陳永傑：港樓跑輸港股
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GS(14)@2017-10-01 19:18:48【明報專訊】本港二手住宅樓市今年上半年，有10.59%的升幅，無可否認跑贏了許多投資產品。但如果與股市相比，就相形見絀，因為恒指同期上升了17.11%，贏了一條街。
全球股市升幅 港只排第四
許多人都感到樓市半年升了超過10%，比起通脹以至加薪幅度高得多，令部分未上車的港人感到差距愈拉愈遠。今年以來美匯指數愈跌愈有，使持有美元現金的投資者爭相物色投資產品，以求保本。去年底已經有不少人四出尋找投資工具，由於股市流通量比較樓市更大，而且港股多年來未有表現，處於偏低水平，吸引到不少資金流入，今年上半年已勁升17.11%。雖然同期港樓上升了10.59%，卻被港股搶了鋒芒。然而，螳螂捕蟬，黃雀在後，港股如果比起世界其他股市，亦遜色不少。全球升幅最大的股市要數阿根廷MerVal指數，勁升29.52%；其次是土耳其ISE國際100指數28.54%；備受朝鮮威脅的韓國竟然位列第三，韓國綜合指數亦升18.03%，香港恒指升幅只是「阿四」而已。
投資者或向港樓施回馬槍
雖然本港樓市上半年表現不俗，但因近年有一定程度的累積升幅，年中開始已經見到徘徊有需要回氣的現象。其他股票市場卻繼續愈升愈有，美國標普500指數又再創新高。單以恒指而言，亦觸及28000點，比較年中時再升逾8%，股市已逐漸成為投資者的熱門投資工具。
港樓儘管在調整中，但實物始終是穩健的投資，投資者再向港樓施展回馬槍，可能性是不低的。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6293&issue=20170925
李志成：港樓明年中始見加息影響
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GS(14)@2017-10-01 19:18:50【明報專訊】美國聯儲局剛公布議息結果，維持聯邦基金利率不變，並宣布10月開始縮表，啟動縮減約4.5萬億美元資產負債表安排，反映美國長期推行的量化寬鬆貨幣政策正逐漸退出市場。香港置業於議息期間曾進行一項意見調查，發現有62.3%名被訪者認為今年內本港銀行將會加息，可見普遍被訪者早已預計加息因素。
本港市場關注息口走勢影響，是次調查以問卷形式進行，共有541名市民接受訪問。調查發現，約337名被訪者認為今年內本港銀行將會提高按揭息率，佔比62.3%，比重與今年第一及第二季本行進行同類型的調查相若，另外37.7%被訪者相信今年內本港銀行將不會調高按息。
雖然市民早已預期息口逐步正常化，但值得注意的是，市民對加息幅度的影響呈現變化，當中可接受加息1厘以上至2厘及加2厘以上的被訪者比例顯著回落，反映抵禦加息能力有所回落。筆者認為，美國年底前有機會加息一次，加幅最多四分之一厘，本港最快明年初才跟隨加息步伐，相信要明年中始見加息對樓市影響。
事實上，目前房屋政策較息口因素對市民入市意欲影響相對較高，畢竟聯儲局耶倫曾多次預警加息，準買家早已消化美國加息因素，加上下月政府公布的新一份施政報告，市場聚焦新政府推新供應及利民紓困措施助上車置業，以回應置業需求。
現時二手市場筍盤短缺，成交持續徘徊低位，買家入市普遍傾向新盤市場，除了樓齡新，價錢貼近二手，加上發展商配合按揭優惠，支付首期及供款辦法更較二手市場靈活，難免搶去不少二手客源，相信全年勢將跑贏大市。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6527&issue=20170925
多倫多風險最高 瑞銀報告：港樓泡沫全球第7
