瑞銀：內地需求殷切 港樓難跌 「拆息升兩厘也不會壓垮樓價」
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GS(14)@2018-02-01 10:38:42https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2415&issue=20180201
【明報專訊】今年以來本港股樓齊鳴，恒指及樓價指數均創出歷史新高，此情况除了在1997年7月回歸初期曾出現外，是過去20年難得一遇，究竟形勢能否持續？抑或股樓經過急升後已出現泡沫？本欄訪問了曾成功預測資產泡沫爆破的專家分析後市。瑞銀財富管理全球首席投資總監Mark Haefele指出，隨着通往內地的跨境基建即將啟用，本港日後料將實施一地兩檢，通關更加方便，此舉將吸引更多內地人來港置業，殷切的需求為本港樓價帶來上升動力。該行亞太區投資主管陳敏蘭則補充，由於目前港樓基本因素理想，即使未來一年本港按揭利率上升兩厘，也難壓垮樓價。
港股今年延續去年的強勢，恒指在1月17日已突破2007年的前歷史高位31,958點，其後亦屢創新高，全月勁升近一成；而期內住宅樓價破紀錄成交湧現，發展商高價搶地，例如華懋以31.1億元、呎價1.2萬元投得觀塘安達臣道住宅地。
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港股除了近日向好外，在2015年第二季亦曾經歷「大時代」，恒指在當年4月初的幾個交易日內便勁升近3000點，其後2個多月在高位徘徊，最高報28,588點，中、小型股份則輪流炒上，當時市場普遍看好後市。惟Haefele在當年6月9日見報的專訪中預測，隨着美國加息預期升溫，料環球資金由新興市場流走，故他予包括港股在內的新興市場股市「減持」評級。結果美國加息陰霾在其後8個月一直困擾新興市場股市，恒指期內便曾大跌逾10,000點，在2016年2月12日跌至18,278點始見底。
港樓美股日債未見泡沫
Haefele早前來港出席「瑞銀財富透視」活動期間再次接受訪問，目前他對環球股市看法樂觀，「由於環球經濟向好，2018年股市料繼續有好表現，雖然升幅很可能不及2017年」。陳敏蘭補充，該行在全球股市中尤其看好中國股市，當中包括在本港上市的中資股。
有分析認為，由於環球央行在2008年金融海嘯後接力以量寬（QE）印錢救市，在資金氾濫的情况下，目前美國股市、日本國債及本港樓市估值均遠高於歷史平均水平，形成泡沫。惟由於美國聯儲局於2015年底已開始加息，去年第四季亦啟動縮表，正逐步收緊貨幣政策，可能令上述三大泡沫爆破，或至少令這些高昂的資產價格出現調整。
但Haefele不同意上述觀點，他相信目前不論美股、港樓或日債均不存在泡沫。美股方面，瑞銀財富管理美洲首席投資總監Mike Ryan解釋，美國目前通脹率低，而在特朗普稅改將令當地企業今年盈利顯著改善，可望支持更高估值。日債方面，Haefele分析，雖然其孳息率接近零，反映債價高企，但其原因是本土需求強勁所致。
至於港樓，他分析，連接本港及內地的跨境基建（如港珠澳大橋及廣深港高鐵）即將啟用，日後本港個別口岸更可能實施一地兩檢，此舉令通關更加方便，肯定會吸引更多內地人來港置業，殷切的需求很自然為本港樓價帶來上升動力。
跨境基建吸引內地人來港置業
值得注意的是， 根據稅務局最新數據，向非本地客及公司客徵收的買家印花稅（BSD），去年12月錄得13.17億元，除按月升23.3%外，更是2015年1月以來新高，成交達534宗，按月增51宗或約11%；由於該月本港一二手註冊總量僅5471宗，故BSD佔該月總成交宗數的比例高達一成。
券商分析，上述數據反映內地人佔港樓成交比例已增至近一成，由於內地人來港買樓須同時繳付BSD及從價印花稅各15%，稅務成本高達30%，他們購入物業後除非出現財務困難，否則便會長線持有，令有關供應變相在市場消失一段長時間，使港樓供應更緊絀。
基本因素穩健 按息仍偏低
事實上，內地資金近年大舉湧入本港樓市掃貨，已將樓價推升至遠離港人購買力所能負擔的水平。研究機構Demographia上周發表的報告便顯示，去年第三季本港私人住宅樓價中位數相對家庭年收入中位數的比率達19.4倍，屬歷史高位，並且連續8年成為全球樓價最難負擔的城市。
陳敏蘭分析，本港樓價為全球眾多城市中最難負擔並不只是今年的現象，這是需要面對的現實；至於息口上升是否可以壓抑樓價，她表示，美國聯儲局去年3次加息共0.75厘，令1個月港元銀行同業拆息（HIBOR）也跟隨美息上升，而本港按揭貸款利率大部分與1個月HIBOR掛鈎，即使本港銀行沒有調高最優惠利率（P），按揭市場其實早已開始加息，惟有關利率現時普遍於2.15厘封頂，仍屬歷史偏低水平。她認為，由於目前港樓基本因素理想，即使未來一年本港按揭利率再上升兩厘，估計也不會壓垮樓價。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-02-01 10:42:39https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3788&issue=20180201
【明報專訊】環球股市急升，很多投資者擔心其估值過高，股市恐掉頭回落，但瑞銀財富管理全球首席投資總監Mark Haefele認為，投資者更應該擔心的是「上升風險」（upside risk，即低配股市或持貨不足的投資者將錯失賺錢機會）。
Mark Haefele解釋，特朗普減稅措施對美國經濟影響正面，因為隨着企業稅率由35%大幅下調至20%，企業盈利顯著改善，部分盈利可用來投資或增加員工薪酬，例如沃爾瑪加薪發花紅，逾百萬員工受惠，此舉利好當地消費市道。
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企業盈利改善 員工可加薪
根據Haefele的觀點，特朗普的稅改措施可望帶動美國經濟向好，其他國家亦會仿效，令全球出現競爭式減稅，此舉利好全球經濟，故即使環球央行日後跟隨美國聯儲局加息縮表，減稅料可接力成為推動全球經濟增長的第二波動力，因此他看好環球股市。
[名人樓市論壇]
非本地客豪掃港樓 BSD金額新高
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GS(14)@2018-02-13 03:01:35【本報訊】樓市大旺，非本地買家看好後市，無懼支付30%重稅來港買樓，外地資金重投樓市，勢變成升市助燃劑。今年以來，本港一手市場錄得最少3宗非本地及公司客入市個案，總樓價逾1.8億元，涉及辣稅近5,500萬元，相當於11個新界上車盤。
Monterey呎價近4萬元
