學者：加辣推高樓價 市民轉買為租
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GS(14)@2017-07-04 08:03:52【明報專訊】政府連環「加辣」，令二手盤源減少，市場頻錄高價成交。樓價高居不下，令市民難以置業，部分唯有轉買為租，成為龐大的租盤客源。租務需求強勁，適逢暑假，租盤需求更有增無減，業主伺機加租。
中原研究部統計全港107個大型私人住宅屋苑的實用面積租金，自2016年3月起私樓租金按月上升，15個月累升14.5%，至5月呎租34.7元創新高。中原指，暑期為傳統租賃旺季，市場對租盤需求增加，料租金升勢將擴大。
私樓租金15個月累升14.5%
以大型屋苑沙田第一城為例，上月一個實用面積327方呎的兩房戶，月租1.28萬元，呎租39.1元。及至本月，同類型單位月租已增加9.4%至1.4萬元，呎租高見42.8元。綜合代理資訊，月租1.3萬元或以下，僅可租住實用面積284方呎的兩房戶。
迷你戶租金仍低於酒店
中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，市場上租盤一向緊絀，政府加辣後更令部分準買家轉買為租，租盤更見渴市，因而推高租金。近期有不少新盤「劏房」以逾萬元月租租出，呎租高見60至70元，媲美豪宅租金，此類單位獲承接因價格低於酒店；若迷你戶租金高於酒店房間，租客將轉租酒店而非新盤迷你戶。他又稱，即使買家高價入市，亦不會低價出租，租金回報至少2厘至3厘才放租，因此，他預計租金於短期內難以回落。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5993&issue=20170704
加元強勢未變 樓價下跌風險大 政府持續「加辣」 投資者宜觀望
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GS(14)@2017-09-25 04:17:35【明報專訊】加拿大向來是港人留學及移民的熱門地點，當然華人聚集地區對住屋需求自然較高，而在移居當地後會先以租住為主，熟悉當地後才會置業，故當地租務需求大，空置率低，風險及成本亦相對較低，因此適合一些擬長線投資的買家購入。加拿大是比較宜居國家之一，除了生活質素較佳，加拿大的物業投資回報亦吸引不少投資者注視。不過，由於加元上升及經濟增長放緩，投資當地物業暫宜觀望。
英皇外匯發表報告表示，加拿大央行副總裁萊尼（Timothy Lane）表示，該國央行在考慮進一步的利率決議時，將密切關注經濟對利率上升和加元升值的反應，並仍將取決於數據表現。他並稱，鑑於加元走強在過去曾打壓當地出口表現，當局將密切關注加元升值情况。此前萊尼亦表示，加元的強勢將是未來利率決策的一個考慮因素。另外，投資者也要密切關注稍後出爐的經常帳收支和國內生產總值（GDP）數據。
今年主要發展國家股市 加國第二差
台灣《上報》指出，加拿大能源類股今年以來下挫10%，房貸業者Home Capital Group等股價表現也受到嚴重打擊，今年加拿大股市在主要發展國家中表現第二差，僅勝以色列股市。今年來加拿大股市僅上漲0.41%，美國標準普爾500指數同期則上漲7.7%。房地產市場泡沫危機與油價低迷因素，以及加拿大與美國針對兩國間的自由貿易協定（FTA）談判進度也將左右加拿大股市未來表現。彭博報道，加拿大與美國最快8月將展開自由貿易協定談判。
國際貨幣基金組織（IMF）表示，加拿大經濟年度報告中卻指出，加拿大房地產市場景氣下滑風險提高，將成為未來經濟最大風險因素，敦促加拿大政府必須準備防範機制。加拿大政府必須考慮採取更緊縮的總體審慎政策與強化稅務管理措施，以達到抑制投機炒作、投資過度的問題。
