筆友: 您好! 本文冗長,首先多謝閣下的抽空寶貴時間閱讀,謝!
本人一直有看你的文章,獲益良多,現有一些問題,望請指教。本人34歲,已婚,有一子,月入32k,資產60萬,太太全職照顧兒子,名義月入16k(有報稅及出糧證明,兼職收入數千,我們keep出糧證明是希望將來能多買一層樓),實際家庭收入38k。於2009年尾以本人及太太名義購入一間256萬的屋(同類型現成交400萬),花了30萬裝修,借9成供25年,月供9k利率約1.1%H plan,尚欠210萬,之前收到地產信件說有實客430萬想買。本人很滿意這屋,但想放售獲利。
現有想法如下(假設每月供款9k是固定支出,如有剩會儲下):
A本人想放450萬(很理想吧),因之前花了30萬裝修。如以430萬售出,減去雜費套現約210萬,然後租住同屋苑單位約12k或租住父毋A單位約8k(很舊,要裝修約13萬,這是ok的,父母將來易租些),將210萬買入人民幣收息每月約5.6k,實際租金每月支出2.4-6.4k,比現時供款少6.6-2.6k,3年省下約23萬。本人認為樓巿將於2至3年後回落25%,如自住單位回落至300萬,將以個人名義借7成購入B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,尚餘70萬,如樓價穩定,再以夫妻名義借7成購入300萬C單位收租,3成首期90萬加10萬雜費。資產剩約為50萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月約為23萬)減(A單位裝修13萬+B單位成本90萬+10萬+30萬+C單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為293萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月為23萬)
B加按,本人在中X銀行九成按揭,不能加按,要重新做按揭A單位,網上銀行估價375-406萬,400萬按7成供25年,利率約2.3%,套現約70萬(280萬減210萬現在欠款),月供12.2k,將70萬買人民幣收息每月約1.8k,每月實際供款付出10.4k,比現時供款多1.4k,3年供款多出5萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個300萬B單位收租,3成首期90萬加10萬雜費,資產剩約為25萬(70萬+60萬)減(A單位套現成本5萬)減(B單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為125萬(70萬+60萬)減(5萬),和有一間供緊400萬單位。
C換樓,以430萬賣出,減去雜費套現約210萬,以個人名義再買入300萬A單位(近父母,方便照應,36年樓但比較實用),借七成供25年,利率約2.3%,月供9.2k,成本約110萬(90萬首期+10萬雜費+10萬裝修(裝修盡慳))約剩餘100萬,將100萬買人民幣收息每月約2.6k,每月實際供6.6k,三年省下約9萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個現自住類型300萬B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,再將A單位租出。資產剩約 約為39萬(210萬+60萬+9萬)(A單位成本90萬+10萬+10萬)減(B單位成本90萬+10萬+30萬裝修),和有兩間供緊300萬及225萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為170萬(210萬+60萬)減(A單位成本90萬+10萬+10萬),和有一間供緊300萬單位。
問題如下:用方法A,以430萬買出現自住樓,將來再買兩間300萬樓之後,如能以430萬以上賣出,是否值得這樣做呢?但3年後樓巿不跌,我們便利要繼續租樓或再買樓。用方法B,將失去現時極低H plan,但這方法在3年後如樓價不跌,我們依然有一間供緊的樓,但不能多買一間樓收租了,亦要多付數十萬全期利息。方法C的好處是如樓市平穩或上升,我們依有一層樓住,樓巿上升的話可享有升值帶來的利益,如下跌的話,就可買多一層樓,如果實行方法C,我是否應先放樓後買樓呢?是否能以430賣出現住單位,才值得實行方法A或B呢?請問這三個方法,那個比較可取和注意的地方呢?或有其它建議呢?本人數口不精,如有錯誤的地方,煩請指正。多謝閣下的意見,謝!
p.s. 我之前只是在腦裏空想,但發覺要寫一封信給你後,令我更清楚自己的處境。
解答呢個咁詳盡既問題，諗樣先提出你要考慮既角度，諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢，個個心郁郁想放賣，咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買)，而你賣樓賺到你五年先儲到既錢，何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入，現時欠銀行一百七十萬，若然樓價現時2012年升至三百萬，咁你賺既係一百萬，而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求，或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金，咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。
點解係五年? 現時樓市已上行四年，即由2008年計起。相信你望多五年，即四加五有成十年咁滯，好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論，在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢，唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所，單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula，如你每個月只可以儲一千蚊，根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手，此乃理財基本步。
當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩，睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現，可以先賣樓後租住，將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變，佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁，只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手，唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨，個市旺時更可以走幾轉!
