港買樓負擔全球最重
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GS(14)@2017-01-19 08:05:40■香港穩守全球買樓負擔最重的城市冠軍。 資料圖片
【牛津研究】據彭博報道，香港穩守全球買樓負擔最重的城市冠軍，以一個本地入息中位數的家庭，要不吃不喝35年才可買樓。本地年輕人要在短時間內上車更難，市民指樓價高昂下，在香港買樓是件難事，畢業後至少要有月薪4萬到5萬元先有機會上車。牛津經濟研究院調查結果顯示，全球買樓負擔最重的城市頭五位中，亞洲城市佔四席，除香港奪冠外，印度孟買位居第二，其次是中國一線城市北京及上海，英國倫敦排名第五。
不吃不喝35年才可上車
調查以購入一個面積約970方呎的住宅單位為基準，本港去年的樓價與收入比率已攀升至35倍，即要不吃不喝35年才可「上車」。而孟買、北京與上海的同類型家庭亦要用超過30年，才可購入相同面積的住宅。報告指，過去10年的低利率市場環境，推升全球樓價，但美國已進入加息周期，並暗示今年或再加息三次，可能吸引更多資金熱錢回流美國，將會影響亞洲的樓價。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170119/19901543
港樓負擔連續7年全球最重 相當於18年收入 悉尼溫哥華緊隨其後
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GS(14)@2017-01-25 07:30:15【明報專訊】調查機構調查機構Demographia一年一度的報告，指香港住屋情况近年急速惡化，2016年香港樓價平均為港人年收入18.1倍（見表），雖較2015年的19倍略低，但仍穩居全球最貴位置，遠遠拋離排第二及第三的悉尼及溫哥華，分別為年收入12.2倍及11.8倍。有趣的是，三地樓市最大的共同之處，是中國內地人參與樓市最活躍的地方。
明報記者 陳偉燊
根據Demographia報年顯示，香港樓市已經連續7年居於供付能力水平最惡劣的城市。整個中國市場合計，中位倍數亦高達12.8倍，與香港僅叮噹馬頭，香港在2010年時只是11.4倍。近年較多內地移民的城市如加拿大溫哥華、澳洲悉尼及新西蘭奧克蘭，全部打入十大最難供樓城市之列。
至於全球供付能力最好的11個地方樓市，則全部位於美國市場，平均供付年期的中位倍數，介乎2.5至3年而已。
美國樓市供付能力佳
近年亦有個別本地的發展商，按照華人移民及購樓的步伐，於海外發展樓盤。當中，遠東發展（0035）便到華人聚居的英國、新加坡、馬來西亞及澳洲，開發樓盤。長實（1113）亦分別於英國倫敦貴重地段及新加坡市場，發展物業。太古地產（1972）則到美國邁亞密開盤。
或未反映低息環境因素
交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚表示，Demographia的報告，尚未反映低息環境的推動因素。他相信，在人民幣貶值效應下，內地居民會偏向購買美元資產。雖然他們會去到海外置業，但是相比其他地方而言，首選市場仍然肯定是以香港為主。他認為，在眾多發展商中，他較看好太古地產及長實。
澳元貶值吸引外地人置業
另一分析員則表示，最近的而且確有較多內地居民湧到澳紐地區置業，就算澳洲悉尼居民的支付能力比過往為差，但是若考慮到澳元兌美元在3至4年前處於0.95水平，相比今日只處於0.75而言，根本不可同日而語。因此供樓能力困難與否，還得要看匯率及用什麼角度去分析。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3552&issue=20170124
周顯﹕各地樓市負擔 難直接比較
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GS(14)@2017-01-25 07:31:50【明報專訊】話說美國研究機構Demographia每年都會公布多個大城市的供樓負擔能力報告，香港2016年的供樓負擔比例18.1倍，世界第一，比第二名的澳洲悉尼的12.2倍高出一半，但比較2015年的19倍歷史高位則輕微好轉。
這報告結果十分誤導，記者的水平低，寫不出要點，很多評論員的水平也低，寫不出重點。因為此報告的計算方式，是城市的樓價中位數，再與家庭的每年收入中位數比較，計算需要多少年時間全家總收入才買得起層樓。
