世邦魏理仕：港平均樓價963萬 貴絕全球
1 :
GS(14)@2019-04-13 12:27:32https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1920&issue=20190413
【明報專訊】本港樓價數月前雖然經歷調整，不過目前已重拾升勢，據世邦魏理仕最新發布的《全球生活報告：城市指南》，本港仍然穩坐全球樓價最貴城市的寶座，平均樓價高達963萬元（約123.5萬美元），呎價達16,310元（約2091美元）。
緊隨香港的為新加坡及上海，其中新加坡平均樓價682萬元（約87.4萬美元），呎價約8291元（約1063美元），上海平均樓價為680萬元（約87.2萬美元），呎價5569元。該行表示，為控制持續高企的房價，以上3個市場都已推出不同程度的樓市降溫措施。
十大最貴城市 亞洲區佔5個
值得留意的是，10個住宅價格最高的城市中，亞洲地區佔5個，除了上述3個地區外，深圳及北京分別位列第五及第九位。不過，若計及樓價升幅方面，全球35個城市中，以巴塞隆拿（16.9%）、都柏林（11.6%）、上海（11.2%）及馬德里（10.2%）升幅最為強勁。
世邦魏理仕英國住宅研究部主管Jennet Siebrits表示，預計美國物業市場將因利率上調而進一步受到影響，亞太市場或因為各類調控措施而繼續受壓，不過，上海仍將有望實現強勁增長。
租金方面，香港則位列全球第三，平均每月租金為21,660元（約2777美元），全年租金升幅8%，排名同樣為全球第三。
麒豐微調方案 榮興利工廈再闖關
1 :
GS(14)@2019-04-13 12:32:16https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2029&issue=20190413
【明報專訊】由4名80後「富二代」、包括莎莎國際（0178）太子爺郭浩泉等組成的麒豐資本，再就觀塘鴻圖道32號榮興利工業大廈，向城規會申請擬議放寬地積比率發展。城規會文件顯示，項目地盤面積9808方呎，麒豐資本擬以14.4倍地積比率發展，發展比率與去年申請相同，維持總樓面約14.12萬方呎，但微調其發展方案。
新發展方案將重建為1幢35層高的商廈，較去年12月方案減少3層，其中寫字樓佔10.7萬方呎，較過去方案9.9萬方呎增加8.2%；商店、服務業及食肆所佔3.75萬方呎減少16%至3.15萬方呎；停車場面積減少47%至2413方呎。
另億京、資策（0497）及信置（0083）合作發展的觀塘偉業街38號，過去兩周錄兩宗成交，共涉逾4.6億元，該項目過去約1年已售出近半單位，預計今年內入伙。項目昨日售出16樓E室，面積2769方呎，呎價14,800元。
陸振球﹕未計回贈招標價做按揭 如內地陰陽合同
1 :
GS(14)@2019-04-13 12:32:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7988&issue=20190413
【明報專訊】新盤招標情况未見收斂，政府終於開腔說正調查事件，指可能涉及違規，反惹得部分發展商趕上招標尾班車，未知最後如何收科，而有傳媒分析指，由於招標往往涉及回贈，令未計回贈的面價成交可能較巿價高，要小心可能上不到會！
筆者最近在一個飯局遇上某按揭界人士，和他談及上述招標物業可能在上會出現困難，他卻說了另一番故事。他指出，其實部分銀行不是不知道有關問題，但在生意難做之下，會隻眼開隻眼閉，未到政府真正出手前，反而願意以未計入回贈的招標成交價提供按揭，而發展商也會配合，在物業真正成交並上會後，才會回贈，這樣銀行便可變相提供更高成數的按揭，變成一種破解限制按揭成數的方法。
借六成再回贈25% 等同借八成
比方說，某單位原來只能借六成，但回贈如等同樓價的25%，以未計回贈前的成交價提供按揭，完成安揭才回贈樓價的25%，那便可能等同借出八成按揭！
朋友說，以上方法其實在內地盛行，猶如「陰陽合同」，至於在香港是否等同瞞騙政府，要視乎銀行是否真的不知情還是隻眼開隻眼閉，而政府又是否因為未有人投訴便輕輕放過，大家可以坐定定等食花生。
招標氾濫 住宅面價更拋離全球
世邦魏理仕最新發布連續進行了5年的《全球生活報告：城市指南》顯示，香港仍然穩坐「全球房價最貴城市」寶座，而上海、深圳、北京分列第三、第五和第九名。根據報告，香港現時平均住宅單位價格高達963萬元，拋離第二位新加坡約40%（圖1），而由於調查進行時可能新盤招標還沒有現時這麼氾濫，如以現在透過回贈托起的帳面成交價計算，香港的住宅平均售價可能更加拋離新加坡。
相比起售價香港排名第一，原來香港的住宅平均租金排名僅列第三位（圖2），一來住宅租務巿場的花招較少，所以租金的「離地」程度會較售價低，而售價高租金低，也會拉低了相關的租金回報率。
說開樓價，根據美聯物業的統計，按不同單位面積分類、香港最貴呎價為逾1000方呎的住宅單位，今年首季平均為30,305元；至於400至600方呎單位，平均為15,555元，一個單位總銀碼便介乎620多萬至930多萬，接近世邦魏理仕說的香港住宅平均價963萬元；而實用面積介乎600至1000方呎單位，首季平均呎價則為17,556元。
最值得大家關心的，應是400方呎以下單位，首季平均呎價高達18,964元，高於400至1000方呎的兩類單位（圖3），而購入較細單位的買家，除了可能是剛上車的年輕單身族，也可能是因經濟能力較差，便只能購入銀碼較細、但呎價較高的住宅，造成愈窮愈見鬼！
上月內部轉讓成交個案創半年新高
近年樓巿異象，除了招標橫行，也見「內部轉讓」個案大增。根據Q房網的統計，將買賣雙方最少有一個姓名相同列為「內部轉讓」成交個案計算，上月錄得378宗，創半年以來新高，帶動首季內部轉讓成交多達1062宗，較去年末季的876宗升逾21%；而內部轉讓佔整體二手成交的比例卻降至約10.4%，原因是整體二手註冊宗數較高，令該比例不升反跌（圖4）。
Q房網指出，隨着上季內部轉讓個案大幅增加，部分亦已透過「首置」身分再入市，按今年首季整體約14,571宗住宅註冊成交，與稅務局提供從價印花稅的數字作比較，整體而言按稅務局提供數據，今年首季只有1050宗住宅成交須繳交第1標準稅率(約樓價15%)的新住宅從價印花稅，今年首季入市的住宅買家中，13,521宗於入市時屬於未持有任何本地住宅的港人(市場統稱「首置客」)，數字較去年第四季升逾六成，佔整體住宅買賣近93%，高於去年第四季的88%，是2014年7月正式開始徵收雙倍印花稅以來的新高(政府於2016年11月將新住宅從價印花稅率升至樓價15%)。
港人「創造力」見招拆招
所謂道高一尺，魔高一丈，既有用招標加回贈來破解按揭成數限制，也有利用內部轉讓釋放首置身分以避開辣稅，香港人的創造力真的不可小覷！
[陸振球 樓市解碼]