📖 ZKIZ Archives

廣州房價連續5月領漲全國

http://www.infzm.com/content/91535

6月18日，國家統計局發佈的今年5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示：廣州房價繼續領漲全國，今年以來連續5個月廣州新房房價同比漲幅都是全國70個大中城市中最高的。與2012年同月相比，70個大中城市中，僅溫州一城同比下降3.8%，上漲的城市則有69個。

數據顯示，在新建商品房（不含保障房）方面，與上月相比，70個大中城市中，65個城市新房價格出現上漲，佔9成以上，漲幅最高的桂林達2.9％，僅有唐山、常德、三亞這3個城市價格下降，瀘州和遵義價格持平。

與2012年同月相比，70個大中城市中，僅溫州一城同比下降3.8%，上漲的城市則有69個。其中六個城市同比漲幅超過10％，漲幅最高的廣州同比漲15.5%。北京同比漲幅15.2%，深圳漲幅為14%。

結合此前統計局發佈的數據來看，今年以來，廣州新房房價漲幅一直居高不下，已經連續5個月房價同比漲幅領漲全國。

在二手房方面，與上月相比，環比持平的城市有3個，上漲的城市有64個，其中漲幅最高的北京達1.7%；大連、無錫和溫州3城二手房價格環比下降。

值得注意的是，自2012年9月份以來，溫州二手房價格連續9個月均出現環比下降。

此外，與2012年同月相比，海口、溫州、煙台這3個城市的二手房價格出現同比下降。

對5月份房價數據，按照國家統計局城市司高級統計師劉建偉的解讀，數據顯示5月份房價漲勢繼續減緩趨勢，體現為環比價格上漲的城市個數減少，環比下降的城市個數增加。以及環比漲幅收窄。其中，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數均比4月份減少了2個，環比下降的城市個數比4月份分別增加了1個和2個。但他同時承認，房價環比和同比上漲的城市個數仍然較多，房地產市場調控還需繼續抓好政策落實。

而上海易居研究院研究員嚴躍進認為，目前房地產市場行情決定了相關參與者仍需繃緊心弦，調控壓力並未減輕。

而對於此次廣州領漲，嚴躍進認為，儘管廣州已遭遇了諸多樓市新政的打壓，但效果微弱，廣州此次房價態勢顯示出較強的上漲壓力。

房地產研究專家王海斌表示，自2010年開始的房地產市場調控至今已持續3年多，市場對房價調控政策開始失去信心，政策打壓下，市場需求仍舊旺盛。

北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒則認為，只有從整個財稅體制開始改起，才能對房地產市場有較大的影響。

國家發改委日前公佈的《關於2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，明確將「擴大個人住房房產稅改革試點範圍」作為2013年財稅體制改革的重要任務。對此，楊少鋒認為，房產稅對房價並不會有太大的即時影響。但從另一個角度講，房產稅出台必然伴隨著土地出讓制度的轉變。未來，只有財稅體系從依靠土地財政轉變到依靠以持有物業徵稅，才能地價下降留足空間，從能使得房價有一個下降的空間。

美國房價漲速創1977年以來最快水平

http://wallstreetcn.com/node/52306

據CoreLogic最新美國房價報告顯示，6月美國房價同比增長11.9%（包括受壓住房資產銷售數據），這也意味著美國房價連續第16個月上漲。

環比來看，CoreLogic報告顯示，6月美國房價環比增長1.9%。

除去受壓住房資產銷售（房屋賣空和REO交易），6月美國房價同比增長11%，環比增長1.8%。

此外，今年上半年美國房價同比漲10%，CoreLogic首席經濟學家Mark Fleming表示：

「美國房價這種上漲趨勢創下了1977年以來最快的速度。」

CoreLogic報告中還包括一些美國房地產市場的細節情況：

內華達州的房價上漲（包括受壓住房銷售）最快，達26.5%，而密西西比州的房價下降最多，降幅為2.1%；

除去受壓住房銷售，房價增長最快的州也是內華達州，上漲23.6%；該項數據中美國所有州房價都呈上漲趨勢；

從2006年的峰值至2013年6月，美國房價下跌19%；

CoreLogic待售房屋價格指數顯示，預計7月美國房價將同比上漲12.5%，環比增長1.8%。

下圖為2002年至今CoreLogic美國房價走勢：

房價和房產稅的金融學之解 xuyk

http://blog.sina.com.cn/s/blog_610b154e0102epa7.html
昨天一位博友發表了一篇講到房地產的文章，引起了大家一番討論與交流。討論的核心問題是：房價是不是由供求關係決定的？

   有的朋友認為：房價上漲是因供給不足，「供求關係」是根本原因，所以增加供給，房價可降。

   有的認為：房價上漲是「預期收益與風險」決定的，「供求關係」不適用於房價問題，所以要用金融手段——建立房產稅制度，來降房價。我是持這一觀點的。

   如果房價真是由供求關係決定的，那麼十幾年來，一方面不斷大量增加供給（供給增加），另一方面又竭力限制購買（需求減少），為什麼房價反而越漲越厲害呢？即使空置房越來越多，交易量大大萎縮，怎麼也不見房價下跌呢？

