我走出門口，告別千九幾蚊(人仔)一套西裝既侏儒村，行下行下發現了「周六福珠寶」，well，而佢對面又有間「六福珠寶」，頭先經過亦有間「六福」。於是心中在好奇心驅使，當然要入去見識下!
首先講佢地企係門口既「靚女」，心口大大隻字掛住佢地係香港周六福珠寶集團既分店，已令在港居住超過七年既我「O哂咀」。再行入d，發覺佢地有類似賽車女郎既物體戴住首飾比你睇，化「行」哂粧招呼一眾「內地龍友」，搞到我以為入左動漫展。係被人一推再推之下，我黎到櫃台，終於可以查問價格。發覺金飾價位不比香港貴，手工仲全免。 同頭先千九幾蚊套西裝既發現南轅北轍。係面前盡是人流、而打扮成小丑既大使想將波波送比我之際，我決定離開。.
行左咁耐，走過對面華星冰室飲返杯野。叫香港食時嗌開既『黑松露炒蛋』，一食之下真係連吐都吐唔切! 我都知華星係大陸開分店最後被人連自己一份都食埋既story，估唔到比人食左間鋪仲要係大陸比人整衰個朵。唉「係大陸搵人攪JOINT-VENTURE，都唔容易。
被人Triple-hit之後，唯有走過對面屈能氏藥房買番包清熱酷下氣。我只能求神保估，我飲緊既唔係會令小雞係45日大起來既化學藥!
今天開始代理要用實用面積報價，對於有些人未踏足過樓房買賣，不妨一再道出定義。「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積，包括露台及外廊，但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時，是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。窗台、天井、花園、庭院、平台、車位等地方則不包括在內。
筆者上網查過，確實係越舊既樓，一般而言實用率較高。但係要留意不同代理對同一個屋苑之實用面積計出結果不同。原因一係因佢地只用平均數，即黃埔花園用好多不同呎樓單位而有不同實用率，而代理只用個平均黎計比你贂就算。係而家執行初期，咁樣「頂住先」都勉強可接受的。
正如諗樣係幾月前提過，新例一行，港灣豪庭呎價旋即破萬，係九龍咁多個大屋苑實用率排包尾。以下列出該區尾四屋苑
| Age | 建築呎價 | 實用呎價 | 實用率 | |
| 泓景臺 | 8-9 | 9,013.86 | 12,370.38 | 72.90% |
| 新都城 | 12-16 | 7,397.97 | 10,252.96 | 72.20% |
| 新寶城 | 13 | 7,237.54 | 10,037.22 | 72.10% |
| 港灣豪庭 | 9 | 8,412.22 | 12,034.93 | 69.90% |
係港島區，藍灣半島實用呎價變成同城市花園差不多，邊到好住d大家心中有數。論樓齡藍灣半島係新淨，不過十號風球一黎就高下立見。下面見尾五屋苑
| 尚翹峰 | 6 | 13,870.66 | 18,709.03 | 74.10% |
| 會展中心 會景閣 | 23 | 16,557.03 | 22,447.41 | 73.80% |
| 嘉亨灣 | 7 | 10,818.71 | 14,882.57 | 72.70% |
| 帝后華庭 | 9 | 10,500.28 | 15,096.76 | 69.60% |
| 藍灣半島 | 11 | 8,505.48 | 12,219.05 | 69.60% |
係新界，河畔呎價破萬，而諗樣成日提及既新界西，最實用既三個屋苑都係荃灣
| 河畔花園 | 28 | 7,118.28 | 10,495.53 | 67.80% |
