PARKVILLE 15伙新世代單位清袋 入場費587萬 買家稱低首期助上車
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GS(14)@2018-02-12 06:56:54https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6874&issue=20180212
【明報專訊】過去兩日是春節前最後一個周末，雖然新盤市場錄約44宗成交，但焦點卻落在新世界（0017）首次推出的「新世代首置計劃」身上，該集團以旗下屯門THE PARKVILLE作試點，推出的15個單位，除以兩房折實入場費587萬元起為賣點外，亦以首期低至7.5%作招徠，15伙於推出半小時獲全數認購。新世界表示，將檢討新世代首置計劃的反應，再研究下一階段安排。
明報記者 甘潔瑩
THE PARKVILLE昨日推出15伙，為2房、3房戶型，實用422及575方呎，成交價587.8萬至832.1萬元，呎價13,837至15,199元，單日套現逾1億元。計及昨日售出單位，THE PARKVILLE連同去年9月開始的公眾認購，已累售約90伙，佔全盤單位總數100伙約九成。是次新世代置業計劃，新世界於去年12月中至今年1月中接受申請，接獲近1200人申請，超額79倍，並於上周五完成抽籤，安排準買家昨日早上分3個時段，抵達設於荃灣愉景新城的售樓處報到及揀樓。
開售半小時沽清
就記者現場所見，自昨晨9時起，已有準買家陸續到達售樓處，因準買家不需透過代理，而是直接向發展商購買單位，到場的只有準買家及其家人，估計涉逾60人。據悉，發展商除核實準買家身分外，準買家要帶同糧單一併揀樓，新世界職員在售樓處，會為準買家進行壓力測試；之後，職員會告知準買家可以挑選的單位，以確保準買家能負擔有關供款。
買家均為初哥 現場設壓力測試
據了解，由於今批買家均屬置業「初哥」，發展商職員需花費更多時間解答準買家各項問題，整個揀樓和簽單流程，較一般新盤稍慢。
雖然過去兩日只錄逾40宗一手成交，按周勁跌近八成，但不乏貴價成交；華懋九龍城御‧豪門，再有特色戶售出，售出58樓實用1784方呎B室、另連2215方呎平台，成交價4237.97萬元、實呎2.37萬元。御‧豪門今年售出3伙一手特色戶，套現1.54億元；其中59及60樓A室複式戶，實用2079方呎另連天台，1月底以6181萬元售出、實呎29734元，成交價和呎價均創項目新高。
御‧豪門特色戶售4237萬
長實（1113）與郭炳湘合作的亞皆老街君柏，2月暫錄5宗成交、套現近2億元；屋苑過去兩日沽2伙，當中第6座9樓實用1657方呎B室，以3902.8萬元售出、實呎2.35萬元。
新盤兩日售44伙 按周跌八成
不過，亦有個別買家於春節前撻訂離場；如會德豐（0020）東九GRAND OASIS KAI TAK，今年1月推出至今累售逾130伙後，錄得首宗撻訂；2座12樓實用494方呎A室，原於2月3日以1176.6萬售出，但買家取消交易，料遭沒收5%訂金涉近59萬元；但據悉單位昨天已再售出。
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GS(14)@2018-02-12 06:57:38https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9105&issue=20180212
【明報專訊】樓價高企，令很多年輕人都大嘆上車難；新世界（0017）執行副主席兼總經理鄭志剛去年表示，推出「新世代首次置業計劃」，原本只為大學生提供置業計劃，最後修訂為年齡介乎25至35歲、屬香港永久居民、及從未在港擁有物業的人士，惟亦可跟其他合資格者聯名買樓，並以旗下屯門THE PARKVILLE作試點，但限售15伙指定單位；計劃最大亮點是首期可低至7.5%，即按揭成數可高達92.5%。
以THE PARKVILLE今次售價最廉單位3樓B室（實用422方呎）計，定價744.1萬元（實呎1.76萬元），扣除最高21%直減折扣，折實價587.8萬元（折實實呎1.39萬元），首期約44萬元可上車。