人民幣升勢強，內地客來港買樓再現蹤迹。中信泰富旗下何文田豪宅Kadooria為近期熱銷新盤，買家不乏內地客。嘉道理道117號6樓單位，實用面積1,821方呎，土地註冊處資料顯示，單位由香港四海投資有限公司登記購入，公司董事蘇四海報住中國福建省泉州市，持中國護照購買豪宅，成交價8,709萬元，實用呎價47,825元，由於並非香港永久居民及透過公司名義入市，需付買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）共30%，單付辣稅已達2,613萬元，夠買5個沙田第一城細單位。將軍澳新盤呎價逼近4萬元，都是拜內地資金所賜。Monterey2A座17樓A室4房特色戶，實用面積1,629方呎，上月以6,353.1萬元成交，呎價3.9萬元貴絕將軍澳。買家來自福建，除了本身樓價外，還須額外支付30%辣稅，涉及稅款1,906萬元。據稅務局數字，反映公司客及非本地買家入市情況的買家印花稅（BSD），2017年全年共錄得3,823宗成交，涉及稅收達87億元。單計去年12月份，BSD成交多達534宗，涉及稅收達13億元創歷史新高，與2016年同期145宗及4.37億元比較，升幅2.7倍及2倍。■記者朱連峰
來源:
https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20180206/20296768
瑞聯銀行韋立民：倘美債息企3厘 港樓逢逆風
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GS(14)@2018-02-22 10:18:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2912&issue=20180222
【明報專訊】自從美國勞工部本月初公布強勁的就業數據以來，本港以至環球股市先急跌後回穩，後市到底何去何從？對本港樓市有何啟示？本欄專訪在本港工作多年，曾任職花旗、匯豐及摩根士丹利多家國際大行高層的瑞聯銀行（Union Bancaire Privée，UBP）私人銀行首席投資總監韋立民（Norman Villamin），就此詳盡分析。他認為，隨着美國通脹升溫，以及聯儲局決心進一步利率正常化，料美國10年期國債孳息率今年升穿3厘，並可能長時間企於此水平，反映全球流動性趨緊，未來幾年本港樓市料受壓。
恒指在上月29日創歷史新高33,484點後，跟着兩星期沽壓湧現，本月9日最低見29,129點，短短10個交易日內便由高位回落4355點或13%。觸發港股大跌的其中一個原因，是美國勞工部於本月2日公布，當地1月的工人平均時薪為26.74美元，按年增長2.9%，為2009年6月以來最快增速，令市場對通脹及加息預期升溫，美國10年期國債孳息率升穿2.8厘，美股道指曾大跌逾一成，環球股市跟隨調整，港股亦難倖免。雖然恒指上周至昨日跟隨外圍反彈，惟本月以來仍累跌1456點或4.4%。
韋立民早前接受訪問時分析，美國上月就業數據重新點燃市場對通脹的憂慮，投資者對利率市場及債券市場深感關注，是導致本港以至環球股市本月大幅波動的主要原因，他指現應聚焦一個問題：到底美國10年期國債孳息率將升至哪一水平？
美國10年債息被視為無風險利率，是其他資產的定價指標，理論上，若10年債息上升而其他因素不變，現金以外所有資產價格均會下調，而股票作為流通性高的資產已率先下跌。他坦言，目前市場情緒正逆轉，「上個月投資者還在討論股市將升至哪一水平才見頂，目前則擔心股市要跌至哪一水平始見底」。
通脹升基於經濟好 股市調整可吸
根據韋立民的觀點，在前年6月英國公投脫歐後，市場避險情緒升溫，美國10年期國債孳息率曾低見1.318厘，而德國10年期國債孳息率更曾跌至負數，當時市場憂慮的是通縮，環球股市亦曾受壓，但跟着便反覆回升；美國上月強勁就業數據引發的通脹憂慮卻令環球股市大跌，可見市場「驚完通縮又驚通脹」。他認為，目前與一年多前一樣，調整會是低吸良機，「在環球經濟擴張的過程中，通脹回升實屬正常，此趨勢對企業盈利正面，並且可成為股市向好的主導力量」。
事實上，瑞聯統計過去近30年數據，在1992至1994年美國經濟衰退或增長偏低期間，聯儲局曾將實質利率（聯邦基金利率減去美國核心通脹）降至0至-1厘，而隨着經濟復蘇、通脹回升，當局在1995至2000年循序漸進加息，令實質利率由負轉正，期內美股亦延續牛市行情，而在2000至2007年的周期亦再次出現類似情况（圖1）。
不過，今次情况更複雜，因為2008年發生了「百年一遇」的金融海嘯，美國經濟面對1929年大蕭條以來最嚴峻的挑戰，故聯儲局不單將聯邦基金利率降至零，並且推出量寬（QE），印錢買債救市，將實質負利率推低到-1厘至-2厘區間。低息環境維持近7年後，美國經濟亦終於有起色，聯儲局自2015年底開始循序漸進加了5次息，去年12月聯邦基金利率上端已升至1.5厘，與通脹率相若，令實質利率回升至接近零的水平。
料美今年加息3次 此前先推高長息
展望未來，韋立民預測，美國今年通脹料按年回升0.5個百分點至2%，因此估計聯儲局今年會再加息3次，將聯邦基金利率上端推升至2.25厘，實質利率亦會重現正數。另外，在今年進一步加息前，聯儲局早於去年10月已率先縮表，持有的部分國債及按揭相關債券到期後便不再續期，向市場收回流動性；韋立民估計，聯儲局今年利率正常化的目標，是將美國10年期國債孳息率推升到3厘至3.5厘的區間，這樣的話，即使聯邦基金利率今年底升至2.25厘，長息與短息之間仍保持合理差距。
韋立民指出，美國聯儲局自從2015年底開始加息以來，過去兩年多一直向市場表明將繼續收緊貨幣政策，故當地經濟各層面已做好準備，例如企業已增發長年期的定息債券，「這好處是企業將定期定額向債券持有人支付利息，即使期內市場利率急升，企業的利息開支也不會增加」。因此韋立民相信美國企業已彈藥充足，資產負債表穩健，有能力應付是次加息周期，「我們預測聯儲局今年會一直加息，目標是重見實質正利率，除非美國經濟承受不了，才會放慢加息步伐」。
作為比較，本港大部分按揭貸款以1個月港元銀行同業拆息（HIBOR）定價，屬浮息貸款，一旦跟隨美國加息，對樓價的衝擊不容忽視。值得注意的是，記者統計香港回歸以來逾20年數據，每逢美國10年期國債孳息率長時間高企於3厘以上，樓市均見受壓，例如在1997年7月1日至2008年11月25日期間，美10年債息收市高、低位分別是6.828厘及3.013厘，而期內中原城市領先指數（CCL）由100點跌至56.92點，跌幅高達43.08%（圖2）。
環球收水 物業投資者要求更高回報
