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土地換天然氣？德國與俄羅斯秘密協商達成烏克蘭和解協議

來源: http://wallstreetcn.com/node/102162

英國《獨立報》報道，德國和俄羅斯正在制定一項秘密計劃，以達成一項和平解決方案，結束烏克蘭緊張局勢。（更多全球財經資訊，請加微信號：wallstreetcn） 該報道認為，此項和平方案基於兩大雄心：穩定烏克蘭邊境局勢、為陷入財務困境的國家提供強勁的經濟增長動力，尤其是通過一項新的能源協議以確保俄羅斯天然氣供應。 假若德國總理默克爾的提議被俄羅斯接受，國際機構可能需要承認克里米亞的獨立以及該地區並入俄羅斯。目前，部分聯合國成員對此並不表示認同。 華爾街見聞網站此前介紹，英國是歐盟成員國中對俄制裁表態最為積極、最為強硬的。英國官員此前稱，卡梅倫將敦促其他歐盟領導人支持對俄全面經濟制裁。 英國《獨立報》報道還稱， 一位接近秘密協商的知情人表示，和平計劃的第一部分要求俄羅斯停止對烏克蘭東部地區親俄分裂分子的資金和軍事支持。作為協議的一部分，該地區將被允許一部分權力移交。 同時，烏克蘭總統可能同意不加入北大西洋公約組織(Nato)。作為回報，俄羅斯總統普京將不會尋求封鎖或者介入烏克蘭與歐盟新的貿易關系。北約組織是美國與西歐主要發達國家為實現防衛協作而建立的一個國際軍事組織，以美國為主導，成員國包括德國和英國，不含俄羅斯和烏克蘭。今年4月1日，北約組織宣布暫時中斷與俄羅斯的正常合作關系。 與歐盟加強聯系是烏克蘭新總統波羅申科的願望之一。盡管他並不從屬於任何政黨，但他本人正是該國親歐運動的堅定支持者。 烏克蘭還將與俄羅斯天然氣寡頭企業Gazprom簽署新的長期供氣協議。目前，烏克蘭天然氣供應低位運行，預計將在冬季來臨前耗盡。 俄羅斯也將對烏克蘭提供一百萬美元的資金，用以補償過去幾個月在該國境內造成的各項損失。 然而，該報道還援引另一位參與協商的知情人消息稱：“德國作調停人的和平計劃仍在談判之中。該談判已經因為MH17的災難事件而陷入僵局。但調查結果出來之後，他們預計將重啟談判。” 英國外交及聯邦事務部(Foreign and Commonwealth Office)發言人稱，他們對該協商並不知悉。不過，他們還表示，無論是美國還是英國，都不會承認俄羅斯對克里米亞地區的管控地位。 《獨立報》分析稱，對於德國來說，達成解決協議是合適且有利的，因為俄羅斯是他們最大的貿易夥伴。在默克爾領導之下，俄德軸心明顯增強。直到MH17被擊落事件發生前，德國政府還一直堅決反對對俄開展商業領域的懲罰性制裁措施。 如此強勁的兩國貿易關系也加強了默克爾的統治地位。俄羅斯也積極倡導與歐盟加強聯系。一位接近協商的知情人表示： 這是默克爾的交易。她開始直接與普京打交道。她需要解決爭端，因為烏克蘭局勢緊張或者與俄羅斯關系降溫都不符合任何人的利益。沒有人希望發生另一場冷戰。

國務院牽頭 全國土地財政將迎來首次“大審計”

來源: http://wallstreetcn.com/node/105017

經濟觀察報報道，國務院將於本周對全國土地財政進行首次大審計，覆蓋2008~2013年五年時間，審計範圍到縣級。經濟觀察報援引業內人士稱，審計報告將披露各地土地領域的權力尋租和腐敗現象，一些人或許會因此離開現在的位置。（更多精彩財經資訊，請到各大應用商店下載華爾街見聞App）

本次大審計由國務院牽頭，審計內容包括：土地出讓金收支、土地征收、儲備、供應、整治、耕地保護、土地執法情況，所涉機關包括財政、國土資源、住建、發改委、林業、農業等多個系統。審計署有18個特派辦將全程參與本次審計。經濟觀察報稱這次審計紀律非常嚴格。

本次大審計關註焦點是土地出讓金。去年地方政府土地出讓金收入創歷史新高。今年上半年，國有土地使用權出讓收入達21129億元，同比增26.3%，其中土地出讓金占比一般能達到九成以上。

經濟觀察報援引業內人士稱，土地出讓金審計重點包括四個方面：建設用地審批環節涉及土地開發整理資金的征收；土地出讓收入征收；土地出讓支出；土地出讓收入管理。審計將首先摸清全國土地出讓金的狀況，土地出讓金的征收是否到位，支出是否符合規定，這涉及國土、規劃、住建、 財政、開發區等部門。地方政府容易存在以租代征、先征後返、違規發證等違規問題，這些問題是本次審計的關註重點。

此前，國務院總理李克強表示，對於社會公眾高度關註的一些領域，比如土地出讓金收入等，要全面審計，要通過一系列的制度性措施，讓權力尋租行為、腐敗現象無藏身之地。

經濟觀察報稱，根據此前中央巡視組的反饋情況和各地方整改通報，整體看，在前三輪被巡視的21個省份中，有20個省份發現了房地產業腐敗。目前審計署對湖南省的土地審計已完畢，全程保密，這被看作是此次全國土地審計的試點模板。業內人士稱，這次是非常大的審計，最後極有可能有些人離開現在位置。

2007年，審計署曾對北京、天津、上海等11個市及其所轄28個縣市區進行了審計，審計範圍是2004~2006年國有土地使用權出讓金的征收、管理、使用及相關政策執行情況。當時審計結果顯示，11城市不同程度地存在欠征、減免和違規管理使用出讓金等問題。

三季度百城房價繼續下行 土地出讓金下降五成

來源: http://wallstreetcn.com/node/208838

三季度，全國房地產市場繼續降溫。

《第一財經日報》9月29日報道，中國指數研究院發布的2014年三季度市場形勢總結顯示，今年三季度國內房地產市場延續下行勢頭，價格繼續下行，成交季節性回升但同比下降幅度仍比較大，房企經營壓力增加，投資放緩，土地市場降溫，全國300個城市各類用地出讓金同比下降近五成。

雖然多數城市放松限購，但信貸政策仍保持平穩，市場下行預期並未根本改變。四季度“認房不認貸”等刺激剛需的信貸政策調整將成為市場走勢的關鍵。

中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據為：

三季度，樓市處於下行調整時期，百城住宅均價持續下跌。其中7月住宅均價為10835元/平方米，環比下跌0.81%，跌幅比6月擴大0.31個百分點；8月住宅均價為10771元/平方米，環比下跌0.59%，跌幅比7月收窄0.22個百分點；9月百城住宅均價繼續下行，按月下跌0.92%，為連續5個月下跌，跌幅較上月擴大0.33%。這一數據為2010年開始該調查以來最大的單月環比跌幅。在100個受調查的城市中，有79個城市房價下跌，多於8月的74個。

土地市場繼續降溫。中指院數據顯示，

年初至今，全國土地出讓金大幅下滑22%，至1.7萬億元。三季度，全國300個城市各類土地出讓金合計4159億元，同比下降近五成。其中，住宅用地2653億元，同比下降超五成，降幅高於商辦用地。9月市場降溫尤為明顯，單月出讓金的同比降幅近七成。

