中集集團分析報告——行業反轉在即+700億價值土地 胡塗的森林

來源: http://xueqiu.com/3408310156/35437729

$中集集團(SZ000039)$ •
（一）公司概況

•中集集團，全稱中國國際海運集裝箱(集團)股份有限公司。A股代碼000039，H股代碼HK20039。總股本26.6億股，流通股12.3億股。

•註冊地址：深圳市南山區蛇口港灣大道2號中集研發中心。

•公司於1980年1月創立於深圳，由招商局與丹麥寶隆洋行合資成立，初期由寶隆洋行派員管理。1987年中遠集團入股公司，與招商局各持股45%，成為並列大股東，寶隆洋行持股10%，1992年改組為內部股份公司， 1993年公司靈魂人物——麥伯良出任總經理， 1994年公司在深圳證券交易所上市，發行了A股和B股， 2012年首家B轉H股，成為A+H股上市公司。

•誕生時即深深植入的國際化基因，出類拔萃的公司治理結構，獨特的股權結構，加上麥伯良領導的優秀管理團隊，長期以來對於技術創新和管理效率的不懈追求，使得中集快速成長為在全球多個行業具有領先地位的企業。
•30 多年來，中集通過技術創新，不斷帶來成本的降低、品質的提升和效率的提高，成就如今的領先者地位。我們的產品創新，時刻圍繞滿足客戶需求而動，不斷開辟新的市場，在多個業務領域帶來勃勃商機。
中集集團技術中心為國家級企業技術中心，按照各產業的特點，分別設立了5 家研究院，20 家技術分中心。其中，包括了國家能源局授牌的國家能源海洋石油鉆井平臺研發（試驗）中心。截至目前，中集累計申請專利3015 件，不斷鞏固公司在行業內的競爭優勢。集裝箱行業擁有專利1000多項，占到全球該領域專利數的80%。

•近年來，公司研發投入超過5億元，2012年高達19億元，在A股上市公司中位居前列。
股權結構
2013年收入和利潤分析

行業對比
•公司屬重大裝備制造企業，屬國內制造業龍頭，即使與A股市場各個細分裝備制造行業龍頭相比，公司資產、收入和凈利潤規模都排名靠前，毛利率、營業利潤率、凈資產收益率等指標排名靠後。但與業務相近的港機制造企業振華重工相比，公司無疑出色很多。
•（七）資本市場表現

•公司是A股市場的大牛股，累計漲幅超過600倍；過去3年公司表現略強於滬深300指數：2012 -7.3%，2013+32.28%；2014 年股價漲幅50%，略低於滬深300 51.6%的漲幅；相比其它優質藍籌，表現比較落後。目前公司市值585億。

•從股東分紅來看，1994年至2013年，中集累計實現凈利潤300億元，已實現分紅19次、86億元，分紅率達28.44%。與之形成對比的是，公司1994年上市以來靠發行股票募集的資金僅為24.66億元。過去3年沒有送股，分紅在凈利潤的30%左右，合計已經超過25億元。

財務分析
•（一）成長能力

•公司是A股市場上有代表性的長期成長性企業，上市20年，收入從13.42億，增長到2013年的578.75億，增長43倍，凈利潤從0.93億，增長到21.8，增長23.44倍。

•2008年前，公司基本只有集裝箱業務，伴隨中國出口型經濟，收入和利潤持續增長，僅在2001和2002年有小幅波動。並在2008年達到高峰：收入487.61 億，利潤31.65 億。

•金融危機後，中國出口型經濟受到嚴重打擊，公司業績急轉直下，2008和2009年凈利潤持續下跌，到2009年僅9.59億元，並且是通過投資收益（出售資產）粉飾了的，扣非後更難看。公司這個階段並沒被大環境嚇倒，反而乘機實施多元化戰略，先後通過收購方式進入海工、能化和車輛等板塊。

•2010-2011年，集裝箱行業大幅反彈，2011年集裝箱版塊凈利潤達到36.29億，加上新進入的能化、車輛和金融業務，凈利潤創出歷史新高，甚至抵消了海工業務巨虧11億的負面影響。但隨後集裝箱業務又進入低谷，加上海工業務巨額虧損，凈利潤持續下滑，好在能化、金融、物流等多元化業務接力增長。
•從公司凈利潤波動看，公司戰鬥力十足，總能利用每次經濟危機，快速恢複並壯大自己：2001年利用行業危機成為全球集裝箱第一，2008利用金融危機成功多元化。

•2014年公司疑似進入業績拐點：集裝箱業務是經歷了多年的量價齊跌，已經到了成本最低的行業龍頭（公司）都沒法賺錢的底部了，反轉在即；海工業務在經歷7年蓄水，累計虧損30億，終於迎來了成功是曙光，收入有望破100億，凈利潤扭虧，在手訂單超過30億美元，在洽談訂單7、80億美元，明年收入有望突破200億；前海土地開發方式即將落地，300-500億的潛在土地收益將在未來3-5年內體現出來。
•（四）償債能力和運營能力

•公司屬重資產裝備制造業，資產負債率一直很高，在65%左右；流動比率和速動比率都比較低，存在短期償債壓力。

•2014年3季報，公司有息負債約260億，短期負債110億，存貨169億，可見，以原材料、在產品為主的存貨，對資金消耗較大。公司在產業鏈中處於中間環節，應收和應付金額都很大，相互基本可以抵消，對應500多億的收入，回款能力尚可。


未來發展分析
•中集是國內不多的擁有戰略管理體系的公司，2008 年後搭建戰略體系，自下而上制定5 年規劃（2012-2017）。經過多年的發展，已經形成了9 大板塊，公司將其劃分為生命業務、突破業務、探索業務、增值業務和觀察業務，2017 年目標是進入世界500 強，收入達到1200 億。

•生命業務是集裝箱：幹散貨集裝箱行業發展到剩者為王的地步，公司占全球市場份額50%，幾無競爭對手，經理了長達7年的低迷，已經到了成本最低的龍頭都無法獲取正常利潤的底部，隨著歐美經濟溫和複蘇，有利於需求好轉公司預計幹貨箱2015 年複蘇，冷藏箱需求旺盛，盈利能力突出，將是增長點， 2017 年的收入目標是450-500 億，利潤目標30 億，收入和利潤占比下降到40%左右。

•突破業務包括海洋工程、能化裝備和車輛：海工業務市場空間大，產業逐步向亞洲轉移，公司2009年收購煙臺來福士，經過7年艱辛，累計虧損30億後，成為了全球半潛式鉆井平臺制造領先企業，累計獲得7座半潛式平臺訂單，合計生效訂單約40億美元。

•另有50億美元左右的備選合同。2014年收入將突破100億，順利扭虧，2015年超過200億，利潤貢獻上億美元。能化裝備近年保持高速增長，行業景氣周期至少還有三年，在未來5年還有翻倍空間，目標是2017 年收入210 億元，凈利潤15 億元以上。車輛業務2017 年的收入目標260 億元，凈利潤目標12 億，公司對海外市場更看好，新的冷藏車將推出。

•探索業務包括物流、空港設備及其它新業務，其中空港設備還包括行李分揀設備、自動堆垛機等，立爭5 年內進入行業前列。

•增值業務指的是金融房地產行業，公司在前海中心區域擁有52萬平方米的工業用地，土地價值（轉成商用地後）在500—800億元，目前正與深圳市政府協商開發方案。除了前海以外，公司在青島、深圳蛇口、上海寶山等多地具有土地儲備或有望轉商的工業地塊，價值也210 億元以上。暫不考慮未來經營所獲現金流，用NAV 法對中集深圳（前海、平山）土地資產進行估值，在700 億以上。