由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出，及賣出後點樣先為之高安全系數，而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注，要衡量自己能力才做。 講左咁耐，係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil，如加按只可套0.7mil，要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢，值得套現。至於賣左樓租應買返定租返，好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。
由於要忙於更新homebloggerhk，未有時間寫作，今日貼出網絡上一篇比較有代表性既文章。有想法既可在此討論，貼出不認同諗樣完全認同好的想法。不過故事當中既節儉、堅持、是主角可見的良好品質
(QUOTE)
一直以黎，我係discuss都係「塘邊鶴」，好少發post。但呢排睇到唔少人講80後買樓問題，令我有感而發，同大家分享一下。
我係80後，都係大學生，仲要係三大其中一間既畢業生。一直以黎，我都係屋企既希望。一家住公屋，一家五口只有老豆萬多元收入，所以屋企都好想我大學畢業，可以改善家庭環境。但好不幸，畢業時正值03年沙士，當時大學畢業生既起薪點大概係6000至7000蚊。同年我老豆又退休，兩老都需要我份家用，真係屋漏更兼逢夜雨。
03年我寄左差唔多二百封信，見左幾十份工，都無一份請。我第一份見既工係同我本科完全唔相關既物流文員，人地問我「你咁既學歷做文員，會唔會有0的委屈?」，當然最後佢都無請我。果陣見工行到腳都損，有一次忍唔住係街度喊左出黎，問自己點解會咁慘？最終幾經辛苦終於搵到一份同本科有關既工作，月薪8000，對當時既我，已經係欣慰。不過睇住人地學歷同我差唔多，人工高我咁多，真係覺得好唔抵。
我好記得自己第三個月出糧，係1月份，亦係第一期grant loan還錢既時候。8000蚊月薪，4000蚊俾屋企，4000幾蚊還grant loan，一出糧乜錢都無洗過就嘔突，真係心傷。果陣唔好話買樓，開飯都有問題。
果時我不時思考自己既出路，終於有一晚俾我諗到：我成日以為自己係名牌大學畢業好叻，但諗深一層，我毫無經驗，而比起同屆畢業生，我又無過人之長，咁人地憑咩請我呢？記得果份物流文員，人地要求我打字，但我打左老半天依然未打完，仲要錯字連篇，人地又點請我呢？於是，我努力做資料搜集，知道原來香港有好多只需花幾百蚊去考，但政府認可既資歷、證書。我係半年間，放工後隔晚去上堂，再返屋企溫書，雖然辛苦，但考到唔少資歷、證書。
重新裝備後，我再去搵工。結果僱主睇到我呢半年不斷進修，覺得我努力、肯學，終於請左我。我終於做到自己想做既工作，人工亦加左一倍，到約16000蚊，不過之後就減薪，減左千幾蚊，但對於當時既我，好似中左六合彩頭獎咁。
多左人工，但我無亂洗錢，第一個目標唔係買樓，而係還GRANT LOAN。由於我係大學時拎到相等於一年學費既獎學金，再加上我一直以黎既儲蓄，同埋慳慳埋埋既GRANT LOAN餘款，我終於係05年，比還錢期限早三年一次過還哂GRANT LOAN。雖然無債一身輕，但荷包亦輕到飄起，又要重頭再儲。
還哂GRANT LOAN，我終於可以計劃一下自己既財政。06年我同男友計劃結婚。佢同我都係公屋妹、公屋仔，無咩家底，於是要一齊儲錢，亦計劃買樓。我地都係慳家一族，環境最差既時候兩個人分一個美X快餐食，但日子就係咁過。而我係一年半以來努力做資料搜集，睇下有咩適合既樓盤。
係努力之下，08年我地終於係市區買左一層約200萬既樓。好多人都要求買新樓，但我卻只求安樂窩。雖然樓齡10多年，只有約五百呎，但兩口子已夠住。最開心既係單位兩個房都向海，真不枉我做左咁多資料搜集，去左咁多區睇樓，終於有自己既安樂窩。單位做九成按揭，首期都係20萬，連雜費約三十萬。由於我鎖定已裝修單位去睇，連裝修費都慳返。層樓按30年，月供都係8000幾蚊(連管理費)，對而家家庭月入約4-5萬蚊既我地，負擔不重。就算上年金融海嘯，我男友俾人裁員，靠積蓄都依然供得起。