加拿大政府近年已經數度緊縮房貸相關規定，針對房貸業務承做量較大的銀行進行數次壓力測試。針對外國房地產買家，加拿大政府2016年在溫哥華地區已經實施高達15%的買賣稅，多倫多地區近期也比照執行相關稅制。彭博報道指出，加拿大經濟表現不差，加拿大股市卻持續籠罩在房地產危機、國際油價一蹶不振的陰影下，這與能源股與金融股是加拿大股市權值成分最高有關，此兩大類股在S&P/TSX綜合指數中佔有高達54%。
海外買家須繳15%物業買賣稅
加拿大是不少退休人士的樂土，或小朋友讀書心儀之地，如香港居民欲移居當地，可以選擇投資移民；《加拿大日報》指出，要成為加拿大永久居民，其實是有很多種方法，而投資移民計劃是較多人使用的方式，加拿大聯邦政府所管理的投資移民計劃與魁北克省的計劃的投資總額和要求是有點不同。投資者所投資的40萬加元（約252萬港元）獲加拿大政府保證100%安全，當5年期完滿後，投資者一定可以取回總數40萬加元和加拿大永久居民的身分。
加拿大投資移民計劃的要求是申請者必須證明擁有價值80萬加元的資產（約505萬港元，資產包括現金收入、股票和物業等），在這80萬加元資產內，能夠與加拿大聯邦政府或魁北克省政府投資40萬加元，為期5年。申請者還需要有兩年以上管理50人以上的經驗，或能夠合乎兩項加拿大移民法案的其中4個企業家的要求，同時身體狀况要良好，沒有刑事紀錄。
投資移民計劃重開 505萬資產可申請
另外，若未有足夠資金，投資者可以只是投資13萬加元（約82萬港元），而魁北克省的投資移民計劃需要12萬加元（約79萬港元），所剩餘的總額政府會以投資者的名義與銀行籌措。投資的金額就會當作5年的利息，5年期滿後，投資者不可以取回最初投資的金額。當申請被成功取納之後，申請者的合法配偶和子女都會取得移居身分。居民身分沒有投票的權利，但是會擁有相等於加拿大公民的人權、醫療服務、救濟福利、教育福利和沒有限制的就業權利。移民者亦必須在5年的期限內在加拿大總共居住最少兩年，但若因為特別的原因，可以與政府申請免除這規條。另外，以移居身分在加拿大住3年，就可以取得加拿大公民的身分。
明報記者 龍彩霞
[龍彩霞 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8873&issue=20170922
內地樓市爆調控潮 無錫再加辣
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GS(14)@2017-10-09 03:57:38■內地樓市再迎新一輪調控浪潮。 資料圖片
【本報訊】內地樓市再迎新一輪調控浪潮，由上周五至上周六，石家莊、貴陽、重慶、南昌、南寧、長沙6個城市相繼提出限售。其中石家莊限售時限最長，要求新購住房（含一手樓和二手樓）五年內不得買賣；貴陽要求新建商品房三年內不得買賣；重慶和南昌要求新建商品房兩年內不得買賣。無錫昨日則對原有限購措施加辣，要求外地戶籍人士買樓需提交兩年交社保或納稅證明。另外，內地多個城市近日發文，要求嚴查消費貸款流入樓市。國慶黃金周假期為內地樓市銷售旺季，當局過往多次在假期前夕出手。在2016年9月尾，南京等多個城市提出限購，之後全國跟隨，有20多個城市加入限購名單。今次提出的限售其實並非新招，在今年3月至5月，成都、無錫等26個城市已出台限售政策，限售時間由兩年至三年。
摩通籲低吸內房股
