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15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領匯（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

越秀房產信託（0405）於擁有7項多元化之物業，包括甲級商廈、零售商場、酒店、服務式公寓及批發商場。 越秀房產信託（0405）2015年8月收購上海浦東宏嘉大廈，此乃越秀房產基金（0405）首次嘗試對外收購，是基金擴展廣州以外地區業務的第一步。

■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

越秀房產（405）2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC），收入補貼限期為2016年底，往後分派利息比較不明朗。

越秀房產基金（405）於今年3月獲納入為恒生綜合大中型股指數成份股。 同時， 越秀房產基金（405）亦獲納入為恒生低波幅指數成份股。

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越秀房產信託(0405） 全年業績

越秀房產信託（0405）2月公布2015年底止全年業績，可分派總額（包括額外項目）為7.04億元人民幣，按年增長6.3%。 末期分派每個基金單位約0.1282元人民幣，約等於0.1531港元，連同中期分派，全年每基金單位分派總額為0.3061港元，按年上升2.8%。按去年12月底收市價4.16港元計，收益率為7.4%，較上年的7.7%減少0.3個百分點。

期內，收入總額17.10億元人民幣，增長8.8%，物業收入淨額上升10.2%至10.88億元人民幣。

截至去年底，物業組合共有7項，物業產權面積共約743,106.2平方米，可供出租總面積為487,324.3平方米。物業整體出租率為97.3%。




越秀房產信託(0405）

越秀房產基金（0405）於2005年12月上市，現時之物業組合包括位於廣州天河區的商業綜合體「廣州國際金融中心」、甲級寫字樓「財富廣場」和「城建大廈」，零售商場「維多利廣場」、位於越秀區的「越秀新都會」和「白馬大廈」，與及位於上海浦東竹園CBD核心地段的「宏嘉大厦」（2015年9月1日完成交易），共七項優質商用物業。

▪　　白馬大廈 批發商場
▪　　財富廣場 甲級寫字樓
▪　　城建大廈 甲級寫字樓
▪　　維多利廣場 零售商場
▪　　新都會大廈 綜合商務樓
▪　　廣州國金中心 商業綜合體 （甲級寫字樓、零售商場、酒店、服務式公寓）
▪　　宏嘉大廈 綜合商務樓 （辦公室、零售）




發展 及 2016年目標

2015年度，越秀房產基金（0405）繼續投入多項資本性改造提升工程，包括國金中心寫字樓單元間隔完善工程、白馬大廈空調主機及冷卻塔更換工程、城建大廈生活給水管道更換工程、維多利廣場裙樓外立面部分標識等，確保了各個項目營運的安全性。 管理人2016年度仍將計劃投入多項關於國金中心、越秀新都會、城建大廈、維多利廣場等的資本性改造工程項目，持續提升各項目的營運效率和營商環境。

越秀產業信託（0405）去年第3季度以26.27億元人民幣收購上海浦東宏嘉大廈，較評估值（27.7億元）折讓5.2%。


收購物業

越秀房產信託（0405）2015年8月，以26.27億元人民幣收購上海浦東宏嘉大廈，此乃越秀房產基金首次嘗試對外收購，為實現基金戰略佈局邁出了的一步。 是次收購由基金持有的現金及債務融資支付。其中境外債務融資額合計3.94億美元（折合約24億元人幣），首年利率介於倫敦銀行同業拆息LIBOR＋1.7至1.88%之間。而境內將銀行融資3億元，以償還項目現有銀行貸款。

該物業為上海市浦東區竹園中心商業區的甲級寫字樓，位於小陸家嘴金融貿易區以東2公里，可直接通往多個地鐵站。 租戶主要是金融業、商業服務業和製造業等優質客戶，經營成熟穩定。

該物業於2010年9月落成，為一棟樓高25層的甲級寫字樓，連同零售部分及停車位，總建築面積約6.2萬平方米。

越秀房產基金（0405）主席劉永傑表示，這次是基金擴展廣州以外地區業務的第一步。 是次收購將會擴大基金的投資組合約11.5%，令基金​​的收入來源及物業組合更加多元化。




財務管理

越秀房產信託（0405）負債比率由2014年底的32.0%上升至37.4%，低於房託基金守則規定的最高借貸限額45%。

房產基金於2015年歸還境內銀行貸款6.15億元，並獲得4億港元銀團貸款，優化債務結構，降低總體融資成本。 房產基金借款平均利率從年初的4.46%下降至3.42%，借款成本進一步降低。


補貼款項資產

越秀房產信託（0405）於2012年向越秀地產（0123）收購廣州國金中心。 根據收購，越秀地產同意於2012年7月1日起至2016年12月31日止期間就酒店及服務式公寓提供收入支援。 補貼款項為酒店及服務式公寓的實際經營毛利（「經營毛利」）與保證經營毛利之間的差額。 酒店及服務式公寓每年的經營毛利為人民幣2.684億元，所有補貼款項總額不得超過人民幣6.10億元。

■　 23 Jun 12 - 越秀地產(0123) 全年業績

▪　　2012年度 ：　補貼款項 1.297億元人民幣
▪　　2013年度 ：　補貼款項 1.658億元人民幣
▪　　2014年度 ：　補貼款項 1.044億元人民幣
▪　　2015年度 ：　補貼款項 0.668億元人民幣




短評

越秀產業信託（0405）2015年的收入總額同比上升8.1%至人民幣17.1億元，受益於資產提升工程，白馬大廈經營收入上升11.1% 和維多利廣場收入上升19.4%，亦因為新收購的宏嘉大廈貢獻了4個月收入。 集團可分派總額（包括額外項目）按年增長6.3%至人民幣7.04億元。 由於人民幣的貶值影響，以港元計算，全年每基金單位分派0.3061港元，按年上升2.8%。

維多利廣場順利完成資本性改造工程後，成功引入Uniqlo、Adidas、Swatch等知名品牌進駐，改善商場人流，利好長遠租金收入。 受惠中國過去的幾輪降息，越秀房產（0405）的借款成本進一步降低。

#	物業名稱	收入 (人民幣 百萬)	收入比例
1	白馬大廈	406.9	23.8%
2	財富廣場	71.5	4.2%
3	維多利廣場	60.2	3.5%
4	越秀新都會	63.9	3.7%
5	新都會大廈	64.5	3.8%
6	國金中心	999.6	58.5%
7	宏嘉大廈	43.0	2.5%

廣州寫字樓競爭激烈，但需求同樣緊張，廣州國金中心（亦稱廣州西塔，IFC）寫字樓2015年底錄得97.3%的出租率（2014年底90.8%），租約單價235.3元人民幣╱平方米╱月（2014年底226.8元人民幣），表現合格。 周大福集團的廣州周大福金融中心（亦稱廣州東塔，CTF Finance Centre ）預計將於2016年完建，可能對 IFC 的租金造成壓力。 總裁林德良表示不擔心競爭，指2014年周大福已開始預租，但未影響IFC 租金，但是市場難免擔心新廣東第一高樓的廣州東塔（CFC）與廣州西塔（IFC）搶生意。



酒店及服務式公寓的經營毛利仍未「達標」 （低於每年2.684億元），但是2015年的補貼款項為0.668億元，低於2014年的1.044億人民幣。 這項補貼將於2016年底結束，四季酒店入住率保持7成，服務式公寓入住率由8成多上升9至成多，估計補貼完結對集團可分派總額的影響會是5%以下，對於2017年後的影響不會大。 初步估計，越秀地產（0405）的補貼款項將於2016年底到期後，2017年度每單位可分派收入可能輕微下跌（或與2016年度大致持平），2018年度將會由每年的增長所補回而回升。

以下包括了未來2年的可分派金額簡單初步估計，希望與實際數字有不多於5%的差異 :

▪　　2014年度 ：　5.59億元　+　補貼款項 1.04億元　=　6.63億元
▪　　2015年度 ：　6.37億元　+　補貼款項 0.67億元　=　7.04億元
▪　　2016年度 ：　7.00億元　+　補貼款項 0.40億元 （初步估計）　=　7.4億元 （初步估計）
▪　　2017年度 ：　7.25億元　+　補貼款項 0億元　=　7.25億元 （初步估計）



越秀房產（0405）的投資者除了需要留意美國加息步伐，人民幣的長線走勢，亦需要注意旗下資產的租金和出租率狀況。 房地產投資信託基金（REITs）的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右。 如果假設6.0厘作為估值，越秀房產（0405）估值為5.2元。 如果用7.0厘作為估值，估值為4.46元。 如果用8.0厘作為估值，估值為3.91元。

越秀房產信託基金（0405）的租金收入和派息以往一直維持穩定增長，派息前後股價大致在15%內上落，可以了解為何可獲納入為恒生低波幅指數成份股。 越秀房產（405）2012年蛇吞象，收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心，令往後分派利息產生不明朗因素，是估值較同業需較低的原因之一。

▪　　領展房產（0823）現價47.30元，（2015-16年度預期）息率4.2厘。
▪　　冠君產業（2778）現價4.01元， 息率4.9厘。
▪　　置富產業（0778）現價8.37元， 息率5.6厘。
▪　　泓富產業（0808）現價2.96元， 息率6.0厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.10元，（2015-16年度預期）息率6.1厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.14元， 息率7.4厘。


預期息率

越秀房產（0405）去年分派0.3061港元，按年上升2.8%。 越秀房產（0405）現價4.14港元計算，息率7.4厘。

簡單估計，假設今年人民幣貶值2%，越秀房產（0405）今年每個基金單位的分派金額上升3%至0.315港元，當中包括補貼款項0.017港元。 現價4.14港元計算，預期息率7.6厘。

至於到達2017年，由於沒有補貼款項，估計每個基金單位的分派金額下跌至0.308港元，2017年預期息率7.4厘。







股價走勢

1年圖：



3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金（REITs）。


參考:

