今日睇咗一篇題為「港人不吃17年 方能置業」嘅文章,幾值得大家討論一下。
首先,文章內用家庭年入息中位數同樓價中位數去計算,家庭年入息中位數月入得嗰 $24,000,乜最盡可以買到樓價中位數$489萬嘅樓咩?
我先用會計同業瓜瓜今日am730「誰放棄了靑年」篇文入面個計法︰
『現在樓價高企,在新界買個二手上車盤,怎麼樣也要300萬元左右(但朋友說已經很難找了),假設向銀行借足九成按揭並加借按揭保險,而且購買的樓宇樓齡不 太舊,還款期可以拖至最長30年期,以目前最優惠利率5.25厘減3.1厘計算(即是2.15厘),每月供款額大約要10,545元。可是,要成功取得按揭,還需要通過金管局要求的壓力測試,即以現行利率加3厘計算,而每月供款額必須低於其每月入息的60%。按此計算,最低每月入息至少要25,443 元。』
依上述計法,家庭月入得$24,000 ,點買300萬樓,更枉論「港人不吃17年 方能置業」篇文章內用樓價中位數 $489萬嘅樓去計17年呢個低B答案!
如果有人家庭月入得 $24,000又夠膽死諗住去買 $489萬嘅樓,第日跌市燒炭都真係唔駛可憐!其實以一家2大1小家庭,如果月入得 $24,000,供 $300萬嘅上車盤都好辛苦!
馬沙今日再講以下一些絕少人提出o既現實問題︰
首期︰成日話儲唔到首期嘅人,就以上述家庭月入得$24,000為例,買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000?如果得,即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓,因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 (用$300萬計)! 如果唔得,咁比你上咗車又如何?你點應付每月供樓$10,545條數?都未同你計每月差響、管理費、水電煤,呢啲每月$1,500坐底,即係每月供樓負擔至少要$12,000!
供款︰再諗落去,上咗車之後要供30年! 家庭月入$24,000一個人揾定兩個人揾? 若果一個人揾,,突然失業又點?好彩兩個人揾,突然其中一個失業,剩返嗰個份糧又頂唔頂得順?
利率︰ 瓜瓜條數係用2.15厘計,若果短期內加息5厘去到7.15厘,大家知唔知每月變咗要供幾多錢?答案係 $18,236!供完樓 ($24,000-$18,236) 得返$5,764, 再交埋差響、管理費、水電煤 ($5,764-$1,500) 得返$4,264, 日子應該點過自己問下自己!
樓價︰現在$300萬可以買到乜樓?私樓大約15-30年內舊樓,10年內半新樓唔駛諗。 呎數一般300-400建築呎 (實呎210-280), 呢類單位買咗要你住一世,你接唔接受? 生小朋友又夠唔夠住? 唔好同我講之後upgrade 換樓,即使你買完樓價無再升,upgrade 換樓樓價每多一百萬你人工要加$9,430 先合乎按揭標準。 若果你買完樓一個唔好彩,再次發生樓劫樓價跌3成即係你即時負資產$60萬,如果樓價再次跌5成即係你即時負資產$120萬!唔供樓要破產,跌5成死供等樓價升返上$300萬即係樓價要升一倍,咁你應該要住一世無得upgrade!
有網友問︰「馬沙,你未計買樓前要租樓呢。」, 老實講,我睇唔到點解想儲首期嘅人,會嘥錢走去租樓而唔係同屋企人住。我識得又靠自己買到樓嘅人,差不多全部買樓前都係同企人住。 唔好同我講乜鬼屋企唔夠地方住呀,同屋企人唔啱呀,呢啲係abnormal case!
又有網友問︰「之前有個印度佬同我講…..任何時候都係買樓時候…」。 無錯,誠哥之前幾年都係咁講 (值得註意係誠哥今次已經無再講),我都好認同,只不過呢個講法只適用於有足夠實力嘅人! 咁點為之有足夠實力嘅人?
