釋出25%單位作可負擔房屋太多？最終定案下周分曉
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GS(14)@2017-05-19 05:27:48發展商以後在三藩市建屋，究竟要強制釋出多少單位比例作貧困及勞工階層的「可負擔房屋」？議題在市府爭論白熱化。周二傳出兩大對立陣營有望達成「共識方案」，據了解市長認為去年選民通過的25%指標過高。駐三藩市記者：唐芷瑩美國三藩市這個高端產業的樞紐面臨龐大的住屋需求，市長李孟賢（Ed Lee）想盡辦法吸引私營發展商增加單位供應量，但又必須要求他們顧及弱勢社群需要，兩面不是人。去年大選市民以近八成（76.7%）通過「C提案」，要求大增建商在大型項目釋出的可負擔房屋（低於市價單位）比例，由12%加至25%，當中15%作為低收入單位，另外10%給中等收入者。但市審計員（City Controller）和議會同意這「25%」的指標有調整空間。市審計員最新研究報告認為，25%指標恐對經濟帶來不良影響，李孟賢周一亦表示這會令發展商「蝕本」，削弱起樓意欲。最終定案快將在議會出爐，較貼近「C提案」選民意願的「金貞妍（Jane Kim）、佩斯金（Aaron Peskin）方案」提出總數24%的指標，「安世輝（Ahsha Safai）、布里德（London Breed）、湯凱蒂（Katy Tang）方案」提出遵從審計員建議，即稍低的總數18%；兩個方案對「合資格申請人」的定義均不同，同以三藩市的「地區收入中位數」（Area Median Income; AMI）上限計算，前者預留當中15%單位給平均AMI在55%的人士，9%給平均100%AMI人士，較得到草根團體、工人及老師等公會支持。至於後者方案，則是規定預留6%單位數目給55%AMI，6%給80%AMI，6%給110%AMI人士。華裔市民曾先生希望政府爭取到最多的可負擔房屋：「見到很多朋友已負擔不起樓市，要遷離灣區，放棄原本工作。」華協中心政策總監滕崗元（Gen Fujioka）相信「金貞研、佩斯金方案」能帶來較多的低至中等收入人士單位：「我覺得另一個方案製造的是較難負擔的富貴樓。」以100%AMI計算，三藩市現時全年家庭入息在1至4人家庭分別為80,700美元（約62萬港元）、92,250美元（約71萬港元），103,750美元（約80萬港元）和115,300美元（約89萬港元）。市議會最快下周一有定案。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170518/20025375
指市民越來越難負擔樓價陳啟宗籲政府多推地
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GS(14)@2017-07-29 03:37:06■陳啟宗寄望政府多推土地，令樓價回復至較正常水平。 李潤芳攝
【本報訊】樓價居高不下，連恒隆地產（101）董事長陳啟宗亦認為市民「越來越負擔唔到」，籲政府多推土地，助樓價回復正常水平。他又「恭喜」中資企業屢以天價投得港地，「搵唔搵到錢？你問佢啦，時間會解答好多問題」。記者：黃翹恩
恒隆系昨公佈業績。恒隆地產截至6月底止錄得收入63.58億元，按年增1%，撇除物業重估後，股東應佔基本純利倒跌4%至30.4億元，每股派中期息17港仙，與去年中期息持平。恒隆集團（010）上半年基本純利按年跌3%至18.11億元，派中期息19港仙。恒隆地產昨收市跌0.103%、恒隆集團全日無升跌。陳啟宗昨稱，樓市短線仍因樓宇供應少而企穩，但市民明顯越來越不能負擔樓價，寄望政府多推土地，令樓價回復至較正常水平，「唔係想益行家，而係要中間落墨，社會先可以向前。」
「恭喜」中資天價投地
面對中資屢次以破紀錄價錢投得香港地皮，不少港資發展商都不以為然，陳啟宗昨稱每塊地皮都會研究競投，但承認「有勝算嘅唔多」，暗批中資「有咩唔好？應該無任歡迎」，天價投地「咪恭喜佢囉……你話佢搵唔搵到錢啊？我點知，你問佢啦，時間會解答好多問題。」現時恒隆尚有2,500萬平方呎為在建面積，多位於內地。陳稱全數開發手上土儲需數百億元資金。近兩年恒隆曾入標競投美利道、鴨脷洲兩塊商業、住宅地王，惜雙雙無功而還。
