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孫中山先生有個理想，那就是平均地權、漲價歸公，讓土地的利益全民共享，最終目標，是要讓土地稅收成為政府的主要收入。

當國民黨從中國敗逃台灣，我們這座島於是成了這理念的實驗場域。

但這理想卻始終沒有實現。

甚至台灣的房地產實質稅率還低到只有國際的十分之一，究竟是誰背叛了孫中山呢？

製作人．方德琳 撰文．楊卓翰 研究員．楊政諭

國父遺教 名存實亡

以孫中山精神創立的《憲法》中，在第143條明定：「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」但是，台灣土地增值稅課稅的基準，是由地方政府以「土地公告現值」決定。長久以來，這個假價格與市價差距越來越大，政府課不到稅，也讓「漲價歸公」變成「漲價歸私」。政府的稅基制度不彰，讓國父遺教成為空話。

「房地產實價課稅最快明年就會上路！」財政部長張盛和的一句話，引起產、官、學界一陣激辯。三十年來，政府不只一次嘗試實價課稅；三十年來，部長下台、業者叫苦、民眾反對……，沒有一次成功。

但在現今房市亂象下，台灣的房地產稅制不公，已經到了不得不改的地步。財政部也因此提出稅改方案， 準備邀集各界討論。但是，這次稅改真的可以解決不公、改掉台灣長期畸形的房地產稅制嗎？

這是一棟台東市區的舊房子，白色油漆早已剝落，露出裡面紅色的磚牆。五十坪三合院，市價約七百萬元，是台東市區普遍的價格。主人王先生摸著斑駁的牆面，誰也想不到，這棟老房子的稅率卻比台北市的豪宅還高！

「這房子老了，繳的稅也很低。」王先生說。繳多少？不記得了，很少啦！看了稅單，王先生才知道地價稅三千元、房屋稅三千五百元，每年要繳六千五百元。算一算，王先生的房地產持有稅，比他的手機電話費還便宜，每年持有稅的實質稅率(應繳稅額除以財產市值)只要○．○九三％。

持有稅低 是政府德政嗎？

房地產增值六兆 稅卻只多收三百億沒錯，台灣的房屋稅和地價稅超低，眾所皆知，也被視為「德政」。但是，你真的是這項德政的受惠者嗎？

舉一棟台北市中正區歌手周杰倫所住的豪宅「元大一品苑」 為例，一戶市價約一億三千萬元，而每年繳的不動產持有稅是五萬四千元；而一輛四千四百ＣＣ的汽車燃料費和牌照稅，每年都要繳五萬七千元，車比房子繳的稅還多。就算加上豪宅稅，這棟豪宅的房屋稅和地價稅也只要九萬元，實質稅率也只有 ○．○六九％。也就是說，以不動產的真實價格來看，住在老房子的王先生，租稅負擔率竟比住豪宅的周杰倫還高！政府想透過豪宅稅提高持有成本的政策，完全無效。

在稅單上，王先生地價稅的依據是以「公告地價」來計算、房屋稅則是「房屋公告現值」，兩者都和不動產的真實市價無關。王先生的公告地價和房屋公告現值加起來只有二百多萬元，稅基是市價的三分之一；但周杰倫的豪宅稅基卻只有二千多萬元，稅基僅有市價的六分之一。

台灣房地產的持有成本過低，讓養房比養車還便宜，而且市價越高，繳的稅就相對越便宜。

「真的啊！不算我還沒有發現！」王先生說。房地產稅負不公平，就在這樣的習以為常下悄悄滋長。這場慢性病──一套你我都沒感覺的不公平稅制，不只間接影響高房價，將大量資金導向房地產，也影響了台灣的總體經濟。

台灣的房地產稅制，源自於孫中山先生的「平均地權、漲價歸公」，讓土地的利益全民共享。但是這個理想，卻在現行扭曲的稅基制度下變了調。《今週刊》特別和「參玖參公民平台」合作，邀集中研院院士等學者，提出不動產稅制的改革方向。究竟，房地產改革到底要怎麼走？實價課稅又該怎麼實行？