1. 越秀房產信託 405 業績
http://www.irasia.com/listco/hk/yuexiureit/announcement/a155316-cyuexiureit.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0408/LTN20160408198_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0223/LTN20160223110_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828516_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0330/LTN20150330568_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0213/LTN20150213158_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0417/LTN20140417389_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0313/LTN20140313254_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0313/LTN20130313290_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0629/LTN20120629956_C.pdf

2. 越秀房產信託 405
http://www.yuexiureit.com/big5/index.html
http://www.yuexiureit.com/big5/right3-3.html

3. 越秀產業信託 (405.HK) - 租金收入增長穩健
http://research.cyberquote.com.hk/page/htm/kc/researchnews/img/150917c.pdf

4. 越秀房託去年多賺77% 派息增
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150214/news/eb_ebc1.htm

5. 越秀房產(405)前無去路，後有追兵，點算!?
https://stockbisque.wordpress.com/2012/07/22/%E8%B6%8A%E7%A7%80%E6%88%BF%E7%94%A2%E5%89%8D%E7%84%A1%E5%8E%BB%E8%B7%AF%E5%BE%8C%E6%9C%89%E8%BF%BD%E5%85%B5/

6. Yuexiu REIT (405 HK) Making more from its property assets, Daiwa Capital

7. 越秀房產信託基金 收益率仍具吸引力, BOC International
http://www.niuniuwang.cn/wp-content/uploads/2016/02/H3_AP201602250013597682_01.pdf

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績

負利率： 歐洲央行、丹麥、瑞士、瑞典、日本

歐洲、丹麥、瑞士、瑞典和日本央行分別於2014年6月、2014年9月、2014年12月、2015年2月及2016年1月開始把其貨幣政策利率降至負利率水平。

歐洲央行今年3月中會議議息，推出力度大於市場預期的刺激措施，宣布將存款利率由負0.3厘降至負0.4厘，並同時將基準利率從0.05厘降至至0厘。 歐央行又擴大量化寬鬆計劃，將每月購買資產規模從600億歐元，增至800億歐元，並把以歐元計價的企業債納入購買範圍。 歐洲央行推行負利率和量化寬鬆的目標是希望透過壓低歐元匯率，引入輸入型通脹，來達成通脹目標。

日本銀行是第二家實行負利率的主要央行，日本央行今年1月底正式宣布負利率。民間銀行存入日本央行的部分存款，將從2月開始適用-0.1%的利率。如果需要的話，未來甚至有可能更低。 近日，消息人士更指出日本央行或考慮向金融機構貸款時實施負利率，即央行向銀行放貸時，反而會提供利率，以提升銀行的放貸能力，支持經濟活動。

在長期低息的大環境下，投資者可考慮投資房地產信託基金（REITs）或收租股，這類股份股息回報穩定，股息率較銀行存款吸引，投資者有機會賺取股息的同時，兼得股價上升帶來升值回報。




房地產信託基金（REITs）

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領匯（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

春泉產業信託（1426）資產是位於北京商業區的華貿中心第1座及第2座寫字樓部分，以及相關的約600個停車位。

■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

春泉產業信託（1426）

春泉產業信託（01426）於2013年底上市，主要資產是位於北京商業區的華貿中心第1座及第2座寫字樓部分，以及相關的合共約600個停車位。 2幢位於北京核心商業區（CBD）的超甲級寫字樓（北京只有13幢超甲級寫字樓），租戶幾乎全部都是世界知名企業，如德意志銀行、環球律師事務所、NBA、貝恩等。

「春泉」二字就透露出集團的日資背景，春泉由著名的日本私募股權投資公司AD Capital全資擁有，而AD Capital的大股東則是日本政策投資銀行（Development Bank of Japan），因而春泉的股東具日本政府色彩。
AD Capital及Huamao HD將分別持有管理人已發行股本總額的90.2%及9.8%。

春泉產業信託的原持有者、日本基金公司RCA Fund 則在於2006年購入第1座及第2座寫字樓及停車場部分，並在2007年正式投入經營。 RCA Fund 現時持有春泉已發行基金單位的31%。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 春泉產業信託（1426）收入集中，較高的收益率正在反映人民幣貶值的不確定性和收入集中的缺點。









春泉產業信託（1426） 全年業績

春泉產業信託（1426）公布截至2015年12月底止之全年業績，總收益較去年同期下降1.2%至 8,052 萬美元，而物業收入淨額較去年同期下降 1.4%至 6,128 萬美元。

由於集團的財務報表以美元呈列，而租金收入則以人民幣收取，故收益及物業收入淨額微降主要是由於2015五年人民幣兌美元貶值4.4%所致。 不計此匯率影響，按人民幣計算的營運業績錄得輕微增長。

春泉產業信託（1426）於報告年度的可供分派收入總額約為 4,123 萬美元，相對2014年的 3,770 萬美元上升9.4%，主要因為與再融資相關的一次性貸款安排費用致使2014年的基數較低。

資產負債比率34.7%，對比2014年12月底止為33.1%。




春泉產業信託（1426）

春泉產業信託（1426）主要資產是位於北京商業區的華貿中心第1座及第2座寫字樓部分，以及相關的合共約600個停車位。 華貿中心在2007年完全竣工、2008年開始投資經營，投資額約80億人民幣。其包括3座寫字樓、2座酒店，包括麗思卡爾頓酒店及JW萬豪酒店，另外包括1及2座的購物中心及新光天地。

春泉產業信託（1426）的原持有者、日本背景RCA Fund 則在於2006年購入第1座及第2座寫字樓及停車場部分，並在2007年正式投入經營。 該部分面積145,373平方米，包括寫字樓120,245平方米，停車場25,127平方米，租客主要為國際投資銀行及專業機構。




月租，租約

於報告年度，春泉產業信託旗下物業錄得 95%的高水平租用率。 已簽署並生效的新訂及續訂租約佔於2015年12月底已出租建築樓面面積的 25.2%。 由於續租租金微升，平均舊貨月租由2014年的每平方米人民幣 352 元，上升 0.9%至2015年的每平方米人民幣 355 元。

截至2015年上半年，平均現貨月租為每平方米人民幣345元，下降是由於報告期間訂立的若干租約。 該等租約涵蓋較次選的單位，因而租金較低。除去該等租約，平均現貨月租為每平方米人民幣398元。

2015年北京CBD淨吸納量約為27,280平方米，並無新增供應，其平均空置率由2014年年底的5.1%進一步降至2015年年底的3.6%。

於2016年，46.4%的租約將會到期。 由於北京寫字樓市場供求狀況一直緊張，加之第四季度達致實際現貨租金為每平方米人民幣375元以上，春泉有信心保持相對穩定的舊貨租金及租用率。

年度	舊貨月租（人民幣元）	現貨月租（人民幣元）	平均租用率（%）
2013年	288元	375元	96%
2014年	352元	378元	96%
2015年上半年	356元	345元	94%
2015年09月止三個月	352元	--	96%
2015年12月止三個月	353元	375元以上	95%
2016年03月止三個月	355元	--	97%

財務管理

資金方面，春泉產業（1426）2015年年底負債比率由2014年年底的33.1%上升至34.7%。

於報告年度，管理人全面提取本金總額 4.8 億美元的新五年期定期貸款，用於提早償還之前的三年期定期貸款。 新定期貸款的息率為 2.75%加倫敦銀行同業拆息（LIBOR），而上一筆定期貸款的息率則為 3.5%加倫敦銀行同業拆息（LIBOR），即現金利息支出減少 75 個基點，相當於每年帶來約 308 萬美元的實際財務效益。





短評

按人民幣計算，春泉產業信託（1426）2015年的營運業績錄得輕微增長，可供分派收入上升9.4%，每個基金單位分派上升0.8%至0.266港元。 春泉收入集中，需要較高的收益率來反映集中度風險。 北京華貿中心的定位是「超」甲級寫字樓（北京只有13幢超甲級寫字樓），月租為每平方米人民幣350元左右，高於匯賢產業信託（87001）月租每平方米270元的東方經貿城。 隨著經濟增長放緩，如果北京甲級寫字樓市場空置率上升，有可能會影響寫字樓租金的收入。 2015年年底的北京中心商業區（CBD）平均空置率由上一年的5.1%下降至3.6%，反映北京甲級寫字樓的供求情況維持緊張。

春泉產業信託（1426）的投資者除了需要留意美國加息步伐，人民幣的長線走勢，亦需要注意旗下資產的租金和出租率狀況。 從租金水平看，北京甲級寫字樓的租金經過多年的上升後，令市場人仕擔憂2015年租金有見頂，是春泉產業信託（1426）股價在去年中期業績後下跌的原因之一。 舊貨月租 Vs 現貨月租可以直接反映租金是否見頂。 2015年第四季度實際現貨租金為每平方米人民幣375元以上，春泉（1426）有信心保持相對穩定的舊貨租金及租用率。

如果春泉（1426）公佈的資料可以在2016年保持，由於46.4%的租約將會到期，租金的上升可以帶動2016年業績向好。

年度	舊貨月租（人民幣元）	現貨月租（人民幣元）	平均租用率（%）
2015年平均	355元	--	--
2015年第四季度	353元	375元以上	95%
2016年第一季度	355元	--	97%

房地產投資信託基金（REITs）的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右。 如果假設6.0厘作為估值，春泉產業（1426）估值為4.43元。 如果用7.0厘作為估值，估值為3.80元。 如果用8.0厘作為估值，估值為3.33元。 如果用9.0厘作為估值，估值為2.96元。

春泉的收入集中（兩幢華貿中心寫字樓），持有北京華貿中心之權益期限和人民幣兌美元貶值的風險，是估值較同業需較低的原因。

▪　　領展房產（0823）現價47.30元，（2015-16年度預期）息率4.1厘。
▪　　冠君產業（2778）現價4.18元， 息率4.7厘。
▪　　置富產業（0778）現價8.57元， 息率5.5厘。
▪　　泓富產業（0808）現價2.99元， 息率5.9厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.16元，（2015-16年度預期）息率6.0厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.25元， 息率7.2厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.28元， 息率8.1厘。