內地零售寒冬或已過
恒隆旗下經營Fashion Walk、山頂廣場和內地多個商場，零售市道近年疲弱對「包租公」恒隆感受最深，但陳啟宗昨認為內地零售寒冬或已過，過往數年最受壓行業復蘇會最快，如經歷「完美風暴」的奢侈品市場，但二線城市復蘇比一線城市慢，惟長遠仍對內地居民消費帶動的經濟樂觀。恒隆地產期內物業銷售收入升5%至25.23億元；租金收入則減少2%至38.35億元，若撇除人民幣貶值5%的影響，租金收入升1%。公司解釋，基本純利下跌4%，主因利息收入減少及利息支出資本化金額減少。若日後租金上升，陳啟宗指有可能增加派息，但「可見將來唔應該太樂觀」，但未來一兩年料不減派息。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170728/20104069
與廠商共同投資 減輕資金負擔
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GS(14)@2017-09-25 04:08:24【明報專訊】張嘉怡透露，她最初沒有預備多少創業資本，「但重要的是，做得玩具這一行的，本身一定是有一些貪玩，擁有一顆童心」。她回憶說，10多年前仍在讀大學時創業，起初只是靠在拍賣網站轉賣台灣和美國公司玩具，收到訂單後才入貨，確保每單生意都有盈利。其後正式開設貿易公司，並直接向中國內地玩具廠入貨。但她創業以來，並非一帆風順，2011年因為被一個合作幾年的美國客戶「走數」，損失了7位數字，一度周轉困難。當時，她曾經考慮結束公司，但最後因為不捨得，堅持營運並成功轉虧為盈。
大學拍賣網轉售玩具創業
另外，她成立貿易公司之後，邀請了一名好友加入，成為合作伙伴。2011年的危機，雙方都能夠維持共識，安然渡過，可惜雙方之後在發展方向上出現分歧。最後，張嘉怡決定離開舊公司，將舊公司交給朋友打理，自己成立新公司Playable，和相熟的內地玩具廠合作設計新產品。
現時，Playable在香港有3名員工，在內地有4名員工。張嘉怡承認，她本身不懂得設計玩具的工程知識，設計工作要交由公司的玩具設計師和合作廠商負責，但她會構思及提出玩具的整體功能要求。
合作開發 共享知識產權
她表示，Playable屬小公司，能夠在不到兩年時間內，推出10多款自家產品，部分是要靠找對合作廠商。其中，便攜平板車iCarbot及遙控玩具工程車系列，都是採用共同投資、共同持有知識產權的方式合作開發。遙控玩具工程車系列是改良合作廠商的原有產品，因為其中5款玩具工程車在舊版本時已經取得平治的授權，所以只修改內部結構增加功能。
另一方面，該公司亦和合作廠商共同投資，減輕資金負擔。而且合作廠商本身只做內銷，對出口外國興趣不大；該公司則只想做外國及香港、澳門等市場，兩者正好各取所需。這種合作投資的模式令該公司分擔的研發經費大大減低。
[新經濟新天地]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4087&issue=20170918
周一理財：拆息攀升 供樓負擔增H按快觸及封頂息率
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GS(14)@2017-10-15 15:54:28■本港1個月拆息向上，增加H按供款壓力。資料圖片
聯儲局啟動縮表、年底加息機會增加，加上金管局自8月起多次增發外匯基金票據，與供樓相關的1個月銀行同業拆息（Hibor）已較年內低位攀升0.25厘，上周曾見0.6厘，創八個月新高。以目前新造H按普遍為H+1.4厘計，拆息只要再升0.15厘，實際按息便會觸及P按的2.15厘封頂息率，有機會加快銀行上調最優惠利率（P）的步伐。記者：陳洛嘉
本港1個月拆息於上月續見較明顯升勢，上周四定價報0.6厘，相較5月低位0.35厘，已逐步攀升0.25厘，相當於已跟隨美國加息一次，同時增加H按供款壓力。以晉海昨日加推的最平單位約454萬為例，六成按揭即貸款272.4萬元，以現時拆息水平計，每月供款已較5月時增約337元（詳見表）。近日拆息維持升勢，中原按揭董事總經理王美鳳估計，年內將會出現加息「第一階段」，即H按按息觸及P按封頂息率。以目前新造H按普遍為H+1.4厘計，如要觸及封頂息率2.15厘，即1個月拆息只需升至0.75厘，距離目前水平尚餘0.15厘空間。