   顯然，普通商品的「供求關係」這一經濟學原理解釋不了這個現象了。

   現在的房子除了滿足居住需求外，越來越成為了重要的投資品，其金融資產屬性似乎遠遠大於商品屬性。買房子是為了以後能夠升值，這房子就變成了金融資產。而對於任何金融資產，決定其價值的根本力量是「預期收益與相應風險」，而不是「供求關係」，其定價是預期收益與風險均衡的結果。只要人們預期房子會漲，房價就難以下跌，不管供應充足與否。

   房產稅為什麼對房價具有抑制作用呢？

   你先拍拍腦袋設想一下吧，假如每年要繳納5%的房產稅，還會有那麼多人去買那麼多房子嗎？有多余房子的人恐怕連拋售都來不及呢！

   現用文縐縐的金融學原理來作類比解釋：現在不是要推出股票期權交易了嗎？你買房不就是看好它未來的升值嗎？那好，我們不妨把房子看作是一隻股票的看漲期權，每年繳納的房產稅就相當於是這只股票向外分紅。由於分紅會降低看漲期權的價值（這是因為股票價值等於其預期未來全部現金流的現值總和，分紅就是將其中一部分以當前價值兌現，結果便降低了股票價格），隨著分紅數量連年累積增加，這份看漲期權的價值也就會越來越低，這也就意味著房子的價值隨著繳納房產稅勢必下降，從而促使房子投資人預期收益下降，最終房價也就受到抑制了。

   說到這，我突然想起巴菲特的伯克希爾·哈撒韋公司的股票。巴菲特很喜歡收到紅利，但他自己卻極不願意向外分紅，這是因為如他所說：「我們不分紅，因為我們認為我們能夠將我們賺到的每1元錢去賺更多的錢。」結果他50年不分紅，使得他公司的股價翻了1萬多倍，高達15萬美元一股，成為世界上最昂貴的股票，讓所有股東儘可能地獲得最大收益，伯克希爾·哈撒韋公司也成為了世界上最有價值的公司之一。

   當然，中國房地產問題絕非這麼簡單，它極其複雜，已經不單單是個經濟領域裡的問題了。這裡我只從金融學一個狹窄的角度來說說而已。

房價故事之倫敦版

http://wallstreetcn.com/node/57825

辛苦忙一年趕不上房價漲幅的情況如今不只出現在北上廣，如今大英帝國的首都倫敦的人民也切身感受到了房價的瘋狂。

據FT報導，倫敦房價漲速遠快於英國其他地方，據ONS數據，倫敦在截至7月份的12個月內房價上漲9.7%。

考慮到倫敦房子的均價為43.8萬英鎊，這意味著房價上漲了38,279英鎊。相比之下，ONS公佈的最近的數據顯示，2011年的倫敦家庭平均稅收收入為38,688英鎊。

