負資產兩年來再現 上季262宗 按揭中介：多屬銀行員工個案 未反映發展商財仔
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GS(14)@2019-02-03 12:31:45https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7068&issue=20190201
【明報專訊】去年最後5個月香港樓價跌約一成（相關新聞刊B4），金管局最新數據顯示，去年第四季香港住宅按揭市場再現負資產，為2016年第四季以來首次，共262宗，涉資11.89億元（圖1），主要為按揭成數較高的銀行職員按揭貸款，以及小量剛上會選用按揭保險計劃的業主。按揭中介業界預期負資產數目將邁向千宗，但是置業者還款能力強，預料對業主或樓市影響不大。
明報記者 陳偉燊、林可為
金管局的數據更顯示，負資產住宅按揭貸款中無抵押部分涉款5800萬元。銀行自2011年第一季，無任何拖欠逾3個月的負資產住宅按揭貸款紀錄。但金管局的數據不包括財務公司提供二按、或發展商高成數按揭的負資產數目。
其中無抵押部分涉5800萬
負資產個案通常是因為借貸比例過高所致，值得一提的是，去年首3季樓價屢創高峰，發展商推出新樓盤時，為吸引首期不足的買家入市，紛透過旗下或指定財務公司提供高成數一按，一般介乎80%至85%，個別樓盤如新地（0016）去年初開售的馬鞍山白石雲海提供最高90%一按計劃，惟申請者必須是專業人士（見表）。
採用高成數按揭的人士，通常以購買細價樓的上車客為主。據利嘉閣研究部資料顯示，去年全年樓價在400萬元以下的一手私宅買賣註冊宗數，共有513宗；至於400萬元以下二手私宅買賣註冊宗數，去年全年則錄得6371宗。最高可承造九成半按揭的公屋及居屋第二市場(未補價單位)，據利嘉閣研究部資料顯示，去年全年成交宗數逾1800宗（圖2）。
一般而言，就算物業按揭變成負資產，若業主沒有斷供，樓價又止跌甚至回升，負資產情况有望改善。二按方面，若業主在樓價高峰才承做的話，在樓價跌幅較大時就更易變成負資產，另因為息率動輒逾10厘，業主還要「捱貴息」。
經絡：下季負資產新個案挑戰千宗
經絡按揭首席副總裁劉圓圓表示，去年首8個月樓價升幅超出預期，不少發展商推出新盤時提供九成甚至十成等高成數按揭，用家因此變成負資產的高風險人士。她預料，香港樓價未見明顯升勢下，下季的負資產新增個案將挑戰千宗，重回2016年首兩季水平。
中原：若業主不斷供 影響不大
中原按揭經紀董事總經理王美鳳估計，因為樓價由高位平均跌約一成甚至一成半，致小量採用高成數按揭的業主跌入負資產界線。隨着今年首季樓價跌幅放緩，相信今年首季負資產數字增幅輕微。基於承做九成按揭者既須屬首次置業、固定薪金及供樓佔入息比率要低於45%，還款能力強，只要不斷供，對負資產業主及樓巿均影響不大。
五大損失個案 魔鬼在細節
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GS(14)@2019-04-04 11:43:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7342&issue=20190404
【明報專訊】地產代理監管局投訴及行動部主管陳汝儆（小圖）分享5宗港人購買海外物業蒙受損失後向當局投訴的個案，值得擬買海外樓的讀者參考；尤其是本港買家一般在展銷會獲安排律師簽訂海外物業買賣合約，時間比較倉卒，其實不應心急簽約，應熟讀合約條文，因為「魔鬼往往是在細節中」。
◆個案一
回贈租金回購承諾 悉數不兌現
陳汝儆指出，該局每隔一段時間均會收到關於一些「筍盤」條款最終未能兌現的投訴。他舉例，某4年遠期海外樓花盤，每個單位售價百多萬港元，聲稱在樓盤建築期4年內向買家每年回贈5%樓價，樓盤落成後每年提供8%租金回報保證，其後10年業主若希望賣樓，發展商保證以買入價150%回購。他續說，根據上述條款，連同樓盤落成前4年共20%回贈，加上業主在樓盤落成後持貨14年取得等同樓價112%租金回報，跟着再要求發展商以150%樓價回購，理論上18年投資期內可取得相等於樓價282%的收入，回報十分可觀。
到底上述看來「完全無得輸」的海外樓盤有何問題呢？陳汝儆回應說，問題在於其發展商是一間空殼公司，當樓盤的單位售罄後，股東便結束該空殼公司，後者向所有買家的承諾即使違約，買家亦根本無從追討。因此，陳汝儆提醒準買家，若市場上出現「筍到不合理」的海外樓盤，便要特別留意提供有關回報保證者是否可靠。
◆個案二
建築期停工 續供款與否兩難
陳汝儆指出，他曾經手某一投訴個案，本港地產代理已算盡責，在消費者購買海外樓花盤後，每隔一段時間便向客戶繳交進度報告，讓客戶掌握樓盤建築進度，但該樓盤仍在建築期途中突然停工，結果該買家須面對兩難局面，到底是停止供款放棄業權，抑或是繼續供款買希望等物業復工？
由於購買海外物業有較大爛尾風險，個別發展商為了提高本港買家信心，會提出分期付款的方案，即每隔一段時間才繳付一部分樓價款項，陳汝儆分析，雖然此舉已對消費者較有保障，但買家須留意「每隔一段時間付款」與「按物業建築期付款」屬不同概念，後者按住宅已完成興建的層數計算，更有保障。
◆個案三
買家取消交易 失數萬留位費
個別海外樓盤的銷售模式是要求買家繳付「留位費」，一段時間後發展商才通知買家是否有樓可買。陳汝儆透露，他曾經收到投訴，買家繳付5000美元的留位費後，獲分配心儀單位，跟着簽訂買賣合約，並且支付訂金，按有關法例設有5日冷靜期，可在5日內取消交易。
該買家在買入海外樓盤當晚與太太研究後，翌日決定與發展商取消交易，雖然可取回訂金，但5000美元留位費卻被沒收，陳汝儆指出，問題的關鍵是買家簽訂合約時沒有留意細節，「留位費的安排白紙黑字寫明在合約上，如果買家沒有就此討價還價便簽約，日後即使取消交易，留位費也追討無門。」
◆個案四
第三方託管資金 有名無實
消費者購買海外樓花盤時，可採用「第三方託管」，例如將樓價20%託管於律師行，而非繳付予發展商，此舉理論上可減低樓盤爛尾風險。但陳汝儆指出，個別第三方託管的安排，純粹條文形式，資金託管於律師行後，律師行可隨時轉交予發展商，對買方完全沒有保障，故他建議買家須細讀有關合約條文。
◆個案五
無法承做按揭 被迫撻訂
地監局收到不少投訴個案，是購買海外物業後無法承做按揭，最終被迫撻訂遭發展商沒收訂金。陳汝儆分析，銀行是否願意批出按揭，不止考慮物業質素，也著重供款者的還款能力，「如果你購買海外物業，本身卻在香港搵錢，當地銀行只熟識物業不認識你，難免對批出按揭有所猶豫；本港銀行了解你的還款能力，卻不清楚你所購買的海外物業，同樣難以批出按揭，這便是你所面對的困難情况」。
[名人樓市論壇]