銀行或加快上調P步伐
王美鳳續指，當按息升至封頂息率後，不一定會立刻觸發銀行上調最優惠利率（P），但目前拆息上息速度加快，加上美國年底有機會再加息一次，不排除會加快銀行上調P的周期。事實上，今年初本港1個月拆息曾一度高企0.75厘水平，但短時間內便見回落。王美鳳認為，最近帶動拆息上升的原因與年初有別，由於今次較主要是受到金管局增發外匯基金票據「抽資」所致，故假若當局希望調節港美息差而繼續發行票據，相信第四季拆息仍會處於升勢。
美國加息預期明顯升溫
上海商業銀行研究部主管林俊泓亦指，除了金管局發行票據的短暫因素外，近期市場對年底美國加息的預期已明顯升溫，相信年內本港1個月拆息或會升至0.8厘水平。林俊泓續指，根據以往經驗，當1個月拆息與P相差少於3厘，銀行便有誘因上調P。以目前三大行匯豐、恒生及中銀香港使用的細P（5厘）計，即1個月拆息至少要升至2厘水平，計及美國明年再加息2至3次，估計最快可於明年下半年觸發銀行上調P。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171009/20177142
新手父母壓力大 常徹夜不眠 智能嬰兒襪 減照顧寶寶負擔
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GS(14)@2017-10-22 14:06:19【明報專訊】新手父母經常要捱眼瞓照顧初生嬰兒，又要時常察看他們能否安睡，怕一時疏忽，會生意外，例如較常見的意外是不小心把被子蓋過了頭，令孩子窒息。為減輕父母照顧嬰兒的負擔，有初創公司研發出「智能嬰兒襪」，可以實時監察嬰兒多種生命體徵，當偵察到異常迹象就會發出警告訊息，猶如小孩的貼身看護。
明報記者 薛偉傑
Peacify Limited共同創辦人何家立、羅偉倫表示，雖然該公司5名創辦人都未有子女，但他們從家人和舊同學得知，初為人父母者往往每晚都無覺好瞓，既疲倦，壓力亦很大。這是因為新手父母擔心嬰兒睡覺時可能會出現意外，所以每晚都要多次起身去看嬰兒才放心，以致本身無法正常休息。他們在網上翻查新聞亦發覺，的確不時會發生一些嬰兒在睡覺時猝死的意外。
他們察覺到，美國有一些穿戴式設備，可以配合手機App，實時監察嬰兒的血氧濃度（SpO2）和心跳。在亞洲卻好像沒有同類產品。於是，他們便想到開發一款智能嬰兒襪，功能比上述的美國產品更多，性價比更高。這就是Peacify Sock的由來。
他們在2016年10月成立Peacify Limited，沒多久已成功申請到「數碼港創意微型基金」（CCMF）的10萬元資助，研發出第一個原型。截至訪問時，已經開發至第五個原型。
何家立和羅偉倫表示，Peacify Sock配合手機App，可以實時監察嬰兒的4種生命體徵，包括血氧濃度（SpO2）、心跳、皮膚溫度，以及身體轉動等，功能更勝美國的類似產品。
血氧心跳溫度 手機隨時觀看
其中，前三個數據若有異常，父母將會從手機接收到警告訊息。至於監察嬰兒的身體轉動，則可以組成報告，從中得知嬰兒在那段時間熟睡，在那些時間清醒過來，這也是父母最想知道的資料之一。
為了讓父母不在家中時，仍然可以觀看到以上的數據，Peacify Sock並不是直接和智能手機連線，而是先透過藍牙連接至一個基座，而後者再透過WiFi或網絡線，連接至家中的電腦上網。這樣，不論父母是上了班，還是到了外地公幹，都可以隨時隨地觀看到以上的數據。若有問題時，亦可以即時通知家傭或其他家人帶嬰兒看醫生。
每套零售價約1500元
由於Peacify Sock要長時間穿在嬰兒的腳上，所以他們在設計時，亦要特別小心。首先，是布料要採用有機棉，而非一般的化學纖維或棉布，以避免嬰兒幼嫩的皮膚出現敏感。其次，整隻襪亦要設計到非常纖薄和柔軟，原則上和普通嬰兒襪沒有分別。第三，是內裏的機件要防水，以防被嬰兒的尿液浸壞。至於外層的襪套，則可以拆下來清洗。
