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渣打推10年期3.25厘定按

1 : GS(14)@2013-05-31 12:53:42

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130531/news/eb_ebb1.htm
2 : GS(14)@2013-05-31 12:53:49

定息期內換樓仍享優惠

渣打昨日公布，該公司新推定息按揭計劃，年期分3、5、7、10年，息率由2.4至3.25厘不等，期後息率為最優惠利率(P=5.25厘)減2.85厘，另選用10年定息期之客戶，在定息期內換樓，只要在6個月內成功提取新貸款，將可繼續享有同樣之定息優惠。此外，早前中銀已推出3、5、7年之定息按揭，昨日該公司推出加強版，息率與早前公布相同，即2.4至3厘，但選用5、7年定息期之客戶，期內換樓亦可把定息期轉至新做之按揭。

按證09年推10年3.78厘定息

不過，翻查資料顯示，按證於2009年推出最長10年定按，當時息口高達3.78厘，但過去4年以來，本港息口持續低企，即使上月反映普遍按揭新客戶一般可做到實際按息水平的「經絡按息」已創16個月新高，息率亦只為2.3厘。換言之，當年承做10年定按的客戶，過去4年都是輸家。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，若進入加息周期，用家於定息期內可省息之餘，亦可避免未來每月供款暴增下失預算。她補充，由於3至4月份大型銀行相繼推出定按計劃，令定按選用比例由0.2%大幅增加1.7個百分點至4月份佔1.9%，是2012年3月後首次高於1%水平。
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放棄養車 縮短供樓年期

1 : GS(14)@2013-07-06 14:56:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130705/news/ec_ecv1.htm




【明報專訊】KL為一名年屆50歲的婦人，已婚，膝下有一女兒，丈夫長期患病失去了工作的能力，KL現任職的企業為製衣製造業，由於歐美經濟景氣不佳，導致該企業的生意陷入危機。現時KL還有樓按未完成供款，感到前路茫茫，因此諮詢理財顧問以作安排。

削駕車開支 每月省2180元

若加上女兒的家用，現時整個家庭的每月收入為2.2萬元，若扣除日常開支的所需後便所餘無幾。按揭方面的每月支出6500元，現時尚欠銀行70萬元，計劃於2024年完成供款。KL欲縮短供款年期，那便要找到另外的資金增加供款了。首先，若把2018年從儲蓄保險中拿回的18萬元全數放入按揭中，那便能把完成供款的時期由2024年推前至2021年。另外，現時她的流動資金只有3萬元，既使作為緊急之用的現金也不足夠，因此筆者並不建議動用這筆錢。那麼，若要獲得額外的資金，那便要從日常上的開支下手了。

筆者留意到，現時KL每月的開支中，當中車位及油費每月需1350元，另每年需1萬元的保險及續牌費。由於駕車多於假日遊玩而非工作所需，屬於非必要的日常開支，KL可考慮削減這方面的開支，那每月平均便可多出約2180元的資金。若要縮減供款年期，這筆資金當有兩個方法運用，其一，直接的把每月供款調升至8680元，則完成按揭的日期推將進一步的推前至2019年。其二，是把這筆資金用作投資，現時KL的供款年利率約為3.25厘，只要每年的回報率高於按揭利率，讓資金滾存數年再投入按揭中，理論上更能有效的推前完成供款年期。

避投資風險 建議供樓增至8680元

雖然，兩種方法均有可取之處，可是筆者仍不建議KL採取第二種方法，雖然透過投資作滾存能更有效累積資本，但即使採取保守的投資取向，當中仍會承受一定程度的風險。而且，在當前的情下，筆者認為減低債務遠比資本增值更為可取。自2008年金融海嘯後，美國聯儲局為提振經濟而實施規模龐大的量化寬鬆政策，市場的資金成本每愈下，增加投資者大舉借貸來投資的誘因，促使大量的流動性進駐股、樓、匯及商品市場中。可是，從近來聯儲局的議息會議得見，美國的量化寬鬆政策已差不多走到了盡頭，再進一步放寬的空間應已餘下無幾，即是說，聯儲局貨幣政策的方向已定下了，分別在於實施的時機而已。