| 荃威花園 | 31-34 | 5,125.47 | 5,836.11 | 87.80% |
| 綠楊新村 | 28-29 | 7,341.15 | 8,463.48 | 86.70% |
| 麗城花園 | 21-25 | 5,900.19 | 7,019.06 | 84.10% |
諗Sir . 你好, 觀看了你的文章獲益良多, 謝謝你的指教 本人及太太現年同是45歲, 育有一子12歲。 我現職公營部門, 月入7萬, 將被指定於55歲退休, 退休後會有長俸。太太在私人機構工作, 月入3.5萬, 但來年欲退休全力照僱小兒學業。 現居於我僱主提供的市區物業約1400呎, 市值租金約3萬, 我月付特惠租金予僱主3000元, 但要放棄僱主提供之購買居所津貼(每月2萬, 如申請僱主會共付120個月的津貼, 但只在退休前每月發放, 55歲退休後剩餘未取用的將作自動放棄, 並必需購買有按揭之物業自住並遷出僱主提供之物業, 因2萬元津貼的最少一半必需用作供樓之用, 即最少1萬元作供樓, 1萬元當額外收入), 但如在50歲才申請, 只可取60個月津貼, 每月仍是2萬。
2013年現況: 讀者Albert 年近45，正要決定好冇「比特惠租金每月$3000去住市租值三
比香港好多人，梗係有錢就收哂落袋先啦! COD(Cash on Delivery)梗係好! 問題係你收左錢之後，會有個「再投資風險」，即reinvest
呢個term可令讀者摸不著頭腦，咩再投資?? 投資有風險確實就知! 解說為你早收左舊錢，你有能耐將佢整到比擺係人度收更多息，
假設通脹係3%，「十年的租金津貼」即係每年比$240000你
相反，用$3000蚊去租三萬租值既樓係唔會大變，
諗Sir . 你好, 觀看了你的文章獲益良多, 謝謝你的指教 本人及太太現年同是45歲, 育有一子12歲。 我現職公營部門, 月入7萬, 將被指定於55歲退休, 退休後會有長俸。太太在私人機構工作, 月入3.5萬, 但來年欲退休全力照僱小兒學業。 現居於我僱主提供的市區物業約1400呎, 市值租金約3萬, 我月付特惠租金予僱主3000元, 但要放棄僱主提供之購買居所津貼(每月2萬, 如申請僱主會共付120個月的津貼, 但只在退休前每月發放, 55歲退休後剩餘未取用的將作自動放棄, 並必需購買有按揭之物業自住並遷出僱主提供之物業, 因2萬元津貼的最少一半必需用作供樓之用, 即最少1萬元作供樓, 1萬元當額外收入), 但如在50歲才申請, 只可取60個月津貼, 每月仍是2萬。 現有資產如下:
1) 於2011年尾購入一物業放租, 購入價700萬, 新樓1000呎 實用率不高約75%, 現市值800萬, 租金收入2萬, 管理費2000元。現用 mortgage-link deposit plan貸款, 貸款400萬, 貸息2.15%, 供20年, 月供20500元。
2) 港幣定存: 450萬港元 (3個月及半年期 平均收息1.2%)
3) Mortgage link deposit: 200萬港元 (收息2.15%) (可隨時提取)
4) 人民幣定存: 125萬人民幣 (半年及一年期 平均收息3.1%)
5) 港股(ETF及藍籌股):50萬
6) 流動資金港元60萬將欲再增持港股
個人及家庭開支連菲傭及小兒費每月28000元 我和太太現無需供養父母。 請賜教以下問題.
1) 應否放棄僱主提供的現有居所, 提取購買居所津貼, 買樓自住? 如是,應該購買市值多少的物業及應於何時購置?
2) 應否放棄購買居所津貼, 繼續住現居, 再買樓出租? 如是, 應該購買那類呎數物業, 將來易放租, 可保值 及應於何時購置?