截至訪問時，他們已找了約20個嬰兒短暫試用過Peacify Sock。他們計劃在今年底前要再造出幾十個原型（或者可稱為「預量產型」），然後再找大約300個嬰兒試用，每個試用10日，以微調產品設計（例如當中的演算法等）。然後，在明年6月進行眾籌預售，9月開始付運。至於每套Peacify Sock的零售價，則估計大約是1500港元，已包括2至3隻不同尺寸的襪、基座和手機App。至於下一代的Peacify Sock，他們亦已經初步構思了一些改進的地方。例如，襪子可以由有線充電改成無線充電；而基座則加入量度室溫和濕度的功能。
[新經濟新天地]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8292&issue=20171016
【旅遊籽】港人移居泰國負擔輕 買餸睇戲物價低
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GS(14)@2017-10-30 00:57:13泰國買餸很便宜，這餐六人份量的自家製海鮮餐，150港紙有找。
【旅遊籽：逃走他鄉】我們走到泰國，尋找到現在56歲的施昌勤（Aaron），細聽他與家人在泰國生活的故事。Aaron在2015年10月帶同太太馮錦芳（Winnie）和兒子Wile逃出香港，移居到泰國芭堤雅，開展新生活。
泰國生活平得誇張，隨便吃碟豬手飯、海南雞飯、炒粉麵，都不過十多港元，到超市買餸，3、40港元一大隻燒雞、一大袋番茄只不過幾元、海鮮和肉類又是平得過份，訪問當天，他們買材料煮了一頓足夠六人吃的海鮮餐，有蝦有魚有花甲，150港元有找。食物平，娛樂亦然，兩公婆閒時會到市中心睇戲，4K電影戲票只需140泰銖（約35港元），3D電影亦只不過170泰銖（約42港元），還不用排隊買票，也不用怕沒有位坐，對於平時睇場戲都要100元的香港人來說，只有羨慕的份兒，「其實不應將香港價錢和這裏比較，始終香港租金太貴，泰國負擔輕，相差很遠。」Aaron說。
Travel Memo簽證：持特區護照或BNO可免簽證機票：乘坐香港至曼谷的經濟客位，來回機票連稅約2,026港元（國泰航空）滙率：1港元約兌4.1泰銖
記者：黃子配攝影：王國輝編輯：施明慧
來源:
https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20171029/20196639
港1個月拆息9年新高H按升穿封頂利率 供樓負擔增
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GS(14)@2017-11-05 16:19:19■與供樓相關的1個月拆息已連升12日，直撲0.7911厘。
【本報訊】新股凍資令本港銀行同業拆息﹙Hibor﹚持續抽升，與供樓相關的1個月拆息連升12日兼衝破年初高位，直撲0.7911厘，創下九年新高。以目前一般新造按揭利率H+1.38厘計，實際按息達2.17厘，升穿封頂利率。不過，分析認為，拆息抽升為短期現象，現階段業主轉投P按的誘因不會太大。者：陳洛嘉 劉美儀
新股招股潮，加上月末資金緊張，昨日隔夜息急升2.12厘至2.6793厘，1星期拆息亦升0.5厘至1.5193厘，1個月拆息略升至0.7911厘。現時H按普遍設封頂利率P（細P，即5厘）-2.85厘，實際按息即2.15厘。以昨日1個月拆息升至0.79厘計，即使H按理論上已達2.17厘，但仍會以封頂利率2.15厘計算按息。
新股潮後 拆息料回落
經絡按揭轉介市場總監劉圓圓認為，由於拆息在大型招股活動過後或有所回落，故相信H按計劃仍是置業人士首選，暫未出現H按轉P按之情況。現時H按使用比例維持逾九成水平，劉圓圓估計，隨着美國繼續展開加息步伐，定息產品的吸引力或於明年逐漸展現，相信屆時新造按揭選用P按的興趣會慢慢增加，P按使用比率或升至一成水平。中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦指，現時H按及P按的實際按息都介乎約2.15厘水平，故現階段業主轉按的誘因不會太大。她預期，招股完結後，拆息有可能略為回調，但由於12月美國加息因素臨近，估計明年首季拆息上升趨勢會持續，屆時1個月拆息或會升至1厘以上，才令銀行加快考慮上調P的需要。
銀行年內調升P機會微