而係呢幾年，除左買樓，我地仲係早幾個月前結左婚，婚禮所有洗費由我地負責;我仲係兩年前開始讀MASTER，今年結婚兼畢業。
係咁多年黎，我都無點投資股票，但依然可以做到結婚、買樓同埋讀書，同時每個月都俾家用屋企，一切全靠儲蓄同埋財政規劃。
係呢幾年，我放棄去買名牌、買貴衫、幾乎無去過旅行。可能你會覺得好難，但如果你真係想買樓，你就會放棄得到。到而家我結左婚、買左樓，有唔少朋友羨慕，而我而家仲有大把時間可以搵錢去買呢0的奢侈品，何需急於一時?相反我有唔少朋友成日換電話，又i phone又i pod，一年去幾次日本，但就歎樓貴買唔起，我真係愛莫能助。
大學生，其實就算唔係大學生，係出黎社會工作頭幾年一定係要捱，買唔起樓係必然既。係我打8000蚊一份工仲要還grant loan既時候，我絲毫無諗過要買樓。無咁大個頭，何解要戴咁大頂帽？如果一畢業/畢業頭幾年就個個可以買得起樓，咁即係代表樓宇已經無價值，不買也罷！而家唔少同我同齡或者年紀比我小既80後大學生，拎住學位打份萬幾蚊既工，好似我當年咁怨天怨地。少不更事固然係原因，你當然可以繼續怨，而討論區都係俾你怨既地方，你無唔0岩，但世界唔會因你怨而停住，樓依然咁貴，或者更加貴，倒不如想想點樣可以裝備好自己，搵一份人工高0的既工作啦!希望睇完我既分享後，會幫到你。
當然，我都唔認同發展商起縮水樓，同埋認為政府應該復建居屋，等人地有多0的選擇。但經我呢幾年不斷搜集資料，其實港九新界都真係有唔少百幾萬既細價樓可以買架，你去中原地圖查下各區成交就一清二楚。所謂”上車盤”，即係樓既入門階，層樓買左係可以賣架嘛！暫時住住先，待價而沽，就可以換另一層大0的既樓啦！唔需要一買買成千呎新樓呀！如果幾年都唔將就，咁就真係到頭髮白都無辦法買喇！又前年、上年既價都唔高，咁點解之前唔買，今年貴先黎話買呢？簡直違反投資原則。而家每幾年就一次調整，想買樓既無需急於一時，可以儲多兩年錢，等平0的再買啦。如果你又嫌舊樓舊，又嫌面積細，但自己又係洗慣玩慣、講求生活品味既「月光族」，咁呢個應該係你既錯，而唔係社會既錯！
社會從來分等級，安居從來唔容易，唔係都唔會有「安得廣廈千萬間」之歎。我從小就係窮人，出世時住木屋，跟住係公屋，我唔會睇唔起窮人，我而家都只不過係個草根中產。窮人安貧樂道，要比富翁無病呻吟幸福得多，你睇不時有富豪自殺既新聞就知。60、70年代既窮，係指無飯開，就餓死；80年代打後既窮，卻係指買唔起樓，買唔起i phone、電腦。
如果我到今日都買唔到樓，仲係8000蚊人工，我依然會檢討自己有咩做得唔好，繼續努力。如果自己日日係個網罵人「onX」，但寫篇文章又白字連篇、文句不通，咁點叫人俾高薪請自己呢？人貴自知，我知道自己無能力買樓，就唔會買，而唔係怨政府、怨社會唔幫自己。細個既時候見到0的零食貴，買唔起，大人都會教細路儲錢買或者睇下第二度會唔會平0的啦！唔通走去同人嘈，叫人減價咩？不過話時話，而家0的家長又真係會自己自動幫細路俾錢，或者走去話人地，真係好笑！
為咩政府一定要幫我呢？人從來都係要為自己既生活負責架啦！政府真係要幫既，就係發展經濟、創造職位，而唔係派糖！你俾條魚人，不如教人捉魚，而家政府就係成日俾魚人，好多人唔識捉魚，就問政府拎，仲要埋其他野，我睇下點收科！一個乏善足陳既政府，搞到百姓無哂志氣，一味祈求幫助，悲哀！
我會繼續為自己既生活努力，我會繼續儲錢，但今次會儲黎投資，希望有第二、第三間物業，希望各位80後大學生都唔好再自怨自艾，繼續努力，希望你地都好快有自己既物業啦！
睇完我呢篇文，如果想話我”onX”，則可免，我唔會為你一兩句而有咩損傷，但可憐你依舊係一隻無殼蝸牛。如果我篇文能對你有一點啓發，就不枉我打字打到手軟!
