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加按套現再買樓 槓桿風險高

1 : GS(14)@2014-10-17 10:51:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141017/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】張先生和張太分別41歲和34歲，兩人每月收入分別是3.2萬元及1.8萬元；夫婦育有一名兩歲的兒子。張先生持有一個市值430萬元的物業，尚欠銀行按揭貸款180萬元。眼見近年樓市不斷上升，兩夫婦有意加按自住的物業套現，然後再買一個450萬元的物業以作投資收租之用。他們希望了解相關的風險和需要注意的事項等，遂致函查詢。


筆者會從兩方面分析這個案。首先根據金管局對銀行最新的按揭指引，計算轉按買樓是否可行；接會從綜合財務分析探討現階段是否適宜買樓投資。

手持現金足 獲批按揭貸款機會大

筆者先計算張氏夫婦加按套現再買樓的可行性。兩夫婦自住的物業現值約為430萬元。如果加按至七成，可貸款大約300萬元，減去現時尚欠銀行的按揭貸款180萬元，可套現120萬元。為了減低每月還款額，以符合金管局的指引而獲批按揭，假設新做按揭年期為30年，而按揭息率是2.15%。每月還款額則為11,353元。再做壓力測試，如果銀行加息3%，則每月還款額會增加至16,435元，兩個金額均不超過張先生月入的五成和六成，符合金管局的指引。

接計算再買新樓是否也能夠獲批按揭。由於張太的收入較低，如果再買另一個物業時也承做七成按揭的話，單靠張太的收入是不能夠符合金管局的要求。即使加上張先生的收入一併計算也十分勉強，因為張先生已經有一個按揭在手，銀行的審批會更嚴格。而且尚未知張氏夫婦有否其他因素會影響申請第二個按揭，例如有其他未償還貸款等。因此筆者並不建議這個做法。

不過，如果加上張氏夫婦手持的現金，以減低第二個物業的按揭貸款，又是否可行呢？張氏夫婦持有現金150萬元，加上加按套現的120萬元，可動用現金總共為270萬元。筆者建議張氏夫婦預留最少25萬元作應急錢(大約等於6個月的家庭總開支)。計及印花稅和經紀佣金等額外支出後(見表)，張氏夫婦可支付第二個物業的五成首期，即需要申請五成按揭貸款。如果同樣承做30年按揭，則每月還款額為8,486元，壓力測試後的每月還款額為12,286元。如果以兩夫婦的收入一併計算還款能力，理論上是符合金管局的指引而可獲批銀行按揭貸款。

若息口增樓價跌 恐入不敷支

接從綜合理財分析是否適宜現階段加按套現再買樓。首先必須明白這個做法等如增加槓桿比例，在樓市上升周期可以令資產價值倍增。不過如果樓價見頂回落，亦可以令資產大幅萎縮。加上一旦息口上升的話，供樓負擔亦會增加，萬一租金收入跟隨樓價下跌，將可能導致入不敷支，風險可以很高。

張氏夫婦如果實行上述的買樓方案，新的還款額會變成19,839元(11,353元＋8,486元)，比原來的供款8,000元增加了接近1.2萬元，由於兩夫婦現時有約1萬元的盈餘，只要確保屆時能租出物業，收入足以應付開支。然而，我們必須考慮收不到租金的情，屆時財政會出現赤字。如果美國真的如預期於2015年加息，張氏夫婦的每月還款額亦會增加。如果未來數年加息至正常水平，兩夫婦的每月還款額便會增加至28,721元(16,435元＋12,286元)。如果未來數年樓市真的進入下行周期，租金收入未必足夠應付每月的按揭還款；加上張氏夫婦有一名2歲兒子，兒子漸長，開支亦會增加。以上種種風險不能忽視。

另外，以上做法動用了張氏夫婦大部分的流動現金。一旦發生意外或患上疾病而需要大筆資金，而他們又沒有準備足夠的保險，便有可能需要賣樓。如果在3年內賣樓，便需要支付最少10%的額外印花稅。除非樓市大幅上升，否則有可能得不償失了。

總結而言，除非預期樓市還有一定程度的升幅，而美國的加息幅度又不會太大，否則筆者認為現階段實在不適宜以增加槓桿的做法，再買第二個物業。

林正宏

康宏理財服務有限公司助理聯席董事

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傘形信託　瘋狂炒A股土豪藉信託槓桿買股　規模2,000億