3) 因工作繁忙, 沒多時間投資, 請提供資產配置的建議及持有物業的比重。
現況: 讀者Albert 年近45，正要決定好冇「比特惠租金每月$3000去住市租值三萬蚊既1400呎物業」，定係「收取$20000一個月為期十年的租金津貼」。大家有咩諗法可在facebook專頁留言討論一下。幫諗樣答下此問題。
另外諗樣特別整左個圖，等大家睇下Albert資產分配情況。可見如樓市大跌，「一半(46%)身家係樓市」既Albert實在十分之傷，當然大部份香港業主都一樣。而股票只估3%，定期及cash加埋多及51%。放開Albert關於樓宇既疑問，其實albert真係應多諗股票及債券投資。如果諗樣有呢個朋友，可能會有此對話:
因為cash已多至超過albert 100個月入面要用既家庭開支，所以albert可以將部份cash變做長期而保本的純債券，留意發行人風險。一般和黃、東亞銀行都係4.5%年回報以上之選擇，唯需放約5年年期。以albert大量現金黎講，放二百萬係港紙債券真係濕濕碎。人仔可以定期，其實可以物色更高息人仔債券，6.5%可期。原因係albert以45歲年紀實在可在有風險投資，而佢到中年都買咁少股票可見佢對股票市場興趣不大，或早已戒買。將人仔放係新世界類似既人仔債券，應該冇問題。
多改動後albert有15%總資產係港元債券收約4.5%年息，9%資產變做人仔債券，另15%放係2.15%mortgage link。仲有淨現金8%(38%-15%-15%)，可以連同4%(cash allocated for shares)加碼買入股票，完成後股票佔總資產約20%。最終分配為24%債券，20%股票，46%樓房，10%cash，債券為albert提供$190000年派息。樓房不用急加碼，現時有屋住又有cash在手者宜等一下。
Albert確實要買多間樓，咁可以退休後至少一間屋住一間收租，可惜係政府多重加壓下，買樓投資既贏面不見多。當然albert可以有一個諗法，就係工廈投資。冇SSD而又可由現時活化中尋寶。當然由買賣住宅到工廈買賣，確實又另一個學問，希望可以解答到albert疑問。
可能你都聽過人講:「我有個uncle炒股票好叻，
首先樓確實係香港人至愛，
但係，炒仙股而發達既機會有幾大呢? 相信長睹必輸既理論適用。由於你唔係insider(即係該公司
近排房託咁hit都因為823升到40蚊，但係奇在d人仲以為佢
最後，亦係聽過n咁多次，就係講呢個投資方法係你唔使成日睇住。
大雄: 你好! 小弟今年24現在同父母在街市開舖…父早在有強積金開始就開始用供$800 (報自僱)母報家庭主婦 (沒有收入)小弟在街市幫手沒有正式支人工…(打算報自僱,做數…不過唔知怎樣報比較好…)
我同父母 每月淨儲6M另外還有一位姐姐27歲做SALES月入平均14000 沒有儲蓄-.-現有 47年唐樓A(~200M) 自住 沒有欠債剛剛買了 240萬連租約樓B 收租 可收$8000 按5成 分30年 2.15 姐姐供 爸爸名另外有70萬HKD 和 30萬人民幣定存到2013 年中
因為父母年紀唔少,想係5~8年內有兩間以上收租之用….小弟想47年唐樓買給姐姐,套現100M 作5成按,再租給父親8000,可以增加姐的借貸能力套現100M——>先轉人民幣定存半年 半年後有父親交租給姐姐的紀錄 可以增加姐的借貸能力14000+8000(0.7) 作收入…再用100M人民幣+70M HKD 買C
現在只能用姐姐去借錢…小弟就不用借原因一 現在樓價覺得高,所以只用姐姐,留小弟的能力下跌之用原因二 小弟還沒有想到支多少人工給自己比較好…以上是大約的想法可以嗎…??另外我自己的收入可以怎樣做數??小弟同父母是保守之人,股票有買,不過都係覺得買樓儲錢比較好~麻煩你…..謝謝你…
對不起遲覆了，諗樣同大家一樣，希望盡用每一天，休息時盡情休息。大雄既工作及財政狀況，係想運用借貸力時都唔想見到既，情況包有自僱冇入息證明、抵押品(樓宇)年歲高、樓宇業主高、姐姐的負債比率亦因剛買入2.40mil樓而加高了，係呢個三高一低情況下點攪呢?