限售15伙指定單位
另買家可向指定財務公司承做92.5%第一按揭，供款年期最長40年，首10年按揭利率P減2.75厘，其後為P減1.75厘（Ｐ以5厘計），而買家須提供足夠文件以證明還款能力，以及每月供款額不超過每月總入息之60% ；此外，發展商會代繳印花稅，最高為樓價3.75%。
津匯首日沽近85%年輕上車客多 部份父母畀首期
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GS(14)@2018-02-13 00:56:55■津匯昨首賣84伙，吸引大批上車客及投資者認購。晉平安攝
【本報訊】樓市火熱，發展商爭相推盤。由市建局等發展的馬頭角劏房新盤津匯昨日首賣84伙，日前截收達3,000票，即每36個人爭一伙。市場消息指，截至昨晚9點，該盤首日開售沽出71伙，佔首批推售單位近85%。記者：陳寶恩
位於舊樓區馬頭角的單幢劏盤津匯由其士集團、寶聲集團及市建局共同發展，該盤主打現樓發售，加上首張價單51伙折實均價1.9萬元，入場費不足四球，吸引大批上車客及投資者認購。不過，發展商見收票情況良好，上周連續加推兩張價單，兩房戶折實均價加至近2.8萬元，早前仍截收逾3,000票，即平均36人搶購一伙。市場消息指，該盤昨沽71伙，佔首批發售單位85%，惟最終銷售單位數目，以一手住宅銷售網記錄為準。
發展商考慮提價加推
其士集團副董事總經理譚國榮表示，津匯昨日開售84伙，至中午12點已沽出逾50伙，當中30歲左右的年輕買家佔約一半，未有大手客出現，買家均購入一伙。他表示，視乎首日開售銷情，最快下周末進行第二輪開售，亦考慮提價加推，暫時未決定加價幅度。寶聲集團房地產部總經理何錫添表示，相信項目以現樓發售對銷情有影響，而且市場需求大，對銷情感到滿意。美聯住宅部行政總裁布少明表示，項目錄得八成出席率，上車客比例較高，80、90後年輕客佔超過七成，不少人有父母幫補首期。他預期項目入伙時，呎租可達60元，有4厘回報率，與同區租盤現時呎租約50至60元水平相若。他預期，一手樓價於首季升約4.5%，料為全年最顯著升幅。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，項目昨日錄八成出席率，當中用家佔八成。他又指，近期一手新盤市況旺，加上項目銀碼細，料該盤有3至5%加價承受力。
君譽峰慢熱 累售14伙
首季各家發展商搶閘推盤，當中新地（016）於今年首兩個月一口氣推出兩盤，包括馬鞍山雲海及西半山巴丙頓山，其中雲海於上月13日首賣118伙，首日全數沽清，該盤日前更新價單，當中5伙加價，幅度由1.1%至5%不等。另外，同為市區單幢盤的長沙灣悅雅銷情亦不俗，上月27日首賣50伙，即日沽出49伙，佔首批98%。至於恒地（012）旗下北角劏房盤君譽峰銷情最慢熱，上周五（30日）首日賣38伙，只沽出其中10伙，佔首批26%。綜合一手成交紀錄冊及市場消息，該盤昨日再沽3伙，累售14伙，首批單位仍未沽清。
買家意見：
嚴先生一家三口原居於同區落山道74-76號的舊唐樓，實用800方呎。早前被私人收購，收購價為1,200萬元。是次以1,100萬元購入津匯實用500方呎單位作自住，做三成按揭。被問到覺不覺得蝕，他認為有新樓住還可以。
蕭太居於九龍區，以低於600萬元購入一伙不足300方呎單位，是次以自置名義買樓，未決定自住還是出租。她心儀項目以現樓賣，又近地鐵，料升值能力高，相信下批單位會加價5%至15%，直言覺得「賺咗」。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180205/20295931
40萬首期可成「造王者」
