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全國4298家眾創空間，方糖小鎮是如何成為第一家規模化盈利的？

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0927/165380.shtml

【黑馬高調爆料】第20篇

文 | 黑馬哥

據科技部官網，經過近3年的發展，目前全國眾創空間已達4298家，帶動就業超過200萬人，但絕大多數工位都處於閑置狀態。

黑馬哥今日爆料：總部位於上海的方糖小鎮，成為全國第一家實現規模化整體盈利的眾創空間，對於眾創空間產業，這是一個極其重要的信號。

深度專訪4小時，本文有其詳細的產品模式、商業模式、運營模式，希望給這個產業帶來新的啟發價值。按照創始人萬里江的說法，2021年眾創空間才能真正爆發。

一 

第一家規模化盈利

在中關村創業大街的咖啡廳，待上三五日，你會發現北方創業者的習慣，自來熟的叫叫嚷嚷和漫天飛舞的比劃，一個點子就可以顛覆世界，憑靠意念就能打磨出商業模式，五個人就敢融千萬美金。

上海人都很羨慕北京的創業環境，這里沒那麽強的創業氛圍，但卻更接近創業的本質——生意。在上海，評判一個創業項目好壞，不在於其通過PPT營造出來的想象，更在於是否能夠提供好的產品和服務，在消費者身上賺到錢。

誕生在上海的方糖小鎮，能在全國眾創空間一片雷聲大雨點小多補貼不盈利的環境下，率先實現了全面盈利，與這片更務實的土壤息息相關。

目前全國4000多家眾創空間，從運營模式上，主要分成了四個流派：TO VC的規模化流派、TO 政府的雙創補貼流派、TO 媒體的數據好看流派、TO 用戶口碑的精細化運營流派。方糖小鎮屬於後者，融資額不是最大，店面不是最多，但精細化運營能力很強。（歡迎自我想象前三者各自代表）

目前方糖小鎮在全國擁有25家門店，覆蓋上海、北京、成都，其中在上海擁有22家門店，平均出租率90%以上，大部分門店實現單店盈利。

創始人萬里江認為，今天方糖小鎮能盈利，一是戰略選擇到位，在選址上基本沒走彎路，圍繞核心城市的核心地段；二產品上幹凈利落，緊緊圍繞客戶需求，沒做那些花里胡哨但不賺錢的動作；三密集布點優化消費者口碑，降低營銷成本，提高出租率。

1、一流的選址能力

方糖小鎮的成本相對較低，關鍵在於一流的選址能力，其選址策略和快捷酒店一致，即在最繁華的地帶、最便宜的樓層、以最低的成本、最舒適的裝修帶來最好的物理空間體驗。

也就是說，方糖小鎮的每一個辦公地址，都是在城市中心地帶，以非常便宜的成本簽約（一般10年以上），這樣首先從成本上降低，並且在租戶便捷性上取得一定的平衡。

2、圍繞核心需求打磨產品

方糖小鎮成立於2015年，兩年多的時間共打磨了3個版本，通過不斷的調整模型、進步和演化，在試錯中發現了目前效果最優的模型。如果將這個模型鋪開來，預計三年就能收回所有的投資。產品更叠過程如下：

1.0版本：實驗型產品，三家門店試用；

2.0版本：穩定版本，標準化設計風格，14家左右門店試用；

3.0版本：最新版本，改進功能區域劃分，提升20%的工位數容量。

目前單工位售價：1700-1800元/人/月

單工位人均面積：5平米

兩年多產品叠代的方向主要為：從適合美國創業者的熱情奔放 → 適合中國本土創業者的低調簡潔；從絢麗多彩的視覺 → 以素色為主的視覺；從大而全的多功能區 → 可模塊化的空間功能；從過度休閑功能 → 到實用辦公功能……

舉三個例子：① 裝修風格偏素凈，過於熱鬧的顏色不適合辦公；② 在辦公區光線不充足的地方改造成適合休閑打坐的精神辟谷空間；③ 淘寶可搜索方糖小鎮同款氧氣包大樹 ，這里有打印機、複印機、微波爐，所有公共的區域都集中在此。

3、低營銷成本高出租率

方糖小鎮在全國有25家門店，其中22家布局在上海，而選擇在單個城市密集布點可以優化消費者口碑，借助方糖小鎮在創業者群體內的影響力制造勢能，從而降低營銷了成本，提高出租率，目前方糖小鎮各社區的平均出租率在90%。

萬里江曾公開透露道，“方糖小鎮的出租率在行業里面算是最高的，其實我們也沒有什麽神奇的辦法，就是因為我們在社群這里做了很多努力，不同的是別人都在‘果’上用力，而我們是在‘因’上著力，事半功倍。”

二

出租率、租售比、OCR

國內主流的眾創空間，目前有三種營收模式：1）房租；2）自營或者第三方的創業服務；3）房租換股權等金融業務。

包括方糖小鎮在內，房租依然是最重要的收入來源，後兩者仍然摸索實驗階段。這是萬里江通過i黑馬首次向外界透露，方糖小鎮的精細化運營的三個核心指標，同時也是其通過房租，實現整體性盈利的關鍵。

1）出租率

出租率就決定公司收入，行業出租率普遍在60%-70%，方糖小鎮平均出租率在90%以上，其中成都社區年出租率達到105%。

2）租售比

租售比是指單工位的成本除以單工位的售價，這個數字是越小越好。行業租售比平均也在60%-70%，但高的能到90%，甚至超過100%，方糖小鎮目前在50%。

3）OCR

OCR（英文縮寫）為方糖小鎮自創指標，即運營指標，指單工位的運營成本占總收入的比例，方糖小鎮目前的OCR在10%。

方糖小鎮倡導空間智能化，通過將各種智能化技術引入辦公空間，實現“無人管理”，提升辦公效率，降低人工成本。在方糖小鎮的各個社區，目前已經有掃碼開門、無人便利店、自助咖啡機、雲控電表、雲打印等智能服務。

在IT化非常先進的情況下，方糖小鎮降低了對人員數量的要求，每個門店的管理服務體系，從最高峰時的5個人，減少到2個人，即可實現正常運營。

三

未來的想象在一張門禁卡上

人人都知道未來是一個數據時代。

但在全國雙創範圍內，都有一個非常棘手的難題沒有解決，那就是雙創產業的數據化管理，大到政府園區，小到路演中心，想實現數據的精確化采集、分析、使用，都是極其困難的事情。

方糖小鎮是目前在數據化，唯一實現突破的眾創空間公司，其實現原理也很簡單，那就是通過APP才能使用的門禁卡系統。

方糖小鎮每新增一個員工，都需要註冊APP，手機號、職位等信息都需要填寫，APP二維碼對應門禁，只有註冊後才能開門/關門，當然還有無人便利店、自助咖啡機、雲控電表、雲打印等基礎服務。

這也是方糖小鎮通過空間打開線下流量的鑰匙。

 

通過方糖小鎮的APP，可以看出萬里江對未來商業布局的理解，即以空間為線下的流量入口，以社群為基礎的聯合辦公運營商。

除了房租作為入門級收入，方糖小鎮規劃的未來盈利增長點在於：

1）創業服務

包括法律財務人事、工商註冊、項目定位、技術支持、產品推廣、媒體宣傳、路演活動等等，創業咨詢服務也是眾創空間的一大特亮點，TO B在什麽時候都是一個大生意。

2）商務社交

方糖社區會顯示同社區、同公司人的動態，也可以解決供需，在萬里江看來，空間里面人和人的交流非常重要的，方糖小鎮每周的創業社群例會、一年3000多場社群活動都是構建商務社交的基礎。未來它可以延伸到招聘，也可以延伸到婚戀等相關領域。

在精準掌握了用戶的大數據後，會產生聯結，方糖小鎮內的各個團隊、公司之間會有共創，相互之間合作，甚至成立合資公司、互相投資。

3）數據化營銷

萬里江不僅將方糖小鎮內員工、CEO的數據進行了搜集，還將無人超市的結賬二維碼對接到了方糖小鎮的APP上，以此來搜集用戶的消費數據。這對於方糖小鎮未來的精準化營銷提供重要的參考數據。

萬里江曾表示，“通過這些數據，最終我們能夠形成一個一個分發平臺，通過平臺整合了相關的服務。”

註：為了加強APP的實際價值，方糖小鎮內的入駐企業所有的采購服務，也需要通過APP進行提交，但消費實行積分制，可以用於抵扣房租，這將會在消費服務→抵扣房租間形成一個良性循環。

但這個商業模式的想象，需要建立在大量的實體空間基礎上，來自科技部的最新數據顯示,當前全國有4298家眾創空間，但只有不到2%的創業公司選擇眾創空間，更不用與傳統的商業寫字樓的體量進行對比。

萬里江的解釋是，一個新興行業的發展過程分為三個階段，第一個階段叫“邊緣創新”，第二個階段叫“進入主流”，第三個階段叫“跨界打劫”。一般一個新興行業的興起，大多都是在邊緣領域開始創新的，因為一個很小的企業直接和主流廝殺是廝殺不過的。