「不動產稅是整體性的問題。不只是不公平，這也是經濟動能的問題。」中研院院士王平說：「台灣的銀行總放款餘額，其中三○％是房地產相關貸款，」他指出，偏低的持有成本，誘導房地閒置與囤積，「台灣的資金全流到房地產了。」根據行政院國富統計報告，去年台灣總資產毛額為一八七．四兆元，而土地(按公告現值計價)和房屋就佔了六成，不動產已經是台灣最大宗資產。稅基造成的問題不只讓養房、囤房成本超低，買賣房地產的交易後資本利得稅也很低。去年，台灣總資產共增加了十兆元，光是土地就有六兆元；但是，六兆元的資產增值，政府收到多少稅？財政部統計，房地產相關的稅負只從前年的二千億元增加到去年的二千三百億元，不動產稅收增加三百億元。

房價直漲 為何收不到稅？

稅基太低 有錢人繳的資本利得稅超少如同免稅的房地產資本利得稅制度，只有笨蛋才會工作賺錢。參玖參執行長楊筱瑄說：「台灣的不動產稅不是德政，而是幫有錢人省下上千億元稅額的惡政！用實例計算，一位高階主管工作五年收入二千五百萬元，和持有不動產五年賣出獲利二千五百萬元，所繳的所得稅相比，薪資收入繳的稅是五六○萬元，但是賣房子賺的錢只要繳一五二萬元的稅。」換言之，上班繳的稅，是炒房所繳的近三倍！

也難怪，過去十五年，不動產房價指數狂飆三倍，但是政府的房地產稅收，卻仍保持在二千多億元的水平。而辛苦的上班族和企業，卻貢獻了近四千億元的稅收。德明財經科技大學房地產投資與經營學位學程副教授花敬群估計，台灣稅基若和國際接軌，從第二棟房子開始以市價的八成計算稅基，那麼持有稅就可以增加二千九百億元，可以完全彌平台灣各級政府二千億元的財政赤字。 而且這些錢，全都由擁有兩棟以上房子的人來繳。這些人，不用說，都是台灣金字塔頂端的人。

「荒謬！真的荒謬！」中央研究院經濟研究所特聘研究員彭信坤說：「過去十幾年，台灣貧富差距最大的主因，就是房地產稅制。有錢人繳的稅低得不合理、低得誇張。」彭信坤花了一年的時間，研究房地產稅制，並在中研院的《賦稅改革政策建議書》中提出房地產財稅改革方向。結果這篇建議書，一炮打響房地產改革，掀起一場風暴，媒體紛紛把麥克風塞到財政部長面前，張盛和才終於透露要著手改革。

稅基太低 是誰造成的？

專業無力官員、開發商、民代把持稅基評價委員會但是要怎麼改？我們得先看看台灣的不動產稅制到底出了什麼問題。

台灣的不動產稅分為三大類：一為持有稅，也就是地價稅和房屋稅；二為交易稅，就是契稅；三為買賣獲利的資本利得稅，以土地增值稅和財產交易所得稅來課徵。「台灣不動產稅的名目稅率，其實和世界各國相當，」花敬群分析，「但持有稅(地價稅與房屋稅)稅基約僅市價一成，利得稅(土增稅與房屋交易所得稅)除稅基偏低外，也與市價完全無關。」問題就出在台灣落後的稅基評估方式。不動產學者楊松齡分析：「孫中山先生的漲價歸公精神用意良善，因為早期地價和房價的認定，沒有達到先進國家的水準，沒辦法掌握市價，所以政府就用公告地價、土地公告現值、房屋評定現值來替代；但是這樣假的稅基與市價差距實在太大，漲價歸公已經變成『漲價歸私』了。」「不管是哪一種稅，這些稅都是地方稅，應該是由地方政府徵收。」彭信坤說。但是，決定地價和房屋價格的地方政府，卻是最大問題。公告地價及土地公告現值的評議委員會，分別是三年和一年開一次會，追不上市價；而且估價師都只有二至三名，其餘的委員，就是地方政府官員、不動產開發商、民意代表等。而稅基真正的決定權，也握在他們手上。

「叫他們提高稅基，簡直不可能。」每屆都參加評議的全國不動產估價師公會全聯會理事長陳諶說。「叫我們這些估價師去根本白搭！他們根本不在乎市價。」陳諶說：「這樣的制度，充滿政治角力。」他舉國外的例子指出，房地產價格都是經由第三方的估價機構評定，然後交給政府去執行。

加拿大地產開發商VISION董事總經理湯馬士聽到台灣的制度，直呼不可思議。「除了明顯的利益衝突，開發商也不夠專業，這應該交給專業估價師才對。」在加拿大，持有稅是以市價的九五％開始課徵。日本信義株式會社營業部部長李旭鎮也指出，在日本地方政府會委託兩組估價機構做出估價，中央政府不會插手，最後決定的稅基也大概是市價的七成。但是在台灣，按照內政部統計，台灣的土地公告價格只有正常交易價格的兩成。