對於多個城市突然提出限售，摩通昨發報告指，中央此舉並非為加強調控，只是於十九大前擺姿勢，以重申其壓抑投機需求之決心。摩通解釋，內地一直對於買房後兩年內轉售的做法徵收增值稅，故內地買家買房後兩至五年內轉售的情況甚少。摩通認為，內地出現新一輪內房政策收緊浪潮的風險低，因大部份樓價升幅較大的城市經已引入不同類型調控，有關調控亦已見效，故個別一、二線城市的樓市限制措施甚至有機會獲放寬，建議投資者利用今次內房股調整機會低吸。交銀國際研究部助理副總裁謝騏聰表示，雖然內地近日加強限售、上調貸款利率，但相信影響不大，以過往調控政策力度而言，內房股單日跌約6至7%，跌幅達一成以上較罕見。他認為，內房股受挫，應基於近期傳出內地嚴打消費貸款，防止該類貸款流入樓市，或令開發商第四季放慢推盤步伐；加上證監可能推港股實名制諮詢，查核北水買家身份，亦有機會促使不願披露身份的投資者沽貨。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170926/20164406
卑詩省樓市加辣 海外投資者徵稅20% 範圍由溫哥華擴至人口密集區
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GS(14)@2018-02-25 02:58:09【明報專訊】加拿大溫哥華的住宅價格增長再次加快，溫哥華所屬的卑詩省政府在2018至19財年預算推出了一系列遏抑樓價措施，打擊外國投資者在溫哥華炒樓。繼2016年8月向投資溫哥華物業的海外買家徵收15%的物業轉移稅後，如今再將稅率提高至20%，較目前香港針對非永久居民及公司名義住宅買家所徵收的15%買家印花稅（BSD）更高。
此外，辣稅的徵收範圍，更由溫哥華擴大至其他人口密集地區，以防投機者轉戰附近樓市。加稅措施將於本周三起生效，卑詩省還將向沒有繳納入息稅的業主，徵收新的投機稅，並提高價值300萬加元（約1856萬港元）以上房屋的物業稅。
空置物業將須繳投機稅
投機稅將於今秋推出。今年的稅率為房產評估價值的0.5%。到2019年，稅率將升至2%，預計新稅將為省政府每年帶來2億加元（約12.3億港元）收入。投機稅將針對沒有在卑詩省繳納入息稅的外國及本土業主，包括那些把房屋空置的業主。那些在海外享有高收入、但在卑詩省繳納的地方稅不多的家庭，都是新稅徵收的對象。不過那些長期在卑詩省居住的業主大多可獲豁免新稅，意味多數卑詩省業主不受新稅影響。
溫哥華樓價回升 上月按年漲17%
省政府稱，新措施是結束溫哥華樓市投機活動的重要一步，以懲罰那些透過買樓在加國停泊資金的人，他們純粹為了投機，推高樓價。卑詩省的樓市辣招，是該省不到兩年內第二次引入。卑詩省在2016年8月向外國投資者開徵辣稅，是加拿大首個採取此類遏抑樓價措施的司法管轄區。辣招推出後，溫哥華的樓價升幅一度放緩，但近期又再次回升。數據顯示，今年1月溫哥華住宅的基準價格為106萬加元（約655萬港元），按年上漲17%（見圖），過去5年間升了80%。
省政府：10年建11萬伙可負擔住宅
此外，價值300萬加元以上住宅，其物業稅亦會由3%增至5%。省政府表示，一系列措施是為了穩定樓價，並把新稅收用於興建可負擔的房屋。該政府計劃，未來10年投資60億加元（約371億港元），興建11.4萬伙可負擔的住宅。
加國其他省政府也有遏抑樓價措施，例如多倫多所屬的安大略省為壓抑炒風，去年4月亦向海外買家引入15%的辣稅。
根據瑞銀財富管理發布的《2017年瑞銀全球房地產泡沫指數》，多倫多面對的地產泡沫風險最大，溫哥華排第四，香港排第七。為遏抑樓價，新加坡、新西蘭、澳洲等也實施樓市辣招。新加坡本周才宣布價值100萬坡元（約592萬港元）以上的物業，印花稅率會由3%上調至4%。
（綜合報道）
[國際金融]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3662&issue=20180222
上半年工商物業5406宗 加辣5年來新高
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GS(14)@2018-07-17 07:06:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3063&issue=20180717
