Hea富生活 ：首置盤三大可能
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GS(14)@2017-09-17 17:33:46■年輕的夾心階層，前路有太多上流的可能性，如果被層樓困死，可能就此行人止步，三思。 資料圖片
香江第一女特首一上場便努力營造親和開明、樂於溝通，以及關愛弱勢社群的形象，一改689過往的對抗作風，的確取悅不少市民，但蜜月期沒多久，便撞正DQ四議員、重判三子及最近的「邊個涼薄，你涼薄」風波，均令人想起鬍鬚曾的金句：「撕裂2.0」。救民望，唯急推「福為民開」措施，還搞甚麼「土地大辯論」，擺明政府急切尋覓新土地之決心，打棕地、農地、郊野公園，甚至維港主意，向保衛土地資源革命者施壓，令政府覓地更容易。再與地產商合作，推優惠首置盤計劃，滿足一班未上車的年輕人。試圖將市民目光又重新聚焦至民生議題上，着他們努力搵錢買樓，忘記政治爭拗，可謂一招兩用。特首預告推出的「港人首置上車盤」計劃，對象為收入水平高於居屋申請門檻、又買不起私樓的一群，97前稱為「夾心階層」。值唔值得申請？現未正式出台，只能作初步估算。預計首置新政策的入息上限比居屋高一點，應在5.2至7.2萬之間，總資產為170至250萬。
年輕夾心階層宜三思
首置盤會比市價平三至四成，若將近來荃灣三個新盤的平均呎價打個7折，首置盤即大概1.1萬至1.3萬一呎，但應該會有出售限制，可能5年內不准出售，或5年後出售予非首置人士要補地價，或甚只可以原價賣給政府或其他首置人士，以防止炒賣。政府推出計劃後幾個月接受申請，可能於一年至兩年內開售樓花，大概三年建築期，即2021到2023收樓入伙。在此5、6年間，樓市有三個可能性：一、繼續慢慢上升，二、跌浪開始，三、下調20%再回穩後慢升，我覺得第三機會最高。如一，當然沒問題，不論。如二，就要看政策中有沒有回購機制，沒有的話，情況很可能陷入1995年買入夾屋的業主一樣情況，價格在1998年下跌一半，選擇只有撻訂或照上會繼續供負資產，亦有可能被銀行追收差價，就算政府包底不追，都是供死會，灰爆。但如三，市場價跌兩成，不難找到再平多一成的物業，即可用計劃價格來買市場上任何物業，完全沒有二手市場限制和補地價的需要，即是買了首置盤會呻笨。因二手市場受限，可能一世都被困在這幾百丁方。當然心水清的讀者會發現，除以上估算，還有不少可能性，這只是粗略估算。我只想導出一點，30歲買樓的決定會影響你下半生，如果月入幾十萬，買樓只是部分支出，對前途影響不大。但如果你正正是這群夾心階層，前路實在有太多上流的可能性，但如果被層樓困死，可能就此行人止步，三思。
郭釗
http://www.fb.com/heaology.edu本欄逢周四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170914/20152629
Hea富生活：靠Bitcoin能發達？
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GS(14)@2017-10-09 03:05:24近日跟天使基金負責人傾偈，他說每日睇十幾廿份初創公司企劃書，大橋來來去去離不開「區塊鏈」。所謂「區塊鏈」，起源於中本聰的Bitcoin，作為Bitcoin的底層技術，本質上是一個去中心化的資料庫，你可以把資料庫看成一個大賬本，簡單來說，區塊鏈技術就是一種全民參與記賬的方式，而且在網路上是公開的，可以在每一個離線Bitcoin錢包數據中查詢。甚麼Bitcoin自動販賣、Bitcoin儲藏器、Bitcoin掘礦機等，排山倒海式湧現，在現今科技界別，區塊鏈技術是一個大方向，就像電動車一樣，不可逆轉。而且英國、美國、日本、澳洲、瑞士、歐盟等國家確實認受其合法性及作為流通貨幣，很多國際知名商戶如Microsoft、Dell、Expedia、Amazon等亦接受Bitcoin交易，這當初被認為是另一龐氏騙局的虛擬貨幣，會否成為一個世界性的發達機會，還是待爆的虛擬經濟泡沫？財經界有一陰謀論說法，9月14日內地決定封殺三大Bitcoin交易平台，Bitcoin價格即急插32%，北韓金仔於9月15日再試射導彈，橫越北海道上空落入太平洋，乃對此封殺舉動的反抗行為。