負面因素：
•1.受到國內外經濟不景氣，集裝箱銷量今年可能下降10%，盈利下降幅度則更高；海工業務繼續虧損。

•2.寄予厚望的前海土地方案遲遲不能落地，土地收益與深圳市政府分成的比例具有較大不確定性，動輒對公司影響都以百億計。

•3.最近幾個月，國際油價的大幅下跌利好公司集裝箱業務，但如果油價長期低迷，對公司曙光初現的海工業務可能有較大影響。

未來3年業績預測
•基本假設：

•集裝箱業務低迷了7年，已經到連龍頭都無法盈利的底部，未來恢複5%-10%的增長。

•海工業務在手訂單充足，短期油價波動，應該不影響已有訂單的交付，按目前訂單情況，2014-2016分別增長100%、50%和40%。

•能化未來3-5年內還有翻倍空間，維持5-10%增長；空港設備和物流板塊是公司新進入板塊，收購比較頻繁，保持高速增長。

•金融業務在公司力推鉆井平臺和集裝箱船舶融資租賃下，將呈現爆發式增長。

•房地產業務將是核心和爆發增長極，就按保守的200億土地純收益，分攤到10年釋放，每年都有20億，預計高峰時利潤公司會在50億以上，推動公司凈利潤達到100億。

各項財務指標基本參考去年年報和今年半年報水平。

結論
•公司屬招商局和中遠集團共同控制的大型裝備制造企業，團隊優秀、經營機制良好，管理層具有較高的決策獨立性和執行力，制造能力和技術實力強，當屬於國內高端制造業標桿。

• 經過多年發展，公司“四大五小”多個業務版塊。其中集裝箱業務屬全球龍頭，占全球市場份額50%以上；能化業務國內市場第一，旗下中集安瑞科市值超過100億；道路車輛國內市場份額第一；海工業務，經過7年努力，累計虧損30億元，2014年迎來轉折點，預計收入超過100億，凈利潤扭虧，在手訂單50億美元，占全球市場30%。

• 最大的看點在於，公司在深圳前海經濟開發區核心地段擁有52萬平米的土地，為前海第三大地主，相關開發方案正在與深圳市政府溝通洽談。按照前海目前拍賣的土地價格計算，對應商業用地價值約500億元，預計公司利益分成比例在30-50%，資產增值200億以上。另外公司在坪山、太子灣亦有類似土地超過100萬平米，資產估值在200億以上。
•目前海運市場經歷了多年低迷，行業逆轉在即，公司集裝箱業務恢複增長，海工業務經過多年巨虧後，迎來經營拐點，其它業務發展向好。預估目前公司資產凈值在400-500億元以上，2017年前，收入將突破1000億元，凈利潤超過50億元，對應目前490億市值,真實PB僅1倍，動態PE10倍。而地產業務隨時可能帶來巨大的業績彈性，動輒以百億元計算。

•買入建議：公司基本面良好，兼具“前海地王”“一帶一路”“工業2.0”等多個概念，逢低買入，強烈推薦H股中集集團（H02039）比A股便宜50%，市值僅350億人民幣，目標千億市值。

@今日話題@天天靜心課 @張越聰$三一重工(SH600031)$ $濰柴動力(02338)$ $振華重工(SH600320)$

農地流轉文件正式印發 集體土地承包權不得流轉

來源: http://wallstreetcn.com/node/213386

據《經濟參考報》消息，首部針對農村產權流轉交易市場的全國性指導文件日前正式印發。

報道提到，這份名為《國務院辦公廳關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》的文件，對能進場的農村產權交易品種進行了明確規定，主要包括：農村承包土地經營權、林權、“四荒”使用權、農村集體經營性資產、農業生產設施設備、小型水利設施使用權、農業類知識產權等。但《意見》明確指出，交易品種將不涉及農村集體土地所有權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權。

“《意見》的安排實際上是對決策層提出的所有權、承包權、經營權等‘三權分置’理論的落實。”《經濟參考報》引述一位知情人士表示，由於農村土地的產權權屬關系複雜，適用的規則也不同，所以《意見》在農村土地所有權、承包權和經營權上進行了分類指導。

“這並不是說農村集體土地不能流轉，恰恰相反，中央還再三強調要重點推進農村集體經營性建設用地入市的改革，但這里是指經營權的流轉交易。集體土地的所有權永遠不可能交易，承包權現在也明確提出不在進場流轉品種範圍內，說明維護農民利益，防止他們在流轉過程中失地是決策層推進改革的基礎。”報道稱。

（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

農地流轉文件正式公布 集體土地承包權不得流轉

來源: http://wallstreetcn.com/node/213386

首部針對農村產權流轉交易市場的全國性指導文件今天正式對外公布。

這份名為《國務院辦公廳關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》的文件，對能進場的農村產權交易品種進行了明確規定，主要包括：農村承包土地經營權、林權、“四荒”使用權、農村集體經營性資產、農業生產設施設備、小型水利設施使用權、農業類知識產權等。但《意見》明確指出，交易品種將不涉及農村集體土地所有權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權。

《經濟參考報》曾引述一位知情人士表示，《意見》的安排實際上是對決策層提出的所有權、承包權、經營權等“三權分置”理論的落實。由於農村土地的產權權屬關系複雜，適用的規則也不同，所以《意見》在農村土地所有權、承包權和經營權上進行了分類指導。

“這並不是說農村集體土地不能流轉，恰恰相反，中央還再三強調要重點推進農村集體經營性建設用地入市的改革，但這里是指經營權的流轉交易。集體土地的所有權永遠不可能交易，承包權現在也明確提出不在進場流轉品種範圍內，說明維護農民利益，防止他們在流轉過程中失地是決策層推進改革的基礎。”報道稱。

以下是文件全文：

國務院辦公廳關於引導農村產權

流轉交易市場健康發展的意見

國辦發〔2014〕71號

 

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

　　近年來，隨著農村勞動力持續轉移和農村改革不斷深化，農戶承包土地經營權、林權等各類農村產權流轉交易需求明顯增長，許多地方建立了多種形式的農村產權流轉交易市場和服務平臺，為農村產權流轉交易提供了有效服務。但是，各地農村產權流轉交易市場發展不平衡，其設立、運行、監管有待規範。引導農村產權流轉交易市場健康發展，事關農村改革發展穩定大局，有利於保障農民和農村集體經濟組織的財產權益，有利於提高農村要素資源配置和利用效率，有利於加快推進農業現代化。為此，經國務院同意，現提出以下意見。

　　一、總體要求

　　（一）指導思想。以鄧小平理論、“三個代表”重要思想、科學發展觀為指導，深入貫徹習近平總書記系列重要講話精神，全面落實黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神，按照黨中央、國務院決策部署，以堅持和完善農村基本經營制度為前提，以保障農民和農村集體經濟組織的財產權益為根本，以規範流轉交易行為和完善服務功能為重點，紮實做好農村產權流轉交易市場建設工作。

　　（二）基本原則。

　　——堅持公益性為主。必須堅持為農服務宗旨，突出公益性，不以盈利為目的，引導、規範和扶持農村產權流轉交易市場發展，充分發揮其服務農村改革發展的重要作用。

　　——堅持公開公正規範。必須堅持公開透明、自主交易、公平競爭、規範有序，逐步探索形成符合農村實際和農村產權流轉交易特點的市場形式、交易規則、服務方式和監管辦法。

　　——堅持因地制宜。是否設立市場、設立什麽樣的市場、覆蓋多大範圍等，都要從各地實際出發，統籌規劃、合理布局，不能搞強迫命令，不能搞行政瞎指揮。

　　——堅持穩步推進。充分利用和完善現有農村產權流轉交易市場，在有需求、有條件的地方積極探索新的市場形式，穩妥慎重、循序漸進，不急於求成，不片面追求速度和規模。

　　二、定位和形式

　　（三）性質。農村產權流轉交易市場是為各類農村產權依法流轉交易提供服務的平臺，包括現有的農村土地承包經營權流轉服務中心、農村集體資產管理交易中心、林權管理服務中心和林業產權交易所，以及各地探索建立的其他形式農村產權流轉交易市場。現階段通過市場流轉交易的農村產權包括承包到戶的和農村集體統一經營管理的資源性資產、經營性資產等，以農戶承包土地經營權、集體林地經營權為主，不涉及農村集體土地所有權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權，具有明顯的資產使用權租賃市場的特征。流轉交易以服務農戶、農民合作社、農村集體經濟組織為主，流轉交易目的以從事農業生產經營為主，具有顯著的農業農村特色。流轉交易行為主要發生在縣、鄉範圍內，區域差異較大，具有鮮明的地域特點。