【明報專訊】資金氾濫，除住宅外，上半年工商物業交投亦活躍。美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，連同逾億元以公司轉讓成交計，今年上半年工商物業共錄5406宗買賣，是2013年政府對工商舖實施辣招後的新高紀錄，按年增21%，涉及1357.8億元，按年升71.8%；當中中資有份參與的成交涉資逾400億元，佔上半年工商物業總成交額的三成。
涉1357億 中資佔逾400億
在中美貿易戰、股市波動等不明朗因素影響下，黃預料下半年工商物業成交量將下跌一成，全年工商物業成交量約1萬宗，將創5年新高，較去年全年升8%至10%；今年下半年成交金額料可達1300億元，全年有望達2600億元。
調查：八成零售商擬1年內開新店
另外，零售市道好轉，仲量聯行最新進行的調查顯示，83%的國際及本地零售商計劃未來12個月開設新店，較去年錄得的62%顯著上升。仲量聯行亞太區商舖部董事James Assersohn稱，幾乎所有行業的零售商均持續錄得強勁銷售增長，這將促使他們對市場作更大投資。由於上半年零售銷售大幅增長，並預計未來將進一步增長，愈來愈多的零售商計劃擴張業務。
珠海加辣 樓價難「癲升」
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GS(14)@2018-10-26 00:29:10https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5758&issue=20181025
【明報專訊】珠海近年經濟發展一日千里，今年上半年GDP增速高踞廣東省之首，當地房地產自然備受市場追捧。不過，為了令熾熱樓市降溫，珠海自去年4月開始，推出加強版樓市調控措施，今年6月再有新房策出台，嚴控橫琴一帶的商辦項目，市場估計短期內珠海房價難再「癲升」。
9月均價每方米20089元 跌1.63%
在內地政策、港珠澳大橋及深中大橋雙橋效應下，珠海經濟發展蓬勃。根據廣東省統計局資料，今年上半年珠海實現地區生產總值1299.41億元（人民幣．下同），同比增長8.7%，增速屬全省首位。珠海經濟發展勢頭強勁，樓價亦被炒起，惟全市去年推出加強版限購限售措施，包括把限購範圍伸延至「全市所有戶型」、非珠海居民購房需付5年個稅或社保，以及新購房屋3年內禁止交易等，令全市樓價略見回調。根據珠海中原研究中心資料，今年9月全市均價每方米20089.17元人民幣，同比下跌1.63%。
不受限購令影響的商業公寓，成交量則節節上升。珠海中原研究中心數據顯示，今年上半年商業公寓網簽4651套，同比增近兩倍，成交主要集中於保稅區，成交達2321套，佔全市近50% ；其次為橫琴，成交涉及1731套，佔全市37.2%（圖1）。不過價格方面，商業公寓價格有所回軟，上半年均價為每方米33,567元（圖2），較去年同期下跌4.85%。
橫琴寫字樓買家僅限企業
但要留意的是，今年6月珠海橫琴出台新政，針對商辦項目「落藥」，其中規定新取得用地的寫字樓項目，銷售對象僅限於企業，嚴禁個人購買，以抑壓投資者購買商業物業的需求。事實上，中央自去年起先後對北京、廣州及深圳等地的公寓及寫字樓加大打壓力度，未來會否進一步推出調控措施實屬未知之數，故投資者須密切留意國策方向。
世紀21大灣區高級營運經理唐劼忻表示，珠海房價正在進入調整期。隨着中央政府決心建設保十琴（保稅區、十字門商務區、橫琴自貿區），橫琴島發展日益成熟，加上待港珠澳大橋稍後的使用率提高，以及珠海市本地固定資產投資的穩定增長，雖然預計今年底樓價不會有太大變化，但料明年次季度將上升。
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