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“股神”巴菲特看好美國房市 中國客戶成最大買家

北京時間4月18日，巴菲特旗下伯克希爾哈撒韋(Berkshire Hathaway)的子公司之一，總部位於加州爾灣(Irvine)的伯克希爾哈撒韋地產服務(Berkshire Hathaway HomeServices，下稱“HomeServices”)宣布與居外網達成協議。據HomeServices公告，公司已將其代理的住房廣告同步至居外網頁面。

居外網中國區總經理葛奕婕對第一財經記者表示，“此次與HomeServices的合作，使後者多達14萬條美國住宅房源能夠在居外網上向中國及世界華人買家以中文呈現，將可以更好地滿足中國消費者的需求，並增進買家的知情選擇權”。

協議達成

根伯克希爾哈撒韋的最新年報，HomeServices旗下共有38家不動產公司，擁有超過29000名經紀人，超過375家加盟商。作為能源業務附屬子公司的Berkshire Hathaway HomeServices貢獻利潤攀升22%至1.27億美元。然而，巴菲特在2013年曾表示，伯克希爾哈撒韋在2000年購買這項能源業務時，他表示“甚至都沒註意到HomeServices，後者當時只擁有少數幾家房地產經紀公司。”

總部位於上海和香港的居外網，在英國、美國、加拿大和澳大利亞亦設有區域分支機構。據官方數據，居外網作為全球最大中文國際地產門戶網站，展示了來自 89個國家的 250 萬套房源，每月來自中國和世界各地的訪客數量超過200萬人次，此次與HomeServices達成協議後，兩家公司將共享居外網的客源。

記者從內部人士出獲悉，不同於其他房產公司，HomeServices將以各地區分公司為單位，逐一獨立出現在居外網的美國房產中介頁面中，昨日位於亞特蘭大的分公司(Berkshire Hathaway Home Services Georgia Properties)已經率先入駐，最終全部房源數預計將達14萬條。

除HomeServices之外，專註為中國及世界華人買家提供海外房源的居外網，4月份還有幾家重要聯盟。四月初，居外網與香港新興的房源網站okay.com建立策略聯盟，目前已有超過700套的香港房源在居外網上線。

同月，居外網與世界上最大的國際房地產經紀公司瑞麥地產(RE/MAX)澳大利亞公司及瑞麥地產新西蘭公司簽訂了更新的合作協約，兩家公司的海量英文房源將繼續自動上載到居外網，且兩家公司經紀人可獨立上傳中文的房源信息。“騰訊居外海外房產頻道也正式啟動。近期會有來自65個國家的13萬條房源信息向騰訊網的用戶呈現。下一步，傳播渠道將可望擴大至微信。”葛奕婕稱。

“中國已經超越來自其他國家的客戶，成為除了美國本土居民以外的美國地產最大買家，”HomeServices公司首席執行官吉諾布萊法利(Gino Blefari)在公告中表示。

根據居外網數據，美國是歷年來中國買家最感興趣的購房目標地，在 2010年至2015年間，中國買家購買的美國房地產總值至少達到3500億美元。“2016 年至 2020 年，中國買家將在美國現房市場中投入至少2180億美元，在世界其他各地的投資也將具同樣幅度。” 葛奕婕進一步表示。

居外網現已基本囊括了海外主要購房市場主流房地產公司的房源，中國買家可以在中國網站環境中獲取中文的海外房源信息，經紀人聯系方式、以及海外購房指南等。第一財經記者從居外網內部人士出獲悉，公司計劃於未來12個月內在澳大利亞股票交易所(ASX)上市。

海外購房熱情不減

中國買家赴美購置住房的熱情近年來居高不下。根據美國房地產經紀人協會(下稱“NAR”)公布的數據，2014-2015年中國買家在美國房產市場的購房數量位居國際買家首位。美國最大的地產平臺Zillow數據亦顯示，2016年全美房價上漲了4.8%，2017房價將繼續上漲3.6%。

2016年7月NAR發布的報告顯示，包括中國大陸、臺灣和香港在內的中國買家，已經連續第二年成為美國住宅房地產最大的買家。2015年4月到2016年3月期間，海外購房者在美國購置的住宅房產總價值高達1026億美元，其中中國買家購置的物業多達29195處，總價值近273億美元，占海外購房總價的26.7%，遠超位居第二的加拿大買家購置房產總額(89億美元)。

數據來源：《美國房地產經紀人協會2016國際住房購買行動報告》

值得註意的是，海外買家在購置美國房產時，更青睞於相對高價的房產。NAR報告顯示，2016年海外買家購置美國房產的成交均價為47.75萬美元，遠超出美國房屋的成交均價26.67萬美元。其中，有10%的非本土買家購置超過100萬美元的房產。

數據來源：《美國房地產經紀人協會2016國際住房購買行動報告》

2017年購房貸款將進一步放松，使得更多的人能夠達到購房門檻。美國地產網站Redfin認為，2017年房利美、房地美將提高貸款的封頂額度，讓買家能利用更多杠桿，買到價格更高的房屋。

然而，市場有觀點認為，美聯儲的加息預期使得抵押貸款利率攀升，或許會影響購房需求。美國經濟學家凱勒·威廉姆斯(Keller Williams)表示，今年的貸款利率可能會緩慢上升，除非經濟形勢發生變化，但目前美國房價從歷史價位來看，仍屬於可負擔範圍。

今年2月，居外網的海外房源訪問量繼續上升，其中是新興的海外房市場如泰國和馬來西亞，錄得89.3%和69.4%的同比增長率。對傳統的海外購房目標國加拿大、美國和英國，房源訪問上漲分別為47.2% 42.4%和 32.5。中國人海外購房腳步不僅沒有放緩，反而加快了。

葛奕婕亦表示，2017年中國人海外購房有三個大趨勢。趨勢一，是購房預算調低：100萬與500萬美元間的房源最受關註。居外數據顯示20.7%的中國買家去年咨詢的房產在1-5百萬美元之間。

趨勢二，中國買家將力爭海外銀行貸款。“雖然美國房的中國買家中有71%的人去年是全額付款，根據美國某些房地產公司的資料，今年以來，50%的中國買家利用了美國的銀行貸款，而美國銀行在這方面也作出了快速響應，推出了一些舉措吸引外國的購房買家。”

趨勢三，雖然中國居民現在按規定不能以購房為目的來換匯，但是留學、旅遊和海外醫療依然沒有受到限制，而這些海外消費最終也會促進中國人對海外房的需求。葛奕婕進一步解釋，中國的海外房產買家中有52%在尋找學區房，而8%的中國富裕人群有意送子女出國讀書。海外醫療旅遊更是方興未艾，2015年，中國人在這方面的花費達到100億美元，中國人同時也在醫療保健熱門國家如美國、加拿大、日本、泰國和新加坡尋找相關物業。