土地出讓金之所以大幅縮水近五成，最直接的原因是土地成交的下滑。中國指數研究院數據顯示，今年三季度，

全國300個城市各類用地累計推出5.7億平方米，環比基本持平，同比下降25.5%。

全國各類用地累計成交3.9億平方米，環比下降18.8%，同比下降41.6%。

作為地方政府主要的收入來源，土地出讓金等房地產相關企業上繳費用的減少將令財政收入下滑。

本月中旬，財政部發布最新報告顯示，中國8月財政收入同比增長6.1%，增速創下5個月新低。財政部的解釋是“地方財政收入增幅偏低主要是受房地產相關稅收增幅明顯回落等因素的影響。”

房企方面的數據也顯示企業拿地積極性在大幅降低。中指院報告提及：

多數房企土地購置金占銷售額比重均大幅下降。其中萬科由2013年的51%下降至10%，保利和金地拿地銷售比均為20%左右，相比去年底40%以上的水平下降也頗為明顯，富力、世茂和雅居樂拿地銷售比重均低於10%。

而包括中海、萬科、恒大、碧桂園等在內的一線房企均公開表示，下半年將執行審慎的拿地策略。

往年是房地產銷售旺季的“金九”在多項主要指標下滑的拖累下明顯成色不足，行業下行壓力仍大。財政部預期，“中央財政收入增長仍較困難。地方部分省份財政收入增幅可能明顯回落，收支矛盾突出。”

市場人士普遍認為，房地產下行是今年中國經濟的最大風險點。因該行業牽涉到其他40個行業。中國政府將今年的GDP增速目標設定為7.5%，但在近期，高層似乎對7.5%的底線思維有所轉變。國務院總理李克強本月初表示：“中國經濟下行壓力加大……我們堅持區間調控的基本思路，只要經濟增速保持在7.5%左右，高一點，低一點，都屬於合理區間。”

上月中國高層在北戴河的會議可能更說明決策層的傾向。路透社報道稱，他們一致認為年底前經濟工作的重點將是推進改革，這一點要優先於出臺刺激增長措施，並接受了經濟增幅可能低於7.5%目標的現實。

實際上，無論是地方政府還是中央，都在一定程度上努力挽救房產下滑趨勢。華爾街見聞近日提及，武漢、珠海等城市相繼發文松綁限購，三亞也正在審批放開限購的方案。若方案獲批，那麽，全國仍在執行限購的城市將只剩下北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市。

此外，中國的銀行業也在加大給房地產開發商貸款的力度。近期，關於銀行松綁限貸的消息不斷傳出。昨日，新浪財經報道稱，央行南昌中心支行發文稱要進一步支持放松房貸。

中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據為：

三季度，樓市處於下行調整時期，百城住宅均價持續下跌。其中7月住宅均價為10835元/平方米，環比下跌0.81%，跌幅比6月擴大0.31個百分點；8月住宅均價為10771元/平方米，環比下跌0.59%，跌幅比7月收窄0.22個百分點；9月百城住宅均價繼續下行。

新房成交方面，市場仍處於下行調整期，信貸調整房企加大推盤、以價換量的推動下，市場成交環比有所回升，但較去年同期仍有較大差距。據初步數據統計，三季度重點城市成交商品住宅約3777萬平方米，環比二季度增長10.3%；受2013年同期高基數影響，三季度市場成交同比下降14.0%。

銷售方面，1-8月，20家代表性品牌房企銷售額達8262億元，同比增長9.4%；銷售面積7620萬平方米，同比增長10.7%。其中，萬科累計銷售額達到1294億，繼續占據頭把交椅，恒大及碧桂園分別達到800億、900億元，而金地、遠洋銷售情況仍未有好轉，全年累計銷售額出現同比下降。

企業目標完成率方面，多數房企目標完成情況不甚理想，年末銷售持續承壓。1-8月，代表企業平均目標完成率為55%，其中恒大目標完成情況最好，目標完成率為82%，萬科、中海、綠城均超過60%，富力下調年度目標至600億，但目標完成率也僅為55%，屬於中等水平。

其他企業中，保利、華潤、世茂、龍湖等品牌房企均為50%~55%之間，較去年同期水平下降明顯，下半年銷售壓力仍然較大。金地、首創置業及招商目標完成率均未過半，實現全年銷售目標難度較大。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

2015年土地改革實質性起步 我們將看到什麽

來源: http://wallstreetcn.com/node/210601

作為深化改革的重要領域之一，土地改革關乎中國9億農民的利益，也是新型城鎮化建設的關鍵。

中國證券報周三報道稱，由國土資源部、農業部等多部委參與制定的土地改革總體方案已成形並提交審議，預計最快可在中央農村經濟工作會議上正式推出，並在2015年安排試點。

由此看來，明年土地改革有望迎來實質性推進的第一步。往後十年，可能是中國進入城鄉一體化全面改革的重要開端。

值得註意的是，此次改革的兩大重點將是土地節約集約利用和農地入市。

在土地節約集約利用方面，主要涉及建設用地總量控制、低效用地開發、產業用地結構調整等。國家扶持的健康和養老服務業、文化產業、旅遊業、設施農業、生產性服務業發展用地等將獲得政策支持。

在農地入市方面，涉及集體經營性建設用地入市和宅基地入市兩方面。

平安證券稱，這兩項試點都將推動土地作為生產要素的更高效配置。同時，農村集體建設用地的入市試點，將使得農民從土地上獲得更多的補償，有利於增加農民收入和推進新型城鎮化建設。其具體提到：

城市工業和其他建設用地的集約化利用將是土地改革第一階段的重要突破口。這包括以往一些廢棄的工業園區用地，這部分土地的土地用途可能存在調整和改善的可能。在國有土地招牌掛制度下，商業用地和居住用地供應不足，價格居高不下，而工業工地和其他用地地價較低，且供應量大，土地利用粗放，未來具有較大的集約化利用的價值。

農村集體建設用地及宅基地的流轉機制的拓展也將是土地改革第一階段的突破口之一。農村集體建設用地的確權工作推進速度相對較快，以往中國已有的土地流轉中，農村集體建設用地向城市建設用地的流轉方式就是存在的。在農村集體建設用地確權完成以後，集體建設用地的入市將給予農民更多的補償，並可以運用股份占有等方式來運作，增加農民來自土地的收入。

平安證券認為，土地改革對於基本農田的推進將不會在 2015 年全面推開。

第一，基本農田的確權登記頒證工作尚需時間，預計 2017-2018 年尚能完成；第二，國家將嚴守耕地保護紅線，劃定永久性基本農田的工作已經由兩部委發文布置。因此，基本農田的改革可能還將僅限於村內和村與村之間的適度規模化的流轉試點工作。

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土地改革實質性起步 兩部土地法下月有望上報全國人大審議

來源: http://wallstreetcn.com/node/210708

據《大智慧》報道,新版《土地管理法》和《土地承包法》將於12月浮出水面,有望在12月召開的全國人大常委會上進行審議,法律的修訂將實質性加速這一輪土地改革進程。

參與上述兩部法律修改討論的專家稱,兩部法律修訂工作進展順利,新版本有望於下月遞交全國人大常委會進行審議,而修法的總方向是土地所有權、承包權和經營權的“三權分立”。

農業部農村經濟體制與經營管理司司長張紅宇表示,十八屆三中全會提出賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權,要保障農戶宅基地用益物權,但按照現在《土地管理法》,宅基地使用權和承包經營權都是不可以抵押的,因而要對這些法律條款按照改革需求進行修訂。