馬沙個人認為,俾足至少三成 (最好四成) 首期,按揭只做15年,每月供款佔家庭入息3成!點解?即使二人當中有一人失業家庭入息少一半,剩返嗰半供完樓仲有原本家庭入息2成頂住。二人當中有一人長期失業或轉做家庭主婦,剩返嗰半頂唔順,可以加長按揭年期至20年。 再唔好彩遇上加息周期,仲可以加長按揭年期最長至30年或増加按揭成數最高至9成!如此,即使第日樓價大跌5成,呢類人好難同負資產拉上關係,更枉論破產、燒炭!
馬沙
中國2014年全年GDP增速為7.4%,創下1990年以來的最低增速。然而,中國官員和中國商界領袖在達沃斯世界經濟論壇上表示對經濟放緩並不擔憂。他們認為,經濟轉型中,中國經濟增速放緩是可以忍受的。
華爾街見聞網站此前提到,中國總理李克強表示,中國經濟進入了更慢、更健康增長的新常態。他承諾經濟放緩不會造成系統性危機,中國經濟不會硬著陸。中國將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策,既不松也不緊。
李克強總理還提出了“雙引擎”概念,即激活中小企業和私人部門的增長引擎,以替代房地產和傳統制造業留下的空缺。
中國央行行長周小川表示,舊的經濟增長模式不可持續,中國願意犧牲一點經濟增速來讓經濟增長變得更具可持續性。
而阿里巴巴首席執行官馬雲對此表示同意。他在上周五表示,自己並不對中國經濟放緩感到擔憂。他說:“如果中國仍保持9%的增速,那就一定有問題了。你將永遠看不到藍天,看不到質量。中國應當註重經濟質量。”他相信,電影業、體育行業等將帶來更高質量的GDP。
香港私募公司PAG首席執行官單偉建表示,2008年,美國的產能使用率為78%;2014年,中國的產能使用率為72%。單偉建認為,中國的國有企業還有許多改進空間。他指出,中國的國企“巨大、占支配地位但效率不高”。
國企改革是經濟增長的前提條件。他相信,中國在服務業、零售業、食品業、醫療業、制藥業和電子商務等領域都存在巨大增長前景。他將這些行業稱為“好的經濟”,而將鋼鐵等產能過剩的行業稱為“壞的經濟”。
一些中國企業高管擔心,中國將會像歐洲和日本那樣無法推出必要的結構性改革。SOHO中國總裁張欣表示,中國要從投資型經濟向消費型經濟轉型,就必須降低賦稅。“關於減稅有很多討論,但至今沒有落實”。
單偉建表示,他記得中國在15年前進行過一輪國企改革,當時,數百萬人失去了工作崗位。這個過程雖然嚴酷,但是為此後經濟繁榮的增長奠定了基礎。改革的成功取決於領導人做出改變的決心。“這一直是一個政治意願的問題。”
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希臘總理齊普拉斯周三在內閣會議上發言稱,希臘政府將進行重大的改革。在債務問題上,希臘不會做出讓步,但是希臘政府願意與任何人進行討論。由於市場擔憂希臘政府無法和債權人達成共識,希臘股市繼續暴跌。ASE盤中跌幅超6%。
齊普拉斯表示,歐洲人民歡迎希臘大選的結果。希臘政府首先要和歐盟的夥伴達成共識,將協商債務減記、放松財政緊縮問題。在債務問題上,希臘不會做出讓步,但是希臘政府願意與任何人進行討論。希臘會優先考慮尋求與歐盟成員國達成折衷的方案。
齊普拉斯同時強調,必須對希臘的政策和管理進行重大的改革。新政府將結束國內政治的保護主義。
由於市場認為希臘政府無法和債權人達成共識,希臘股市繼續暴跌。ASE盤中跌幅超6%,引發歐洲股市全面回落。
希臘銀行板塊跌幅超20%,其中希臘最大銀行Piraeus三天累計跌幅達到42%。