網絡罪案將大升
可能你會問，Bitcoin關金仔咩事？關係可大了，Recorded Future早前有報告指出，今年5月17日起有Bitcoin挖礦行動發生在北韓，美國網路公司「火眼」發現同時間平壤當局疑似試圖入侵至少三家南韓加密貨幣交易所，其中「Yapizon」遭竊3,800枚Bitcoin，相當於1,500萬美元，估計北韓可能透過Bitcoin獲取國家運作資金，隨着聯合國通過加強經濟制裁北韓，有消息指北韓下令駭客偷多啲，若真有其事，Bitcoin價格上落絕對影響金仔的心情。中國受到美國及國際社會的壓力，及難忍任意妄為的金仔，惟有急急封殺Bitcoin，斷其米路，實行一石二鳥。不過傳聞歸傳聞，信不信由你。虛擬貨幣的出現，實在有很多想不透的地方，例如虛擬貨幣實在會影響國家發行的真實貨幣，國家再不能夠透過調控滙率，來控制經濟物價，雖然好處是節省交易成本，但亦有可能引發大規模的走稅漏稅行為。而且網絡罪案亦會大幅上升，駭客可用某些你想像不到的渠道進入你的電子錢包，就可以對你的虛擬貨幣予取予攜。到時候加強電子保安的軟件或公司亦應運而生。當然這些公司沒可能沒成本運作，這交易成本又會隨之而上升，連最大的好處也會消失。我相信區塊鏈往後的發展是作另外的加密科技用途，以虛擬貨幣的運作形式，應該是幾個國家聯合發展，定立遊戲規則，才是較合理的發展方向。郭釗
http://www.fb.com/heaology.edu本欄逢周四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170921/20159546
Hea富生活：轉吼大馬樓盤
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GS(14)@2017-10-09 03:39:10投資跟做生意原則一樣，首先要熟行情。我有時得閒到外地樓盤展銷會走走，見到觀眾問講者問題的水平，跟那些參加旅行社茶會的團友，其實差不多，除對當地行情一知半解，甚至不曾踏足。最神奇的地方是，留守到最後甚至落訂的往往是這種人，難怪外地樓苦主特別多。我覺得買外地樓應該像出席Speed Dating的單身男女一樣，先降低期望值，再從中尋寶，最重要是，知道自己想要甚麼。想分散投資？追求高收租回報？買來準備日後退休移民？想首次上車？還是想人有我有？廢話說完，轉入正題，近年見到最多的外地樓盤廣告，應是日本樓與馬來西亞樓，這兩個地方的樓市，小弟也作過深入研究，結論是：只有九分之一的樓盤真正可買。先談馬來西亞，馬拉面積為33萬平方公里，等於300個香港，人口3,000萬左右，以馬來人為主，四分一為華人，與香港一樣曾是英國殖民地，現在選舉制度為君主立憲。樓盤主要分佈在首都吉隆坡、新山及檳城，正所謂百貨百客，有人看中新山鄰近新加坡，有人鍾情檳城海景怡人。
吉隆坡潛力佳