而萬里江為方糖小鎮勾畫的三個跨越式增長階段為：

1、目前正在通過“邊緣創新”，打造成為具有獨特優勢的眾創空間，到2018年國內形成3-5家連鎖型的第一陣營時，方糖小鎮能夠位列其中；

2、眾創空間行業迎來第二階段的爆發增長，預計在2019年-2020年，方糖小鎮為“進入主流”會承包整棟樓，面積可能超過十幾萬平米，甚至是達到二三十萬平米。一二層用於聯合辦公，再單獨拿出一層做企業服務中心。企業服務中心就是為整棟樓里邊做企業服務，包括集中的會議中心，包括企業的發展等，而方糖小鎮從目前累計到未來的信息化數據，會借由強大的IT系統幫助整棟樓提高運行效率，增加更多收益。

3、到了2021年開始，就可以做到“跨界打劫”了。足夠大的“經濟體”，是有資本可以隨意進入大部分行業收割利益的。

四

團隊和融資情況

項目名稱：方糖小鎮

業務模式：以社群為基礎的聯合辦公運營商

成立時間：2015年4月

創始人：萬里江，連續創業者

營收情況：規模化盈利

融資輪次：A輪

融資額：2億元人民幣

融資時間：2016年9月

方糖小鎮有一個巨大的競爭優勢，它們往往能夠在城市的最核心地段拿到便宜的地方，這都要歸功於方糖小鎮主要團隊成員在地產、酒店等行業的相關背景。

創始人&CEO萬里江，連續創業者，8年國內一流財經媒體高管經歷，8年寫字樓運營服務經歷。原國內文創園區第一品牌德必集團聯合創始人。

聯合創始人&COO楊學濤，畢業於北京大學，連續創業者，原網易市場部華東總經理、本來生活網創始團隊高管、多利農莊執行總裁。

聯合創始人&CDO孫林駿，連續創業者，原漢庭、莫泰、7天開發總監，經濟型酒店最早期“五虎上將”之一，曾創業兩家公司。

方糖小鎮的運營總監、財務總監、技術總監、銷售總監等，大多來源自雷格斯、攜程、宜家、阿里巴巴、如家等公司。

2016年9月，方糖小鎮完成A輪融資，鼎暉投資、華住酒店集團、歌斐資產共計投資2億元人民幣，估值11億，方糖小鎮也成為聯合辦公領域第二家估值超過10億元的公司。

現在方糖小鎮的盈利收入主要來源於三個方面，分別是：租金收入、服務收入、投資收入，萬里江預計到2018年年中，公司能實現整體盈利。 

五

黑馬哥點評

1、為什麽主戰場選擇上海？

方糖小鎮總共有25家店，22家在上海，全部實現非投入後普遍盈利，但在北京只開了2家店，而且才剛剛實現打平。這是兩個城市顯著的創業環境導致的，北京的一手房租成本更高，傳統的辦公租賃市場競爭更大，這也是方糖小鎮優先在上海鋪量的原因。小賬算的精明，大賬才能賺錢。

2、TO VC的路徑選擇

萬里江在接受黑馬哥專訪時，不止一次明確表示，雖然自己更擅長精細化運營，但優客工場的融資路徑也是值得學習的，要傳統房地產商的錢，而非互聯網基金的錢，一方面更好融資，另一方面估值議價權更大。

3、1%即壟斷

眾創空間本質上是和傳統的商務辦公樓競爭，從互聯網發展的軌跡來說，一定是未來的大勢所趨，只是這個邊界的時間問題。中國的商務辦公樓市場上數十萬億的盤子，沒有一家企業獲得超過1%的市場份額。眾創空間的互聯網基因，也許可以幫助打破這個魔咒。

4、規模化盈利的信號意義

在全國4298家眾創空間中，大部分品牌還處於依靠政府補貼、融資活著的階段，方糖小鎮是整個產業三年來，第一家實現規模化盈利的企業，更多的是一個信號意義，意味著眾創空間靠著精細化運營，是可以通過租金實現營收平衡，那整個產業才有活下去、繼續發展的可能。

哪些人在用vivo手機？小鎮男青年是主力軍

來源: http://www.iheima.com/zixun/2018/0116/166917.shtml

來源 | 極光JIGUANG（ID：lovejpush）

回顧2017年，對於智能手機市場而言，全面屏的推出、硬件的進化，使得智能手機的競爭愈演愈烈。在這充滿挑戰的一年，vivo的市場占有率依然保持著明顯的上升趨勢。

根據極光大數據發布的《2017年Q3智能手機行業研究報告》，vivo截至去年第三季度最後一周的市場占有率達到14%，已經成為繼蘋果、華為以及兄弟品牌OPPO之後，國內智能手機市場的第四極勢力。那麽vivo最受歡迎的機型是哪一款呢？其用戶群體又存在哪些特征？極光大數據為您揭曉。

近六成用戶來自三線以下城市，25-29歲用戶占比最高

極光大數據的監測結果顯示，截至12月15日，vivo品牌內部分布中占比最高的機型為X9。該機型的內部保有率占比高達13.66%，顯著高於其它型號，排名第二和第三的X66和X7占比均超過8%。

和兄弟品牌OPPO一樣，頭部機型在vivo品牌內部占據了極大的比重：排名前三的機型合共占比達到29.79%%，前十機型的合共占比更是達到64.85%。

用戶畫像數據顯示，vivo用戶中男性的占比略高於女性，達到53%。在年齡分布上，年齡介乎25-29歲的用戶占比最高，達到42.5%。29歲以下的用戶占比高達69.8%。

三線及以下城市為vivo貢獻了將近60%的用戶。在具體城市分布上，用戶占比最高的是重慶市，所占比例為1.86%。與此同時，北上廣深四個一線城市也合共占據了6.16%的用戶數量。

男性用戶最偏愛出行、遊戲和金融理財三類應用

我們發現vivo男性用戶對於“旅遊出行”、“手機遊戲”以及“金融理財”這三類應用的安裝比例要顯著高於全國移動網民的整體水平。其中“旅遊出行”類應用在vivo男性用戶中的滲透率達到83.4%，比全國移動網民高出13.8%。

在地圖導航類應用中，vivo男性用戶最偏好的是高德地圖，其次為騰訊地圖、百度地圖和凱立德導航。和滴滴出行乘客端相比，vivo男性用戶對滴滴車主端有著更高的偏好度，前者的偏好指數為55.59，而後者則為63.21。

在遊戲類應用上，vivo男性的安裝比例也顯著高於全國移動網民。在vivo男性用戶中，手機遊戲的滲透率達到70.9%，比全國移動網民高出13.2%。

在vivo男性用戶偏好度最高的10款遊戲中，騰訊系作品占據了5款，其中《王者榮耀》、《歡樂鬥地主》和《穿越火線》分別占據前三甲。網易旗下的兩款“吃雞”遊戲也榜上有名，《荒野行動》排在第五位，而《終結者2:審判日》則排在第九位。

在“金融理財”類應用上，vivo男性用戶同樣有著遠高於全國移動網民的安裝比例。該類別應用在vivo男性用戶中的滲透率為74.7%，而在全國移動網民中則為64.3%。

從細分榜單可以看出，vivo男性用戶最偏好的銀行類應用為農行掌上銀行和中國建設銀行。與此同時，該用戶群體對多款網貸類應用均有較高的偏好度，其中排名最高的是融360，其偏好指數達到67.98。

女性用戶最偏愛P圖、購物和教育學習三類應用

極光大數據的監測結果顯示，vivo女性用戶對“攝影圖像”、“網絡購物”以及“教育學習”類應用的安裝比例要顯著高於全國移動網民的整體水平。在差距最為顯著的“攝影圖像”類別應用上，vivo女性用戶的安裝比例達到63%，比全國移動網民高出20.7%。

在該類別應用中，vivo女性用戶偏好度最高的是Faceu激萌，她們對這款應用的偏好指數達到79。美圖秀秀和B612哢嘰則分別以78.54和77.51的偏好指數排在第二、三位。

截至去年12月15日的數據顯示，“網絡購物”類應用在vivo女性群體中的滲透率達到85.3%，而在全國移動網民中則為70.8%。

在購物類應用中，vivo女性偏好度最高的前三位分別為手機淘寶、拼多多和唯品會。海淘平臺小紅書也成功躋身前十，排在第六位。

除了上述兩類應用，vivo女性用戶在“教育學習”類應用上的安裝比例也高達51%，比全國網民高出12.2%。

從細分榜單可以看出，vivo女性用戶偏好度較高的“教育學習”類應用主要集中在英語學習以及K12教育兩大類。作業幫以71.16的偏好指數占據榜首，隨後是英語流利說和百詞斬。

最近一年，vivo在國際化和科技創新的布局上似乎有所加速。除了成為NBA中國官方合作夥伴並簽下球星史蒂芬·庫里作為代言人外，vivo還在去年5月份順利成為俄羅斯世界杯官方贊助商。

