圍大致如下：合夥人及總監$10,000-100,000+、高級經 理$20,000-100,000+、經理$10,000-80,000、高管審計員或主管$10,000-60,000，審計 員$6,000-30,000，培訓人員$20,000-80,000。以上的資料只是一個參考，在實際中會按當時市況，公司規模以及自己的學歷和資格來 決定的。

值得一提，若與會計比較，或許你會發現核數人員各職級的月薪差距頗大。例如合夥人及總監級的月薪由$10,000-100,000，相差足足10倍，我估計因為有一部分人只是從事兼職，根據調查報告，月薪低於$30,001的合夥人及總監人數只有54人，佔總數不到4%。

最後，相對於會計而言，核數的工作壓力相當大，這是因為公司客戶的核數往往都有期限。為了趕及死線，核數從業員難免要經常加班，很多時更要工作至深宵，入行前須要有心理準備。

短評「梁十招」 Bittermelon 苦中作樂

http://bittermelon2009.blogspot.hk/2012/08/blog-post_31.html
昨日特首梁振英先生推出了十項短、中期措施，旨在抗衡樓市近來的升勢。就此十招，我嘗試以自己有限的識見，以及用家的角度來評論一下。

短期措施

第一招：出售830個剩餘居屋單位，當中825個是天水圍天頌苑未曾出售的單位。

好過無，但「執到喊三聲」。天頌苑已建成超過十年，當中兩座因短樁事件而沒有出售。不過，房委會於2000年曾為這兩座居屋進行地基加固工程，在2009 年也進行過修葺，並聲稱這些單位可以達致出售水平。不過，這些一手單位空置多年，很多機電設施、水管喉管等，就算從來沒有用過也會出現老化或硬化等情況。 例如大廈的升降機，單位內的電箱及家電等等，若果房委會在出售時把這些設備全部更換當然最好，若沒有的話，業主要有在短期內自行更換的心理和財務準備。以 下這篇文章就詳細講述買了這些丟空多年的居屋要注意的事項，有興趣不妨去看一看。

第二招：將「置安心」的首批1,000個單位全數推售，出售對象仍然是原來計劃中，月入40,000元或以下的家庭。

摒棄了苦中產。「置安心」計劃的原意是幫助合資格的中產去儲首期，現在將單位全部出售，即是沒有首期的就不用再想。在風險角度而言是好事，因為硬去幫助未 有足夠能力去置業的中產，隨時是害了他們。然而，換另一個角度去看，這批中產因入息超過居屋上限不能抽居屋，但又因為要負擔高昂的租金以至不能儲夠首期， 上不著天下不著地，樓價持續上升下，他們的置業夢就愈來愈難實現了。

不過，對那些手頭有一筆首期但苦於現時樓價太高的中產來說，此項措施算是好消息。可是，要抽中就靠運氣了。

第三招：加快審批預售樓花，當中地政總署正在處理的9,000個單位預期可以在短期內推出市場。

這招的成效全看發展商。就算加快審批預售樓花，若發展商不配合也沒有用。在商言商，發展商若早日可以預售樓花，他們就可以早日套現。不過，現時借貸成本低，樓價又持續上升，發展商會否在短期內將全數9,000個單位推出市場也是未知之數。

第四招：於10月至12月季度的政府賣地計劃，將推出共約2,650私人住宅單位，並視乎市場反應，會適度加售住宅用地。

杯水車薪，不過方向正確。我一向認為要調控樓市，最有效是增加土地供應量。

第五招：將柴灣工廠大廈改建成出租公屋，提供180個單位，包括一人單位和一睡房單任。而市建局將以先導計劃形式開展兩項工廈重建項目，其中一項將作住宅發展，可提供約180個中小型住宅單位。

聊勝於無。要把工廈改建成可以住人的單位，涉及的成本非輕，土地效益似乎也不彰，而且周邊的配套是否足夠也是問題。可幸的是柴灣工廠大廈鄰近港鐵站，附近又有商場和街市，要照顧額外的180個家庭應該問題不大。不過，與其只有少數家庭受惠，何不拆卸重建？

中期措施

第六招：研究新的置業安居計劃，並將原有置安心的4,000個單位以折扣價出售。

與第二招一樣，將付不起首期的苦中產摒棄於門外，但同時幫助了一批付得起首期的中產。

第七招：將啟德發展區預留給市建局「樓換樓」的用地，撥給房委會去建480個單位。

「樓換樓」的安排是於2010年提出的，主要是為受啟德附近地區重建影響的自住業主，提供另一個選擇，讓他們可以繼續在同區生活。現在將用地撥給房委會，是否意味將來涉及重建的原區居民，將不能住回本區？

第八招：將長沙灣一幅休憩用地改作公屋用地，建2,300個單位，而休憩用地將會設在鄰近另一幅稍後可以騰空的土地上。

撥亂反正。其實這一幅地前身是公共屋村，拆卸後本來要原址重建，但不知可解，當年政府把地皮以短期租約形式租給私人公司搞高爾夫球場。新安排的確有助加快公屋興建，抵讚！

第九招：將36幅政府機、構用或社區地改作房屋用地，可建11,900個公私營單位。

方向正確，但預計困難重重。因為要更改土地用途，就必先得到地區人士的支持。我就有以下的經驗。我曾經在某區的私人屋苑居住，該屋苑附近有一幅早已規劃成 住宅用的空地。可是，當政府要落實興建兩、三座公屋時，附近所有私人屋苑的業主就群起反對，認為影響景觀和通風，其實他們是怕影響樓價。

第十招：理順活化工廈改建住宅的條例，但可建單位的數字未有提供。

其實政府已一直在做，只不過礙於種種限制，例如要乎合城規和建築物等條例，所以計劃不太受歡迎。若果能理順當然最好，不過，在這些地方居住就要有心理準備成為「開荒牛」，皆因周邊配套太多數欠奉。

埋單計算，短期措施將在短期提供13,840個單位，可以量化得到的長期措施則提供18,680個單位，即是梁十招合共提供32,520個公私營單位。

觀乎今天股票市場及傳媒的反應，對梁十招「彈」的多，「讚」的少之又少。以虛招、廢噏、無料到、炒冷飯、無新意、遠水不能夠近火等來形容不絕於耳。不過，值得一讚的是，政府終於看到問題的癥結所在，肯從土地供應著手，是一個好開始。