香港的平均樓宇面積是幾百呎，但在別的城市是千幾呎，怎可以放在一起比較呢？這有如比較兩個城市的人花在食物上佔薪金的比例，大家都是用20%的薪水，但我吃的是麵包，你吃的是牛扒，點放在一起比呀？
不敢黃大仙求籤 因為太靈
香港講樓市的人，就是這樣的笨蛋遍地。
那天同朋友講起，將會由誰人做特首，我脫口而出﹕「我的個人分析當然是林鄭啦！但是我相信黃大仙多過我自己噃，黃大仙就貼咗曾俊華，我都係睇報紙講架咋！」
所以，我是信科學的，也寫科普作品，完全不信怪力亂神、風水相學、術數玄學，統統不信，但是，對於黃大仙，卻是信到十足的。
話說好多年前，我的哥哥求中了第一籤，那年果然發到巴巴聲，連續買了幾間屋。也是在好多年前，我還在念書，求學業，求中了第100籤，果然馬上給逐了出校，學業即時完結。在這之後，無聊求過幾支籤，都是靈驗到啪啪聲，其中一支是在幾年前，籤文說我會受到好多人賞識，結果我忽然多寫了好多個專欄，書本又暢銷，變得薄有名氣了。
正是因為它太靈，所以現在不敢求，反正求了雖準，也改變不了命運，沒有用。
[周顯 投資二三事]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5876&issue=20170125
港供樓負擔 連續7年全球最高
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GS(14)@2017-01-25 07:35:24■香港供樓負擔比例高達18.1倍，即逾18年不吃不喝才能供甩層樓。 資料圖片
【本報訊】香港樓價貴絕全球！根據美國研究機構Demographia公佈一年一度國際供樓負擔能力報告指，香港連續第7年成為全球供樓負擔最重的城市，負擔比例高達18.1倍，即超過18年不吃不喝才可以「供甩」一個住宅單位。
18年不吃不喝才供甩層樓
Demographia連續第13年統計全球樓價負擔能力情況，統計406個城市的樓價中位數與家庭每年收入中位數，計算需要多少年的全家總收入才能買得起層樓；但統計不包括中國大陸城市。該機構指出，香港2010年的負擔比例為11.4倍，之後每年上升，升至2015年的19倍歷史高位。雖然去年的負擔比例輕微下跌至18.1倍，但仍無礙繼續排名全球供樓負擔最高第一位。並且，更遠遠拋離第二位澳洲悉尼的12.2倍，即近六年。排名第三為加拿大溫哥華的11.8倍。近期一手市況明顯回升，樓市提早出現「小陽春」。德銀卻發表報告指，由於新盤供應量大增，全年可達2.5萬個單位，連同貨尾多達3.3萬伙，較去年銷售的1.65萬個單位多出超過一倍。因此刺激發展商大力推盤，吸乾市場的購買力。該行認為積極推盤反映發展商在加息周期與大量新單位供應下，經營環境充滿挑戰，加上之前有一批購買力因辣招而被壓抑，因而急不及待在農曆新年前賣樓。德銀料是次樓價反彈不會太強，是次屬於樓市下跌周期中的短期反彈，一般僅維持一至三個月；二來今次反彈距離上次只有三個月時間，而參考上次樓市下跌周期，每次反彈均相隔半年。不過，世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平則認為，現時在多項辣招下，買樓門檻高，「入到市嘅買家實力都頗高」。就算今年會加息，料只加至3厘，與十多年前的5至6厘仍有距離，買家絕對不會負擔不到。而未來一手供應平均每年少於2萬伙，不會造成供過於求，估計今年樓價仍有5%至9%升幅，但升勢是緩慢向上。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170124/19906755
內企稅務負擔全球最大
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GS(14)@2017-01-27 07:38:26【本報訊】今次特朗普令製造業回流的撒手鐧，是大減企業所得稅至15%。目前美國企業所得稅率為35%，表面高於中國的25%，但中國企業還要交最高17%的增值稅，以及其他各種苛捐雜費，包括員工「五險一金」（養老、醫療、失業、工傷和生育保險，及住房公積金），以及教育費附加、水利費等。天津財經大學財政學教授李煒光曾表示，中國企業稅費太高，企業難以承受，是「死亡稅負」。按世界銀行統計，中國整體稅負佔企業利潤65%，為全球最高。已在美國設廠的福耀玻璃（3606）董事長曹德旺指，目前中國製造業的綜合稅務比美國高35%，如果美國再大幅減稅，對中國企業吸引力不言而喻。成本日益高昂、人民幣貶值、經濟下滑等諸多因素令內地資本紛紛逃亡。普華永道報告（PwC）指，2016年中國企業海外投資金額大增246%，達到2,210億美元，超過前4年中企海外投資金額的總和。其中，美國是內地企業投資重點，去年中資在美國投資456億美元，為歷史新高，比2015年的150億美元激增逾兩倍。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170127/19910585
