何濼生﹕緣何自置居所比率大跌
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GS(14)@2018-01-07 13:52:29【明報專訊】1982年香港的自置居所比率為28.7%；1997年底已升至48%。短短15年間自置居所比率，上升了近20個百分點。然而，好景不常，回歸20年，統計處最近公布的自置居所比率（2017年8至10月）竟然只有49.4%。原來2004年首季曾見54.4%的自置居所比率，其後便不斷回落。箇中原因很值得思考。
當天董建華提出每年供應不少於85000個住宅單位，希望10年內全港七成的家庭可以自置居所，並建議賤價把公屋賣給原來的租客，認為可一舉數得。一來直接提高自置居所比率，二來可減輕政府在管理公屋上的長期負擔，三來又可為原來的租客帶來財富上的增值分享經濟成果，四來又可讓潛在價值充分發揮出來，提高經濟效益。
經濟改善比率反跌不正常
事實證明這個如意算盤打不響。凡事皆有其客觀規律，欲速反而不達。當天大增供應，又賤賣公屋，客觀效果是推低樓市，原先由公屋住戶轉為居屋或私樓業主的人士，紛紛卻步等買平價公屋。換樓鏈斷，樓價大瀉，經濟下滑，不少物業淪為負資產。不少業主在供不起樓和經濟壓力下變身為租客；當然不少公屋租戶也變身為業主；也有少數人士趁樓價大跌入市成為業主。
2002年11月房屋及規劃地政局長孫明揚公布「孫九招」，當中包括暫停賣地和停建居屋，更包括終止出售公屋即租者置其屋計劃。房屋政策由海量供應突然改為停止供應，帶來的問題當然巨大，但終止租置計劃絕對有助於樓市復蘇。
樓市於復蘇並於2013年破了1997年的高位。很多曾目賭樓市崩圍的的業主深恐樓價會大瀉，把自己的居所「趁高價」售出，結果當然賠了夫人又折兵。樓價不斷創新高，售出的已買不回來，租金也去如流水，還不停上升，只好望樓興嘆。
官員不懂政策副作用 弄巧成拙
回顧歷史，香港素來都有指樓價過高的評論。本人讀大學時（1969至1972）報章社論不時都有這論述。但隨着經濟發展，市民生活改善，自置居所比率自然攀升。1997年前，樓價上升，自置居所比率每年卻都同樣上升。近年自置居所比率下降，可說十分不正常，近年房屋政策新招層出不窮，但官員對政策的副作用不理解，結果往往弄巧成拙。
珠海學院商學院院長
[何濼生 濼觀天下]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6032&issue=20180102
供款入息比率回升至35%
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GS(14)@2018-02-04 20:58:54【明報專訊】樓價長升長有，市民供樓負擔再加重。據金管局向立法會提交的文件，去年11月本港平均供款與入息比率為35%，自去年初約33%谷底回升；新批出住宅按揭貸款平均按揭成數亦微彈至49%；住宅按揭貸款拖欠比率為0.02%，較去年8月下降0.01個百分點。
零售銀行資產質素改善，特定分類貸款比率由去年6月底0.68%降至9月底0.62%，低於2000年以來長期平均2.3%水平。整體銀行體系特定分類貸款由去年6月底0.83%跌至9月底0.79%。
港銀行體系資本持續強健
去年美國持續加息，拉高港銀拆息，銀行淨息差擴闊，去年首3季為1.43%，比前年同期升0.11個百分點。信貸增長理想，截至去年11月底，港銀貸款餘額達9.2萬億元，較2016年底上升14.7%。上半年貸款增幅達10.2%，下半年有所放緩，7至11月份錄4.1%增長。貸存比率續升，港元貸存比率在去年11月底為81%，較9月底升2個百分點，同期所有貨幣貨存比率亦升1個百分點至73%。另銀行體系資本保持充裕，本地註冊認可機構綜合資本充足比率於去年9月底持續強健，達18.7%，高於8%的國際最低要求。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8897&issue=20180131
港股未脫弱勢 升300點後倒跌 沽空比率升至15.6% 17月最高