首先如將唐樓賣比姐姐，先要考慮如家姐再供多一間樓能否承擔，即將47年唐樓賣比家姐，假設借一百萬，每月都要還近5000蚊，恐怕加埋上一間會令個人負擔比率超過50%，即個人總債項超過總收入的50%。
你賣左間樓比姐姐，就當租金係八千，冇番半年租金收入記錄銀行係唔會將該租金當作入息証明的! 就當你連約成交，係做按揭時提供租約，但係個租客又係賣樓業主本人(即你父親)，諗樣真係諗唔到銀行會唔會接受。如用差餉估值計租金，個租值可以同市場價差好遠，所以你諗既「 14000+8000(0.7)」二穿一，未必可行。
另一點要注意，係47年樓齡用作按揭好難做到廿年供款以上。連十五至廿年都已難批。對症下藥應該要換樓，47年既自住樓有兩個諗法，一係趁高售出，但新買入既樓可以要細些少。一係搵人幫你攪「多間隔用途房」，谷高回報。除非你間樓有機被人收購，或有可能整做樓上鋪，否則你要諗諗趁高出貨。
或者唔駛諗得咁複雜，其實手上約一百萬港元現金可等時機，過幾年再買入樓房收租。現47年自住樓可能父母住慣左，賣唔成就算。不過為長遠計，你自己一定要整番d收入，用現稅階計報約兩萬月入實適宜。因為你自己有免稅額約11萬，如父母超60歲更可埋父母免稅額，有祖父母免稅額亦可報埋上去，計及稅階你都係交一萬幾千稅。你當資助下政府，睇下佢有冇建房福利惠及你啦，請你自己暫不要做業主，看政府有何「梁策」!
Psy: Lum Sir 你好,拜讀你文章后,隨即去銀行詢問二按及做压力測試。因为想知道以我的入息及年齡可否在退休前供完第二层樓?背景:本人單身38歲庸才一名,做文職工作,人工$23000,預計人工不有太大升幅,3年前才开始在屯門自置物業,每月供款$4700,估价約值230萬,尚欠銀行76萬,略有積蓄(股票及人民幣存款加埋約港弊40萬)想供多層樓(預計3-4年后), 根據創x銀行既評估,我將現時樓宇加按,借到$1.75M(利息2.15%,供30年),可以供到2M-2.4M既樓,但首先要將而家既物業出租,現時租金$4800-6800 ,單位出租后,人工增至$28000以上,每月還款: $5591+$8750(加按及新樓供款)請問我現在儲多3-4年錢以每月$7000黎計(用作投資外匯人民幣﹑澳元或藍薵股),希望在3~4年后買到第2層樓,目標定晌荃灣爵悅庭或元朗YOHO TOWN或青衣海欣花園, 這定向可行嗎? 該如何部署呢? 謝謝Lum Sir花上貴時間解答本人問題P.S. 因本人不善計算及理財, 數字上可能有偏差,請見諒。
青衣將有不少新供應仲要係居屋，區內置業要留意。荃灣服務式住宅管理費都唔平，會否侵蝕你的租金回報? 元朗亦有新樓盤，但重心西移加上交通改善有望跑贏青衣。不過講到底，你勤力多睇樓可offset部份因區份而跑輸之因素。
如你手上有間賺左四成以上既樓，可試用下列步驟向擁有兩層樓進發:
1. 考慮加按到五成或七成，即如果好似psy咁間樓估價230萬, 加按到7成，減去你現時爭銀行之金額後，就係你可套出之現金總額。即2.30mil*70%-76萬=85萬。
2. 加按到五成之好處係可名正言順將樓租出。七成抵押係現時金管規定下，正黎做只可要自住。如五成即2.30mil*50%-76萬=39萬。
3. 評估一下自己加按後要還幾多先作決定。例如2.30mil按到七成分30年還，每月只需$6000。留意樓齡不超過廿年，先可九成肯定新按揭可拉長至三十年還款。至於拉長黎還絕對有好處，簡單咁講就係你廿幾年後每月還六千蚊其實唔係d咩。至於評估請看六千蚊(或按自己個案所計)之供款會唔會超過你入息之1/4? 或家庭總收入之1/4? 如果已超過請努力搵錢或搵方法證明自己不穩定之收入。
4. 加按左舊錢出黎，如果舊錢係你五年都儲唔到既，請你小心保管。做人仔定期算數，搵間細銀行比個靚兌價你，再轉入其他bank做半年或三個月定期應可易得3%p.a.