當然，這樣的比較並不嚴謹，但這也足以看出倫敦房市的火熱。

顯然，這樣的財富效應也推高了人們的預期，據Markit的月度調查，如今倫敦居民對房價漲幅的預期創出該統計實施以來的最高值。

升息推遲　台灣高房價再撐兩年

2013-09-30  TCW

天兔颱風打亂中秋假期，澆熄的不只是遊興，連房市都遭殃。 下半年預售推案最大檔期九二八，隨連假起跑，卻因颱風攪局，看屋人潮較平日銳減三、四成，不過，冷清的不只是案場。根據《住展雜誌》統計，今年九二八檔期，北台灣推案金額近一千八百億元，雖為五年來次高，但已較去年縮減近兩成，不若預期再創新高。 「表現應該……不會太好，」京城建設經理周敬恆話說得委婉，事實上，為吸引台北客源南下看屋，京城建設搶搭黃色小鴨熱、加碼祭出包含高鐵車票的「購屋雙人遊」行程，卻還是不敵房市低潮。九二八檔期向來被業內視為下半年的景氣指標，第四季更是傳統的購屋旺季，是什麼原因，讓建商也鬆口認輸？關鍵，就在五月以來的內憂、外患。 五月，美國聯準會（Fed）主席柏南奇（Ben Bernanke）首度提出量化寬鬆政策（QE）退場議題，讓全球籠罩在利率調升、可能重挫房市的陰影下。六月，國內奢侈稅上路期滿兩年，財政部進入檢討階段、產官學界意見紛雜，修正方向讓人霧裡看花；九月，馬王政爭爆發，政局不穩，連帶使得奢侈稅修法一延再延。 國內外利空消息不斷，逼使置產客縮手、自住客觀望，全台八月房市交易量萎縮一成至三成、台北市更創下二月以來新低；最熱的夏末，房市傳來最冷的消息。 QE地雷解除低利率將延長房市多頭 不過，一紙意料外的宣言，卻可能扭轉局面。九月十八日，聯準會隔海宣布QE暫不退場，低利率環境可望持續至二○一五年；消息一出，象徵國內房市埋下的外在地雷暫時解除，間接牽動建商明年的推案布局。 「房市這一波史上最長的多頭，要再延長幾年了！」永慶代銷總經理葉凌棋分析，目前無實際證據，證明海外游資確實流進台灣房市，因此，QE的影響多半顯現在國內投資人的選擇上：在大印鈔票、造成通膨效應的預期心理下，選擇將資金投入相對保值的房地產。 此外，QE延後退場，也象徵升息腳步將更趨緩，「利率的影響比QE更大、更直接！」他說，只要持有成本偏低，國人對房地產的興趣便有增無減；雖然興趣不等於交易量與高房價，但低利率對建商來說就是「安心保證」，沒有外力干擾下，只要利率一天維持低檔，房價就幾乎沒有下修的可能，相當於為建商又多爭取了幾年的應變時間。 淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也指出，要房價鬆動，利率是最直接的殺手，「現在國內房貸利率約在二％以下，只要到三％，房市肯定崩盤！」信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮則分析，經過試算，升息每多一個百分點，還款總金額就多一成，預估利率到四％，消費者便無法負擔，成為價格反轉的臨界點。就過往經驗推敲，若聯準會延後至二○一五年升息，台灣央行多半會在一季至兩季後跟進，房市可能至少還會有兩年的好光景。 奢侈稅走向不明業者乾著急，消費者觀望 如此看來，在聯準會「延後考試」、為低利率掛保證的情況下，建商似乎沒有不把握時機、加碼推案的理由；但是，拔除了QE退場這顆炸彈，房市裡，還有一個無法偵測位址、也難以評估殺傷力的奢侈稅地雷。 「QE影響心理，決定價；奢侈稅則左右行為，決定（交易）量。」信義代銷經理林朝昌說，QE延後退場，當然會提升建商推案、消費者的購屋信心，但是，國內政策與稅制，才是決定「出手」與否的關鍵。 他說，經濟的影響緩慢，即使升息，都會循序漸進，讓業者有時間反應，但政策一下，消費者見苗頭不對、說縮手就縮手。以奢侈稅為例，上路不過八個月，光台北市的買賣移轉棟數就從近四千六百棟，腰斬至二千三百棟，因此，無論建商或置產客，心裡打的如意算盤，都和政策、稅制脫不了關係。 「不過，最傷房市的，往往不是政策『做或不做』，而是『不知道會怎麼做』的不確定性！」他說，奢侈稅不是新稅制，就算真的延長年限、加課囤房族，只要確定了，大家自然有方法應對；但修正方向遲遲未定，整個產業都只能乾著急，反映在消費者身上，就是「觀望」：寧願等，也不要輕易出手；今年九二八檔期，就是被這股「測風向」氣氛拖累的最好例子。 不過，觀望心理雖帶來負面效應，竟也間接讓建商提前布局明年檔期，三二九大戰搶先開打。 「現在QE不退場了，明年三二九肯定會爆大量！」葉凌棋分析，最慢，明年第一季奢侈稅修法將會定案，屆時國內外利空出盡；加上年底有七合一大選、下半年建商能避就避，種種考量下，推案一定會集中在上半年的三二九黃金檔期。 林朝昌預估，明年三二九，各建商將以大案應戰、精銳盡出，因為光台北市南港，就有總銷近千億的三大指標建案，可能選在上半年同時推案。 看來，QE延後退場的時間表雖然未定，但已意外在國內房市引發戰火。至於屆時消費者埋單與否，業者只能各憑本事。 【延伸閱讀】329檔期與928檔期 329檔期：因農曆年後多為淡季，業者故選擇年後第一個長假：329青年節（過去為假日）、春假一齊推案、拉抬買氣，做為上半年主推檔期。 928檔期：鬼月淡季後，第一個國定假日928教師節與國慶日結合成的假期，便成為下半年的重頭戲。 【延伸閱讀】內憂外患，今年928檔期落空！—近5年北台灣928檔期推案量 資料來源：《住展雜誌》

席勒談中國房價的「非理性繁榮」 weike369

http://xueqiu.com/4106327074/25654356
席勒談中國房價的「非理性繁榮」：100年全部工作收入才能買套房子
文 / MJ 2013年10月15日 10:37 來源：華爾街見聞

耶魯大學金融學教授羅伯特·席勒(Robert Shiller) 昨日獲得諾貝爾經濟學獎，他曾準確預言美國2000年科技股泡沫和2006年房地產價格泡沫的破裂。

席勒也曾多次警告中國的房地產泡沫，他的著作《非理性繁榮》是非常著名的暢銷書。

查看原圖
華爾街見聞對席勒關於中國房地產的評論整理如下：

2009年12月席勒曾訪問中國深圳、上海和北京，當時他談到過對中國房價的看法。

他在深圳談到中國房價時說（據經濟觀察網）：

「中國經濟發展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現象，在深圳，房地產非常熱，房價高居不下。」

希勒認為，中國和美國房地產發展方面是異小於同。他們的相似性大於相異性。世界各國的行為模式是很類似的，雖然不完全一樣，溝通、交往、人的行為模式表現非常相近。

他舉例稱，從90年代以後，房地產市場的繁榮進一步促進了經濟的發展，進一步促進了危機的出現。特別是在中國，2005、2006、2007、2008年房地產市場出現了非常熱的局面。同樣的事情在不同的國家都有出現。雖然不一定是按照一樣的形式和流程出現的，但是他們卻是無一例外的出現過類似的情形。