希臘3年期國債收益率飆升至17%。
分析人士表示,齊普拉斯將部長數量從20人縮減至10人意味著希臘的整體決策將由齊普拉斯及國務大臣Nikos Pappas所主導。
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民生熱點問題大起底,接下來股價怎麽看? 作者:羅毅、林博程、張帥帥 ![]() 周末關於民生銀行的討論白熱化,在此結合2月1日民生的分析師會議內容,就幾個大家都關註的問題進行解讀: 股權混戰篇 【民營資本紛紛逃離?】不要僅看表象,資本操作迷人眼。根據港交所披露,郭廣昌自14年11月12日起開始減持所持民生A股,十幾次操作後,在1月21日2.7億A股全部減持完畢,套現6~7億元,2億股左右的減持操作是在12月初之前銀行股行情初期進行的,所獲資金大部分用於港股加倉,於14年12月17日購入1.5億H股,提升H股持股比例至11.83%;截止14年11月12日,劉永好減持其名下占比0.29%的所有H股,於14年12月26日將其A股權益由8.38%減持至7.69%;14年12月4日,盧誌強由3.16%略微減持至3.09%。綜合來看,劉永好、盧誌強小幅減持,郭廣昌更多是在兩地市場調倉,小幅套了把現,難言“逃離”。 【中國人壽增持還是減持?】有媒體報道1月28日中國人壽增持民生銀行至6.96%,其實,據港交所披露信息,中國人壽減持4084.6萬股,持股比例由7.11%降至6.96%,這也是2007年6月人壽買入民生銀行定增以來第一次股權變動,沈寂多年再度出現,減持幅度很小,現在情況下不建議過度解讀。 【“安土豪”的思路?】打破了民生銀行“大股東不超過10%”後,安邦一路將A股增持到了22.51%,H股增持至5.18%,A+H合計持股占比19%。在安邦加持下,民生的股價也由6.71元一度飆升至11.47元,可謂成功抄底。是有錢任性還是底牌強大不得而知,但可以看見的是安邦閃電出手、步步緊逼的節奏一直在超市場預期,全國性股份銀行牌照對安邦打造金控平臺的重要性不言而喻。當年同為保險起家的平安集團整合深發展銀行之後仍然不斷在強化控股權,2010年5月成為聯營公司時持股比例約21%,2011年7月吸收為子公司時持股比例約49%,現在持股比例約為59%。而民生的底子無論從哪個方面看都比當年的深發展要好太多,或許更值得土豪貼身收藏,雖然短期未必繼續加碼。 而從民生角度來看,根據今天會議,民生與安邦的合作一直較多,作為大股東的話會更關註民生的經營情況,並非壞事,對民生有促進作用,業務上也會有更多合作,互惠互利。行長人選上,民生今年4、5月份換屆,在換屆前會解決。 股價走勢篇 【行長辭職了,接下來股價怎麽看?】對於本周末最火爆的民生行長辭職事件,我們此前已經有過點評,官方也公告了,今天會議上也提到了,辭職系個人原因,公司經營正常,本周末資金進出往來完全正常,與我們的判斷相符。綜合而言,此事件對民生股價短期形成一定壓力,如果回調,或可發掘買入機會。縱觀近年歷次千億市值以上的大型上市公司高管主動或被動離職事件,對股價反而多為中性偏正面,例如最近的14年12月3日中石化事件後三日股價上漲16%,一周內股價上漲4%,一個月股價上漲27%;14年9月16日中國鋁業總經理出事辭任後三日股價上漲1.8%,一周股價下行1.5%,一個月股價持平,三個月股價上漲37%。