我投資外地樓的心得，跟任達華一樣，只買市中心一線地段。特別要留意，新加坡親美，馬來西亞親中，吉隆坡作為中國一帶一路的中心點，中國用廿年成為世界第二大經濟體，可為馬來西亞注入金錢和經驗，令其用更短時間達至成功，近幾年中資以至世界的五百強企業都大舉投資當地，例如騰訊（700）、阿里巴巴、碧桂園（2007）等，如沒有中央默許及背後發功，你相信錢能這麼容易走出去嗎？無論你信唔信一帶一路，反正錢是到位了，發展潛力不容置疑。但我相信第一浸香港式升市，是會集中在吉隆坡的金三角地區，尤其以雙子塔為中心的500米至1,000米範圍，因這區域全是銀行大樓、跨國公司辦事處、大使館、大型購物中心、五星級酒店等，沒有不升道理。好似雙子塔附近有個新盤，發展商當初沒有借賣樓花籌集資金，就是不想平賣，入場價接近1,000萬港元，因他們深知鄰近雙子塔的優質單位，賣一間少一間。現時馬來西亞樓市每年升幅為十個巴仙左右，非常平穩，我相信，於2021至2031這十年間，會是跳躍式升市。尤其一點，政局穩定的吉隆坡一線地區，竟比起有紅衫軍的曼谷及相對落後的馬尼拉更便宜，「一環」的核心區域還算低水，這正是入市良機。二環及三環，等待賺完一轉錢之後再投資吧！
郭釗
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170928/20166702
Hea富生活：買樓要識計呢條數
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GS(14)@2017-10-15 18:21:41話說我第一次買大馬物業，源於2013年的家庭旅行，那次住在一個渡假村，兩人一間獨立小屋內設泳池那種，差不多一千呎，泳池雖小，但對於我們香港人來說，能住進這種「特色戶」的機會實不多，影相打卡是例行公事。不過這渡假村最引起我注意的，不是水清沙幼，而是一個投資計劃。只要你投資30萬馬幣，當時相等於80多萬港元，除可擁有上述的Dream House，還包首兩年7厘回報及每年7日免費享用。我拿着宣傳單張看了又看，心感有趣，因本人是街頭marketing出身，每次睇廣告，主要看它如何捉消費者的心理，結論如下：一、香港人都住小單位去公眾泳池，這類房子一定吸引；二、定價100萬港元有找，還可分期，很多港人都能夠負擔。三、人生路不熟，在外地買房始終有不安感，但如果渡假村代你管理兼兩年回報保證，咁就買得安心又放心喇！但同時作為資深海外投資者，我又注意到另一件事，郊區地價極平，就算加埋建築費和造價不菲的獨立泳池，在發展中國家，發展商最少賺一倍或以上，而且該渡假村已發展到第4區，每區大約50間屋，反映當地正積極引入外資。想當然營運者一定最着數，因他用低價買地，然後用近乎眾籌方式集資起屋，賣一間賺一間，兩年後你間屋租唔出，他照收你管理費。
由投資價值出發
阿婆走得快必定有古怪，最後我當然沒有買這個渡假盤，要買就買吉隆坡核心地段。投資重點不是計別人賺多少，而是該項目有否投資價值，一定要識計這條數。舉個例子，如果你計到當年信和賣藍灣半島時接近損手離場（不計政府後面補貼），就大約估到樓市不景氣將持續5年以上，若然只是大漲小回，沒發展商會蝕賣資產。又例如荃灣三個新盤：海之戀、柏傲灣和全·城匯，一定要三選一的話，我會選全·城匯。全·城匯地皮乃華懋於2012年初以26億投得，每呎樓面地價3,124元，而長實同年以96.3億投得海之戀地皮，每呎樓面地價為4,308元，柏傲灣地皮則由新世界與萬科於2013年以34.3億合力投得，每呎樓面地價高達5,088元，屬區內「地王」。所以全·城匯就算相對低開萬二蚊呎，每呎地價加4,000元建築成本，其實還大有錢賺，反之柏傲灣，雖然位置較佳，但賣兩萬頭一呎，實在又攞得太盡，就算樓市還有上升空間，但買家有20至30%溢價，賺錢難度增加不少。所以我們應該找外地的全·城匯來買，平或低於市價，和較附近樓盤低水，質素是王歐陽則樓加金門建築，贏面就會大。郭釗
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171012/20179994
Hea富生活：買樓原則要看水源