(UNQUOTE)
禾確特: 你好唸樣兄!
小弟拜讀左你個blog 都一段時間!都有一dd 幫自己上車的idea..
請唸樣兄批評下我的愚見簡介一下自己先小弟剛剛大學畢業, 現時月入大約14k, 可儲大約6~7k 現在只有大約70k 儲蓄咁現在同家人居住約值3.5m 的私人樓(已由父母供完)層樓就係父母名下的想問一下..我可以點好好利用依間私人樓呢?(應不會賣or搬)
小弟ge唸法係以層樓做抵押, 借大約1.5m出黎以25年, 2.5% 利息計, 每月大約還$67xx左右想問下可唔可以以家父名義借錢(他月入大約25k), 私底下由我代供?但家父已差不多到退休之年(大約仲有2, 3年), 銀行會否批準?息口又會否很高?定還是要以我個人收入pledge 埋先得?
如果要, 咁就會影響我第時買樓的credit rating?(相信買的第一間樓都是以收租為目的,以rental income 再pledge返個mortgage)另外, 按出來的1.5m打算大約0.5m 做人仔定期另外1m 就可能買股票/bond/bond fund?目標係只要股/bond fund 係咁多年內一到達大約20%的升幅就放哂佢變哂做定期..(如買blue chip, 相信以股市長期上升黎講, 應該總有機會有賺)當樓市下行時先用依d錢做首期..如果樓市下行時股市都低迷..都仲可以動用0.5m 定期做子彈做首期請唸樣兄點評一下小弟的plan萬分感謝!!!!
就咁睇禾確特既文章睇黎佢要多加磨鍊，先好運用屋企人既錢去投資。作為新大學畢業生，勉強係「九十後」，係投資上有咩要留意呢?? 首先債券市場升市已近兩年，而家買入低評級債券冒上一定風險。用債券基金收息以國債回報近4厘，放於投資級別既基金為佳。至於一年升20%，以股債混合型投資組合黎講，未必不切實際，畢竟股神既組合都只係年回報迫近20%。
股市長期上升我冇咁長命去證實，如果你用美國世戰前計到而家都正確，但係之後點就唔知。以九十後出左世既日本股市黎睇，日經平均指數係1990年後都冇見有起色，所以利用股票作長線投資，諗樣唔敢諗。但係放番一季捕捉升浪，確實係運用股票既好方法。 如果放舊錢係股市，諗住市跌就筆錢出黎做首期買樓，你要計下股市大跌時樓市跌幾多。以港股既歷史走勢睇，呢個唔係好方法。仲有就係，千祈唔好借人錢去投資。壓力倍於輸左自己搵既錢。
至於加按父母既樓，一般都要加仔女做擔保人。因為銀行大概會容許還款人還到60或65歲，資產證明除外。所以假設父母50歲，佢地如想攤分超過15年就要搵人做擔保(情況會因唔同銀行有些少差異)。批左按揭後邊個人還，銀行真係唔會理。 年青人投身社會應先著重人搵錢，往後再談錢搵錢。
諗樣好高興禾確特一畢業就咁識諗，但畢業生應先投資自己，呢個先係最大槓桿。可以天馬行空咁試下唔同行業，只要你係崗位中盡力做便可! 到得三至五年，係知道自己長處係邊後先專心發展一門事業。而節儉，勤奮係每個年青人應作的事。假如你家中富有，冇需要節儉勤奮，同老年回首時肯定有另一番失落。 同前文80後買樓記唔同，90後而家要上進未必要去報考N咁多課程同cert.。佢地要既係書本上冇教既人際技巧同活用亙聯網去保持自己知識比人多。 至於買樓不需急於一時，努力儲定子彈等跌市為上策。樓市股市跌起上黎，個種恐懼感同無助肯定係大部份90後未經歷過的。
諗生你好, 請多多指教經常見閣下教授加按投資方法, 想問按樓套現投應該按到幾多錢先值得按呢? 70萬?定係更多先值呢…套得十萬八萬係咪不如唔好搞咁多事本人背景家庭月入4萬幾, 兩年前買左一層自住幾十年樓, 30歲前應該無本事買多層; 寄望40歲前keep住加油. 之前其實想加按買車位,但按得十萬八萬, 所以無實行, 都唔知算好彩定唔好彩