息率

春泉產業信託（1426）現價3.28元計算，2015年股息0.266元，息率8.1厘。

簡單估計，新定期貸款的利息支出減少，租金仍有上升的空間，（人民幣計算）今年每個基金單位的分派金額上升4%。 假設今年人民幣貶值2%，春泉產業信託（1426）2016年股息輕微上升2%至0.271元。 現價3.28港元計算，預期息率8.3厘。





股價走勢

1年圖：



3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 春泉產業信託 1426 業績

http://www.springreit.com/files/Press_Release_-_Spring_REIT_Announces_2015_Annual_Results_-_CHI_20160316_0.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0420/LTN20160420296_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0418/LTN20160418671_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0316/LTN20160316861_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0115/LTN20160115134_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1019/LTN20151019233_C.pdf
http://www.springreit.com/files/Spring_REIT_-_2015_Interim_Results_Presentation_-_web.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0819/LTN201508191093_C.pdf

2. 春泉產業信託 1426
http://www.springreit.com/zh-HK
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/1125/LTN20131125020_C.HTM
http://www.huamao.cc/img/fj/20141226181930.pdf

3. 北京寫字樓市場 Q4 2015
http://www.colliers.com/-/media/files/marketresearch/apac/china/northchina-research/bj-office-q4-2015.pdf?la=en-GB

4. The Impact of RMB Depreciation on the China Real Estate Market
http://www.colliers.com/-/media/files/marketresearch/apac/china/newsflash/2015-08-17-newsflash-the-impact-of-rmb-depreciation-on-the-china-real-estate-market-eng.pdf

5. 北京甲級寫字樓租金創全國最高
http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/201601/15/t20160115_8291478.shtml

6. 陷入漩渦(三): 歐洲經驗 負利率政策難奏效
http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/topic_news_detail.php?category=special&newsid=5174

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。 除匯賢產業信託（87001）為人民幣計價外，其餘REITS都是港元計價。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

匯賢產業信託（87001）在北京、重慶及瀋陽擁有三項物業，地域性較廣。 北京東方廣場包括商場、寫字樓、酒店和服務式公寓，為公司的核心資產，佔收入8成多； 在重慶和瀋陽的業務，對公司貢獻1成多的收入。

匯賢產業信託（87001）的物業組合於2015年3月增添了一項位於重慶的綜合發展項目大都會廣場，收購價為39.1億元。 於收購完成後，該物業已重新命名為「大都會東方廣場」。該發展項目項目包括一個商場及一幢字樓，匯賢旗下的物業面積由 86.6萬平方米增加19%至超過 103萬平方米。

■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	177項購物商場	藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎
9	匯賢產業信託（87001）	寫字樓 + 商場 + 酒店	北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 匯賢（87001）的北京華貿中心土地使用權於2049年屆滿，亦在人民幣貶值而影響以港元計價的匯率風險。

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

匯賢產業信託 (87001) 全年業績

匯賢產業信託（87001）3月公布截至2015年底止全年業績，物業收入淨額按年升9.9%至20.36億元人民幣（下同），可供分派金額按年升8.4%至14.79億元。下半年之每基金單位分派為0.1337元，連中期分派全年分派按年升5.2%至0.27元。

年內，其零售物業組合收入淨額按年增長2.5%至9.33億元，平均出租率為94.9%，續租租金升幅為8.4%；寫字樓物業組合收入淨額為8.21億元，按年增長6.7%，平均出租率為96%，續租租金升幅為15.8%。

資產負債比率20.2%，對比2014年12月底止為9.2%。




匯賢產業信託 (87001)

匯賢產業信託（87001）是長江實業分拆的房地產信託基金，亦是香港首隻以人民幣計價房地產投資信託基金。 管理人的三個間接股東分別為中信証券集團、長江實業地產有限公司和ARA集團。 匯賢房託2011年每個單位5.24元人民幣定價，集資104.8億元人民幣。

匯賢產業信託（87001）的在北京、重慶及沉陽擁有三項物業，資產組合涵蓋零售、寫字樓、服務式公寓及酒店業務:

▪　　北京東方廣場 （東方經貿城 - 8座甲級寫字樓； 東方新天地 - 商場； 北京東方君悅大酒店； 東方豪庭公寓 - 服務式公寓大樓）
▪　　重慶大都會東方廣場 （甲級寫字樓、零售商場）
▪　　瀋陽麗都索菲特酒店




發展 及 2016年目標

匯賢產業信託（87001）於2015年3月完成收購重慶大都會東方廣場，市場關注會否再有新收購，公司行政總裁蔣領峰指，對收購持開放態度。 蔣領峰雖未透露下一步收購計劃，但他指現時「可能是好好時機去收購酒店」，因為按旗下酒店表現市場，因收入跌勢已轉溫和，入住率已見持平，「看來最壞時間已過去」。

他指，2015年3月收購的重慶商場主要以自身資源及銀行貸款支付，於3月2日至6月底新收購帶來3800萬元人民幣的額外收入，提升分派，希望未來收購項目在財務及策略上均有助公司增長。

重慶大都會東方廣場

匯賢產業信託（87001）於2015年3月在完成以人民幣39.1億元收購重慶大都會東方廣場。 在收購重慶大都會東方廣場時，以20%現金加80%港元貸款支付收購代價，無需集資應付。

匯賢正制定資產增值計劃，投資額尚待落實，但已成功從北京東方廣場的租客中，安排6個租客包括Fila及慕詩等進駐該商場。 有重慶項目的租戶有意在北京發展，已見協同作用。



北京東方廣場

北京東方廣場中包括了8幢寫字樓（東方經貿城）、2座豪華公寓（東方豪廷）、1座大型開放式商場（東方新天地）、以及1間豪華五星級酒店（東方君悅大酒店 Grand Hyatt）。

寫字樓物業方面，東方經貿城2015年收入淨額為人民幣8.21億元，按年上升 6.7%。 平均現收月租按年上升 5.6%至每平方米人民幣270元。 平均成交月租按年增加4.1%至每平方米人民幣297元。 租金調升率為15.8%，而平均出租率為96.0%。

零售物業方面，為了進一步提升商場整體質素，於2015年下半年，東方新天地於兩個區域（約6000平方米）展開大規模資產提升計劃。 於裝修期間，商場的實際可出租面積減少，而部分營運亦受到短暫影響。 去年平均現收月租按年上升9.0%至每平方米人民幣1193元。 物業收入淨額為人民幣9.33億元，按年上升2.5%。

匯賢（87001）於2015年上半年已完成北京東方君悅大酒店客房翻新工程，公司指翻新主要為增強自身吸引力，未有預計可大幅改善入住率或房價。 雖然北京東方君悅大酒店的平均入住率由2014年的55.9%上升至58.8%，惟平均每晚房價按年下跌7.9%至人民幣1461元。因此，平均可出租客房收入按年減少3.2%至人民幣859元。



財務管理

資金方面，收購的重慶大都會東方廣場的商場及寫字樓項目後，匯賢（87001）的負債對資產總值比率由2014年底的9.2%提升至2015年底的20.2%。

行政總裁蔣領峰指，由於市場上的房託相關比率介乎20%至30%，而且借貸息率處低水平，相信仍具藉舉債應付收購的空間，加上派息比率由100%略降至98%，以保留更多現金應付日後收購等。




短評

匯賢產業信託（87001）的業務包括寫字樓、商場、酒店及服務式住宅，物業位於北京、重慶和瀋陽。 粗糙計算，寫字樓佔收入4成半，商場佔4成半，酒店及服務式公寓佔1成。 面對經濟放緩，網購影響商場消費，匯賢產業信託（87001）於2015年仍保持增長，可供分派金額增加8.4%，每基金單位分派總額增加5.2%。

匯賢產業信託（87001）於2015年3月在完成以人民幣39.1億元收購重慶大都會東方廣場。 在收購重慶大都會東方廣場時，以20%現金加80%港元貸款支付收購代價。 收購重慶大都會東方廣場，以港元利率才2厘多水平去舉債收購，可增加收益貢獻。 資產負債比率上升至20.2%，與REIT上限45%仍有距離。

#	物業名稱	收入 (人民幣 百萬)	收入比例
1	東方新天地	1,148百萬，按年上升2.8%	37.6%
2	東方經貿城	1,076百萬，按年上升4.9%	35.3%
3	東方豪庭公寓	136百萬，按年上升3.2%	4.5%
4	酒店	501百萬	16.4%
5	重慶大都會	189百萬	6.2%

東方新天地的物業收入淨額為人民幣9.33億元，按年上升2.5%。 北京東方廣場東方新天地於兩個區域（約六千平方米）在2015年下半年展開大規模資產提升計劃，於裝修期間，商場的實際可出租面積減少（由98.2%下跌至94.9%）。 該資產提升計劃預計將於2016年上半年完成，承諾出租率已逾99%，有望帶動收入的增長。

人民幣兌港元的匯率2015年下跌5.8%，香港的人民幣存款金額下跌15%，與市場對人民幣匯率的預期，以及個別銀行調低人民幣客戶存款利率等因素有關。 事實上，近月銀行人民幣定存年息大部分跌穿3厘，部分低見2厘左右。 匯賢產業信託（87001）以人民幣買賣，是令匯賢產業（87001）股價不振的其中一個主要原因，同時亦為長線投資者帶來機會。

匯賢產業（87001）現時息率高達8.7厘，預期息率有9.2厘，派息以往一直維持穩定增長，筆者認為市場放大了人民幣的匯率風險和物業土地使用權的影響，漠視了收購資產而帶來收益增加的行動，匯賢現價對長線收租者來說很超值。

