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立論：碧斯講故事叻著作必睇

1 : GS(14)@2012-07-18 23:30:50

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120718/16524104

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2 : GS(14)@2012-07-18 23:32:28

http://lz.book.sohu.com/serialize-id-20779.html
二戰股市風雲錄:戰爭形勢和股市變化之間的關係

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3 : 鉛筆小生(8153)@2012-07-18 23:45:01

2樓提及

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http://lz.book.sohu.com/serialize-id-20779.html
二戰股市風雲錄:戰爭形勢和股市變化之間的關係

MACRO SCOPE IS GREAT

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立論：新一輪拋售潮隨時爆發

1 : GS(14)@2012-07-25 12:49:39

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120725/16544106
上周五外圍股市急速回落，加上滙豐控股（005）捲入協助洗黑錢及恐怖份子融資等醜聞，遭到投資者狠狠拋售，過去兩日港股跟隨外圍急跌。
雖然本欄相信現價的港股估值便宜，亦相信我們距離底部不遠。只是，考慮到目前中國及全世界共同面對的困局，港股在露出曙光之前，或者會繼續目前的市況──在低成交下，以低波幅陰乾式下跌，慢慢消磨投資者的入市意欲，直至絕大部份投資者絕望離場為止。
西班牙評級變「垃圾」
我不太肯定，我們是否已進入了新一輪的惡性拋售潮的開端，不過，從上周末歐洲及美國的市場對眾多負面消息的反應看，情況不是很樂觀。
債務沉重的西班牙華倫西亞地區，正尋求西班牙政府的金融援助，獨立評級機構 Egan-Jones隨即率先將西班牙主權評級降至 CC+的垃圾級別。債務危機誘發該國借貸成本急升，10年期國債息率上周五收市報7.23厘，創出歷史新高。
德國剛公佈6月生產物價指數（ PPI）按月下滑0.4%。德國與中國近日的 PPI數據，均顯示製造業出廠價有出現早期通縮的迹象。
事實上，德國及荷蘭短期國債市場，歷史性首次出現負利率，市場投票的結果，反映了投資者對通縮的憂慮。
滙控因為捲入協助洗黑錢及恐怖份子融資等醜聞，過去兩日已累計急瀉了7.3%。集團前行政總裁兼主席葛霖，以及現任行政總裁歐智華，現正面對龐大的政治壓力。
對於滙控的股東來說，事件實屬不幸。我不是說滙控管理層在事件中完全清白，但股東在投資之前，實在難以評估上述的政治風險究竟有多大。當事件曝光之後，投資者若決定沽售滙控，轉買其他暫時未有醜聞在身的跨國銀行，隨時在不久的將來，因為相同或不同的原因，再次中招。
說實話，滙控涉嫌協助洗黑錢的指控，頗有歐洲中古時代「獵巫」（ Witch Hunt）活動復辟的意味。
自第二次世界大戰結束以來，環球經濟已經歷了接近60年的經濟繁榮周期，但是在最近的十數個年頭，環球經濟的繁榮，很大程度上是透過金融體系，巨額透支政府及個人未來財富得來的。
中德不可能坐視不理
即使是國家財政穩健的德國及中國，他們的盈餘其實是來自歐美其他國家，透支未來財富而得來的。明乎此，德國其實不大可能，容忍一眾歐豬債仔逐個倒下，中國亦不可能狠下心腸沽出手上持續貶值的美國國債，因為這批債仔一旦反目不肯認數，兩國的出口工業，將面臨重大萎縮的風險。
目前全球經濟關係已到了密不可分的地步，各國政府面對當前困局，國民怨聲載道，實在難以避免。政客為求自保，最常用的方法，不外乎是轉移群眾視線；他們要站在道德高地，將經濟危機的責任，推向從事金融煉金術的現代巫師，實在是最就手不過的事情。
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
林少陽