ans:
按到幾多至值得就要睇按出黎舊錢幫你做到咩野，係零八年未收緊按揭時十萬蚊都可以九成半上會，仲要勁低息。現時2012年尾得十萬蚊就梗係咩都買唔到，幾年光陰有此結果，大部份拜美聯儲印鈔所致，當然撞正自由行條水，兩邊逼力，先令到政府「暫時壓唔到」香港樓市。
間樓按唔按到? 按到幾多? 基本上由市場同你自己(借款人)既因素決定，係已定既因素，唔可以一時三刻改變。相反幾時加按係可以思量既問題。最好既時機梗係樓價又高加上低息啦。2009年只符合低息，現時可能係低息同高樓價兩個因素最optimal既時間。借得起，不妨借左佢擺係屋企。
你可以問咁咪白比利息? 如果你原因既plan已收緊你1.8%年息或以上，加按令你多左cash係身而低息唔會點比多，原因係轉到另一銀行做按揭你有現金回贈，通常為借款額的1%，以小明原本欠2.0mil，用2%還緊仲爭廿年，現時轉到新銀行套80萬(即借2.80mil出黎，收2.15%為例:
分廿年，原本每月還$10118，當中利息佔3300
轉到新公司，利息升至2.15%年息，每月還$14365，當中利息佔$4900
即係你每月比多利息$(4900-3300)=$1600
*以上用straight line利息payment作計算，真實情況係利益會除時間減少
以現時香港銀行轉按要有兩年罰息期，一開波比你1%現金回贈即28000，過程要比律師費$5000。咁即係你要係罰息期焗比多$1600×24=$38400，有左28000回贈後，其實呢兩年你只比多左$38400+5000-28000=$15400
用$15400幫自己係呢兩年hold多80萬係，抵!
如果你覺得唔抵，冇問題。
借80萬每日利息都係$15400/365×2 = 21蚊! 仲駛鬼理銀行打黎sell你套現d電話咩….當然未置業既你心中可有另一番滋味。但世事難料，可能幾年過後你慶幸你冇買樓呢!
Hi Hi Lumyeung Bro您好!
我剛於今年年頭結婚, 我33歲, 我先生35歲, 我和我先生合共月薪為hk$40000一個月(當中hk$
我地無任何結欠, 壞帳, 咭數, 只有月供一張按摩椅, 每月HK$750, 直至2013年12月!
我地而家有流動現金hk$300,000!現在眼見樓價有升無跌
諗樣相信你地係勸奮慳儉之人，努力工作，努力儲保險，努力MPF
而係香港連些少既物質需求都未可享受到。比筆者都會幾沮喪，
另一點係就算佢地買左樓，佢只不過係將「努力工作，努力儲保險，
當然諗樣唔係貶抑無奈人，而係想將佢既無奈，
政府亦都大事張揚2015年樓市援兵會至，大量房屋建成機會高。
請返無奈人，既然開源唔係一時三刻做到既事，請諗節流。
當然保障冇人嫌少，但先要滿足自己基本要求再諗加大保障為正路。
唔好因金錢問題而唔生小朋友，養大人仔確實係豐儉由人，
亨利: 是咁的,我同我女朋友下年結婚,依家o係九龍區租緊樓,月租$
年青人嚮往一個人住係正常心態，係香港呢個咁細地方更易理解。 但凡事有代價，搬出黎住影響儲錢進度，就當你交完租仲有錢置業，
咁搬出黎住冇話唔岩，對一些人黎講更是必要的。
你地應該先買入一間銀碼細而有裝修既屋苑樓，原因係你可慳租、
好多人都要先屈就的，冇屋企人幫或強勁收入係2012年第一間屋
如果想住好些少請你入元朗睇下，自己試搭一下西鐵或巴士，
你可能好frustrated點解間屋比你心目中細咁多! 我只能安慰你呢度就係香港，暫時忍耐。至於你財務上既安排，