1 : GS(14)@2014-12-24 02:18:41





■有國信證券職員向記者推薦5倍槓桿的傘形信託，並稱「只要你敢買，我就敢做」。　本報記者攝



【深圳直擊】內地土豪狂借錢炒爆A股。A股狂牛再現，成交額近期多次突破萬億元人民幣水平。有市場人士指，天量成交主要來自槓桿借貸。除孖展外，一種專門針對大戶、名為傘形信託的新型投資工具，最近在內地興起。記者上周走訪深圳多家證券行，均被職員狂sell該款高槓桿產品。有專家指這種高風險投資不但令A股更波動，更會形成系統風險，一旦大市急回，隨時釀成人踩人。


所謂傘形信託，是由信託公司發行的股票投資信託計劃，旗下有一籃子的子信託，每個子信託是一個基金，用來投資A股。信託參與者分為優先級投資者（低風險）和劣後級投資者（高風險）兩個級別。簡單而言，優先級投資者負責借出資金，收取較理財產品回報更高的利息，劣後級投資者則於信託中借入資金，透過高息槓桿加大於股市投資。現時不少內地土豪，正以劣後級投資者身份炒股。深圳宏源證券職員彭先生表示，該行的傘形信託產品非常受歡迎，僅該營業部就賣了80億元（人民幣．下同）。投資者最低門檻為100萬元，可獲3倍槓桿，即100萬元本金，最多可買400萬元股票，成本為年息9厘，高於目前內地孖展約7厘。除槓桿高過普通孖展最多一倍外，投資者更可買入創業板股、ST股，投資股票範圍遠超只能買主板股的孖展。



券商：最近撐起好幾把傘

另一家證券行華西證券，職員銷售就更為進取。職員李小姐說︰「我們最近又撐起好幾把傘」，即成立不同的傘形信託。其中她重點推薦的一把「傘」，可提供5倍槓桿，更可做「單票滿倉」（即可全數押注一隻股票），投資金額最少500萬元。投資者以500萬元本金，可得融資2,500萬元，共以3,000萬元資金押注一隻股票上，但由於槓桿倍數高，年息高達14厘。風險控制方面，產品設有預警線和止蝕線，一般來說，所買股票跌5%時要補倉，跌一成時會遭強制平倉。順風順水時固然大賺，但如果市況逆轉，隨時會掀起浪接浪的沽貨潮。




市況若急跌　散戶恐孭一身債

由於內地股市有跌停板機制，或會出現冇買盤的情況，加上屬高槓桿投資，屆時人踩人風險更高，劣後級投資者不單會輸光本金，更隨時欠下一身債；優先級投資者亦會血本無歸（見圖）。被問到風險會否太高時，李小姐說︰「只要你對某隻股票有消息，這樣收益就更大。」她指上月已有三個客戶購買這款信託，金額都在1,000萬元以上，全部贏了大錢。事實上，信託越滾越大，最新規模已達2,000億元，更惹中央關注。在國信證券，職員王先生亦向記者推薦5倍槓桿的傘形信託，並稱「只要你敢買，我就敢做」，最低投資只需100萬元。至於本港上市的銀河證券（6881），銷售則較為保守，要求投資金額最低300萬元，只能提供3倍槓桿。上述證券行中，所有職員只是做口頭介紹，拒絕提供任何單張或書面材料，亦沒為記者做任何風險評估。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141222/18977268

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槓桿大過孖展　增加風險

1 : GS(14)@2014-12-24 02:18:45





【未有監管】目前內地對傘形信託並無任何特定法例監管，亦無任何披露要求，規模難以統計。有業界人士曾估計，截至11月底，規模可能已經達到2,000億元（人民幣．下同）。由於其槓桿遠高於孖展，並且容易被斬倉，因而令大市波動性加劇。平安證券首席分析師羅曉鳴指，傘形信託不是標準化產品，條款均由信託公司自行制訂，因此風險難以控制。



恐掀「人踩人」骨牌效應

本地經濟學者關焯照指，雖然A股估值仍然吸引，但市場投機性越來越強，加速槓桿化，並非健康現象。尤其傘形信託此類產品，槓桿遠高於傳統孖展，一旦出現技術調整，將出現「人踩人」的骨牌效應，甚至有可能引發股災。至於當優先級投資者的資金償還受影響時，更可能導致出現金融體系的系統性風險。他認為槓桿加大，會導致資產泡沫，令A股之後可能出現一次大幅調整。
A股槓桿化的風險已經引起官方關注。之前曾在9月大力唱好股市的新華社，由12月初至今不斷發文警示風險，提醒投資者不要借貸買股。在12月12日所發的一篇文章中，更提及不少散戶已經參與高息地下民間集資，用1元炒10元股票，等於以9倍槓桿炒股，一旦出現逆轉，對投資者和社會都會帶來巨大衝擊。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141222/18977272