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立論：地產商有幾發睇恒隆就知

1 : GS(14)@2012-08-01 10:42:08

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120801/16564616
究竟在香港做發展商有幾發？恒隆地產（101）昨日中午公佈的中期業績，就告訴了大家，懂得坐貨惜售的恒隆，可以為股東創造幾多的價值。
賣樓邊際利潤率達63%
恒隆於上半年，合共出售了9個九龍站君臨天下及108個大角咀浪澄灣貨尾，錄得12.72億元的銷售額，而稅前溢利竟高達7.98億元。該批貨尾單位，成本價只是區區4.74億元，平均邊際利潤率達63%。扣除所得稅後，淨利潤仍高達7億元，大約相當於成本價的1.5倍！
此外，集團於期內，分別出售了葵涌紅 A中心及銅鑼灣栢景臺商舖及停車場，錄得2.2億元出售投資物業收益。
由於2011年同期恒隆並無售樓收益入賬，上半年的售樓收益大幅推高集團基本純利，按年急升72%，報25.2億元。
恒隆主要的業務，是經營中港兩地的零售及寫字樓收租物業。單計收租物業收益，恒隆上半年租金收入按年升12%，報29.6億元；稅前溢利按年升14%，報24.22億元。
以地域劃分，於回顧期內，中港兩地租金收入各佔一半，惟內地租金收入按年急升近26%，而本港業務則只是微升5%。
期內，集團終止金鐘廊衞蘭軒的物業管理業務，亦減持了部份本港收租物業。若扣除相關因素，來自本港持續經營的租金收益，是按年上升7%。
由於內地稅率較重（內地有效稅率21.5%，相對香港是12.4%），以及內地收租物業較新，經營效率暫時略低於恒隆香港較成熟的項目。扣稅後，收租業務分部純利約20億元，香港及內地純利應佔比率，大約是54：46。
半年結之後，恒隆繼續在市場放售多項本港投資物業，主要項目包括藍田麗港城商場、鰂魚涌樂基中心、荃灣汀蘭居。其中汀蘭居已以6.25億元售出，至於麗港城及樂基中心物業，叫價分別為20億元及24億元。
上述多項物業，均由恒隆於多年前興建或向第三者購入。一旦出售成功，預期獲利超過一倍。於半年結，恒隆的資產負債表共持有總值59億元待售物業，現正善價而沽。
內地收租業務　料拋離本港
預期經過今年大舉沽售本港投資物業套現，加上內地收租物業逐步進入收成期，明年開始，恒隆內地收租物業純利，將開始拋離本港市場。
恒隆擁有出色的管理層，可惜的是，該公司的股價亦已反映了相關的管理層溢價──恒隆是目前唯一一隻，股價高於賬面值的港資地產商。
恒隆過往賣樓，往往都能掌握市場高位出貨。過去一年，恒隆加速賣樓，難免令人猜疑，恒隆是否認為本港樓市，正進入摸頂的倒數階段。
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
林少陽

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立論：買阿媽定阿仔　有數計

1 : GS(14)@2012-08-08 14:54:28

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120808/16584175
長久以來，市場普遍相信控股公司持有附屬公司股權的價值，應該低於其附屬公司的市場估值。這個投資者普遍相信的定律，最近開始受到個別市場參與者的挑戰。
記憶所及，最早提出相反論調的市場參與者，是以維謢公眾投資者利益著稱的 David Webb。他當年曾以相同理由，持有舊老闆會德豐（020）的股票，而不是傳統基金愛股九龍倉（004）。對他來說，控股公司可以小控大，而且更接近大股東的切身利益，若投資者能以很大的折讓，買入控股公司的股權，潛在的回報將高於持有附屬公司的股票。
控股公司長期存折讓
當恒地（012）於2002年11月6日第一次提出私有化恒基發展（097）時， David Webb亦曾以相同理由，反對恒地的私有化提議。結果，當年的私有化建議遭否決了。
然而，除了出現收購合併的案例外，股票市場的邏輯，卻是控股公司長期較附屬公司存在若干的折讓，而折讓的多少，則視乎不同時期的市場潮流而定。
本欄嘗試為多家控股公司與主要上市子公司之間的股價比率，作價簡單的對比，發現過去20年，曾出現過兩次重大的潮流逆轉。
我們發現，控股公司於1990年代初期，股價普遍較子公司存在較少折讓，但自1990年初開始，折讓持續擴大，並普遍於2000至2001年出現了折讓高點。自2001年開始，控股公司的折讓持續收窄（見表）。
以恒隆集團（010）為例，其股價與恒隆地產（101）之間的比率，於1992年的高位一度達2.02倍，但此比率曾於2001年急回至0.78倍。去年底，恒隆與恒隆地產的股價比率，重上接近兩倍的水平。過去10年，投資恒隆的股息連資本增值，總回報超過10倍，贏獲利約5倍恒隆地產五條街。
目前，恒隆地產的市賬率大約略低於1.1倍，與恒隆集團的估值接近一致，反映目前持有恒隆地產與持有恒隆集團，並不存在控股公司折讓。
恒隆地產派息勝恒隆
然而，恒隆集團約93%的資產，為持有恒隆地產，其純控股公司身份，頗為明顯。而恒隆集團雖然持有恒隆地產的控制性股權，但從分配集團旗下資金的角度看，恒隆集團從恒隆地產的主要得益，是收取該公司的現金股息，但恒隆地產從不將盈利全數派給股東，而資金在恒隆集團手上，又再扣起部份作為未來業務擴張之用。
雖然財務學者會告訴你，公司是否派息，根本並不影響公司股東的價值。這個理論背後，最大的假設是大股東及管理層，都是極度誠實的企業管理人，從不浪費股東一分錢。我信陳啟宗是這樣的一位企管人兼大股東，但考慮到兩者每年逾一厘的股息差異下，在信念與現實之間，我還是選擇了後者。
筆者客戶持有恒隆及恒隆地產長短倉
林少陽