在最近開幕的國際消費電子展上，vivo還發布了基於X20 Plus改造的全球首款屏下指紋機型：用戶無需使用任何按鈕，直接通過手指輕壓屏幕的特定區域即可實現指紋解鎖。一旦技術成熟，屏下指紋識別功能這項“黑科技”很可能會成為vivo旗下全面屏機型的標配。

紅鯉魚院線獲B輪億元融資 “小鎮青年”成為票房增長助力

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-01-24/1186555.html

每經記者 蓋源源

每經編輯 杜蔚

日前，北京紅鯉魚數字電影院線（以下簡稱“紅鯉魚院線”）宣布完成B輪億級融資，院線資本提速再次進入外界視線。與多數院線不太相同，紅鯉魚院線專耕縣級影院市場，並初具規模，2017年在全國院線票房排名第18。

紅鯉魚院線B輪融資由聯想控股旗下的君聯資本領投，可見資本對縣級影院市場潛力比較看好。事實上，從2017年電影市場發展態勢看，三四線城市拉動票房增速明顯，誕生於2017年暑期檔的中國影史票房冠軍《戰狼2》，四線城市貢獻26.1%票房占比超過一線的14.5%，“小鎮青年”成為票房增長助力。

浙數文化、君聯資本均是投資方

紅鯉魚院線成立於2010年9月，註冊資本1000萬元，法定代表人為朱文勝。公司股東包括朱文勝和北京怡海盛鼎廣告有限公司（以下簡稱“怡海盛鼎”），怡海盛鼎持股99.97%。怡海盛鼎主要做電影媒介營銷等業務，朱文勝是法人代表，持股40.25%。

每經記者註意到，2015年上市公司浙數文化（600633，原名“浙報傳媒”）就戰略投資了紅鯉魚院線。浙數文化定期報告披露，2015年投資3000萬元入股怡海盛鼎，布局影視發行渠道環節。浙數文化表示，2015年在怡海盛鼎占股23%，彼時怡海盛鼎估值約1.2億元。

日前，紅鯉魚院線又完成了億元B輪融資，由聯想控股旗下的君聯資本領投，深圳光量啟新公司和廣幄資本跟投。值得一提的是，深圳光量啟新同樣參與了紅鯉魚院線2015年那一輪融資。

浙數文化在戰略投資時提到，紅鯉魚院線是國內目前唯一縣域電影發行平臺運營商。每經記者註意到，紅鯉魚院線八年來深耕縣級影院市場出具規模，影院覆蓋22個省市，旗下影院已超700家。

2017年，紅鯉魚院線票房9.3億元，票房占比1.71%，在全國院線排名第18。相比2016年，紅鯉魚院線2017年票房、場次、人次增幅分別達42.47%、44.20%、40.35%。紅鯉魚院線將全國1000多個縣城2000多家影院的映前廣告資源和陣地資源整合，意圖打造“千縣千院”的全國性推廣平臺和渠道通路，填補中國縣城電影市場全國性服務機構的空白。

補貼促縣城影院建設 “小鎮青年”成票房增長助力

紅鯉魚院線以加盟影院為主，這幾年擴張迅速。打開紅鯉魚院線的官方網站，彈出的就是加盟咨詢信息，並寫道“加盟補貼最高可達300萬”。事實上，近年來，縣城影院的投資建設與政策扶持不無關系。財政部、廣電總局於2013年8月決定通過國家電影事業發展專項資金對縣城數字影院予以補貼。每經記者在《關於縣城數字影院建設補貼資金申報和管理工作的通知》中看到，“補貼標準為每廳補貼40萬元，最多3個放映廳。不到3個放映廳，但符合補貼條件的，按實際放映廳個數補貼。”

如此看來，若一個符合補貼標準的縣城影院，按照3個放映廳建設，可以獲得120萬元的補貼，減輕了投資負擔。受益於政策紅利，縣城影院顯示出“超速度”的增長勢頭，藝恩研究數據顯示，2013-2015年縣城影院數量複合增長率達45%，是全國影院數量複合增長率的1.8倍，2015年縣城影院數量在全國影院中占比36%。

縣城影院規模發展後，也逐漸顯現出票房潛力。新華社、1905電影網發布的2017中國電影年度調查報告顯示，2017年四線及其他城市票房125.22億元，同比增長了23.21%，成為最活躍的電影市場區域。

國海證券分析稱，2017年電影市場整體回歸兩位數增長新常態，一二線觀影人次9.5億次，三四線觀影人次6.7億次，同比分別增加15.01%、24.72%，三四線城市拉動票房增速明顯。

兩個鮮明的例子來自電影《戰狼2》和《前任3：再見前任》。中國影史票房冠軍《戰狼2》貢獻了2017年國產片票房的18.9%，其票房占比中三四線為46.1%，四線貢獻26.1%票房占比超過一線的14.5%，“小鎮青年”為票房增長助力。票房18.9億元的《前任2：再見前任》是跨年影片，票房集中累積在2018年年初，淘票票專業版數據顯示，該片三四線城市觀眾占比46.1%，高於大盤平均值40.5%。

行業預計，2018年中國電影票房將繼續保持兩位數增長，三四線城市發展空間較大，有望助力後續電影市場增長動力。

人民日報:特色小鎮別成房地產小鎮

來源: http://www.infzm.com/content/133206

資料圖

時下，特色小鎮建設如火如荼。全國兩批特色小鎮試點403個，加上各地方創建的省級特色小鎮，數量超過2000多個。紅火背後尤須冷靜，究竟什麽是特色，什麽樣的小鎮才有生命力？

筆者走訪過一個中部花海小鎮，萬畝薰衣草蔚為壯觀，一到旺季遊人如織。火爆的人氣帶起一批農家樂，可沒多久，農家樂老板們就抱怨：“一年紅火兩三個月，花期一過，冷冷清清，沒生意了。”開發花海小鎮，政府、企業投入不少，難道不怕打了水漂？原來，基地邊新建起一幢幢樓房，賺錢主要靠賣房子。表面看，小鎮的特色是花海，實際還是搞房地產。

這不是個案。中國社科院發布的《中國住房發展報告》指出，一些地方快速發展的特色小鎮，很大程度被房地產商“綁架”，打著各種產業旗號，到城市周邊的小鎮拿地搞開發，結果房子搞了一大片，產業卻引不來，反而加大了房地產庫存。

特色小鎮出現房地產化苗頭，原因在於一些地方的傳統路徑依賴。政府缺錢，認為搶到特色小鎮這頂“帽子”，就有項目、來錢快，效果立竿見影。企業缺地，以特色小鎮名義拿地容易，成本低。二者一拍即合，於是，各地出現一批康養小鎮、體育小鎮、文旅小鎮，有的大幹快上造景觀、炒概念，有的不具備產業基礎、盲目“跟風”，有的大包大攬，把特色小鎮當作融資平臺。然而，沒有特色產業支撐，聚不起人氣，造出的新鎮可能會變“空鎮”。前些年，一些地方城鎮化“攤大餅”，就嘗到了這樣的教訓，現在該引以為戒了！

針對這一現象，日前四部委聯合發布指導意見，“叫停”特色小鎮過度房地產化，防範“假小鎮真地產”，防止加劇政府債務風險。

引導特色小鎮健康發展，要管住一哄而上的房地產沖動。特色小鎮重在“特色”，個性化的東西才有競爭力、生命力。特色產業是核心，文化是靈魂。特色小鎮先發地浙江，出臺了全國首個地方評定標準，總分1000分，其中產業指標占550分，發展不再唯速度，更加重質量。對於一個地方而言，深挖自身特色，既要因地制宜，也要遵循規律，一味模仿複制要不得。別人搞黃酒小鎮，有厚重歷史文化，別人建電玩小鎮，有產業基礎，你不具備這些要素和條件，跟風難以成功。產業“特而強”、功能“聚而合”、機制“新而活”，讓特色小鎮逐漸回歸理性。

特色小鎮是以人為本的宜居宜業小鎮。作為城鄉之間的聯結處，特色小鎮一端連著供給，一端連著需求，如何聯動城鄉、創造新產業新業態，這是一個新課題。不能把特色小鎮當成筐，什麽都往里裝；也不能把城市文化、城市建設思維強加到小鎮上，挖山填湖，破壞山水田園。要科學規劃，綜合考慮資源環境承載力，合理確定經濟規模、人口規模、用地規模，讓生產、生活、生態融為一體，有好的生活環境，有穩當的飯碗，才能吸引更多人就近就業、就地城鎮化。

特色小鎮發展是一個長期過程，是在市場中生長起來的，短時間用錢砸不出來，靠行政手段也造不出來。應該發揮市場主體作用，政府做好政策引導，悉心培育，建設一批，成熟一批。特色小鎮實現健康成長，才能為鄉村振興加油添勁。

（來源：人民日報）

碧桂園200億公司債中止發行；江西去年44個特色小鎮總投資1460億…

來源: http://www.iheima.com/zixun/2018/0209/167292.shtml

【黑馬百城日報】第101期

文  |  靜靜

一

全國園區動態

（沒幾十億，都不好意思和同行打招呼）

江西：去年44個特色小鎮總投資1460億

2月7日，江西省住房和城鄉建設廳官方披露，2017年江西全省44個特色小鎮實施產業、基礎設施、公共服務設施、宜居環境、商業開發等新建、續建項目644個，總投資約1460億元，已完成投資約310億元。另外，這44個特色小鎮實施建設產業項目143個，總投資約670億元，完成投資約140億元，已逐步形成各具特色的產業集群。