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善用槓桿 增加回報分散風險 黃國英

1 : GS(14)@2015-03-04 09:38:52

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=40916
投資時使用槓桿，向來被視為不智的冒險。但近年低息低回報的環境持續，很多機構投資者已着力研究，如何與槓桿化敵為友，增加回報之餘，風險非但不等量增加，還要相對下降。

傳統的資產配置決定，相當一板一眼：例如最簡單的股、債組合，進取者全部買股；保守者全部買債，各得其所，搞掂。但當中有兩個問題：一是波動性太高；一是回報不足。雖然過去一年債券大升，但長線以兩、三年為限，股票的回報還是較高，不過其波幅也更大。有道是大可分散投資，不持全股組合那麼極端，加入一些債券，股跌時債可能反升，便可降低風險。問題是這種分散並非平時增加風險/回報類似的個股那一種；加入風險/回報均較低的資產，會令原先組合的風險/回報同時下降。如此一來，投資者便跌入兩難之中。

若投資組合加入如石油等商品，必然增加組合的波動性，可加入槓桿以平衡風險。

動用適當的槓桿，便可打破上述的兩難局面。首先要找出自己認為風險回報比率最理想的資產類別比例，然後動用現金加槓桿去買這個組合。目標是將回報推至全股組合的水平，但因為已分散風險，即使槓桿後，整體波動性還是會比全股組合優勝。

又例如想在組合中同時納入股、債、商品，如果各三分一注碼，基本上組合回報會被商品「騎劫」，勝負完全視其升跌；怕風險只買少少5%、10%錢，則只是搵自己來玩。若然加入適量槓桿，便可以兩全其美：原本注碼三分一買商品，三分二加槓桿買債、股，那樣商品好景是可提供「騎劫」式回報；失利而股、債盛行時，股、債的注碼又大到足以抵銷商品的損失有餘。

想明白了，槓桿亦非那麼可怕，只是一種要小心處理的利器。要小心的有幾方面：第一是槓桿水平。如決定用兩倍槓桿，買入分散後的組合，大概尚可接受。但如果認為某種策略、組合往績風險很低，動用數以十倍槓桿的工具來買，則出事的機會大增。

第二是選用的資產，應該集中用流通性高的類別和工具。動用槓桿操作的死亡漩渦，就是資產下跌卻全無承接，提供融資的一方又落雨收遮，提高保證金、甚至不再提供融資，令跌勢更加火上加油。所以最好只考慮出入容易，廣為投資者接受的資產，才好用槓桿操作，有對沖渠道則更佳。

第三是要設定離場機制。資產之間的互動隨時有可能改變，例如金融海嘯時，有一段短時間是所有資產均同時下跌。由於組合有動用槓桿，單單咬緊牙關，是不能解決問題。應該設定不同的離場點，當組合成員同步出現損失時，依次降低槓桿縮注，直至情況穩定為止，才逐步加回。

雖然槓桿操作有其成本，而且運用上更費神，但可以提升回報之餘，將整體風險更為分散，可算是除笨有精。有意精進操作的長線投資者，可以從這個方向思考。

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善用槓桿 增加回報分散風險 黃國英

1 : GS(14)@2015-03-11 15:37:45

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=40916
善用槓桿 增加回報分散風險


投資時使用槓桿，向來被視為不智的冒險。但近年低息低回報的環境持續，很多機構投資者已着力研究，如何與槓桿化敵為友，增加回報之餘，風險非但不等量增加，還要相對下降。

傳統的資產配置決定，相當一板一眼：例如最簡單的股、債組合，進取者全部買股；保守者全部買債，各得其所，搞掂。但當中有兩個問題：一是波動性太高；一是回報不足。雖然過去一年債券大升，但長線以兩、三年為限，股票的回報還是較高，不過其波幅也更大。有道是大可分散投資，不持全股組合那麼極端，加入一些債券，股跌時債可能反升，便可降低風險。問題是這種分散並非平時增加風險/回報類似的個股那一種；加入風險/回報均較低的資產，會令原先組合的風險/回報同時下降。如此一來，投資者便跌入兩難之中。

若投資組合加入如石油等商品，必然增加組合的波動性，可加入槓桿以平衡風險。

動用適當的槓桿，便可打破上述的兩難局面。首先要找出自己認為風險回報比率最理想的資產類別比例，然後動用現金加槓桿去買這個組合。目標是將回報推至全股組合的水平，但因為已分散風險，即使槓桿後，整體波動性還是會比全股組合優勝。