周顯：港樓更細 負擔比率自然跌
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GS(14)@2017-02-02 01:00:12【明報專訊】近日Demographia發表了每年一度的報告，說香港2016年的供樓負擔比率是18.1倍，雖較2015年的19倍歷史高位稍為好轉，但已是全球「七連冠」了。
這報道被廣泛傳閱和引用，但我發現，無論是寫的記者，抑或是引用的人，都完全不知道這數據其中的含義。事實上，我告訴大家，在香港，炒樓好叻的人也許有不少，但真正明白房屋政策的人，一個也沒有，他們都是蠢得像豬，不消說的，今日房屋政策的問題，就是因為這些笨人充斥在社會之所致。
不用呎價計算 各城市無法比較
供樓負擔比率的計算方式，是以樓價的中位數，去除市民的收入，這種計算方式，有什麼問題呢？問題在於，樓價的中位數是一個絕對數值，並非呎價的中位數，因此，在其他城市，一個單位的平均面積是一千呎，在香港，一個單位的平均面積是四百呎，這兩者價格中位數，又怎可以相提並論呢？
至於為何2016年的供樓負擔比率會稍微倒跌呢？這並非因為香港市民的負擔輕了，而是因為新樓的面積減少了。在數學上，假設呎價不變，新樓面積減少，相等於樓價的中位數也減低了，因此，計算出來的供樓負擔比率也減少了。
所以，這其實是一個數學陷阱，只是用來騙騙無知的笨蛋，只是由於環顧香港，無知的笨蛋實在太多了，所以雖然有很多評論樓市的人，但卻並沒有人看得出來。
用來評估泡沬風險 非樓價水平
對，我是直指，財金官員是笨蛋，立法會議員是笨蛋，房屋政策評論員是笨蛋，我係咁寸，因為我是周顯大師，我識嘢，佢哋唔識，誤盡蒼生，我用事實證明這些人統統是笨蛋，這是有料之人取笑無料之人，我寸得起，吹咩！
最後一提，供樓負擔比率的用途，不是用來評估樓價有多高，而是評估樓市的泡沫風險，這些分析數據的基本知識，當然也是很少人會留意到的。
[周顯 投資二三事]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1143&issue=20170201
美加息7次 供樓負擔增3成
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GS(14)@2017-03-04 10:14:33【本報訊】息魔再臨，大摩發報告指，預計至2018年底前，美國可能將加息7次，其中今年加3次，明年加4次，共加175點子，香港按揭利率可能由現時2%升至3.75%，令每月供樓負擔至少增加兩至三成。
地產股現價不吸引
資深地產分析師張一鳴認為，樓價上升是一種不理性的「恐慌蔓延」，造成買家瘋狂，「驚買唔到樓，已經無獨立分析」。在經濟、外圍均無正面因素下，明知加息周期已開始、中國落閘仍在炒作中國資金概念，都會面臨樓市下行風險。張一鳴明言，現時地產商能加價一定會加價，若不加價，買家「無個urgency（逼切性）買樓，個個都唔會買，如果唔加，啲瘋狂買家係會消失㗎」。他提到，香港仍有多個原因導致樓價下行，包括樓價已達歷史高位，息率、供款能力均已在歷史低位，樓價已無大升空間。香港經濟不景，滙率、租金、競爭成本高，即使很多聲音指本港房屋供應不足，但實際上供應已在增加，現刻的剛性需求並不可信，只要樓價不再上升，需求就會大量消失。新盤大幅加價，但地產股仍普遍下跌。新鴻基金融財富管理策略師溫傑表示，市場主要憂慮美國在3月中加息的機會大增，抵銷新盤加價的利好消息。他認為在最壞情況下，美國未來可能3個月加兩次息，對樓市帶來衝擊。以現價計，本港地產股股價並不吸引。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170304/19946828
波仔董品春：售價要考慮負擔能力 去年收入按年升三成 轉標誌研素食菜單