　　（四）功能。農村產權流轉交易市場既要發揮信息傳遞、價格發現、交易中介的基本功能，又要註意發揮貼近“三農”，為農戶、農民合作社、農村集體經濟組織等主體流轉交易產權提供便利和制度保障的特殊功能。適應交易主體、目的和方式多樣化的需求，不斷拓展服務功能，逐步發展成集信息發布、產權交易、法律咨詢、資產評估、抵押融資等為一體的為農服務綜合平臺。

　　（五）設立。農村產權流轉交易市場是政府主導、服務“三農”的非盈利性機構，可以是事業法人，也可以是企業法人。設立農村產權流轉交易市場，要經過科學論證，由當地政府審批。當地政府要成立由相關部門組成的農村產權流轉交易監督管理委員會，承擔組織協調、政策制定等方面職責，負責對市場運行進行指導和監管。

　　（六）構成。縣、鄉農村土地承包經營權和林權等流轉服務平臺，是現階段農村產權流轉交易市場的主要形式和重要組成部分。利用好現有的各類農村產權流轉服務平臺，充分發揮其植根農村、貼近農戶、熟悉農情的優勢，做好縣、鄉範圍內的農村產權流轉交易服務工作。現階段市場建設應以縣域為主。確有需要的地方，可以設立覆蓋地（市）乃至省（區、市）地域範圍的市場，承擔更大範圍的信息整合發布和大額流轉交易。各地要加強統籌協調，理順縣、鄉農村產權流轉服務平臺與更高層級農村產權流轉交易市場的關系，可以采取多種形式合作共建，也可以實行一體化運營，推動實現資源共享、優勢互補、協同發展。

　　（七）形式。鼓勵各地探索符合農村產權流轉交易實際需要的多種市場形式，既要搞好交易所式的市場建設，也要有效利用電子交易網絡平臺。鼓勵有條件的地方整合各類流轉服務平臺，建立提供綜合服務的市場。農村產權流轉交易市場可以是獨立的交易場所，也可以利用政務服務大廳等場所，形成“一個屋頂之下、多個服務窗口、多品種產權交易”的綜合平臺。

　　三、運行和監管

　　（八）交易品種。農村產權類別較多，權屬關系複雜，承載功能多樣，適用規則不同，應實行分類指導。法律沒有限制的品種均可以入市流轉交易，流轉交易的方式、期限和流轉交易後的開發利用要遵循相關法律、法規和政策。現階段的交易品種主要包括：

　　1.農戶承包土地經營權。是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、養殖水面等經營權，可以采取出租、入股等方式流轉交易，流轉期限由流轉雙方在法律規定範圍內協商確定。

　　2.林權。是指集體林地經營權和林木所有權、使用權，可以采取出租、轉讓、入股、作價出資或合作等方式流轉交易，流轉期限不能超過法定期限。

　　3.“四荒”使用權。是指農村集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘使用權。采取家庭承包方式取得的，按照農戶承包土地經營權有關規定進行流轉交易。以其他方式承包的，其承包經營權可以采取轉讓、出租、入股、抵押等方式進行流轉交易。

　　4.農村集體經營性資產。是指由農村集體統一經營管理的經營性資產（不含土地）的所有權或使用權，可以采取承包、租賃、出讓、入股、合資、合作等方式流轉交易。

　　5.農業生產設施設備。是指農戶、農民合作組織、農村集體和涉農企業等擁有的農業生產設施設備，可以采取轉讓、租賃、拍賣等方式流轉交易。

　　6.小型水利設施使用權。是指農戶、農民合作組織、農村集體和涉農企業等擁有的小型水利設施使用權，可以采取承包、租賃、轉讓、抵押、股份合作等方式流轉交易。

　　7.農業類知識產權。是指涉農專利、商標、版權、新品種、新技術等，可以采取轉讓、出租、股份合作等方式流轉交易。

　　8.其他。農村建設項目招標、產業項目招商和轉讓等。

　　（九）交易主體。凡是法律、法規和政策沒有限制的法人和自然人均可以進入市場參與流轉交易，具體準入條件按照相關法律、法規和政策執行。現階段市場流轉交易主體主要有農戶、農民合作社、農村集體經濟組織、涉農企業和其他投資者。農戶擁有的產權是否入市流轉交易由農戶自主決定。任何組織和個人不得強迫或妨礙自主交易。一定標的額以上的農村集體資產流轉必須進入市場公開交易，防止暗箱操作。農村產權流轉交易市場要依法對各類市場主體的資格進行審查核實、登記備案。產權流轉交易的出讓方必須是產權權利人，或者受產權權利人委托的受托人。除農戶宅基地使用權、農民住房財產權、農戶持有的集體資產股權之外，流轉交易的受讓方原則上沒有資格限制（外資企業和境外投資者按照有關法律、法規執行）。對工商企業進入市場流轉交易，要依據相關法律、法規和政策，加強準入監管和風險防範。

　　（十）服務內容。農村產權流轉交易市場都應提供發布交易信息、受理交易咨詢和申請、協助產權查詢、組織交易、出具產權流轉交易鑒證書，協助辦理產權變更登記和資金結算手續等基本服務；可以根據自身條件，開展資產評估、法律服務、產權經紀、項目推介、抵押融資等配套服務，還可以引入財會、法律、資產評估等中介服務組織以及銀行、保險等金融機構和擔保公司，為農村產權流轉交易提供專業化服務。

　　（十一）管理制度。農村產權流轉交易市場要建立健全規範的市場管理制度和交易規則，對市場運行、服務規範、中介行為、糾紛調處、收費標準等作出具體規定。實行統一規範的業務受理、信息發布、交易簽約、交易中（終）止、交易（合同）鑒證、檔案管理等制度，流轉交易的產權應無爭議，發布信息應真實、準確、完整，交易品種和方式應符合相應法律、法規和政策，交易過程應公開公正，交易服務應方便農民群眾。

　　（十二）監督管理。農村產權流轉交易監督管理委員會和市場主管部門要強化監督管理，加強定期檢查和動態監測，促進交易公平，防範交易風險，確保市場規範運行。及時查處各類違法違規交易行為，嚴禁隱瞞信息、暗箱操作、操縱交易。耕地、林地、草地、水利設施等產權流轉交易後的開發利用，不能改變用途，不能破壞農業綜合生產能力，不能破壞生態功能，有關部門要加強監管。

　　（十三）行業自律。探索建立農村產權流轉交易市場行業協會，充分發揮其推動行業發展和行業自律的積極作用。協會要推進行業規範、交易制度和服務標準建設，加強經驗交流、政策咨詢、人員培訓等服務；增強行業自律意識，自覺維護行業形象，提升市場公信力。

　　四、保障措施

　　（十四）扶持政策。各地要穩步推進農村集體產權制度改革，紮實做好土地承包經營權、集體建設用地使用權、農戶宅基地使用權、林權等確權登記頒證工作。實行市場建設和運營財政補貼等優惠政策，通過采取購買社會化服務或公益性崗位等措施，支持充分利用現代信息技術建立農村產權流轉交易和管理信息網絡平臺，完善服務功能和手段。組織從業人員開展業務培訓，積極培育市場中介服務組織，逐步提高專業化水平。