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立論：國美現金價點解冇人吼

1 : GS(14)@2012-08-15 18:46:18

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120815/16604478
新浪網昨日上午報導，蘇寧及國美（493）主要競爭對手京東，其 CEO劉強東正式向他們宣戰。消息傳出後，蘇寧股價逆市急挫近6%。
國美股價疲不能興，並早已較賬面資產淨值出現近40%折讓，但昨日仍然一度急跌8%，幸好最終收市只是微跌1.4%，似乎反映看淡國美的投資者，大部份已清貨離場，剩下未沽貨的，應是少數死忠分子，及一班精心計算過投資風險的冒險家。
競爭激烈進入無盈利期
這批冒險家的如意算盤怎打？從表面看，國美現價確實低殘——去年底，集團共持有36億元（人民幣．下同）的委託貸款、60億元現金以及44億元抵押存款，扣除21億元的可換股票據，淨現金119億元，折合145億港元。
按昨日收市價計算，國美市值只得123億港元。沽貨的投資者，是認為國美在可見的將來，很可能會進入沒有盈利時期，而手頭現金將很快被慘烈的市場競爭所侵蝕。因此，願意以其淨現金價值，再打個八五折出售。
單看倒後鏡，國美現價「便宜」。截至去年底，國美仍錄得逾18億元純利，往績 PE只有5.6倍。若扣除手頭現金，這盤一年獲利逾20億港元的過氣搖錢樹，是免費白送的！
但在5月底，國美公佈今年首季盈利按年大跌88%，由原來的5.5億元，大跌至只有6700萬元。
7月24日，國美再發盈警，預期截至6月底止半年，集團將錄得淨虧損。公告解釋的原因，是「主要由於本集團銷售收入下滑及電子商務業務虧損所致」。
換言之，國美將進入沒有盈利的時期，不是市場天馬行空想像出來的，這已經是鐵一般的事實。
劉強東以富挑釁性的語氣宣告：「如果三年內，任何採銷人員在大家電（京東旗下家電連鎖店品牌）加上哪怕一元的毛利，都將立即遭到辭退！」他同時保證，即日起京東所有大家電保證比國美及蘇寧連鎖店便宜至少10%以上。
開設電子商務飲鴆止渴
國美及蘇寧面對的，並不單單劉強東這一位瘋狂的競爭對手。近年，環球興起網購熱潮，群眾的集體購買力，將經銷商的毛利率，壓縮至無利可圖水平。想買家電的消費者，只當國美及蘇寧等零售商為樣辦房，在商店內試過產品好用後，回家在網上以更優惠的價格買貨，零售商賠了夫人又折兵。
在淘寶及其他團購網站興起下，國美及蘇寧別無選擇，開設自己的電子商務業務，但結果只是飲鴆止渴。自己的網上銷售渠道，進一步壓抑了零售網絡的利潤。
昨日，蘇寧宣佈要發行80億元的公司債券。看來蘇寧已儲齊了彈藥，一場浴火戰役，應該是在所難免。
今天環球傳統傳媒行業的苦況，會否就是五年後傳統零售商的真實寫照？
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢週三刊出