5. 請你target定兩到三個大型屋苑，勤去睇樓睇熟佢。大屋苑係因為初心者較易在大屋苑上手，好易理解到點解一間貴過另外一間。至於勤睇樓，原因係真係平些少既野，通常由知到買都係一日內決定。你唔之前去睇熟佢，agent報價你根本就朦查查。
6. 對psy見解，應該用人民幣定期加少量股票為佳。反而股票可不作大籃籌。有時將九成錢放係定期，用一成錢放入中國建材，得到之效果更佳。大不了好似做左保本基金咁，冇得冇失(當然要輸時間)。
7. 至於買樓，以psy財力不宜在今時出擊，自新政策在2012年10月尾推出後，可賺之水位確實見少。除非你係樓市賺過大錢，用開心錢博下又係別話。
網民高登仔問及如果佢中左四千萬頭獎(按此refer 問題)，佢應該點部署? 大家平時所見，
首先你要睇下中左幾千萬既人下場會點。
另一位係生意人，獎金係佢間廠「幾唔掂」時出現，
綜合所見，中左獎既人都有幾個煩惱，一係好多人會黎瓜分你既錢、
不過現時城中富豪，已多被建議成立信託基金，
其實上述方法亦適合生意人，將自己早年賺到既錢同現有身家撥開，
講返轉頭，高登仔連中左獎既部署都攪唔清楚，
楊格:諗Sir你好!拜讀閣下之文章只三個月已令小第獲益良多。現有一些問題希望諗Sir賜教:
小弟與太太剛3字頭,冇兒女,月入共$5.8萬,手頭現金約$100萬。5年前用140萬買入一屯門兩房單位自住至今(現樓齡10年),現已升值至$310萬,尚欠銀行80萬。因太太於觀塘上班,交通十分不便,最早6時收工返回屯門家已經7時半(好彩的話),但街市已經關門,往往未能自己煮飯需要幫親茶餐廳,要做冇飯夫婦…….
小弟眼見自己單位已升值已過一倍,望能否運用升值單位加按向第二層樓進發之如亦希望能搬住巿區,現心怡牛池灣曉暉花園一約$410萬兩房單位,現有以下諗法:先把屯門單位加按至5成,套出現金$75萬($310/2-$80) + 手頭現金約$100萬=175萬,再以手期3成(約$140萬連其他費用)買入曉暉月供$1.1萬,但只能除下$35萬作簡單裝修及儲蓄。屯門單位作放租收入約$8500,減去供樓$6000及管理費$1000,除下每月約$1500落袋。
問題如下:1 .屯門單位加按作出租是否按盡只有5成?
2. 買入曉暉後只能除下$35萬作簡單裝修及儲蓄,如估價不足亦要自己貼錢是否太危險?照你的見解如樓市下跌是否未能有足夠彈藥補貨溝淡。
3. 購入兩單位後(一按5成,一按7成)如在樓市下跌下是否還安全?
4. 如真的現金不足,新樓能否按至8成?比按揭保險金是否值得?