14年8月26日中石油高管事件後三日股價下行0.5%,一周股價上漲0.2%,一個月股價上漲0.4%,三個月股價上漲2.8%。 【民生的合理估值在哪?】整體來看,民生銀行的市場化機制仍是行業領先,業務模式具備“狼性”,經營管理方面“鐵騎行動”處置不良+“鳳凰計劃”定調戰略,高層動蕩對其基礎業務的開展不會有太多影響,改革轉型下中長期仍是優秀標的。且以此事件為契機,股東各就其位後,或加速新管理層的成型,有利於銀行從當前困惑局面走出。經測算民生銀行15年業績增速約10%,對應PE6.0X,PB1.2X,與我們此前所言一致,如果回調,或可發掘買入機會。 【銀行股能買嗎?】安邦增持引致的民生銀行股權更替僅僅只是開始,未來監管進一步寬松後,銀行業的股權爭奪會很精彩,銀行牌照的稀缺性決定了其對於產業資本強大的吸引力,而參考成熟市場經驗,對於稀缺牌照控制權的收購往往是含有高溢價的,銀行業並購重組帶來的投資機遇值得期待。從整個市場來看,銀行股仍然是A股價值窪地,現價對應15年市凈率僅約為1.07X,市盈率僅約為6.0X,相比很多“飛天族”還是只能仰視。眼光再放廣一些,美國市場ROE13%以上的銀行股PB平均2.5X(最高約4X),PE平均17X。利率市場化改革步伐穩步推進,各種利好政策推出,差異化競爭顯現,銀行股還存在較大上行空間。 來源:羅毅首席分析師 |
彭博社從消息人士處獲悉,德國希望推遲與希臘方面的會談至本輪債務援助月底到期之後,而且準備采取拖延戰術,直到4月或5月,屆時希臘會面臨更為嚴重的資金短缺。
該消息人士還稱,希臘不會在本輪援助月底到期後馬上破產,默克爾希望等到局勢對於希臘更加緊迫的時候再進行談判。目前為止,德國總理府內還沒有任何人與希臘總理Alexis Tsipras有過正式見面。
盡管希臘此前已經提出一些新的債務方案,默克爾日前在柏林拒絕對任何方案做出評論:
希臘政府還在鞏固自己的地位,畢竟這只是一個剛剛組建幾天的政府。我們將等待一段時間再和他們進入商討階段。
華爾街見聞網站曾提到,希臘政府不會再要求減計3200多億歐元的外債,而是要用“債務互換清單”(menu of debt swaps)緩解債務負擔,用新發債券交換債權人目前持有的希臘債券。第一種新債券與希臘的名義經濟增長掛鉤,用它來替換歐洲國家救助希臘的貸款。第二種新債券被希臘財長Yanis Varoufakis稱為“長期債券”,它將替代歐洲央行持有的希臘債券。
據英國《金融時報》報道,Varoufakis已到達德國,準備在本周三與歐央行行長德拉吉會面,尋求歐央行對債務互換清單的支持。除此之外,他希望說服歐央行在歐盟的援助協議本月底到期之後,繼續維持希臘銀行系統的流動性。
歐央行早些時候曾表示,一旦協議到期,將大幅削減給予希臘的流動性。而希臘方面希望延長這一協議,為希臘和歐盟雙方達成新的協議贏得時間。
德國國會中支持默克爾的保守派領導人Volker Kauder表示,希臘政府不值得信任:
每天都是關於希臘的新提議的報道,全歐洲,甚至全世界都屏住呼吸關註此事,但希臘政府並沒有因此得到任何人的信任。