土地只是問題的一環，房屋評定現值是按照建築造價試算，但這套標準卻是「三十二年前的價格，」花敬群說：「和現在真正的造價成本比，大概只有兩成。」而這只是造價成本差異，若和房子的真正價格比較，落差更是天差地遠。

而台灣如此獨特的稅基決定過程，就造成台灣房地產課稅基礎低估，而且不能反映市價漲跌。「如果依照實際價格來計算，台灣的稅基只有市價的十分之一。」花敬群說。「所以一棟三、四億元的豪宅，最後稅基只會有幾千萬元。」實價課稅 真的有這麼難？

應打破「加稅」迷思 讓稅基與市價接軌「放眼國際，先進國家早都採用實價課稅，只有我們還在用過時的制度。實價課稅應該儘早上路！」王平說，而這也是中研院的政策建議書中最強調的一點。雖然台灣實行實價登錄兩年，對於房市的透明度有所提升，但「『公開』與『健全』房市是兩回事。真的要健全房市，就必須走到最後一步：實價課稅。」李旭鎮說。

一般人聽到實價課稅，第一個反應就是「加稅」。「但這其實是兩件事。」花敬群指出：「政府可以在市價上打折扣，例如對於自用戶，就用優惠的二折、三折；而非自用或是豪宅，就用八折、九折來課稅。」「重點是，稅基必須和市價接軌，才能符合公平原則、量能課稅（根據負擔能力決定稅收負擔）。」花敬群指出，日前財政部提高房屋稅稅率，從一．二％提高到三．五％的政策，就是走錯方向。「你再怎麼提高稅率，稅基就那麼一丁點，還是沒辦法提高稅額；到時如果實價課稅，又要降，反而更複雜。」不只是學者強烈支持，不動產業者也對實價課稅樂觀其成。信義不動產企畫研究室經理蘇啟榮認為：「時間慢慢拉長，制度應該要慢慢走向實價課稅，稅制也會變得比較公平，長期來看，對台灣房地產的健全是好事。」實價課稅 應如何配套？

從資本利得下手 交易稅與所得稅分離至於實價課稅對房地產市場的影響，世邦魏理仕台灣總經理林俊銘也認為，「短期當然會對信心面有些打擊。但是如果稅制健全，把現在扭曲的制度改掉，長期來說，不但房價會降，交易量也會更好。」但是，實價課稅應該怎麼走？短期而言，財政部決定挑最簡單的「資本利得稅」下手。

財政部準備直接用所得稅將房地合一，繞過《憲法》規定的土增稅。「所得稅是中央稅的問題，不會受地方的意願影響，這與過去不同。例如中央在七月訂出了『囤房稅』，最高可課三．六％的房屋稅率。 但是地方政府還是因地制宜，多數隻用一．五％的最低稅率。因此，現行作法可行性的確比較高。」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說。

這和立委曾巨威想法一致。曾任行政院賦稅改革委員會副召集人的他，深深瞭解不動產稅制問題，並認為資本利得稅「是房地產稅制裡最好處理的。」他解釋：「雖然大家都知道土增稅是假的，因為買房子的時候都是算總價，不會算房、地的分開價嘛！」但是《憲法》明定必須課土增稅，修憲又極度困難。最好的作法，就是化繁為簡，不再區別土地、房屋，而把財產交易所得稅以交易價格減去取得成本，用差價當成總資本利得。「然後再將財產所得稅扣除公告的土地增值稅；如此一來就是房地合一，卻不用修憲，又可以課到市價。」包括花敬群在內的學者，也都認為這個作法可行，並且建議在所得稅法做上配套。

「如果把房產交易稅併到所得稅，會一下子提高太多所得級距。」花敬群說。所以應該將房產交易稅和所得稅分離課稅，避免對民眾有太大的負擔。

當然，這也是一般人最擔心的部分：實價課稅如果課到自己該怎麼辦？

新制上路 自用戶也遭殃？

短期只瞄準大戶交易所得 未來持有稅也應列入現在財政部規畫以所有人擁有的棟數，來區分自用和非自用，而這也符合現況。事實上，在台灣的不動產所有人，大部分只擁有一棟房子；擁有三棟或以上的人，只佔全部所有人的八％左右，但是這八％的少數人，卻擁有台灣二六％的房地產。因此，政府應該瞄準這群有錢人課稅，而不傷害一般的自用戶。