根據以往經驗，上海商業銀行研究部主管林俊泓指，當1個月拆息與P的差距收窄至3厘或以下，便會觸發商業銀行調升P的需要，以現時大行包括匯豐、恒生（011）及中銀香港（2388）P水平為5厘計，即1個月拆息至少要升至2厘或以上，故相信年內港銀應不會有調升P的壓力。恒生首席經濟師薛俊昇亦認為，雖然拆息短暫抽緊，但目前銀行體系結餘仍然充裕，港匯年內難弱見7.85水平，意味不會觸發資金流走，故銀行年內調升P的機會不大，最快或要待明年下半年。東亞銀行（023）貨幣及利率交易部主管陳德祥亦稱，現時短息抽升主要由於招股因素，高峰期過後短息應會回落，1個月拆息料於0.5至0.6厘間找到支持。由於銀行體系結餘充裕，加上港匯大致平穩，銀行應不急於加息。港元拆息向上，令市民供樓支出增加，王美鳳建議，業主可以留意首年鎖定低息優惠（如固定1.75厘）、其後以H按釐訂及附有P按封頂的按揭計劃，若現金回贈、封頂息率及之後息率條件合理，可視作短期內的慳息方案。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171101/20200929
減醫護負擔 智能藥箱自行配藥
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GS(14)@2017-12-03 18:06:49【明報專訊】Power Way Hong Kong Development Limited創辦人楊曹文表示，他曾經在英國和美國的電訊公司從事產品研發工作20多年。大約5、6年前，他任職的美國公司開始嘗試委託內地公司研發部分產品。但是，那些內地公司研製出來的原型往往過分注重節省成本，而犧牲了耐用性和可靠性，一直未能令其上司滿意。於是，他便向其上司提出，不如由他回來香港開設公司，替該美國公司研發產品。結果，他的上司同意了。於是，他便在4年多前回港成立公司。
可記錄取藥數據 監察服藥
最初一年多，該公司只承接其舊僱主的生意。至3年前，該公司開始推出自己的產品，主要是穿戴式電子產品。近年，他先後有3個年長的親戚患上柏金遜病，並需要長期服食藥物，令他注意到，部分長期病患者每日都需要服食多種藥物，而本身的記憶和自理能力又不太好，令人擔心，他們有沒有真正按時服藥。
然而，市場上一直都沒有效果理想而又售價合理的智能藥箱，可以解決這問題。有些產品好像書櫃那麼大，售價高達100萬美元，只有醫院才買得起。而針對家庭用戶的產品，卻在分配藥物、計算用量方面做得不太好，談不上真正防錯和智能。
因此，一年半前，該公司決定自行研發一款「智能醫藥分配器」。為了令分配藥丸的數量準確，初時曾研製出一部以氣壓吸起藥丸的原型。但是，這方案的成本太高，產品不易普及。因此，該公司後來改為使用輸送帶、鏡頭和傳感器等，來偵測從每個儲存格跌出來的藥丸的數目，多出的會自動送回儲存格。
現時，「智能醫藥分配器」原型是採用一個圓盤形的設計，內裏分成8個儲存格，分別放入不同的藥丸，以及透過手機App來設定不同的服食頻率（例如每日3次、每日4次等）。而每格足以儲存大約一個月的服用量。它亦會透過WiFi，提醒長期病患者或者其家人、護理員等到時服用藥物。而每次取出藥物的信息，都會上載至雲端，好讓長期病患者的家人或安老院的經理等看到。
該公司月前參加過硬蛋舉辦的「創業投資配對計劃」（EMI）之後，認識了一些內地投資者。其中一人反映，若給安老院舍中每個長者配上一個「智能醫藥分配器」，會不太方便，建議加入模組化及可以擴展的設計。該公司接受建議，修改設計。現時的原型可以配備1個至5個圓盤，儲存1個至5個長者的藥物。楊曹文認為，「智能醫藥分配器」可以節省護理的人力和執藥時間，更可減低出錯的機會和壓力。
安老院試用原型 改良後投產
他表示，大部分零件都由內地廠家生產。至於最後的組裝工作，他則計劃由該公司自行負責，在香港或內地都有可能。若能取得足夠的資金，他計劃在明年再造一批「智能醫藥分配器」的原型，交給3家不同的安老院試用3個月。然後，再根據它們的意見，來微調產品設計，即可投產，估計合共需時大約一年。至於零售價方面，單人版大約是1000元。
[新經濟新天地]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1684&issue=20171127
李倞：港樓難負擔 較美海嘯前嚴重 籲增中型單位供應 鼓勵中產生育