上海：首個氫能與燃料電池產業園揭牌

近日，上海首個“氫能與燃料電池產業園”在位於嘉定安亭的“環同濟創智城”內揭牌。根據計劃，園區將分兩個階段建設，一期占地27畝，包含動力系統及關鍵零部件研發平臺；二期占地18畝，將進行氫能產業公共服務平臺及維保中心建設。到2025年，園區產值力爭突破100億元。

江蘇：新能源汽車項目落戶宿遷投資30億

日前，宿遷市政府與東旭集團舉行新能源汽車項目簽約儀式。據悉，東旭光電科技股份有限公司在宿遷投資30億元，建設年產5000輛新能源客車和50000輛新能源物流專用車生產基地項目。項目位於運河宿遷港產業園，分兩期建設，總占地約1300畝。項目全部投產後，預計年銷售收入超百億元。

蘭州新區：綠色新型鋁加工產業園項目簽約蘭州新區

2月7日，蘭州新區管委會與北京天成宏業控股有限公司簽訂了《西北綠色新型鋁加工產業園項目戰略合作框架協議書》，項目投資規模達到100億元以上。據悉，項目計劃在新區分期分批持續建設建築鋁材、交通鋁材、電子電器鋁材、民用鋁材的深加工和精深加工產業園區。

新疆：廣汽傳祺十萬輛乘用車產能落戶新疆

近日，廣汽乘用車新疆項目一期主體工程竣工。據悉，廣汽乘用車新疆項目於2016年3月成立，2017年3月開始動工，項目整體占地33萬平方米，歷時8個月建設完成一期主體工程。該項目共分兩期建設完成。其中，一期投資10.87億元，建成5萬輛/年產能規模；二期將根據市場需求擴建至10萬輛/年產能規模。

西安：成為第九個國家中心城市

國家發展改革委、住房和城鄉建設部近日聯合印發《關中平原城市群發展規劃》。《規劃》提出，建設西安國家中心城市。加快西安中心城市建設步伐，加強西鹹新區、西安高新區國家自主創新示範區、西安國家級經濟技術開發區等建設，強化面向西北地區的綜合服務和對外交往門戶功能，提升維護西北繁榮穩定的戰略功能，打造西部地區重要的經濟中心、對外交往中心、絲路科創中心、絲路文化高地、內陸開放高地、國家綜合交通樞紐。

北京：將支持雄安新區中關村科技園建設

近日，北京召開2018年全國科技創新中心建設工作會議。北京市科學技術委員會主任許強表示，為加快推進京津冀協同創新，北京將繼續促進三地間創新資源共享和成果轉移轉化，在汽車、生物醫藥等領域試點建設聯合實驗室；支持雄安新區中關村科技園建設，引導中關村科技創新要素資源到園區落地；註重區域優化布局和產業鏈上下遊協同，推動形成聯動發展的園區鏈。

東湖高新區：曠視科技落戶武漢東湖高新區

2月7日，東湖高新區和曠視科技簽約，將在光谷合作共建曠視科技人工智能工程院及華中區域總部。根據協議，人工智能工程院將成為面向市場應用的技術開發與服務平臺，致力於機器視覺、人臉識別、圖像識別等技術的產品化，並應用於安防、智能樓宇、智慧金融等領域。落戶3年內，該院將在光谷組建數百人的研發團隊。下一步，東湖高新區將集中規劃約500畝的人工智能產業園，布局語音識別、圖像識別、無人駕駛、人工智能芯片、智能機器人等領域。

廣州：擬立法推動租購同權多城已允許租房落戶

近日召開的廣州市2018年度立法工作部署動員會透露，被列入該市今年度立法計劃的《廣州市房屋租賃管理規定》，擬對“購租同權”作出法律層面的明確和保障，包括將強調承租人可依法享受義務教育、就業、衛生和計生、文體、法律援助等國家規定的基本公共服務，可按規定提取和使用住房公積金支付租金等。

二

巨頭企業動態

（越是巨頭，越容易享受地方政府紅利）

碧桂園：200億元公司債中止發行

據上海證券交易所的消息，名稱為“碧桂園控股有限公司2016年公開發行公司債”的小公募債券中止發行。據碧桂園內部相關人士透露，該債權的發行是碧桂園主動“中止”的，主要是因上海證券交易所預審核反饋稱碧桂園最近一期財務數據已過有效期，與公司資質無關。據募集資料顯示，該債權計劃發行規模為200億元，期限不超過10年，首期不超過50億元，募集資金將被用於長租項目和償還公司借款。

啟迪控股：參與出資成立上海松江雙創啟迪金投資中心

日前，啟迪控股、松江區、上海雙創、上海銀行在上海簽署戰略合作協議。據悉，四方已經完成母基金合夥協議的簽署，此次戰略協議簽定後，四方將於近期出資成立母基金，即上海松江雙創啟迪金投資中心（有限合夥），基金總規模20.1億元。四方還將在平臺合作和其他金融合作等方面建立新型、緊密的戰略合作關系，全力推動區域經濟健康轉型發展。

華夏幸福：1月設立12家下屬企業 投資金額2.4億

2月7日，華夏幸福基業股份有限公司發布公告稱，1月對外投資約合人民幣2.4億元，投資標的涉及12家企業。據悉，12家企業均有華夏幸福100%持股，其中投資額最大的為華夏幸福產業新城新密有限公司，投資金額為1億元。

蔚來：第二工廠將落戶上海嘉定

2月7日，有媒體稱，蔚來第二工廠已完成選址，將落戶上海市嘉定區外岡鎮。據悉，該工廠將於今年年中動工，占地面積約800畝。蔚來第二工廠將采取自建模式，而不是蔚來合肥工廠與江淮合作建設的模式。按照規劃，蔚來首款量產車型ES8將在蔚來合肥工廠量產，蔚來上海工廠將投產蔚來旗下後續產品。

從修車到區塊鏈 一個小鎮青年的折騰史

來源: http://www.iheima.com/zixun/2018/0224/167360.shtml

作者 | 瓢蟲兒

以下為H先生口述，經創業家&i黑馬編輯。

一1一

2009年我19歲，第一次創業，在河南老家開了一家電動車修理店。小地方電動車多，修理店也多，我們那條街上就有四家，我開得最晚，想賺錢就得玩些策略。

我的店小修小補都免費，只靠換核心部件賺錢，包括控制器、電池、輪胎。開業活動，只要有人進店，哪怕充個氣，我都送一個迷你打氣筒，一個多月共送出去一千個。進店的人我都給名片，以後車子在任何地方拋錨，給我打電話，第一時間趕到。

這樣生意慢慢起來了。高峰期的時候我有6個徒弟，維修生意在我們縣城排前三。當時年輕氣盛，野心很大，2010年下半年我開了自己的電動車廠，做組裝。後來車廠賺了錢，我變得更膨脹了。

一年後，我又開了一家蓄電池廠，轉讓了修理店，這麽做事後反思是自尋死路。轉掉修理店等於沒了獲客的基礎，就像一個成套的系統，你自毀前端，後端也隨之垮掉了。蓄電池廠只開了四個多月，關掉的時候賠了十幾萬元。最窘迫的時候家里只剩七百多塊錢，我把老婆孩子送到丈母娘家，決定一個人出去闖闖。臨行前媳婦給了我五百元。

2012年過完正月十五，我就去了深圳。本來我也可以選擇去上海，但當時上海天氣太冷，深圳相對溫度高一些，有二十多度，我心想，一旦沒有地方住，在深圳找個公園啥的地方還能對付一下。

初到深圳，我短暫借住在表弟的同學那里，先在批發市場做小工，食宿需要自行解決，後來幫人去貼小廣告，因為管吃管住。貼的是醫保卡、信用卡套現，這一行屬於灰色行業，沒有公司，都是偷偷做。

期間，我聽人說互聯網推廣來錢快，就去自學，用網絡推廣方式取代貼廣告，很快做到了行業第一。我做了四個網站，占據百度搜索首頁前三，每天大概能賺兩千塊錢。

行業中的人原本相安無事，因為我的生意好，開始有恐嚇電話打進來，威脅我說要卸我胳膊腿。我初來深圳，人生地不熟，確實挺害怕的，於是把網站轉給一個已經在深圳打拼了很久、相對信任一些的哥們兒，他做，我拿分成，後來也不了了之了。

 一2一

我總結經驗教訓，想明白一件事：你有八成功力去幹一個需要三成功力的事，很容易成功，比如修電動車，只要你勤奮就行。但是如果你只有兩成功力要去幹一個需要五成功力的項目，最快的辦法就是找一個九成功力的人，跟著他一起幹，這樣成功率比較高。