韋立民總結說：「2008年金融海嘯後，持續多年的實質負利率對全球房地產市場帶來支持，因為這會令市場對投資物業所要求的租金回報率下降，結果便是樓價上升。但假如美國10年期國債孳息率日後重上3厘（意味實質利率由負轉正），情况又會怎樣呢？很可能是過去多年的相反，即是市場對投資物業所要求的租金回報率上升，導致樓價下跌。香港樓市比較複雜，雖然美國聯儲局早於2015年已開始加息，但歐洲及日本央行仍在QE，繼續實施負利率政策，故仍有部分流動性流入香港。但我覺得全球央行跟隨美國聯儲局收水是大趨勢，所以過去多年利好全球樓市的順風（tailwind），在未來幾年將逐漸失去，甚至變成逆風（headwind），香港樓市也會受壓。」
明報記者
[葉創成 名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-02-22 10:18:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4441&issue=20180222
【明報專訊】中原地產統計顯示，去年本港一手豪宅市場已知內地個人買家佔金額比重近三成，屬2012年推出買家印花稅（BSD）後新高。據稅務總局數據，去年涉BSD稅收87億元，按年勁升44%。
雖然港樓價近年已升至脫離本地居民購買力，惟去年仍再升近一成半創歷史新高，市場普遍認為北水為推升樓價主力，若趨勢持續樓價將繼續易升難跌。不過韋立民指出，若環球利率明顯上升，內地或再次出現資金大舉外流的壓力，中央可能堵截北水來港買樓。他坦言，自己並非預測港樓將步入大熊市，但事實上過去很多利好樓價的因素正在失去動力，一些不正常的現象正在糾正。另外，中央正着手解決內銀壞帳問題，而過程中需要大刀闊斧改革，成效如何有待觀察，若有成果自然利好內地經濟前景，亦是推升本港樓價的正面因素，相反亦然，是一項關鍵變數。
[葉創成 名人樓市論壇]
施永青：港樓處收割期非播種期
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GS(14)@2018-03-28 06:44:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8038&issue=20180328
【明報專訊】粵港澳大灣區規劃即將出台，各界抓緊投資機遇。中原集團主席兼總裁施永青表示，中原地產於粵港澳大灣區多個地區有分公司，對當地情况有較多了解， 所以公司可以較早進行部署，希望先建立一個資訊大平台， 提供當地房地產數據及資訊，惟現時大灣區涉及3個不同行政體制，要對當地人流、物流、資金及數據流有基本了解才可發揮協同效應，公司內部亦需要作出協調。
預料次季樓價升幅小於首季
對於中美爆發貿易戰，施永青坦言貿易戰在所難免，主要是中國崛起，威脅美國一哥地位，令美國對全球化態度有180度轉變，即使兩敗俱傷都要打；香港是開放型城市，全球好香港才會好，打貿易戰的話現有的有利條件都會有變，不過樓市需要一段時間才會轉弱，認為是遙遠但必然會發生的事。施續稱，現時樓市是依靠過往積累，但現時變數多了，利淡因素增加，估計次季樓價升幅會小於首季，對於現時是否入市時候，他認為現時應是收割期，不是播種期。
嘉華投資40億人幣 發展江門項目
此外，嘉華國際營業及市場策劃總經理 （香港地產） 溫偉明表示，集團看好大灣區發展，早前購入兩幅江門地皮，因江門是呂氏家族祖家，地皮的可發展樓面面積約28萬平方米（即逾300萬方呎），地皮成交價達20億人民幣，總投資額40億人民幣，最快2020年推售，預計能吸引部分港人購買。
陸振球：內房新規 北水掃港樓料降溫
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GS(14)@2018-06-30 08:37:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2802&issue=20180630
【明報專訊】差餉物業估價署最新數據顯示，今年5月份私人住宅售價指數報382.6點，按月再升1.7%，按年升14.7%，而相關指數已連升26個月，再創有紀錄新高，期內累積升幅達40.9%。為了遏抑樓價，政府也終於向一手樓開徵空置稅，同時將居屋售價和巿價脫鈎，以及將多幅原私人住宅用地改作興建資助房屋，不過隨即有評論指有關政策對遏抑樓價沒有用，反可能對私樓樓價升勢火上加油。
認為政府新措施不會冷卻樓巿反而幫倒忙的分析，主要立論之一是住宅空置率不高，發展商更可將稅項轉嫁買家，而政府將更多土地撥作資助房屋發展，反令私人住宅供應減少，推升樓價。
空置稅成效 看每年私樓落成量
筆者就認為，政府的新政策能否遏抑樓價，或反會推升樓價，關鍵在於真正的供應是否足夠。如未來私人住宅可維持每年兩萬多個甚至更多的落成量，徵收空置稅便有一定殺傷力；至於私人住宅用地改建資助房屋的影響，同樣視乎撥作資助房屋發展後，私人住宅能否維持每年兩萬伙或更多的落成量。
另外，新開徵空置稅將會是現時的差餉估值約兩倍，大概等於每年約5%的樓價，即是說，若不將單位出租可收約2.5厘的租金回報，反而付5%的空置稅，疊加的差距（或經濟學上的機會成本）便大概等同樓價的7.5%。其實，如果空置稅是累進式計算，即第一年稅率為5% ，然後每半年再加5%，其殺傷力肯定更大。
累進式計算稅率 殺傷力更大
香港樓價長升長有，原因不外乎求過於供，尤其是豪宅每年新供應極少，但香港富豪多的是，以致呎價10萬、甚至20萬元的紀錄不斷被打破。一間名為Boston Consulting Group的機構便指出，根據其統計，原來外地富豪2017年在香港的「藏富」金額高達1.1萬億美元，僅次瑞士的2.3萬億美元，在全球排名第二（圖1），按年增幅更達11%（瑞士按年增幅僅3%）。
上述在香港「藏富」人士，有多少來自中國內地？根據另一份名為《New World Wealth 2017》的研究報告，去年有多達約1萬名富豪離開中國內地（以淨流出計算），排名第一（圖2），第二和第三位則是印度（7000名）和土耳其（6000名） 。那麼富豪淨流入量最多的又是哪些地方？第一是澳洲（1萬名），第二和第三位依次是美國（9000名）和加拿大（5000名）（圖3） ，相信大家近年都經常聽見澳洲、美國和加拿大不少城巿的豪宅都被中國人買起吧。
內地富豪流走兼藏富於外，往往涉及走資，近期人民幣匯價急跌，或多或少反映資金流走，而走資方法形形色色，一些會透過公司在境外發美元債然後收購海外資產，也是一種變相的走資方法。發改委及財政部上月發布通知，指企業須防範外債風險和地方債務風險，剛又就通知作補充，指須規範企業舉債有關資質要求和資金投向，加強外債風險預警；盡快制訂《企業發行外債登記管理辦法》；引導規範房地產企業境外發債資金投向，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等。另外，通知又要求企業依法合規開展市場化融資，禁止及拒絕地方政府為其融資行為提供擔保等，而最新發展是不許內房發外債的期限超過一年。