隨覑美國經濟愈見復蘇，聯儲局開始「收水」的機會便會增加，且看，美國10年期債息亦於近來節節上升。因此，可預期在未來時日資金的成本將會與日俱增，並加重了債務上的負擔。因此，筆者認為對於KL而言，由於每月可餘下的資金並不多，因此適宜盡快減低債務水平，始終按揭仍是屬於債務的一類，一旦美國在未來時日落實加息，那便有機會超越KL能負擔的水平。

黃文傑
2 : 自動波人(1313)@2013-07-06 15:15:48

得3萬蚊流動現金,好無安全感
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30億國債今起發售 2年期息率2.93厘

1 : GS(14)@2014-11-21 11:19:16

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141121/news/ea_eac1.htm

【明報專訊】面向散戶投資者的30億元人民幣國債今日起公開發售，多家銀行陸續推出優惠，大致均免去手續費、轉倉費、託管費、代收利息費及交易佣金等多項收費。有銀行業人士指出，儘管近期人民幣定存息率高企，但相信國債息率仍然相當吸引，認購反應將會較去年佳。


認購期至12月5日

本周香港人民幣投資產品「頭撼頭」，除了滬港通帶來A股投資機會，港人每日兌換人民幣上限取消，亦令市場衍生豐富的人民幣產品。而財政部今日起向散戶發行30億元人民幣的2年期國債，票面利率為2.93厘，認購期至12月5日。

中銀：料吸引長線資金

中銀香港全球市場副總經理梁偉基指出，財政部向機構投資者發行的3年期國債，票面利率只有2.74厘，因此面向散戶的2年期利率有2.93厘，相對更吸引。雖然近日多家銀行以最少3厘年利率吸引人民幣定存，但梁偉基認為，這些高息定存大多是1星期或1個月的，目標是較短期的資金，因此相信國債可吸引不少長線資金。

匯豐亦指出，隨香港取消人民幣兌換限制，該行觀察到客戶對人民幣產品的投資意欲上升，因此相信客戶對認購國債會有正面反應。
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日本10年期債息　0.05厘新低

1 : GS(14)@2016-02-02 15:51:23

【本報綜合報道】日本央行上周五宣佈負利率措施後，日本國債孳息續創新低。10年期國債孳息破底，低見0.05厘。2年期債息、5年期債息報負0.11厘和負0.09厘。有分析指出，日本央行今次推出負利率，是主要希望金融機構把央行內超額準備金用來買債，使投資者由買日債轉向海外資產，以追逐更好回報。



負孳息率蔓延全球

然而，全球通脹低迷和油價下瀉，負孳息率蔓延全球，日央行如意算盤未必敲響。美銀美林主權債息指數昨日跌至1.39%，為去年2月以來最低。美國10年期債息近日持續下跌，報1.92厘。德國5年、7年期國債孳息齊創新低，分別報負0.32厘及負10厘。德國10年期國債孳息亦跌30點子至0.33厘。美、日國債兩者息差維持約185點子。環球央行分別推量寬措施刺激通脹，但扭曲了全球國債市場。據摩通國債指數統計，全球陷入負利率國債共5.5萬億美元（約42.6萬億港元），規模佔全球國債約25%。數據反映全球經濟前景惡化，央行推出更多非常規工具避免出現通縮，扭曲了債券市場。國債陷入負孳息率水平，投資者亦繼續持有，不願將資金轉移到其他資產。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160202/19475759
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發展商推免審查按揭滿名山低息散貨　年期僅五年

1 : GS(14)@2016-05-21 18:08:10

■屯門滿名山推出「供息不供本」的80%一按搶客。　資料圖片



【本報訊】息魔快臨。為求及早拋售新盤貨尾，過去一周至少10個新盤推出高成數按揭，涉及單位數量多逾千伙。嘉里（683）屯門滿名山推「供息不供本」的80%一按搶客，更免入息審查及壓力測試，但按揭年期僅5年，即買家付出兩成首期後與發展商對賭樓市前景。記者：陳東陽


新盤高成數按揭越鬥越誇張，限時免息免供、逾九成樓按、免入息審查，市場上已經比比皆是。去年11月開售的屯門滿名山，踏入第二季銷情明顯放慢，半年累沽約450伙，佔單位總數僅四成。