作為深化改革的重要領域之一，土地改革關乎中國9億農民的利益，也是新型城鎮化建設的關鍵。

中國證券報周三報道稱，由國土資源部、農業部等多部委參與制定的土地改革總體方案已成形並提交審議，預計最快可在中央農村經濟工作會議上正式推出，並在2015年安排試點。

明年土地改革有望迎來實質性推進的第一步。往後十年，可能是中國進入城鄉一體化全面改革的重要開端。值得註意的是，此次改革的兩大重點將是土地節約集約利用和農地入市。

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中央正式印發農村土地流轉文件 鼓勵創新流轉形式

來源: http://wallstreetcn.com/node/210961

國務院周四發布農村土地流轉文件，其中提到要實現所有權、承包權、經營權三權分置，形成土地經營權流轉的格局，鼓勵創新農村土地流轉形式，並穩步推進土地經營權抵押、擔保試點，探索建立抵押資產處置機制。

近來，我國的土地流轉呈加快之勢，但也存在“非糧化”、“非農化”的問題，有地方強推土地流轉，侵害農民利益。

上述文件提出了四方面措施：

一是堅守土地流轉的底線。要堅持農村土地集體所有，堅持依法自願有償，保護農民承包權益，不能搞大躍進，不能搞強迫命令，不能搞行政瞎指揮。要確保流轉土地用於農業生產，重點支持糧食規模化生產。

二是鼓勵創新土地流轉形式。鼓勵農民以多種形式長期流轉承包地。

三是嚴格規範土地流轉行為。尊重農民在流轉中的主體地位，村級組織只能在農戶書面委托的前提下才能組織統一流轉，禁止以少數服從多數的名義將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。

四是加強土地流轉服務體系建設。

該意見還提到，要建立健全土地承包經營權登記制度，原則上確權到戶到地，在尊重農民意願的前提下，也可以確權確股不確地。

其重申，用五年左右時間基本完成土地承包經營權確權登記頒證工作。

《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》全文如下：

伴隨我國工業化、信息化、城鎮化和農業現代化進程，農村勞動力大量轉移，農業物質技術裝備水平不斷提高，農戶承包土地的經營權流轉明顯加快，發展適度規模經營已成為必然趨勢。實踐證明，土地流轉和適度規模經營是發展現代農業的必由之路，有利於優化土地資源配置和提高勞動生產率，有利於保障糧食安全和主要農產品供給，有利於促進農業技術推廣應用和農業增效、農民增收，應從我國人多地少、農村情況千差萬別的實際出發，積極穩妥地推進。為引導農村土地（指承包耕地）經營權有序流轉、發展農業適度規模經營，現提出如下意見。

　　一、總體要求

　　（一）指導思想。全面理解、準確把握中央關於全面深化農村改革的精神，按照加快構建以農戶家庭經營為基礎、合作與聯合為紐帶、社會化服務為支撐的立體式複合型現代農業經營體系和走生產技術先進、經營規模適度、市場競爭力強、生態環境可持續的中國特色新型農業現代化道路的要求，以保障國家糧食安全、促進農業增效和農民增收為目標，堅持農村土地集體所有，實現所有權、承包權、經營權三權分置，引導土地經營權有序流轉，堅持家庭經營的基礎性地位，積極培育新型經營主體，發展多種形式的適度規模經營，鞏固和完善農村基本經營制度。改革的方向要明，步子要穩，既要加大政策扶持力度，加強典型示範引導，鼓勵創新農業經營體制機制，又要因地制宜、循序漸進，不能搞大躍進，不能搞強迫命令，不能搞行政瞎指揮，使農業適度規模經營發展與城鎮化進程和農村勞動力轉移規模相適應，與農業科技進步和生產手段改進程度相適應，與農業社會化服務水平提高相適應，讓農民成為土地流轉和規模經營的積極參與者和真正受益者，避免走彎路。

　　（二）基本原則

　　——堅持農村土地集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權，以家庭承包經營為基礎，推進家庭經營、集體經營、合作經營、企業經營等多種經營方式共同發展。

　　——堅持以改革為動力，充分發揮農民首創精神，鼓勵創新，支持基層先行先試，靠改革破解發展難題。

　　——堅持依法、自願、有償，以農民為主體，政府扶持引導，市場配置資源，土地經營權流轉不得違背承包農戶意願、不得損害農民權益、不得改變土地用途、不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境。

　　——堅持經營規模適度，既要註重提升土地經營規模，又要防止土地過度集中，兼顧效率與公平，不斷提高勞動生產率、土地產出率和資源利用率，確保農地農用，重點支持發展糧食規模化生產。

　　二、穩定完善農村土地承包關系

　　（三）健全土地承包經營權登記制度。建立健全承包合同取得權利、登記記載權利、證書證明權利的土地承包經營權登記制度，是穩定農村土地承包關系、促進土地經營權流轉、發展適度規模經營的重要基礎性工作。完善承包合同，健全登記簿，頒發權屬證書，強化土地承包經營權物權保護，為開展土地流轉、調處土地糾紛、完善補貼政策、進行征地補償和抵押擔保提供重要依據。建立健全土地承包經營權信息應用平臺，方便群眾查詢，利於服務管理。土地承包經營權確權登記原則上確權到戶到地，在尊重農民意願的前提下，也可以確權確股不確地。切實維護婦女的土地承包權益。

　　（四）推進土地承包經營權確權登記頒證工作。按照中央統一部署、地方全面負責的要求，在穩步擴大試點的基礎上，用5年左右時間基本完成土地承包經營權確權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題。在工作中，各地要保持承包關系穩定，以現有承包臺賬、合同、證書為依據確認承包地歸屬；堅持依法規範操作，嚴格執行政策，按照規定內容和程序開展工作；充分調動農民群眾積極性，依靠村民民主協商，自主解決矛盾糾紛；從實際出發，以農村集體土地所有權確權為基礎，以第二次全國土地調查成果為依據，采用符合標準規範、農民群眾認可的技術方法；堅持分級負責，強化縣鄉兩級的責任，建立健全黨委和政府統一領導、部門密切協作、群眾廣泛參與的工作機制；科學制定工作方案，明確時間表和路線圖，確保工作質量。有關部門要加強調查研究，有針對性地提出操作性政策建議和具體工作指導意見。土地承包經營權確權登記頒證工作經費納入地方財政預算，中央財政給予補助。

　　三、規範引導農村土地經營權有序流轉

　　（五）鼓勵創新土地流轉形式。鼓勵承包農戶依法采取轉包、出租、互換、轉讓及入股等方式流轉承包地。鼓勵有條件的地方制定扶持政策，引導農戶長期流轉承包地並促進其轉移就業。鼓勵農民在自願前提下采取互換並地方式解決承包地細碎化問題。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有土地流轉優先權。以轉讓方式流轉承包地的，原則上應在本集體經濟組織成員之間進行，且需經發包方同意。以其他形式流轉的，應當依法報發包方備案。抓緊研究探索集體所有權、農戶承包權、土地經營權在土地流轉中的相互權利關系和具體實現形式。按照全國統一安排，穩步推進土地經營權抵押、擔保試點，研究制定統一規範的實施辦法，探索建立抵押資產處置機制。