內房加快賣樓或陸續有來
上述新措施，就算不會說是堵塞走資的措施，但將會減低內房藉海外發債來融資收購內地以至香港地皮和物業的能力，而日前傳出擬收回棚改貨幣化的措施，也不利內房企業高槓桿買地起樓，以至托高樓價的能力。
可以預見，未來中資企業的北水來港掃地搶樓的活動會進一步降溫。事實上，近期不少內房缺水，個別內房在境外發債的利率高達10厘或以上，如情况持續，有關內房勢必加快賣樓套現，否則單是支付利息的壓力已很沉重，如海航被迫變賣香港及海外的物業個案，也可能會增加。
■與湯文亮一起講波、講股、講樓
湯文亮博士既是樓巿專家，也是股巿投資和分析球賽高手，主理的紀惠集團，由數百萬元的物業投資開始，發展至今擁有房產巿值數百億元，近年更在港交所和匯控的股票買賣獲利甚豐，而他在上一屆世界盃開首便成功預測德國奪冠，今屆在網站評論中，更創下首十場賽事全部猜中賽果的佳績！
香港奧國經濟學院與《明報》將在7月13日晚上合辦「講波‧講股‧講樓暨學院成立三周年豪情晚宴」，邀得湯文亮和大家在極富書卷味的場地（外國記者協會——牛津校監、前港督彭定康多次在此演講）和大家一邊品嘗美酒佳餚，一邊從閱讀、投資樓市、股票、足球（適逢世界盃決賽前夕），分享他的生活智慧，和大家一起交流。機會難逢，名額有限，不容錯過！
聚會詳情及報名可登入：link.mingpao.com/54831.htm
[陸振球 樓市解碼]
葉創成：李兆峰：「跟李嘉誠沽港樓 投資海外」
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GS(14)@2018-07-19 07:25:33https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0977&issue=20180719
【明報專訊】今年60歲的德國上市公司Roy Ceramics SE主席李兆峰，是上世紀1990年代叱咤一時的本港上市公司兆峰陶瓷主席，當年曾買入本港最貴豪宅。雖然兆峰陶瓷於2001年清盤後，李兆峰亦曾破產，惟近年他已東山再起，透過Roy Ceramics SE積極發展美國洛杉磯及休斯頓房地產業務。過去多年足跡踏遍亞、歐、美洲，具備豐富環球視野及營商經驗的李兆峰接受專訪時指出，近年內地資金大舉流入已將本港樓價推升至不合理的偏高水平，隨着中美貿易戰開打，預料樓價快將掉頭下跌，故他認為可仿效長和前主席李嘉誠，沽港樓換馬海外物業。
李兆峰是泰國華僑，年少時居於內地，1981年來港發展打工不足兩年，1983年便自立門戶創業，10年後、即1993年便帶領兆峰陶瓷上市，身家曾達數十億元，當年他只有35歲，堪稱年少得志，亦被譽為商業奇才，1994年更以2.8億元購入深水灣豪宅，曾創本港單一豪宅的最高成交價。
不過，1993年內地通脹率曾高達20%，兆峰陶瓷上市不久，時任國務院副總理朱鎔基便推出宏觀調控政策，一方面收緊借貸與貨幣量，另一方面直接約束消費與投資，令內地經濟增長顯著放緩，兆峰陶瓷生意亦受到打擊，加上在德國收購陶瓷廠亦失利，集團出現財政問題，2001年正式破產，李兆峰個人因為擔保該上市公司2億元債務，同年5月個人亦踏上破產之路。
批港府房策失誤 累港人住「白鴿屋」
根據本港法例，雖然破產人士在破產後4年在生活、工作及投資上受到限制，例如不可過奢侈生活，不能出任專業人士、有限公司董事或參與公司管理、亦不可買居屋、私人物業及基金，但破產令4年期滿後這些限制便會解除。事實上，李兆峰的破產令在2005年解除，10年後已東山再起，帶領由家族控股的Roy Ceramics SE在德國上市，出任主席及行政總裁，2年前集團更開始涉足美國房地產業務，目前在洛杉磯及休斯頓投資多個房地產項目。
憂港慢慢變內地 正申請移民美國
過去40年走遍亞洲、歐洲及美國，有豐富國際視野及營商經驗，目前李兆峰對本港樓市有何高見呢？他表示，本港樓價在2003年起大漲小回，累積升幅達數倍，主要原因是本港經濟向好，帶來龐大買樓需求，與此同時，港府過去15年均未能有效增加供應，結果受苦的是大部分香港人，「無殼蝸牛」固然要捱貴租，大量業主亦難以換樓，需要住在一間面積僅數百方呎的「白鴿屋」，無法改善生活質素。但他強調，港人並非只可抱怨，而是可以「用腳投票」，就如目前美國休斯頓住宅呎價由最低200美元至最高1200美元不等，港人若買樓並移民至該氣候與本港相近的美國第四大城市，便可以享受「住洋樓、養番狗」的寫意生活。
立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓在5月接受本欄訪問分析，過去內地與本港有很多關卡，但近年這些關卡正逐步拆除，故內地居民及資金快速湧入本港，推動樓價近年屢創新高。
李兆峰認同內地資金湧入可以短期推高樓價，但他強調，自由、民主及法治是香港的核心價值，亦應該是一國兩制所給予香港的保障，他擔心隨着本港與內地融合，「香港會慢慢變到像內地一樣」，他更就此分享自身的經驗，指自己與家人亦正申請美國國籍，「當初我1981年由內地來香港，便是不喜歡內地的生活方式，假如今日要將香港變成內地，我也要離開香港了」。
美稅改後 中小企稅率與港相若
李兆峰又說，他支持美國總統特朗普發動稅改及中美貿易戰，「過去美國稅制很繁瑣，阻礙投資意欲，但特朗普稅改今年生效後，當地稅制競爭力大增，例如港人開設公司在休斯頓買樓後日後若沽貨獲利，只需要就利潤的21%繳交利得稅，中小企稅率更可打八折（即16.4%），與本港16.5%的利得稅稅率相若，與設有增值稅的內地稅制比較很有競爭力。
至於中美貿易戰，我是站在美國的立場，認為愈打愈好，支持打中美貿易戰，因為公平貿易是所有貿易成功的基石，例如兩個國家就同一貨品的關稅稅率應該是相同的，但目前中國向美國入口平價及豪華汽車分別徵收25%及300%關稅，美國對中國不論平車及貴車的關稅稅率僅2.5%，這是否公平呢？我覺得特朗普發動貿易戰正確，因為他只是要求公平貿易」。
「李嘉誠投資英國 我投資美國」
中美貿易戰若對內地經濟帶來衝擊，亦會影響內地資金來港買樓的需求。
李兆峰透露，旗下公司早前已全面撤離內地，策略與他的偶像、長和前主席李嘉誠相似，「只不過李嘉誠沽貨後投資英國，我則投資美國」。他總結，本港樓市快將出現轉角，目前是業主千載難逢的沽貨機會，「過去10多年香港樓市一直行好運，現在已經接近高峰了，難得內地人突然這麼想來港居住及買樓，這是上天賜的良機，業主遲些沽貨便沽不到這麼好價了」。
明報記者
[葉創成 名人樓市論壇]
2 :
GS(14)@2018-07-19 07:26:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2006&issue=20180719