　　（十五）組織領導。各地要加強領導，健全工作機制，嚴格執行相關法律、法規和政策；從本地實際出發，根據農村產權流轉交易需要，制定管理辦法和實施方案。農村工作綜合部門和科技、財政、國土資源、住房城鄉建設、農業、水利、林業、金融等部門要密切配合，加強指導，及時研究解決工作中的困難和問題。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　國務院辦公廳

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2014年12月30日

（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

新經濟系列：掘金“土地後市場”

來源: http://wallstreetcn.com/node/213460

“一號文”有望於近期下發，申銀萬國認為今年一號文再次有關農業是大概率事件，因而在周三的研報中力薦“土地後市場”投資機會。

所謂“土地後市場”，是指集新興的互聯網、移動互聯網、雲計算和物聯網技術為一體，農作物在生產、流通、交易、加工、消費等各個領域實現服務化、機械化、物聯網化、精準化種植、可視化管理、智能化決策等綜合型管理，告別“鋤禾日當午、汗滴禾下土”、“面朝黃土、背朝天”的原始農耕方式。

申萬預計中國“土地後市場”市場規模有5000 億元，假設前提：

耕地面積18 億畝、未來5年土地流轉比例70%；每畝在流轉服務、耕種指導、傳感器、機械化、數據采集、解決方案、互聯網、交易平臺、物流、食品安全溯源檢測、農業保險等投入400 元。

該券商表示，加快轉變農業發展方式是今年經濟工作重點之一，而移動互聯網、物聯網將為土地現代化提供工具。

（圖片均可點擊放大）

申萬在研報中指出了“土地後市場”帶來的產業鏈掘金機會：

1.1 土地流轉服務——互聯網化、證券化：

“土地流轉信托化”實現規模化和集約化，“土地版”阿里平臺正在逐漸成型——中信信托。

“土地流轉互聯網化”打破了傳統農業種植“先種植後銷售”可能面臨的蛛網困境的問題。例如阿里巴巴“耕地寶”、“聚土地”（實際網上銷售土地產出）。農民將土地流轉至電子商務公司名下，電子商務公司將土地交予當地合作社生產管理，淘寶用戶通過網上預約，對土地使用權進行認購，並獲得實際農作物產出。除獲得土地租金外，參與項目生產環節的農民還能獲得工資。

1.2 農業生產機械化

農業機械化是農村土地流轉的重要支撐，土地流轉為外出務工人員解除了後顧之憂，也為種糧大戶提供了規模經營的平臺，推動了生產效率的提升，進而為城市化率的提升提供基礎。從美國和日本農機典型性的上市公司的股價表現來看，超額收益率都非常明顯。

1.3 農資生產服務一體化

農資生產服務供應鏈經營管理，是以農業生產要素集合為平臺，整合土地、訂單、契約、農資、農機、農技、收儲、金融等糧食生產供應鏈關鍵要素，在糧食生產和流通過程中，從糧食生產資料的采購到糧食的生產、加工，最後到將糧食和服務提供給最終消費者的上、下遊所有組織形成的網鏈結構。

從國際比較看，我國農資服務仍有提升空間。發達國家農技推廣費用約占農業生產總值的0.16%～1.1%，許多發展中國家也能達到0.15%左右，而中國不到0.12%。未來中國農業生產將逐漸趨向於“重服務、輕勞動”，按照《全國農產品成本收益資料匯編》預測，我國2025 年種植業的物質服務投入將從當前的27%提升至50.6%。

從美國主要農資零售企業的業務構成占比以及銷售收入，可以看到農化服務是很重要的構成：化肥（54%）、植保（27%）、種子（15%）、農化服務（4%）。

1.4 農產品交易平臺
目前農產品電商交易平臺分為幾類：B2B 信息類、B2B 交易類、B2C 交易類。

展望未來，預售精確匹配供需是新思路。首先它解決了資金流通的問題，如果我們能在農產品播種的時候就預售出去，在預售的時候將農業保險等金融手段運用起來。那就保證了農戶的資金流動性。如果在其中能運用農業保險等手段，也保障了消費者的利益。而且通過預售，還可以衍生出采摘、觀光等等產品附加項目，進一步提升了產品的附加值。

1.5 食品安全

關於食品安全產業鏈的行業包括：檢測+溯源+冷藏運輸。

（1）檢測市場前景可期，並且向第三方開放：國內檢測行業規模約1100 億元，預計未來年複合增速可維持20%，其中12 年食品安全檢測規模增長152%。且外企市場份額超過70%，進口替代空間大。

（2）冷藏運輸環節看好產業鏈上的設備：《農產品冷鏈物流規劃》提出到2015 年我國將初步建成農產品冷鏈物流服務體系，使果蔬、肉類、水產品冷鏈流通率分別達到20%、30%、36%以上，流通環節產品腐損率分別降至15%、8%、10%以下。十二五期間冷庫容量年均複合增速16.4%，平均每年增加200 噸庫容；冷藏車2015 年冷藏車將達到6 萬輛，複合增速接近24.6%，平均每年增加8000 輛。冷鏈產業上主要的設備包括冷庫、冷藏運輸車、超市陳列櫃等，而其核心部件主要包括制冷壓縮機、冷凝器、電動機等。