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GS(14)@2018-02-21 06:11:38【本報訊】近年屢有公屋王、居屋王誕生，好比日前筲箕灣東旭苑一個低層單位以800萬元成交，膺未補地價居屋王，但別以為做居屋王業主要準備數百萬元首期，其實只需要40萬元即可做業主。由於房委或房協有擔保，白表買家可最高承造九成按揭，綠表買家則可承造九成半按揭，且不用支付按保及不用做壓力測試。該名買家只需準備40萬元首期，便可做業主。若以同樣價錢買私樓，因受到金管局所限，700萬至1,000萬元物業最多只能承造60%按揭，首期便急增7倍至320萬元。不過，以上述方法購買居屋，卻是超大槓桿上車，以還款期最長25年及按揭利率2.15厘計算，買家月供高達32,771元，非一般打工仔可以負擔；同一情況下，私樓買家月供少近六成至20,697元，加上有壓力測試把關，買家斷供的機會更細。值得一提，房委會最快下月底推售3個全新居屋屋苑，包括啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑及東涌裕泰苑，共有4,431個單位，當中七成單位在市區靚地，最快2018至2020年落成入伙，相信屆時又會因「低首期」效應而爭崩頭，並再度令居屋市場樓價升溫。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180221/20311033
財經評論：銀行工零首期上車無望
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GS(14)@2018-03-19 04:40:07■獅子行員工可以借足十成按揭上會，但貸款額上限為月薪120倍。資料圖片
上回提到，樓市癲升下，唔靠父幹上車最容易就係打銀行工，貪其員工可以借足十成按揭上會，只要過到供款佔入息比率，按揭成數不受限於金管局限制，簡單而言可以唔使畀足首期。不過，只係事隔兩個月，樓價比起年初又再升多一轉。筆者同一位banker傾開，佢係獅子行出身，做咗幾年又升咗幾次，之前一直想上車，但礙於用staff mortgage等於同銀行簽賣身契，前途要緊唔敢輕舉妄動。過了幾年到了適婚年齡，眼見樓價乾升，把心一橫賣身就賣身，終於成功催眠自己，突破轉工無謂、樓價係唔會跌的心理關口，打算用10成按揭上車自用，私己錢再密密儲起，萬一變負資產都有錢還。前陣子banker去沙田第一城睇了三個盤，問題來了，原來400實呎不夠的兩房單位，開價要570萬。獅子行雖然可以做十成按揭，但貸款額上限最多只可借月薪120倍，都未去到計下供款佔入息比率有無超標，原來賣身都要講資格，月薪唔夠5皮其實賣身都無咩用。可能大家會反駁，有份銀行工已經好好，係自己心頭高，怕死唔肯出少少首期，又要揀沙田，仲要買個兩房咁大的單位。不過筆者始終覺得，單係肯簽30年賣身契已經勇氣可嘉，試想像未來幾十年都要披星戴月喺中環返工，宜家只係想喺沙田買個唔夠400呎、樓齡30年的單位，都未為過吧？樓價不斷升仍有人接貨，或許的確曾有一批揸住鐵飯碗、薪高糧準的專業人士，真係去少幾次日本就可以上車。不過，若然連這班少數人的上車希望也破滅，港人的購買力究竟是否真是無盡？記者：陳洛嘉
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180314/20331467
嘉湖2房實呎1.25萬 貴絕天水圍 逾500萬入場 首期百萬不足半年急升逾倍
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GS(14)@2018-05-08 09:44:39https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9514&issue=20180508
【明報專訊】中原城市領先指數CCL年初至今升幅已達一成，直逼去年全年升幅之際，細價藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊2房分層單位實呎高見1.25萬元，創區內私樓新高。目前屋苑樓價由520萬元起步，較今年初同類單位樓價高約三成，上車首期亦由40萬元升至最少100萬元以上，升幅近1.8倍。
明報記者 謝穎怡