我過去常逛天涯論壇，在上面結識了我現在的合夥人。他是天涯大神，這個人很厲害，過去是一個乳制品集團的副總裁，自己有一家新三板掛牌公司，寫過一本銷售培訓類的書，挺暢銷的，比《杜拉拉升職記》賣的還多。我幫他做過推廣，能有今天的銷量，我也有很大的貢獻。

從2010年相識到2012年我來到深圳，我一直在鼓動他二次創業。2013年底他終於決定出來跟我一起創業，做社群、銷售培訓。在知識付費領域我們應該算是第一批。我們做的是線上伴讀的模式，監督學員每天達成學習、工作計劃，幫他們制定目標。

2014年初第一筆學費進賬，收入有三十多萬，到2016年，全年銷售額做到五千多萬。

2017年是動蕩的一年。這一年中我們做了多元化擴張，三個月成立了六個項目——減肥健身、服飾搭配、幼兒教育、化妝教學、室內設計和一個搞笑的短視頻項目。由於戰略方向不太明確，除室內設計有些許盈利之外，其他項目零零總總虧了有兩千多萬，光瘦身這一個就虧了大概六百多萬。

戰略上，我和合夥人存在分歧。我希望戰略止損，砍掉一些燒錢的項目，核心回歸到銷售培訓。但是我的合夥人有他的堅守，想做幼兒教育，沒心思再把精力放在銷售培訓上。分歧難以化解，我選擇了退出。

回頭來看，以我這次創業當時的能力，如果單獨，最多就是開個小店。從底層往上爬是很迷茫的，很多人一說創業，先自我設限，“哎呀沒錢”。我的思考邏輯不一樣，我首先想大概方向，然後找一個合適的人，用真誠打動他，讓他先帶我一程。

我初中學歷。在社會上別人管我們叫小混混，在學校里永遠坐在最後一排，老師不管，你想幹什麽幹什麽，打架、染頭發、上網。我通過玩遊戲也感悟到一些人生道理。以前我喜歡打《傳奇》，玩最多的是戰士，後來轉成了法師，因為我覺得自己比較適合打輔助。

創業就跟打遊戲一樣，一個新手進入遊戲以後想快速提升只有三種途徑：第一種是付費，一進來就買一堆裝備，這是有錢人的玩法；第二種是鉆遊戲漏洞，找到遊戲Bug或外掛，狂刷，違規但來錢很快；第三種是想盡辦法找到一個高等級的師傅帶你。

我選擇了第三種。

一3一

我的一位商學院同學，覺得我市場運營能力不錯，投了我一點錢，讓我跟著他做區塊鏈項目。

我們給自己的定位，說出來也不怕你笑話，以區塊鏈切入，未來想成為一家類似於高盛這樣的金融公司。至於政策風險，我是做過考慮的。馬明哲當年做平安保險，說過一句比較經典的話，大意是，國家現在還不太接受的事，我為什麽非要做？因為市場的發展規律，國家政策一定會調整到市場正常的軌跡上來。我們也這麽認為。

我們有個十幾萬人的幣圈社群。據我所知中國幣圈比較資深的也就二三百萬人，我們已經搜刮了大概十分之一。有了這批人，假如說這個區塊鏈項目因為不可抗力失敗，我相信未來還會有很多其他的可能性。

創業者中沒有比我更草根的了。我家是“八輩貧農”，父母一輩子都在工廠給人打工，對我出來折騰很不支持。最苦的時候，生活費用都沒了，我不得不把老婆孩子送到丈母娘家里。貼小廣告也是生活所迫，不然也不會去做這些灰色生意。今天做區塊鏈，如果以傳統的方式來切入金融領域，我肯定沒有任何優勢。現在有這種技術可以利用，我們去博取彎道超車的機會，來實現我們最終的夢想。

創業對我的意誌力、生活、家庭改變都很大。我買了三套房，一套在鄭州，一套在重慶，還有一套在老家。重慶的房子是純投資。我對標了各直轄市，重慶的房價最低，我過去做培訓接觸過很多做房地產的學員，大家普遍看好。我本來想在重慶買兩套，我媳婦不同意，她很傳統，覺得人生地不熟的，你買那麽多房子幹嗎。那邊的房子現在大概翻了一倍多。

我有兩個孩子，大的在上小學，小的才兩歲多。我沒有時間陪他們，我們的工作是716——每周工作7天，每天工作16個小時。很多時候我出門的時候他們還沒睡醒，我回來時他們已經睡著了。

我爸是貧農，他給了我這樣的人生，我不能再把它傳給我的孩子。哪怕他們長大沒多大出息，起碼不能讓他們受欺負，不用為錢焦慮發愁。我能保證的是，我可以透支掉我這一生，只要他們過得好。

森林特色小鎮之爭：不僅有高顏值，還要有高業績

森林小鎮以森林資源為依托，以生態發展為導向，正在成為人們逃離大城市，躲避霧霾和交通擁堵的重要選擇。

然而，什麽樣的小鎮才算是森林小鎮？森林小鎮應該具備哪些特質？

不僅有高顏值，還要有高業績

國家林業和草原局經濟發展研究中心改革研究室主任張升認為，“特色小鎮”本應具有特色形態、特色產業、特色功能和特色機制，不僅有高顏值，還要有高業績。以小聯大，以小見大，以小博大。應當是“依托森林，融入森林”,先有森林生態系統，再有其他。

發展中國論壇學術委員會委員、浙江財經大學教授倪建偉則認為，森林小鎮是森林資源豐富、森林特質顯著，以綠色做底色、產業繪彩色、文化添成色的“產、城、人、文”有機融合的創新創業平臺。

發展中國論壇秘書長龐波介紹，去年，發展中國論壇曾組織專家對浙江、廣東、江西、吉林、廣西5省區的19個森林小鎮進行了實地調研。調研發現，大多森林小鎮建設主打生態旅遊項目，雖然在一定程度上帶動了住宿、飲食、特產銷售等一系列相關產業的發展，但觀光旅遊有其特定的帶動期，小鎮只會在旺季有較高的收入，想要長時間維持發展熱度，必須發展其他副業。一些林場或地區都以發展旅遊業來實現森林資源的轉化，進行產業的轉型，整個規劃過程耗費了大量的資金，且回報周期普遍較長。

比如，某森林小鎮雖然在薰衣草開花季節吸引遊客效應明顯，但是特定季節一過，熱度便難以維持，這就導致森林資源的多重功能尚未完全發揮。產業過於單一化，長遠發展就有待考量。

“產業是經濟的支撐，只有發展好產業，才能保障森林小鎮建設的長遠、健康、可持續發展。”倪建偉認為，中國森林小鎮的進一步發展仍面臨諸多問題與挑戰。這些挑戰包括森林多重功能尚未有效發揮、森林特色凝練與打造有待加強、與林場改革結合度不夠、土地制度難以適應林區或泛林區建設用地需求、人力資源與人才缺乏無法適應森林小鎮建設需求等。

應防止特色小鎮“千鎮一面”

特色產業是特色小鎮發展的核心，特色文化是森林小鎮的“靈魂”。倪建偉說，國家與地方有關特色小鎮培育政策中，均對特色產業做出了要求。

但學者們在調研中發現，各地特色小鎮在建設熱潮中形成了“一擁而上”“遍地開花”的快速發展態勢，出現了“千鎮一面、缺乏特色”的現象。而作為特色小鎮一部分的森林小鎮，同樣也面臨著小鎮特色產業不鮮明的問題。

現有森林小鎮缺乏對文化的開發尚不到位。倪建偉介紹，一方面，小鎮文化挖掘沒有充分聯系歷史人物與歷史背景，沒有以當地歷史文化為依托，形成自身獨特的文化內涵，從而導致小鎮無特色文化或特色文化不鮮明的情況，難以給遊客留下深刻的印象；另一方面，小鎮特色的表現力尚有待加強。一些小鎮的文化主要集中體現在建築遺址上，未能充分拓展到飲食、風俗等日常近距離體驗領域，從而難以形成緊密的多層次文化氛圍。

調研中，學者們還發現一個更加值得重視的問題，“森林小鎮作為國有林場改革工作的試點項目，可以為國有林場改革提供新思路和新方法。但目前森林小鎮建設與林場改革結合度不夠。”

在林場改革中，國有林場需要對“辦社會”職能進行剝離，場辦學校、場辦醫務室和承擔的其他社區功能逐步從林場中剝離出來，絕大部分要移交給當地政府承辦和管理，人員要進行建制劃轉，場內事業編制需要進行縮減。如何妥善安置下崗職工，促使他們再就業成為林場改革過程中一個棘手的問題。

但在一些森林小鎮，下崗職工“內部消化”不到位，下崗職工安置、再就業問題依然突出。另外，建設用地問題由於牽扯面廣，矛盾不容易解決，已成為制約林區以及森林小鎮建設和發展的重要因素之一。

倪建偉介紹，從調研情況來看，一些林場雖然完全符合“森林小鎮”建設條件，但是由於建設用地劃撥不到位，推進進程受到嚴重阻礙。土地劃撥審批十分嚴格，且經調整的土地需要交納一筆土地出讓金，這無疑大大加重了林場的經濟負擔以及建設“森林小鎮”的積極性。