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【明報專訊】萬世師表孔子在《論語》中指：「三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳順，七十而從心所欲，不踰矩」 ；大概意思是，人到了30歲事業有了根底，就能穩守陣腳……到了60歲，走過人生逾半歷程後，聽到任何一句話，都能明白他的本義。李兆峰「三十而立」後不久便成為上市公司主席，曾買入全港最貴的單一豪宅，但不足10年後便破產收場，近年又再東山再起，進入「耳順之年」的他如何看待人生起跌呢？
讚鄧小平政途「三落三上」
李兆峰笑說，面對人生逆境時，最重要是「心態好」，積極樂觀面對，因為外界對一個人的評價，會隨着其在不同時間的事業成敗而改變。他表示，雖然外界一般指已故中國領導人鄧小平從政之路「三上三落」，但他認為應該稱為「三落三上」才對，因為鄧在文化大革命後於1977年再上台，跟着推出改革開放政策，是歷史上最短時間內改善最多人類生活水平的德政，歷史就此對他亦有十分正面的評價。同樣道理，雖然他個人曾破產，但目前已東山再起，成為德國上市公司主席，並積極發展美國房地產業務，已經走出昔日破產的陰霾，「有些人會以我曾破產來評價我，但今時今日我已經是德國上市公司主席，破產只不過是我的人生路上的一段挫折，我的事業並沒有到此為止」。
單偉彪：買港樓勝內地樓 擁樓市政策供不應求兩大利好
1 :
GS(14)@2018-09-06 07:59:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2985&issue=20180906
【明報專訊】兩年前開始覷準本港房地產市場的路勁（1098）聯席主席單偉彪接受訪問時表示，本港地少人多，住宅供不應求，而且亦不像內地有限購及限價等措施，投資環境較為理想。他表示，路勁於前年8月至去年6月一口氣取得元朗、黃竹坑及屯門三幅土地，料分別於明年第一季、明年第三季及2020年推售，涉及逾1600個單位，而集團目標是貨如輪轉，擬透過競投官地及收購，每年增持一至兩幅土地儲備，成為本港的中小型發展商。
單偉彪指出，本港向來地少人多，尤其是過去兩屆港府均未有大幅增加土地供應，令供不應求的問題更加嚴重，故目前的樓價已「貴到不得了」，但他相信，只要港府始終未能向社會清楚交代有何措施可長遠增加供應，在供應少於需求的情况下，樓價中長線仍然易升難跌，「樓市的需求來自兩方面，第一，我聽中原地產老闆施永青說，近年新盤約20%被內地人搶購了；第二，你看本港銀行存款逾10萬億元，便知道香港人多麼有錢，此一因素也重要，因為即使年輕人本身無錢付首期買樓，仍然可以靠父母入市頂住樓價」。
目前單偉彪仍然看好港樓後市，稱路勁在前年8月至去年6月期間，「好彩一次過在香港取得（元朗、黃竹坑及屯門）三幅地」，而明年有機會迎來首個收成期。他透露，路勁於2016年8月以9.89億元奪得元朗凹頭住宅官地，為首度投得政府住宅官地，土地面積逾2.8萬方呎，樓面面積約33萬方呎，正興建300多個單位，即每個單位平均面積逾900方呎，目標客戶包括同區換樓客，以及居住本港經常往返內地做生意的商人，擬於明年首季開售，訂價將參考鄰近的新地（0016）旗下樓盤爾巒。
明年首季推元朗逾300伙 訂價參考爾巒
根據代理的二手成交數據，目前爾巒的二手呎價約1.2萬元。由於路勁的元朗地皮樓面呎價僅2690元，而建築成本約每方呎4000元，假如項目能以呎價約1.2萬元開售，料可賺取可觀利潤。
單偉彪指出，由於元朗凹頭地皮被西鐵天橋從中間切開，故發展難度較大，而集團的建築設計團隊已就此制訂解決方案，在地皮的一邊興建別墅，另一邊則興建中高層大廈；另外，地皮地下有不少水渠，亦增加了施工的難度，惟由於路勁有工程背景，現時基本上已解決有關問題，他總結此項目時說：「現已完成土地平整，正進入起樓階段，希望明年底可以落成。」
目前路勁發展的3個本港住宅項目中，最矚目為去年初伙拍平保（2318）旗下平安不動產成功競投的港鐵黃竹坑站1期上蓋住宅地王，樓面面積約50萬方呎，提供約800伙豪宅單位。單偉彪透露，該項目料提供戶型多元化，主打開放式至3房戶，面積由400
方呎至900方呎，當中大部分單位在600方呎以上，擬於明年第三季開售。
明年第三季推黃竹坑地王 涉800伙豪宅
路勁去年2月取得黃竹坑站第1期上蓋項目，補地價每呎樓面地價僅8119元，而同年11月批出的第2期上蓋項目補地價呎價已急升三成至10,576元。單偉彪笑說，雖然過去一段時間樓價升幅可觀，該項目售價亦可望水漲船高，但他指賺錢最多的是港鐵，形容路勁基本上是替港鐵打工而已，「對於我們來說，要透過港鐵向政府補地價，也要向港鐵支付地價，兩筆錢加起來才是地價成本；其他設計、工程、推廣費用總和等於呎價6000元，再加上財務成本，便可計算出收支平衡的賣價。過去一年半樓價上升不少，這是我們着數的地方，但該項目賣樓後三分之一的盈利歸港鐵，而且我們與平保是以合資公司發展此項目，各自分得項目盈利的三分之一」。
路勁去年6月伙拍深圳市國資委旗下最大的房地產上市公司深圳控股（0604）以約31.7億元奪得屯門管翠路住宅官地，平均每呎樓面地價約6700元，是路勁在本港的第3個住宅發展項目。路勁及深控各佔地皮一半權益。深圳控股早於2004年已出資7.3億元收購路勁25%的股份。
伙深控奪屯門地 申斬樹程序繁複
單偉彪透露，路勁成功競投屯門地皮逾一年來，至今仍未展開工程，原因是目前地皮種植了不少樹木，而在本港申請斬樹的程序繁複，需要交計劃書予政府多個部門審批，料集團下月才能開始斬樹，年底在地盤上動工起樓。他續說，該項目涉及樓面面積40萬方呎，將興建約500個單位，以中大型單位為主，另提供小量低密度住宅，料可於2020年推售。
冀每年購地皮 躋身中小型發展商
路勁過去多年主要在內地經營地產及公路業務，並且透過旗下利基（0240）競投本港工程，兩年前始進軍本港房地產市場。雖然路勁是次轉型面對不少新難題，惟單偉彪表示，發展商的利潤率遠比承建商高，而且本港不像內地樓市有限購及限價等措施，故路勁未來仍會積極發展本港房地產項目，目標是每年增持一至兩幅土地儲備，貨如輪轉、起樓賣樓，成為本港中小型發展商。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
2 :
GS(14)@2018-09-06 08:00:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3718&issue=20180906