　　（六）嚴格規範土地流轉行為。土地承包經營權屬於農民家庭，土地是否流轉、價格如何確定、形式如何選擇，應由承包農戶自主決定，流轉收益應歸承包農戶所有。流轉期限應由流轉雙方在法律規定的範圍內協商確定。沒有農戶的書面委托，農村基層組織無權以任何方式決定流轉農戶的承包地，更不能以少數服從多數的名義，將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。防止少數基層幹部私相授受，謀取私利。嚴禁通過定任務、下指標或將流轉面積、流轉比例納入績效考核等方式推動土地流轉。

　　（七）加強土地流轉管理和服務。有關部門要研究制定流轉市場運行規範，加快發展多種形式的土地經營權流轉市場。依托農村經營管理機構健全土地流轉服務平臺，完善縣鄉村三級服務和管理網絡，建立土地流轉監測制度，為流轉雙方提供信息發布、政策咨詢等服務。土地流轉服務主體可以開展信息溝通、委托流轉等服務，但禁止層層轉包從中牟利。土地流轉給非本村（組）集體成員或村（組）集體受農戶委托統一組織流轉並利用集體資金改良土壤、提高地力的，可向本集體經濟組織以外的流入方收取基礎設施使用費和土地流轉管理服務費，用於農田基本建設或其他公益性支出。引導承包農戶與流入方簽訂書面流轉合同，並使用統一的省級合同示範文本。依法保護流入方的土地經營權益，流轉合同到期後流入方可在同等條件下優先續約。加強農村土地承包經營糾紛調解仲裁體系建設，健全糾紛調處機制，妥善化解土地承包經營流轉糾紛。

　　（八）合理確定土地經營規模。各地要依據自然經濟條件、農村勞動力轉移情況、農業機械化水平等因素，研究確定本地區土地規模經營的適宜標準。防止脫離實際、違背農民意願，片面追求超大規模經營的傾向。現階段，對土地經營規模相當於當地戶均承包地面積10至15倍、務農收入相當於當地二三產業務工收入的，應當給予重點扶持。創新規模經營方式，在引導土地資源適度集聚的同時，通過農民的合作與聯合、開展社會化服務等多種形式，提升農業規模化經營水平。

　　（九）扶持糧食規模化生產。加大糧食生產支持力度，原有糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼歸屬由承包農戶與流入方協商確定，新增部分應向糧食生產規模經營主體傾斜。在有條件的地方開展按照實際糧食播種面積或產量對生產者補貼試點。對從事糧食規模化生產的農民合作社、家庭農場等經營主體，符合申報農機購置補貼條件的，要優先安排。探索選擇運行規範的糧食生產規模經營主體開展目標價格保險試點。抓緊開展糧食生產規模經營主體營銷貸款試點，允許用糧食作物、生產及配套輔助設施進行抵押融資。糧食品種保險要逐步實現糧食生產規模經營主體願保盡保，並適當提高對產糧大縣稻谷、小麥、玉米三大糧食品種保險的保費補貼比例。各地區各有關部門要研究制定相應配套辦法，更好地為糧食生產規模經營主體提供支持服務。

　　（十）加強土地流轉用途管制。堅持最嚴格的耕地保護制度，切實保護基本農田。嚴禁借土地流轉之名違規搞非農建設。嚴禁在流轉農地上建設或變相建設旅遊度假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等。嚴禁占用基本農田挖塘栽樹及其他毀壞種植條件的行為。嚴禁破壞、汙染、圈占閑置耕地和損毀農田基礎設施。堅決查處通過“以租代征”違法違規進行非農建設的行為，堅決禁止擅自將耕地“非農化”。利用規劃和標準引導設施農業發展，強化設施農用地的用途監管。采取措施保證流轉土地用於農業生產，可以通過停發糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼等辦法遏制撂荒耕地的行為。在糧食主產區、糧食生產功能區、高產創建項目實施區，不符合產業規劃的經營行為不再享受相關農業生產扶持政策。合理引導糧田流轉價格，降低糧食生產成本，穩定糧食種植面積。

　　四、加快培育新型農業經營主體

　　（十一）發揮家庭經營的基礎作用。在今後相當長時期內，普通農戶仍占大多數，要繼續重視和扶持其發展農業生產。重點培育以家庭成員為主要勞動力、以農業為主要收入來源，從事專業化、集約化農業生產的家庭農場，使之成為引領適度規模經營、發展現代農業的有生力量。分級建立示範家庭農場名錄，健全管理服務制度，加強示範引導。鼓勵各地整合涉農資金建設連片高標準農田，並優先流向家庭農場、專業大戶等規模經營農戶。

　　（十二）探索新的集體經營方式。集體經濟組織要積極為承包農戶開展多種形式的生產服務，通過統一服務降低生產成本、提高生產效率。有條件的地方根據農民意願，可以統一連片整理耕地，將土地折股量化、確權到戶，經營所得收益按股分配，也可以引導農民以承包地入股組建土地股份合作組織，通過自營或委托經營等方式發展農業規模經營。各地要結合實際不斷探索和豐富集體經營的實現形式。

　　（十三）加快發展農戶間的合作經營。鼓勵承包農戶通過共同使用農業機械、開展聯合營銷等方式發展聯戶經營。鼓勵發展多種形式的農民合作組織，深入推進示範社創建活動，促進農民合作社規範發展。在管理民主、運行規範、帶動力強的農民合作社和供銷合作社基礎上，培育發展農村合作金融。引導發展農民專業合作社聯合社，支持農民合作社開展農社對接。允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。探索建立農戶入股土地生產性能評價制度，按照耕地數量質量、參照當地土地經營權流轉價格計價折股。

　　（十四）鼓勵發展適合企業化經營的現代種養業。鼓勵農業產業化龍頭企業等涉農企業重點從事農產品加工流通和農業社會化服務，帶動農戶和農民合作社發展規模經營。引導工商資本發展良種種苗繁育、高標準設施農業、規模化養殖等適合企業化經營的現代種養業，開發農村“四荒”資源發展多種經營。支持農業企業與農戶、農民合作社建立緊密的利益聯結機制，實現合理分工、互利共贏。支持經濟發達地區通過農業示範園區引導各類經營主體共同出資、相互持股，發展多種形式的農業混合所有制經濟。

　　（十五）加大對新型農業經營主體的扶持力度。鼓勵地方擴大對家庭農場、專業大戶、農民合作社、龍頭企業、農業社會化服務組織的扶持資金規模。支持符合條件的新型農業經營主體優先承擔涉農項目，新增農業補貼向新型農業經營主體傾斜。加快建立財政項目資金直接投向符合條件的合作社、財政補助形成的資產轉交合作社持有和管護的管理制度。各省（自治區、直轄市）根據實際情況，在年度建設用地指標中可單列一定比例專門用於新型農業經營主體建設配套輔助設施，並按規定減免相關稅費。綜合運用貨幣和財稅政策工具，引導金融機構建立健全針對新型農業經營主體的信貸、保險支持機制，創新金融產品和服務，加大信貸支持力度，分散規模經營風險。鼓勵符合條件的農業產業化龍頭企業通過發行短期融資券、中期票據、中小企業集合票據等多種方式，拓寬融資渠道。鼓勵融資擔保機構為新型農業經營主體提供融資擔保服務，鼓勵有條件的地方通過設立融資擔保專項資金、擔保風險補償基金等加大扶持力度。落實和完善相關稅收優惠政策，支持農民合作社發展農產品加工流通。