「在深圳、上海以及其他中國主要的城市，人們在買房，這樣房子的價格實際上是數倍於他們的年收入的，不知道具體的比例是多少。我們在加州用電腦分析房價和收入比，看到的數字是8倍和10倍，我們就覺得太高了。如果是8倍，就要花8年的總收入買房。」

當他得知深圳，房價和收入比接近36倍時，席勒為高房價感到擔憂。

「我看到現在一些高房價由泡沫的心理所支撐的。很多人寧願去支撐。我們看到，現在的泡沫心理不會長期存在的，也會發生改變。萬一發生泡沫的話，那些以36倍這麼高的比例、這麼高的價格水平的人就會蒙受巨大的損失。」

他在上海表達了對上海房價的擔憂（據新京報）。

「早前聽說過上海的房價，基本上是一個普通人一年收入的一百倍，也就是說，他要工作一百年才能用他的全部收入買一套房子。既然這樣，他為什麼還要買這個房子？答案是他預期房價還會上升。人是有投機心理的，他覺得以後房子肯定還會漲，但是我覺得這肯定是非理性的。」

席勒坦言，肯定不會在中國購置房產（據國際金融報）。

他指出，另一個值得關注的問題是，中國經濟仍然有些脆弱，美國也同樣如此。「我現在還不清楚這種情況何時會結束，但有一個比較明確的可能性是房地產價格很快就會下降。我覺得中國確實有泡沫，在北京除了房地產市場，其他的領域我都可以投資。」

2011年，在世界經濟論壇2011年年會(達沃斯論壇)上，席勒接受中國媒體採訪時再次談到房地產問題，並直言中國房地產存在泡沫。

他說：

「美國房價仍在下跌，我很擔心它會跌到什麼時候。家庭負債率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更換工作而轉移到其他城市。與此同時，美國負債率已經上升到前所未有的高水平，這樣人們擔心，政府是否還有能力推出新的刺激政策。中國房地產現在泡沫嚴重，如果和美國一樣泡沫破裂的話，這將會對中國經濟產生打擊。」

除了在耶魯大學任教外，席勒還是美國國家經濟研究局研究員。他是當代行為金融學的主要創始人，還是著名的凱斯·席勒房價指數的創始人。 席勒在中國廣為所知的是他參與的耶魯大學公開課金融市場。

【閱讀】誰在推高中國房價？

http://www.infzm.com/content/95383

誰在推高中國房價？貪婪開發商還是精明的丈母娘？「史上最嚴厲」房地產調控為何吃力不討好？回顧十年房價漲跌，答案或許昭然若揭。

中國房市有如迷宮。

上個世紀九十年代末，以中國國務院《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》為標誌，舊福利分房模式的告一段落，住房貨幣化改革進程全面開始；進入新千年後，房價持續上漲成就富豪榜上多位地產富豪之餘，也順帶成就了多空雙方的各位名嘴，民眾悲喜更是滄桑百態，電視劇《蝸居》、《裸婚》的熱播不過其中一粟。

曾有媒體報導，大連每平米3萬人民幣的房價令某巴薩球星大為咋舌，據其經紀人透露，他在自己國家的房子附帶游泳池，卻遠低於這一價格。誠然，無論從相對價格還是絕對價格，中國房價可能率先實現「超歐趕美」。

那麼，是誰在推高中國房價？官員往往歸咎於貪婪的開發商，開發商又說是精明的丈母娘，丈母娘們則埋怨黑心中介，而中介們都推給無恥的投資客——於是，幾乎每個房價上漲故事中，不乏一個拿著破皮箱全款付清的外地口音形象閃現：這一形象一方面無可考證，另一方面亦無道德上的優勢，換而言之，既方便上層推諉，也方便下層怨恨。

於是乎，「史上最嚴厲」房地產調控走了計劃經濟的老路，「限購」、「限貸」之下，祭出「戶口」之類手段，也見怪不怪了。以往數次中國房價調控，往往注重從供給端發力，而本次調控則從需求和供給兩端發力，強制降溫。饒是如此，房價仍居高位。

房地產調控為何吃力不討好？簡而言之，這一政策的利益同盟過少，而對立面太多。其討好的對象來自希望購房的人群，但這一群體人數並不佔大多數，且心理預期陰晴不定；與此同時，地方政府、房地產企業甚至持有房產的人都因這場調控不同程度受損。受損方從以往調控經驗出發，往往會以「以時間換空間」的策略應對，這也是地方政府一方面空喊保障房而另一方面不時放鬆的現狀寫照，至於房地產商，也往往寧願惜售也不肯大幅降價，甚至繼續高價拿地。

或許，這是一場從開始就注定無果而終的戰役，無論目的還是手段。經濟學認為資源永遠都是稀缺的，如何分配將成為關鍵，這決定了長期來看，市場價格最終是由需求決定，自發交換往往是最優效率的一種方式，短期的人為干擾只是擾動，管制需求更是緣木求魚。