1.6 農業生產管理系統

現代農業遠程生產管理智能系統指的是利用現代電子技術、移動網絡技術、計算機及網絡技術相結合的技術。

（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

明知是保護區 十三年分批買二十七筆土地 追蹤地籍圖 還原慈濟內湖買地真相

2015-03-09  TWM

《今周刊》調查，慈濟在一九九七年先購入內湖三筆土地，隨即申請變更但未成。變更失利後，慈濟一邊重新申請，一邊不斷購地，加上接受捐贈，二○○○年起的十年間，取得內湖基地旁二十四筆土地。明知是保護區還頻購地，是慈濟最引人疑慮之處。 撰文‧李建興 爭議不休的慈濟內湖開發案，除了保護區是否能變更，引爆激烈的口水戰外，由於玄奘大學社會科學院院長釋昭慧日前在臉書上指出，慈濟是經前台北市政府官員掛保證「可以變更」才買地的，這使得全案是否還有其他人謀不臧的情事，更引人遐想。 經過《今周刊》從地籍資料還原土地交易的始末，發現慈濟內湖基地其實早在四十一年前早就種下了禍因，導致今日難解的困局。 種下禍因 四十年前遭水利會輕率變賣事實上，整起開發案的爭議源自於大湖段一小段地號一三三、一四四及一四五等三筆土地，這三塊比鄰山區面向大湖公園的土地，早期是和大湖連結的小湖，由於當時位於行水區上，其有滯洪、灌溉的作用，為七星農田水利會所有。 但是，一九七四年七星農田水利會卻將土地標售給專司住宅、倉儲、遊樂園開發的新陸開發，雖然水利會當時曾附上「但書」表明，「開發利用不得妨礙都市排水功能，該用地位於山溝與湖泊交會處，水土保持功能重要，開發後將影響上游水系排水。」不過內湖區大湖里前里長郭坤祥回述，新陸買下土地後，曾一度規畫蓋大樓，只是遭大湖山莊的一批老國代反對而未能成形，然而開發受阻的土地，卻從此成為業者傾倒廢土的基地，後來又鋪上柏油、蓋鐵皮屋變成巴士修理廠，在人為破壞下，原本防災、疏洪的功能早已削弱。 九七年八月十四日，慈濟經人穿針引線下，向新陸買這三筆土地準備興建兒童醫院。根據釋昭慧近日臉書所指稱，當時經由台北市都發局官員引薦、遴選，並保證可變更開發，亦即經過審慎評估後才購買，但事情不如想像中的順利。 由於慈濟才剛買下土地，三天後溫妮颱風就來襲，不但汐止林肯大郡崩塌，大湖地區也發生了一家三口被淹死的慘劇。但颱風過後，慈濟則分別在九七年底兩度向北市府提出申請保護區土地變更計畫，這讓災民神經緊繃，舉辦公投抗議慈濟興建醫院，這時市府也不敢掉以輕心，於隔年的元月十六日駁回申請。 居民的杯葛和政府的駁回，讓已經花了上億元購地的慈濟踢到鐵板，但慈濟並未作罷，其間不但請來學者評估背書，並透過顧問公司變更設計，將容積率從一六○％降為一二○％，建蔽率更壓在三五％，剩餘的六五％則將種樹和興建滯洪池，同時也刪除醫療、餐飲等設施，改為環保教育用途的志業中心，試圖讓居民卸下疑慮，使變更案得以過關。 有趣的是，慈濟一面「讓步」，卻又自二○○○年起，陸續以買賣或捐贈的模式在該保護區內取得二十四筆土地，至一○年，原本三．一公頃的慈濟內湖基地，已膨脹了三倍，至十三．四公頃，前後購地金額，有媒體粗估為十三億元。慈濟表示，會買下這麼大的土地，只有其中的四．四八公頃會進行變更開發，其餘拿來進行植樹和水土復育，但內湖保護區守護聯盟理事長李日進則不以為然：「慈濟明知不可為而為，不斷買地，根本是想要將所有保護區的土地買下成為單一地主，減少阻力好辦事！」 令人不解 為何同時變更設計與大量購地值得注意的是，目前各方的口水戰糾結於「保護區能不能變更開發？」對此，慈濟向《今周刊》強調：「依法，保護區在政府公共建設或公益需要的前提下，是可以變更的！」而土地開發經驗豐富、熟稔法規的有富建設董事長洪村騫進一步解釋，根據《都市計畫法》，保護區是可以變更開發的，但須符合兩項先決條件，其一為開發目的須符合社會福利、公共事業、宗教建築等公益目的；其二則是土地條件須合乎不造成防洪、生態安全疑慮等規範。 就此觀點，慈濟當然符合第一要項，但爭議就在第二條件。慈濟喊冤：「內湖基地在慈濟購入前，早就遭到破壞（指新陸開發時代），這基地名義上是保護區，幾十年前早就是個破壞區了！」但此番論述，現任樹黨策略長潘翰聲不敢苟同：「當你買了一個贓物，事後才知道它是贓物，就能就地合法嗎？」而台北大學不動產與城鄉環境學系副教授廖本全也痛斥，面對保護區應以「保護保護區」、「保護區不能輕易變更」的概念為最高原則，更何況內湖基地的破壞是人為的，「難道，被破壞了就沒有保護的需要？」洪村騫和李日進都認為，目前應委請各方都能接受的公正、專業鑑定團隊，評估該保護區是否還有滯洪減災的效能，才能依法行事。 追本溯源，該土地四十一年來，從水利會輕率變賣、政府任由新陸開發肆意破壞保護區，以及政府官員扭曲現實，牽線圖利，才是全案的禍首，李日進透露：「這樣的人謀不臧，全台皆然，屢見不鮮！」一旦如此，更需要相關單位查緝嚴懲，以絕後患。 慈濟13年內 取得13.35公頃、27筆保護區內土地！ ── 慈濟內湖基地一覽 取得時間（年） 筆數 面積（公頃） 管道1997 3 3.1444 向新陸公司購買2000 1 0.1084 向私人購買2001 37.7019 向私人購買2002 6 0.6558 向私人購買2010 14 1.7480 地主捐贈合計 27 13.3585