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GS(14)@2017-10-01 20:11:13【明報專訊】瑞銀財富管理發布《2017年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告，分析全球20個精選城市的住宅房地產價格現况，報告指全球房地產泡沫風險最高的城市為加拿大多倫多，其次為瑞典斯德哥爾摩，而香港全球排第7，在亞太區排第2，亞太區第1為悉尼。但報告指在全球金融中心之中，香港樓價是最難負擔的。
報告指出，位於亞太地區的香港和澳洲悉尼的房地產泡沫風險較去年上升，日本東京估值過高的情况在今年愈趨明顯，不過新加坡估值依然較為公允，風險持續下降。
報告認為，香港住宅市場價格在年中時創下歷史新高，在全球金融中心中，香港的房價是最難負擔的。瑞銀財富管理投資總監辦公室全球房地產主管Claudio Saputelli表示，本港投資需求未見減弱及強烈的樂觀預期下，導致樓價短期內下行空間受限，但必須保持謹慎。目前市場高度依賴投資氣氛，加上有可能進一步收緊監管措施，故這個市場長期前景仍有較大的不確定性。
德銀：市場對施政報告不宜太樂觀
另外，德銀亦發表報告指出，過去兩個月本港發展商股價升幅為8%，跑贏恒指的6%，上升原因主要是有傳《施政報告》即將推出房屋政策，德銀指出，市場不宜太樂觀，尤其是認為發展商可在新房屋政策中獲益。該行稱，雖然農地轉換可能會刺激發展商資產淨值上升，但認為發展商會避免供過於求，故該行仍懷疑農地轉換率的實際數字。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9068&issue=20170929
陳永傑：稅改擴赤字 美元跌港樓升
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GS(14)@2017-10-15 13:58:07【明報專訊】美國總統特朗普的稅改方案終於公布，寬減了公司利得稅及個人入息稅，但卻未有提及採取什麼方法填補減稅所失。筆者相信稅改將會令美國赤字嚴重擴大，又要開動印鈔機印銀紙度日，勢必令美元匯價再跌，投資者為了保值，很可能要增持物業，造成樓價再升。
稅改方案提議將公司稅由目前35%大幅削減至20%，比較特朗普之前所講的15%高。個人入息稅階由現今的7級簡化為3級，即12%、25%及35%，最高稅率比較目前的39.6%低。
美國商務部表示，稅改實現之後，聯邦政府的稅收將增加約3萬億美元，國內生產總值有望增加1個百分點。但市場估計，稅改令美國在10年內減稅5.8萬億美元，扣除經濟活動改善所增加收入約3.6萬億美元，未來10年財赤會增加約2.2萬億美元。
美國目前收取高昂的稅率，政府國債仍然超過20萬億美元。稅改之後，稅收再減，很可能會令債務進一步推高。
投資者自保 資金流入港樓市
雖然美國企業減稅之後盈利理應增加，但如果一切以「美國優先」，減少入口廉價的外國貨，而且生產純美國貨品，美國又面對勞工短缺的問題，美國貨品一定昂貴，隨時滯銷。屆時美國消費市場生意有機會不增反減，經濟更差，政府減稅增加收入的算盤未必打得響。減稅有可能像在身體上開多一個傷口，令血液流失的更快。要急救，唯有重施故技印銀紙，卻令美元加速貶值。目前美國政府與國民的總債項升至67.85萬億美元，再加新債上去，美元更為氾濫，資金自保，繼續流入香港等大城市的樓市，有何稀奇！
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2047&issue=20171009
陸振球：港樓供給側改革 助穩樓價
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GS(14)@2017-12-16 09:56:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1415&issue=20171216
【明報專訊】過去的星期四美國聯儲局再加息0.25厘，雖然金管局總裁陳德霖預警若美國之後再加息，香港的最優惠利率（P）遲早也會「加一加」，但代理仍在吹噓香港「未加息」，樓價指數也繼續破頂。不過，P雖未加，但近年大部分新做按揭都採用拆息按揭，香港銀行的1個月拆息昨天也終升破了1.1厘的心理關口，再創金融海嘯後新高，那是否香港樓巿和息口走向已再沒有關係？
