山頂百億地王招標 8年首見可建40萬呎
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GS(14)@2018-09-08 22:44:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4826&issue=20180908
【明報專訊】私人市場上的豪宅地皮接連以天價易手，豪宅官地亦被看高一線。地政總署昨日公布，公開招標出售山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號的鄉郊建屋地段第1211號的住宅地，為2010年7月推出拍賣山頂聶歌信山地皮（現為MOUNT NICHOLSON）後，8年來首推山頂大型住宅官地。市場估計，該地皮每方呎樓面地價可達6萬元，有力問鼎地王寶座。
前身為高級公務員宿舍
山頂文輝道地皮前身為政府高級公務員宿舍，涉及6幢，樓高逾10層，享南區海景，政府早將地皮納入賣地表內。地皮面積約18.9萬方呎，發展地積比率約2.1倍，最高可建40.4萬方呎，地皮將於本月14日開始招標，截標日期為下月12日。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，山頂地皮供應少，相信是兵家必爭之地；因地皮發展規模大，估計入標財團以實力雄厚的大型發展商為主，而部分會合組財團以分攤發展風險。
綜合業界人士估計，地皮估值約181.9億至243億元，預計每方呎樓面地價約4.5萬至6萬元，挑戰每方呎住宅樓面地價紀錄。目前全港最高樓面呎價官地紀錄，是由新地（0016）於2006年以18億元投得的山頂加列山道地皮所創下，該地皮現已發展為12幢洋房豪宅TWELVE PEAKS，每方呎樓面地價高見42,196元，是全港最貴樓面呎價官地。
市場估值高見243億 呎價6萬
同時，地皮有望挑戰本港最貴的住宅地皮，目前全港最貴住宅官地是長沙灣興華街西對出地皮，由信置（0083）、會德豐（0020）等合組財團以172.88億元投得，每方呎樓面地價1.75萬元。
近月山頂連環錄得一手成交，其中新地山頂TWELVE PEAKS 8號洋房，於今年6月以7.3億元易手，洋房實用面積4784方呎，連2889方呎花園，實呎152,592元，扣除發展商提供相等於樓價15%的印花稅現金回贈，折實實呎129,703元，創項目新高。
颱風下十大屋苑周末零成交 3年首見 二手雪上加霜半月僅26宗
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GS(14)@2018-09-17 06:02:56https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5875&issue=20180917
【明報專訊】新盤主導樓市，加上受超強颱風山竹襲港影響，剛過去周末十大屋苑全數錄得零成交，為近3年來首見。同時，近期二手交投淡靜下，十大屋苑本月暫錄約26宗成交，較上月同期跌近五成，其中鰂魚涌康怡花園、將軍澳新都城更未「開齋」，料本月全月成交量不足百宗，為十大屋苑連續第三個月錄得不足200宗水平。
明報記者 謝穎怡
昨日本港高掛十號風球，天氣惡劣下影響市民外出，據中原及美聯統計，剛過去周末十大屋苑均未有錄得成交。翻查資料顯示，對上十大屋苑零成交紀錄於近3年前錄得，為2015年10月10日至11日的周末，當時股市影響買家入市信心，加上市場焦點集中於新盤市場，以及二手盤源短缺，令二手交投下挫。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，剛過去周六南豐將軍澳日出康城LP6次輪發售，新地（0016）元朗錦田PARK YOHO Napoli展開認購階段，搶佔市場購買力，加上颱風襲港，市民取消睇樓，令周日二手樓市停頓。
半月交投較上月同期跌五成
事實上，由於環球經濟前景不明朗，本月二手買賣已明顯減少，十大屋苑本月截至昨日暫錄約26宗成交，宗數較上月同期49宗跌47%，同時佔上月全月交投不足三成。此外，部分屋苑二手成交價回軟，其中沙田第一城2房及3房戶，先後錄得低於500萬及700萬元成交，為近半年首見，亦令平均實呎下跌。
本月二手買賣暫主要集中於新界屋苑，以天水圍嘉湖山莊錄得10宗為最多，其次為沙田第一城的8宗，預料十大屋苑本月全月有機會跌穿100宗成交，僅次於2016年2月的84宗成交，同時宗數亦為自今年7月錄得130宗成交後，連續第三個月不足200宗成交。
兆禧苑1房 十號波前夕435萬沽