嘉湖山莊日前誕下複式樓王後，美聯助理區域經理張子健表示，嘉湖山莊景湖居10座高層F室，實用面積442方呎（建築面積576方呎），望山景，附有簡約裝修，以553.8萬元成交，實呎12,529元（建呎9,615元），除呎價創屋苑新高、打破連天台戶創下約1.22萬元紀錄外，亦打破栢慧豪廷上周創下1.25萬元的區內私樓新高紀錄。
新買家為外區首置客，已睇樓兩周，原業主則於1995年7月以140.9萬元購入，持貨23年，帳面獲利412.9萬元或2.9倍。
年初同類2房400萬入場
值得留意是，同類單位今年初以400萬元成交，實呎9050元，連同按揭保險計可承做最高九成按揭，以此計算，所需首期只需40萬元，每月供款1.34萬元。惟上述成交單位，樓價最新升至533.8萬元，雖仍可提供八成按揭，但所需首期大幅上升至110.76萬元，多出近71萬元，每月供款亦上升25%至1.67萬元。
泓景臺3房1350萬 實呎首破2萬
另外，西九四小龍之一的荔枝角泓景臺，近日再錄新高成交。市場消息稱，泓景臺3座高層G室，實用面積661方呎，3房套間隔，獲同區換樓客以1350萬元承接，實呎20,424元，為屋苑呎價首破2萬元成交。
原業主2012年2月675萬元買入，帳面大賺675萬元或約1倍。
大埔嵐山迷你戶實呎再破2萬元大關，有關單位為8座中層A室，實用面積180方呎，以375萬元成交，實呎20,833元。原業主2015年161萬元購入，帳面獲利約214萬元或1.33倍。
嵐山迷你戶實呎再破2萬大關
另美聯區域營業董事陳泰圖表示，九龍塘碧華花園5座高層A室，實用面積1609方呎（建築面積1742方呎），4房1套連工人房間隔，連車位約3500萬元沽予同區換樓客，實呎21,753元（建呎20,092元）。
原業主2008年6月以1790萬元購入，帳面獲利1710萬元或96%。2013年碧華花園3座高層實用1607方呎B室，曾以3500萬易手，上述成交為自2013年以來屋苑新高紀錄。
Napoli突開價 折實實呎1.52萬 首期可低至5% 不足兩月貴同系錦田Milano一成
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GS(14)@2018-09-12 05:12:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1264&issue=20180912
【明報專訊】雖然近期二手市場氣氛轉淡，不過發展商於一手市場開價依然進取。新地（0016）旗下元朗錦田PARK YOHO Napoli，上月底獲批售樓紙後加快推盤，昨日首度開放現樓示範單位，並突擊公布項目首張價單，首批144伙折實平均實呎15,211元，屬PARK YOHO系列中平均呎價最貴的一期，相對7月底推出的PARK YOHO Milano呎價約1.37萬元更貴一成。
明報記者 謝穎怡
Napoli首推144伙涵蓋開放式至三房戶，當中132伙屬分層戶，其餘12伙屬特色戶，定價由537.3萬元至1398.2萬元，呎價由15,440至25,418元，發展商提供即供最高16%折扣，折實價由約451.3萬元至1174.5萬元，折實實呎由約12,970元至21,351元。
首推144伙 最快下周售
其中，折實價500萬元以下單位涉36伙，是次入場單位為實用面積251方呎開放式單位，折實價451.3萬元，折實實呎17,981元；首批市值約13億元。發展商今日起開放示範單位予公眾參觀，周六起收票，最快下周末開售。新地副董事總經理雷霆表示，集團一向有售樓紙、現樓準備妥當就推售，預料未來數月一手市場熱鬧。
開放式戶折實451萬入場
值得留意的是，發展商是次提供新備用按揭貸款計劃，名為「十足十貸款計劃」。新地代理總經理陳漢麟表示，購入樓價700萬元以上物業買家可選用上述計劃，首期低至樓價5%，首3年免息，首年每月供款2萬元，第2年月供3萬元，第3年月供4萬元，其後為最優惠利率（P現為5厘）加1厘，貸款期25年，若提早還款可有現金回贈，最高達樓價3.5%。
陳漢麟續指，是次計劃適合樓換樓買家，可有充裕時間以合適價錢沽出現有物業，買家須有已供斷物業作抵押，另由於上述計劃涉及人手多，故100%貸款當中亦涉及樓價5%的行政費用。
逾700萬樓可選「十足十貸款計劃」