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一江春水向東流:中國經濟問題的來龍去脈 作者:朱黎傑 前言:解讀中國經濟是一個過大、過宏觀的事情,我輩解讀,尚顯稚嫩,這篇文章的目的,是比較簡單明了地勾勒出中國經濟運行的粗線條,這個線條是粗的,但是有用,尤其對非金融經濟背景的同學來說,應該是很有益的。我們的期望是,胸中有了這張圖(見文章最後),以後看到紛繁複雜的經濟現象、經濟事件,就不至於迷惑,而能知道其位置在哪里。 一、先來談談思維模式 中國經濟是一個十分複雜的事情,要解讀中國經濟,而且是“簡析”,那麽必須有清晰的思維模式幫助我們撥開雲霧、探知問題的本根,不然就很容易在紛繁複雜的亂象中迷失。 我們用什麽樣的思維模式來思考呢?我認為最重要的一個就是“抓核心、做減法”。從紛繁複雜的萬物萬象中,發現重心是哪里、樞紐在何處,抓住這個核心,就能做到綱舉目張,化繁為簡。 對於經濟問題,我認為最核心的是兩個問題:貨幣和產業,用周其仁教授的話說,就是“水和面”,水就是貨幣,面就是裝下這些水的產業。抓住了這兩個主要矛盾,其它的問題將變得容易理解。 二、貨幣之水 問題的起始就是貨幣,貨幣是水、是源泉。我們國家的水是很多的,多到多少呢?截至2012年底,我國廣義貨幣量M2余額為97.42萬億元,居世界第一,約占全球貨幣供應總量的1/4,是美國的1.5倍,英國的4.9倍,日本的1.7倍,比整個歐元區的貨幣供應量還多出20多萬億元。2013年3月末,中國M2為103.61萬億元,首次突破100萬億大關。截至2013年12月底,中國M2規模達到110.65萬億,較2000年增長超7倍。2000-2013年間,中國M2數量以平均17.8%的增長率在增加,最高速度為4萬億刺激下的2009年M2增速幾乎接近30%(29.4%),但美國在2011年前的過去20年期間,M2的平均增長速度為4.9%,遠低於中國的17.8%。 所以我們看到,中國的水是很多的,世界第一,說“水災”一點都不過分。2013年,我國新增M2是13.23萬億元,每年如此巨大的新增貨幣供應量從哪里來呢?很多人說是“印”出來的,其實即使把印鈔機全部滿負荷24小時運轉,也是印不出那麽多錢來的,實際的M0(流通中的現金,也就是拿在我們手上的紙鈔)只有5.8萬億,其它的貨幣,都是“被創造”出來的,並以電子貨幣的形式存在,也就是大部分錢只是我們在ATM機中看到的一個數字,但並沒有那麽多的紙鈔可以取。要是現在有個超級富豪要一下子提取5.8萬億紙鈔,那就得把全國人民手中的紙鈔都給到他才行。如此巨大的貨幣供應量是怎麽“被創造”出來的呢?主要有三個方面: 新增貸款。老百姓和企業賺了人民幣,把人民幣存在銀行,形成銀行存款,銀行通過貸款把錢放給企業。這個過程中,由於存款準備金的存在,所以這些貸款會在“乘數效應”的作用下成倍數地擴大,從而形成了更大量貨幣投放(具體邏輯請查閱薩繆爾森的《宏觀經濟學》)。2013年人民幣新增貸款規模8.89萬億元,占新增M2的67%,是貨幣投放的主力。 外匯占款。企業做外貿賺了外匯,按我們國家的政策是,人民銀行會強制要求企業把外匯兌換成人民幣。可是人民銀行自己沒有錢啊,怎麽辦呢,那就只能“創造錢”,這就是我們通常所說的“外匯占款”。中國貿易順差巨大,所以外匯占款也是貨幣投放的重要渠道。2013年新增外匯占款約2.777萬億元,占新增M2的21%。 央行負債。中國人民銀行是中國的央行,央行有負債業務,比如,央行會投放基礎貨幣,也就是印刷紙幣,這是他獨有的權力,這些印出來的鈔票,自然就是增加了貨幣供應量;此外,央行會根據貨幣市場的情況,做一些逆回購操作,所謂“回購”,回購的是錢,而“逆回購”則是向市場釋放錢,也會增加了貨幣供應量。央行的負債也是貨幣增量的來源,但規模相對較小。 三、產業容器 如此巨量的貨幣,就像巨量的洪水,這些水必需要有個去處。他們去哪里呢?