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GS(14)@2017-04-04 08:25:20【明報專訊】波仔「叮叮飯」的形象深入民心，不過，陽光一代董事總經理董品春似乎不甘於此，集團近年積極引入多個品牌產品進駐門店，又研發蔬菜包及素食飯盒等新款產品，甚至「踩過界」，準備推出快餐店及自動販賣機，就連波仔傳統的紅黑色標誌，亦換上以綠色為底色的英文名稱「Eat East」。董品春更反覆強調，「我唔會刻意喺框框入面搵答案」，解釋了他的多種嘗試。不過，他堅持波仔產品走廉價路線，平均僅索價20多元，令品牌維持「窮人恩物」這個金漆招牌。
明報記者 溫婉婷
波仔品牌在2001年誕生，當時由維他奶（0345）羅氏家族成員羅開彌旗下、原主攻學校及醫院飯盒供應的陽光一代成立，與「同宗」企業大快活（0052）及大家樂（0341）亦有往來；直至2014年，則改由蔬果供應商創新蔬果食品董事長董品春接手。董品春解釋，陽光一代與創新蔬果合作長達十多年，後來羅開彌有意退休，董才以「合理價錢」接手。
力推健康產品 強調無添加
從事蔬果供應出身的董品春，接手波仔之後亦特別關注產品健康，因此，他上任後首項大計並不是加價，而是提高波仔健康食品佔比達20%至25%，甚至專門研發了6款素食產品，他指這些素食產品絕不馬虎，「我哋係用蔬菜本身煮出嚟嘅湯汁當調味料，呢個係突破嚟嘅，有原汁原味嘅感覺。」他又信心滿滿地說：「我哋優勢係無添加、健康。」
「菜頭菜尾」轉售環保公司 慳成本
董品春增加波仔收入的方法不是加價，事實上他對於開發新產品非常積極，除了飯盒，集團亦推出多款即炒即食蔬菜包、叮叮菜及沙律菜，方便上班一族在公司食用。他表示，一包400至500克即煮蔬菜包，索價約10多元，雖然單價不高，但現時已佔門店銷售額25%。
董品春表示：「每款蔬菜只取中間12厘米」，餘下的「菜頭菜尾」則可轉售予環保公司作飼料，節省部分成本。
售食材予連鎖餐廳 收益勝門店
除了一般蔬菜包，波仔去年起亦供應容量更大的「用家裝」蔬菜包、意粉及醬汁等予本地連鎖餐廳及飯店等，收益佔比已超過門店銷售。
他又透露，集團於2015年全年已經錄得逾千萬元收入，去年收入按年再升逾三成；展望今年，他則稱會「努力啲，希望（今年收入增幅）會唔止三成。」
董品春稱，波仔食品毛利率介乎35%至50%，具體視乎食材而定，「食材貴，但我哋唔會因為咁就賣到好貴，要考慮大家嘅負擔能力。」他續稱，由於本身經營蔬果生意，可減省部分成本，並以中央採購形式購入肉類食材，以減輕成本壓力。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4511&issue=20170403
姚思榮：年金保費不宜封頂 解決中產資金出路 紓緩政府負擔
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GS(14)@2017-04-22 10:10:30【明報專訊】本港人口老化日趨嚴重，加上社會爭拗全民退休保障多年仍未達成共識，市民退休生計問題成為一大隱憂。政府最近推出年金計劃，讓長者把儲蓄和資產，轉化成穩定和長期的收入，盼能紓緩上述問題，而外界亦普遍認為回報率合理。立法會旅遊界議員、香港中國旅行社副董事長姚思榮認為年金計劃可取，但可提高規模，或保費不要「封頂」。
年金計劃提供予65歲以上人士參與，入場費5萬元，保費上限100萬元；以投保100萬元計算，每月可獲發5800元。年金內部回報率3至4厘，姚思榮指高於強積金，更形容政府發行的通脹掛鈎債券（iBond） 只是「小吵小鬧」， 一年只有數百元回報，不能協助中產人士。他個人表態願意參與計劃，但擔心需求大，期望政府不要設立保費上限。
他又相信年金能解決中產人士的資金出路，帶來相對穩定收入，成為退休保障和減輕政府負擔。政府亦迅速回應了他的相關疑慮，財政司長陳茂波上周六在網誌撰文表示，若年金計劃受歡迎，或會擴大認購規模。
回報高於強積金iBond
現年65歲的姚思榮已符合香港普遍法定退休年齡，他對未來退休生活亦有一套計劃，透露現時投資方式會較進取，股票比例較高，甚至會購買外匯如美元賺取匯價，因為尚有收入。惟他退休後將調低股票比例，改為投資固定資產如銀行和政府的高息項目；並認為退休後投資維持3厘回報的項目已經足夠，例如政府和知名公司債券，因為有4厘回報的資產較為罕有。
一般人都會傾向在退休後採用較保守的投資工具，姚思榮亦不例外，傾向選擇投資儲蓄人壽保險，因為回報合理和穩建，定年期每年供款後收取本金和利息。儲蓄人壽保險與定期存款同樣提供儲蓄功能，只是增添人壽保障。他又指債券利率高於銀行，因此亦會考慮，但目前沒持有。