#	物業名稱	平均出租率	平均現收月租 (人民幣)
1	東方新天地	98.2%下跌至94.9%	每平方米1,193元，按年上升9.0%
2	東方經貿城	96.2%下跌至96.0%	每平方米270元，按年上升5.6%
3	東方豪庭公寓	87.8%上升至92.3%	--
4	酒店	--	--
5a	重慶大都會 (商場)	83.7%	254元
5b	重慶大都會 (寫字樓)	95.5%	125元

筆者傾向於認為匯賢產業（87001）的估值應該與規模和業務相似的越秀房產（0405）接近，甚至高一些，落後的原因可能是市場現在對交易貨幣是人民幣的資產有抗拒。

匯賢產業（87001）的投資者除了需要留意美國加息步伐，人民幣的長線走勢，亦需要注意旗下資產的租金和出租率狀況。 房地產投資信託基金（REITs）的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右。 如果假設7.0厘作為估值，匯賢產業（87001）估值為3.86元人民幣（下同）。 如果用8.0厘作為估值，估值為3.38元。 如果用9.0厘作為估值，估值為3.0元。

▪　　領展房產（0823）現價47.15元，（2015-16年度預期）息率4.2厘。
▪　　冠君產業（2778）現價4.16元， 息率4.8厘。
▪　　置富產業（0778）現價8.59元， 息率5.5厘。
▪　　泓富產業（0808）現價3.02元， 息率5.9厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.09元，（2015-16年度預期）息率6.1厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.30元， 息率7.1厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.38元， 息率7.9厘。
▪　　匯賢產業（87001）現價3.10元人民幣， 息率8.7厘。




預期息率

匯賢產業信託（87001）現價3.10元人民幣（下同）計算，去年股息按年升5.2%至0.27元，息率8.7厘。

簡單估計，匯賢產業信託（87001）今年每個基金單位的分派金額上升5%至0.284元。 現價3.10元計算，預期息率9.2厘。

假設今年人民幣貶值2%，以港元計算，分派金額上升2.9%，預期息率8.9厘左右。





股價走勢

1年圖：



3年圖：




近年可供分派金額，每基金單位分派金額摘要







權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 匯賢產業信託 87001 業績
file:///C:/Users/Ricky%20Tse/Downloads/325_HXR%202015%20Annual%20Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0315/LTN20160315533_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0820/LTN20150820369_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0720/LTN20150720596_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0421/LTN20150421817_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227633_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0822/LTN20140822195_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0723/LTN20140723394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0417/LTN20140417959_C.pdf

2. 匯賢產業信託 87001
http://www.huixianreit.com/cht/
http://www.orientalplaza.com/#
http://www.themalls-bop.com/

3. 四支REITs合長買收息嗎？
http://www2.hkej.com/instantnews/market/article/1212701

4. 年均研究30個項目 匯賢謀收購壯大組合
http://www.am730.com.hk/article-274633

5. 證券分析：匯賢產業高息估值吸引
http://paper.wenweipo.com/2016/01/15/TZ1601150005.htm

6. 匯賢購重慶廣場 4個月5100萬收入
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150727/news/eb_ebe1.htm

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績

現時香港共有多隻REITs上市，當中包括越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。

在上述REITs中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

仲量聯行早前報告指，本港甲級商廈空置率僅1.2%，屬全球最低。另一方面，雖然2017年甲級商廈供應料創2008年金融海嘯後新高，但中資機構對本港寫字樓需求殷切，新供應能否應付需求亦成疑問。 市場消息指，民生銀行旗下投資機構於2015年12月承租中環長江中心57樓逾半層樓面，面積約1.4萬平方呎，呎租約170元，為近年新高。

部分REITs的寫字樓收入佔比較多，泓富產業信託（0808）的寫字樓收入佔比近6成，冠君產業信託（2778）的寫字樓收入佔62%，受消費市道轉弱的影響相對較少，且本港寫字樓供應緊張，租金收入有更佳保證。



冠君產業信託（2778）的息率較其他REITs為低，但市帳率只有0.48倍，折讓比率較高，資產地理位置優越，對比之下亦吸引。 花旗銀行廣場於出租率、租金水平都正在大幅改進，出租率由2015年初的75.4%急升至近期的94%，將會為冠君帶來增長動力。

■　 20 May 16 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績
■　 13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	177項購物商場	藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個
6	朗廷ＳＳ（1270）	酒店	3間酒店
7	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
8	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
9	冠君產業信託（2778）	寫字樓 + 購物商場	花旗銀行廣場，朗豪坊 可出租面積230萬平方呎
10	匯賢產業信託（87001）	寫字樓 + 商場 + 酒店	北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米

（註： 朗廷不是REITs）

於本港上市的REITs，一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定，REITs不得從事房地產以外的業務，而且每年亦必須將90%的除稅後淨收入，以紅利的方式，派發給基金單位的持有人。因此，REITs的股價一般較具抗跌力，派息亦有保證，是喜愛高息投資者的上佳選擇。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 冠君產業信託（2778）主要物業「花旗銀行廣場」會繼續受惠於中環甲級寫字樓空置率低企，並預期該廣場的出租率及租金將持續上升，帶動2016年每單位分派增長。

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冠君產業信託(2778) 全年業績

冠君產業信託（2778）2016年2月公布2015年可分派收入12.121億元，按年下跌1.8%，主要由於物業收益淨額減少及融資成本增加。下半年每基金單位分派 0.1031元。

冠君全年租金收益總額20.627億元，按年減少0.84%，朗豪坊的收入增長抵銷花旗銀行廣場收入減少。隨著花旗銀行廣場出租率由2014年底的75.4%，顯著上升至去年底的91.2%，有關物業租金收益去年下半年已經見底，下半年冠君租金收益總額較上半年回升6.1%。

於2015年12月31日，集團持有現金結餘為6.93億元，總借貸145﹒.91億元，資產負債比率（總借貸對總資產）為22.1%（2014年12月31日：23.1%）。

#		2014 財政年度	2015 財政年度	變動
1	租金收益總額 (百萬港元)	2,080	2,063	-0.8%
2	物業收益淨額 (百萬港元)	1,800	1,784	-0.9%
3	可分派收入 (百萬港元)	1,234	1,212	-1.8%
4	每基金單位分派 (港元)	0.2035	0.1985	-2.5%

冠君產業信託(2778)

冠君產業信託（2778）擁有及投資於提供租金收入的寫字樓及零售物業。 以市值計算為亞洲區內除日本外十大房地產投資信託基金之一，信託主要投資位於優越地點的甲級商用物業。 現時擁有的花旗銀行廣場及朗豪坊兩幢地標級物業，總樓面面積達 293 萬平方呎。 冠君於2006年5月在香港上市。

於2013年，冠君以21.55億元代價，收購花旗銀行廣場餘下四層，涉及樓面面積約7萬8千平方呎，並統一了整個綜合大廈的業權。



花園道三號（花旗銀行廣場）

花旗銀行廣場在出租率、租金水平和形象幾方面都正在大幅改進。 出租率於2015年顯著上升，已簽約出租率由2015年初75.4%急升至現時的95%。 因此 2015 年下半年的租金收入已見底回升，較上半年增加8.3%至5.02 億港元（2015上半年：4.64 億港元）。 只因大部份新租約要到2015年後期方生效，2015全年的租金收入仍較2014年為低（2015年：9.66億港元，對比2014年：10.64億港元）。

出租率改善後，租價亦因而相應提高，年初的租金水平已突破每平方呎100港元，現時租金為每平方呎110至120元。

今年6月，花旗銀行廣場將會在完成重大優化工程後，易名為「花園道三號」，其中一座大樓「花旗銀行大廈」亦將改名為「冠君大廈」；另一座大樓「工商銀行大廈」名稱則維持不變。

花旗銀行在物業改名之後仍然是「花園道三號」的單一最大租戶，租用樓面逾22萬平方呎，租約為六年至2022年。 物業從去年起進行了一系列的優化工程，包括重新裝修寫字樓大堂、翻新停車場，及增加露天休憩及綠化空間，總投資額逾1億元。




朗豪坊商場

朗豪坊商場2015全年租金收入保持上升趨勢，按年增加7.6%至7.90 億港元。 商戶的銷售額按年錄得1.8%增長，相對2015年香港整體零售銷售3.7%跌幅，朗豪坊跑贏大市5.5個百分點。 受惠於本地消費者的支持，化妝品及餐飲行業有較佳增長。 物業現收呎租為174.54元（2014年底：165.44元）。

今年首季朗豪坊商場銷售額有所下跌，但飲食租戶銷售額較好。 冠君將會微調朗豪坊租戶組合，之前「自由行」旅客喜歡購買手袋及鞋類，惟近年其消費意欲減慢。 於是朗豪坊換走相關鞋舖，轉而引入馬莎食品專門店，吸引更多本地客源。 王家琦稱，朗豪坊租金收入平穩，商戶如要繼續租用朗豪坊，大部分情況須接受加租，個別租戶的租金更可有雙位數升幅。

於2015年底朗豪坊基本租金佔總租金收入88%，餘下12%為分成租金。



朗豪坊辦公樓

朗豪坊辦公樓續租租金繼續上調令2015 全年租金收入上升8.8%至3.06億港元。 該物業於2015年12月31日的出租率維持100%，現收呎租為37.5元。 朗豪坊辦公樓去年經營淨開支下降20%，令物業收益淨額上升12%。

王家琦5月表示，朗豪坊辦公大樓維持滿租狀態，續租租金穩步上揚。


財務管理

冠君（2778）資產負債比率為22.1% （2014年: 23.1%）。

冠君（2778）今年5月與11家銀行訂立兩筆合共113億元的貸款融資，是次融資包括55億港元的3年期貸款及58億港元的5年期貸款，年利率分別為香港銀行同業拆息加83點子及95點子。