不過，有個別買家趕於改掛十號風球前夕入市。祥益地產高級區域經理黃慶德表示，屯門兆禧苑A座中層08室，實用面積351方呎，1房間隔，日前於懸掛三號風球時以435萬元（已補地價）易手，實呎12,393元。新買家為上車客，原業主放盤約1個月，原開價460萬元，終累減25萬元或5.4%後易手；原業主2014年以218萬元（已補地價）買入，持貨4年，帳面獲利217萬元或近1倍。
此外，市場消息指，天水圍嘉湖山莊麗湖居9座低層F室，屬實用面積442方呎兩房戶，日前以月租1.15萬元租出，實用呎租26元，業主今年以526萬元買入單位，租金回報約2.6厘。
上源實呎不足萬元起 年半首見
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GS(14)@2018-09-22 23:55:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3625&issue=20180922
【明報專訊】新界區繼續成為新盤戰場，除新地（0016）下周開售元朗錦田PARK YOHO Napoli外，萬科（香港）在港首個項目、屯門掃管笏上源，昨日亦公布首批231伙之價單，折實平均實呎11,073元，首批折實呎價低於1萬元單位佔近20伙，其中一伙3房戶呎價更低見9878元，是繼遠展（0035）沙頭角尚澄後、一手市場約一年半來首見。
折實均呎1.1萬元 1房425萬起
上源全盤提供1154伙，首批231伙全屬標準戶，以兩房佔七成半最多。首批以定價計平均實呎13,315元，買家可享最高16%直減折扣，另提早還款可獲1%現金回贈，扣除折扣及回贈後、折實價由約424.9萬元至843.3萬元，折實實呎則由9878元至13,043元。今次折實低於500萬元單位涉逾40伙，如2B座1樓實用343方呎B室，定價510.9萬元，折實價424.9萬元，折實實呎12,387元，屬今批售價最平單位。
值得留意是，今批呎價最平單位為實用779方呎3房戶，位於3A座1樓F室，定價925.3萬元，折實價約769.5萬元，折實呎價9878元。對上有單位折實呎價低於1萬元的新盤、為遠展於2017年4月推出的尚澄，首批唯一一伙開放式戶折實價257萬元、折實實呎9278元，不過該盤規限買家必須持有區內居民證（俗稱禁區紙）。若撇除上述項目，同區由南豐發展、2016年7月推出的屯門豐連，首批單位折實實呎最平為7710元，即今次上源呎價重回約2年前。
一二按最高八成半按揭
發展商是次提供120天一按付款計劃，按揭成數最高八成，全期息口P減2.7厘（P為5.25厘），按揭年期最長25年；另有提供二按計劃，按揭成數為樓價最高三成，首24個月二按免息免供，一按及二按最高為樓價八成半。萬科香港業務部副總裁（市場營銷）周銘禧形容，首批為「上源起動價」，定價參考市况、周邊一手及二手成交，昨日起開放示範單位予公眾參觀，同步收票，最快本月底至10月初開售，首批定價計市值近16億元。周續稱，過去數周一手銷情不錯，市場仍有剛性需求，加上失業率處低水平，料後市健康平穩發展。
CCL八大指數連跌兩周 兩年半首見
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GS(14)@2018-09-22 23:56:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5481&issue=20180922
【明報專訊】近日接連錄得減價二手成交，樓價回軟似愈漸明顯。中原城市領先指數CCL最新報186.6點，按周跌0.23%，連跌兩周共0.98% ; 連同領先指數及4區樓價在內的八大指數亦連跌兩周，為近兩年半以來首見。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，近兩周CCL連跌，樓價走勢開始反覆回軟，但仍未確認掉頭向下的走勢，有待中秋節前後及美國聯儲局議息後，樓價走勢才有機會出現較明顯轉變。
中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass最新報188.91點，按周跌0.22%。CCL（中小型單位）報187.05點，按周跌0.23%。CCL（大型單位）報184.24點，按周跌0.24%。
新界西按周跌0.33%最顯著
CCL Mass及CCL（中小型單位）連跌3周，分別累跌1.28%及1.12%；CCL（大型單位）連跌兩周，累跌0.47%。事實上，4個分區樓價都錄得跌勢，當中以新界西最顯著，最新報168.79點，按周跌0.33%。
雖然CCL連跌兩周，但二手仍錄新高價成交，荃灣老牌屋苑荃景花園有3房戶首次錄得超過800萬元成交。美聯首席高級營業經理鍾家豪表示，上述荃景花園12座高層D室，實用577方呎（建築709方呎），屬3房連套間隔，新近以815萬元成交，實呎14,125元（建呎11,495元）。原業主早於1999年4月以約245萬元購入上述物業，帳面獲利約570萬元或升值2.3倍。