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GS(14)@2017-10-22 17:47:11我買樓的第一原則，是看一個地方的趨勢。甚麼是趨勢？我會用湖來做比喻，湖水通常有三個來源，地下水（內需）、雨水（天然資源），以及來自其他湖泊的水流（外地資金）。可能有些湖三個來源都有，便可長期保持在高水位。就像過去二、三十年的中國，由吸引外資到內地設廠，到廣泛利用其人力資源優勢振興經濟，再以便宜價格開採天然資源賣到外地，賺取外地資金，令到十三億人口的生活富足了不少（當然當中產生不少壞的副作用，但本篇只談樓市），甚至直到現在產能過剩，可以對外輸出，稱之為「一帶一路」，猶如一個湖，三方面的水源都非常充足，甚至滿瀉，可以流向其他乾涸的湖泊。所以大陸主要城市的樓價，在過去20年升了10至20倍。如果一個本來魚穫豐盛的湖，突然間水位下降，這可能受天氣影響，有一段日子缺乏雨水，但若然長期乾旱，這就表示水流已經改變流向，水不再流入，只靠內需維持。就像日本的經濟，迷失30年，經濟差已形成習慣，所以節吃省用成為日本人的生活模式，要振興內需亦極不容易，加上政治因素令貨幣長期維持高水平，想要有水流入也不容易。因此現今日本樓價，還是九十年代的一至兩成。
核心區域最先受惠
兩個鄰近的湖泊靠在一起，一滿一旱。日本首相安倍晉三以低貨幣及低姿態來換取水源流入，所以日本這兩、三年的核心區域，樓價都有不錯的升幅，像東京的銀座、南青山，大阪的難波、心齋橋等，其他地區受惠極微。我會形容每個城市的核心區域就是湖泊的最深水區，如果有水流入，第一時間受惠的地方，請記住這一點。中美最會玩弄貨幣戰爭，從而達到自己的政治目的或制裁效果。例子有台灣，在蔡英文總統上台後，中國收緊台灣旅遊的審批，旅行團體不容易辦得入台證，個人更不用說，當地的酒店旅館食肆商場一下子由其門如市變得水靜河飛，只是三幾個月內的事。南韓更加無厘頭，因為一個薩德導彈防禦系統，就出現限韓令，所有韓國產品以致韓劇電影一律封鎖，最近講述光州事件的《逆權司機》更被國內屏蔽。聽聞當地連免稅店都要關門大吉。雖然現時在日本樓市當中，大阪樓升得最好，但就太過依賴中國旅客，如果出現限日令怎辦？郭釗
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171019/20187728
Hea富生活 ：買東京定大阪樓好
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GS(14)@2017-10-30 00:10:25現時買日本樓已經成為潮流，連大台Ben Sir都帶你到大阪睇樓，與我四五年前到東京買樓俾人當怪物分別很大。現時在日本樓市中，大阪樓升得最好，但只不過依賴旅遊業，根據日本觀光局統計，去年到訪大阪的中國旅客人數大增，已貼近向來最受歡迎的東京，約380萬人次。遊過大阪的朋友都知道，酒店地區選擇集中在心齋橋難波道頓崛一帶，因為最多地道美食藥房百貨公司還有夜市激安，商業區梅田並不是熱門之選，以商務客為主，因為大型商場晚上七時落閘關門，得番條地下街的食店開夜少少。早兩年大阪的酒店供應有點短缺，那時普通一間難波三星酒店，都可叫價三至四千，Airbnb亦有價有市，收十幾厘回報閒閒哋，有租值所以有升值是樓市不變定律，引致大阪升得集中。反觀東京，相信大部份人每次住的地方都不同，新宿涉谷池袋六本木銀座原宿度度住吓都幾過癮，遠少少的迪士尼富士山箱根亦有不少捧場客。以大熱的新宿區為例，地方大到飛起，比大阪的中央區加浪速區加埋天王子區都還要大，所以資金分散，難似大阪升極幾個地方。
依賴旅遊業有風險