實際年利率將由2.0%下降至1.7%，預計每年可節省4,600萬元利息支出。




短評

聯儲局去年12月作出十年來首度加息的決定後，今年可能繼續加息，但利率只是聊勝於無。 在低息環境下，派息能力穩定的 REITs 獲得一定支持。 冠君產業（2778）的物業組合由三部份組成，分別是花園道三號（花旗銀行廣場）、朗豪坊辦公大樓及朗豪坊商場，若以總資產比較，僅次於領展。

冠君（2778）2015年度每基金單位分派0.1985元，下跌2.5%，表面看來業績麻麻，然而花旗銀行廣場租金收入見底回升剛開始，前景穩固，將會帶動信託收入的增長動力，2016年分派收入開始轉勢。

#	租戶	寫字樓呎租
1	2015年業績	75.39元 (2015年12月31日)
2	3層 （貝萊德）	呎租約75元 （2015年5月）
3	2層 （彭博）	呎租約80元 （2015年5月）
4	1層 （興業銀行）	呎租約110元 （2016年3月）

冠君（2778）在2006年掛牌以來曾進行三次收購，包括2006年收購花旗銀行廣場額外樓層、2008年收購朗豪坊商場及辦公大樓，及2013年收購花旗銀行廣場四層樓層。 冠君在2013年購入餘下四層，雖統一大廈業權，但令整幢物業的出租率急降，加上2014年下半年有美銀美林遷出，令冠君於2014年度要盡快推升大廈的出租率，所以當時曾以較市價具競爭力的價錢去出租一批單位，成為其後業績分派減少的主因。 然而，隨著中資金融機構擴張規模及開業，該廣場的出租率已由2014年底的75.4%，急升至2015年末的91.2%。 連同近期新簽租約，立約出租率現約94%。

租金水平亦因應出租率上升而提高，新出租及續約的租金報價亦相應提高，去年底每可出租平方呎為75.4港元，目前則已突破每可出租平方呎100港元。

#	物業	2015 財政年度收益 (百萬港元)	收入比例
1	花旗銀行廣場	966	46.8%
2	朗豪坊辦公樓	306	14.9%
3	朗豪坊商場	790	38.3%
	租金收益總額	2,063	100%

朗豪坊的位於旺角的交通樞紐，，商戶銷售額於2015年錄得1.8%增長，相對去年本港整體零售銷售3.7%的跌幅，朗豪坊跑贏大市5.5個百分點，朗豪坊未來的表現或許仍然能夠穩中向上。 朗豪坊商場以中價檔次，及本地消費者為主要客戶對象，受中國旅客減少訪港的影響相對較少。 零售數據仍然下滑未止跌，筆者相信旗下朗豪坊商場受到一定影響，未來在加租方面將會克制。 在整體零售市道放緩的大環境下，筆者估計基本租金能夠輕微調升，但將被分成租金下跌所抵消，去年二者比例為 88%：12%。

房地產投資信託基金（REITs）的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.9厘左右。 冠君（2778）股息率5厘，相比同業看似未算吸引，但考慮到其零售物業和甲級商用物業比其他競爭對手優勝，物業都是位於核心地帶，未來數年派息有增長空間，值得調整時收集作為收息之用。

▪　　領展房產（0823）現價46.85元，（2015-16年度預期）息率4.3厘。
▪　　冠君產業（2778）現價4.01元， 息率5.0厘。
▪　　置富產業（0778）現價8.57元， 息率5.5厘。
▪　　泓富產業（0808）現價2.99元， 息率5.9厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.11元，（2015-16年度預期）息率6.0厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.26元， 息率7.2厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.29元， 息率8.1厘。
▪　　匯賢產業（87001）現價3.10元人民幣， 息率8.7厘。



冠君：2015年見底 2016年業務反彈
(來源: Fintv http://www.fintv.hk/Zhtw/126/3639/326326 )






預期息率

冠君產業信託（2778） 現價4.01元，去年度股息0.1985元，息率5.0厘。

花園道三號（花旗銀行廣場）出租率和平均租金上升，將會逐步帶動未來數年業績。 朗豪坊辦公樓續租租金穩步上揚、朗豪坊租金收入平穩、融資成本輕微下跌，今年度業績有機會上升1成以上。

簡單估計，每個基金單位的分派金額上升10%至2.18元。 現價4.01元計算，預期息率5.5厘。




股價走勢

1年圖：




3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 冠君產業信託 2778 業績
http://www.championreit.com/tch/investor-relations/financial-reports/images/Champion%20REIT%20FY15%20presentation.pdf
http://www.championreit.com/tch/news/press-release-media/images/C_Press_2015_Final_Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0330/LTN20160330544_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0225/LTN20160225186_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0827/LTN20150827657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0810/LTN20150810317_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0320/LTN20150320513_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227315_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0812/LTN20140812203_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0224/LTN20140224530_C.pdf

2. 冠君產業信託 2778
http://www.championreit.com/
http://www.citibankplaza.com/

3. 淺談冠君產業 2014年05月02日
http://www.am730.com.hk/column-205258

4. 《財華專訪》冠君候任行政總裁 有意衝出香港
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e21fffe4b05c29d068db8b

5. 《財華專訪》冠君：揭逆市商鋪加租之謎
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e221cde4b05c29d068db9f

6. 王家琦料花旗銀行廣場新呎租加至逾百元
http://sina.com.hk/news/article/20160225/0/2/44/%E7%8E%8B%E5%AE%B6%E7%90%A6%E6%96%99%E8%8A%B1%E6%97%97%E9%8A%80%E8%A1%8C%E5%BB%A3%E5%A0%B4%E6%96%B0%E5%91%8E%E7%A7%9F%E5%8A%A0%E8%87%B3%E9%80%BE%E7%99%BE%E5%85%83-5458574.html

7. 核心物業租金有起色 冠君派息見底回升
https://hk.mobi.yahoo.com/finance/%E6%A0%B8%E5%BF%83%E7%89%A9%E6%A5%AD%E7%A7%9F%E9%87%91%E6%9C%89%E8%B5%B7%E8%89%B2-%E5%86%A0%E5%90%9B%E6%B4%BE%E6%81%AF%E8%A6%8B%E5%BA%95%E5%9B%9E%E5%8D%87-220000396.html

8. 長江中心呎租170元 近年高 內企擴充業務 民生銀行子公司租
http://ps.hket.com/content/1070510/%E9%95%B7%E6%B1%9F%E4%B8%AD%E5%BF%83%E5%91%8E%E7%A7%9F170%E5%85%83%20%E8%BF%91%E5%B9%B4%E9%AB%98

9. 冠君：2015年見底 2016年商廈業務反彈
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e62a10e4b0ff3e56a87734

10. Siegel: We're in 'first inning' of a big shift that's great for stocks
http://www.cnbc.com/2016/05/25/siegel-were-in-first-inning-of-a-big-shift-thats-great-for-stocks.html

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09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績

房地產投資信託基金（REITs）和收租股業務性質同樣以租金收入為主，但是投資風險、回報穩定性卻大有不同。 收租股與房託業務性質類似，大家同樣是收完租後派息，但股東的投資回報卻可以相差很遠。 根據證監會規定，房託的派息比率不可少於可供分派收入的90%，明文規定之餘，股息細水長流。

反觀，收租股的派策比率會因應公司對現金的需要、經營環境來調整，可以每年不同。 以希慎（0014）為例，公司早幾年重建希慎廣場、翻新物業，需要的資金較多，故2011至2012年的派息比率僅約一成，之後幾年的派息比率才見回升至逾二成至四成水平。

另外，相比房託，本地收租股多行高檔路線，以九倉（0004）的海港城、希慎（0014）的希慎廣場為例，它們都是本港數一數二的高檔商場，與領展（0823）、置富（0778）的屋邨或屋苑商場所走的路線截然不同，投資風險亦迵異。經濟好景，碰著「自由行黃金十年」，收租股當然能夠受惠，惟一旦經濟轉差，它們的防守力便不如貼近民生的房託。

本地房託，置富產業（00778）主打屋苑商場，其商場定位比領展略高，但同樣貼近民生，亦可視為安全之選。 除了商業，寫字樓亦是熱門投資物業。本港甲級寫字樓供應有限，租金走勢硬淨，空置率全球最低。 冠君產業信託 （02778）持有「花園道三號」（前稱花旗銀行廣場）及朗豪坊商場及寫字樓，租金收入有一定保證。反觀，富豪產業（01881）物業組合全部為本港酒店，面對自由行放緩，入住率下降，房客收入下跌，防守力略為遜色。

置富產業（0778）近日公佈中期業績，總收益及物業收入淨額分別按年上升 6.1%及 7.9%，可供分派收益按年上升 6.7%。 2016 年上半年的每基金單位分派按年上升 6.0%至 24.78 港仙。



■　 11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市，現於香港作第一上市及於新加坡作第二上市。

置富產業信託（0778）目前在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。物業組合包括約318萬平方呎零售空間及2,713個車位。該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展，已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工。 置富產業信託（0778）已展開和富薈的資產增值措施，翻新工程預期將於2016年第三季完成。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值，投資額逾1.2億元。







置富產業信託（0778） 中期業績

置富產業信託（0778）7月公布，截至2016年6月30日止六個月的可供分派予基金單位持有人之收益為4.7億元，按年升6.7%；每基金單位分派24.78港仙，按年增6%。公司收益為9.791億元，按年升6.1%，物業收入淨額7.059億元，按年升7.9%。資產負債比率為29.8%，按年跌0.3個百分點。

報告期間的營運開支為2.51億元，按年升幅控制於1.3%的水平。於2016年6月30日，公司物業組合由17個分佈於香港多個區域的零售商場及物業組成，其中包括約318萬平方呎的零售樓面及2,713個車位。

公司指，儘管因和富薈資產增值措施而出現短暫的空置，物業組合出租率於2016年6月30日仍維持於96.4%。2016年上半年續租租金調升率為13.3%。物業組合的平均租金按年上升7.8%至每平方呎41.4元。續租率於2016年上半年為85%。和富薈資產增值措施項目預期將於2016年第三季完成。