誠然，縱使拆息已升了不少，採用拆息按揭的業主也察覺每月供樓款項逐漸增加了，但現階段整體按息仍是相對處於低位。不過，香港或許維持低息太久，大家也漸漸忘記了歷史上低息變高息的可怕。內地原任職正大證券的經濟學家任澤平最近被恒大（3333）挖角，由於過檔後年薪達1500萬元而被傳媒廣泛報道，任氏數年前曾準確預測上證指數可升至5000點，之後又預測內地樓價1年內倍翻而聲名大噪，內地網站流傳其仍在正大證券時撰寫的一份報告，便指出各地樓巿泡沫，都是由長期低息谷起，最終由加息而戳破泡沫（圖1）！
至於香港樓巿會否受美國加息太大的影響，筆者日前參加了朋友基金經理陳德豪在Bankers Club舉行的一個財經界晚宴，宴會壓軸部分邀請了曾淵滄教授即席分享對香港樓巿的意見，曾教授說香港過去樓巿大跌，都是股巿先行大幅調整，雖然美國剛再加息，他就認為暫時不用太擔心，反而要留意美國最新的稅改，如落實後真的大幅減稅，美國在海外巨企將利潤調回美國要繳交的稅率，隨時低過香港的稅率，或會導至資金大幅撤離新興巿場以至離開中國和香港，如此中港股巿必受打擊，然後便是樓巿！
增加土地供應 取代打壓需求
曾教授又稱，他最近參加「中國經濟運行與政策」國際論壇，聽到了多位來自社科院、法改委等習近平的智囊有關內地供給側改革的論述，得到不少啟發。他指供給側改革不單只是減少供給，也可以是增加供給，內地房屋政策就見到以增加土地供給、房屋供給來取代過去的打壓需求政策，這也是為什麼今年內地房地產商賣樓的數量大幅增加的原因。筆者剛看到花旗一份有關內房的分析報告，其中有數據顯示內地發展商過去一年吸納的土地數量，其增長速度遠遠超過一年前（圖2），似乎可印證曾淵滄的說法。
曾淵滄續稱，今日香港特區政府也似是執行中央政府的供給側改革規劃，以增加土地供應來逐步取代需求管理，如之前的5年，各發展商完成補地價的土地可建住宅樓面僅約220多萬方呎，但今年首9個月，補地價可建住宅竟多達接近800萬方呎，政府大增土地的決定心，以供給側方法來解決問題的方向十分清晰，他進一步指出，若以現時各發展商擁有的土地儲備皆可順利進行補地價，並以3倍地積比、平均每伙建500方呎推算，足可起100萬個單位，那未來就算不去開發郊野公園或填海，房屋供應也可在一段時間源源不絕，當供應變得充裕，樓價就可以控制。
發展商港土儲全補地價 料可建百萬伙
雖然預期未來供應會大增，曾淵滄卻沒有因此而大大看淡樓價，他認為不論內地，還是香港，增加供應只是為了讓國民或港人更容易置業，以過往經驗，若樓價大跌，人們反而不想買樓，因此中港政府必然是既想增加供應，也想去穩定而不是要去推冧樓價；若有朝一日因供應急增而令樓價下跌，政府可如樓巿專家湯文亮一直預計的到時就會撤銷辣招，讓需求來托住樓巿！
說到樓巿需求，仲量聯行在周初發表研究報告，指過去政府的辣招反而減少業主的放盤意欲，令二手巿場急凍以至購買力被能提供高成數按揭的一手樓吸去。該行建議，政府可繼續維持一手巿場的辣招，卻在二手巿場撤辣，如此二手巿場的盤源便會解凍，反而可增加二手供應，從而有利樓巿穩定下來和讓買家能更有更多盤源可以選擇。
曾淵滄也認為，如政府能夠撤辣，比如降低樓宇的按揭成數至一成首期也可買樓，年輕人便更容易上車，也不用因難儲到足夠首期只能買細單位，一來可買更大的單位，二來也可因此不用將購買力集中在細單位，令細單位的樓價上升壓力得到紓緩。
撤辣可紓緩細單位樓價上升壓力
戴德梁行最近發表的一份研究報告表示，今年以來涉及金額逾10億港元的投資物業買賣成交大增，當中基金大戶和內地資金的參與比例極高（圖3），該行認為，在資金推動下，物業巿場仍可看高一線。
[陸振球 樓市解碼]
東亞銀行鄧世安：跨境資金倘流走 港樓勢調整
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GS(14)@2018-01-04 09:10:13https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6655&issue=20180104