由於諗得置安心既朋友大部份都未買過樓，比個流程圖大家參考下:
首先請check下自己資格，要係白表或綠表先得! 點解?? 因為置安心係政府免補地價咁賣間屋比你，條件係5年內唔可以賣出，未補地價前唔可以租出，買家直接咁受惠政府，所以只有條件售予一撮人。地價，即係你成日見「誠哥條靚」投地比個幾十億銀碼。
簡單咁講一係你就係「屋村仔」，一係你同老婆加埋唔好搵超過四萬蚊，仲有一情況係列表冇講既，就係你咁岩失業已超三個月，而另一半搵唔超過四萬(聽聞而矣，請房協人員指教)，咁你都可以趁未搵到野做之前申請置安心。不過攪咁多野走去買九千幾蚊呎既青衣樓，不如慳返啖氣。(九千幾蚊，諗樣會改天在blog中再解)
綠表
1. 房協／房委會轄下公共租住房屋的租户（「有條件租約」的租户除外）
2. 經核實符合資格入住公屋，並會在一年內獲編配公屋的公屋輪候冊申請人
3. 獲居者有其屋計劃／居屋第二市場計劃 2011/12 年度配額的公務員
4. 符合資格入住公屋而受政府清拆計劃影響人士及天災災民
5. 符合資格入住公屋而受巿區重建計劃影響人士
6. 符合資格入住公屋的離婚／分戶公屋住戶
7. 符合入住公屋資格的保證書持有人
8. 「長者租金津貼計劃」的受惠者
白表
1. 已在香港居住滿 7 年，及其在港的居留不受附帶逗留條件〈與逗留期限有關的條件除外〉所限制
2. 申請人及家庭成員必須在截止申請日期前 24 個月內及直至購買單位時，在香港並無以任何形式，直接或間接擁有任何香港住宅物業
3. 申請人及家庭成員均不是已／正享用政府提供之房屋資助
4. 家庭總收入規定︰
每月不超過港幣：25,000 元（一人家庭）或40,000 元（二人或以上家庭）
家庭總資產淨值不超過港幣：500,000 元（一人家庭）或830,000 元（二人或以上家庭）
另一個要點係咩為之家庭收入，咩為之資產:
Ｑ：申請資助性房屋的入息審查，資產計算是包括什麼資產？
Ａ：入息審查的資產計算包括下列各項：
i)可動用的現金，以及活期和定期的銀行存款；
ii)房產，包括已完成買賣協議的住宅和非住宅物業；
iii)土地，包括地契和甲種或乙種換地權益書；
iv) 車輛，包括私家和商用車輛等；
v) 可轉讓的汽車牌照，包括的士和公共小型巴士牌照等；
vi)投資類別的資產，包括互惠基金、單位信託基金、上市股票、經紀投資按金、商品期貨、紙黃金、存款證和債券 (如屬業務經營者，須申報其公司所擁有的各類資產)
vii)除本地資產，須申報海外和中國內地的資產
此外，資產限額是指資產淨值，尚未清還給認可財務機構的按揭貸款、私人貸款和透支、工業或交通意外的補償金或特惠金等，則毋須申報。假若「強制性公積金」或「公積金」計劃供款額為住戶入息5%，則實際入息限額顯示在內。若申請人及所有家庭成員有參加「強制性公積金」或「公積金」計劃，有關法定供款可於申報入息時亦可獲得扣除。
Check清楚自己合乎資格後，你考慮既因素為:
1. 綠悠雅苑需在2015年初才建成，即係2年後先有得住，到時九龍站賣幾錢呎都唔知
2. 房協班友十幾年未賣過樓，請番黎既人唔知可以將屋苑賣到咩平均價，都會影響你
3. 實用率係八成，ok啦
4. 至於用料，質素相信可以。但係管理費就出奇地高，$2.3一呎。住開居屋你知爭幾遠架啦
有興趣點比錢呢?
1. 因素係政府樓，唔會有即供平半成d好(衰)野。買家要先即場簽臨約，再要5個工作天內簽署正式買賣合約，不過如唔簽都要殺訂，不會向撻訂的買家追討差價。
2. 購樓者即要在2年後才需辦理按揭上會
3. 轉售「捆綁期」 最少達4年
4. 記住，SSD一樣有架!