CCL細單位連跌5周累挫1.52% 今年首見
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GS(14)@2018-10-06 08:16:19https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7917&issue=20181006
【明報專訊】二手交投市况持續回軟之際，中原公布的4大私樓售價指數全部錄按周下跌；當中CCL（中小型單）報186.31點，除按周下跌0.35%外，更是連續下跌5周，為今年首見，期間累跌1.52%，反映樓價回軟走勢明顯，預計第四季整體樓價有望出現較全面調整信號。 至於中原城市領先指數CCL，最新報185.51點，按周跌0.58%；反映大型屋苑樓價走勢的CCL Mass報188.59點，按周跌0.18%。
東環1房560萬 同類半年新低
中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，近四周即近一個月計，四大整體指數齊跌，四周內出現三次。除CCL（中小型單位）連跌五周外，CCL（大型單位）報181.33點，按周跌1.84%。事實上，CCL、CCL Mass、CCL（大型單位）於四周內同樣一升三跌，分別累跌1.56%、1.28%及2.04%。
二手成交方面，市場消息指，東涌東環2A座高層實用379方呎8室，1房戶，以560萬元易手，屬同類單位半年新低，相比今年5月同類單位高位612萬元，回落52萬元或8.5%；原業主2015年9月428.1萬元一手購入，現帳面賺逾131萬元或三成。
囍滙1房1500萬 實呎3.4萬雙破頂
另利嘉閣助理分區經理鮑允中指，九龍灣得寶花園中低層3室，實用282方呎1房戶，以460萬元易手，實呎16,312元，比同類高位低約一成；原業主2015年以380萬元購入單位，帳面賺80萬元或21%。
不過，個別二手續錄新高價成交。中原副區域營業經理李志豪指，灣仔囍滙3座高層實用440方呎E室，1房戶，新近以1500萬元易手，實呎34,091元，成交價、呎價創屋苑1房新高，做價較7月時創下的原1房最高紀錄、再推高62萬元或4.3%；原業主2013年以987萬元一手買入，帳賺513萬元或52%。
上月樓花預售零申請 年半首見 發展商推盤步伐放緩 已批未推逾3000伙
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GS(14)@2018-11-07 06:08:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8608&issue=20181107
【明報專訊】樓市不明朗，加上一手空置稅下，近月多家發展商銷售樓花項目都按兵不動，就連新申請預售樓花的個案亦大幅減少。地政總署公布，上月並未有任何樓花新盤申請預售，為去月5月、即17個月以來首見。此外，現時已獲批預售樓花但未推售共涉3074伙（見表），反映發展商推盤步伐放緩。
明報記者 林尚民、甘潔瑩
雖然過去10年，曾有多次預售「零申請」紀錄，2011年6月至9月更連續4個月錄得「零申請」，不過近年樓市暢旺，2013年4月一手新例實施後，就只有去年5月及今年10月未有新盤入紙申請預售。由於上月未有任何預售樓花新申請，加上期內共批出4份預售樓花同意書，共涉1481伙，故目前待批預售的單位數目，由9月份的15,341伙跌至13,860伙，按月減少9.7%，為4個月新低。
萊坊：發展商手上貨尾「清貨」需時
對於預售樓花「零申請」，萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，主要是現時發展商手上有不少貨尾盤仍未沽清，目前市况又未見太好，要「清貨」需時，故毋須急於申請預售，特別是供應較多的地區，如元朗、屯門及將軍澳等。他又指出，估計未來2至3個月樓市仍會較靜，加上聖誕及新年臨近，故不管是施工量、落成量或申請預售數字料將偏低。
首10月1.63萬伙新申請 超去年
美聯房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾則指出，目前已批出預售樓花但仍未發售的主要項目共涉及逾3000伙，加上累積待批預售樓花項目仍達13,860伙，因此即使單一月份未有新申請預售亦未必對新供應有太大影響。她又表示，縱然上月未有新申請，但10個月新申請預售樓花已涉16,316伙，超越去年全年的15,940伙。
泓碧與逸璟．龍灣兩盤獲批