首年免息免供　及後兩年1厘

發展商近日將按揭戰升級，推出「1838」按揭計劃。買家可向發展商旗下財務公司申請最高樓價80%一按，還款期1,838天，即按揭年期長約5年。首年免息免供，第2、3年為P減4厘，以現時P為5厘計，按息僅1厘，最後兩年為P，免入息審查及壓力測試之餘，全期供息不供本。另外，買家於3年內提早付清貸款將獲全數利息回贈，而第5年過後買家可向發展商申請最高樓價30%二按，年期最長20年。嘉里市場策劃總監吳美珊解釋，推出上述高成數按揭是因為換樓客及長線投資者在銀行借貸上困難，故希望給予買家多一個選擇，而按揭時間多於5年則是相信屆時買家可能有換樓需要。翻查資料，一手住宅市場近年已鮮見同類型「還息不還本」按揭方案，嘉里至少是2013年一手例生效後首間發展商以旗下財務再推出「還息不還本」搶客。滿名山預計明年12月底方入伙，而據「1838」按揭計劃的付款辨法，買家需要半年內上會，即買家付出樓價20%首期，換來3年超低息期。市場估計期內租金收入能夠抵銷利息支出，惟3年過後息口上升至P。



湯文亮：投資角度不化算

紀惠集團行政總裁湯文亮認為，雖然此按揭適合只用兩成首期便可入市的買家，但明顯針對用家市場，而非投資者。因為「第4、5年，要畀P，投資角度不化算」，相信要買樓收租的人，都不會用此計劃。城大經濟及金融系副教授李鉅威稱，發展商以高成數按揭推盤，只是不想直接在定價上減價，「拖住樓市的減價潮」，最近一手樓銷情好返少少，多少都與發展商的高按手段吸到客有關，「有交投，起碼確保到個價唔使跌」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160520/19619811
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=300793

李志成：按揭年期20年最理想

1 : GS(14)@2016-06-20 05:26:11

【明報專訊】人生每個階段有不同的理想規劃，小時候參加興趣班以培養特長，求學時則希望成績名列前茅，畢業後進入社會追求理想待遇及職薪，人到中年時渴求一個安樂穩健的家……。天道酬勤，前期階段只要努力總有回報，惟現時樓控措施扭曲本港樓市生態，不少人慨嘆置業難，供樓期更是漫漫長路，佔盡人生大部分時間，影響其他生涯規劃。

據金管局最新公布的住宅按揭統計調查結果顯示，新批出按揭貸款中，供樓貸款合約期已升至310個月，意指平均供樓還款期約25.8年，與2006年同期的19.5年相比，10年之間急增6.3年，增幅逾三成。由於供款年期處於高水平位置，反映現時處於歷史最難供斷時期。

金管局雖然已將按揭供款年期封頂為最長30年，但一般而言，較理想的按揭年期為20年左右。假設一對夫婦於35歲入市，選擇還款20年的話，完成供款後，尚有10年才年屆一般退休年齡65歲，他們仍有不少時間可計劃退休生活，或作出其他人生部署。但假若選擇30年還款，贖樓之時已步入退休年齡，收入下降，難以調動多餘資金策劃退休計劃，或會影響往後生活質素。

早點供完 及早規劃退休生活

表面來看，按揭年期長可減輕供款人士的負擔，但付出的總利息支出亦相應提高。再者，若選擇最長供款年期，當加息周期重新啟動後，即使手上未有足夠資金還款，亦不可透過延長年期以減少供樓支出。情况若持續加劇，供款人士無能力還款甚至出現斷供，物業更有機會淪為銀主盤。

反之，供款年期愈短，總利息支出相對較少，置業人士應按能力選擇合適之供款年期。至有心置業的人可把握時機，趁樓市處於調整時期尋覓筍盤。政府亦應適當地將以往的逆周期措施逐步放寬，減輕置業負擔，幫助更多市民完成置業夢。

香港置業行政總裁

[李志成]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0001&issue=20160620
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=302155