【明報專訊】在剛過去的雅加達亞運，橋牌首次列入亞運項目，香港隊在男子團體及超級混合團體賽均贏得銀牌，在男雙及女雙亦各得一面銅牌，以兩銀兩銅佳績完成亞運。今年66歲的單偉彪是取得亞運男子團體橋牌銀牌的六名港隊代表之一，他在是次專訪中表示，自己正職是上市公司主席，近半世紀參加橋牌比賽一直是業餘性質，是次能夠揚威亞運賽場，包括在四強賽擊敗中國隊，有賴運氣較好及臨場發揮較佳。
業餘擊敗全職 有賴臨場發揮
是次亞運橋牌男子團體賽有14個國家或地區參賽，循環對打後最佳成績的四強晉級，第一至四名分別是新加坡、中國、香港及印度，再進行淘汰賽。單偉彪回憶說，由於中國隊的6名隊員均屬全職運動員，「日日返工便是打橋牌」，默契較佳，故實力在港隊之上，香港隊在循環賽亦曾是中國隊的手下敗將。不過，進入四強對決時，他坦言香港隊運氣較佳，例如「估到對家的King由哪位牌手持有便很重要了」，而且臨場發揮亦較佳，結果擊敗中國隊晉級決賽，決賽始不敵新加坡摘銀。
單偉彪表示，橋牌運動的勝敗八成取決於技術、兩成則有賴運氣，香港隊是次在亞運四強淘汰實力較強的中國隊運氣成分頗高，若兩隊多打10場比賽，相信港隊將輸多贏少。他笑說，勝負難以準確預測，而且年長者亦可參與，正正是橋牌運動的樂趣，「作為比較，由於年齡、身高及技術上的差距，在網球場上打100次我也贏不了費達拿」。他最期望的是，是次橋牌隊從雅加達帶回來的4面獎牌，能夠促進橋牌在香港發展，包括取得政府資助，「港府之前對橋牌運動不太熟悉，希望今次得到亞運四面獎牌後，港府能夠比較重視橋牌，例如以後橋牌會舉辦國際賽，亦有機會取得港府的撥款」。
[名人樓市論壇]
陸振球：美債息急升 對港樓後市有啟示
1 :
GS(14)@2018-10-06 08:20:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9914&issue=20181006
【明報專訊】上星期美國再加息0.25厘，雖然香港銀行12年來終首度調升最優惠利率（P），但加幅普遍只有0.125厘，不少人認為幅度輕微，對樓巿難以構成壓力。然而，樓價指數卻開始受壓，中原樓價指數已跌破6月時「娥六招」公布前水平，本星期美國10年期債息更升破3.2厘的7年來最高水平，其實這對樓巿有極重要的意義！
美債息拋離港租金回報 4年後樓市多跌
美債息突然飈升，事緣美國儲聯局主席鮑威爾表示，聯儲局再也不再需要保持超低利率，並將循序漸進地轉向既不寬鬆也不緊縮的中性利率。對於美國總統特朗普多次批評加息，鮑威爾只表示聯儲局並不考慮政治因素，只關注自身職責。
鮑威爾的鷹派言論，猶如為美國往後繼續加息開綠燈，美債息和香港樓巿究竟有何關係？筆者記得多年前曾訪問香港大學的鄒廣榮教授，他向筆者提及，曾以數十年的數據研究，原來美國10年債息和香港住宅租金回報之間的差距，可以預測4年後香港的樓價是上升或下跌，準確度接近九成，過往若美國10年債息高於香港住宅租回報率達1厘或以上，4年後樓價多會急跌，相反若是美國10年期債息低過香港住宅租金回報率達1厘或更多，樓價便會急升（圖1）。
現在美國10年期債息已升穿3.2厘，根據差餉物業估價署的數據，截至今年8月香港的C類型即中型住宅租金回報率只為2.2厘，即兩者差距已有1厘，如兩者「息差」再擴闊並較長時間企於1厘以上，香港樓巿前景便令人擔心。
加按比例金額新高 非好現象
事實上，美國國債往往被機構投資者視為無風險的投資工具，當買美國10年國債也可收3.2厘息，買香港住宅僅能有2.2厘的租金回報，自然會漸漸影響投資者對香港樓巿的看法，另一方面，美國勢將再加息，香港遲早也會再加息， 甚至追加，對負債人士心理也會愈添壓力。常有分析說在辣招下按揭水平偏低，所以樓巿風險遠低於以前，不過近年長期低息下，卻誘使不少業主加按套現，如按揭轉介機構經絡的一項研究便發現，現在加按佔整體按揭比例已升至達36.5%，創出有紀錄以來的新高（圖2），另一方面，加按套現的平均金額亦首次衝破400萬元的關口，8月份的每宗平均加按貸款額達到416萬元（圖3），大家都經常看到有多按物業淪為銀主盤，如美息和港息日後再急升，相信受影響的加按業主會愈來愈多，並非一個好現象。
港人最想置業 多欠缺財務目標
香港財務策劃師學會日前發表「港人財務目標及退休實踐度」調查結果，調查乃2018年8月6日至31日進行網上調查，蒐集港人對理財及退休策劃的取態。部分調查結果如下：
（1）四成受訪者沒有制訂財務目標。在低收入群組（月入15,000元或以下）中，有54%沒有財務目標；
（2）港人首要的財務目標是置業。在有財務目標的427名受訪者中，有129人（即27%）以置業為第一目標，第二及第三項分別是退休準備及醫療開支；
（3）港人退休後的收入來源主要是依靠銀行儲蓄（28%），其次為股票/債券/基金（20%）及強積金（16%）。另有10%受訪者認為可依靠政府提供的保障，僅6%受訪者依靠子女供養。
看完上述調查結果，大家可會留意，最多人的財務目標是置業買樓，但也有超過一半低收入人士是沒有制定財務目標，這亦令到大家理解到除了因為樓價高而令港人愈來愈難買樓外，如沒有財務目標，如儲蓄和投資，就算樓價回落，那些沒有準備的人，也是依然沒法上車。
另外，沒有自住樓而單靠銀行儲蓄退休，也會是極不容易。
■海外物業博覽暨投資講座
《亞洲週刊》10月27日將舉辦大型海外物業博覽暨投資講座，邀得湯文亮博士及曾淵滄教授等樓巿及投資KOL參與，首300名進場人士將可獲贈安泓投資總監楊書健及《明報》投資及地產版資深主編陸振球合著的《環球置業 最強天書》（圖）乙本。有興趣參展的發展商和中介，可經以下電郵查詢：
[email protected]或
[email protected]
[陸振球 樓市解碼]
瑞銀李智穎：港樓料「微型調整」難大跌
1 :
GS(14)@2018-10-26 00:29:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6803&issue=20181025
【明報專訊】本港樓市近期持續有放緩迹象，山頂文輝道地王流標，新盤亦連環出現撻訂。連續3年獲機構投資者調查評選為亞洲房地產研究三甲、瑞銀財富管理投資總監辦公室香港股票主管李智穎接受訪問時稱，樓市除了受息口和供應影響，與經濟關連度仍較大，料隨着中國經濟增長於明年上半年出現低點，香港樓市低位或於相近時間出現，估計未來6至12個月平均樓價跌15%，但她強調這是微型調整，只是回調至今年初水平，重演1997年樓市爆煲的機會不大。
李智穎指出，參考中原數據，香港樓價年初至今原本上升了14%，即使最近回落2%，實質累計仍有12%升幅 。她認為近期樓市轉弱屬於正常，本身樓價高，又受到香港加息、中美貿易戰、中港股市大幅回落等影響投資意欲，料未來樓價前景仍會進一步走弱。她又指，本港樓價除了受供應和息口影響，最主要仍是與經濟相關；由1980年至今，每一次樓價較明顯波動，全都是外圍經濟引致，因香港市場流動性高，港元又與美元掛鈎。她續稱，中國經濟與香港息息相關，預計明年內地經濟增長放緩，人民幣會較目前進一步貶值，在各種因素影響下，料未來6至12個月本港樓價會跌10%至15%。