房協指出，計算綠悠雅苑補地價金額，將參照住宅發售計劃的做法，主要是按照買家出售單位時的巿值，再以購入單位時的折扣率計算；那麼業主可選擇最佳時間才補地價，毋須在樓價高企時進行。
根據報紙，綠悠雅苑有一房最平2.45mil，兩房要3.1-3.9mil，最貴三房可達5.0mil左右。請like超筍樓盤，下篇再談。
置安心計劃主要幫助夾心階層，即係窮唔到住公屋又買唔起私樓既群眾，政府免收地價做補貼。落手買樓之前，你先問自己買間樓想淨係用黎住，定係諗住見高就賣呢?
相信大部份人都答只係想自住。只不過樓市如再升多兩三成、諗樣鐵定佢地想法一定有變，見到一百幾十萬係面前已唔記得之前講過咩。冇錯，香港人就係咁，好聽d叫靈活變通。講左咁耐，只係想一提再提樓房不只是消費品，亦都係投資品。你買間樓前定要用哂兩個層面去比較欲購樓房既消費品質同投資品質如何。
置安心買入至少四年都唔賣得，賣又要補地價，投資價值不大。另一個壞處係唔可以加按套現，諗樣成日係blog提既套現方法不適用，用呢個價錢買呢間樓，ok咩??
係消費層面，請問自己住一間全新建成既新樓，同番新左既舊樓究竟對你爭幾遠。最大鑊莫過於地點，我唔知幾時先可以完善交通。請比較同區既藍澄灣，人地都係九年樓，兩房三百幾萬有交易，實用計只不過細些少。但私人屋苑可套現可放賣(當然仲有ssd)，就當你置安心有兩年保證回購都冇佢咁flexible。另外唔係睇少管理費，藍澄灣平置安心既$2.3/呎差唔多一蚊呎，即兩房每月比少成五百蚊。唔好睇少呢五百蚊，做按揭供多五百已經可以借多廿萬，樓都可以買大些少。至於藍澄灣係長實樓，well我相信佢唔會真係豆腐到會散，諗得資助房就唔可以樣樣有要求。
先講明諗樣只係比較，不是推介藍澄灣，
另一個唔go原因係置安心要你用2012年價買2015年completion既樓。呢兩年真係太漫長，揸間私樓都已小心，市跌起上黎置安心好難叫人承接。始終有錢既買家對居屋有偏見! 係青衣見唔到置安心有特別賣點，位置用料實用投資性均冇範突出。
置安心現時未補地價平均要六千幾蚊，補埋地價要成九千蚊。試問九千蚊青衣居屋，能否在香港長存呢?? 仲貴過同區盈翠。比諗樣選，寧願要間舊樓，方便些少既，比得六千幾蚊全港大把選擇。新聞今日講可能會超額十倍認購，且看到比錢一刻有幾人用幾錢買入。買家是不理性的，幾年後回頭一看，先知當天決定是錯對。
近來越黎越多人問無縫地版，原因不難理解。價錢係主要因素，自政府要向廢物泥頭堆積收費後，你將間樓全部地版起哂再鋪，以一間兩房單位，起地加傾倒要約$12000，買磚(或柚木)平都要$5000，師傅手工都要兩到三萬，淨係個地計埋都要成四萬蚊。如果你係舊有地版蓋層無縫上去，手工連料萬零蚊攪掂! 如果你唔諗住間屋住成世，無縫地版正好合你住幾年貨仔既諗法。
鋪無縫當然有唔好處，持續冷縮熱脹可會令地被谷起，倒水落地有機會藏水，過一排又谷爆。能否避免好睇鋪地師傅有否平均分放夾棉於地版空隙中，以及地被本身個接合位做得靚唔靚。係旺角搵到既多為大陸貨，每呎十幾蚊(好似$12)都有交易。歐洲版要搵代理入貨先會有合理價錢，係旺角見到貴貨都係貴在要加鋪租。相搵又平又靚既料，請bookmark本網，希望homebloggerhk係往後文章會幫到你。
仲有無縫地版有分纖維版同實木版，纖維版唔易吸水，易打理，但係踩上去會令你有些少架空感，始終感覺到地版有兩層。實木令人有實在感，但重量同款式少一點，舊左可以番磨一到兩次。最令人高興既，係無縫地版有不少磚面款比你選擇。