這些年，土地教會他們的事 名人瘋耕種

2015-03-02  TWM

專業經理人王星威 預約第二人生田園夢王先生有塊地 四年實驗失敗打不退你可曾夢想，在工作半輩子之後，變身「假日農夫」或「現代陶淵明」？ 先來看看忠欣公司總經理王星威花了四年摸索出來的「農耕之路」。 你會發現，用想的，永遠不及動身實踐有趣！ 撰文‧鄭淳予 借用妻子的形容，忠欣公司總經理王星威只要一坐上車，就切換進入「小男孩模式」。 一個星期一的早晨，台北街頭彌漫著「藍色星期一」的集體鬱悶，穿著亮橘色防風外套和運動鞋的王星威，像裝了一雙彈簧腿似地現身，「走吧！」眼前這名精神抖擻的經理人，幾乎是跳著上車。 王星威的雀躍讓人感到有點狐疑，因為幾天前，記者事先到辦公室拜訪他，兩個小時聊下來，認定這其實要算是一趟「驗證失敗」的旅程。 那天，坐在辦公室裡的王星威特地畫了一張心智圖，在這張圖的正中央，就是他自二○一一年開始啟動的「農耕夢」，幾條線從這個核心概念輻射列出：有機耕種、回饋社會、接近大自然，再往外串接的，是各種目標。只是，每一條目標再連出去的「現實狀況」，卻都是事與願違……。 任性亂種 整批玉米像玉米筍原本，王星威設定農耕地點在距離台北約四十分鐘車程的宜蘭壯圍，為了配合認識的農夫，改選定宜蘭南澳的農地。起初估計一個月頂多五千元的通勤成本，因路途比想像中遙遠，於是他多花了一筆預算，在南澳租了一間民宿房間。 還沒正式下田，意外的開銷卻一一冒出來。「我以為種田不需要花到什麼錢，結果，樹苗會死、果苗會死，連小雞都會被狗咬死！」王星威細數著。 原本，他設定一周要下田三天，低估了自己與事業的「黏著度」，「我後來常常一個月只去一天，還當天來回！」一個月的農事濃縮在一天，結果就是集中操勞，顧此失彼。 有一回，農夫友人老李通知「稻子要收割了」，但王星威要務纏身，怎麼也走不開，只能由老李代勞，他因此少上一堂「鐮刀教學」。不甘心的他，決定為自己加選一堂「玉米學分」，又因為工作而耽誤了播種的最佳時機。 當時，老李還奉勸他，晚一個月，時間就不對了，種下去的玉米可能會陣亡四分之一，但王星威執意：「不管，我都來了，今天就要種！」結果，收成的時候，整批玉米都營養不良。 「那天，我煮了一鍋湯，放了四十支玉米下去煮。」王星威說道。見我一臉疑問，他才苦笑著解釋：「表示種出來的玉米只比玉米筍大一點點而已。」幾次任性後，連老李都挖苦王星威：「你可以去和你的菜合照一張，證明你有來過。」甚至開玩笑要他，「來南澳吃飯就好！」再回頭看心智圖，上頭幾個大方向和後來的實際狀況，都是差距離譜。 「資金目標」：二、三百萬元，實際狀況：已經超支一倍。「作物目標」：蔬菜、稻米、水果，實際狀況：只剩種樹，其他都放棄。王星威甚至還列了一個「夥伴目標」——與老伴共享農村之樂，實際狀況：老婆容易被蚊蟲叮咬，只能接受下鄉喝下午茶。 一場度假 對田園生活著了魔「總之，我原本是想為退休做準備的，但試過才知道，自己想得太夢幻了！」王星威給自己下了這樣的結論。 一一年，王星威的農耕夢前傳，其實是起源於一趟美好的農村度假，這個假一度，他就對田園生活著了魔。首先，他在南澳認識了主張「契作代耕」的農人陳昌江。 契作是什麼？陳昌江言簡意賅地向王星威解釋：「就是你出錢，我種，或是我找很多農夫一起來種。」對於半路出家的王星威來說，正合他意。 稻米種下去兩個月後，陳昌江來了一通電話：「快來除草吧！」王星威一開始還嫌麻煩，卻拗不過陳昌江的那套「文青說辭」——「你必須跟土地有連結」，勉強從命。 一個月後，陳昌江又通知他：「可以收成了，快來吧！」王星威討價還價一番，還協議，「我只下田收割二十分鐘。」那一次，他戴著斗笠，留下一張捧著滿懷稻穗的照片。 又過一陣子，曬過、除好糠的米寄到台北，「當我吃到那米的時候，心裡就真的悸動了，那米之好吃啊！」於是，本來秉持「不沾鍋」原則的王星威，開始逢人就說那套「土地經」，也樂得開團帶朋友下田體驗。妻子朱君儀回憶：「他這樣帶朋友去玩了幾次，愈來愈像個『主人』。」原先樂見先生多一項假日休閒的她，也開始有了「警覺」。 一二年堪稱王星威的夢想迸發年，他租下南澳一塊一千坪（約三分）的農地，面朝一片美好山景。有了地，農舍一蓋，他就會是擁有一小方農場的「王老先生」；他也更深入認識當地盛行的「自然農法」，就是不施肥、不施農藥，跟著大自然法則來生產作物的耕種方法。 每回，他到南澳總會與一眾農家朋友聊得歡天喜地，苗要買最好的種、雞要買最貴的養，農具設備投資也毫不手軟，大舉投資，平日還是由在地農人契作。 錯估風害 種十種作物都失敗到了當年九月，稻米收成了。王星威一問之下，才知道當初錯估自己的規模，買錯設備了，還因為規格不對而耗損。更慘的是，米也沒有想像中好賣，最後只能跌價賣掉。結算下來，虧了四十萬元，「我有點嚇到。」但農村彷彿有種魔力，讓人不輕言放棄的魔力。 王星威轉個彎思索：「如果這要成為我第二人生可長可久的事業，最高原則就是要收支平衡才對。」身為專業經理人，他仍有理性，可是也伴隨著一些冒險犯難的實驗精神，三五好友在恬靜的南澳徹夜長聊，又聊出一堆「經濟作物」、「農創產品」。 王星威說：「我想過種檸檬樹、生產檸檬酵素，後來發現，至少得種一百棵才能量產；想過種菜自己醃，做出來人人誇，卻沒人想掏錢買，就說我沒有品牌；也評估過做包裝米上網銷售，但扣掉成本，利潤實在沒搞頭；種過愛文芒果，但因為不噴農藥，開花就被黴菌感染，整批陣亡。」直到一三年，王星威找了建築師到南澳幫他規畫蓋農舍，「住在這裡，你每年十月過後都會被風吹得站不直！」建築師這麼定案。 王星威才恍然大悟，這片地種過不下十種作物全失敗，最大的原因就是「風害」。原來，美麗的山景視野造成每年東北季風「回灌」，作物根本長不好。 農舍泡湯，農場夢碎，王星威幾乎是萬念俱灰，連妻子都建議他：「第二人生到處演講不是很好？」這時，老李告訴他：「小王啊，我看你只能種樹了！」轉念種樹 找到栽培香菇最愛王星威以為自己該把燃燒夢想的火滅了，沒想到老李不是跟他開玩笑。一三年年底，老李在南澳找到一片種滿楓香林的山坡地，地主正想轉讓，面對一甲的山坡地，王星威摸不著頭緒，老李說：「楓香木是種段木香菇最好的木材！」王星威從善如流，改栽培香菇，自此，像是找到真愛，「香菇最重要的成本是木頭，我已有一整片，另一方面是香菇的收成時間好掌控。」過去三年失敗的農耕經歷，像是一段漫長的摸索。 去年，第一批香菇收成，市場上每斤價格約莫六百元，現在已經漲價到一千元。看到一整批健康漂亮的新鮮香菇，讓王星威心花朵朵開，更重要的是，他後來也修正了過去躁進的「量產盈利」心態，「先達到收支平衡是最基本的目標！」車行蘇花公路，窗外是清麗險峻的清水斷崖，王星威一路侃侃而談。「我們那群四年級的同學普遍都有這樣的農村夢，尤其是男生，好像退休一定要去務農才算是個咖。」他笑稱，求學時期大家都被陶淵明催眠了，「開軒面場圃，把酒話桑麻。」像是一種符號，男人前半生在職場上的競爭告一段落了，下一場比賽才要從退隱田園開始。 假日農夫 泡在南澳癒療身心話雖如此，一抵達那片仍留有不少「失敗作」的農地，王星威還是直奔自己最愛的肉桂樹，摘下一片肉桂葉，在掌間搓揉後飽吸一口香氣，這是他與土地問候的儀式。老李早已搬出自己用原木打造的板凳椅招呼王星威夫婦，旁邊還曬著一整簍的乾香菇。 待巡視完「小王實驗農場」與香菇栽培林，王星威呼朋引伴到老李的民宿吃飯。座上有放棄原來工作、「舉家入鄉」的年輕夫婦，有用在地食材下廚的餐廳老闆，也有來南澳打工換宿的情侶。大家交換自己的鄉居趣事，也少不了吐槽：「小王，誰叫你要種愛文芒果，不是在地品種，當然種不起來！」直到天色漸暗，「小王」拜別他的南澳朋友們。踏上歸途前，王星威滿足地說：「即使只是當天來回，我還是可以感覺，在這裡真的是身心舒服！」當我們再次行經清水斷崖時，王星威已打了幾通電話，分別交代了幾件工作，妻子所說的「小男孩模式」又切換回「王總經理」。但王星威已經預告，今年農曆年過後，他要放下更多工作，讓自己一個星期有三天泡在南澳。「小男孩是不會消失的！」他篤定地說。 王星威 出生：1957年 現職：忠欣公司總經理 耕種成績單：宜蘭南澳租1000坪地，4年來，種什麼都失敗，目前僅成功種出香菇。 耕種帶給王星威的禮物 用熱情激盪熱情， 賺到一堆朋友 雖然王星威的耕種成果不是種植失敗，就是賠本，但他認識了不少過去在商場上沒機會接觸的農人朋友，一群對土地有一定程度熱愛的人聚在一起，每個人過去各有故事，又因為不同的原因來到南澳，全在這塊「土地」有了交集。 光是自然農法和下一期要種的作物，就可以讓他們聊上一天，在這裡，耕種不只是體力勞動，更是他們用熱情激盪熱情的浪漫事。

“確權到人”變“確權到戶”南海修正土地魔方

來源: http://www.infzm.com/content/109098

 

編者按:

作為改革開放最前沿，廣東一直是土地改革的先行者，也最先遭遇土地碎片化、糾紛纏身等新麻煩。

如何重新激發土地的生命力，各地都在試驗。本期南方周末經濟板塊選取兩個樣本予以記錄：

一個是在進入後工業化時代的珠三角，“南海模式”的發源地為何改變原來土地確權的路線，從“確權到人”變成“確權到戶”，更好地分享工業化收益。

另一個則是在欠發達的粵北，少有工業的清遠農村，如何將極其零碎的土地收回集體，升級生產方式，來讓依然作為農用的土地生長出更多收入。

讓土地賺更多的錢，讓農民更公平地分享這些利益，讓農業與農村都更深地卷入中國轉型升級的現代化進程，是這些土地試驗的共同終點。

土地改革中有名的“南海模式”的發源地，現在正是全國33個農村土地改革試點地區之一。在那里，土地確權方式的改變，是為了探索更好地讓集體土地入市流轉。

“主要的做法就是十六個字——確權到戶、戶內共享、社內流轉、永久不變。”

2015年3月19日，一場五百多人的動員大會，拉開了佛山市南海區的“確權”大幕。

從“確權到人”變成“確權到戶”，這是南海土地改革的最新方向，這項工作預定在今年年底完成。

南海區，隸屬於廣東佛山市，距離廣州市區僅半小時車程。1980年代它曾是廣東經濟“四小虎”之一，也是土地改革中有名的“南海模式”的發源地。

現在，它是今年確定的全國33個農村土地改革試點地區之一。

從“權”變“股”後，“把股權簡單化”

