諗Sir . 你好, 觀看了你的文章獲益良多, 謝謝你的指教 本人及太太現年同是45歲, 育有一子12歲。 我現職公營部門, 月入7萬, 將被指定於55歲退休, 退休後會有長俸。太太在私人機構工作, 月入3.5萬, 但來年欲退休全力照僱小兒學業。 現居於我僱主提供的市區物業約1400呎, 市值租金約3萬, 我月付特惠租金予僱主3000元, 但要放棄僱主提供之購買居所津貼(每月2萬, 如申請僱主會共付120個月的津貼, 但只在退休前每月發放, 55歲退休後剩餘未取用的將作自動放棄, 並必需購買有按揭之物業自住並遷出僱主提供之物業, 因2萬元津貼的最少一半必需用作供樓之用, 即最少1萬元作供樓, 1萬元當額外收入), 但如在50歲才申請, 只可取60個月津貼, 每月仍是2萬。 現有資產如下:
1) 於2011年尾購入一物業放租, 購入價700萬, 新樓1000呎 實用率不高約75%, 現市值800萬, 租金收入2萬, 管理費2000元。現用 mortgage-link deposit plan貸款, 貸款400萬, 貸息2.15%, 供20年, 月供20500元。
2) 港幣定存: 450萬港元 (3個月及半年期 平均收息1.2%)
3) Mortgage link deposit: 200萬港元 (收息2.15%) (可隨時提取)
4) 人民幣定存: 125萬人民幣 (半年及一年期 平均收息3.1%)
5) 港股(ETF及藍籌股):50萬
6) 流動資金港元60萬將欲再增持港股
個人及家庭開支連菲傭及小兒費每月28000元 我和太太現無需供養父母。 請賜教以下問題.
1) 應否放棄僱主提供的現有居所, 提取購買居所津貼, 買樓自住? 如是,應該購買市值多少的物業及應於何時購置?
2) 應否放棄購買居所津貼, 繼續住現居, 再買樓出租? 如是, 應該購買那類呎數物業, 將來易放租, 可保值 及應於何時購置?
3) 因工作繁忙, 沒多時間投資, 請提供資產配置的建議及持有物業的比重。
現況: 讀者Albert 年近45，正要決定好冇「比特惠租金每月$3000去住市租值三萬蚊既1400呎物業」，定係「收取$20000一個月為期十年的租金津貼」。大家有咩諗法可在facebook專頁留言討論一下。幫諗樣答下此問題。
另外諗樣特別整左個圖，等大家睇下Albert資產分配情況。可見如樓市大跌，「一半(46%)身家係樓市」既Albert實在十分之傷，當然大部份香港業主都一樣。而股票只估3%，定期及cash加埋多及51%。放開Albert關於樓宇既疑問，其實albert真係應多諗股票及債券投資。如果諗樣有呢個朋友，可能會有此對話:
因為cash已多至超過albert 100個月入面要用既家庭開支，所以albert可以將部份cash變做長期而保本的純債券，留意發行人風險。一般和黃、東亞銀行都係4.5%年回報以上之選擇，唯需放約5年年期。以albert大量現金黎講，放二百萬係港紙債券真係濕濕碎。人仔可以定期，其實可以物色更高息人仔債券，6.5%可期。原因係albert以45歲年紀實在可在有風險投資，而佢到中年都買咁少股票可見佢對股票市場興趣不大，或早已戒買。將人仔放係新世界類似既人仔債券，應該冇問題。
多改動後albert有15%總資產係港元債券收約4.5%年息，9%資產變做人仔債券，另15%放係2.15%mortgage link。仲有淨現金8%(38%-15%-15%)，可以連同4%(cash allocated for shares)加碼買入股票，完成後股票佔總資產約20%。最終分配為24%債券，20%股票，46%樓房，10%cash，債券為albert提供$190000年派息。樓房不用急加碼，現時有屋住又有cash在手者宜等一下。
Albert確實要買多間樓，咁可以退休後至少一間屋住一間收租，可惜係政府多重加壓下，買樓投資既贏面不見多。當然albert可以有一個諗法，就係工廈投資。冇SSD而又可由現時活化中尋寶。當然由買賣住宅到工廈買賣，確實又另一個學問，希望可以解答到albert疑問。