如果房子少了就限購，車子多了就限行，人多了就計劃生育，那麼空氣不夠又將如何？任何困境，都一個「限」字當頭，即使短期之內可以控制局面，卻無改需求不平衡本質，甚至造成房價報復性上漲的預期，這也是為何當前調控不僅未能改變房價只漲不跌預期，而且也未能撼動當前房價根基。

再看目標，中央政府希望房價合理回歸，但是多少合理呢？房價高低的衡量標準，通常用的標準就是房價收入比，也就是房價與居民家庭年收入之比，就是多少年收入可以買一套房。國際水平一般在3到6之間，超過7就要引起警惕。根據上海易居房地產研究院發佈的一份名為「全國35個大中城市房價收入比排行榜」報告，2011年中國總體房價收入比為7.4，東部城市集體偏高，第一名深圳為15.6，上海12.4名列第四，北京以11.6排名第五。

為什麼看似如此之高的房價收入比，卻沒有如預言家所言走向崩盤？筆者認為，這一方面源自收入統計的缺失，譬如兼職收入以及灰色收入並沒有統計在案，另一方面則是各種隱性福利分房政策的存在扭曲了市場信號，譬如各地開花的公務員小區。

平心而論，中國房價上漲，是一連串因素的結果，與城市化、人口結構、經濟發展、自有住房率偏高乃至貨幣供給等等因素都息息相關。也正因此，無論從什麼水準衡量，中國房價目前確實過高，但並非高得完全沒有道理，頻頻出現高價地王及天價樓盤的消息揭示了「樓市泡沫」的另一面：存在即合理，這看似不合理的價格背後，有其一定合理性的存在根基。

回顧最近十餘年的房價變化，筆者曾經整理過全國房價的數據作為參考。粗略地看，其中2004與2009年可謂房價起飛的兩個加速點，時間點上剛好對應著土地招投標制度鋪開與四萬億推出，誰是最大的獲益者，誰在推動房價答案昭然若揭。

在房價本應正常上漲的週期之中，不當的政策加劇了市場扭曲，不僅促成了房價的狂飆，也透支了中國房地產業的未來空間：2003年以來土地出讓政策，使得地方政府高度依賴土地出讓金，土地財政模式得以固化，2010年土地出讓金佔地方財政收入的比例高達76.6%；而2009年的四萬億刺激政策，導致隨後的信貸狂歡，洶湧的貨幣缺乏投資渠道，大舉流入房市，不是房子貴了，只是錢更不值錢了。

如此一來，在房價只漲不跌甚至越調越漲的預期之下，買房成為過去十年的最好投資，而「拆」字更是走紅大江南北。西南財經大學《中國家庭金融調查與研究中心》發佈的數據，2010年中國家庭淨資產總值高達69.1萬億美元，高出同年美國家庭淨資產總值（57.1萬億美元）21%之多——其中，高房價居功至偉。

換而言之，高房價不僅是分配機制不合理的直接產物，更是中國貧富不均的生動寫照。在這場財富盛宴中，接近權力與資本一方，往往可以先知先覺地鞏固自身先發優勢，拿走蛋糕上最豐厚的一層奶油；而一般民眾，最多不過是追隨者而已，即使奮力趕上了這幾輪房價上漲順風車，卻同樣要承受因房價上漲而帶來的全面生活成本上漲。高房價對每個人都是一種隱形的「稅收」，從鐘點工到高端白領，概莫能外——無論你是否買房，財富的「馬太效應」都在那裡。

中國房價高企，卻被認為風險不高，原因之一就在於居民債務槓桿不高，但這並不意味著沒有風險。中國長期處於金融抑制狀態，社會福利缺失，導致儲蓄率一直居高不下，2012年5月末居民儲蓄餘額已經突破了36.7萬億元，儲蓄率在全世界排名第一，人均儲蓄接近3萬元。

金融體制不健全之下，居民高儲蓄與長期負利率並存，事實上造成了雙重剝削，一方面儲戶為政府以及企業部門提供不少廉價資金，另一方面也使得利用按揭買房的人群間接剝削了儲蓄的人群。反過來看，風險通過槓桿事實上傳遞到政府以及企業部門，一旦經濟下行，房地產的風險不會過多體現在居民部門，而會體現為政府以及企業部門面臨痛苦「去槓桿」過程。

也正因此，審視中國房地產業，一方面需要正視其高房價存在的合理性，另一方面對於其風險不能掉以輕心。身處現代經濟之中，房地產的消費性與投資性俱備，須知大部分交易應該留給市場去做決策。

房地產價格隨經濟增長而增長，具有其內在經濟規律，政府行為只是影響房地產市場的力量之一，過分干預往往是自咽惡果。在房地產市場之中，政府的功能應該定位明確：第一，防止房地產泡沫對整體經濟安全的威脅；第二，防止房價過高帶來的社會問題。當下政策（限購與直接打壓），不過是以過高的代價部分達到第一個目標，對於第二個目標用處不大：房價仍舊在上揚、房屋銷售面積卻在下降，也就是更少的人被解決了房屋問題。