【明報專訊】東亞銀行（0023）經濟研究部首席經濟師鄧世安早於2011年5月已指出，由於內地買家增加來港置業，令本港住宅變相「出口」，此趨勢料成樓市的主導力量。一如所料，過去7年樓價在北水推動下勁升近七成。他本周再接受訪問時指出，隨着內地與珠三角城市融合為都市群，內地富裕階層來港置業是大勢所趨，惟2018年須留意內地收緊居民境外提款，以及美國收緊貨幣政策令美資回流當地等因素，促使跨境資金流逆轉，樓價隨時出現調整。
鄧世安在2011年5月5日接受《明報》訪問時指出，「現時一個45平方米單位，樓價相等於家庭入息中位數約10倍，已接近1997年約11倍的高位」。他認為，過去工資增長速度快，可以支持高樓價，但近年工資升幅卻緩慢，與樓價脫節，惟內地買家扮演的角色愈來愈重要，所以香港樓價受本地工資及收入增長的制約正減弱。當時他亦分析，內地人在香港置業後，隨着高鐵落成，來港度假、自住會更方便，自然會進一步增加在港消費，對香港經濟有利，只要港府增加足夠土地供應，便不會怕內地人搶貴樓。
根據《2016中期人口統計》，本港家庭收入中位數為25,000元，較2011年的20,500元增長22%，惟期內樓價卻勁升逾五成；而樓價去年更上升近一成半，再次大幅跑贏港人工資，令買樓對大部分港人來說變得愈來愈艱難。
與此同時，港府早於2013年9月開始諮詢、2014年12月公布的《長遠房屋策略》提出，在未來10年（2015/16至2024/25年度）新增48萬個建屋目標，有關目標按年修訂，去年底公布未來10年（2018/19至2027/28年度）的目標卻不增反減至46萬個。
北水湧港大增需求 供應未配合
鄧世安本周再次接受訪問，重申他2011年的觀點，認為隨着港珠澳大橋及廣深港高鐵今年先後啟用，本港將加快與珠三角城市融合為都市群，廣東省居民、特別是富裕階層預料會經常來港，粵港兩邊走，成為近似本港居民（Quasi HK Resident），他們來港置業屬大勢所趨。不過他強調，與使用商業服務不同，內地富裕階層來港購買住宅，是在消費本港的社會資源，「住屋是很尖銳的問題，來自內地的需求增加，便與本土居民競爭」。他感嘆過去幾年港府沒有大幅增加土地供應，所以當來自內地的結構性置業需求在本港湧現時，難以令本港每個人均有所得益。
中央限境外提款 影響不容忽視
不過，鄧世安強調，即使隨着本港融入珠三角都市群，的確會為本港樓市帶來多一批用家及多一批投資者，但樓價自2008年金融海嘯後至今，已連升9年，累升逾倍，故此利好因素基本上已有所反映，而投資永遠是向前望的，樓價在2018年是升或跌，需要視乎跨境資金會否流走，「即使長遠來說有內地購買力支持，但本港樓價是否永遠不會出現顯著調整呢？我覺得不是， 因為近年樓價升勢主要靠資金推動，已脫離本地購買力，所以支持是薄弱的。假如中央收緊內地資金來港的渠道，或者一些醒目北水發覺本港樓價已經過高而開始沽貨，都可能令資金流向逆轉，導致本港樓價轉勢下跌」。
事實上，國家外匯管理局去年發布通知，規定個人名下的銀行卡（包括附屬卡）每年不得在境外提取超過等值共10萬元人民幣，若超過限額，本年及翌年將被暫停持卡境外提款，此新政策無疑可堵截內地居民跨境來港買樓的部分資金。另外，近日豪宅買賣暢旺，市場消息指曾於2011至2012年向嘉里（0683）購入7伙跑馬地紀雲峰的北京民企老闆劉錦成夫婦早前沽出其中兩伙，作價1.08億元，持貨6年僅賺25%。
另外，美國聯儲局自2015年底以來已加息5次，累計加1.25厘，本港由於銀行體系資金充裕未有跟隨加息；惟鄧世安預測，聯儲局今年仍會再加息3次，令美國與本港息差進一步擴闊後，本港年中將開始跟隨美國加息，全年料加息1至2次。再且，當局今年將會逐步增加縮表規模，而且特朗普稅改方案亦可能令美資由亞洲流走重返美國，若個別亞洲國家因此出現走資潮，本港作為國際金融中心，部分資金可能也會流走，對樓市自然有負面影響。
住宅註冊急升 兩類弱者高位接貨