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GS(14)@2018-01-25 14:51:03http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9247&issue=20180125
【明報專訊】美國研究機構Demographia本周一發表報告顯示，2017年第三季本港樓價對比家庭年收入比率高達19.4倍，屬歷史新高，即港人需要不吃不喝不花費、儲錢19.4年才買得起一個普通的住宅單位。香港中文大學未來城市研究所土地資源與房屋政策中心（下稱中心）早前研究過1997至2016年港人買樓負擔能力，結論同樣是港樓價高得難以負擔，而且這問題較美國2006年、即爆發金融海嘯前更嚴重。研究所副主任李倞接受訪問時表示，港府應該增加住宅供應，尤其是針對中產階層的需求，由房委會增建面積達40至69平方米（約430至742方呎）的居屋及首置上車盤，才可望穩定樓價。
Demographia最新報告顯示，本港私人住宅樓價中位數對家庭年收入中位數比率由2016年第三季的18.1倍，升至2017年第三季的19.4倍，連續8年成為全球最難負擔買樓的地區。Demographia已是第14年統計全球樓價負擔能力，是次研究涵蓋中國、英國、美國、澳洲、加拿大、日本、新西蘭等國家，合共293個城市。
按息辣稅也影響負擔能力
中心早前也統計了1997至2016年本港私人住宅樓價，研究港人買樓的負擔能力，而且研究的範疇更廣泛，涵蓋的變量（variable）更多樣化。
首先，與Demographia簡單地把去年第三季私樓樓價中位數619.2萬元除以家庭收入中位數31.9萬元得出19.4倍的供樓負擔比率不同，中心計算港人買樓負擔能力時也將按揭利率考慮在內，因為它會影響借按揭買樓的業主之每月按揭供款金額，繼而成為置業成本的一個重要組成部分。
其次是考慮到港府近年連番推出稅務辣招調控樓市，目前除非是首次置業的本港永久居民，否則買樓便要繳付15%的從價印花稅，這也是置業成本之一，故研究也會考慮有關稅率。
另外，中心根據香港政府統計署的住房面積劃分，選取了其中3類戶型，分別為40至69.9平方米、70至99.9平方米及100至159.9平方米，並假設各戶型分別對應不同收入的住戶，由此計算本港不同收入水平家庭的買樓負擔能力在1997至2016年間的變化。
家庭月入低於2萬難買私宅
負責該研究的李倞表示，他在研究初期曾參考Demographia的數據，不過，由於本港住宅市場的實際情况是政府大量提供公屋，故很多月入低於2萬元的家庭根本難以進入、亦不需要進入私人住宅市場，故他將有關家庭剔除於研究範圍以外。
另外，李倞把本港每年收入達24萬至42萬元、43.2萬至64.8萬元及66萬至94.8萬元的家庭分別定義為低、中、高收入家庭。對於面積介乎40至69平方米的私樓，研究計算了低、中、高收入家庭的可負擔能力；對於面積70至99平方米的戶型，計算了中、高收入家庭的可負擔能力；對於100至159平方米戶型，只計算了高收入家庭的可負擔能力。
由於研究包括按揭利率及辣招稅率等因素，故中心計算出來的負擔能力並非如Demographia一個簡單的樓價對年收入比率，而是一個指數，指數愈高代表樓價愈容易負擔。研究結果顯示，對於可負擔購買一個40至69.9平方米住私人住宅的家庭來說，2003年該指數高達2.2，2016年已大幅下跌至0.4附近（見圖）。
李倞表示，在2006年美國樓市泡沫爆破引致金融海嘯前，當地樓價的可負擔指數為1，遠較港樓2016年時為高，顯示2016年本港樓價難以負擔的問題遠較美國在海嘯前嚴重；由於2017年至今本港樓價進一步上升近兩成，遠遠拋離期內家庭收入的升幅，故估計目前情况更為嚴峻。
如何解決本港樓價高至港人難以負擔問題呢？該研究亦就此提供了方向。李倞採用迴歸分析（Regression Analysis），以樓價作為依變項（Dependent Variable），研究哪些變項（Independent Variable）會對樓價帶來重要的統計學影響（Statistical Significance），結果顯示，投資移民計劃與樓價呈正相關。