政府對房地產市場的深度介入，往往會導致了邊界與權限的模糊，不僅使得自身深陷普通商品房、限價商品房、經濟適用房、公共租賃房種種泥淖中等無法自拔，而且使得市場正常運行受到干擾，這也就是為何這一輪調控始終無法撼動「房價回歸」的根本原因。

高房價的存在，誠然加大中下階層痛苦指數，也透支了不少年輕人的夢想，但高房價並非依賴行政手段就可以打壓，屢次調控不利反而近乎一種「飢餓營銷」。反觀中國人固有的「居者有其屋」夢想，往往反映在過早買房以及過高的自有住房率上，這一方面源自民間對日益高漲房價的集體焦慮，另一方面也折射出產權稀缺環境下的無奈應對。

如何避免高房價的負面效應？如果高房價已經成為一個嚴峻社會問題，政府應該有所作為，但筆者更看好廉租房而不是經濟適用房。不過，廉租房這一模式的運行，同樣應該以市場化的方式來組織，否則其間的腐敗與浪費將必然難以避免：供應端由政府組織市場內企業來招拍賣建設，需求端由政府直接對低收入租戶進行房租券補貼，廉租房管理也應採取市場化方式。

於此同時，政府應該鼓勵市場以市場的方式，探討解決房價過高帶來的社會問題，例如推進租賃市場的積極發展、解決小產權房、探索土地私有化問題等；更進一步看，不僅從限購還是土地供給都應該考慮適時放開，拋去諸多計劃主導市場的意識形態束縛，至關重要。

房價連二十六個月重挫 全國皆漲它獨跌 救溫州 才能避免中國房市全面潰堤

2013-12-09  TWM

民營企業興旺、地下金融盛行的溫州，因經濟轉型受創甚深，房價重挫連跌二十六個月。儘管政府出手協助，但當地經濟體質仍有待恢復。 撰文‧周岐原 如果你辛苦買來的房子，價格持續下跌超過兩年，你會怎麼做？這正是數十萬浙江溫州房地產業主，此刻面臨的難題。 十一月十八日出爐的中國國家統計局公報指出，今年全中國房價普遍上漲，只有溫州，房價連跌二十六個月。「七十個大中城市，和去年同月相比，價格下降的有一個，上升的有六十九個。」統計公報開頭呈現的這行字，顯示全國房市一片榮景，但也更凸顯溫州的特別。 中國前三季經濟成長率有驚無險地成功保住七．五％，而全國唯一房價下跌的溫州，經濟究竟怎麼了？正當全世界拿起放大鏡，仔細檢視中共三中全會後發布的「全面深化改革」決議文，早在三十五年前就發動經濟改革、步伐領先全中國的溫州，卻還陷在房價泡沫消退的緩慢調整。 數字會說話，曾經穩坐溫州全市地王、位在商業區的豪宅建案「鹿城廣場」，二○一一年開價每平方米約人民幣十萬元（約新台幣四十九．二五萬元），目前售價降到四萬元；另一頭，面對全浙江最大溼地公園的「香緹半島」，則從每平方米人民幣七萬元跌至三萬元。房價尚未止跌，顯示溫州這一波經濟調整，似乎還沒落底。 從數字來看，溫州只是中國房地產市場的「個案」，不過，近來卻有愈來愈多的質疑，擔心溫州現象終將蔓延中國。知名財經評論員、《每日經濟新聞》主筆葉檀在十月中旬就發表文章，名為「何時中國皆溫州」，在她看來，中國如今已經出現了些許「溫州病」。 地下金融斷鏈 重挫房價什麼是溫州病？首先是資金斷鏈。二○一一年，《今周刊》採訪團隊曾經直擊溫州，當時的溫州，資金需求火熱，導致地下錢莊盛行，貸款平均月利率高達二五％；九百萬溫州人當中，身為借款或債權人的比率，竟然高達九成。 然而，銀根隨經濟降溫急遽緊縮，資金鏈在短時間內斷裂，影響所及，年營收人民幣二．七億元的信泰集團董事長胡福林，因負債累計達人民幣二十億元，不支倒閉遠走美國，成為最「大咖」的跑路老闆。地方版「錢荒」風聲鶴唳，逼得國務院前總理溫家寶一度親赴溫州，商討解決對策。 對比目前中國整體金融環境，雖然人民銀行不斷強調流動性充裕，但銀行同業拆款利率始終維持「穩定高檔」，民間向銀行借款利率的升幅，則更高於銀行同業拆款利率。 利率上升所埋下的資金緊縮伏筆，成了經濟學者眼中的一項隱憂。瑞士信貸亞洲首席分析師陶冬稍早前即表示，以目前的流動性狀況，市場對貨幣緊縮未必會有直接感受，但這是「溫水煮青蛙」的過程。他並強調，溫州對於目前的中國雖然只是特例，但必須注意的是，信貸收縮，正是溫州房地產市場當年一夕之間由盛轉衰的催化劑。 搶救經濟 成習、李難題至於第二個溫州病，則是經濟問題。一○年後中國經濟加速轉型，當人民幣匯率緩緩升值，勞工薪資每年漲一成，缺工人、更缺訂單的溫州，加工出口業受嚴重衝擊。 舉例來說，溫州生產打火機的公司曾多達五千家，全球市占率高達八成，如今只剩下一百多家。「溫州主要靠外來的訂單，現在這些靠外貿的廠，開工率都很差，人也變少了，所以經濟比以前差了。」在浙江經營消費通路事業的張君生說。 某種程度來說，搶救溫州，儼然已是習、李團隊進行經濟改革的一個小實驗場；救得了溫州，才能從中得到避免中國房地產崩潰的經改訣竅。的確，隨著習、李團隊上台後推舉的改革思惟，已讓受創的溫州經濟重現曙光。 「政府開始輔導成立小額貸款公司、擔保公司，資金流動就枱面化了。」溫州台商協會會長許燦欣說：「另外，政府還成立民間資本中心，你要找項目（投資），或找資金，可以找這個中心撮合。」十一月二十二日，浙江省人大常委會又通過《溫州民間融資管理條例》，規定民間融資允許借貸雙方商定利率，但須以法律規定為準，這部新法，算是為溫州「影子銀行」的龐大金流，邁出合法化的一大步。 「這是中國第一部民間借貸的地方法，對拯救危機之中的中小企業，有非常重要的意義！」長期為金融體系奔走的溫州市中小企業協會會長周德文說。他感慨：「這真的讓我很振奮。」放眼三中全會的決議全文，開放民營企業成立中小型金融機構，是習、李團隊改革政策中，最受矚目的重點；進度最快的連鎖家電銷售企業蘇寧雲商、由溫州老闆集資成立的華瑞集團，已經在當地取得工商登記許可；另外包括騰訊和復星集團，也緊鑼密鼓在溫州籌備民營銀行。 在這條改革路上，溫州這個實際案例的得失經驗，顯然是中國開放金融業的重要參考；在改革努力下，房價「全國皆漲它獨跌」的溫州未來或有翻身機會。重要的是，這一趟期待中的起死回生過程，也將提供中國房地產「軟著陸」的重要操作手冊。