不過，部分內房則加快賣樓。上月共批出四份預售樓花同意書，涉及1481伙，除已開售的華懋元朗朗城滙（720伙）外，碧桂園（2007）及宏安（1243）等合作發展的馬鞍山耀沙路泓碧亦已獲批預售，共設547伙，樓花期約27個月。
碧桂園地產（香港）營銷總監周俊豪接受查詢時稱，項目將於周內開始軟銷，並爭取本月內推售，目前售樓書及示範單位正準備得如火如荼。對於近日新盤銷情未見突出，他表示集團會以「隨行就市」的策略定價，首張價單將涉及110個單位。
此外，內房中冶置業青龍頭逸璟．龍灣亦獲批預售，提供198伙，樓花期約8個月。期內獲批預售的新盤還有恒地（0012）元朗屏健里8號項目，共設有16個單位，預計明年10月落成，樓花期約12個月。
麗港城兩房失守700萬 今年首見
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GS(14)@2018-11-23 09:38:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4241&issue=20181123
【明報專訊】二手交投緩慢，即使新盤開售亦未能帶動二手做價。信置（0083）觀塘市建局重建項目凱匯快將推出前，同區大型屋苑麗港城兩房卻失守700萬，創屋苑今年新低。市場消息指，麗港城7座中層G室，實用517方呎，兩房間隔，一個月前以780萬元放盤，最終減至660萬元成交，實呎12,766元，為屋苑今年首次跌穿700萬元成交，較市價約800萬元低近兩成。原業主1996年340萬元買入，持貨22年，帳面獲利320萬元或94%。
泓景臺兩房720萬 重返去年中價
另一藍籌屋苑鰂魚涌太古城兩房戶，以低市價約一成沽。美聯高級分區營業經理吳肇基表示，太古城恒天閣中低層G室，屬實用567方呎兩房戶，新近以1183萬元易手，實呎20,864元。同座毗鄰中層同面積F室，今年5月時連租約以1350萬元易手，實呎2.38萬元，上述成交價現低167萬元或12%。原業主2001年以260萬元買入，持貨17年，帳面獲利923萬元或3.55倍。
至於西九四小龍屋苑兩房戶再現低價成交，市場消息指，荔枝角泓景臺1座中層F室，實用477方呎，兩房間隔，9月初以920萬元放售，最終減至720萬元售出，為屋苑兩房今年新低價成交，重返去年中水平，實呎15,094元。原業主2004年以225萬元購入，持貨14年，帳面獲利495萬元或2.2倍。
長安邨迷你戶呎租56元 青衣新高
不過，有部分單位租金於淡市下創新高，青衣公屋長安邨有迷你戶呎租高見近56元，創區內住宅新高。中原區域營業經理梁岳宏表示，長安邨安泊樓中層8室，實用150方呎，為全新裝修，新近以月租8300元獲承租，實用呎租55.3元，呎租創青衣區新高。業主於1999年2月以6.49萬元買入，其後已補地價。可留意的是，今年8月時長安邨亦有迷你戶月租8500元，呎租近57元，當時貴絕青衣，不過據悉上述成交租客其後撻訂，最終再以月租8000元獲承租，實用呎租53.3元。
十大屋苑周末成交量重返雙位數 5月首見
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GS(14)@2018-12-03 06:20:35https://www.mpfinance.com/php/da ... 3330&issue=20181203
【明報專訊】沉靜一時的樓市在「習特會」後稍見起色，在剛過去周末，十大屋苑成交量重返雙位數，為今年7月初後近5個月首見，成交量仍集中在新界區中細價樓。
據中原統計，十大屋苑過去兩日錄11宗成交，較前周末升83.3%，為7月1日後成交量最高周末，有關成交仍集中在新界，鰂魚涌康怡花園、鴨脷洲海怡半島、荔枝角美孚新邨等市區屋苑均「交白卷」，「上車樂園」天水圍嘉湖山莊過去兩日錄6宗成交，主要是由於屋苑樓價減幅明顯，較年中高位調整近20%，即吸引上車客入市。
美聯住宅部行政總裁布少明籲方示，習特會就中美貿易紛爭初達共識，對後市有正面支持作用，而新居屋抽籤結果揭曉，部分新居屋向隅客重返二手市場，利好新界屋苑。
荃景兩房488萬 9個月平一成
多個新界屋苑在減價後獲承接，美聯首席聯席區域經理梁仲維表示，荃景花園5座高層G室，屬實用面積381方呎兩房戶，原業主減價52萬元或一成後，以488萬元成交，實呎12,808元，較屋苑同類單位今年3月高位價540萬元，低約一成。原業主於1995年以162萬元購入單位，帳面仍賺326萬元，23年來升值兩倍。
天頌苑3房未補價賣368萬
祥益高級區域經理黃肇雯表示，天水圍居屋天頌苑天頌苑N座低層11室，屬實用面積601方呎3房戶，原業主減價42萬元或10%後，以368萬元（未補地價）售出單位，實呎6123元；原業主於2016年以約200萬元（未補地價）購入單位，持貨不足3年，須繳付10%額印稅（SSD）涉約36.8萬元，扣除辣稅後，帳面仍賺逾131萬元或66%。