公司表示，將密切注視不斷增加的外部風險，包括英國公投脫離歐盟所增添的不明朗因素；且致力優化物業組合表現，同時審慎地為長遠持續增長物色合適的投資機會。




發展 及 2017年目標

置富產業信託（00778）上半年物業收入淨額增幅降至單位數，主席趙國雄指，上半年消費信心有所減弱，主要因為市民擔心加息，但近期英國脫歐離歐盟，引發金融市場波動，令美國今年加息機會不大，而資金亦回流亞洲，相信本港可從中得益，有助本港消費信心，而本港經濟穩定，就業情況良好，商場消費有增加，餐飲行業明顯較好。

趙國雄料下半年續租租金增幅可維持低雙位數，整體出租率亦將提升，故收入將錄得增長。

行政總裁趙宇補充，下半年仍有18%店舖需續租；上半年續租租金升幅為13.3%，而平均租金按年增7.8%。 趙氏指出，北角「和富匯」上半年進行大裝修，相信下半年隨着裝修完成，集團出租情況有輕微改善。他談及網購趨勢，難免影響百貨公司等零售行業，現時商場會引入較多特色小食店，配合消費需求。

置富曾於年初表示將繼續收購商場，趙氏認為，現時地產價格相對較高，集團沒有特定收購目標，但有100億元資金可以動用，相信有合適項目都可以很快「行動」。 趙國雄提到，集團未來會持續物色回報收益達4%至5%的商場，主要仍以屋村商場為主，不會興建或收購寫字樓。



資產增值措施

置富產業信託（0778）已展開「和富匯」的資產增值措施，涉及將一個大型超級市場重整間隔為較小型店舖，以迎合餐飲、家品以及教育機構的需求。翻新工程預期將於 2016年第三季完成。目前租賃反應理想，至今和富薈的承租率已達 81.6%。

財務管理

資金方面，置富2016年6月底的資產負債比率為29.8%（2015年12月31日： 30.1%），平均實際借貸成本為2.39%。

於報告期間，借貸成本為1.40億港元，較2015年上半年增加 8.6%，主要是由於 2015年第三季度增加之利率對沖。




短評

置富產業（0778）過往多年持續為旗下商場進行優化及加強推廣，以維持競爭力，並增加物業的回報。 置富產業（0778）將著手推行「置富嘉湖」的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值。 自由行旅客消費力減慢，受遊客減少放緩的主要為街舖及旅遊購物中心，置富產業（0778）旗下商場超過60%是以民生為主，對公司業務影響不大。

面對加息的可能性，集團通過利率掉期，對沖66%債務的利率成本，是借貸成本為增加8.6%的原因，拖低了可供分派收益。 消費信心有所減弱，限制了租金的增幅，但空置率偏低，支持租金的議價能力。 筆者估計集團2016年度股息上升5%左右，現價預期息率5.1厘左右。

集團未來數年的收益上升將會跟隨北角「和富匯」裝修完成，「置富嘉湖」的資產增值措施所帶動。

■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■　 02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績



置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，過去12年透過收購（由最初5個物業發展至現時17個物業）及翻新商場（資產增值措施），提升租金回報率。 以股息收益率而言，比較以下同業，置富產業（0778）的收益率位於中間位置，收益率稍學高於冠君產業（2778）。

▪　　領展房產（0823）現價55.65元， 息率3.7厘。
▪　　冠君產業（2778）現價4.68元， 息率4.3厘， 2016年度預期息率4.9厘。
▪　　置富產業（0778）現價9.74元， 息率4.8厘， 2016年度預期息率5.1厘。
▪　　泓富產業（0808）現價3.55元， 息率5.0厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.86元，（2015-16年度預期）息率5.1厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.85元， 息率6.3厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.54元， 息率7.5厘。
▪　　匯賢產業（87001）現價3.38元人民幣， 息率8.0厘。

置富產業（0778）現價計算，2016年息率僅上升30個百分點，升幅低於過去數年。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。美國十年期國債收益率現時為1.6厘左右，未來美國加息步伐緩慢，會低於未來數年置富產業（0778）的股息上升速度。




資產淨值，派息

置富產業（0778）近年的每股股東權益每年平均增加1.1元左右，加上近年平均派息0.42元，股東每股收益每年平均1.5元以上。 用現價相除，6.5倍。 置富產業（0778）現價市盈率7.4倍，這個數字接近6.5倍，亦反映了近年的「平均市盈率」。

年度	每股資產淨值 (港元)	派息 (全年)
2010年	6.18元	0.2435元
2011年	7.85元	0.2630元
2012年	8.81元	0.3235元
2013年	10.26元	0.3600元
2014年	11.93元	0.4168元
2015年	12.76元	0.4688元
2016年	--	0.2478元 (中期)

預期息率

置富產業信託（0778）2016年度中期可供分派收益按年上升6.7%，每基金單位分派0.2478元，按年升6.0%。

筆者估計集團2016年度股息上升5%至0.496元。 現價計算9.74元，預期息率5.1厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160725184731543418460_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160725184731243418460_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542433092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0725/LTN20160725289_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0121/LTN20160121323_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 收租股風險回報大不同
http://invest.hket.com/article/1475125/?ref=edm

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績

聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）昨晚在Jackson Hole銀行家年會發言，指加息理據在近數月加強，惟沒提到何時加息，僅稱應循序漸進。 分析員認為，根據耶倫想市場有準備今年內加息，是今年9月或12月加息機會轉高。 筆者傾向於認為，聯儲局去年啟動了加息的第一步，每年行多一小步，每年加多一次是較難避免的。 但是在其他國家力爭減息的環境下，美國聯儲局加息的步伐有多快，仍然是可以預料的。

除了耶倫的發言，最近長實放盤的傳言亦令市場關注，李澤鉅早前提及有意拓展業務至其他領域，不願言明新業務類型及所涉範疇，更稱除了總部長江中心之外，其他物業均可以出售。 市場最近盛傳長江實業地產已靜悄悄地將旗下的中環中心放盤，作價350億港元，為時6個月。 一旦交易成功，中環中心將會是香港最昂貴的單一物業交易。 長實地產發表澄清表示絕無此事，亦表示沒有所謂放售清單。

長實旗下的泓富產業信託（0808）能否有機會從母公司收購商廈，暫時是未知之數。 或許，長實旗下的一小部分非核心物業泓富是够能力的，但中環中心肯定是「太大件」了。



中資機構對本港寫字樓需求殷切，本港甲級商廈空置率僅1.2%，屬全球最低，可支持租金升幅，冠君產業（2778）受惠較明顯。 甲級寫字樓佔泓富（0808）物業收入5成半，亦同樣受惠。

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）等。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

長實旗下的泓富產業信託（0808）於本港非核心商業區擁有八項多元化之物業，包括甲級商廈、商用物業、工商綜合物業及工業物業。

■　 09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績




泓富產業信託(0808)

泓富產業信託（0808）於2005年上市，擁有八項多元化之物業，包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪　　三座甲級寫字樓: 都會大廈，泓富產業千禧廣場，創業街9號
▪　　兩座商用物業: 海名軒（部分），泓富廣場
▪　　兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心，創富中心（部分）
▪　　一座工業物業: 新寶中心（部分）

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，以非核心商廈為主，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

泓富產業信託(0808）中期業績

泓富產業信託（0808）8月公布截至6月底止，物業收入淨額按年增10.70%至3.45億元，全年可分派收入按年增9.81%至2.54億元，每基金單位末期分派8.97仙。

期內，收益同比增長3.3%至2.229億港元；物業收入金額同比增長3.1%至1.76億港元；平均單位實際租金同比增長4.8%至每平方呎23.47港元；租用率減少1.8個百分點至96.7%。

每基金單位資產淨值5.12港元，同比增長2.8%;資產負債比率減少0.7個百分點至26.5%。

資產負債比率26.5%，對比2015年12月底止為27.2%。





業績摘要

於報告期間，泓富（0808）錄得 9.6% 的租金調升率，租用率亦保持於 96.7%的穩定水平。 泓富（0808）物業組合的平均單位實際租金錄得 4.8%的增長，達每平方呎 23.47 港元。

收益及物業收入淨額分別按年增加 3.3% 和 3.1% 至 2.229 億元和 1.76 億元。 而未經審核可分派收入為 1.314 億元，每基金單位分派為 0.0906 港元，按年增長 4.0%。

集團在九龍東的物業投資組合佔總物業收入淨額的 35.4% 。而在觀塘的一座商用物業 - 泓富廣場，其收益及物業收入淨額分別按年增長 13.2% 和 25.9%。




財務管理

資金方面，泓富（0808）負債比率由2015年底的27.2%下降至26.5%。

泓富公布，已與銀行就一項定期貸款融資訂立一份融資協議，涉及提供本金總額為8億元之定期貸款，息率將按香港銀行同業拆息加1.05%年利率計算，且將於提取日起計五年到期及須予償還。

根據資料，泓富於2014年融資，為按香港銀行同業拆息加年利率1.35%至1.50%不等。 在2019年11月之前並無重大再融資的需要。




短評

泓富產業信託（0808）2016年上半年物業收入淨額按年增3.1%，可供分派予基金單位持有人之收益上升5.3%，每基金單位分派上升4.0%，業績符合預期。 今年股價上升2成後，現價預期息率5.1厘，預期息率仍略高於被視為高息（扣除股息稅後）、派息正在逐步減少的內銀股。

■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績

在本港上市的眾多REITs（房地產信託基金）之中，泓富產業信託(0808）以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808）近年物業組合的調升歸功物業翻新及工廈活化，置換租客和行業，令租金明顯提升。 租金調升率過去2年急升後，今年上半年幅度放緩至9.6%，未來租金增長將取決於整體市場情況。 根據資料，泓富於2014年完成再融資，為按 HIBOR 加年利率1.35%至1.50%不等，2019年11月之前並無重大再融資的需要。 泓富近日訂立的8億元定期貸款，息率將按 HIBOR 加1.05%年利率計算，將有助集團減低財務開支。