全球房價指數創歷史新高

來源: http://wallstreetcn.com/node/67897

近期以來，過高的房價讓英國人住進了膠囊旅館，而美國人也開始擔心房地產市場的泡沫；彭博的Niraj Shah提到，Knight Frank全球房屋指數刷新了歷史記錄，‘借力於中國等新興市場國家的房屋市場的強勁表現，該指數在今年第三季度的表現要比歷史最高值2008年第三季度高出還要高出4%，難道這又是一個瘋狂投機與過度印鈔的央行制造的大泡沫？與此同時，歐洲房屋市場卻持續低迷。 相比於2012同期1.7%的增長，房屋價格指數今年三季度增長了4.6%，指數的絕對值要高出2009年低點時指數絕對值的12.9%。69%納入指數的國家的房屋價格在上漲，而兩年之前這一數字只有55%。Knight Frank指數包含53個國家。 中國的房屋價格指數以同比增長21.6%的速度領跑全球，其余房屋價格指數增長排在前五位的四個國家也均是新興國家，臺灣，印尼，土耳其和巴西房屋價格指數的同比增長也都超過了10%；世界上最大的房地產市場，美國房地產市場價格指數除了歐洲地區國家，房屋價格指數下跌的國家只有日本、韓國和新西蘭三個國家，迪拜是所有城市中房屋價格指數同比增長率最高的，增長率為28.5%。 雖說世界上所有地區的房屋價格指數都在上漲，歐洲地區的表現則是最弱的，相比於中東地區17.9%的同比增長，歐洲地區只增長了0.8%，17個國家中有14個國家的房屋價格指數同比下滑，而平均住房價格指數也只是在第二季度才恢複增長。 雖說世界上所有地區的房屋價格指數都在上漲，歐洲地區的表現則是最弱的，相比於中東地區17.9%的同比增長，歐洲地區只增長了0.8%，17個國家中有14個國家的房屋價格指數同比下滑，而平均住房價格指數也只是在第二季度才恢複增長。 歐洲地區房屋價格指數的分化很嚴重，德國房屋價格指數同比增長11.2%，而克羅地亞的增長率卻是-19.7%，愛爾蘭的房價則迎來了大反轉，在第三季度增長了4%，該國地產價值從一年前開始平均每個季度下跌5.4%。  

老百姓最高能承受的最高房價為200W 董小球

http://xueqiu.com/4362988185/26759768
最近著手考慮換個大點的房子，因此不得不考慮房價未來的走勢和風險，最近李嘉誠同學都開始賣掉房子了，他這樣的人物一定至少會打一年的提前量開始行動，下面我偏重從老百姓的承受力來分析一下房價見頂的可能位置。歡迎拍磚～