發展中國論壇學術委員會為此建議，森林小鎮建設應緊緊圍繞“美麗中國”建設的戰略目標，在國家和區域總體指導安排下，充分考量如何充分發揮各地建設的積極性和主動性，充分發揮市場對資源配置的決定性作用，高標準定位，高起點規劃，高質量建設。

該委員會還建議森林小鎮利用PPP模式進行項目開發，或通過項目融資，比如產品支付、融資租賃、BOT融資、ABS融資等，創新融資模式。

2年遊客增10倍，華僑城借IP、VR運營特色小鎮

在深圳龍崗，一個新型的特色小鎮正在崛起。短短兩年，遊客人數增加了10倍。

特色小鎮已經成為經濟新常態下推進新型城鎮化的重要路徑。那麽如何推進？打造IP和利用VR等高科技手段是可行的一條道路。

近日，第一財經記者跟隨國資委 “十九大精神•走進新國企”采訪團走訪時了解到，上述甘坑新鎮是龍崗區政府與華僑城集團2016年開始合作的一個城鎮化項目，在引進了IP和VR 之後，發展快速。

走進深圳龍崗區布吉街道甘坑社區，一個風情濃郁、古色古香的客家小鎮映入眼簾。即便是工作日，也遊人如織，或是舉起相機拍照，或是在博物館里欣賞具有當地濃郁文化氣息的小涼帽等展品，或是戴上了VR眼鏡，體驗高科技……

文化旅遊業務形態種類增加

華僑城集團是國務院國資委直接管理的大型中央企業,1985年誕生於深圳，迄今為止已有30多年的歷程。2017年，華僑城集團營業收入為801億元，利潤總額191億元，收入和利潤增速均位列央企前10名。

文化旅遊業務在華僑城有四種形態：一是以錦繡中華、世界之窗為代表的靜態微縮景觀主題公園，二是以歡樂谷為代表的動態體驗式主題公園，三是以深圳東部華僑城為代表的休閑生態品牌，四是以歡樂海岸為代表的都市娛樂目的地。

不過，隨著華僑城轉型升級的加速，文化旅遊業務形態種類增加了。2015年以來，華僑城加快了轉型升級的力度，並結合自身優勢，提出了“文化+旅遊+城鎮化”、“旅遊+互聯網+金融“的創新發展模式。2016年和2017年，華僑城業務發展迅猛。

截至目前，華僑城已布局全國50余座城市，資產規模突破3000億元，管理6家上市公司，連續7年獲國務院國資委年度業績考核A級評價；旅遊產業累計接待遊客近4億人次，穩居主題公園集團“亞洲第一，全球四強”。

華僑城集團是“深圳十大文化名片”之一，在深圳，與文化相關的各個領域，幾乎都能看到華僑城的影子。

2016年5月，華僑城和龍崗區政府、甘坑生態公司簽署三方合作協議，采取與政府、村民和村股份公司合作，以創意、管理和資本介入，通過IP文創、VR內容產業、古鎮生態旅遊和舊城改造實現產城文遊一體化。目標是5~8年建成預計年接待500萬遊客、年GDP上千億的城市級新鎮。

特色小鎮發展快速

華僑城文化集團總經理胡梅林在5月10日的媒體座談會上介紹，甘坑新鎮的發展非常快。兩年來，遊客數量增加了10倍。

兩年來，甘坑新鎮已經累計接待遊客約200萬人，2017年國慶累計接待遊客超23萬人次，同比增長35%。

據了解，過去這個小鎮是村民自營，采取的是相當於農家樂的模式，遊客往往來拍個照吃個飯就走了，但是現在能待上一天，小孩可以去博物館看各類生動有趣的繪本和小涼帽之類的展品，老人可以去農田走一走。

胡梅林說：“經濟發展比預期得要好。我們剛進入時，商鋪的租金是50~60元/平方米，好點的也不過100元/平方米，現在大多漲到200多元/平方米了。”

打造古鎮並非易事，為什麽甘坑新鎮能夠脫穎而出？一個原因是IP的打造。打造文化超級IP，是華僑城在新時期的努力方向。以甘坑新鎮的小涼帽IP為例，其誕生一年即成為享譽國際的特色小鎮IP，在威尼斯國際電影節斬獲大獎。胡梅林表示，如果不是有涼帽IP，這樣的小鎮在廣東有很多。

他認為，基於建築觀光的小鎮開發階段已經過去，未來將是文化現代化的IP開發運營時代，只有IP才能將千年百年文化與當代生活和審美建立連接。

此外，VR等高科技手段的應用也為甘坑小鎮增加了很大的亮點。胡梅林說：“在VR的應用上，我們獲得了很多的經驗，投資少，收益大，去年這一塊的收入是1個億。傳統小鎮的發展有限，必須加入IP和VR等高科技。”

目前，甘坑新鎮周邊大量閑置的工業廠房已經修繕一新，並且成為了IP文創產業、VR內容等科技產業以及創客的進駐地。

小鎮青年深圳買房記：變賣老家房產、遍借親友湊首付

程家梵（化名）是幸運的。

2016年3月18日，程家梵拿到房產證。一周之後，深圳宣布非戶籍購房者購房社保由1年提升至3年。假如買房決定或落實過程稍有遲疑，他將喪失購買資格。

當天晚上，他和女朋友聽說這個消息後，跑到樓下的便利店買了幾罐啤酒，企圖一醉。買房後，心態變得松弛，房價漲跌不像以往那樣有壓迫感了。

同年10月，深圳加強限購，購房社保從3年提升至5年，又一拔購房者被卡在限購之門外。

這種無力感，程家梵在今年3月體會深刻。按原計劃，3月，房子滿兩年後，他會把房子放到中介處掛牌出售，回籠的資金加上和女朋友這兩年的存款一起，置換一套離公司更近的房子。

但深圳“三價合一”（三價合一就是要做到二手房的“銀行評估價=實際成交價=網簽備案價”）落地，使購買成本有了較大幅度的提升。計劃戛然而止，置身於城市發展的洪流中，程家梵只能且走且看，等待下一個窗口期。

老家賣房深圳買房

知乎里一條熱門問答是“年輕人如何買得起中國大陸一二線城市的房子”，不少回答是家里提供首付，但提問者真正想了解的應該是，年輕人在不靠家里的情況下，如何在一二線城市里買房。

程家梵是有資格回複這個提問的。

1991年出生的程家梵大學畢業後，在廣州從事互聯網相關工作。2014年底，為了結束與女友異地戀的狀態，他從廣州來到深圳，進入一家知名互聯網公司上班。

既然打算在這座全國最年輕的城市落地生根，房子的問題無法回避。程家梵是一點都不打算買房的，他覺得自己還很年輕，應該去享受未完的青春，應該“來相召、香車寶馬，酒朋詩侶”，而不是過早地成為房奴，被城市生活綁架。

但女朋友是堅決的看多派，她認為在有能力的情況下，房子當然是越早買越好。分歧發生，吵吵鬧鬧過了大半年。

程家梵來自廣東省一個四五線城市，在老家有一套閑置的回遷房。2015年國慶節前夕，程家梵和女友商量假期的安排，女友提出回老家賣房。原因如下：一是四五線小城市人口持續凈流出，房價缺乏上漲動力；二是，兩人的工作性質決定，不可能回老家生活工作，應該盤活閑置資源；三是，賣房的錢可以用作深圳買房的部分首付。

程家梵堅決反對，在他看來雖然老家的家人住在另一套房子里，這套回遷房在他個人名下，但在老家有房才有根。談判破裂，在近一年的反複拉鋸中，女友感到疲憊，當下提了分手，拿著行李箱收拾東西就要走。為挽留女友，程家梵萬分不願，但還是同意在深圳買房了。

國慶回家賣房，一個月後當地中介幫忙找到了買家，總價是30余萬。

四五線城市沒有進入存量房市場，二手房交易時間長、流程極不規範。賣掉的房子的首期款收到已經是2016年1月了，在程家梵在深圳買房並做首付的資金監管的前幾天。

程家梵老家的房子找到賣家後，他們開始在深圳看房。女友記得很清楚，2015年12月25日，聖誕節，程家梵在深圳的社保剛好滿一年，此日過後他們便在深圳瘋狂看房，幾乎每天下班都奔走於深圳各小區里。

2016年1月初，他們定下在深圳羅湖區和龍崗區交界的一個二手房。選擇這樣的區域原因，主要是考慮到市區外價錢便宜，但是離市區不至於太遠，總結起來就是在價錢和地段中選一個平衡點。

雖然小區建成已超過十年，但保養良好，戶型方正，離地鐵很近，生活配套完善。

他們看中的是一個小兩房，市價200多萬元，首付加上中介費和稅費，需要80多萬。房子選好了，接下來只要解決資金問題。實質上，只要有錢，買房一點也不難。

向十幾個人借錢交首付

賣房子給程家梵的業主是湖南人，他們打算把房子賣掉後，就回去長沙發展了。

程家梵說：“業主夫婦很好說話，爭取之下，他們給了我一整個月去籌款。”