大阪的優點是集中，缺點是太依賴旅遊業，就像自由行全盛時期的香港，酒店房間罕而貴，不少機會主義者都立即在市區搞民宿，實為非法旅店，跟Airbnb形式有點相似，但旅客過多令部份居民及港人不滿，上升到鳩嗚團等政治層面，中央一叫停自由行，金舖名店等零售業受到極大衝擊。旅店突然人去樓空，好彩香港房屋長期供應不足，機會主義者又立即變招搞劏房，仍能保持出租率。但在大阪，實在酒店供應於近兩年已慢慢增加了8千多個單位，未來10年還有近5萬個單位即將完工，到時如果賭場真的落戶大阪還可消化，但現在政府未定案，只是呼聲較高而已，如果有銷售員sell你賭場概念，就要停一停諗一諗喇！東京的1,300萬人口是大阪的五倍，所有日本的大企業、外資公司，都在這城市設有辦事處或辦公大樓，日本的鄉村人口都會跑來東京找機會及工作，日本國土交通省地價指標顯示，東京的商業用地連續十六季上升，而銀座更是頭四名之中居其三，最高28萬港元一呎，屬世界級大城市水平，相反住宅地價已完成近三年的小陽春，開始下跌。始終跟供應過多有關，東京每年供應達14萬個單位，超過倫敦三倍。商業用地我比較建議六本木、南青山及銀座一帶，無論收租回報及升值潛力皆為首選，只是入場費較高。郭釗
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https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171026/20195063
Hea富生活：窮在起跑線的贏家
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GS(14)@2017-11-05 17:06:33近日錄影財經台《錢進新世代》節目，被訪者是一個手機遊戲的年輕創業家，未見其人，監製傳來他的報道，並表示對其創業的熱情及突破困難的金句特別欣賞，例如「創業是永不放棄直到成功」、「創業跟打工的分別是每天要帶領自己做事，沒人指引你、如何突破困難的一道牆」等等……，老實說，作為一個做了十幾年生意的人，聽到這類內容，我會覺得：「使唔使講咁大呀！」部份年輕人譁眾取寵，將創業講到十級難度，如何白手起家含辛茹苦，無非想自提身價，甚至嚇怕想創業的人。而我的朋友圈中，由無到有的為數不少，解決難題根本是家常便飯，並沒有分享的價值。到了訪問當天，跟他談上三句，即完全改觀，他生於複雜的家庭背景，童年痛苦而沒有愛，十六歲時，其父告訴他十八歲後就會完全停止一切財政資助，甚至連大學學費及所有生活開支都要由他自己負責，而且說到做到，狠心非常。不要以為他是邊緣青年，他老爸想放棄或教訓他，實情他是尖子，會考幾條A，為繼續學業，試過同一時間接十一份補習，他知道往後生活得靠自己後，如何賺錢成為唯一的人生目標。十九歲第一次創業，至今經歷第八次創業終於做出成績，這確是個不簡單的小伙子。
太富裕反成絆腳石
很多時賺唔賺到錢，視乎你的決心有幾大，若然做不成這單生意會冇錢開飯的話，嗰度力可以話完全不同。我出身band5學校，話自己英文好到不得了，你都唔信啦！我最初自立門戶，坐足大半年冷板櫈，眼見積蓄將近見底，大客細客乜客都狂見，終於一個大型project對我的產品有興趣，不過大前題要sell掂其外國老闆，對我來說，講產品不難，講英文先係最難，不過下個月甚至下半年有冇錢供樓供養父母，這個老外絕對是關鍵。會面前，除了背熟產品的英文說明書及專有學術名詞，還為對方將會問的問題準備好答案，查字典、請朋友翻譯，機會是留給有準備的人這類廢話根本不消說，唔通冇準備會好啲咩？可幸最後都過關。其實在這件事之前，我曾經報讀市場學文憑課程，實在是想藉此學好英文，但因為當時沒有急切性，當然是走堂居多。我最想說的是，艱難的環境往往磨練一個年輕人的心智，將一塊石頭變成玉石。我的經歷比起上文那位年輕人實屬小兒科，千金難買少年窮，香港生活環境富裕，父母對子女的過份疼愛，往往成為子女成才的絆腳石。郭釗
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https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171102/20202111