    房價是2000年入市和商品房的改革開始的，絕大多數人都沒有抓住這波樓市行情，如果當年肯貸款抓行情的，現在恐怕都大富大貴了。

    前面幾年的房價我認為是投資投機以及通貨膨脹造成的，而接下來的時間裡我相信唯有剛需才是支撐房價的源動力，只要有剛需在，那麼就會繼續上漲，只要剛需變弱了，那麼樓市的拐點就到了，那麼什麼時候到拐點呢？我覺得2014年就是拐點年。

    前幾年人們買房還會考慮均價多少，地段如何，現在基本不用考慮均價了，地段也開始弱化了，因為現在大家只能從總價下手了。對於上海來說，中環和內環的房子基本都算是做夢了，我也相信很少有人會願意花一兩百萬去買個20平米的老公房吧。對於一套房子都沒有的人來說，他們的承受範圍是150W～200W的房子，對於可以有一套房子墊底做置換的人來說，承受範圍基本是自己房子價格+100W。

    甭管哪種人，總之就是手裡的錢或房+100W，這是絕大多數老百姓所能承受的最大極限了。
（有錢大佬不再下面討論範圍，因為他們早已沒有剛需，早都手握幾十若干百套了，就別在這裡瞎摻和了，這裡只討論平均數人群的消費力和承受力。）

    很多外地滬務工人員，年齡在20～30歲之間的年輕人是絕對的剛需軍團主力（上海本地的孩子情況略好一些，因為基本都會有拆遷房或早已買好婚房，因此剛需難度稍小），這部分年輕人的父母多是50後和60後，由於早年工資收入不會太高，縱觀父母們的工作年限，基本都是從幾十塊工資漲到現在幾千或者1萬多點不等，刨除掉自己的各種消費，能夠到孩子畢業結婚剛需買房攢到50W現金在手裡的已經是不錯了，如果夫妻雙方父母都出錢幫孩子買房，那麼大概也就是最多能湊夠100W左右的首付款（這裡基本可以忽略小年輕的存款，因為都剛剛步入社會，生活能不問家裡借錢就算不錯了），而現在100W在上海核心區周邊20～30公里範圍內買房的話，的確就只夠首付而已，因此必然還需要貸款。以浦東外環為例，二手房均價27000左右，二手房單價普遍在2W~3.5W之間了，新盤的話基本沒有低於3W的，估計絕對多數人都沒有能力選擇新房，因此小夫妻一般會根據財力情況選擇50～80P之間的1房或者2房，按照單價來算的話，最爛的房子大概也需要100～200W左右，實際購房的花費比這還會更高一些，因為還會有各種稅費、中介費、裝修費用、搬家費、家具家電、鍋碗瓢盆等等，這些都要花錢的，所以如果是100W的房子，你要住進去基本得預備好120W才馬馬虎虎夠。基本上現在年輕人買完房子手裡就空了，空等每個月工資到帳然後還款，什麼社交應酬婚喪嫁娶一概從簡，好多人都沒怎麼去過KTV、酒吧、咖啡店、自助餐之類的。

    上海2013年的人均月收入是7112，夫妻兩個人的話算月收入14000，那麼如果商業貸款100W，按照基準利率6.55%來算，30年還清的話，每月需要還貸6350，房貸佔掉夫妻收入的45%多點，這樣他們手頭還能每月剩餘不到8K用於生活消費。

     如果是家裡只有2人的話那還可以湊合生活，如果再加一個孩子（一般孩子奶粉、尿不濕等一個月1K不算多），或者再加一個車（算上保險、保養、油費、停車費等一般一輛車每月平均開銷1.5K~2K是要的）那就會感覺很捉襟見肘。去掉這些消費的話，實際上留給夫妻倆自己的就只有4K多點用於最基本的吃穿住行了，應該會非常苦逼，但這就是當前最普遍的大眾的生活情形。當然了，如果不買房而選擇租房的話，一般一個家庭現在租個2室一廳的房子也要2～3K一個月，情況也不會好太多。

      因此，根據祖孫三代的當前收入和當前消費情況來分析，無房家庭購房的最大承受力就在200W左右；有一套房的家庭購房最大承受力就在貸款100W左右的水平上。

     由此可以斷定現在的房價基本是頭了，2002年以後建造的70P的兩房基本算是最小面積的兩房了（千萬別跟我說什麼去買價格低的保障房，自己去查查保障房的申請條件，相信能上雪球的人基本都不符合條件），在外環這麼遠的地方基本也要170W左右，這還沒算交易雜費，家裡能拿出100W的話還是要貸款七八十萬的，再高的話就真沒辦法了，房子造出來畢竟最終還是要找最窮的老百姓來接盤的。這也是為什麼最近這一年多中環和內環的漲幅其實都不太明顯，但是外環漲幅呼呼的起來的原因，因為總價低，這是老百姓沒辦法的選擇了，不是因為房型好或者位置好配套設施好或者學區好，只是因為總價低能買起而已，殘忍的僅此而已。

    以上這些承受力還建立在夫妻倆必須工作穩定的基礎上，夫妻雙方、雙方父母、孩子身體健康無大病大災的前提下，一旦其中有任何一個環節出問題，承受力就崩潰了，問題是，會有那麼穩定麼？

    看來我買房的計劃還是緩緩吧～小球的2014年啊～快點到來吧