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【閱讀】誰在推高中國房價?

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誰在推高中國房價?貪婪開發商還是精明的丈母娘?「史上最嚴厲」房地產調控為何吃力不討好?回顧十年房價漲跌,答案或許昭然若揭。

中國房市有如迷宮。

上個世紀九十年代末,以中國國務院《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》為標誌,舊福利分房模式的告一段落,住房貨幣化改革進程全面開始;進入新千年後,房價持續上漲成就富豪榜上多位地產富豪之餘,也順帶成就了多空雙方的各位名嘴,民眾悲喜更是滄桑百態,電視劇《蝸居》、《裸婚》的熱播不過其中一粟。

曾有媒體報導,大連每平米3萬人民幣的房價令某巴薩球星大為咋舌,據其經紀人透露,他在自己國家的房子附帶游泳池,卻遠低於這一價格。誠然,無論從相對價格還是絕對價格,中國房價可能率先實現「超歐趕美」。

那麼,是誰在推高中國房價?官員往往歸咎於貪婪的開發商,開發商又說是精明的丈母娘,丈母娘們則埋怨黑心中介,而中介們都推給無恥的投資客——於是,幾乎每個房價上漲故事中,不乏一個拿著破皮箱全款付清的外地口音形象閃現:這一形象一方面無可考證,另一方面亦無道德上的優勢,換而言之,既方便上層推諉,也方便下層怨恨。

於是乎,「史上最嚴厲」房地產調控走了計劃經濟的老路,「限購」、「限貸」之下,祭出「戶口」之類手段,也見怪不怪了。以往數次中國房價調控,往往注重從供給端發力,而本次調控則從需求和供給兩端發力,強制降溫。饒是如此,房價仍居高位。

房地產調控為何吃力不討好?簡而言之,這一政策的利益同盟過少,而對立面太多。其討好的對象來自希望購房的人群,但這一群體人數並不佔大多數,且心理預期陰晴不定;與此同時,地方政府、房地產企業甚至持有房產的人都因這場調控不同程度受損。受損方從以往調控經驗出發,往往會以「以時間換空間」的策略應對,這也是地方政府一方面空喊保障房而另一方面不時放鬆的現狀寫照,至於房地產商,也往往寧願惜售也不肯大幅降價,甚至繼續高價拿地。

或許,這是一場從開始就注定無果而終的戰役,無論目的還是手段。經濟學認為資源永遠都是稀缺的,如何分配將成為關鍵,這決定了長期來看,市場價格最終是由需求決定,自發交換往往是最優效率的一種方式,短期的人為干擾只是擾動,管制需求更是緣木求魚。

如果房子少了就限購,車子多了就限行,人多了就計劃生育,那麼空氣不夠又將如何?任何困境,都一個「限」字當頭,即使短期之內可以控制局面,卻無改需求不平衡本質,甚至造成房價報復性上漲的預期,這也是為何當前調控不僅未能改變房價只漲不跌預期,而且也未能撼動當前房價根基。

再看目標,中央政府希望房價合理回歸,但是多少合理呢?房價高低的衡量標準,通常用的標準就是房價收入比,也就是房價與居民家庭年收入之比,就是多少年收入可以買一套房。國際水平一般在3到6之間,超過7就要引起警惕。根據上海易居房地產研究院發佈的一份名為「全國35個大中城市房價收入比排行榜」報告,2011年中國總體房價收入比為7.4,東部城市集體偏高,第一名深圳為15.6,上海12.4名列第四,北京以11.6排名第五。

為什麼看似如此之高的房價收入比,卻沒有如預言家所言走向崩盤?筆者認為,這一方面源自收入統計的缺失,譬如兼職收入以及灰色收入並沒有統計在案,另一方面則是各種隱性福利分房政策的存在扭曲了市場信號,譬如各地開花的公務員小區。

平心而論,中國房價上漲,是一連串因素的結果,與城市化、人口結構、經濟發展、自有住房率偏高乃至貨幣供給等等因素都息息相關。也正因此,無論從什麼水準衡量,中國房價目前確實過高,但並非高得完全沒有道理,頻頻出現高價地王及天價樓盤的消息揭示了「樓市泡沫」的另一面:存在即合理,這看似不合理的價格背後,有其一定合理性的存在根基。

回顧最近十餘年的房價變化,筆者曾經整理過全國房價的數據作為參考。粗略地看,其中2004與2009年可謂房價起飛的兩個加速點,時間點上剛好對應著土地招投標制度鋪開與四萬億推出,誰是最大的獲益者,誰在推動房價答案昭然若揭。