另一重要數據是，本港去年一二手住宅註冊總宗數達63,753宗，按年上升11.3%，並且屬2014年以來高位（見圖）。鄧世安認為，在去年樓市高位接貨者中有兩批人值得擔心， 一是「靠父幹」借首期買樓的年輕人，二是經過連續多年零息環境後按捺不住買樓追求穩定回報的退休人士，他們的防守性均較弱，一旦樓價掉頭下跌，持貨能力不強。
綜合上述分析，鄧世安總結，來自內地或美國的跨境資金流向，將會成為主宰本港今年樓市表現的最大變數，籲密切留意有關走勢，尤其是擬置業者一定要審視自己的負擔能力，一旦息口上升是否可以應付每月按揭供款。
明報記者 葉創成
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GS(14)@2018-01-04 09:10:33https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7404&issue=20180104
【明報專訊】鄧世安指出，本港65歲或以上人口過去10年已經增加了30萬，未來10年將會再增加65萬，人口老化的問題相當嚴峻。他認為，除了樓價脫離負擔能力外，本港其他生活成本亦普遍較高，因此港人不一定要留在本港退休，「我覺得本港並非一個適宜退休的地方，比較全世界其他金融中心，倫敦、紐約、東京很少人當地工作後也在當地退休，因為生活成本高，為何不搬去生活質素較好及成本較低的其他城市呢？」
金融中心生活成本高
港人若有意不在本港退休，鄧世安認為，除了內地城市外，亦可考慮馬來西亞。他解釋，他有一個工程師朋友近年因為一帶一路政策轉到馬來西亞工作，發現當地有大型的華人社區，生活質素不錯，而且物價頗為低廉，於是全家移民至大馬，將原本用作自住的本港住宅物業租出。他續稱，港人不應該畫地為牢，應該多了解在其他城市退休的選項。
[名人樓市論壇]
港樓非港人主導 談「靠父幹」無意思
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GS(14)@2018-01-22 05:17:11【明報專訊】去年第三季按揭供款佔入息比率升至68%（見圖），但花旗亞太區地產業研究主管蔡金強不以為然，並認為近年流行用語「靠父幹」無意思，因為港樓購買力已非港人主導。蔡金強表示，近年是金融大潮，當中內地資金流向全面，本港又是中資上市集中地，「每間上市公司董事、股東買幾個單位，搵幾百人食你啲（新供應）係好易」。
價錢非中資考慮 可高價投靚地
他表示，當資金泛濫時，港人覺得樓價貴，但更多人可以不考慮錢的問題。他更表示「內房不會驚」，中港資更快速換位。
中資亦以節省整體成本去考慮在港發展，例如節省稅款、銷售所得可在境內限制境匯款時用作派息、項目可抵押借貸等，而且「人哋嚟香港唔係想賺大錢，而係本身在港上市的自然延伸，你（本地地產商）要賺20%先夠，佢（中資）賺8%以上都覺得ok，甚至唔太賺都得」。
蔡金強更認為港島樓奇貨可居，估計如北角海璇以招標發售的方式陸續有來。他稱，目前有資格打「陣地戰」的「本地薑」為新地（0016）、會德豐（0020）、恒基（0012）等，即使信和（0083）去年下半年發力買地亦多屬合資，而且土儲多非市區地或需轉用途農地，料會變得非主流。
[周一投資專題]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9776&issue=20180115
何國良﹕非本地買家有回流港樓迹象
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GS(14)@2018-01-22 06:15:28【明報專訊】市場期待已久的歷史新高終於在上周為大家呈獻，叫不少人滿心歡喜。當然，身邊亦有人提醒筆者，上升愈快，下跌的機會亦愈高。但似乎，以現時的市場氣氛和資金流向，春節前的悸動仍然是大概率的事情，在年初欣欣向榮的情况下，大家的目光又開始去掃描其他的資產類別，試圖找出其他的投資機會，筆者發覺最近身邊多了不少人在談樓市。再加上年初，比較多分析員跑出來去發表他們對2018樓市的看法，一時之間，好不熱鬧。