　　（十六）加強對工商企業租賃農戶承包地的監管和風險防範。各地對工商企業長時間、大面積租賃農戶承包地要有明確的上限控制，建立健全資格審查、項目審核、風險保障金制度，對租地條件、經營範圍和違規處罰等作出規定。工商企業租賃農戶承包地要按面積實行分級備案，嚴格準入門檻，加強事中事後監管，防止浪費農地資源、損害農民土地權益，防範承包農戶因流入方違約或經營不善遭受損失。定期對租賃土地企業的農業經營能力、土地用途和風險防範能力等開展監督檢查，查驗土地利用、合同履行等情況，及時查處糾正違法違規行為，對符合要求的可給予政策扶持。有關部門要抓緊制定管理辦法，並加強對各地落實情況的監督檢查。

　　五、建立健全農業社會化服務體系

　　（十七）培育多元社會化服務組織。鞏固鄉鎮涉農公共服務機構基礎條件建設成果。鼓勵農技推廣、動植物防疫、農產品質量安全監管等公共服務機構圍繞發展農業適度規模經營拓展服務範圍。大力培育各類經營性服務組織，積極發展良種種苗繁育、統防統治、測土配方施肥、糞汙集中處理等農業生產性服務業，大力發展農產品電子商務等現代流通服務業，支持建設糧食烘幹、農機場庫棚和倉儲物流等配套基礎設施。農產品初加工和農業灌溉用電執行農業生產用電價格。鼓勵以縣為單位開展農業社會化服務示範創建活動。開展政府購買農業公益性服務試點，鼓勵向經營性服務組織購買易監管、可量化的公益性服務。研究制定政府購買農業公益性服務的指導性目錄，建立健全購買服務的標準合同、規範程序和監督機制。積極推廣既不改變農戶承包關系，又保證地有人種的托管服務模式，鼓勵種糧大戶、農機大戶和農機合作社開展全程托管或主要生產環節托管，實現統一耕作，規模化生產。

　　（十八）開展新型職業農民教育培訓。制定專門規劃和政策，壯大新型職業農民隊伍。整合教育培訓資源，改善農業職業學校和其他學校涉農專業辦學條件，加快發展農業職業教育，大力發展現代農業遠程教育。實施新型職業農民培育工程，圍繞主導產業開展農業技能和經營能力培養培訓，擴大農村實用人才帶頭人示範培養培訓規模，加大對專業大戶、家庭農場經營者、農民合作社帶頭人、農業企業經營管理人員、農業社會化服務人員和返鄉農民工的培養培訓力度，把青年農民納入國家實用人才培養計劃。努力構建新型職業農民和農村實用人才培養、認定、扶持體系，建立公益性農民培養培訓制度，探索建立培育新型職業農民制度。

　　（十九）發揮供銷合作社的優勢和作用。紮實推進供銷合作社綜合改革試點，按照改造自我、服務農民的要求，把供銷合作社打造成服務農民生產生活的生力軍和綜合平臺。利用供銷合作社農資經營渠道，深化行業合作，推進技物結合，為新型農業經營主體提供服務。推動供銷合作社農產品流通企業、農副產品批發市場、網絡終端與新型農業經營主體對接，開展農產品生產、加工、流通服務。鼓勵基層供銷合作社針對農業生產重要環節，與農民簽訂服務協議，開展合作式、訂單式服務，提高服務規模化水平。

　　土地問題涉及億萬農民切身利益，事關全局。各級黨委和政府要充分認識引導農村土地經營權有序流轉、發展農業適度規模經營的重要性、複雜性和長期性，切實加強組織領導，嚴格按照中央政策和國家法律法規辦事，及時查處違紀違法行為。堅持從實際出發，加強調查研究，搞好分類指導，充分利用農村改革試驗區、現代農業示範區等開展試點試驗，認真總結基層和農民群眾創造的好經驗好做法。加大政策宣傳力度，牢固樹立政策觀念，準確把握政策要求，營造良好的改革發展環境。加強農村經營管理體系建設，明確相應機構承擔農村經管工作職責，確保事有人幹、責有人負。各有關部門要按照職責分工，抓緊修訂完善相關法律法規，建立工作指導和檢查監督制度，健全齊抓共管的工作機制，引導農村土地經營權有序流轉，促進農業適度規模經營健康發展。

以下是農業部部長韓長賦答新華社記者問：

近日，中央審議通過了《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》。《意見》出臺背景如何？主要內容是什麽？有哪些政策創新？如何貫徹落實好《意見》？記者就此采訪了農業部部長韓長賦。

　　問：請介紹一下《意見》出臺的背景和過程。

　　答：農村土地經營權流轉和規模經營是事關農業農村發展的一件大事，也是深化農村改革的一項重要內容。在工業化、城鎮化進程中，農村勞動力逐步轉移，他們原來經營的土地流轉出來，使得農業從業者的土地經營規模不斷擴大，先進的農業技術裝備得到利用，為建設現代農業創造了必要條件。這是世界農業發展的普遍現象，目前我國正處於這一階段。近年來，各地從實際出發在這方面積極探索，取得了一定成效，積累了一些經驗。但從深層次看，在保護農民承包權益、加強流轉管理和服務、扶持新型經營主體發展等方面，還存在一些制約發展的體制機制性因素。

　　黨中央、國務院高度重視農村土地流轉和規模經營發展。黨的十八大和十八屆三中全會提出，要鼓勵承包經營權在公開市場上流轉，發展多種形式適度規模經營，培育新型農業生產經營主體，構建集約化、專業化、組織化、社會化相結合的新型農業經營體系。為貫徹好中央精神，有關部門在開展土地經營權流轉規範化管理和服務試點的基礎上，深入基層調研、總結地方經驗，充分聽取基層幹部和農民群眾的意見。可以說，《意見》體現了中央的意圖，凝聚了群眾的智慧，是今後一段時期指導農村土地制度和農業經營制度改革的重要政策性文件。

　　問：《意見》的主要政策取向是什麽？

　　答：這些年來，中央先後制定了一系列關於農村土地流轉和規模經營發展的政策法律，對土地怎樣流轉作出了明確規定。現在出臺的這個《意見》，是適應新形勢和實踐發展要求制定的，延續了中央一貫的政策基調，遵循了《農村土地承包法》的立法精神，並吸收了近年來廣大農民群眾的實踐創造。

　　《意見》的著眼點主要有三個方面：一是推進現代農業發展。在堅持土地集體所有的前提下，實現所有權、承包權、經營權三權分置，形成土地經營權流轉的格局，大力培育和扶持多元化新型農業經營主體，發展農業適度規模經營，走出一條有中國特色的農業現代化道路。二是維護農民合法權益。建立健全土地承包經營權登記制度，保護好農戶的土地承包權益。堅持依法自願有償，尊重農民的流轉主體地位，讓農民成為土地流轉和規模經營的積極參與者和真正受益者。三是堅持一切從國情和農村實際出發。

　　土地流轉和規模經營發展是客觀趨勢，但必須看到這是一個漸進的歷史過程，不能脫離實際、脫離國情，片面追求流轉速度和超大規模。

　　問：如何準確理解農村集體土地所有權、承包權、經營權“三權分置”？

　　答：當前，在工業化、城鎮化快速發展背景下，大量人口和勞動力離開農村，原來家家戶戶都種地的農民出現了分化，承包農戶不經營自己承包地的情況越來越多，在大多數地區，承包權與經營權分置的條件已經基本成熟。實現土地集體所有權、承包權、經營權三權分置，這是引導土地有序流轉的重要基礎。