「很多人認為實價課稅就是加稅，但是這並不是等號。」高力國際韓國分公司資深總經理林東舉例：「韓國在二○○七年從原本的評定價格轉換成實價課稅，配套的方法有很多種，例如就在提高稅基的同時，降低稅率，或是對自用住宅以優惠稅率來課徵。」「最重要的是，你一定要有很完整的配套措施。」「這是正確的政策，但你要給大家一點時間。」信義企業集團研髮長曹玲玲說，「否則帶來的衝擊會非常大。將自用、非自用及農舍田地，這些所有人區隔開，非常重要。」不過，就是因為財政部「繞過《憲法》」，這項「房地產實價課稅」制度，僅屬片面的所得稅改革，並未觸及最核心的持有稅，也就是地價稅與房屋稅制改革。王平認為，長期來說，持有稅也必須走向實價課稅。

王平就曾在中研院的院士會議上，直接對行政院院長江宜樺「嗆聲」，指出政府只做房地產交易所得稅，只改革一半。「不能這樣走一步算一步，而必須有全面性、長遠性的考量。」但是，持有稅若要依實價課稅，長久未交易的不動產該怎麼估算？其中最大的問題，就是實價登錄資料庫不全。花敬群指出，國外普遍都是用電腦大量估價，去評算同一個路段裡的屋齡、房屋狀況，不會完全按照市價漲價。

提高稅基 中央該怎麼做？

建立公正估價機構 不受地方政府干預「長期來看，政府應該和地方商量，如何把現在的評定現值逐年調升到接近市價，好為未來的實價課徵持有稅做準備。」陳諶認為，政府應該「建立起值得信賴的機構來做估價系統，不能受到地方政府的干預。」「除此之外，三年一次評定地價實在太久，在這三年內的持有稅就完全不會提高。」因此，應修正評價委員會的機制修改，重新檢討組織條例。

彭信坤也認為，若不解決地方和中央的財政劃分問題，中央再怎麼想調升持有稅，恐怕都是一場空。「這是地方政府的責任，所以中央與財政劃分的問題，也必須解決。改善持有稅還能讓地方政府獲得穩定豐沛稅源，如何讓地方政府有誘因去提高稅基？這是中央要思考的問題。」台灣究竟能否一改三十年的房地產稅制惡習？現在看來，財政部似乎想用一場七月底舉辦的座談會一決勝負。但是，「我們有太多法令和政策，在制定的時候不周延。」曹玲玲說：「像不動產稅制這麼大的政策，從小的審議到大型的產業討論會，至少要有三、四十次以上，充分讓產、官、學討論，只開一場座談會，絕對不夠。」王平也指出，「而最重要的是，在民氣可用之下，不能浪費，不要像證所稅，浪費了一次改革的大好機會！」的確，目前財政部房地產「房地合一實價課稅」的稅改內容，仍只限定在資本利得稅及土增稅上；不過，房地產持有稅制不公，真正打擊投資客囤房的持有稅稅基過低的問題，政府還是擺在一邊。

「現在好不容易有個勢頭，政府應該趁機通盤檢討，擘畫一個完整的房地產稅改計畫。」王平認為，「只調整資本利得稅，卻不動持有稅，這樣半調子的稅改，不如不要改。反而浪費了一次改革的大好機會！」漲價歸公變歸私！

台灣房地產課稅的3大荒謬荒謬 1 養豪宅比養車便宜！

106坪豪宅：

房屋稅＋地價稅

每年5.4萬元

4400CC汽車：

燃料費＋牌照稅

每年5.7萬元

荒謬 2 辛苦上班繳稅 卻是炒房客3倍！

投資房地產賺2500萬：買一棟5000萬元的房子，５年後以7500萬元出售，獲利2500萬元。

持有稅和資本利得稅為：

（房屋稅＋地價稅）×5

＋房屋交易所得稅 ＋ 土地增值稅＝

152 萬元

高階工作者賺2500萬：每年薪資所得500萬元，每年應繳所得稅為112萬元，

５年繳稅

560萬元

荒謬 3 台東老房子的稅率竟比台北豪宅高！

偏鄉老房子實質稅率0.093% ＞ 豪宅實質稅率0.069% 台東30年老住宅 台北某豪宅

面積 53坪 106坪

市價 700萬元 1.3億元房屋稅及地價稅 6500元 9萬元實質稅率 0.093% 0.069% 不實價課稅 一年消失2908億稅收台灣公告地價只有交易市價的20.19%，房屋評定現值約只有市價10%；若照國際標準，持有第二棟房開始用８成市價作為稅基計算，台灣持有稅會比現行制度增加2908億元。