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立論： SOHO變身包租公非壞事

1 : GS(14)@2012-08-22 17:37:40

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120822/16624757
我有一句投資座右銘：「買股票就是買人。」道理很簡單，我相信性格決定命運，而一家公司的個性，則由公司的靈魂人物決定。
今日想同大家談談潘石屹，一位做生意手法與眾不同的國內地產商。他任主席的 SOHO中國（410），是我記憶中唯一一隻，自上市以來長期持有淨現金的內房股。當幾乎所有同行都一窩蜂走去開發住宅的時候，他卻反其道而行，只專注於北京及上海的商業地產。
潘石屹推廣能手
當其他的內房大股東一心悶聲發大財，他卻經常在微博撰文、出版散文集、擔任電視嘉賓主持，甚至曾於2006年首映的電影《阿司匹林》出任主角，經常成為群眾茶餘飯後的談論焦點。
有人批評他四處招惹是非，等於不夠時間專注本業，對 SOHO中國的業務發展不利。然而，我對此有不同的看法。
潘石屹是一位出眾的市場推廣能手，他很清楚知道自己在公司的最大價值，就是推廣 SOHO中國這個品牌。在高頻率曝光之下，潘石屹多次當選國內「地產風雲人物」、「地產10大影響力人物」、「中國最具影響力的25位商界領袖」，亦吸引了一眾年青創業者，購買 SOHO中國旗下的商業物業，開展業務。
早前，我到北京旅遊，順道走訪了 SOHO中國旗下「長城腳下的公社」。該商業地產項目由亞洲12位建築師設計，是中國第一個被威尼斯雙年展邀請參展並獲得「建築藝術推動大獎」的建築作品，亦被美國《商業週刊》選為2005年度「中國10大新建築奇蹟」。親歷其境的我，感覺似是過譽了，該項目得到的獎賞與讚美，只因包裝及市場推廣得法而已。
上週四， SOHO中國於中期業績發佈會上，宣佈集團將由原來的商業地產開發商，搖身一變成為包租公，消息出街後，投資者的初步反應負面。
我對事件的理解，是原先買入 SOHO中國的投資者，是認為集團是買賣中國商業地產的交易能手，左手入右手出，要求管理層賺快錢。現在 SOHO中國改變商業模式，原來的捧場客沽貨走人，可以理解。
揸實物業等升值
然而，我認為 SOHO中國的商業模式，現在才算終於走對了路。過去集團將大量的優質地段物業，於中國發展得最快的10年內，通通拆散變賣。但商業地產不同於住宅，地點決定了商業地產的價值，而優質地段的物業，卻是極其稀有不能複製的土地資源，賣一件少一件。何況國內房地產稅率過重，變賣資產的房地產商，等於同地方政府打工。
SOHO中國貫徹潘石屹靈活變通不拘一格的個性，扭轉多年來錯誤的商業模式，將手頭餘下150萬平方米的北京及上海商業物業，留為長線收租之用。
該批物業長線升值潛力龐大，不認同 SOHO中國新商業模式的舊股東唔識貨，給予投資者低位買貨的機會。
筆者客戶持有 SOHO中國
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢週三刊出

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2 : 鉛筆小生(8153)@2012-08-22 23:54:34

但我覺得佢D 收租物業質素唔係D咩靚野

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3 : GS(14)@2012-08-23 09:16:40

2樓提及

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但我覺得佢D 收租物業質素唔係D咩靚野

但是地點幾靚

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4 : alextse(32711)@2012-09-09 18:43:04

湯生宜家點睇? 我覺得佢由賣樓變租樓,係因為中國經濟模式變左.大城市已經發展得好成熟.

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5 : GS(14)@2012-09-09 22:22:17

4樓提及

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湯生宜家點睇? 我覺得佢由賣樓變租樓,係因為中國經濟模式變左.大城市已經發展得好成熟.