本港甲級商廈空置率僅1.2%，屬全球最低，泓富產業信託（0808）資產以非核心商廈為主，雖然不及冠君產業（2778）受惠，亦同樣受惠。 泓富（0808）較不受本港零售市道疲弱打擊，且本港寫字樓供應緊張，租金收入有更佳保證，擁有抗逆能力。



展望未來，九龍東地區繼續為核心商業區之企業遷址的選擇。 隨著新一批高規格寫字樓供應在九龍東推出，加上香港政府的基建規劃，投資者對九龍東轉型為香港第二個核心商業區（「CBD2」）的長遠前景，依然充滿信心。 在東九龍已持有不少物業的泓富產業（808），料將有利於旗下物業租金表現。 雖然訪港旅客人數下跌、零售仍弱，但現時寫字樓的出租空置率持續下降，推動租金上升，投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求放緩程度。 2015年6月底的租用率98.5%， 2015年12月底的租用率96.4%， 2016年6月底的租用率96.7%， 物業組合租用率自2006 年以來均在95%以上， 投資者需要觀察租用率會否穩定維持。

泓富（0808）的資產負債比率為26.5%， 與REITs 上限45% 有一定的距離，公司目前可動用併購資金達20億元，集團對上一次是2014年收購創業街9號。 由於收購物業需找回報達4至5厘的項目，才不會拉低整體回報，集團仍在尋找收購目標。 李澤鉅說除咗長江中心之外，乜嘢物業都可以賣，子公司的泓富能否從長實地產（1113）收購什麼資產，暫時是未知之數。



泓富(0808）現價計算，2016年上半年租金收入增長放緩，按年只上升4%，升幅低於過去數年。 如果沒有新的物業加入組合，除非經濟下行幅度厲害，相信未來數年的派息只會每年增加3%至9%，不會有什麼驚喜，但卻是穩穩陣陣。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。美國十年期國債收益率現時為1.65厘左右，未來美國加息步伐緩慢，會低於未來數年泓富(0808）的股息上升速度。

▪　　領展房產（0823）現價56.50元， 息率3.7厘。
▪　　冠君產業（2778）現價5.00元， 息率4.0厘， 2016年度預期息率4.6厘。
▪　　置富產業（0778）現價10.14元， 息率4.6厘， 2016年度預期息率4.9厘。
▪　　泓富產業（0808）現價3.61元， 息率4.9厘， 2016年度預期息率5.1厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.92元，（2015-16年度預期）息率5.0厘。
▪　　越秀房產（0405）現價5.14元， 息率6.0厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.46元， 息率7.7厘。
▪　　匯賢產業（87001）現價3.41元人民幣， 息率7.9厘。




資產淨值，派息

泓富產業（0808）近年的每股股東權益每年平均增加0.25元左右，加上近年平均派息0.15元，股東每股收益每年平均0.4元左右。 用現價相除，9倍。 泓富產業（0808）現價市盈率7.5倍，這個數字算是接近9倍，亦反映了近年的「平均市盈率」。

年度	每股資產淨值 (港元)	派息 (全年)
2011年	3.62元	0.1202元
2012年	4.24元	0.1354元
2013年	4.57元	0.1495元
2014年	4.70元	0.1630元
2015年	4.98元	0.1768元
2016年	--	0.0906元 (中期)

預期息率

泓富產業信託（0808）上半年度分派9.06仙，按年上升4.0%。

筆者初步估計，泓富產業信託（0808）2016年度派息按年上升4%，預期股息0.1839元。 現價3.61元計算，預期息率5.1厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績

http://www.prosperityreit.com/files/IR16_Press_Release_Chi__20160810_v4_final.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/1H16_Presentation_Chi_final_.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0811/LTN20160811224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0303/LTN20160303434_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/

3. 傳長實50物業放售 涉逾1180億 包括1881 Heritage商場 中區貴重商廈
http://paper.hket.com/article/1490423/%E5%82%B3%E9%95%B7%E5%AF%A650%E7%89%A9%E6%A5%AD%E6%94%BE%E5%94%AE%20%E6%B6%89%E9%80%BE1180%E5%84%84?

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27 Jan 2017 - [業績公布] 置富產業信託(778)近三年業績 + 財務分析數據

現在為大家分享置富產業信託(778)最近三年財務分析數據。(分析僅供參考，若有需要改善之處，請電郵至[email protected])。

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(按一下下圖可放大)

07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績

美國加息周期雖已確認，削弱了收息投資產品的吸引力，但本港上市的眾多REITs收益穩定，靈活度高，滙率風險低的收息之選，仍然獲不少好息者青睞。 領展房產基金（0823）和冠君產業信託（2778）股價離一年高位不遠，引證了房託股對追求穩定回報的投資者仍有一定的吸引力。



現時香港共有多隻REITS上市，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）；鷹君（0041）旗下冠君產業（2778）。

■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託（0405）全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託（0435）中期業績
■　 09 Aug 16 - 置富產業信託（0778）中期業績
■　 27 Aug 16 - 泓富產業信託（0808）中期業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金（0823）全年業績
■　 31 Mar 17 - 朗廷酒店投資（1270）全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託（1426）全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託（2778）全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託（87001）全年業績

冠君產業信託（2778）的寫字樓收入佔6成多，而同業的泓富產業信託（0808）寫字樓收入佔比亦接近6成，受惠於寫字樓空置率低企。

泓富產業信託（0808）今年3月以8.86億元出售海名軒物業（三樓、五樓及六樓之商用物業），出售金額較於2016年12月的評估價值（即 5.94億元）溢價 49%，這代表出售金額相當於泓市值19%。 出售的原因包括
▪　　海名軒物業為泓富產業信託的三層非核心資產
▪　　資產增值工程潛力已達到最大限度
▪　　對泓富產業信託的資產淨值帶來增長

海名軒物業2016年收入淨額為2422萬元，這代表泓富（0808）以36倍市盈率沽出物業。

泓富（0808）現時資產淨值約為75.1億元，出售海名軒後，資產淨值上升至78億元。 現價市值46億元計算，巿賬率為0.59倍。

泓富（0808）去年9月提出以18.75億元收購觀塘一項商用物業，顧慮到收購後的資產負債比率將由26.5%升至37.1%，收購不獲通過。




泓富產業信託(0808)

泓富產業信託（0808）於2005年上市，擁有ｔ項多元化之物業，包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪　　三座甲級寫字樓: 都會大廈，泓富產業千禧廣場，創業街9號
▪　　一座商用物業: 泓富廣場
▪　　兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心，創富中心（部分）
▪　　一座工業物業: 新寶中心（部分）

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泓富產業信託(0808）全年業績

泓富產業信託（0808）3月公布截至2016年底止全年業績，可分派收入錄2.58億元，按年升1.7%。每基金單位分派0.1777元，按年增0.5%，於2016年12月底之分派收益率達5.8%。

期內收益4.53億元，按年升3.2%，物業收入淨額3.58億元，按年升3.6%。公司指，主要受惠於物業組合的租金調升率增幅，以及穩定的出租率。透過優質的物業管理服務及嚴格的成本監控措施。租用率錄96.1%，按年跌0.3個百分點。

於2016年7月1日至12月31日半年度的可分派收入為1.27億元，相等於每基金單位分派0.0871元。於2016年1月1日至6月30日的中期每基金單位分派為0.0906元。





財務管理

資金方面，泓富（0808）負債比率由2015年底的27.2%下降至26.4%。

於2016年12月31日，泓富 74%（2015年12月31日：55%）未償還定期貸款的利率成本已通過利率掉期及上限作出對沖。




短評

在本港上市的眾多REITs（房地產信託基金）之中，泓富產業信託(0808）以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 本港甲級商廈空置率僅1.2%，屬全球最低，泓富產業信託（0808）資產以非核心商廈為主，亦同樣受惠。 泓富（0808）較不受本港零售市道疲弱打擊，且本港寫字樓供應緊張，租金收入有更佳保證，擁有抗逆能力。

筆者去年8月估計泓富（0808）2016年度股息0.1839元。 由於收購觀塘商用物業開支，影响可分派金額下跌690萬元，每股分派 0.1777元低於預期。 如果扣除這個一次性收購費用計算，分派會上升3%至0.1824元。

■　 27 Aug 16 - 泓富產業信託（0808）中期業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託（0808）全年業績
■　 20 Feb 16 - 泓富產業信託（0808）中期業績



現時寫字樓的出租空置率持續下降，投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求放緩程度。 泓富（0808）風險因素主要是經濟不景氣打擊商廈市道，投資者亦需要觀察租用率會否穩定維持在95%以上。

去年9月提出以18.75億元收購觀塘道410號觀點中心，項目回報低和和推高負債比率都是不獲通過的原因。 泓富（0808）的資產負債比率為26.4%，出售海名軒物業後，負債比率進一步下跌，相信集團仍會繼續尋找收購目標，以壯大資產規模。

如果沒有新的物業加入組合，除非經濟下行幅度厲害，筆者相信未來數年的派息只會每年輕微增加派息，不會有什麼驚喜。 由於租金增速減慢，相信未來2、3年派息只會在0.18元至0.20元左右徘徊，較適合打算收息的投資者。



租金

泓富（0808）持續為旗下物業進行資產增值工程，物業翻新及工廈活化，置換租客和行業，令租金和估值均獲提升。 如今租金調升率增速較過去減慢，去年平均單位實際租金增4.6%至每平方呎23.76元。