我們簡單地來理解,就是我們生活中的每一樣東西,無論是有形的一件衣服、一座房子、一部汽車,還是無形的股票、期貨、金融衍生品、比特幣甚至是賭博中的籌碼等等,只要有人願意花錢去買這個東西,那麽這個東西都可以看成是一個個小容器,里面都裝著一定的水,也就是對應著一定的貨幣量。換句話說,這些水最終都被裝到了各個產業中去了。我的一個師弟馬文亞曾經寫過一篇《貨幣三態論》就是講這個東西,講得挺好,大家可以去讀一讀。 中國的貨幣之水這麽大,如果沒有足夠大的容器,就必然會水災,也即造成惡性通貨膨脹。但是中國卻一直沒有十分嚴重的通貨膨脹,這就造成了大家一直說的“中國貨幣之謎”,也就是為什麽中國的M2數字如此巨大、M2增長如此迅速,但是物價的增長卻沒有那麽迅速?現任中國人民銀行副行長,北京大學中國經濟研究院著名教授易綱多年前的一篇文章說到,1978 年到1992,中國的M1 和M2 分別增長了20 倍,但是,官方物價指數和自由市場價格指數也只增長了1.25 倍和1.41 倍。貨幣流通量增長如此驚人,CPI 增長卻不是很多,超額貨幣去哪里了?其實也不難理解,就是中國的發展很快,百廢俱興,投資、消費等都很巨量,雖然貨幣供應量增加很快,但生產出來的產品的增長也是很快的,也就是容器也被創造出來了很多,大量的貨幣都順利地進入到各個新增的產業(容器)中去了,這三十多年,除了少數幾年,通脹總體來看並不嚴重。 但是在這眾多的容器中,有兩個容器是十分特殊的:房地產和政府負債。他們的特殊在於這兩個容器的體量太大了,大到必須單獨拿出來分析。 地產這個容器有多大呢?我們看幾組數據。 第一:房地產占GDP的規模。我們以2012年的數據為例,2012年房地產銷售總額6.4萬億,當年的GDP是51.9萬億,占GDP的12.3%。同年其它幾個大產業規模數據對比: 新車行業規模:2011年行業規模約1.2萬億。 手機行業規模:2011年中國手機銷售量達2.8億部,按1000元一部計算,2011年行業規模2800億。 餐飲業:2013年全國餐飲業行業規模3.3萬億元。 票房規模:2012年全國總票房170億元。 移動互聯網行業規模:600億左右。 我們可以看到,餐飲、手機、汽車等這些大行業加起來,都遠不如房地產一個產業。所以房地產在中國經濟中是毫無疑問的支柱產業。 第二,房地產占新增M2的規模。中國人民銀行數據顯示,2013 年12 月末中資銀行人民幣各項貸款余額57.83萬億元,其中房地產貸款余額14.61萬億元,占到了存量貸款的25.2%;全年新增貸款8.89 萬億元,其中新增房地產貸款2.34 萬億元,占同期各項貸款增量總額的26.3%。2.34萬億新增房地產貸款規模,占到了2013年新增M2的17.7%,也即,房地產行業占GDP總量的12.3%,卻吸收了17.7%的新增貨幣。而對這個數據,我個人認為依然是低估的,因為有部分流向房地產的貸款是以各種形式包裝成非房地產項目來發放的,所以實際房地產占新增M2的比例會更大,占到20%以上我認為是完全可能的。若把與房地產相關的水泥、建材、建築施工等行業貸款比例計入,以及加上2013年1530億的新增保障性住房貸款,房地產及相關產業對新增貸款的貢獻度應該超過50%,對M2的吸收量應該不低於30%。 第三,房地產占社會融資總量的規模。2013年全年社會融資總量(備註:社會融資總量包括了人民幣貸款、委托貸款、信托貸款、債券、未貼現的銀行承兌匯票等)為17.29萬億元,而2013年,全國房地產開發投資8.6萬億元,以我在一線的了解,房地產企業的杠桿率通常在2倍(也即自有資金投入在總投資30%-35%),那麽8.6萬億的投資中約有5.7萬億是融資,也即房地產融資占到社會融資總額的約33%。 