估計未來1年樓價最多跌15%
至於今次樓市出現低位的時間，她估計中國經濟增長會在明年第一季明顯放緩，並會在上半年推出更多刺激經濟政策，料經濟增長低點或會在上半年出現，但難言會否在下半年反彈，始終仍有太多不明朗因素。她指一般要待經濟增長見底，外界才會對樓市恢復信心，故樓市低點出現時間，或與經濟增長低位相近。她會留意中國生產者物價指數（PPI）、中港兩地的零售數據，可較快掌握經濟狀况，反而國內生產總值（GDP）和失業率等都會滯後。
惟她稱，這波跌市只屬微型調整，即使有上述幅度的回調，實質也只是重返今年初水平。她舉例，在去年尾入市的買家，遇上樓價下跌後仍有可能高於買入價，形容只是心理上感覺不太好，但不至於「蝕入肉」。她稱過去每次樓市調整都很快出現較大跌幅，其後樓市成交減少和開始橫行一段時間，但指香港本身房屋供應不多，市民不出手、沒交投，不代表價格便會再向下，只是他們靜觀其變，相信調整期不至太長，最終仍看經濟狀况，而且她不排除市民看淡經濟前景，會放售更多二手盤，令交投稍為復蘇，而以往市場沒有選擇，購買力才集中在一手樓。
對比1997年金融風暴、2003年SARS兩波樓市大跌浪，李智穎認為重演的機會不大。她以1997年為例，當年樓市供應很多已有別於現時，其二為當時個別地產商的資產負債表出現隱憂，目前大部分發展商都錄得接近淨現金流，而且當時很多人都「借到好凸」買樓，跟現時情况也不一樣。她指，過去10多年港人在低息環境已累積大量財富，抗跌力自然較高，即使近年不少發展商提供高成數按揭，令很多本身財力不足的買家成功上車，但始終是地產商承按，故會有一度靈活度，如出現爆煲，地產商或會延長買家還款期應對，他們亦不樂見這類負面消息傳出，影響賣樓銷情，因此會有較多緩衝做法。
港人低息下累積財富 抗跌力比以住高
香港主要銀行相隔10年後再上調最優惠利率（P），李智穎稱會計算息口與租金回報率的差異，再推算對樓市影響，如目前港樓租金回報一般為2厘，即使P加12.5點子（1厘等於100點子），仍與租金回報相若；直至按息與租金回報率差異擴大到1厘，相當於買家每月額外多1厘負利差，便會開始感覺到供樓負擔加大，再對樓價產生影響，但這要港銀再加息0.75厘至1厘，市民才會確實感受到有關壓力上升。惟她估計3個月港銀拆息（Hibor）最多也只會上升至2.9厘水平，加上大部分人暫時亦都預期息口不會上調很多，故認為樓市不會出現拋售。
近期不少地產商開價未如以往進取，李智穎稱，即使發展商沽清手上單位，亦會再衡量賣樓的毛利和本身現金流，一般面對經濟不明朗時，發展商都是以持有現金為主，而且只是少賺了，而非虧蝕，故料一手樓開價的調整可能快於二手樓，即更快反映市况，始終地產商觀市能力更勝二手業主。她又相信，早前山頂文輝道地王流標只是個別事件，本身地價未有考慮發展難度，位置較特別，加上由今年首季起內地發展商已大幅減少來港投地，有別於去年多間內房在啟德「搶地」情况，故個別地皮入標減少也是正常。
內地經濟轉差 勢限內地人來港買樓
港人愈住愈細，市面充斥大量劏房盤，對於細價樓供過於求情况，李稱要視乎地區，如部分區域的細價樓本身租金價值不大，在市况差「要守」時需放租，一旦未能租出和租金又低，便連帶本身樓價下降，而個別供應偏多的地方樓價壓力會較高。例如她稱新界西個別遠離火車站的新盤，定價仍然偏高，這些樓盤價格下行壓力便較大，認為當交投開始困難時，便要視乎物業的租價回報率是否合理。
內地人早年大批湧港購買豪宅，李智穎稱近期樓市大額成交已明顯減少，未來經濟差時外匯管制會繼續嚴謹，而且中央多次「放水」自然希望資金流在國內刺激經濟，勢會影響內地人來港買樓情况，主要影響豪宅價格和成交量。惟她料即使到明年中國經濟增長出現低位，豪宅市場也不會有拋售情况，只是成交減少，指內地人來港以至在一線城市買樓，都是為了泊錢，與港人賣樓套現的想法不同。她又稱，由於房地產不在《共同申報準則》（CRS）系統中，反而股票和債券等都被納入當中，這也會推動內地人繼續投資物業。
明報記者 王俊騏
[名人樓巿論壇]
2 :
GS(14)@2018-10-26 00:29:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8285&issue=20181025
【明報專訊】受上周五中央多名官員發表言論支持，A股本周初迎來反彈，上證指數重上2600點水平；李智穎相信在今年A股跌幅大的同時，未來反彈幅度可能更勝H股，指目前股市已反映很多負面因素，A股跌幅更大，但估值亦已回到2015至2016年低位，票面價值較吸引，目前高配中國市場和低配香港。她預計未來H股有中單位數升幅，A股向上幅度更會有中至高雙位數。
在行業方面，李智穎指當市况向下時，市場難以短時期內對地產股改觀，故不在建議之列；建議防守較強的收租股和房託，還看好受惠中央支持經濟的能源和材料股，以及在經濟差時較穩定的大眾零售股。她又稱當美國債息上升時，勢對增長型股票有影響，因此料未來防守股會繼續跑贏。另外，瑞銀財富管理投資總監辦公室預計，明年亞洲除日本企業盈利增長只有7.6%，受美國第二波對中國進口貨徵收關稅影響，但認為越南、受惠中國刺激經濟政策和本土業務重企業，能抵受亞洲股市波動加劇。
[名人樓巿論壇]
《8014金融大爆破》作者Dr. Ng：內地班資回朝 港樓最多跌七成
1 :
GS(14)@2019-01-10 07:50:17https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5598&issue=20190110
【明報專訊】《8014金融大爆破》作者、去年2月已預測股市及樓市面臨「清算日」的資深投資者Dr. Ng，本周再次接受專訪。他認為中美貿易戰將持續多年，衝擊內地及本港經濟，本港就業情况因此惡化，打擊港人的買樓能力及意欲，加上估計大量北水將班資回朝，撤離香港，沽貨套現將加劇樓市跌勢，故他預測本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%；而他個人目前亦沒有持有任何本港物業，「我的實際行動證明自己真的看淡樓市」。
記者在《Money Money》137期（去年2月26日出版）封面故事首次訪問Dr. Ng，當時美國10年期債券孳息率逼近3厘，而Dr. Ng指出，由聯儲局2009年量寬（QE）買債向市場泵水造成的金融及經濟亂象已經接近「清算日」，美息將會急升，勢對股巿、樓巿等造成衝擊，建議持盈保泰，盡量持有現金，而他本人則已買入受惠息口上升的浮息債。