程家梵和女友的存款加起來有50余萬，加上賣掉老家的房子拿到的首付款10萬，他們面臨著19萬的資金缺口。

因為各種原因，雙方家庭無法提供資金支持。最後的解決方法是，程家梵和女友各自向朋友、同學借款，“多的借兩萬，少的借幾千，借了十幾個人，最後趕在約定期內完成了。”

1月底，趕在2016年春節前，程家梵交齊首付和稅費中介費，買房的事情終於告一段落。

老家房子的尾款遲遲未到，在償債壓力下，程家梵那年沒有回家過春節，自我請纓在公司值班，加班費是平常日薪的三倍。交完首付後兩人口袋空空，這部分加班費最後成為他們買家具、刷墻的軟裝費。

事實上，老家房子的尾款直到當年8月才拿到，但其間，跟朋友同學借的錢已經還掉部分了。即使沒有這套房子，他們在深圳還是能買得起一套關內外交界處的小兩房，只是借款在19萬的基礎上多加10萬，還款時間再稍微拉長一些。

簡單的裝修，又空了一個月去甲醛後，2016年4月28日，程家梵和女友搬進自己的房子里，在這里過了勞動節，後來又過了大大小小的節日。他們的家，也成為外地朋友們來深圳的驛站。

女友說，都說來了就是深圳人，但買了房有了家才是深圳人。

房子是寫在程家梵一個人名下的。比程家梵更早來到深圳的女友，社保一直交在廣州，並沒有購房資格。她一直希望能在廣州買房，“我在廣州上大學，對這座城市很有感情，雖然為了工作來深圳，但還是希望有一天能回去生活。”

相比深圳，廣州的房價更親民。他們的打算是，程家梵在深圳買房，女友在廣州買房。但計劃被迫改變，2017年3月，廣州限購升級，社保從3年變為5年。這時距離女友獲得廣州購房資格只差4個月。

考慮到要想在廣州買房，還得再等2年零4個月，女友決定把社保轉移到深圳，並把戶口從老家遷到深圳。這樣的話，他們在深圳換房就能用女友的名額，只需給3成首付。

“我們本來打算，到2018年3月，房子滿兩年，就把房子掛牌出售，希望加上我們的積蓄，換一套在深圳市區的房子。”

程家梵和女友深諳此理，他們無意炒房，也不抱暴富幻想，只是兩個在都市里努力工作的年輕人，希望能改善生活而已。換房計劃暫被擱置後，他們兩人常用趕在社保1改3前買到房子來安慰自己，“我們還算是幸運的。”

 

 

黑客小镇

1 : GS(14)@2011-03-06 16:38:10

http://www.nbweekly.com/Print/Article/11980_0.shtml
羅馬尼亞小鎮拉米庫瓦爾賽居民只有12萬，卻以網絡詐騙聞名於世，是新近崛起的網絡犯罪之都，全球執法專家給它去了一個特別的綽號：「黑客鎮」。
  
    
    
      