Hea富生活：尋找真正CBD
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GS(14)@2017-11-13 03:59:47我跟不少香港人一樣，對大陸好感度一般，以前打工需要間中返國內出差，不過自從十幾年前自組公司後，已甚少北上。除了每年祭祖上廣州兩日一夜，但所到之處都是墓地及舊城區，不算落後，但未至於發達，這是我對廣州的一貫印象。適逢上周有位朋友誠邀上廣州一遊，竟令我從中得到不少投資樓市的領悟。朋友住在珠江新城，乃廣州天河CBD，中國三大CBD之一，去年產值達2,700億人民幣，比第二位的北京CBD高出近千億，影響力不斷提升。坐車遊一圈，隨處可見金融機構大樓和發展商總部，如富力（2777）、雅居樂（3383）、越秀（123）、恒大（3333）、合景泰富（1813）、奧園（3883）、新鴻基地產（016）、合富輝煌（733）等，我朋友的家族也有一棟大樓，除了新型辦公大樓，見得最多的就是五星級酒店及購物中心，甚麼IGC、K11、高德置地廣場，環顧其商場設計、質素及整潔程度皆為國際水平，除了服務人員說半咸淡廣東話或國語外，跟香港甚至許多國際大城市沒有兩樣，跟我過往的大陸形象有頗大差別。
珠江新城十年升6倍
特別令我留意的是樓價。話說十年前，在還沒有出現限購令的時間，珠江新城屬於新發展區，房產以高級住宅定位，大概二千元人民幣一呎，當時對廣州市民來說，是天價，因為旺區如越秀區、北京路一帶都是幾百元一呎，而且當時珠江新城到處都是地盤，不是在建酒店就是在建辦公大樓，住宅地盤至少有五、六個，所以買入該區的只有兩類人：一，知道而了解該區未來規劃的本地人，二，國際性投資者。因為他們看到所有正在建設及投資的都是世界五百強公司，進駐的都是五星級酒店，而且是一窩蜂，國際性投資者的smart money不會無的放矢，十年來該區樓價跑贏其他廣州地區，平均升值6倍以上。老生常談，買樓要買locationx3就係人都知，但當中環已成中環，中環中心賣3.3萬一呎的時間，知道這道理又有甚麼用？我想說的重點是，買外地樓的終極目標，是要尋找下一個珠江新城，趁你還有能力買下CBD的時候，盡能力買。但甚麼才是真正的CBD，就像西遊記中的雷音寺，廣告中的幻象也不少。字數有限，想知道如何辨析CBD，可翻閱本人以往的專欄。郭釗
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Hea富生活：外地買樓攻防術
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GS(14)@2017-12-10 23:52:04剛剛完成兩天外地樓市課程，同學反應令我鼓舞，因為本人是同樣以投資者身份，跟他們分析外地樓盤的優劣。講真，有好嘢又點使拎去外地賣，這一點我是一直堅信的真理，所以看外地盤時我總滿是戒心，用盡批判性思考來看待每一個盤。看多了自然心水清，因為市面上的外地樓盤破綻實在太多，隨手都可指出三五個。舉個例，樓盤周遭環境荒蕪一片，樓書和銷售員可說成為「未來的市中心」，距離CBD八、九公里又話「鄰近CBD」，土地供應不斷的偏遠地區變成「世外桃源」或「下一個倫敦」，極難賣出的地段就會設有「保證回報」等等。外地買家一般沒有實地考察，多了美好的幻想及假像現金流，的確比較容易扑搥。云云大海之中值得投資的樓盤實在少於十份之一，好的外地樓盤銷售員比例亦相近。所以我分享的內容差不多七、八成都是如何分辨壞盤，負面居多，跟一般一面倒唱好的展銷會有點分別，因為我的投資理念跟打功夫一樣：未學進攻，先學防守。畢菲特的投資格言也是不要輸掉你的本金X3，不要被一些表面看似很優惠的糖衣吸引而中招。