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GS(14)@2018-02-20 08:03:27【明報專訊】港股通暫停前夕，恒指昨日反彈未能企穩，收市前半小時急跌近250點，全日由最多升近300點，收市轉跌47點或0.16%，收報29,459點；國指全日跌1點或0.01%，收報11,900點。港股通今天起至下周三（21日）暫停，分析認為下跌反映了農曆新年長假期，港股缺乏北水的支持，不過市場已預期相關因素，預料周五休市前港股波幅不大。夜期昨晚微升，至11點半報29,480點，高水20點。
明報記者 歐陽偉昉
美股上周五做好，市傳中國監管部門支持股市提振A股回升，港股高開200點後曾升近300點，不過午後升幅收窄，3時半後急跌到收市，100天線得而復失（29,616點），全日成交縮減至1349億元，比上周五大減38.39%。北水在上周五淨流出後再次進場，全日淨買入54.46億元，其中淨流入騰訊（0700）金額為8.26億元，下周二（20日）公布業績的匯控（0005）續有4.88億元淨流入。雖然有北水加持，不過騰訊升幅由最多升3%收市收窄至0.54%，匯控更倒跌0.5%。沽空率升至15.6%，為17個月新高。
全日成交1349億 較周五挫近四成
多隻中資金融股受壓，工行（1398）跌1.07%，建行（0939）跌0.13%，中人壽（2628）跌1.08%。紐約期油上周五曾跌穿每桶60美元，中海油（0883）和中石油（0857）分別下跌2.15%和1.67%。聯通（0762）跌2.73%，為表現最差藍籌。汽車股獲支持，吉利（0175）升2.79%，廣汽（2238）升4.34%；舜宇（2382）收市後發盈喜，昨日收升3.49%。
黃德几：恒指下試至29000點有吸引力
雖然中美股市上升，惟港股仍然反彈乏力，金利豐證劵研究部董事黃德几表示，農曆新年假期將至，加上即將缺少北水支持港股，看不到有顯著反彈的可能性。不過昨日市况已經反映了北水暫停的預期，預料今天不會有更大沽壓，對大市影響不大。外圍負面消息已經反映，若市况保持穩定，農曆年假前港股波幅將會收窄。他預計，恒指仍有機會下試29,000點，不過跌至這個水平會有吸引力，因為不少負面因素已經在市場反映。
沈慶洪：節後匯控績倘遜預期 或遭減持
騰祺基金管理投資管理董事沈慶洪亦認為，長假期前夕，外圍市况未定，投資者不敢持貨放假，選擇高位沽貨，假期前不能預期大幅上升，不過昨日沽壓亦並非特別大。他認為大市已累積跌近4000點，預計若外圍穩定，長假期後會有約千點反彈。匯控將於農曆新年假期復市當天公布業績，沈慶洪認為匯控相對其他股份廉宜，現水平買入問題不大，但不預期會有大幅上升，不過他提醒北水早前大幅吸納匯控，若表現稍為未如預期，或會被大幅減持。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6145&issue=20180213
駿隆：MPF開支比率料降至1.51%
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GS(14)@2018-02-25 03:04:34【明報專訊】去年強積金推出預設投資策略（DIS），收費上限設定為不高於基金每年淨資產淨值的0.95%，希望減低強積金費用。強積金顧問公司駿隆昨日公布，截至今年1月底的基金開支比率（FER）為1.56%，比去年僅下降0.01個百分點。駿隆行政總裁蕭美鳳解釋，因為推出少於2年的基金FER尚未公布，預計至2019年底DIS影響才會在數據反映。
DIS基金影響未反映
蕭美鳳指出，因為有大行去年將基金轉為DIS基金並下調收費，預計今年底的FER可明顯下調至1.51%。此外，因為FER是根據客戶資產配置加權計算，收費較低的新基金尚未能吸引客戶轉用，因此整體FER跌幅不大，她建議強積金成員應多加留意強積金報表。
近日多間強積金受託人停止接受僱員特別自願性供款（SVC）新申請。駿隆常務董事陳銳隆認為，積金局留意到SVC流入和流出有異常情况，加上3月將有打擊洗錢條例生效，因此受託人加快調整SVC申請。