資金避險 58萬億國債淪負回報 美10年期債息曾見1.31厘新低

1 : GS(14)@2016-07-08 07:58:27

【明報專訊】資金追捧優質國債等安全資產，美國10年期國債孳息率昨曾跌至1.318厘，連續兩天見歷史新低。德國10年期國債孳息率跌至負0.2厘的新低。英國10年期國債孳息率亦跌至0.743厘的紀錄低位。瑞士50年期國債孳息率本周也加入負值行列，該國全部國債的孳息率已跌至負值。花旗表示，自英國公投決定「脫歐」以來，多國國債孳息率大跌，迄今再有價值1.2萬億美元國債的孳息率跌至負值，10個國家現在有超過一半的政府債券孳息率跌至負值，孳息率跌至負值的國債總值達到7.5萬億美元（折合約58.5萬億港元）。

環球股市昨天跌勢未止，歐洲股市繼續下挫，截至今早零時，英國、法國及德國股市分別下挫1.25%、1.88%及1.67%。美股開市初段亦疲弱，至零時道指曾倒升27點，恒指夜期收市仍跌78點。資管公司暫停英國房地產基金贖回的浪潮還在繼續，繼周二英國有3隻房產基金停止客戶贖回後，目前數量已經增至6家，新增的3隻基金分別來自亨德森全球投資、加拿大人壽及Columbia ThreadNeedle旗下英國地產基金。

英鎊兌美元昨跌至1.2798，再見逾31年低位，日圓兌美元亦升至100水平，期金升至每盎司1377美元以上，創逾兩年高位。至今早零時，美10年期國債孳息回升至1.39厘。

停止贖回英房產基金增至6隻

另有大量國債逼近負孳息率的邊緣，丹麥和荷蘭的10年期國債孳息率只有幾個基點。花旗表示，其編製的全球政府債券指數，有35％的國債已跌至負值，比例遠高於「脫歐」事件前的29％水平。花旗形容，國債孳息率的跌勢仍沒有消退迹象，料愈來愈多國家的10年期國債孳息率將跌至負值。

債券負收益率意味投資者願意為債券支付的金額，高於債券償付本息的總額。除日本20年期國債孳息率首次跌至負值，日本30年期及40年期國債孳息率昨亦降至紀錄低位。三井住友資產管理株式會社稱，英國「脫歐」公投帶來的持續不確定性，增加了英國和歐元區經濟放緩的可能性，這可能促使英倫銀行和歐洲央行本月加推更多刺激措施，日本央行很可能跟隨其後，料國債孳息率的下行趨勢仍會持續一段時間。當超長期的日本國債孳息率跌至負值，可能促使日本的機構投資者把資金投向海外債券，令全球市場的國債孳息率都面臨下行壓力。

環球顧問﹕美債孳息未見底

New York Life投資管理指出，若美國和環球經濟受英國「脫歐」拖累，美國國債孳息率還有下跌空間，美國10年期國債孳息率可能會跌破1厘。Fundstrat環球顧問亦稱，美國國債孳息仍未見底。孳息率跌至紀錄低位，令美國10年期國債處於危險的境地。由1981年9月底美國10年期國債孳息率升至近16厘的峰值，至今年6月底的這段時期，巴克萊美國國債指數的累計回報率達1334.7%。

（綜合報道）

[國際金融]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8920&issue=20160707
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=302761

人幣一年期存息3.8厘

1 : GS(14)@2016-12-07 07:37:31

【本報訊】離岸人民幣拆息趨緊，香港銀行相應上調人民幣定存息，一年期年息升至3.5厘水平，永隆3至12個月定期存款年息更有3.8厘。



起存金額10萬

永隆及上海商業銀行昨日上調存息30至40點子，永隆3至12個月定存年息劃一由3.4厘，調升至3.8厘，起存金額為10萬元（人民幣．下同），限新資金。若存款金額較低，2萬元以上存款，敘造3至12個月定存亦有3.6厘。至於上商一年期定存年息則由3.2厘，升至3.5厘，起存金額同樣為10萬元，限新資金或於該行兌換人民幣資金。3個月期定存息亦有3.1厘，6個月定存息為3.3厘。中銀香港發展規劃部人民幣業務處主管楊杰文指，特朗普勝出美國大選，加上市場憂慮脫歐公投，令美元持續走強，故人民幣亦順應美元強勢而走弱。高盛則預料，人民幣中間價兌美元明年底將貶值至7.3，即較現價再貶值6%。存戶目前敘造定存雖可賺息3.8厘，但若人民幣一年後貶值6%，滙價跌幅已遠超過定存所賺利息，存戶仍然要蝕。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161206/19856480
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=318451