　　《意見》明確提出，堅持農村土地集體所有，所有權、承包權、經營權三權分置，引導土地經營權有序流轉。首先要維護好農村土地集體所有權。《意見》強調，一方面要探索新的集體經營方式；另一方面，要行使好農村集體在土地流轉和承包經營上的管理監督權，發揮好集體為農民流轉土地提供服務的組織功能作用。其次，要保障好土地承包權。《意見》指出，要抓緊抓實承包地確權登記頒證工作，妥善解決農戶承包地塊面積不準、四至不清等問題；要完善承包合同，健全登記簿，頒發權屬證書，強化土地承包經營權物權保護。同時，要放活經營權。《意見》強調，要鼓勵創新土地流轉形式，發展多種形式的適度規模經營；加強土地流轉服務體系建設，為流轉雙方提供服務，保護流轉雙方的權益。總之，三權分置是深化農村土地制度改革的實踐探索，體現了中國特色農村土地制度改革的理論創新。

　　問：近年來社會上對未來“誰來種地”問題十分關註，請問《意見》提出了哪些應對措施？

　　答：《意見》提出了三個方面的措施：一是建立新型職業農民制度，培育新的種地人。包括實施新型職業農民培育工程，積極培養專業大戶、家庭農場經營者、農民合作社帶頭人、農業企業經營管理人員、農業社會化服務人員和返鄉農民工等新型職業農民，努力構建新型職業農民和農村實用人才培養、認定、扶持體系。二是引導土地資源流向新型農業生產經營主體，使願意種地的人能獲得更多的土地經營權。鼓勵各地整合涉農資金建設連片高標準農田，並優先流向家庭農場等規模經營農戶；有條件的地方可將土地經營權入股組建合作組織，通過自營或委托經營等方式發展農業規模經營；允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營；工商企業可以適度租賃土地發展良種種苗繁育、高標準設施農業、規模化養殖、開發農村“四荒”資源等現代種養業。三是加大扶持完善服務，為新型農業經營主體發展提供更好的外部環境。《意見》主要從財政、金融、用地、稅收等方面提出了一系列有針對性的扶持政策。如支持符合條件的新型農業經營主體優先承擔涉農項目，新增農業補貼向新型農業經營主體傾斜，引導金融機構建立健全針對新型農業經營主體的信貸、保險支持機制，要求各地在年度建設用地指標中單列一定比例專門用於新型農業經營主體建設配套輔助設施等。

　　應當指出的是，在發展新型農業經營主體的同時，不能忽視普通農戶的作用。各類新型經營主體在農業的不同領域、不同環節各有優勢，要多元化、融合式地發展。

　　問：為什麽要健全土地承包經營權登記制度？《意見》對做好農村土地承包經營權確權登記頒證工作提出了哪些要求？

　　答：加強對承包地的保護，是促進土地流轉起來，形成規模經營的重要前提。過去，對農戶承包地主要是按照合同進行管理，存在面積不準、四至不清、空間位置不明、登記簿不健全等問題。建立農村土地承包經營權登記制度，一是針對現實矛盾，解決好承包地塊面積不準、四至不清、空間位置不明等問題；二是按照《物權法》要求，完善合同、健全登記簿、頒發權屬證書，確認農戶對承包地的占有、使用、收益等各項權利。這是穩定農村土地承包關系的重要基礎，是開展土地經營權流轉的重要前提，也是調處承包糾紛、開展抵押擔保、落實征地補償的重要依據。

　　健全登記制度，強化對農戶承包地權益的保護，當前最重要的抓手就是開展農村土地承包經營權確權登記頒證工作。為指導各地做好土地承包經營權確權登記頒證工作，《意見》明確提出四個方面的要求：一是按照保持穩定、依法規範、民主協商、因地制宜、分級負責的原則穩步推進；二是原則上要確權到戶到地，在尊重農民意願前提下，也可以確權確股不確地；三是強化縣鄉兩級責任，建立黨委政府統一領導、部門密切協作、群眾廣泛參與的工作機制；四是加強工作保障，經費納入地方財政預算，中央財政給予補貼。

　　問：當前，農村土地經營權流轉情況如何，為引導有序流轉《意見》提出了哪些具體措施？

　　答：近年來，農村土地流轉呈加快之勢。隨著規模的擴大，土地流轉也呈現出主體多元、形式多樣的發展態勢。流入方仍以農戶為主，但向合作社、龍頭企業等新型農業經營主體流轉的比重逐步上升；農村集體經濟組織成員之間的轉包仍是最主要的流轉形式，但出租、股份合作等流轉形式比重上升較快。

　　從總體上看，我國農村土地流轉總體上平穩健康，但也存在一些需要重視和解決的問題。如有的地方強行推動土地流轉，片面追求流轉規模、比例，侵害了農民合法權益；有的地方土地流轉市場不健全，服務水平有待提高；有的工商企業長時間、大面積租賃農戶承包地，“非糧化”、“非農化”問題比較突出。這些問題如果不解決好，就會影響到農村土地的有序流轉和農業適度規模經營的健康發展。

　　針對上述問題，在總結基層實踐經驗的基礎上，《意見》提出了四個方面的具體措施：一是堅守土地流轉的底線。要堅持農村土地集體所有，堅持依法自願有償，保護農民承包權益，不能搞大躍進，不能搞強迫命令，不能搞行政瞎指揮。要確保流轉土地用於農業生產，重點支持糧食規模化生產。二是鼓勵創新土地流轉形式。鼓勵農民以多種形式長期流轉承包地，鼓勵通過互換解決承包地細碎化問題，穩步推進土地經營權抵押、擔保試點，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營等。三是嚴格規範土地流轉行為。尊重農民在流轉中的主體地位，村級組織只能在農戶書面委托的前提下才能組織統一流轉，禁止以少數服從多數的名義將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。四是加強土地流轉服務體系建設。

　　問：近年來，工商企業進入農業引起社會廣泛關註，對如何引導好並防止“非糧化”、“非農化”等問題，《意見》有何規定？

　　答：我國農村缺資金、缺人才，缺先進的管理，為發展現代農業，工商企業進入農業是必要的。從實踐情況看，工商企業直接租地經營，有利有弊，好處是可以帶來優良的品種、先進的技術和經營模式，不好的是擠占農民就業空間，容易加劇“非糧化”、“非農化”傾向。

　　為鼓勵流轉土地用於糧食生產，《意見》提出，一是通過新增補貼向糧食生產規模經營主體傾斜、優先安排農機具購置補貼、開展生產者補貼試點、目標價格保險試點、營銷貸款試點、逐步實現糧食生產規模經營主體“願保盡保”等措施，重點扶持糧食規模化生產；二是通過糧食主產區、糧食生產功能區、高產創建項目實施區的產業規劃和相關農業生產扶持政策引導經營主體生產糧食；三是通過合理引導土地流轉價格，以降低糧食生產成本，穩定糧食種植面積。可以采取停發糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼等措施，遏制撂荒耕地。

　　為防止工商企業下鄉引發“非農化”，《意見》明確：一是鼓勵工商資本發展良種種苗繁育、高標準設施農業、規模化養殖和開發農村“四荒”資源等適合企業化經營的現代農業。二是對工商企業租賃農戶承包地加強監管和風險防範。包括，要求各地對工商企業長時間、大面積租賃農戶承包地有明確的上限控制；建立健全資格審查、項目審核和風險保障金三項制度，嚴格準入門檻，加強事後監管；定期對租賃土地企業的農業經營能力、流轉承包地用途等情況進行監督檢查，及時查處糾正違法違規行為等。