在2003年10月27日港府推出「資本投資者入境計劃」，目的是把資金帶來香港，讓不在香港參與經營業務的人也可來港定居，條件是將650萬元投資到香港的資產（股票、債券、存款證或物業），而7年後便可獲得香港永久居民身分。
中心的研究顯示，上述投資移民計劃對推升本港樓價的影響十分大，而港府在2010年10月將物業剔除在投資移民的可選資產之中，2015年1月更暫停整個計劃，否則目前樓價很可能更高。
中產屬社會棟樑 房策可優先照顧
另外，研究亦顯示供應增加與樓價呈負相關，當中40至69平方米的戶型的影響力尤大。因此，李倞認為，港府不可只依靠私人發展商，而是應該透過房委會興建居屋或首置上車盤，持續大幅增加中小型單位的供應，以低於私樓的價格出售予中產家庭，中長線來說可望穩定樓價：「對於社會穩定來說，中產階級十分重要，港府的房屋政策可以優先考慮為這批社會棟樑，創造適合生兒育女的理想居住環境。」
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-01-25 14:51:19http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0386&issue=20180125
【明報專訊】港府增建居屋及首置上車盤幫助中產階級上車，相信社會各界均會支持，問題是地從何來。李倞表示，本港已發展土地佔整體土地的比例僅三分之一，而深圳有關比率高達五成，反映港府在開發土地增加住宅供應上仍有很大空間：「香港的綠化帶實在太多，拿一點綠化帶出來發展住宅，便可以大幅增加住宅供應。」
香港大學房地產及建設系系主任及講座教授鄒廣榮在去年7月發表研究表示，填海是本港增闢新土地最有效和最快的方法，更提出研究填平本港第二大水塘、容量達2.3億立方米的船灣淡水湖，預料此舉可增加1200公頃土地，興建30萬個650平方呎的住宅單位。
港已發展土地佔比遠低於深圳
鄒廣榮當時解釋，船灣淡水湖原來的自然環境已在興建水塘時被破壞，故再發展該位置對環境影響亦相對小；他又說，可利用引水道將東江水引到其他水塘，亦建議政府增建海水化淡廠。
鄒廣榮提出上述建議後，隨即被部分人士指摘「完全脫離現實」、「無稽」，至今方案沒有進展，李倞為此可惜，他認同填平船灣淡水湖的方案可行，認為各界可慎重考慮。
[名人樓巿論壇]
張佩儀：人口老化負擔更重 善用強積金
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GS(14)@2018-02-04 20:55:56【明報專訊】由於香港出生率持續偏低，人口平均壽命也逐漸延長，本港正面臨日益嚴重的人口老化問題，預計2066年全港65歲以上人口佔 比達37%，未來就業人士也必負擔更重。香港政府於2000年底實施強積金計劃至今已近20年，不少人仍有疑問。什麼受僱情况下需要供強積金？供款額度如何計算？強積金中轉過程中又要注意什麼？依照香港法律，除獲豁免人士外，凡年滿18歲至未滿65歲的一般僱員、臨時僱員及自僱人士，均須參加強積金計劃。臨時僱員指18至65歲與餐飲或建造業受僱少於60日之人士；自僱人士則指透過生產或買賣貨品，或是透過提供服務，或從事提供服務的營業，以賺取收入的不具備僱員身分的人士。
強積金供款分成兩部分——強制性供款與自願性供款。強制性供款額度與每月收入直接相關。僱員或自僱人士，每月入息若少於7100元毋須繳納強積金，僱主則仍須繳納該款項。若每月收入介乎7100至30000元之間，僱員及僱主則均須繳納該入息的5%。
現有規定中，每月繳納強積金上限數額為1500元，同時，強積金供款人可享一定額度稅項寬減，僱員可為繳納的強制性強積金申請最高18000元扣稅；僱主最高可為僱員作出的強制性及自願性供款申請扣稅，惟扣除額不得超過僱員總薪酬15%。在之後專欄中，我們將提供更具體強積金計劃與相關資料。下期見！
美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁
[張佩儀 財女手記]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4028&issue=20180129
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