特首倡公共年金 業界指難執行 銀債擬加碼 延長年期

1 : GS(14)@2017-01-19 07:59:38

【明報專訊】特首梁振英昨日發表任內最後一份施政報告，其中在退休保障方面，梁振英指擬探討由公營機構營運終身年金計劃的可行性。不過有分析認為，若政府參與，其保證息率應高於市面的3厘，才能為業界帶來競爭，但同時政府亦須承擔龐大風險，有業界人士坦言「唔易做」；另外亦有指風險太大，政府實施的機會不大。

明報記者 徐寶文

梁振英昨日發表今年的施政報告，表明退休保障是針對有需要人士，而非全民，並指政府會研究公共年金計劃（定義見另稿）的可行，探討能否由公營機構營運終身年金計劃，協助長者將一筆過資產轉化成每月穩定的退休收入，從而減少不確定。

另外，施政報告又稱，政府亦會研究增加備受長者歡迎的銀色債券的發行，及延長年期，並鼓勵金融界多研發與退休有關的投資產品。本報曾向財經事務及庫務局查詢是否有確實擴容計劃時，當局僅稱沒有進一步補充。政府於去年7月首次發行銀色債券，規模30億元，為iBond的三成，息率按當時的通脹率而定，但保證息率達2厘，為iBond的兩倍，年期同為3年。

康宏：市面年金多保證3厘息

康宏理財行政總裁冼健岷就公共年金的建議表示歡迎，認為政府參與有助市場發展，令產品選擇多元化，從而提升業內競爭力，消費者亦可有較多的選擇。他稱，目前市面上的年金計劃，年息大約4.5厘至4.75厘，而且一般亦設有3厘的保證息率，故政府應考慮設置高於3厘的保證息率，以吸引長者。

不過冼健岷又稱，高於3厘的保證息率，亦同時為政府帶來龐大風險，因市況不好時或會導致財政壓力，若政府欲仿效外國，在市况好時「積穀防饑」，估計又會受到部分市民批評，指摘年金計劃的庫房「水浸」卻又不回饋市民，坦言這個計劃是一個巨大的承諾及責任，並不易做。

政府承受現金流風險大

御峰理財董事總經理陳茂峰表示，若由政府在背後支持的公營機構，來營運一個終身年金計劃，以提供終身退休保障的話，政府所承受的現金流風險相當大，且由於是終身保障的關係，政府或許錄得虧損。若政府願意承擔風險，就早已推出退休保障，因此這個建議實際上並不可行。反而陳茂峰對銀色債券的擴容表示支持，因其保證息率至少不會低於通脹，對長者的退休生活有一定的作用。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8550&issue=20170119
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=323111

業界看好2016年期酒

1 : GS(14)@2017-04-17 07:14:41

【本報訊】法國波爾多每年3月至4月期間舉行酒花試酒會，葡萄酒業界人士、酒評人和傳媒穿梭各大著名酒莊，「馬拉松」式品嚐2016年的紅酒。紅酒業界普遍預期2016年對酒商或酒農屬於好年份，全年任何時候也適合採摘收成，料2016年波爾多的期酒開價不比前年遜色。本地紅酒拍賣市場亦熱鬧，香港蘇富比本月初舉行兩場洋酒春季拍賣會，成交額合共9,308萬港元。其中一套六款麥卡倫Lalique50至65單一麥芽威士忌以99.3萬美元（約774萬港元）成交，創單項「威士忌拍賣品」世界拍賣紀錄。蘇富比洋酒專家王浩東指葡萄酒與威士忌買家重叠，但更多買家只喝紅酒或只喝威士忌，不認為威士忌的風頭蓋過紅酒。王浩東又表示，中國買家人數於本地紅酒拍賣市場近三、四年減少，現時各國買家分佈較平均。據蘇富比洋酒2016年市場報告，香港買家的購買金額合計達2,554萬美元，佔比34%。緊隨其後為美國買家，購買金額合計1,634萬美元，佔比為22%；中國買家購買金額合共659萬美元，佔比則少於一成。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170417/19991976
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