　　問：規模經營為什麽要強調適度，實踐中如何把握這個度？

　　答：現代農業的基本特征是農業生產的專業化、標準化、規模化、集約化。一定規模的土地集聚有利於發展現代農業。但是，任何一種土地經營方式，都存在勞動生產率與土地產出率如何均衡的問題，土地經營規模不是越大越好，應當有一個適宜的範圍。

　　《意見》提出對“兩個相當於”的要重點扶持，即土地經營規模的務農收入相當於當地二、三產業務工收入的，土地經營規模相當於當地戶均承包土地面積１０－１５倍的，應當給予重點扶持。這主要考慮到我國農戶平均承包土地面積不足８畝，１０－１５倍在１００畝左右，按農戶家庭２個勞動力種糧計算，現階段勞均收入可相當於出外打工。實際是種半年地等於打一年工。當然，由於各地二、三產業發展水平不一，農村勞動力轉移有快有慢，可以根據實際情況確定具體的標準。

　　問：農業社會化服務體系是農業適度規模經營發展的有力支撐，《意見》提出了哪些新的措施？

　　答：健全的農業社會化服務體系可以將農業經營主體從部分生產經營環節中解放出來，專註於發揮自身優勢，是農業適度規模經營發展的有力支撐。

　　為提高農業社會化服務水平，《意見》提出了培育多元社會化服務組織的要求，拓展農技推廣、動植物防疫、農產品質量安全監管等公共服務機構的服務範圍，開展政府購買農業公益性服務試點；支持經營性服務組織發展農業生產性服務，積極推廣土地托管服務模式。同時，《意見》提出要發揮供銷合作社的優勢和作用，紮實推進供銷社綜合改革試點，推動供銷社與新型農業經營主體對接，鼓勵基層供銷社針對農業生產重要環節提升規模化服務水平。

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簡要解讀《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》 ABCSTOCK

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_483f36780102vcr2.html

      11月20日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》
      
      
       分析全文，看到有些股友明顯存在誤讀，故個人簡要解讀如下：
       1、意見由中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發，不是由農業部印發，級別還夠高，表明中共中央和國務院對農村政策的高度重視。
       2、此政策不是土改，很多股友存在誤區，土改是農村土地和集體土地入市，改變原有性質；因此該政策對上市公司有農村土地預期入市的利好基本上不存在。
       3、從政策的整體來看，要點是發展規模經營和農業科技進步，因此對農業機械化和農機才是真正的利好。
       4、個股不做推薦，最近市場追高風險不小，請股友們謹慎投資。

一線城市土地成交額創紀錄 樓市步入回暖前夜？

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2014-11-21/877397.html

每經記者 尚希 發自北京

在房地產市場相對低迷的今年，一線城市的土地成交金額卻已刷新歷史紀錄，目前已經突破3000億元大關，高於去年同期，全年更有希望達到3500億元。土地成交金額的連破紀錄，以及連日來宋衛平和孫宏斌就綠城股權一事的爭端，不禁讓業界揣測：房地產市場是否見底回暖？

一個證據是，龍湖地產集團品牌及營銷部總經理袁春曾表示，龍湖拿地的時間，往往是市場反彈之初。近日，龍湖地產成功以總價37.8億元,競得廣州市天河東奧體板塊的兩幅土地；本月初，龍湖還在成都拿地。另一個證據是，中國指數研究院11月17日發布的《中國房地產企業資訊監測報告（2014.11.10~11.16）》顯示，僅第46周重點監測房企就拿地20宗，投入金額194億元，除龍湖外，金地、華潤等巨頭也紛紛出手。

《每日經濟新聞》記者調查發現，房企融資規模擴大以及各地出臺的救市政策，都是促成土地市場活躍的重要因素。但面粉漲價是否意味著面包一定會漲價，還有待進一步觀察。

沈寂許久的土地市場似乎又要“發燒”了。

11月19日，位於上海市黃浦區外灘金融集聚帶核心位置的董家渡13、15號地塊以248.5億元，被中民投聯合外灘投資、佳渡置業拍走，刷新去年上海徐家匯中心地塊217.7億元的拍賣紀錄，是今年以來全國範圍內成交額最高的地塊。而就在同一天，備受關註的浦東新區惠南鎮地塊，也拍出了13092元/平方米的樓面價，溢價率高達105.11%，刷新了區域樓面價的最高值。

在央行“930新政”的刺激下，樓市刮起陣陣暖風，而土地市場翹尾的跡象也十分明顯。“隨著9月末央行房貸新政的出臺，樓市成交顯著回升，開發商年末的拿地意願亦大為增強，不理性拿地又有擡頭的傾向。”德佑地產分析師趙葆根在接受《每日經濟新聞》記者采訪時如是說。

全年有望突破3500億元/

董家渡地王的誕生將年末上海土地市場推至高潮。不單是上海，北京、廣州等地的土地市場也在加速回暖。

根據中原地產市場研究部統計的數據，截至11月18日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的住宅土地成交價全面刷新歷史紀錄，不僅提前突破2013年創造的歷史記錄，也是有史以來首次突破3000億元大關，達到了3037.9億元，全年更有望突破3500億元。

從樓面價看，2014年截至11月18日，四大一線城市成交的188宗住宅土地平均樓面價高達11892元/平方米，較2013年的7571元/平方米上漲高達57%。

土地市場升溫的背後則是房企不斷加快的拿地腳步。《每日經濟新聞》記者梳理近期房企拿地情況發現，11月以來，20大標桿房企中，遠洋、華潤、保利、金地、中海、龍湖、綠城等企業都已出手拿地；從9月開始，包括萬科等標桿房企已經連續多次出手拿地。11月截至16日，20大標桿房企拿地額度已經超過262億元，全月有望再次突破300億元。

“標桿房企之前不拿地，主要是因為去庫存。但不拿地的舉動對土地市場的影響越來越大，導致地方政府的財政壓力逐漸增大。最近部分城市的土地價格開始下調，加上地方政府救市政策的疊加，預計在土地市場降溫半年之後，部分企業可能又將開始抄底拿地。”中原地產首席分析師張大偉在接受記者采訪時指出，但不同於三四線城市，一線城市土地市場依然維持高熱度。

張大偉進一步指出，隨著各類救市政策的出現，加上部分企業的抄底行為，預計四季度部分熱點地塊的拍賣競價將比三季度更加激烈。

市場已現大規模回暖苗頭/

土地市場的升溫早已傳導至商品房銷售，根據國家統計局公布的70城房價數據，房價持續下跌的狀況出現好轉跡象：10月，二手住宅價格環比指數12個月以來首次出現回升，新建商品住宅價格環比指數也連續兩個月出現小幅上升。

近日，《每日經濟新聞》記者走訪了北京多個在售項目，明顯感覺到售樓處的“溫度”有所上升，看房的人以及來店咨詢的購房者數量都明顯增加。

“現在一天的來電訪問量趕上之前一個禮拜的量。”北京某在售項目的營銷負責人對記者說，伴隨著央行“930新政”、公積金貸款政策松動等疊加效應逐步釋放，購房者的消費信心上揚。與此同時，開發商整體的項目促銷和打折活動也比較豐富，使得現階段的房價處於相對低位。