賣唔出變死貨，不如早早租出去拿番少少都好啦，老細一向吹水友，實際執行不如何勁

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立論：樓市升浪屆尾聲

1 : GS(14)@2012-10-18 00:54:07

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121017/18042098
中原城市領先指數（CCL）再創歷史新高，年初至今CCL已累計升逾16%。熟悉本欄的讀者應該不會對近期樓市的升勢感到意外，只是最近升市已擴散到山旮旯地區，加強本欄早前認為，本港樓市已到升市末段的信念。年初至今，新界樓升幅大幅跑贏大市，其中升勢居首的天水圍嘉湖山莊，累計上升33%，排名緊隨其後的，分別為屯門大興花園、元朗YOHO Town，以及深井麗都花園，平均升幅剛好是CCL的兩倍。
藍燈籠嘉湖升勢勁
嘉湖山莊為1997年升市末段「藍燈籠」，嘉湖完成最後一段升勢後，本港樓市見頂回落。及後嘉湖樓價跌幅「領導群熊」，令大批炒家「一Q清袋」。
本港樓市，確實存在諸多利好因素，當中包括曾蔭權治下七年，將董建華任內每年淨增加三萬個私人住宅單位，大減近三分之二，至每年不足10800個單位。雖然過去七年新增家庭數目，已由董建華時代的每年3.7萬戶，減少至過去七年平均3萬戶，相對私人住宅的供應減少，速度遠為不及。
其次，環球利率自2000年科網熱潮爆破後，便持續往南走，現時供樓利息雖然略高於一年多前，但仍然徘徊於接近歷史低位的2厘水平，現時置業，仍然是供平過租。最後，是近年內地投資者大舉入市，高峯期吸納了超過兩成的新增供應，令供應給本港準買家的新增供應進一步減少。
上述均有利過去七年本港的樓市發展。然而，很多實證研究指出，影響樓價的決定性因素，並不是按揭利率，或市場的供應，而是經濟增長（圖一）。
隨着過去一年歐洲出口大幅下滑，加上中國內需表現不振，過去一年本港GDP增長已全速放緩。日前，香港大學發佈本港年度最新經濟預測，預料今年第四季本港實質GDP按年增長為1.9%，全年增長下調至1.6%，較2011年的8.6%，大幅放緩。
根據差餉物業估價處及統計處的資料，我們得出1986年以來本港私人住宅市場總值與本港GDP的比率圖（圖二）。按今年GDP增長1.6%，及CCL為111.11計算，目前私人物業總值相對GDP比率高達344%，較1997年的305%高出近四成。
樓市總值遠超GDP
本港GDP的表現，是本港市民平均購買力的最佳寫照。相對於本港市民的購買力而言，目前樓價已遠超1997年的水平。正當全民皆樓的時候，很難令群眾相信，樓價會忽然之間由天堂跌落地獄。但圖二本港私人住宅市場總值GDP的比率圖，已清楚告訴大家，目前樓價已到了不能長久維持的水平。
在本港市民持續多年財富累積，加上內地買家的支持之下，下個樓市調整低點，未必能重返2003年139%私樓總值/GDP比率的水平，但是，現時偏離1986至2012年歷史平均水平的比率，已遠超1997年的水平，已明確表明，IMF指本港樓市並不存在泡沫之說，絕對不成立。
林少陽
以立投資董事總經理

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2 : 鉛筆小生(8153)@2012-10-18 07:23:17

升浪屆尾聲, 不代表係跌浪

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3 : cambo(29079)@2012-10-18 07:43:48

我們難買樓...

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4 : kwuntl(19490)@2012-10-18 16:19:57

我估仲會升30-40%... 到時一開始跌會慢慢跌...最少跌足兩三年...香港經濟即PK...因為大部份香港人既財富係曬物業度...正所謂: 上帝要你滅亡...

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5 : phemey(3929)@2012-10-18 16:26:18

這两三年要跌,難过登天,理由詳列在我的博客

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6 : phemey(3929)@2012-10-18 21:00:33

我的博客是

Realbog.zkiz.com/phemey

可能是預测香港樓巿最淮確的博客

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7 : VA(33206)@2012-10-20 16:55:07