5. 真的計唔惦數,是否建議要考慮把屯門單位放售?因小弟不想先賣舊居才搬,怕換樓中間時間沒有地方落腳,市面是否有銀行能提供一些換樓按揭能先把現金按出昨新樓的首期,換樓後才把舊單位放售?賣樓後現金應放係新樓把按揭減至5成?還是放自己袋作保本投資? 謝謝!
答:
首先重回最基本問題諗，就係楊格你應否再買樓加注? 如果楊格買入曉暉花園，先付三成首期而分廿五年還，每月$12000，分三十年都要$10800。由於你屯門單位剛租出，恐怕新收租金$8500(市價)未必咁快計得落核實收入，用差餉估值又差什遠。所以你完成換樓出市區後，負債比率為$(10800+5658)/$58000=28%，假設夫婦冇其他重大債項。因負債比率不高，28%表示佢完成今次換樓後仲有能力添置第三間樓，今次換屋完成後不會錯失下次低吸機會，所以諗樣對改善居住環境方面表支示。
但楊格自己都發現在一問題，就係換完樓之後cash已耗盡，得番幾十萬(錢)加兩間(一按5成,一按7成)樓，在現時市況會否過份兇險? 其實只要你工作穩定，每月收入仲可以有一至兩萬蚊儲起，現時間樓按到7成應有相當不錯之安全系數。此鑑於97年跌勢最急為一年跌三成，而你自己又有錢儲起去增加cash，就算銀行萬中冇一咁call你loan，你都應該頂得住，當然先決條件係你唔可以斷供。
基於楊格現時情況，佢可按自己情感類型，去作下列部署:
a. 情感顧家型
如果楊格見plan左換屋咁耐，係上段計過佢又買得起，真係「心動」不如行動」啦，但cash個位可以做得靚d，比四萬幾蚊一筆過按保費，做八成按揭加借埋保費上會，分三十年還咁借多幾萬蚊又唔係咩事。屯門樓唔好賣，佢同九龍灣係現時香港較有朝氣之兩個地段。4.10mil借八成分三十年還月供$12300，計埋月供屯門$5628，負債比率不高仲可收租$8500。
反而筆者對買曉暉有意見，曉暉當然新淨但返工放工時間會否大排人龍? 還掂你係為交通而搬不如一搬就搵個方便地方，淘大期數多而當中有新有舊，雖然樓齡比曉暉至少大一倍，但買樓確實係買地段，買周邊配套，切記唔好買向正地盤既就可。另一個考慮係價錢，曉暉新淨所以價位站得住，新麗花園(居屋)就舊些少但價錢平20%因而有其客路，唔想一次過用咁多cash可以考慮。
b. 投資搵錢型
呢個類型唔代表你唔顧家，搵到錢同家庭和睦係香港社會確實有莫大關係。當然搵錢就要冒風險，需要做既係放棄現時買樓機會，將屯門樓套到七成再租出，手執二百萬cash希望振英幫你質低個位入貨。但切記同楊格你現時相同情況既人唔少(係樓市賺左一百幾十萬既人)，所以市跌只不過會「人入你又入貨」，終歸跌唔落。你要希望有金融風暴加上振英發功先可以比到chance你。
改善居住環境可以照做，租出屯門自己又租入淘大即可。每月比多兩千蚊租但裝修筆錢可以慳係袋。兩百萬可買入穩定收息債券基金，月派息六千六港元可隨時贖回。風險為預計一年上下10%波幅，10%以外波幅發生率應不多於15%。
係市低時兩百萬可以狼死到買四間樓都得! 原因係你夫婦可先每人一間自住，做九成上會。市況差時更可九成上會樓都容許出租，你睇番19997年至現時按揭政策由緊到鬆，由鬆到現時緊便知! 祝投資順利!