鋪無縫最緊要係個師傅。往後會唔會易突起就靠哂佢。請你搵番專賣地版比地既師傅做。如搵同一師傅做哂咁多項，相信未必個個都搵到識鋪無縫既師傅。係網上見到大家對無縫地版意見不一，其實由於個expectation(一般無縫都係玩五年)，或execution(搵對人鋪)同原意不合而矣。
本人知識淺薄,所以看見大家討論的專用語都很不明白,但也希望得到諗SIR回應。現在父親有30年舊樓單位3個,其中2個已於3年前供完,而且是20年前購入,隨地鐵概念已回本升值2倍多。20萬裝修後,半年前由自主轉租,各1.3萬。
3年前買入同層同呎吋單位現值已翻一倍,連本及息月供5000,因座向差放租1萬。另前年買入相連單位一家6口自住,因為不懂不敢投資,(只懂襯人民幣低時儲人民幣及做定期),用Mortgage One買入,即不用隨銀行利息增加而增加負擔,代價是要把一筆與樓價相若的錢放入銀行,只是若需使用款項時,可提取及按月繳付利息。(因為本人及妹妹收入均很低,主要是家父有足夠存款才能買現住的相連單位。但家父已退休,此相連戶(=兩單位)均分別要與我們聯名,銀行才肯做此Mortgage One。)
因為3個舊樓單位近年才放租,他才發現要付頗多稅款,覺得失了預算, 想知道是不是若把已供完的樓再按出來以現金再買一市區心宜單位,是不是可以息抵銷稅項?另此法做會不會是不是合時宜? 他的3個舊樓單位,一直都有人問盤,只是他覺得很難找到那麼實用又便利的地方了,他日我們兄妹結婚自住放租也很好。
可是他亦擔心舊樓不能估計的高昂維修費用,也有意補錢換入鄰近比較新的樓盤。他應該是追求有穩健收入及不能承受突然的開支類。而家中子女收入低,沒有很大的支援。謝謝。
ANSWER:
講真香港稅率真係幾低，雖然本人討厭交稅，尤其知道稅項有份資助一些同該職位「九唔搭八」既副局。近排有朋友由歐洲來港，談及意大利利得稅已達65%，直接影響生意人。朋友有不少生意夥伴均將「生意」揩埋，因賺埋都要比稅，更要冒蝕本風險，倒不如唔好做。結業令大量人民失業，最尾又係要政府救助，增大社會開支。香港現時可續低稅率有賴政府早年既盈餘，官員務必小心使用，更應用於開源如基建、拓展新地標，靠勞動將錢分派比社會有需要一群，而唔係就咁派比佢地。
讀者家父應該好日唔租樓，見到又要比稅又要花錢裝修，難免肉痛。但財唔出係唔會有財入，知道讀者及家父必定是踏實辛勤之輩，對利用財技及數口去幫自己滾大條數，必定有所不慣。踏實是有回報的，相信家父「已有此報」，一個人係香港搵到幾間樓確實唔係人人做到。
首先買樓係唔可以抵銷稅項，仲要比幾萬到十幾萬印花稅。業主最常claim到既免稅額係供樓利息開支減免。現時冇記錯既係: 一個人，係一世人面，不限於同一物業，可以有任何十年將支出的利息總數扣減免稅額。條件係該物業要自住。有朋友問過係咪可慳成十幾萬? 當然唔會，用17% flat rate計，如果你爭銀行三百期都係慳到5千幾蚊(HKD)。
如果諗樣係你，有時間不如去學下裝修，更可以埋電牌，既幫事業更可慳減保養樓房之支出。舊樓需要換新，現時保守策略為先套現金，做定存，幾年後再趁低入市。樓宇買樓係一個漫長既學習過程，唔想買錯唯有等「沙士咁既景況」你就多數冇買錯。避免維修費用，確實係正確方向。
套左舊錢做首期買入新樓，每月供款由租客支付，時間一樓咁過但係過多十到廿年你可以多一到兩間樓係手。時間係金錢買唔到，更可以令金錢更易買到添! 相信老人家好難會將樓宇換入換出，唯有先套舊錢，放於仔女聯名戶口，再等時機吧!