保證回報不要盡信
太陽底下無新事，笨實亦是次次新，連街知巷聞的吸血劏場，昨天亦有一班小業主中招。唉，劏場輸錢史由二十幾年前開始，次次都上報紙電視，但每隔幾個月，又有新場的中招個案出現。一個貪字，往往令人看不到風險及歷史，銷售員的甜言蜜語，總比一個投資怒漢的忠言更容易入耳。有一位讀者問我：「如果我本金不多，只有一注錢，對外地樓又不熟悉，心中害怕，應該如何決擇呢？」我回答他：「驚就乜都唔好買！」聽落好似好寸，但這確是我肺腑之言，如果你將僅餘的一注資金，買入你一個不熟悉而且不安心的資產，你應該睡不安寧，晚晚發惡夢。就算五年後，這資產真的升值，這五年所受的精神折磨與壓力，應該賺幾多錢也補償不了，加上日常生活壓力，值得嗎？但我亦相信，有一天這位朋友踏進一個展銷會，遇到一位說話動聽的銷售員，拿出金光閃閃的保證回報，他就會輕鬆自在地落下他那一注錢，希望不要給我說中。阿們。郭釗
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Hea富生活：投資的價格與價值
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GS(14)@2017-12-18 04:28:34■投資日本樓，選擇高級住宅區，雖然入場費較高，但升幅及收租會較理想。資料圖片
小時候因為家貧，通常知慳識儉的媽媽都會到街市買一些破爛邊緣的生果，切掉破損部份給我食。長大後看到一些研究報告，才得知局部壞掉的生果，整個都帶有毒素，就算進食完好部份，對身體無益之餘還有害處。不知者不罪，當然不會怪責慈母。進入投資領域後，發現輸多贏小的朋友都有一個共通點，就是只看價格不看價值。繼續用上面例子，十蚊十個跟十蚊三個蘋果當然在價格上有分別，而且有些朋友會覺得前者性價比較高，博十個有三個冇爛已回本，四個以上有本有利，就算全部「爛爛哋」，在十個之中切除破爛部份，完好無缺的加起來應該多於三個的份量，怎計也是聰明選擇。但吃水果本是為強身健體，現在變成有損健康，真是聰明嗎？兩隻相同行業的股票，一隻市盈率10倍，另一隻30倍，應該買前者吧？當大市上升時，10倍那一隻應該會「追落後」，這句對白是否熟口熟面呢？但往往上升幅度較高的，卻是30倍那一隻。尤其是投資一些風險較高的範疇，以本人較熟悉的外地樓為例，我四、五年前開始投資日本樓，多數買入銀座、千代田區、西麻布、南青山等較高級的住宅區，幾年來升幅及收租都有不錯回報。
貪平得不償失
當時有朋友有樣學樣，某日突然跟我說買了日本樓，加入我的行列咁話，我問他買哪裏了，他只說東京一個近JR站的住宅區，收租回報不錯，有7厘多云云，但講極都講唔出邊度，他說有研究過我買入的區份，其評價是「呎價貴，銀碼大，回報率又不高」，而他那個單位50萬港幣有找，他認為呎價平相對抵玩。他後來傳盤紙給我，一看就知是老人區，租和賣也應該不容易，我心知不妙但已成定局。買入一年後他要我介紹一些日本仲介給他，因為之前租客走了，想找多幾個渠道放租，我介紹完就沒再跟進，兩年過去，上月收到他的電話，他無奈表示那單位自從買入後，收了幾個月租，就再找不到租客，賣又賣不出去，管理費和修繕基金又要照交，可謂沒錢收還要嘔凸。我當然不會在其傷口上灑鹽，抽他當年後腿，但當他知道我的日本投資平均都有一倍升幅，難免心裏不舒服。近日同類事件再次發生，朋友發現我投資了東南亞一酒店式住宅項目，走來告訴我附近的住宅呎價更便宜，雖然沒酒店配套，但性價比更高云云。其實將同樣質素的蘋果放在一起比較，真的很困難嗎？當然不是貴一定好,，但作為投資者，懂得分辨「價值」才是必修課題，「價格」的高低，小一程度就懂了吧。郭釗
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