事實上，新地過往亦曾提供最高120%按揭，如去年6月時公布首張價單的PARK YOHO Genova，當時推出名為King's Key 120 plus的計劃，貸款期兩年，息口為定息1.88厘，其間供息不供本，本金兩年後一次過清還。
自公布一手樓空置稅後，新地積極推售現樓，同系元朗Grand YOHO亦接連錄得成交，個別一房戶以994萬元售出，創元朗一房戶新高成交價。
另外，若Napoli相對元朗市中心如Grand YOHO及YOHO Midtown等近期二手平均實呎1.64萬至2.08萬元相比，是次首批則低7%至近三成。
匯璽首期18萬呎會所曝光
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GS(14)@2019-01-03 12:26:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0683&issue=20190103
【明報專訊】新地（0016）南昌站上蓋大型屋苑匯璽，分三期發展，其中涉及1050伙的匯璽2A期，上月起已陸續發信予買家收樓。發展商早前首度開放會所及現樓示範單位，其中首期會所Club Brio室內外面積合共逾18萬方呎，而由於項目有約近50%單位為開放式及一房單位，會所亦加入戶外休閒雅座，為住戶提供更多休憩空間。
單位配雙層中空玻璃隔熱
匯璽2A期由2座高座大廈及5座低座大廈組成，共提供1050伙，涵蓋開放式至四房間隔（不設三房），並於2017年開售，而毗鄰涉及1188伙的匯璽II亦於去年以現樓形式重推。由於匯璽以海景作賣點，新地策劃總監伍則堅表示，項目整體規劃採用橫排式設計，令單位可享開揚景觀。此外，伍則堅亦指，所有單位均採用雙層中空玻璃，具有隔熱能力。發展商開放的兩個四房雙套現樓示範單位，同屬4房雙套間隔，分別為2A座高層B室，實用1327方呎連46方呎露台、及2A座高層A室，實用1342方呎連41方呎露台。
匯璽設有雙會所，分兩期發展，其中首期會所命名為Club Brio，室內面積約3.4萬方呎，連同戶外花園等室內外合共逾18萬方呎，設施包括50米室外泳池、兒童閱讀及玩樂空間、麻將室、多用途競技場等。另會所將定期舉行各種興趣班，如空中瑜伽班、拳擊班，並有導師駐場開班教授，項目管理費每實呎4.75元。
80後擲10萬首期鳳德邨上車 140呎迷你戶 未補價86萬易手
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GS(14)@2019-02-10 14:53:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2521&issue=20190210
【明報專訊】市區重現「一球」迷你戶公屋成交，鑽石山鳳德邨一個140方呎的公屋戶，最新以86萬元（未補地價）易手，實呎6100餘元，為該屋苑近一年來再有綠表迷你戶成交。據悉買家為80後白居二中籤者，借九成按揭，僅斥資約10萬元便「上車」。
明報記者 甘潔瑩
富誠地產客戶經理鄧宇熙表示，上述迷你戶單位為鳳德邨第4座黛鳳樓高層20A室，實用面積140呎，屬開放式間隔，向西北望市景，最新以86萬元（未補地價）易手，折合實呎6142元。據悉，新買家為同區80後的白居二中籤者，中籤後參觀不同類型單位，惟因預算所限，加上白居二購買條款規限，須支付樓價一成作首期，故選擇了上述迷你戶，首期連同印花稅及交易雜費等，入市成本約10萬元。
原業主4年前22萬買入
原業主2015年1月以22萬元（未補地價）購入，持貨4年，帳面獲利64萬元，物業升值2.9倍。翻查資料，對上一宗迷你戶成交要追溯至去年1月，碧鳳樓中層20A室，實用面積153方呎，以85.8萬元（未補地價）成交，實呎5608元。即今次迷你戶公屋成交，呎價較一年前同類高9.5％。
買家睇樓後5小時拍板入市淘大
市區上車盤、九龍灣淘大花園錄市價成交，美聯物業高級營業經理黃家明表示，該單位為淘大花園A座低層03室，實用面積375方呎，2房享開揚景致，港島外區客新近參觀後，覺得物業方便上班，睇樓後5小時內決定拍板入市作自住，成交價586萬元，實呎15,627元。據悉，原業主於2012年6月以290萬元購入單位，持貨7年，帳面獲利296萬元或1.02倍。