CCL三大指數首見連跌10周
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GS(14)@2018-12-08 22:57:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4210&issue=20181208
【明報專訊】樓市氣氛轉勢，中原城市領先指數（CCL）最新報176.81點，按周跌0.33%，連跌10周（即約兩個半月）共5.25%；另反映大型屋苑樓價走勢的CCL Mass報178.4點，按周跌0.52%，連跌10周共5.57%；CCL（中小型單位）本周跌0.48%，報176.66點，連跌14周、共6.62%；上述三大整體指數連跌10周，打破2015年11月至2016年1月期間連跌9周的近期最長跌勢紀錄。
大型豪宅價格反彈
中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，CCL三大整體指數齊跌10周，為歷史首次出現，其間累積跌幅不少，有買家趁低入市，樓價跌勢有減慢迹象。雖然整體樓價仍然向下，但港島和大型豪宅單位的樓價率先反彈。與此同時，觀塘全新大盤凱滙開價吸引，進一步增加市民入市意欲，二手交投有望上升，預計短期內CCL跌勢會減慢，但向下趨勢不會改變。
另一方面，CCL（大型單位）報177.55點，按周升0.46%，結束3周連跌。
港島樓價逆市升
四大分區指數本周呈三跌一升格局；港島CCL Mass報184.03點，按周升1.06%，結束3周連跌，是唯一按周上升區域。另九龍CCL Mass報174.31點，按周跌1.07%，連跌6周（即約1個半月）共6.35%；新界東CCL Mass報189.1點，按周跌0.43%，連跌14周（即逾3個月）共9.44%，為該區最長連跌紀錄；新界西CCL Mass報160.07點，按周跌1.6%，連跌7周（即約1個半月）共6.85%。
CCL四大指數齊升 半年首見
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GS(14)@2019-01-26 14:10:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6762&issue=20190126
【明報專訊】樓價指數走勢反覆，中原城市領先指數（CCL）繼上周按周跌1.01%後，本周最新報170.64點，按周上升0.26%，仍較去年8月高位累跌約9.5%。中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，四大整體指數上周跌幅開始收窄，今周則齊升，相隔25周（大約半年）再次出現四大指數齊升，亦是今次調整市中首次出現，預計未來數周CCL走勢反覆尋底，新春前後有望止跌回穩。
按周升0.26% 險守170點
中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）最新報171.49點，按周升0.3%；CCL（中小型單位）報170.19點，按周升0.28%；CCL（大型單位）報172.84點，按周升0.19%。CCL、CCL Mass及CCL（中小型單位）同樣結束兩周連跌，CCL（大型單位）則結束6周連跌。分區指數方面，四區樓價三升一跌，是近4周第二次出現，其中港島樓價率先反彈，港島CCL Mass報178.92點，連跌兩周後反彈，按周升1.61%，升幅為30周最大。
東濤苑950萬易手 港島居屋次貴
另一方面，部分屋苑做價逆市創新高，土地註冊處資料顯示，筲箕灣東濤苑D座映濤閣高層5室，實用面積666方呎，屬3房間隔，上月底以950萬元（已補地價）易手，實呎14,264元，成交價除了創屋苑新高外，亦創港島區居屋次高紀錄，僅次於鰂魚涌康山花園去年11月所創下的968萬元（已補地價）紀錄。原業主2008年以約289萬元（未補地價）買入，單位於2014年補地價，是次扣除補價後料仍獲利不俗。
藍天海岸3房1080萬 同類新高
另利嘉閣高級分區董事關騰達表示，東涌藍天海岸1期1座高層D室，實用面積806方呎，採3房套連士多房間隔，單位原開價1100萬元放售，減價20萬元或約1.8%後，以1080萬元沽出，成交價創下該期數同類新高，實呎13,400元。原業主於2003年初以約248.9萬元買入，持貨約16年，帳面獲利約831.1萬元或3.3倍。
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