林少陽都幾淡。

都是博地產股好過。

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立論：樓價難抗地心吸力

1 : GS(14)@2012-11-01 01:00:14

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121031/18052995
上週五晚，政府公佈新一輪打擊住宅買家入市措施，除了延長額外印花稅（簡稱SSD）年期及稅款外，同時引入歧視性條款，向非本港永久居民及所有公司登記買家，徵收15%買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）。
受到兩年前推出第一輪SSD措施後港樓不跌反升的教訓，市場對新措施能否壓抑急升中的樓價，出現頗大分歧。
有陰謀論者甚至認為，政府其實是在暗助地產商，刻意降低二手樓業主賣樓意欲，減低市場沽盤，令熾熱的樓市進一步乾升。
SSD加碼多此一舉
兩年前推出的第一輪SSD規定，買家半年內賣樓須支付15%的額外印花稅，持貨半年至一年內，以及一至兩年內沽出的買家，稅款逐步遞減至10%及5%。
不願支付SSD的買家，要持貨滿兩週年才能賣樓。當時不少論者已認定，措施將趕絕炒家，因為15%的稅款是極重的稅款，大大增加短線炒賣的難度。
從這個角度看，原來的SSD已收到政府預期的目的，就是將炒家擠出住宅物業市場。然而，過去一年，樓價出現報復性急升，將推出SSD第一年壓抑的樓價，一次過連本帶利歸還。
從另一個角度看，SSD只能延緩買家的置業意欲，望著持續高昇的樓價，最終壓抑不住入市衝動的準置業者，依然會用盡一切辦法，完成其置業心願。人性的貪婪與衝動，是不可能用行政措施可以阻止得了的。
既然第一輪的SSD已收到趕絕炒家的功效，政府試圖打擊的炒家早已棄械投降，延長SSD年期及稅款等新措施，只是多此一舉的虛招而已。
近年政府備受傳媒及市民多番刁難，本欄實在無意再在傷口上灑鹽，只想善意提醒未來的政策制訂者，多此一舉的擾民之事，實為智者所不為，希望他朝制訂新政之時，以此為念。
今次較有新意的，是向公司登記及非本港永久居民住宅買家，徵收15%的買家印花稅BSD。過去數年，據報有接近兩成一手住宅，由內地買家承接。
雖然市場曾傳出個別買家，有效避過BSD的法律漏洞，透過公司轉讓方式出售物業。然而，這畢竟只能出現於BSD生效前已透過公司註冊持有物業單位，為數始終不多。
新招利紓供應短缺
BSD將有效打擊海外買家來港置業的意欲，有助紓緩本港住宅供應短缺的問題。此招若有任何值得商榷的地方，乃在於這接近20%的潛在買家，在近月內地經濟走下坡下，其實已開始減少。即使政府不出招，本港樓市供求最不平衡的時期，其實亦已開始有所改善。
本欄維持上期原判，認為即使政府不出招，由於本港樓價早已脫離經濟現實，加上本港及外圍經濟開始轉弱，經過最近一輪虛火上升之後，最終還是逃不過地心吸力。上週公佈的新措施，很可能是壓倒駱駝背上最後一根稻草而已。
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢週三刊出
林少陽

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立論：翠華經營數據人類極限

1 : GS(14)@2012-11-15 01:01:18

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121114/18066370
翠華控股（1314）今日起公開招股，這間廣受大眾歡迎的港式茶餐廳連鎖店，會否是你那杯茶？
美國著名榮休基金經理彼德林治（Peter Lynch）其中一本最暢銷的投資書《華爾街力爭上游》（One Up on Wall Street），曾花費大量篇幅，論述如何透過投資者的日常生活經驗，尋找投資靈感。
假如你是林治信徒，亦是像我一樣，都是翠華的常客，你很可能會對翠華感到興趣。正所謂，即使唔買，睇吓都無妨。
23年前創立於香港的翠華，經過廿幾年的努力，已發展成為一家在本港合共經營21家同名分店的茶餐廳連鎖店。由2009年開始，集團踏足國內及澳門市場，分別在兩地開設四家及一家分店。
這次首次公開招股，賣的，不單是翠華現成的餐單，以及本港現成的21家分店，而是一個企圖急速擴充的中國夢。據管理層於路演時披露，集團計劃在未來三年將分店數目，由目前的26家擴張至60家。事實上，翠華在上市之前，往績驕人。截至今年3月底止年度，翠華純利按年升60%至1.04億元。
大家樂分店收入　遠遜翠華
感情用事乃投資大忌，說了翠華那麼多好話，是時候回歸理智。翠華計劃以每股1.89至2.27元，發行3.33億股新股上市，按招股中間價計算，上市市值大約是28億元。
扣除集資所得的七億元現金，市值大約是去年盈利的20倍，或每間茶餐廳的估值大約是8000萬元！
據報，翠華每位客戶單平均消費為74元，每張枱每日翻枱25次，無論用甚麼基準，都是人類極限的水平。翠華經營26家分店，去年全年營業額7.6億元，平均每間分店每年提供接近3000萬元收入，每家分店每年獲利逾400萬元。
相比之下，在本港經營超過340家分店的餐飲大佬大家樂（341），去年從本港業務中錄得的收入，亦不夠48億元，折合每家分店年均收入少於1400萬元，不夠翠華的一半，年均純利更只得120萬元，未及翠華三成。
高增長兼保持質素　考功夫
當前市況，肯定不是合埋眼炒新股首日掛牌賺幾成的日子。假如不是炒概念，要做肯給翠華管理層三年時間的真正長線投資者，若相信管理層的能力，則當前20倍往績市盈率，未必是最大的考慮。以下兩條問題，可能更加關鍵：
一、翠華是否已將最好的一面，展現於大眾眼前？
二、翠華素來以品質及優質服務稱霸茶餐廳界，這盤生意，究竟有幾scalable？
大家不要忘記，翠華的管理團隊，總共花了23年的時間，才能夠由一家茶餐廳，發展成在中港澳三地，合共不過是26間分店的茶餐廳連鎖店。翠華究如何能說服食客及投資者，他們在未來三年，即使大舉擴張至60家分店，仍然不影響食品及服務質素，同時保留目前已是創紀錄的同店盈利能力呢？
林少陽