又例如想在組合中同時納入股、債、商品，如果各三分一注碼，基本上組合回報會被商品「騎劫」，勝負完全視其升跌；怕風險只買少少5%、10%錢，則只是搵自己來玩。若然加入適量槓桿，便可以兩全其美：原本注碼三分一買商品，三分二加槓桿買債、股，那樣商品好景是可提供「騎劫」式回報；失利而股、債盛行時，股、債的注碼又大到足以抵銷商品的損失有餘。

想明白了，槓桿亦非那麼可怕，只是一種要小心處理的利器。要小心的有幾方面：第一是槓桿水平。如決定用兩倍槓桿，買入分散後的組合，大概尚可接受。但如果認為某種策略、組合往績風險很低，動用數以十倍槓桿的工具來買，則出事的機會大增。

第二是選用的資產，應該集中用流通性高的類別和工具。動用槓桿操作的死亡漩渦，就是資產下跌卻全無承接，提供融資的一方又落雨收遮，提高保證金、甚至不再提供融資，令跌勢更加火上加油。所以最好只考慮出入容易，廣為投資者接受的資產，才好用槓桿操作，有對沖渠道則更佳。

第三是要設定離場機制。資產之間的互動隨時有可能改變，例如金融海嘯時，有一段短時間是所有資產均同時下跌。由於組合有動用槓桿，單單咬緊牙關，是不能解決問題。應該設定不同的離場點，當組合成員同步出現損失時，依次降低槓桿縮注，直至情況穩定為止，才逐步加回。

雖然槓桿操作有其成本，而且運用上更費神，但可以提升回報之餘，將整體風險更為分散，可算是除笨有精。有意精進操作的長線投資者，可以從這個方向思考。

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陳家強：不贊成推槓桿ETF

1 : GS(14)@2015-11-01 22:25:42

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151031/news/eb_ebb2.htm
【明報專訊】金發局於26日發表有關ETF(交易所買賣基金)的報告時表示，於東京、上海的ETF交投總額已超越多年來位列榜首的香港。對此，財經事務及庫務局長陳家強昨日出席投資基金公會活動後表示，不認為香港在ETF產品上已失去區內領導地位，並指現時本港ETF的增長仍然可觀。

陳家強稱，ETF經過政府及業界的政策推廣，已「從無到有」。雖然韓國、日本及台灣均推出如槓桿型及反向型等ETF產品，但他強調，不贊成將充滿槓桿、投機性，及不穩定的ETF引入本港。至於會否將ETF列入滬港通，他指暫未有實質方案。

長期低息不利發展

對於聯儲局12月加息機會增加，陳家強稱，不會為加息時間表作揣測。惟持續QE(量化寬鬆)及低息環境，會不利市場發展，故認為美國「遲早都會加息」。被問到若加息會否影響本港樓市，他則認為，樓市供應、成交額及整體經濟環境對樓價影響較加息大，市民應衡量自己負擔能力才入市。

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反槓桿ETF　傳證監快放行

1 : GS(14)@2016-02-08 02:55:49

【本報訊】反槓桿ETF傳快將獲批！路透引述消息，指證監會「已預備好」，將訂新規，分階段審批反槓桿ETF（Inverse Leveraged ETF）。證監會發言人對本報表示不評論傳聞。有基金形容，監管當局就在港發行反槓桿ETF「態度偏向積極」。消息透露新指引最快農曆新年前公佈。



指數若跌　回報大增

本港現時上市的ETF均為長倉策略，即只買升不買跌。槓桿式ETF（Leveraged ETF）同樣看升，不過可因槓桿而取得倍數回報。反槓桿ETF則是短倉，即看跌指數，舉例指數若下跌1%，反槓桿ETF即可取得2倍（2%）回報。美、韓、日、台市場均有此類產品。金管局曾提醒，兩者都是高度複雜的金融工具，一般需要按日達到其所訂明的追蹤指數的目標。有ETF基金發行人透露，08年前證監會審批槓桿、反槓桿ETF已屆尾聲，將近推出時適逢雷曼爆煲，被迫擱下。雷曼後全球推動去槓桿化，證監會對槓桿、反槓桿ETF態度比英、美監管者更嚴格，致如今香港市場上未有同類產品。近來證監會、港交所均研究放行槓桿、反槓桿ETF，「態度偏向積極」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160205/19480343