在港有樓 「愈有愈有」
香港房地產這個話題總是聊不完。筆者在早年曾表示，現在的樓市形成了一個二元社會。以一個樓齡超過30年，實用面積500多呎市值達到1100萬元的大型屋苑單位，兩口子家庭總收入達到7萬元或以上，以50%的儲蓄率計算，亦要13年才可以有能力成為這個單位的準業主。在香港，家庭總收入達到7萬元的家庭在香港只有9.1%，因此，現時的樓價是超越了市民收入的購買力。
可是，這不代表樓市不可以維持，因為，現時的社會是一個二元現象，即有資產和沒有資產的二元。有資產的一群嚴重受惠於過往好一段的資產價格膨脹，使他們更有條件在這個樓市中持續增持。結果， 「愈有愈有」的現象加深了二元社會的距離。傳統分析師的購買承受能力（affordability）分析不管用。但你可能會問，這是否只是「塘水滾塘魚」的現象呢？
從最近政府公布的數字看到，我們不難發現，非本地永久居民的買家有似乎有回來的趨勢。從媒體的報道，我們看到的報道焦點大多是：辣招公布後的1年，需付雙倍印花稅及15%住宅印花稅的宗數佔整體交易約11%，較推出前的26%大幅下降。但較令筆者注意的，反而是這個數字由低位的5%回升至11%。在樓價上升的時候，這11%所要納印花稅的金額更遠高於從前，在這形勢下，回升狀况仍然出現，倒推出來，這類資金的需求可說是零價格敏感度。而且，由於他們自然成本比本地買家高30%，所以，這類型單位在成交之後，不會重回市場，立時在市場上絕迹，這情况又進一步影響了整體的供需情况，結果，多起幾多對房價的影響也是徒然。
普遍業主願補貼租客
在大體利率走向不會超預期的情况下，縱使房地產對利率有一定的敏感度，似乎亦不足以成為利淡樓價的原因。而且，中原施生亦指出，在他從業40多年中，他看到的香港樓市中，普遍業主是願意補貼租客去持有物業的。現在的positive carry（租金收入大過物業按揭還款額）只是利率超低的一個意外Bonus。因此，就算利率逐步回復至正常水平，業主對樓市的看法仍不會有太大的改變。
在2018年內，一些重要基建項目陸續開通，這些因素將有望成為今年樓價的一個催化劑，來個樓市大陽春亦不足為奇！
沛達投資管理有限公司
[何國良 基金看世界]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3101&issue=20180122
李倞：港樓難負擔 較美海嘯前嚴重 籲增中型單位供應 鼓勵中產生育
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GS(14)@2018-01-25 14:51:03http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9247&issue=20180125
【明報專訊】美國研究機構Demographia本周一發表報告顯示，2017年第三季本港樓價對比家庭年收入比率高達19.4倍，屬歷史新高，即港人需要不吃不喝不花費、儲錢19.4年才買得起一個普通的住宅單位。香港中文大學未來城市研究所土地資源與房屋政策中心（下稱中心）早前研究過1997至2016年港人買樓負擔能力，結論同樣是港樓價高得難以負擔，而且這問題較美國2006年、即爆發金融海嘯前更嚴重。研究所副主任李倞接受訪問時表示，港府應該增加住宅供應，尤其是針對中產階層的需求，由房委會增建面積達40至69平方米（約430至742方呎）的居屋及首置上車盤，才可望穩定樓價。
Demographia最新報告顯示，本港私人住宅樓價中位數對家庭年收入中位數比率由2016年第三季的18.1倍，升至2017年第三季的19.4倍，連續8年成為全球最難負擔買樓的地區。Demographia已是第14年統計全球樓價負擔能力，是次研究涵蓋中國、英國、美國、澳洲、加拿大、日本、新西蘭等國家，合共293個城市。
按息辣稅也影響負擔能力