拉米庫瓦塞爾看上去是一個平凡無奇的小鎮，但事實上卻是國際上著名的有組織的網絡詐騙犯罪中心。


受詐騙經濟影響，拉米庫瓦塞爾大街上一片繁榮景象，那些並沒有從事詐騙犯罪活動的人，則過著普普通通的平淡生活。
在距離羅馬尼亞首都布加勒斯特還有三小時車程的時候，羅馬尼亞國家七號公路開始溫和地爬升，進入特蘭西瓦尼亞的阿爾卑斯山區，一片片整齊的牧場開始被充斥著養雞場和晾衣繩的破房子所代替。不過，當你開始看到奔馳汽車經銷店的時候，那麼你就來到了著名的小鎮：拉米庫瓦爾塞。
文_Yudhijit Bhattacharjee 編譯_張小車
事實上，在拉米庫瓦爾塞熙熙攘攘的大街上，處處可見高檔豪華汽車。20到30來歲的年輕人帶著金項鏈，開著寶馬、奧迪、奔馳，在紅燈前焦躁不安地等
待。我問出租車司機，這些人是不是都有一份高收入工作。司機聽了之後笑了笑，接著把雙手高高舉起，手心向下，做了個好像在鍵盤上敲字的動作，「他們的工作
是在互聯網上詐騙。」
在全球執法專家的視野中，這個只有12萬居民的小鎮有一個特別的綽號：「黑客鎮」。據羅馬尼亞當局表示，過去10年來，黑客活動為該地區帶來了數千
萬美元的收益，而這些賺取的金錢則被用於建設新的公寓樓、夜總會以及豪華的購物中心。在拉米庫瓦爾塞，它的全部經濟幾乎都是網絡犯罪，而且活動非常猖獗。
在一個臨近公寓樓的餐廳裡，我遇到了當地警察波格丹·斯托卡和亞力山德魯·弗倫薩。32歲的斯托卡有著寬闊的肩膀，看上去粗壯有力，臉上稀稀拉拉留
著鬍鬚；29歲的弗倫薩長得高高大大，他還跟我打趣說：「喝幾瓶啤酒之後，我的英語水平將大大提高。」我們坐在一個大院子角落的餐桌旁，一邊聊天，一邊欣
賞正在播放的羅馬尼亞流行音樂。
斯托卡和弗倫薩都是在拉米庫瓦爾塞長大。「小的時候，大街上唯一可以看到的汽車是達契亞（羅馬尼亞一個古老的汽車品牌）。」斯托卡說，那個時候，週
日只有兩個小時的電視節目時間，而且節目內容還被尼古拉·齊奧塞斯庫（羅馬尼亞政治家）所控制。「我們在週日的時候，只有半小時的看卡通片時間。」斯托卡
說。上世紀80年代末，群眾運動結束了齊奧塞斯庫的統治，全國開始向市場經濟轉變。
1998年，高中畢業的斯托卡到布加勒斯特警察學院學習。此時，另一場革命正在興起：互聯網革命。沒人知道拉米庫瓦爾塞的青年是從什麼時候開始從事
網上詐騙活動的，但到2002年的時候，拉米庫瓦爾塞的網絡詐騙犯罪已經相當普遍了。由於上網的費用並不高，所以這種廉價的互聯網資源更是催化了網絡詐騙
活動的盛行。
詐騙創新
在早期，詐騙者並不是網絡天才。
最初的幾起案子中，一個騙子在網上發佈銷售手機的廣告，而另外一個騙子則將網絡匯款全部領走，手機則永遠也不會發貨。就這樣，兩人通力合作，在美國受害者身上詐騙到幾百美元。不過，由於負責取錢的那位騙子並沒有使用假身份證，最終被警方抓獲。
和其他商業活動一樣，詐騙者也開始調整詐騙方式和進行創新，其中一項便是創立虛假託管服務：他們讓購買者將支付款託付給看起來十分可靠的第三方機構保管，而事實上這個機構卻是不折不扣的冒牌貨——儘管機構主頁做得非常正規，和合法公司一模一樣。
幾年之後，更高明的騙局開始出現。例如，為了向購買者解釋二手車的廉價，詐騙者冒充自己是美國駐紮在海外的士兵，家中有輛車不得不賣掉。為了讓對方
相信騙局，網絡上顯示的收款賬戶也是在美國，而不是羅馬尼亞。開始的時候，詐騙者只是要求對方為這些不存在的商品支付預付款，但是隨著詐騙手段的迅速傳
播，騙子們開始主動提出將汽車送給對方驗貨，不過要求買者提供運輸費用。
身在布加勒斯特的美國FBI特工邁克·班克斯說：「我們曾看到過詐騙者之間互相交流行騙手法的電子郵件，他們在郵件中討論詐騙過程中遇到的各種不同
問題。」後來，詐騙者開始招募英語為母語的成員為他們偽造電子郵件，以此欺騙美國的受害者，整個詐騙過程甚至形成了一個利益小集團。
到2005年，羅馬尼亞作為全球網上詐騙避風港的名號開始家喻戶曉，眾多買家在付款時已經對此有了戒心。為此，詐騙者重新調整方案，讓支付者將現金
匯到歐洲其他國家，而在那裡的同夥負責接收，一些從事快遞和洗錢工作的人也能從中大賺一筆。這些負責轉移資金的人被稱做「箭頭」，正是他們的存在才使得拉
米庫瓦爾塞成為國際性、有組織網絡犯罪的中心。
很多「箭頭」是生活在西歐和美國的羅馬尼亞人，還有一些是為從事這項工作而特意移居海外的拉米庫瓦爾塞青年。他們在郵局中取到被欺騙者的匯款，扣除
屬於自己的佣金後，把剩餘的錢匯給拉米庫瓦爾塞或在其他地方的「箭頭」。整個作案過程猶如一面防火牆，執法人員要想追蹤到欺詐案的主謀，簡直難於登天。
不過，拉米庫瓦爾塞的警察們已經意識到，他們需要專職的警員來打擊網上欺詐犯罪活動，弗倫薩就是其中之一。他曾在高中時學習信息學，之後進入警校深
造，畢業之後負責布加勒斯特的毒品犯罪案件。後來，他回到拉米庫瓦爾塞與斯托卡組成打擊網絡詐騙小組，專門負責追蹤拉米庫瓦爾塞的網絡詐騙案件。他們很快
發現，詐騙者詐騙的對象通常是外國人，因此被捉拿後他們通常祈求警方能從寬處理。「詐騙者經常會說『我並沒有騙取同胞的錢』。」弗倫薩說，「但是犯罪就是
犯罪，你必須因此接受懲罰。」
如今，斯托卡和弗倫薩經常發現，他們調查的對象有些竟然是兒時的玩伴，其中一名嫌犯還是弗倫薩在某支足球隊的隊友。這些千絲萬縷的聯繫，讓這兩名警察對犯罪分子形成強大的威懾作用。
幸福生活的敲門磚
拉米庫瓦爾塞鎮中心的標誌性建築是一座有著巨大玻璃圓頂的購物商場。街道兩旁是閃閃發光的店面，裡面陳設著皮具和意大利時裝，一片繁華景象。它們大大滿足了非法網絡詐騙催生的消費需求。
汽車經過一排排被修剪整齊的樹籬包圍著的低層建築時，斯托卡指著兩座公寓對我說，它們的主人正在接受調查。「我不知道拉米庫瓦爾塞人是太聰明了還是
太愚蠢了。」斯托卡冷冷地說：「他們彼此之間無話不說，互相交流詐騙經驗。他們直截了當地問高中同學：想不想賺大錢？我想僱傭你當『箭頭』。然後，『箭
頭』就這樣走上了網絡詐騙的道路。」
網絡詐騙可以成為幸福生活的敲門磚——這種說法已經在詐騙先行者那裡得到了證實，並成為毒害拉米庫瓦爾塞社會結構的毒瘤。斯托卡和弗倫薩都抱怨說，
他們正在用極其有限的資源來對抗一股不可阻擋的犯罪潮流。但他們並非完全失敗——事實上，2008年斯托卡曾成功調查一位名為羅密歐·赤塔的嫌犯，並順藤
摸瓜首次揭開了拉米庫瓦爾塞網絡詐騙的基本架構。
斯托卡說，赤塔最開始在英國做「箭頭」，由於表現出色而最終僱請了幾個朋友成立自己獨立的犯罪圈。羅馬尼亞當局自2006年開始對他實施調查，那時
他每隔幾個月就買一輛新車，並且每日在夜總會出入。最關鍵的是，他並無合法的收入來源。赤塔推出了一個名為NetOne的互聯網服務供應商，當局認為他以
此作為幌子從事詐騙活動。
2008年1月，知情人向斯托卡透露了兩名為赤塔工作的員工的電話號碼，警方隨即對電話進行了竊聽，並發現其中一名員工向赤塔發送了一條帶有轉賬控
制號的短信。斯托卡和警方隨後對赤塔及其團夥進行了全面監控，斯托卡還將整個團夥命名為「金錢電路」，即從美國被騙者手中流入的資金通過該團夥再轉移到赤
塔和其他人手中。檢察官指控說，與其他網絡詐騙案相比，赤塔集團的經營手法更加複雜。例如，他們會以美國國稅局、司法部或其他機構的名義向一些公司發送電
子郵件，再通過郵件上附帶的特洛伊木馬程序獲取該公司的銀行賬號和密碼。據斯托卡表示，他們甚至在拉斯維加斯僱傭員工（主要是流浪漢）開設虛假銀行賬戶收
錢。
就在同月，美國警方在俄亥俄州克利夫蘭郊區檢查一輛超速行駛的汽車時，發現車內藏有吸毒工具，於是將車中的兩名男子逮捕。進一步的調查發現，車內還
有8部手機、兩台電腦、一些假身份證、兩打匯款收據和63000美元現金。最終，這兩名羅馬尼亞人向當局承認自己為赤塔犯罪組織充當「箭頭」的身份。有此
重大發現後，警方加強了對該犯罪團夥的竊聽和監視工作，一個多達24人的網絡詐騙團夥終於浮出水面。
那年夏天，羅馬尼亞當局和聯邦調查局特工在大西洋兩岸展開了一系列的打擊活動，赤塔被拘留14個月後又重獲自由，有關這次案子的審判一直懸而未決。現在，在斯托卡辦公室的一張犯罪組織圖表上，赤塔的照片一直懸在高處。
一名「箭頭」的自白
在拉米庫瓦爾塞一家咖啡廳的陽台上，可以直接俯瞰整條靜謐的街道。當我來到這裡時，咖啡館內空空蕩蕩，只有站在櫃檯後面的老闆，和遠處角落裡的一對年輕夫婦。我問咖啡館老闆知不知道赤塔在哪兒，他說需要打電話問一下。經過簡短的電話交流後，他對我說：赤塔已經在路上了。
我在陽台上的一張桌子旁坐了下來。當初我在拉米庫瓦爾塞環遊時，斯托卡曾指著街上的一輛銀色奔馳，說那是赤塔的座駕。所以，當我看到一輛綠色的捷豹
經過時，絲毫沒有理會，直到從車上走下一位穿著百慕大式短褲、白色T恤和帆布鞋的男子徑直向咖啡館走來時，我才意識到：赤塔可能來了。不過，他自我介紹稱
是赤塔的兄弟瑪麗安，之後便緊張地舔舔嘴唇坐下來玩iPhone手機。「赤塔正在趕過來，他有點喝多了。」
幾分鐘後，赤塔從拐角處現身，慢慢走進咖啡館。他看起來略帶孩子氣，穿著短褲、淡藍色馬球襯衫和拖鞋，更像是一個大學生而不是犯罪集團的首腦。儘管
拉米庫瓦爾塞的黑社會暴力並不盛行，但赤塔還是帶著幾名壯碩的保鏢。他們在桌子旁坐了下來，開了瓶啤酒，不斷活動著手指，看起來好像正在為一場拳擊賽做準
備活動。
赤塔一臉嚴肅地和我握了手，之後便把頭扭了過去。遠處的那對年輕夫婦趕忙走過來帶著獻媚的笑容跟赤塔打招呼，很顯然，他們認識赤塔，也知道他的厲害。咖啡館老闆也趕忙起身離開，臨走時嚴肅地看著我說：「祝你好運。」
在場之人，除了我之外，其他人都在抽煙。一名保鏢站起來問我：「你是不是奧巴馬派來的？」我說不是。瑪麗安看起來越來越不安，最後終於忍不住問我此
行的真正目的。無奈之下，我把自己的名字拼寫出來，並告訴他們可以在iPhone上搜索到我的名字。瑪麗安用手機在谷歌上搜索了一下，然後把屏幕遞給哥哥
看。這下，大家終於都放寬了心，而我則默默地祈禱：幸好有無線寬帶，否則麻煩大了。
瑪麗安要求那對年輕夫婦來給我們充當翻譯。我問：「你如何看待那些針對你的指控？」赤塔用英語回答說：「都是些無稽之談。」之後，赤塔繼續用羅馬尼
亞語陳述著自己的無辜。「我連英語都不會說，怎麼可能發佈賣家廣告或用電子郵件交流？我甚至連電子郵件都沒有，怎麼可能到互聯網上詐騙？」
我問那些被警方竊聽的談話該如何解釋，赤塔的保鏢大聲打斷了我們的談話。「你回到酒店的房間裡去吧，我們給你找些小姑娘。」他旁邊的兩名男子笑了，赤塔則在吸完最後一口煙後從座位上站了起來，他似乎沒心情跟我討論證據的事情。瑪麗安緊接著對我說：「採訪結束了。」
他們從容漫步在拉米庫瓦爾塞的街頭，這些被指控犯有網絡詐騙罪名的年輕人看起來和其他人沒有什麼差別，不過他們付出很少的努力，卻享受著比其他人更
好的生活。最近幾年，羅馬尼亞警方也破獲了拉米庫瓦爾塞的一些網上詐騙犯罪集團，僅在2010年羅馬尼亞，就有188人被捕，而這只是冰山一角。
赤塔一幫人走後，咖啡廳裡只剩下我和那對充當翻譯的年輕夫婦。年輕男子說，他是從朋友那裡聽說赤塔的，後來在報紙上也見過他的大名。他剛剛收到布加
勒斯特一家機構的工程學文憑，現在正在他的家鄉拉米庫瓦爾塞找工作，不過還沒有找到。聯想到瑪麗安的捷豹和赤塔的奔馳，我突然產生了一個想法：不知眼前的
這名年輕人會不會也考慮做一份「箭頭」的工作。正如弗倫薩在餐廳裡對我說的那樣：「你抓了他們兩個，但是隨後20個新人又會重新冒出來頂替他們的位置……
我們只是兩名警察，而他們則有多達2000人。」

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2 : 龍生(798)@2011-03-07 18:05:30

情況跟香港有點像嘛...
騙人的住半山查ben屎, 不騙人的過普通生活....

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3 : GS(14)@2011-03-07 21:24:30

有錢仲驚啦

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