北角峰景大廈 低市價一成易手
北角則現低市價一成的交易，世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，北角雲景道峰景大廈新近錄成交，單位為中層I室，實用面積1658方呎，套3房加工人房間隔，獲區外換樓客以3150萬元承接，實呎18,999元，成交價低市價約一成。據了解，原業主於2001年4月以610萬元購入單位作自用，持貨近18年，帳面獲利2,540萬元離場，物業升值近4.2倍。
另東涌藍天海岸錄豬年首宗成交，中原地產營業經理陳旭明表示，該單位為6座高層F室，屬實用面積388方呎1房戶，於農曆新年前以600萬元放售，買賣雙方議價後以580萬元成交，較原叫價低20萬或3.3%，折合實呎14,948元。據悉，原業主於2007年12月以158萬元購入，持貨逾11年，帳面獲利422萬元，物業升值2.7倍。
首季二按破千宗 金額創新高 分析：因樓價飈首期增 發展商減高成數一按
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GS(14)@2019-05-02 11:00:16https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9130&issue=20190501
【明報專訊】首季樓價回暖，發展商積極推盤，並普遍向買家提供二按，帶動二按數字急升。金管局的數據顯示，今年首季涉及第二按揭計劃的貸款超過50億元，涉及逾千宗二按，分別創歷來及14年新高。分析估計因發展商積極推盤所致，同時亦因發展商減少提供一按，以致數據集中體現在二按。
明報記者 廖毅然
據金管局最新數據顯示，3月份涉及第二按揭計劃的貸款達20.84億元，涉及406宗，以金額計為歷來最多，以宗數計為2005年初以來最多。總結首季，涉及第二按揭計劃的貸款54.64億元，合共1063宗。二按金額佔整體新批按揭6%，但佔新批一手按揭達25%，亦是2005年以來最高。
3月二按21億元同創新高
業內人士指，這些數字主要來自於發展商為新盤買家提供的二按服務，由於買家的一按是由銀行提供，因此銀行會有發展商提供的二按紀錄，再上報予金管局。如果直接由發展商提供一按，反而不會向金管局呈報。
中原按揭董事總經理王美鳳指出，二按增加反映買家首期不足問題，在現時限制按揭的措施下，只有少數新盤能夠承做按保，以致發展商普遍提供二按予買家，而今年首季隨著樓價回升，發展商亦增加推盤速度，造就二按金額創新高。另一方面，她認為發展商減少提供俗稱「呼吸Plan」的高成數一按，而改為只提供二按，這策略上的改變，亦使數據集中體現在二按上。
另外，樓價回升亦使負資產宗數減少。據金管局數字，負資產住宅按揭貸款宗數由去年第四季的262宗，減至今年首季的44宗。涉及的金額由去年第四季的11.9億元，減至今年首季的2.3億元。金管局指出，首季的負資產個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。
負資產按季大減至44宗
負資產住宅按揭貸款中，無抵押部分的金額由去年第四季的5800萬元，減少至今年首季的600萬元。銀行自從2011年第一季起，並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，今年首季樓市升勢明顯，樓市交投量回升，且一手及二手樓價又重現零議價、反價或加價等現象，若情况持續，第二季的負資產個案或會減至零。
整體按揭方面，3月份新申請住宅按揭貸款個案較2月份按月增加55%至15703宗，3月份新批出的按揭貸款額按月增加43%至373億元。3月份新取用按揭貸款額較2月份增加20.7%至199億元。H按比例進一步增加至86.1%，而P按佔比則減至10.8%。
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