“集體”由誰組成？誰才有資格享受分紅？分紅究竟應該分多少？諸多糾紛由此而起。

土地確權，是中央關心的一件大事。從2013年到2015年的“一號文件”，都明確提出落實農村土地承包經營權確權登記制度。

確權的方式，在全國各地幾乎最初都是“確權到人”。

需要說明的是，與全國大部分農村是直接對農村土地承包經營權確認頒證不一樣，南海的“確權”，主要是對集體經濟組織股權登記頒證。

這與“南海模式”的由來有關。

自從改革開放以來，廣東一直是最前沿，也是臺資、港資進入大陸設立加工制造廠的第一站。一時間，珠三角的農村土地上“生長”出了許多工業廠房，南海自然也不例外。

1992年，鄧小平南巡之後，工業化和城市化都驟然加速。當年春天，南海羅村鎮下柏村成立了第一個農村股份合作社，將農村土地承包經營權從“權”變成“股”，以權入股，按股分紅，使得土地能集中使用。

這種方式在南海迅速蔓延。最初，南海進行農村集體經濟股份制改造，成立了村一級經聯社和村民小組一級的經濟社。經聯社的收入主要來自村集體資產，經濟社則是農民以土地承包經營權入股，將承包的土地交給經濟社使用。

當時大量的工業企業進入南海，經濟社一般將土地集中起來租給這些企業蓋廠房，或者是直接蓋好廠房後出租，獲得的收益再按股份分享。

這樣，農村土地不用經過國家征地就可直接轉為建設用地。相對於使用國有土地，企業租用集體土地的手續簡捷，時間靈活，大受歡迎。根據北大中國經濟研究中心一份專題報告的數據，到2002年，南海全市工業用地共15萬畝，其中集體所有的達7.3萬畝，將近一半。

“南海模式”聲名鵲起，南海農民也從中獲得了大量的財富。

目前，南海全區共有六鎮一街，1800多個經濟社，2014年集體經濟規模過千億，村社兩級可支配收入67.06億元，股東人均分紅達到4682元。

但隨著經濟的發展、人口增減變化，問題也不斷出現。“集體”由誰組成？誰才有資格享受分紅？分紅究竟應該分多少？諸多糾紛由此而起。而越來越分散的土地，也使得規模經營遇到了麻煩，一些大企業要想找到成片成片的土地並不容易。

為了進一步解決各地農村土地遇到的各種問題，2015年2月底，全國人大批準國務院確定33個地方進行農村改革試點，其中的重點就是試點集體經營性建設用地入市流轉制度。

“股權確權是為以後農村集體土地入市，創造一個穩定的發展環境。如果集體經濟不確權，集體土地就很難流轉。”南海區城鄉統籌辦公室政策研究與培訓科科長李雅文說。

目前，南海各個鎮已經開始向村民全面宣傳。但具體到經濟社要怎麽搞，“還要參照原來的章程”，比如有的地方是一人一股，就比較好處理，而有的地方分年齡段配股，還分資源股和物業股，這就比較複雜。

“我們希望通過這次改革把股權簡單化。”劉錦枌告訴南方周末記者。四十多歲的劉錦枌，從1992年便參與了股份制改革，現在是南海區城鄉統籌辦公室主任。

一次性解決“外嫁女”麻煩

“現在不是消化過去的問題，而是一次性把將來可能出現的問題全部解決掉。”

外嫁女，是南海過去二十多年中因土地而引起的令人頭疼的一大麻煩，是土地糾紛最為頻發之處，也是新一輪確權改革想要解決的一大問題。

在南海這些年實行股份制的過程中，全區各個村鎮的細節各不相同，有的是“生增死減”的動態調整，新出生的分股份，死亡的股份就沒了；有的是“生不增死不減，嫁入不增嫁出不減”；還有的是“固化”之後“三年一調”等等。

細節不同的這些模式，實際上都有一個共性，就是股權都是確到個人頭上。只要人口一變，股權就得跟著變，帶來無盡的折騰。哪一部分人有權獲得股份，是最大的難題。在南海，有爭議的這部分人群，全區最多時劃分了17類，後來“砍”到10類，包括退伍軍人、大學生等。

其中最麻煩的變量，就是外嫁女及其子女。這些嫁出村而戶口仍留在村里的女性，“從始至終都是最大的問題，到目前為止也還是最大的問題。”劉錦枌說。

分紅多的村子，不僅吸引了更多姑娘嫁入，連出嫁的也往往選擇不遷戶口，留在村里等分紅。

“一塊豬肉就那麽大，十個人分就十份，十五個人分肯定每個人就少了嘛！誰也不願意啊！”南海區桂城街道北約社區的一位李姓村民說。他拿到分紅有二十多年了，大兒子23歲，出生就有分紅，買5股配5股，每股兩千多元；小兒子1998年出生時，買了10股——這是每個人可以買的股份上限，當地稱“滿股”，每股已漲到四千多元。現在，他們每個人每年分紅7000塊。

1998年，南海發布《關於保障我市農村“外嫁女”合法權益問題的通知》，首次以地方法規定義“外嫁女”的成員資格：“外嫁女”本人及其子女的戶口雖然仍在原村，但居住地不在原村，又沒有承擔村民義務的，其股權和福利待遇由股東代表大會確定。

但實際上，在農村傳統觀念影響下，多數人不願承認“外嫁女”的集體成員資格。因此，越來越多的南海“外嫁女”加入到抗爭隊伍中，這也成為當地政府最為“頭疼”的事情。

2003年以後，南海區提出“無償配股、出資購股、優惠出資購股”等方式保障“外嫁女”及其子女的利益。但在實施過程中，隨著情況的不斷變化，政策也不斷變化，“外嫁女”問題始終沒有完全解決。

2008年5月，南海成立了“解決農村出嫁女及其子女權益問題工作領導小組辦公室”，簡稱“出嫁辦”，通過“行政引導加司法強制”的方式解決“外嫁女”問題。

目前，南海已經解決98%以上的外嫁女股權確權問題，但仍有一千多位外嫁女股權問題沒有解決，要經濟社全體股東表決。

正是在此過程中，按戶確權，進入當地官員視野。劉錦枌說，“股權到戶將從根本上解決‘外嫁女’問題。”。

“主要的做法就是十六個字——確權到戶、戶內共享、社內流轉、永久不變。”他說，“這十六個字，我們研究了近一年，開會討論了二十多次，修改了十八九遍。”

這意味著，改革之後，股權將按“戶”計算。一旦確定，戶內股份將不再隨人口增減而變化，但股份可以在經濟社內進行流轉。

“過去股權是確到個人的，這跟國家法律不銜接。”劉錦枌說。2003年農村土地承包法實施，其中規定，以戶為單位實行家庭聯產承包。“中央的政策主線是確權到戶，過去土地股份確權到人偏離這一主線。”

“過去是共同財產，出嫁女是找村集體要，不要白不要。現在固化到戶，相當於把哥哥、爸爸的東西拿走了。”曾對南海農村改革跟蹤研究多年的深圳市綜合開發研究院宏觀經濟研究中心主任劉憲法說。

“現在不是消化過去的問題，而是一次性把將來可能出現的問題全部解決掉。”劉錦枌如此定義。

倒逼出來的改革

隨著戶籍制度改革，農村與城市戶口都變成居民，股東資格與戶籍制度也到了“必須脫鉤”的時候。

雖然在2015年才真正在全區推行“確權到戶”，但實際在2010年左右就有一些村開始試點此模式。

目前，南海區已經有平東、平南、夏北、五星村等30個村居搞完了新一輪確權。

進行得比較早的是夏北社區、平東社區。2010年，現任平東社區黨組書記羅錦華還是平東社區經聯社的一名委員，那時改革就已經開始。

平東社區北鄰廣州，下轄11個經濟社（過去叫村民小組），共有4900多戶籍人口，4000多個股東每年能夠享受集體土地出讓、出租等帶來的物業租金等收入，現在平均每人每年分紅7000多元。