在房價本應正常上漲的週期之中,不當的政策加劇了市場扭曲,不僅促成了房價的狂飆,也透支了中國房地產業的未來空間:2003年以來土地出讓政策,使得地方政府高度依賴土地出讓金,土地財政模式得以固化,2010年土地出讓金佔地方財政收入的比例高達76.6%;而2009年的四萬億刺激政策,導致隨後的信貸狂歡,洶湧的貨幣缺乏投資渠道,大舉流入房市,不是房子貴了,只是錢更不值錢了。

如此一來,在房價只漲不跌甚至越調越漲的預期之下,買房成為過去十年的最好投資,而「拆」字更是走紅大江南北。西南財經大學《中國家庭金融調查與研究中心》發佈的數據,2010年中國家庭淨資產總值高達69.1萬億美元,高出同年美國家庭淨資產總值(57.1萬億美元)21%之多——其中,高房價居功至偉。

換而言之,高房價不僅是分配機制不合理的直接產物,更是中國貧富不均的生動寫照。在這場財富盛宴中,接近權力與資本一方,往往可以先知先覺地鞏固自身先發優勢,拿走蛋糕上最豐厚的一層奶油;而一般民眾,最多不過是追隨者而已,即使奮力趕上了這幾輪房價上漲順風車,卻同樣要承受因房價上漲而帶來的全面生活成本上漲。高房價對每個人都是一種隱形的「稅收」,從鐘點工到高端白領,概莫能外——無論你是否買房,財富的「馬太效應」都在那裡。

中國房價高企,卻被認為風險不高,原因之一就在於居民債務槓桿不高,但這並不意味著沒有風險。中國長期處於金融抑制狀態,社會福利缺失,導致儲蓄率一直居高不下,2012年5月末居民儲蓄餘額已經突破了36.7萬億元,儲蓄率在全世界排名第一,人均儲蓄接近3萬元。

金融體制不健全之下,居民高儲蓄與長期負利率並存,事實上造成了雙重剝削,一方面儲戶為政府以及企業部門提供不少廉價資金,另一方面也使得利用按揭買房的人群間接剝削了儲蓄的人群。反過來看,風險通過槓桿事實上傳遞到政府以及企業部門,一旦經濟下行,房地產的風險不會過多體現在居民部門,而會體現為政府以及企業部門面臨痛苦「去槓桿」過程。

也正因此,審視中國房地產業,一方面需要正視其高房價存在的合理性,另一方面對於其風險不能掉以輕心。身處現代經濟之中,房地產的消費性與投資性俱備,須知大部分交易應該留給市場去做決策。

房地產價格隨經濟增長而增長,具有其內在經濟規律,政府行為只是影響房地產市場的力量之一,過分干預往往是自咽惡果。在房地產市場之中,政府的功能應該定位明確:第一,防止房地產泡沫對整體經濟安全的威脅;第二,防止房價過高帶來的社會問題。當下政策(限購與直接打壓),不過是以過高的代價部分達到第一個目標,對於第二個目標用處不大:房價仍舊在上揚、房屋銷售面積卻在下降,也就是更少的人被解決了房屋問題。

政府對房地產市場的深度介入,往往會導致了邊界與權限的模糊,不僅使得自身深陷普通商品房、限價商品房、經濟適用房、公共租賃房種種泥淖中等無法自拔,而且使得市場正常運行受到干擾,這也就是為何這一輪調控始終無法撼動「房價回歸」的根本原因。

高房價的存在,誠然加大中下階層痛苦指數,也透支了不少年輕人的夢想,但高房價並非依賴行政手段就可以打壓,屢次調控不利反而近乎一種「飢餓營銷」。反觀中國人固有的「居者有其屋」夢想,往往反映在過早買房以及過高的自有住房率上,這一方面源自民間對日益高漲房價的集體焦慮,另一方面也折射出產權稀缺環境下的無奈應對。

如何避免高房價的負面效應?如果高房價已經成為一個嚴峻社會問題,政府應該有所作為,但筆者更看好廉租房而不是經濟適用房。不過,廉租房這一模式的運行,同樣應該以市場化的方式來組織,否則其間的腐敗與浪費將必然難以避免:供應端由政府組織市場內企業來招拍賣建設,需求端由政府直接對低收入租戶進行房租券補貼,廉租房管理也應採取市場化方式。

於此同時,政府應該鼓勵市場以市場的方式,探討解決房價過高帶來的社會問題,例如推進租賃市場的積極發展、解決小產權房、探索土地私有化問題等;更進一步看,不僅從限購還是土地供給都應該考慮適時放開,拋去諸多計劃主導市場的意識形態束縛,至關重要。

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