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立論：地產股遲早會破頂 林少陽

1 : GS(14)@2013-01-31 01:13:41

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130130/18151044
經過一輪急升後，近日港股表現持續反覆。昨日恆指輕微高開後，反覆偏軟，收市微跌不足20點，而每日成交亦回落至不足700億元水平。
以昨日為例，全日港股成交雖然有757億元，但扣除工商銀行（1398）配股上板的10億美元交易，實際成交679億元，與週一的成交額相若。
雖然指數表現持平，但是上週港股升少跌多，反映資金正由二三線股份流入藍籌股，風險胃納持續下降。
然而，本週開始港股的升跌比率正在逐步改善，週一升降股份數量大約是1：1，而昨日若以恆指表現衡量雖然是「跌市」，但是上升股份數量較下跌股份略多，比率大約是1.15：1。
樓市投資價值低
另一方面，1月初一度表現落後的公用事業及收租股，近日開始吸引投資者的注意。其中較為矚目的，包括過去兩日急升近14%的新意網（8008）以及升逾5%的華電國際（1071）。
新意網雖然號稱資訊科技股，骨子裡其實是包租公一名，集團經營的數據中心絕大部份為自置物業，；集團於2000年上市時獲注入的觀塘創紀之城及柯達大廈收租物業，亦為集團帶來穩定的租金回報。
三年前，新意網開始盡派現金盈利作為股息，派息政策與上市房地產信託基金無異。雖然經過過去兩年急升，現時集團預測2013年6月底止年度息率仍逾5釐，並以每年不少於15%的速度增長。
另一個近期持續表現強勢的行業，為中港兩地的地產股。由於本港住宅供應實在太過短缺，而政府增加供應的努力又處處碰壁，上週中原城市領先指數扭轉BSD（買家印花稅）及加強版SSD（額外印花稅）後的沽壓，再創歷史新高。
本欄確實認為本港樓市的投資價值越來越低，但是市場（尤其是股票市場）的中短線表現，往往可以跟基本因素背馳。除非樓價在極短時間內掉頭急跌，否則相對目前屢創新高的中港兩地樓價，本港地產股或遲或早要突破2007年高位。
港股蟹貨區掙扎
內房因為種種問題，要大部份股份再創歷史新高，可能不太現實，因應兩地的資金成本差異，本欄亦傾向相信，本港地產股普遍的投資價值高於內房。
至於股市，現正處於2010年第四季至2011年上半年的相對高位徘徊區。由於當時不少蟹貨囤積於此，恆指要突破目前悶局，可能需要多一點的時間。至於港股會否出現像樣的調整，本欄沒有水晶球，恐怕幫不上忙。
然而，近日日圓滙價急跌，或對中港兩地以致整個亞太地區的出口市場，產生重大的連鎖反應。假如日圓真的一如不少論者相信的，跌返1美元兌100日圓水平，由於中港兩地兌美元的穩定滙率政策，變相令我們的出口競爭力，遭削弱達25%之多。過去一年表現強勢的三星電子（Samsung Electronics），近日亦已開始腳軟。反之，依靠從日本進口產品的企業，或者有機會從中得益？
作者客戶持有新意網
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢週三刊出

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