不光是剛需項目，改善型需求的釋放同樣刺激了中高端市場。記者走訪了位於海澱區的多個高端項目，保利·海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園、京投銀泰琨禦府等，盡管都屬於千萬級豪宅，但項目售樓處依然有不少前來看房咨詢的消費者。

“今年開盤的位於海澱的多個高端項目銷售額都將突破20億元大關。”上述某項目負責人向《每日經濟新聞》記者透露，包括萬柳書院在內的上述五大高端項目預期銷售額將突破100億元。

北京萬科副總經理肖勁在接受記者采訪時曾表示，對於千萬元級別的豪宅來說，20億元的銷售總額意味著要銷售200套左右，況且，單價50000元/平方米以上的高端項目，很難像剛需盤一樣快速去庫存。

然而，央行“930新政”的出臺無疑加大了樓市去化的信心。

9月30日，央行發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升。《通知》對首套房再啟“認貸不認房”界定標準，貸款利率下限也重回2009年的水平。其中，首套房貸款最低首付比例為30%；貸款利率下限為基準利率0.7倍；二套房已結清相應購房貸款的家庭，執行首套房貸款政策；購買三套及以上住房的，在已取消或未實施“限購”措施的城市，放開已結清相應購房貸款家庭的多套房貸；同時放開非本地居民住房貸款限制。

“對於曾經貸過若幹次款的高端客戶來說，這個政策是一個非常重要的需求釋放。”華潤萬橡府營銷負責人秦江向記者表示，首套房認定新規執行後，部分高端客戶賣一套房後就湊齊了首付款，然後再貸款購房，基本上不需要消耗其現有的存量資金就可以解決改善性購房需求，這無疑將刺激高端項目的成交速度和成交量。

亞豪機構副總經理任啟鑫對記者表示，央行“認貸不認房”的政策，受益最大的是“賣舊買新”的首次改善型購房者。據統計，10月份北京成交均價在300萬~800萬元的中端改善型樓盤累計成交936套，環比大漲32%。

“在經過幾個月的蓄客期後，中高端改善型樓盤於下半年集中入市，受樓市大環境影響，入市項目定價較為謹慎，高品質的產品、完善的配套，加之合理的價格，從供應層面為這類房源成交量的上升提供了源動力。”任啟鑫說。

深改小組第七次會議：推進農村土地改革 堅持三條底線

來源: http://wallstreetcn.com/node/211461

新華社官微消息稱，習近平今日主持深改小組第七次會議。會議審議了《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。會議指出，堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線，在試點基礎上有序推進。

作為深化改革的重要領域之一，土地改革關乎中國9億農民的利益，也是新型城鎮化建設的關鍵。

證券時報網報道稱，中央農村工作會議將於12月8日召開，中央經濟工作會議將於12月20日召開。此前市場預期中央農村工作會議，將討論土地改革等相關方案，中央經濟工作會議涉及電力、林業和鹽業改革，以及國企混改等議題。

中金還指出：

土地產權將一分為三：所有權屬於集體，承包權屬於農民，經營權由產權主體自主。土地確權主要是確定農村土地的使用權，包括農地承包經營權和宅基地使用權，類似於城市住宅使用權用房產證的形式確認下來。土地確權工程量大，但由於確權有利於保障農民利益，預計進展順利，五年內完成。

中金認為，土地市場化改革將提高土地利用效率，大幅增加農民財產性收入，調整政府征地行為，控制金融風險。土地規模經營效率大幅提升，促進勞動力轉移，真正實現農民變市民。上一輪部分城鎮職工福利分房分享了資產升值收益，目前價值13萬億元。而農民擁有使用權的45億畝土地價值更大，估計有50萬億元，人均近6萬元。

土改的法制建設上，大智慧通訊社11月中旬曾報道稱，新版《土地管理法》和《土地承包法》將於12月浮出水面,有望在12月召開的全國人大常委會上進行審議,法律的修訂將實質性加速這一輪土地改革進程。

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土地承包經營權確權試點擴大 再增8至10個省

來源: http://wallstreetcn.com/node/212364

據新華社，農業部部長韓長賦23日表示，2015年，我國土地承包經營權確權登記頒證試點將進一步擴大，再選擇8至10個省份開展整省試點，其他省份每個地市選擇1個縣開展整縣試點，覆蓋面積達到5億畝左右，用5年左右時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證。

2014年我國土地承包經營權確權登記頒證試點工作穩步推進，在山東、四川、安徽3省開展了整省試點，加上其他各省整縣試點，目前試點覆蓋面積已達3.3億畝。

據中國證券網，韓長賦表示，2015年將積極穩妥推進農村土地制度改革，將配合全國人大常委會抓緊修訂土地承包法，賦予農民土地經營權抵押、擔保權能，允許農民以經營權入股發展農業產業化經營。用5年左右時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證。

同時，韓長賦近日向媒體表示，中辦、國辦前不久印發的《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》（以下簡稱《意見》），闡述的“三權分置”改革是我國土地制度改革的重大制度創新、理論創新和實踐創新。

韓長賦說，領會《意見》精神，通俗地講，就是準確把握32個字：“三權分置，確權登記，有序流轉，適度規模，家庭基礎，農民自願，農地農用，鼓勵種糧。”

十一屆三中全會以後，我國實行農戶承包經營，土地集體所有權與農戶承包經營權實現了“兩權分置”，這是我國農村改革的重大創新。當前，工業化、城鎮化快速發展，大量勞動力離開農村，農民出現了分化，承包農戶不經營自己承包地的情況越來越多。

順應農民保留土地承包權、流轉土地經營權的意願，把農民土地承包經營權分為承包權和經營權，實現承包權和經營權分置並行，這是我國農村改革的又一次重大創新。

“三權分置，就是要在堅持農村土地集體所有的前提下，實現土地所有權、承包權、經營權分置。”韓長賦說。

韓長賦表示，從“兩權分置”過渡到“三權分置”是巨大的政策飛躍。“‘三權分置’是引導土地有序流轉的重要基礎，既可以維護集體土地所有者權益，保護農戶的承包權益，又能夠放活土地經營權，解決土地要素優化配置的問題；既可以適應二三產業快速發展的需要，讓農村勞動力放心轉移就業、放心流轉土地，又能夠促進土地規模經營的形成。”

“承包地確權登記和有序流轉，是保護農民利益和提高農業效率的制度性安排。”韓長賦說，“只有穩定土地承包關系，農民的土地承包經營權得到充分保障，他們才能放心長期流轉土地，流入方才能獲得穩定的經營預期。”

目前，農戶承包地仍然存在面積不準、空間位置不明、登記簿不健全等問題，這使許多農民心里不夠踏實，總擔心土地流轉出去自己的權益無法保障。解決這一問題，關鍵是要搞好承包地確權登記頒證工作，頒發權屬證書，強化物權保護，為土地經營權流轉奠定堅實的產權基礎，真正讓農民吃上“定心丸”。

“有序流轉，就是要確保土地經營權流轉規範有序進行。《意見》一方面強調鼓勵土地流轉，另一方面強調土地流轉要有序。什麽是有序？”韓長賦表示，就是要遵循經濟發展規律，不超越階段；尊重農民的意願，不強迫命令；保護經營者權益，不隨意毀約；遵守法制規範，不留隱患漏洞。

“我們要順其自然、因勢利導，不能人還沒有出去，就強行把地給流轉了，那會影響土地流轉健康發展的基礎。土地流轉一定要堅持依法自願有償、市場配置資源原則，政府主要是搞好管理和服務，嚴禁下指標、定任務，防止欲速不達。”

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