稅基太低！

從豪宅課到的稅僅九牛一毛──以帝寶為例圖解持有稅與交易資本利得稅市價約３億元的帝寶豪宅，政府卻認為它只值4180萬元（房屋評定現值＋土地公告地價）。假設出售獲利1.73億元，政府卻只用3686萬元（公告土地現值＋房屋評定現值）課稅。問題出在房屋評定現值、土地公告地價、土地公告現值，這個稅基過低。

帝寶豪宅

目前市價約3億元

持有須繳的稅

房屋稅 稅率1.2% 稅基：房屋評定現值（2315 萬元）不合理1 不動產評價委員會3年開一次會，現值遠低於市價！

地價稅 自用稅率0.2% 稅基：公告地價（1865 萬元）不合理2 地價評議委員會1年開一次會，現值遠低於市價！

房屋稅：27.8萬元 地價稅：3.73萬元

合計：

1年交31.5萬元持有稅，比管理費51萬元還低

實際法拍案例：

某甲當初花約1.08億元買入帝寶，之後賣出成交價2.82億元。

賣房獲利：1.73億元

稅前報酬：159%

出售須繳的稅

土增稅 實際稅率：1.8% 稅基：土地公告現值（2983萬）

房屋交易所得稅

台北市稅率：37% 所得稅率：40% 稅基：出售時評定現值（703萬元）不合理3 房、地分離課稅，稅基遠低於交易價格！

土增稅：54萬元 房屋交易所得稅：104萬元

合計：

僅納稅158萬元，只課到賣房獲利約0.9%的稅。

稅後報酬高達157 %

資料來源：參玖參公民平台、監察院「租稅不公調查」2011年，沈美真等人稅收貢獻少！

台灣家庭有41%的財產來自不動產，高於美國的28%，但不動產稅收只佔台灣國內生產毛額的0.9%，遠低於美國的2.9%。

房價狂飆

但課到的稅和15年前差不多── 近15年房地產指數與房地產課稅淨額制度太落後！

台灣是全世界先進國家中，唯一將房地產資本利得分成土地和房屋計算的國家；也是唯一沒有實價課稅的國家。

打破4大迷思！實價課稅並非不可能──實價課稅反對聲浪與解決方案

他們說……

實價登錄資料庫不全，不能上路。

解決方案

國外都是用電腦大量估價，並建立起第三方專業估價師制度，而非議員、建商、開發商決定。

他們說……

台灣房地分離課稅，實價合一難以估算。

解決方案

現行房地產交易可用成交價來課資本利得稅，讓所得稅抵扣土增稅，沒有房地分離問題。長期勢必要修憲，移除房地分離制度。

他們說……

法令明定實價登錄沒有配套，不得作為課稅基礎。

解決方案

政府應盡速立法配套措施，讓實價課稅早日上路。

他們說……

實價課稅會讓老百姓稅賦負擔增加。

解決方案

實價課稅將不是全民加稅，財政部擬定從第二棟房以上開始課稅，七成民眾不受影響；受影響的只有握有大量房地產的少數投資客。

只拿資本利得開刀

還是打不到囤房客

── 現行房地產稅改政策與待解問題稅目 房地產稅改政策 待解問題

資本利得

（土增稅、所得稅） 房地合一實價課稅：最快明年開始，非自用房屋交易，用實際差價為稅基，併入綜合所得稅課稅，並抵扣土增稅。 改革稅基方向正確，但如何區分自用住宅？是否併入所得稅？奢侈稅是否需要退場？

持有

（地價稅、房屋稅） 「房屋稅」囤房條款：五月開始，第四戶非自住房屋稅率提高為1.5％至3.6％；自住則維持1.2％。 多數地方政府仍用1.5％最低稅率課稅，且只調稅率，房屋、地價稅基太低的問題，仍未解套。

整理：楊卓翰

房地產太好賺？！

如果你在2001年投入100元買台北市房地產，2013年你可以賺205元，而股票只能賺168元。（計算標準參考《賦稅改革政策建議書》）