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買方看賣方,賣方看買方-會德豐地產(49)、英皇國際(163)(補充)


(註: 因不慎刪除掉,故此需要在中國的股吧拿回紀錄,並補上新東西,真謝謝reciva的幫忙及am730的提醒。)


今日我寫一下看公告的技巧。

如果隨便看其中一張公告,你會看到一頭霧水,以下是一個例子。

第一張公告:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091014/LTN20091014011_C.pdf


第二張公告:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091014/LTN20091014527_C.pdf


如果看第一張公告,是會德豐地產(49)出售物業賣方是Pizzicato Limited,買方是Point Ocean Investment Limited,如果不看注釋,你根本不知道賣給誰。

但賣的標的和價錢都十分清楚,就是北角健威花園的商場,價錢是9.35億。

該物業資料如下:

該物業於一九七九年落成,目前由本集團持有作投資用途。該物業於二○○八年十二月三十一日的帳面淨值為港幣八億七千萬元。

截至二○○七年十二月三十一日止九個月期間,該物業的應占除稅前及除稅後淨盈利分別為港幣二千零四十萬元及港幣一千六百八十萬元,而截至二○○八年十二月三十一日止財政年度則分別為港幣二千八百一十萬元及港幣二千二百九十萬元。


到最後一句,你突然看到一句:

英皇國際及其附屬公司的主要業務為地產發展及投資和酒店營運。

再看附註:

「買方」 指 Point Ocean Investment Limited,一間於香港註冊成立的公司,為英皇國際的全資附屬公司

在第二張公告,買方的公司變了瀜海投資有限公司,賣方一樣是Pizzicato Limited,標的和價錢是北角健威花園的商場,價錢是9.35億。

然後你還不知道是誰賣的,然後在字句間稱:

按會德豐地產有限公司就該協議而於二零零九年十月十三日刊載之公告,該物業之帳面淨值為
870,000,000港元。根據該物業租約之現行安排,該物業于完成時之總年度租金將約為44,000,000港元。

找找附註:

「賣方」 指 Pizzicato Limited,于香港註冊成立之公司,及為會德豐地產有限公司(股份代號:49,其股份於聯交所上市)之全資附屬公司


真相已經大白。


其實是英皇國際附屬Point Ocean Investment (瀜海投資有限公司),購入會德豐地產附屬Pizzicato Limited的健威花園商場物業,作價9.35億元,就是這樣簡單。

如果不細心看其中一張公告,你只是得知買方或賣方是誰,而不知對手方是誰呢。根據上市規則的第14章須予披露交易公告規定:


14.60 除《上市規則》第14.58條訂明的資料外,須予披露的交易、主要交易、非常重大的出售事
項、非常重大的收購事項或反收購行動的公告,至少須載有下列的簡要資料:


(1) 交易的一般性質,如交易涉及證券,則包括日後出售該等證券的任何限制之詳情;
(2) 將予收購或出售的資產的簡要資料,包括任何有關公司、業務、實際資產或物業的名稱;如資產包括證券,也包括該等證券所屬公司的名稱及業務概況;


(3) 如屬出售事項:
(a) 上市發行人就有關交易預期錄得的盈虧詳情,以及計算此盈虧的基準。如上市發行人預期其收益表所載列的盈虧,與所披露的盈虧不同,則須對有關差異作出解釋。在計算盈虧時,將參照帳目內資產的帳面價值;及
(b) 出售所得款項擬作的用途;

當中是並無披露對手方的最終公司的義務,如果只披露對手方的名稱,其實是已經足夠。且對對手方的中英文名稱並無一致的標準。

如果不是它是上市公司,根本就不知道對手方是誰,這就造成一些不公平資訊的機會,況且報紙其實對出售健威花園的新聞早已披露,且聲稱作價更高達11億,以現時角度來看,這誠屬一些耳聞,並不屬實,這對公司的股價變動是有影響的。

2009-10-07  經濟日報:
健威坊明截標 意向價11億    

市區供發售的整個商場物業不多,據悉,會德豐地產(00049)暗標放售的北角健威坊(fitfort)商場,將於明日截標,業主意向價約11億元。

負責獨家標售的第一太平大衛斯,其香港及澳門行政總裁李偉文稱,北角健威坊即將截標,現時反應尚算不俗。他指,物業現每月租金近400萬元,以業主意向價約11億元計,新買家租金回報可達4厘以上,物業呎價亦僅8,000餘元。

重組租戶 回報料可達6厘

另外,新買家購入後,可重組租戶,拉高租金,料可達6厘以上回報。他分析,現時市區可供發售的整個商場物業少,加上呎價合理,相信物業可獲多個投資者競投。

商場位於北角英皇道560號,地庫至3樓商場,總面積約12.5萬平方呎,以及353個車位,物業上蓋為健威花園住宅。會德豐地產於06年,斥資約4,000萬,為健威坊商場翻新增值。

所以,我建議以下兩點:

(1)如果報紙披露上市公司出售物業的新聞,而公司仍未停牌的話,聯交所需要該上市公司發一張公告披露該物業的情況,以供市民知悉。

(2)需要統一公告本方和對手方的離岸公司中英文名稱,並列對手方的最終持有人,就是人頭也好,也優於不披露,為小股東提供一個平等的環境去買賣呢。


P.S 後來德興在13日出公告,披露該可換股債的認股者身份:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091013/LTN20091013317_C.pdf


鑑於近期對認購人之最終實益擁有人身份之關注,董事會及認購人謹此知會股東及公眾投資者,認購人Giant Project Investments Limited乃李如樑先生全資實益擁有。


此外,董事會謹此重申,認購人及李如樑先生均為獨立且與本公司、本公司及其附屬公司之董事、行政總裁及主要股東或彼等任何各自之聯繫人士概無關連,且並非與任何股東一致行動(定義見收購守則)之人士。


延伸閱讀:

BVI 公司 隱藏老細身份:

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/11748


David Webb 原文:Tack Shin Secret Subscriber

http://webb-site.com/articles/tackhsin.asp





買方 賣方 德豐 地產 49 英皇 國際 163 補充
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=11898

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