中心早前也統計了1997至2016年本港私人住宅樓價，研究港人買樓的負擔能力，而且研究的範疇更廣泛，涵蓋的變量（variable）更多樣化。
首先，與Demographia簡單地把去年第三季私樓樓價中位數619.2萬元除以家庭收入中位數31.9萬元得出19.4倍的供樓負擔比率不同，中心計算港人買樓負擔能力時也將按揭利率考慮在內，因為它會影響借按揭買樓的業主之每月按揭供款金額，繼而成為置業成本的一個重要組成部分。
其次是考慮到港府近年連番推出稅務辣招調控樓市，目前除非是首次置業的本港永久居民，否則買樓便要繳付15%的從價印花稅，這也是置業成本之一，故研究也會考慮有關稅率。
另外，中心根據香港政府統計署的住房面積劃分，選取了其中3類戶型，分別為40至69.9平方米、70至99.9平方米及100至159.9平方米，並假設各戶型分別對應不同收入的住戶，由此計算本港不同收入水平家庭的買樓負擔能力在1997至2016年間的變化。
家庭月入低於2萬難買私宅
負責該研究的李倞表示，他在研究初期曾參考Demographia的數據，不過，由於本港住宅市場的實際情况是政府大量提供公屋，故很多月入低於2萬元的家庭根本難以進入、亦不需要進入私人住宅市場，故他將有關家庭剔除於研究範圍以外。
另外，李倞把本港每年收入達24萬至42萬元、43.2萬至64.8萬元及66萬至94.8萬元的家庭分別定義為低、中、高收入家庭。對於面積介乎40至69平方米的私樓，研究計算了低、中、高收入家庭的可負擔能力；對於面積70至99平方米的戶型，計算了中、高收入家庭的可負擔能力；對於100至159平方米戶型，只計算了高收入家庭的可負擔能力。
由於研究包括按揭利率及辣招稅率等因素，故中心計算出來的負擔能力並非如Demographia一個簡單的樓價對年收入比率，而是一個指數，指數愈高代表樓價愈容易負擔。研究結果顯示，對於可負擔購買一個40至69.9平方米住私人住宅的家庭來說，2003年該指數高達2.2，2016年已大幅下跌至0.4附近（見圖）。
李倞表示，在2006年美國樓市泡沫爆破引致金融海嘯前，當地樓價的可負擔指數為1，遠較港樓2016年時為高，顯示2016年本港樓價難以負擔的問題遠較美國在海嘯前嚴重；由於2017年至今本港樓價進一步上升近兩成，遠遠拋離期內家庭收入的升幅，故估計目前情况更為嚴峻。
如何解決本港樓價高至港人難以負擔問題呢？該研究亦就此提供了方向。李倞採用迴歸分析（Regression Analysis），以樓價作為依變項（Dependent Variable），研究哪些變項（Independent Variable）會對樓價帶來重要的統計學影響（Statistical Significance），結果顯示，投資移民計劃與樓價呈正相關。
在2003年10月27日港府推出「資本投資者入境計劃」，目的是把資金帶來香港，讓不在香港參與經營業務的人也可來港定居，條件是將650萬元投資到香港的資產（股票、債券、存款證或物業），而7年後便可獲得香港永久居民身分。
中心的研究顯示，上述投資移民計劃對推升本港樓價的影響十分大，而港府在2010年10月將物業剔除在投資移民的可選資產之中，2015年1月更暫停整個計劃，否則目前樓價很可能更高。
中產屬社會棟樑 房策可優先照顧
另外，研究亦顯示供應增加與樓價呈負相關，當中40至69平方米的戶型的影響力尤大。因此，李倞認為，港府不可只依靠私人發展商，而是應該透過房委會興建居屋或首置上車盤，持續大幅增加中小型單位的供應，以低於私樓的價格出售予中產家庭，中長線來說可望穩定樓價：「對於社會穩定來說，中產階級十分重要，港府的房屋政策可以優先考慮為這批社會棟樑，創造適合生兒育女的理想居住環境。」
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
2 :
GS(14)@2018-01-25 14:51:19http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0386&issue=20180125