料特別自願供款不會被取締
他指出，2016年SVC流出強積金的金額達62億元，比流入供款57.83億元高，以退休金角度看，不應該出現太快流出。積金局對取消SVC未有定案，他認為不會完全被取締，但未來限制或會增加，例如要求有僱傭合約才可參加，提走供款時間或也會設限。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0476&issue=20180223
投資學堂：換手比率看賓仕
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GS(14)@2018-03-19 04:47:40早前本欄以「內銀股跌勢先兆」為題，指出內銀股資本充足比率偏低，有集資壓力。隨後中銀監便宣佈放寬撥備覆蓋率及貸款撥備率監管要求，變相釋放中資銀行的盈利。初時，筆者猜測這放寬措施，可減低資金壓力，有機會延遲內銀股的集資行動。但看到農行（1288）的集資後，筆者發覺中銀監的放寬措施，反而會摧促個別內銀股提早集資！內銀股要取得中銀監的撥備放寬，需要達到三項要求，其中一項便是資本充足率，農行在批股集資前，尚未能達到最大放寬的要求，因而業績公佈後，即時集資以提高資本充足率，盡快取得最大的放寬，得以將撥備覆蓋率和貸款撥備率，分別下調至120%和1.5%，為今年盈利增長鋪路。近期市場估計內銀股不會出現集資潮，基於資金壓力不大，其實是錯誤的觀點，因為不少內銀股批股集資，背後的另一目的是爭取較高的撥備放寬，來增加未來盈利！而在業績後批股集資，應是達到放寬要求的最快捷途徑。流通股份的換手比率，即成交股數佔流通股數的百分比，可反映一隻股份的熱炒程度，而近日熱爆的新股賓仕（1705），街貨只得1億股（不包括超額配售股份），而一連兩日賓仕的成交股數均逾3億股，超過街貨的300%，如此龐大的換手比率，反映炒味頗濃，已到了小心的時候！譚紹興財經評論員
mailto:
[email protected]本欄逢周五刊出
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180316/20333532
未補價居屋 呎價逾萬比率逼近三成
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GS(14)@2018-07-27 05:43:00https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4290&issue=20180727
【明報專訊】隨着全港樓價不斷上漲，實呎逾萬元的未補地價居屋第二市場比率持續攀升。美聯物業房地產數據及研究中心綜合房委會資料顯示，今年上半年，居屋第二市場錄得720宗成交，當中實呎逾萬元個案涉及207宗，佔比約28.8%創新高（見圖）。
上半年愉翠苑實呎逾萬元共22宗
美聯首席分析師劉嘉輝表示，隨着樓價上升，居屋第二市場呎價亦同步向上，推動部分未補地價居屋單位實呎躋身至逾萬元水平。如果以上半年實呎逾萬元的居屋屋苑計，當中沙田愉翠苑佔最多，相關個案達到22宗；其次為新蒲崗采頤花園，錄得20宗；將軍澳寶盈花園、旺角富榮花園及筲箕灣愛蝶灣分別以錄得16宗、15宗及14宗緊隨其後。
400萬至600萬成交佔近六成
相反，實呎5000元或以下未補價居屋的比率則錄得持續下跌，於今年上半年進一步跌至只佔0.3%，近乎絕迹水平。至於餘下的實呎逾5000元至10,000元比率亦漸見減少，今年上半年錄得約71%，比起去年下半年錄得約81.9%持續下跌，不過目前仍佔最大比重。
若以金額劃分，當中逾400萬至600萬元錄得412宗，佔約57.2%，比重為各銀碼之中最多；400萬元或以下亦錄得165宗，佔約22.9%，即約八成為600萬元或以下個案。至於逾600萬至800萬元則錄得141宗，佔約19.6%；餘下逾800萬元下錄得2宗，佔約0.3%。
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