朗拿度: 諗樣先生本人想你比D意見,我下一部應該點做?本人25歲係酒店做待應生月入$11000左右,股息連TIPS及加埋兼職收入平均可以去到17000。本人有$30萬投資了3隻藍籌股,$15萬人民幣定期,$10萬儲蓄,及一份儲蓄保險5年拎番$10萬3隻藍籌股一路都有息收,一年大約一萬左右,每個月我都會儲$5000作為儲蓄,$2300左右作為儲蓄保險,再想拎$5000儲係作為投資之用大約30歲前希望可以儲到首期買樓,以又會有一筆資金投資緊係股巿到。但女朋友好想快D可以上到車(1-2年內)但近期的樓價真係好難,而且我最怕係以現在的樓價,會買貴左好多。況且係咁急買樓,我的股票就要全部賣掉,實在不忍。可否比少少意見我可以點做?積極儲錢以買樓為主,亦或投資股巿?如果要買樓的話,除左選擇了地區多點留意樓檟外還可做甚麼?
首先多謝咁多識諗既年青人在此發問，你分享自己既諗法有助鼓勵其他年青人。不過年青人(泛指18-30歲，未婚人仕)踏入社會最要去諗既唔係買樓，而係充實自己既專業知識，改善工作態度，累積人脈。買樓始終都要靠銀行借，若非得屋企支持年輕人買樓點都要借錢，而銀行借比你既理據係睇你收入。所以專注工作，得閒諗下點做好份工為上策。當然時下加入政府係個出處，政府工係穩定但只得少部份人收入是穩定地高。如果做左政府工幾年而感沒有出處，可向自己興趣埋手搞一門生意。
亦有人一投身社會就搞生意，希望快手財源廣進。此做法諗樣不支持，成功例子見少。因你未打過工就體驗唔到打工仔心態，當生意一發大你唔係咁易就明白下屬諗咩。仲有未睇過一間公司運作既你，阿Q去諗就話你可以think out of the box! 但對建立公司運作制度都唔熟悉，點去創業呢??
想快好多時會變慢。朗拿度既處境符合哂要特首想幫既人。請你入紙攪個一年5000居屋大抽獎，5月知結果。單人申請要入息低於兩萬同資產不過41萬。二人同行總入息不超四萬與80萬。請攪攪你的資產，18號(下星期五)停收飛。
再講一次居屋有咩好? 就係唔使係比個地價。而家樓貴地價少都百幾萬，你被抽中就可用綠表價買入居屋，以你月入不宜先呈強 ，多利用政府資助及褔利，打穩根基再向第二間樓進發。居屋冇得租比人或套現，除了過幾年後補埋地價先至有得諗。
現時買私樓有點超出你一人能力所限，就用你月入一半即八千五計，此為你供盡數，而推斷出你借盡數為二百五十萬。假設你係九成上會，即樓價為2.5mil/0.9~2.75mil。可惜用2.75mil根本買唔到咩樓。如加上你女仔即可大改善情況，可回覆再同你諗下。
諗樣所見成功之輩有幾個相同地方:
1.講信用(至少對重要既事都會)
2.不會隨便指手鬧人，先想自己做錯什麼
3.珍惜時間
4.絕不拖延(亦即有高既執行力)
5.懂得站在別人處想
其實新婚買樓，好多人會選返近男或女方父母屋企，放工遲都有飯開，第時有小朋友都可照應。至於區份，由於香港可建樓地方少，公屋豪宅有時都係隔兩條街，所以要留意為盡量避開多供應地區，亦小心不要買入實用率偏低之樓宇。底層或事故單位不要胡亂購買，買樓之前三到六個月好去睇定樓。如果你問我，我會積極儲錢攪好第一間樓先去炒股。不可亂咁搵一定要置業既錢去炒股，如果你已決定了人生要置業。
如你連你自己都覺得貴就唔好買。務請參考諗樣提及過之五點，你會發覺你每人行為之不同，會影響了你的運勢，而其中一個小效果係你每月出糧明顯多左。請將多賺之錢存入聯名戶口買下股票，定期，給女友一個安心吧!