特首梁振英過去政綱中曾提出要實現 「老有所依、老有所養、老有所居」，至於成效如何相信社會有目共睹，現時不少長者亦需為退休後的生活擔憂。姚思榮認為市民退休前必先解決居住問題，並需要500萬元流動資金，便可維持基本開支，包括旅行等消費。他以退休生活20年估算，退休金額需應付每月2萬元開支，而一年有4厘回報。
截至去年底，一般家庭輪候公屋時間進一步延長至4.7年，意味市民「上車」愈見困難，「老有所居」未來或只能成為一個夢想。姚思榮亦坦承如果市民退休時仍需租住物業則較「頭痛」，因為將來物業升值可能帶動租金上升；並相信長者擁有物業，能提高一家人同住的機會。他引用現時單位平均月租約1萬多元，相當於需要每月開支3萬多元，反映800萬至900萬元流動資金才足以在退休後維持中產生活，但最終金額仍視為個人會否為此調整生活質素。
伙家人置業 退休長者解住屋之困
對於沒有物業的長者，姚思榮建議可選擇與家人合資購買物業，因為長者有一定儲蓄，可先支付物業首期，餘額由較年輕的子女供款。不過，他建議「無殼」長者不要急於透過短期投資取得高回報，因為仍需要預算應付20至30年的退休生活。他稱現今樓價與收入脫節，如果退休人士沒有穩健的財政收入、單靠積蓄置業便需小心計劃。至於擁有物業的長者，他建議可申請逆按揭，認為都是一條出路，讓退休人士無後顧之憂。
投資珠三角物業 攻守兼備
港人向來喜愛投資海外物業為退休生活打算，例如購買多倫多和溫哥華的房地產，而姚思榮則偏好投資內地房地產，認為有關海外物業的資訊不多。他建議擁有一定資產的長者，可於內地投資物業自住 。他解釋隨港珠澳大橋快將建成、深中通道將於2023年落成，由深圳前往廣州西部地區交通會更方便；而且現時深圳樓價高，中山和珠海相對較低，因此可於這兩地置業自住，作為退休度假的選擇。他稱一旦樓價上升時便把物業放售，反則自住，既不會影響個人儲備，同時能提高生活質素。
明報記者
[年金專題 王俊騏]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6864&issue=20170421
【專題籽】國際學校學費昂貴 居港法國夫妻：負擔不起
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GS(14)@2017-05-18 02:14:51Caroline與丈夫長居香港，但為了下一代亦不得不考慮回法國生活。
【專題籽：法國五月】大家也許估不到，香港現居有約二萬五千名法國人，是全亞洲最多法國人居住的城巿，他們在這裏定居、工作、生兒育女，在彈丸之地過着法式生活。
擔心小孩子未來的法國父母，還有居港超過11年的Caroline Fieux。最初利用獎學金在台中逢甲大學完成中國語文課程後，就來香港展開新生活，喜歡戶外活動的她，在龍舟隊中結識同為法國人的丈夫Guillaume Illien，婚後誕下女兒Léonor，一年後又懷上第二胎，憂慮就開始出現，「國際學校的學費非常高昂，我們只能選擇送她到本地學校，或舉家回法國。」她表示香港讀書壓力過大，學生每天都有學術性的課外活動，功課亦十分繁重，甚至聽過香港家長說兒女做功課至晚上10時才能睡覺，「他們才只有六歲！」她反覆說。「相比之下，法國的教育制度寬鬆得多，評分制度上，除了頭三名同學之外，大家都不知道自己班中的名次，只知道自己是否達標，需要如何改進。」她續稱孩子們的課外活動都是無關學術，例如音樂、運動、做童軍等等。「在香港不時都聽到學童自殺，大都因為學業壓力，在法國我都從來沒有聽過。」然而要選擇，她亦表示法國的制度還是過於寬鬆，最理想是兩者間取個中庸。如今女兒一歲半，與所有香港家長無異，Caroline已經為她申請了一些學校，今年10月就要參加面試，「她生活在法英雙語世界中，一般會遲一點才懂說話，面試時也許只懂說5至10個字，我實在不清楚老師能如果評核，但還是要去面試，至少為她確保有幼稚園學位。」如此的生活壓力，只要居於香港，任何國籍亦是無一倖免。
面對即將出生的兒子，Caroline首要教導女兒Léonor愛錫弟弟。
一家人居住於上環多年，家中有不同中式擺設。
家中處處擺放着一家三口的照片。
記者：黃穎妮攝影：王國輝、張志孟編輯：梁浩維美術：孔文彬
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170515/20019291
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