泓富（0808）旗下物業今年有35%租約到期，公司預期新租約，租金升幅保持雙位數字。

年度	租金調升率	平均單位實際租金 (每平方呎)
2012年	36.1%	16.94元
2013年	34.9%	19.03元
2014年	32.1%	20.81元
2015年	16.3%	22.72元
2016年	10.9%	23.76元

資產淨值，派息

泓富產業（0808）近年的每股股東權益每年平均增加0.25元左右，加上近年平均派息0.15元，股東每股收益每年平均0.4元左右。 用現價3.18元相除，「平均市盈率」8倍左右。 泓富產業（0808）現價市盈率8.1倍，亦反映了近年的「平均市盈率」。

泓富產業（0808）市帳率0.61倍，出售海名軒後，資產淨值上升至78億元。 現價計算，巿賬率為0.59倍。

以海名軒為例，資產實際價值高於評估價值近5成，「實際」巿賬率可能低於0.5倍。

年度	每股資產淨值 (港元)	派息 (全年)
2011年	3.62元	0.1202元
2012年	4.24元	0.1354元
2013年	4.57元	0.1495元
2014年	4.70元	0.1630元
2015年	4.98元	0.1768元
2016年	5.17元	0.1777元

預期息率

泓富產業信託（0808）2016年度分派0.1777元，按年上升0.5%。

彭博綜合券商預測，2017年全年泓富每單位分派將增7%至0.19元。 現價3.18元計算，預測息率有6.0厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績

http://www.prosperityreit.com/files/fy16_presentation_chi-final.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0330/LTN20170330422_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0310/LTN20170310326_C.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR16_Press_Release_Chi__20160810_v4_final.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/1H16_Presentation_Chi_final_.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0811/LTN20160811224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0303/LTN20160303434_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/

3. 泓富 三大增長動力
http://invest.hket.com/article/1729186?lcc=ai

4. 泓富 息率高於同業
http://invest.hket.com/article/1729185?lcc=ai

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

爭產新發展揭鷹君家族信託「神秘」條款

2017-07-13  NM

《壹週刊》早前揭露，滙豐信託董事總經理Paulina Lau（Lau Sin Yee），是鷹君爭產的關鍵人物，當時滙豐回覆本刊指會積極抗辯。不過事件再有意想不到發展，被推薦加入鷹君董事局的Paulina Lau，突然因私人理由將於八月離職。本刊再發現，八四年羅鷹石及羅老太成立信託基金、並由滙豐管理時，有訂明信託內一成資產作慈善用途，為數逾億。但現在就連羅老太，也無權知道基金捐贈的程序及捐款去向。 就Paulina Lau離開滙豐信託一事，鷹君主席羅嘉瑞曾回應指，事前並不知道Paulina Lau辭任，僅是應傳媒查詢向滙豐查證，才得知她即將離職。他又指滙豐信託是專業管理團隊，相信個別人士的去留，不會影響鷹君管理業務及家族信託基金運作。Paulina Lau的爭議，在二○一五年時，鷹君的提名委員會，曾提議委任她為鷹君的獨立非執行董事，有人曾質疑會否有角色衝突。Paulina Lau其後向證監會填寫表格申明，並沒有任何角色衝突，但最後她因私人原因未有加入鷹君董事局。 羅老太都唔知 據悉，八四年羅鷹石及羅老太「拍板」找滙豐管理家族信託時，聲明意願之一，是將家族信託百分之十的資產，作慈善用途，現時資金數億元。但原來羅氏絕大部分家族成員，對這慈善的詳情及運作都無認識，包括羅老太。而羅老太過去一年向滙豐要求索取捐款報告，都未有下文。於一○年，當時尚未有爭產風波的羅家，成立「羅鷹石慈慧基金」，並由鷹君主席羅嘉瑞，出任「羅鷹石慈慧基金諮詢委員會主席」。相較其他同樣是名人成立的慈善基金，如李嘉誠基金會，這個羅鷹石慈慧基金明顯低調得多。記者再發現，羅鷹石慈慧基金轄下設有一非牟利機構名為「慈慧幼苗」。根據公司註冊處資料顯示，「慈慧幼苗」於二○一四年成立，公司董事為羅嘉瑞及其兒子羅俊謙，此外並無其他羅氏成員。根據財務報表，公司在二○一四年六月至二○一五年九月，只收到約七百七十萬捐款（Donations received）。而扣除基本開支等，該年共捐出約三百九十三萬（Donaiton expense），盈餘只有三百多萬，惟財務報表一樣沒有披露捐助的機構、詳情及盈餘用途等。羅老太身邊人引述她指：「咁究竟滙豐話做慈善嘅錢去咗邊？點解我哋嘅羅鷹石慈慧基金，幾乎無收過滙豐嘅捐款？」 20堂千二蚊 現時在慈慧幼苗旗下，有一間「慈慧幼苗親子學堂」，位於鷹君中心商場地下。記者進內參觀及向職員了解，該中心主要向父母提供育兒課程「教兒樂」，非會員費用為一千二百元，會員費用則是六百元加六百積分。課程共二十堂，每堂兩小時，內容主要是管教方法、學前概念及改善親子關係等。職員指：「收費都係作行政用途。」二○一三年，羅鷹石慈慧基金曾資助理工大學的梁敏教授、及香港大學曾潔雯博士，進行有關幼兒家長教導方式的研究，而該研究結果正是「教兒樂」。記者聯絡過梁敏教授，了解當時資助詳情，她指當初是慈慧基金主動經社聯聯絡她們，並跟羅嘉瑞進行會面，「互相講解自己理念，他告訴我們他的要求，又講吓我們以前做過什麼，然後大家談談之後可以如何進行。他是有心的，想研究一些東西供小朋友家長使用，因為覺得是重要，所以大家向這個方向進行。」她說沒有見過其他羅氏成員，只見過羅嘉瑞，又指不太記得資助金額，着記者向慈慧基金一方查詢。基金的受惠對象，還包括在內地成立的幼兒學校、香港保良局所舉辦的「親子飯堂」，及由前藝員龐秋雁及其妹妹胡龐倩渝所成立的「音樂兒童」基金會等等。慈慧幼苗及羅鷹石慈慧基金同屬稅務局「獲豁免繳稅的慈善機構及慈善信託」。據知，羅嘉瑞另有一個以自己命名的慈善基金。 內容不公開 羅老太曾向滙豐要求一份詳細的慈善活動報告，但不得要領。有律師指，這視乎信託基金成立時的章程或條例，「一般有一個機制，哪些人可以看，不可以看，哪些人可以問，哪些人可能問都無得問！要睇條例了解他是否有權看，可以說雖然你是指定收益人，但沒有權看。」他補充，如果有需要，可以通過法庭取得命令去閱覽，但要有足夠理據及合理懷疑，證明（不讓他看）對其有損害或不公平，「有時法庭覺得，指明不讓你看是內部的事，除非可以證明是有作弊。」 收幾億息 事有湊巧，在滙豐Paulina Lau離職消息傳出後，鷹君旗下冠君於即晚公布，研究出售朗豪坊辦公大樓物業之全部權益。不過，鷹君系「放口風」賣朗豪坊不是一兩天的事。早於二○○四年，負債逾百億元的鷹君已透露有意出售酒店以外的收租物業，當時市場人士猜測會是剛落成的朗豪坊寫字樓。到○五年，鷹君終賣出物業四樓層，包括三十五、三十六、三十七及五十五樓，所以樓高五十九層的朗豪坊寫字樓，其實只有五十五層可供出售，面積約七十萬三千平方呎。中原工商鋪董事總經理潘志明認為，綜合樓層、景觀及配套等因素，朗豪坊寫字樓呎價或會達到萬六至二萬，「今天寫字樓的價格是近十年高位，市況較樂觀，而且價格累積一定升幅。如果選擇在這個時間出售，我自己覺得在價格上未嘗不可。」以萬六至二萬呎價計算，整幢大廈值約一百至一百四十億。若物業最終以一百四十億賣出，並將所得款項全數以特別股息分派給股東，冠君每股可最多分派特別股息約二元四角。中信里昂估計，鷹君隨後向股東派發的特別股息可達每股三元，而羅嘉瑞個人可收息三億六千萬。不過，新鴻基金融財富管理策略師溫傑，不同意鷹君會跟隨冠君派息，「始終現時也有股權爭拗，管理層或董事局是否會一致通過派息，這不是羅嘉瑞說了算。要由冠君派息推敲至他（羅嘉瑞）得到股息後，再回購增加持股，這個可能『遠咗』。」姑勿論如何，羅老太的心願，是家族各人團結在一起，將家族資產發展至千秋萬代；羅嘉瑞若出售朗豪坊，與其心願愈走愈遠。 撰文：王敬蓮攝影：財經組協力：李海澄[email protected]

28 Jul 2017 - 置富產業信託(778)公布中期業績後的估值

置富產業信託(778)於今天收市後公布中期業績，上半年收入按年升2%，物業收入淨額按年升3%，可供分派予基金單位持有人之收益按年升4%，升幅皆比去年同期下跌。 每基金單位分派按年升3%至$0.2553，按以往數年上下半年皆相若，可推算全年每股派息$0.5106，和市場原先預期差不多，只能保持低單位數分享。

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大



跟據業績，於2017 年 6 月 30 日的出租率 為96.6%，維持在去年尾水平， 平均租金為每平方呎 42.0 港元；另外，報告期間錄得續租租金調升率為 10.7%。商場租戶往往三年才作租金調整， 10.7%即代表每年只有3.5至3.6%升幅，亦解釋其收入及派息按年增幅低企。

若以過往兩年已提升的估值息率區間5.0%至6.4%作基礎，我現時預測其今年估值區間為$7.98至$10.21，合理估值在$9.10，今年最低見$8.52，即預期息率6.0%，最高見$9.82，即預期息率5.2%，今天收報$9.78，是貴是平可作個參考。
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我與Larry Hung已成立「博立資本」，提供股票組合管理服務，有興趣可按此作進一步了解。
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(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，並沒持有此股) 

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