【明報專訊】港府增建居屋及首置上車盤幫助中產階級上車，相信社會各界均會支持，問題是地從何來。李倞表示，本港已發展土地佔整體土地的比例僅三分之一，而深圳有關比率高達五成，反映港府在開發土地增加住宅供應上仍有很大空間：「香港的綠化帶實在太多，拿一點綠化帶出來發展住宅，便可以大幅增加住宅供應。」
香港大學房地產及建設系系主任及講座教授鄒廣榮在去年7月發表研究表示，填海是本港增闢新土地最有效和最快的方法，更提出研究填平本港第二大水塘、容量達2.3億立方米的船灣淡水湖，預料此舉可增加1200公頃土地，興建30萬個650平方呎的住宅單位。
港已發展土地佔比遠低於深圳
鄒廣榮當時解釋，船灣淡水湖原來的自然環境已在興建水塘時被破壞，故再發展該位置對環境影響亦相對小；他又說，可利用引水道將東江水引到其他水塘，亦建議政府增建海水化淡廠。
鄒廣榮提出上述建議後，隨即被部分人士指摘「完全脫離現實」、「無稽」，至今方案沒有進展，李倞為此可惜，他認同填平船灣淡水湖的方案可行，認為各界可慎重考慮。
[名人樓巿論壇]
將軍澳破頂潮 東港城呎售1.9萬 「港人港樓」喜雅3房成交價撲千萬
1 :
GS(14)@2018-01-29 09:24:10https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7882&issue=20180129
【明報專訊】雖然政府公布未來3至4年一手私樓潛在供應高見9.7萬伙，但遠水不能救近火，樓價持續熾熱下，二線屋苑特色戶連錄破頂價成交。1990年代末金融風暴後一度是「蟹貨區」之一的將軍澳東港城，有特色戶以1695萬元、呎價逾1.9萬元易手，齊創屋苑新高。另房協2012年推售時標榜屬「港人港樓」的長沙灣喜雅，3房戶售價直撲千萬元。
明報記者 甘潔瑩、林可為
將軍澳二手特色戶屢見高價成交，繼坑口站蔚藍灣畔，上周有頂層實用面積1031方呎特色戶以2050萬元、實呎19,884元成交，創屋苑成交價、呎價新高紀錄；不足一周後，輪到東港城發威。
持貨19年 升值近一倍
香港置業助理分區董事劉浩勤表示，上述東港城6座頂層複式D室、連平台特色戶，屬實用面積892方呎，3房連套房間隔，以1695萬元易手、實呎逾1.9萬元，成交價、呎價均屬屋苑歷史新高；原業主1998年底以875.4萬元購入單位，帳面賺逾819萬元、單位19年升值94%。
資料顯示，屋苑另一個同類特色戶於去年8月以1580萬元、實呎1.46萬元售出，意味上述新易手單位的售價、呎價，較舊紀錄分別高7%及30%。
曾為金融風暴「蟹貨災區」之一
東港城是見證20年來本港樓市起跌的大型屋苑之一，項目1997年初開售時，平均建呎5000餘元（實呎約6700元），已高於當時市價，其後樓價暴升，至同年10月亞洲金融風暴前曾高見8000至9000元水平（實呎約1.2萬元）。到1997年底金融風暴開始、至2003年沙士期間，平均實呎一度跌至約2500餘元的低位，是「蟹貨重災區」之一；屋苑現時平均實呎已回升至約1.55萬元，即較低谷反彈逾5倍。
另長沙灣喜雅亦錄新高價成交。中原營業經理雷澤麟表示，喜雅第2座中層F室，實用面積622方呎，屬3房連套房間隔，新近以988萬元易手，呎價15,884元，成交價創屋苑新高、成交呎價創屋苑3房戶新高，新買家購入自用。據悉，原業主2012年以607萬元一手購入單位，之前一直將單位放租，近日租約屆滿後即放盤，持貨6年帳面獲利381萬元，物業升值63%。
至於喜雅最高實呎，由1伙實用面積456方呎兩房戶於去年11月所創，以實呎16,447元售出。
荃景兩房額印鬆綁 呎售1.43萬破頂
另外，荃灣二線屋苑荃景花園成交活躍，美聯首席聯席區域經理梁仲維表示，荃景花園5座高層E室 ，屬實用面積362方呎兩房戶，以520萬元易手，實呎14,365元，創屋苑新高呎價紀錄；原業主2015年1月以421萬元購入單位，3年額印稅（SSD）期屆滿即出售，帳面賺99萬元或24%。
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