該訪問見報後，美國10年債息曾在去年10月升至約3.25厘後始回落，昨日報約2.7厘，而恒指在去年1月底率先見頂後，港樓及美股於下半年亦開始回落，可見Dr. Ng當時測市準確。Dr. Ng的著作《8014金融大爆破》，8014乃是將近代4個金融危機的年份數字加在一起，即1997＋2000＋2007＋2010＝8014，意為即將或已開始的金融危機，殺傷力等同上述4次危機的總和或更甚，而8014的諧音亦猶如「發完實死」。
言行一致 個人沒持有港樓
Dr. Ng去年10月23日以「樓價最恐怖會跌七成」為題在傳媒發表文章，列出美國聯儲局持續加息及中國被全世界圍堵等八大不利因素，料本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%，堪稱全城最看淡港樓的分析，該文章在網上亦惹起廣泛討論。
正修讀特許金融分析師第三級考試（CFA Level 3）的Dr. Ng，本周一在銅鑼灣禮頓山豪宅會所再接受專訪時表示，他近月發表看淡樓市的觀點，是經過細心分析的由衷之言，而目前他亦沒有持有任何本港物業，可見公開言論與個人投資部署屬一致。Dr. Ng又透露，去年下半年他已沽清浮息債，現時揸重現金及黃金，更向記者出示資料，顯示目前在私人銀行敘做1年期美元定期，息率高達3.48厘，利息收入料足夠繳付豪宅租金有餘。
美國去年7月起先後向500億美元及2000億美元中國產品分別徵收25%及10%關稅，以貿易戰作把柄收拾中國，Dr. Ng透露，他今次預測樓價大跌，主要基於中美對峙將戳破內地經濟泡沫的假設。「自從中美兩國開打貿易戰後，對內地經濟帶來重大不利影響，近日公布的內地經濟數據，包括經理人採購指數（PMI）、工業生產利潤及零售銷售均並不理想，尤其是高端消費下滑嚴重，而我相信這只是經濟轉壞的開始，因為大家也知道貿易戰並非未來一兩年便會打完，不論徵收10%或25%關稅也好，對內地毛利率偏低的製造業也帶來很大打擊，若民企及外資工廠老闆因此決定將廠房搬離中國，在供應鏈環環相扣的情况下，搬廠會帶來連鎖效應，隨着廠房一家又一家逐步撤離，很多工人也會失去工作。
「過去10年中國經濟增長是由樓市興旺製造出來的，過程中政府在農村向農民收購大量土地後再轉售予發展商興建住宅，這樣做美其名是『城鎮化』，卻為日後社會問題埋下伏線，因為當目前在城市工作的農民工日後被工廠裁退後，他們回到農村可能已無地可耕，如何謀生也是問題。另外，近年內地一二線城市樓價之高，不少家庭是集合多名家庭成員的財力聯名才可勉強買樓，假如隨着內地經濟轉差及樓價下跌，其中一名家人又失業難以供樓，便可能出現斷供及負資產的情况，影響銀行資產質素，一環扣一環，拖累經濟進一步下滑。」
盜竊知識產權若屬實 不利華科技發展
有分析認為，中國經濟近年已轉型至由科技創新引領增長，減少對出口的依賴，故可緩衝中美貿易戰的衝擊，但Dr. Ng指出，根據美國政府的說法， 中國歷年來以不同方式盜竊美國及其盟友的知識產權，是中國科技高速發展的最重要原因，他認為若美國的指控屬實並且日後阻止中國再這樣做的話，對中國科技發展將帶來重大不利影響，「盜竊是最容易的，因為這樣做不需要自己花長時間研發也可以取得科技成果，而有些人相信，如果日後不可以再盜竊，中國科技很難再高速發展」。
美國副貿易代表格里什（Jeffrey Gerrish）本周率團訪華，與中國副總理劉鶴為首的代表團會面，磋商中美貿易戰的可能停火安排。Dr. Ng分析，雖然中美兩國可望達成某些協議，例如中國向美國增加採購大豆等農產品，但他認為，美國最顧慮的三大問題，一是中國盜竊美國知識產權，二是中國強迫美國在華企業技術轉移，三是要求中國跟着美國的意願改革世界貿易組織達至公平貿易，即使是次兩國能夠就此達成協議，美國也需要一段時間觀望中國是否落實協議，「所謂『你有張良計、我有過牆梯』，即使文字可以寫到天花龍鳳，但亦一定有漏洞」。Dr. Ng相信，美國現已向中國徵收關稅規模會維持，藉此「鍊住中國條頸」，再觀察上述三大問題有否改善，故內地經濟增長難免持續放緩。
內地空殼公司撤港 甲廈住宅租金受壓
近年本港及內地經濟聯繫愈來愈緊密，內地資金對本港樓市的影響力亦愈來愈大，既然Dr. Ng認為中國經濟將受貿易戰重擊，故他預測本港經濟及樓市亦會被拖累大跌，「本港的進出口很大程度來自中美貿易互動，若日後中國對美國出口大減，對本港貿易及物流公司均有很大不利影響，這樣的話，香港經濟便會開始下滑，失業率亦開始上升。另外，過去一段時間很多內地企業來港開設空殼公司，因此將很多資金調來本港，聘用大量內地員工，並且租用不少甲級寫字樓，但這類公司普遍沒有實質業務，隨着內地經濟出現問題，我知道有些內地公司已在收縮業務，例如本來租用寫字樓由3層變1層，並且將部分員工調返內地，令本港寫字樓及住宅的需求均減少，結果是空置率上升，租金及估值掉頭下跌」。
Dr. Ng又說，過去不少內地富豪買入本港豪宅，推動樓價升浪，「香港樓其實是內地人炒起而已」，惟隨着目前內地經濟下滑，他相信內地人若有需要班資回朝，可能出售港樓套現，北水沽貨亦會增加港樓下跌壓力。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2019-01-10 07:50:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6081&issue=20190110
【明報專訊】聯儲局主席鮑威爾上周五晚上在美國經濟學會周年大會表示，若縮表在金融市場引發問題，將毫不猶豫地調整縮表步伐，市場憧憬當局放緩收水，引發通脹預期，利好風險資產，至今不論美股、港股及油價均顯著向好。
不過，Dr. Ng批評，聯儲局在上月19日議息會議才表明，「縮表以自動駕駛方式進行」（The central bank's balance sheet wind-down is on "autopilot"），意味每月減債500億美元的步伐仍會持續，但作為該局主席鮑威爾僅半個月後，卻在非官方場合發表與議息聲明相當不同的言論，做法並不恰當，「到底可能暫緩縮表是鮑威爾的個人意見，抑或是聯儲局的整體共識？若是後者的話，過去10多日美國經濟到底出現什麼問題，令聯儲局改弦易轍？」
注視儲局月底會議 確定官方立場
Dr. Ng相信，聯儲局在本月29日至30日舉行的議息會議，將就是否可能暫緩縮表清楚交代。他分析，若當局決定堅定不移維持每月減債500億美元的步伐，市場對暫緩收水憧憬落空，環球股市料即掉頭向下；若當局確定鮑威爾的觀點，指會觀察金融市場的狀况來調整縮表步伐，環球股市短期料會進一步亢奮向好，但他認為屆時反而屬沽貨良機，因為聯儲局不能按計劃縮表，正正反映美國經濟轉弱，衰退風險增加，中長線不利環球股市。
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