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谷信貸又要去槓桿存矛盾

1 : GS(14)@2016-02-18 00:34:51

【進退兩難】去年底中央經濟工作會議，明確將「去槓桿」列為今年重點任務，不過面對內地經濟放緩，當局既要調整產業結構，又要保持經濟增長；既要去槓桿風險，又要擴張信貸支持中小企，不同政策目標之間，實際存在矛盾。信銀國際首席經濟師廖群同意，「矛盾也是有的」，雖然「去槓桿」焦點是傳統產能過剩行業，零售消費等新興經濟活動還是要保持增長，但任何改革不可能是無痛工程，要去槓桿調整產業結構，又要保持經濟增長目標，有時難免出現「dilemma（進退兩難）」。就如人民幣推進國際化及雙向波動，但滙率持續走貶資金外逃，當局亦要採取手段穩住滙率，他認為最重要及最難之處是政策取得平衡，「不是一個方向可以走到底」。而彭博昨日則引述消息報道，稱種種迹象顯示，中國已調整政策取向，正考慮政策催谷放貸，包括支持地方政府基建工程以刺激經濟增長；昨日傳放寬內銀壞賬覆蓋率，正是讓銀行有更多空間放水的招數。所謂槓桿效應，是指個人或企業藉借貸舉債，以小規模資金倍大信貸規模的「以小博大」活動。適度槓桿對經濟發展有正面作用，過度槓桿則會產生泡沫及負債過重等潛在危機。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160217/19493785

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深圳樓價飈升 官媒籲警惕槓桿資金

1 : GS(14)@2016-03-04 23:15:48

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160303/news/ea_eac1.htm


【明報專訊】雖然環球股市做好，令市場逐漸回復信心，惟內地房地產投資仍未能掉以輕心。據日前深圳市規劃和國土資源委員會發布的樓市數據，深圳2月份新房成交價按年大幅上揚逾七成，每平方米平均高達4.8萬元(人民幣．下同)。新華社昨亦發表評論，揮筆直指槓桿資金乃深圳樓市居高不下的推手之一，籲民眾要警惕出現「槓桿上樓市」。

面對樓價持續飈升，內地基層市民亦出現急於買樓的恐慌心態，尤其對位處於具發展潛力的地區，出現一樓難求的情况。而一系列搶房現象，亦令更多民眾「恐慌性」入市，非理性地進一步抬高房價。新華社引述人民銀行深圳中心支行的數據顯示，截至去年底，深圳個人房貸金額按年上升四成，達7420億元；深圳於去年12月的平均按揭成數，按年增加3.2個百分點至65%，與70%的最高貸款限制相差5個百分點。

深圳按揭成數增至65%

報道又表示，自去年起，深圳房地產市場出現不少個人對個人(P2P)網上借貸，以及眾籌等高槓桿房地產理財產品，面對高昂的樓價，買家仍可借助以上方法入市；同時亦吸引大量投資者重返市場，致使現時深圳樓市中逾三成為投資者。值得留意的是，由於這些投資者乃借助這些高槓桿產品入市，一旦樓價下行，投資者勢必無法應付房貸，從而加大銀行按揭貸款風險，故投資者入市前切記三思。

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為救經濟　難去槓桿

1 : GS(14)@2016-03-05 01:09:26

【拆局】中國政府為救經濟多年來出盡法寶，過去雖一直標榜去槓桿化，務求降低負債水平，但隨着陣痛浮現，人民銀行似乎被迫走回頭路，依靠貨幣寬鬆政策催谷經濟，內地槓桿反而越去越高。中央一直視去槓桿為今年經濟工作的五大重點任務之一，所謂去槓桿，簡而言之為減低債務。過去內地經濟增長雖能保持於約7%水平，但一直被批評透過信貸債務所支撐，一旦債務增長持續，債務利息將重重抵銷收入增長，令國家償還能力出現危機。不過，隨着經濟增長難再「保七」，加上資金外逃令內地銀根緊絀，中央雖一直標榜去槓桿，但近來反似走回頭路。



事實上，人行上周已全面降準0.5厘，市場估計將向市場釋放7,000億元流動性，變相鼓勵信貸進一步擴張，似乎有所違背「去槓桿」的大政策。相比以往多次「定向降準」，人行在嚴格控制信貸的規模下，仍能針對某特定行業如「三農」或小微企業貸款來支持實體經濟的發展，確保資金能「用得其所」。不過，由於內地經濟下行的壓力持續，中央要在同時兼顧消化泡沫及去槓桿的問題，似乎顯得更為焦急。



寬鬆貨幣政策累債務增

英國金融雜誌《經濟學人》估計，中國整體債務對GDP比率如今已超過240%，債務達161萬億元，單計過去四年，比率已上升近50%。但有市場分析認為，造成債務攀升的原因，主要是貨幣寬鬆，雖然寬鬆貨幣政策可為經濟改革帶來更多時間，但即使市場貨幣供應增加，但若無去除過剩的產能、核銷壞賬等改革配合的話，資金依然難以流入實體經濟，反而會引發資本市場的資產價格泡沫。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160303/19514139

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