“頭一年就吹風，以2011年12月15日為時間節點改革。”羅錦華說。在此節點前，村民可以通過婚娶、生孩子等成為原始股東；在此之後，新增的人口都不能再通過過去那種出資購股而成為經濟社的股東，只可以通過戶內其他成員轉讓方可成為股東。

“其實是政策倒逼我們作出改變。”他說。原因有兩個，第一是經濟發展了，利益驅動使越來越多的人嫁進來；第二，隨著戶籍管理制度的變更，很難判斷新加入進來的人是否就是原來所規定的農村戶口——此前，只要嫁過來的人過去是農村戶口，就可以自動成為經濟社的股東，但2004年南海區取消了農村與城市戶口，全部登記為居民戶口，因此股東資格與戶籍制度也到了“必須脫鉤”的境地。

過去，平東社區的股權十分複雜，有資源股和物業股之分，按照股東年齡分配不同的股份，並且動態調整。比如，10歲以下的小孩，資源股跟物業股各0.5股，每十歲就增加0.5股資源股和0.5股物業股，但後者需出資購買，前者才會無償配給。

繁瑣的計算與頻繁的調整，都讓以前的規則難以持續。

盡管依然有異議，比如一些年齡在19、29、39歲的人就抗議自己差一歲而少領取10股股份，但羅錦華認為政策不可能照顧到所有人的利益。2011年12月15日，平東社區的股份制改革在多數人的同意下有序完成。

根據南方周末記者拿到的《平東社區江表上街股份合作經濟社章程》，最終的章程共分43條。

“我們現在運行得很順暢，股份糾紛基本上沒有出現過。”羅錦華說。

股權固化到哪里

“人有增減流動，是固不住的。”

將過去的“確權到人”變成“確權到戶”，實際上就是將股權固化到戶，之後每一個經濟社的總股份將不再變化。

在以往的現實中，經濟社的股份總是不斷在增加。

丹竈鎮丹竈村曾經在2004年努力想改變這一現實，但卻遭遇了不斷的調整。

“當時大部分股東代表都不同意”。在時任丹竈村村主任謝海人看來，當時村里死了的人有股份，而嫁娶和生孩子都沒有股份，很不公平。他頂著巨大壓力，在當年6月30日“蓋了章”。

此後，在丹竈村，只要2004年6月30日之前屬於村集體成員，均可享受每人滿股20股。按照每個村的章程要求，三年完善一次。

2004年到2007年，股權固化，實行生不增死不減，不過股權可以繼承。但是2008年第二次調整時，最終的博弈結果便是新出生的小孩可以買股份，去世的人分紅三年後就收回股份。丹竈村經聯社社長謝錦泰介紹，“當時外嫁女問題凸顯，結果也可以買到滿股。”

2011年，丹竈村又進行了第三次股權調整。這次主要針對的是“純女戶”（即一個家庭只生了一個女孩或者兩個女孩）問題。調整後，允許其中一個“入贅女婿”把戶口遷進來，購買股份。

“出生嫁娶肯定比死亡人數多，經濟社每年的收入必須要穩步提升才能保證分紅不被攤薄。”謝錦泰說。在丹竈村，雖然股權說是“固化”了，但由於仍是按個人配股，因此，集體經濟的股份處於不斷的變化中。

即使身處中國經濟的飛速發展中，十年來，丹竈村的年人均分紅也僅僅是從2004年的2000多元，上升到2014年5000元的水平。

在平東社區，羅錦華也認為這種情況帶來許多麻煩。如果遇到一個婚育小高峰，股本一下就增加很多，要是經營跟不上，“當年分的錢就會倒跌，這在農民心里面是不可思議的。”

“人有增減流動，是固不住的，”劉憲法說，“某種程度上股權固化是失敗的。”

此次確權是將股權固化到戶。第一是確權，第二是到戶。

在謝錦泰看來，這是一件好事，“今後集體的股份就不變了，戶內的股份也不變，我們今後的工作就會少很多。”

樓市回暖土地購置卻減少 土地市場分化

來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4618055.html

樓市回暖土地購置卻減少 土地市場分化

一財網 林小昭 2015-05-14 19:15:00

在一線城市土地市場火熱的同時，三四線城市甚至部分二線城市的土地市場則十分冷清。

一二線土地市場升溫 總價太貴房企抱團買

來源: http://www.yicai.com/news/2015/06/4627583.html

一二線土地市場升溫 總價太貴房企抱團買

一財網 羅韜 2015-06-04 21:20:00

銷售走好，房企勢必需要拿地補倉，而核心城市土地依然稀缺，近日全國的土地市場高潮不斷。

68歲中廣上興櫃　名下藏50億土地

2015-07-20  TCW

第一家上公開市場募資的廣播公司─中廣，日前登上興櫃，股價從推薦券商的參考價十四?四六元，在短 短十二個交易日內暴漲暴跌，到七月中約落在三十多元。雖因股權集中、交易量尚少，在興櫃小型股中見怪不怪，不過以中廣特殊的黨政背景和資產內涵，未來進一 步轉上櫃的發展仍值得關注。 中廣是在二○○七年前後，被國民黨賣給從政壇轉進媒體業的趙少康，其接手後厲行撙節措施，第一年起就扭轉連虧三年的局面，近年EPS（每股稅後盈餘）約近一元。因有全台最多廣播頻道（五十四個），去年在廣播業廣告收入市占率為一八％。 不過，僅靠廣播本業，很難讓投資市場對中廣股價有想像空間，這就讓人關心起它的龐大不動產了。 曾與國民黨約定賣地分利潤 有六十八年歷史的中廣，在黨國不分的年代取得大量不動產，a包括台北市仁愛路的帝寶豪宅，就是它賣掉的土地之一。目前中廣仍有約五十億元帳面價值的不動產，每年當「包租公」的收入也占其營收一八％。 但 尷尬的是，一方面交通部已向法院控告多筆中廣土地應返還政府，包括去年板橋等八筆土地被判返還定讞，讓中廣帳面立刻損失十餘億元資產；另一方面，當年國民 黨賣掉中廣時，有約定日後不動產出售須「利潤分享」，原本就只想買廣播、不要不動產的趙少康，也曾兩度向NCC（國家通訊傳播委員會）申請，將中廣分割為 廣播、不動產兩家公司，以便將不動產交還國民黨自行處理，但因尚有土地訴訟而被NCC否決分割。 換句話說，中廣的不動產利益到底會是政府的？國民黨的？還是中廣股東的？未來還有戲看。 今年四月，國民黨主席朱立倫在中常會宣布要返還政府十筆土地，其中就包括中廣被法院判還而提起上訴中的中廣花蓮台土地，讓人搞不清中廣「老闆」到底是朱立倫還是趙少康。 另一個荒謬是，NCC當年同意趙少康接下中廣的附帶條件，是限他在兩年內上市櫃，讓大眾投資、分散股權，但時光匆匆過了六年，中廣才剛上興櫃，NCC也拿它沒轍。 中廣是不是「資產股」，與股民、國民黨員和一般人民的權益都扯上關係了。 【延伸閱讀】1分鐘看中廣 1. 成立：1947年2.董事長兼總經理：趙少康3.營收結構：廣告收入78％、租賃收入18％、其他4％（2014年)4.股權結構：趙少康旗下4家控股公 司98％、中廣員工等小股東2％5.近3年營收、EPS：●2012?營收(億元)：7.5?EPS(元)：0.72 ●2013?營收(億元)：7.2?EPS(元)：0.85 ●2014?營收(億元)：7.2?EPS(元)：0.82 整理：田習如