我一直在思考一個問題,就是“為什麽是房地產”?為什麽不是不是服裝、不是鞋子、不是家具?原因自然是多樣的,包括土地的稀缺性、政府高價賣地、房地產建設的周期較長等等,但按照我們“抓核心、做減法”的思維模式,我認為這些都不是最根本的原因,最根本的原因只有一個:文化。一樣東西價格高,是因為貨幣流到那個東西上,從而沖高了價格,而貨幣的流動,最終是人的心動。人喜歡什麽東西,貨幣就會往那個方向流。歷史上著名的荷蘭“郁金香泡沫”就是最典型的一個例子,最瘋狂的時候,一株稀有品種的郁金香以4600弗羅林的價格(相當於40多頭公牛的價格)售出,除此以外,購買者還需要額外支付一輛嶄新的馬車、兩匹灰馬和一套完整的馬具。一株郁金香居然被炒到如此高價,在中國人看來一定是不可思議的,但是在荷蘭卻發生了,為什麽?因為文化!因為荷蘭人熱愛郁金香,所以覺得它是有價值的,願意為此付出高價。中國人對郁金香沒那麽喜歡,也就不覺得它那麽有價值,也就不會去炒作這個東西了,即使炒,也炒不到那樣的天價。房地產也是一樣的,誠然,土地具有稀缺性、房地產建設周期長、成本高,這些也的確是房地產價格高的原因,但一雙由老師傅打造的純手工的鞋,也很稀缺甚至比房子更稀缺、制作周期也很長,怎麽就賣不到天價呢?最根本的,是我們太喜歡房子了!丈母娘認為沒有房子女兒就不能嫁給你,而沒有一個丈母娘會因為沒有一雙好鞋子而否掉一門婚事;男孩認為租房結婚很沒面子,卻不會因為沒有這樣一雙鞋子而覺得丟人。於是,在我們看來,“買房”變成了“剛需”,而事實上,“有地方住”是剛需,買房並不是。於是,在這種文化的作用下,老百姓掏出全部的積蓄去買房,貨幣大量流向了房地產。正因為大家覺得房子有價值,所以其炒作的價值也具備了,投資、投機的貨幣也紛紛流向了房地產。就這樣,海量的貨幣,在我們內心文化心理的驅使下,如潮水般湧向了房地產,這房子的價格也就沖到天上去了。我們設想下,如果大家都認為“買房”不是剛需,“有地方住”是剛需,如果大家都認為租房結婚是很合理、很正常的,那麽,大家就不會掏出全家的積蓄去買房了,投機資金也不會如此瘋狂湧入了,那麽房價還會那麽高嗎?所以,在我看來,中國的高房價是一個無解的事情,限購限不住、限貸堵不住,因為其根本的結,在我們每個人的內心,內心的心結不打開,中國的房價就無解。我做一個大膽的猜測,如果沒有限購,北京四環內的新房均價現在應該在10萬,即使現在有限購,也會逐漸漲到10萬的(註意我的限制條件:四環內、新房)。 我們再來看政府負債。2013年年中開始,國家審計署對全國地方政府債務進行了全面大摸底,數據顯示如下: ![]() 從審計署的數據可以明顯看到,在截止2013年6月底,地方政府債務已經高達17.89萬億,比2010年增長66.93%,其中銀行貸款10.2萬億,即使是13年6月底的地方政府負債數據,也占到了銀行貸款余額總規模的14%。這些債務的舉債來源分布如下: ![]() 基建成為投資的主力,有兩個原因,第一,基礎設施建設的確是經濟發展的必須,“要發展、先修路”是大家的共識,做好了基建才能發展,GDP也能上去,領導的政績也才能上去。但在中國,還有另外一個重要原因:貪汙的需要。不做工程,那里來的灰色收入呢?公務員的工資都是很低的,有的那點福利也不過是哄一哄小孩而已,根本滿足不了我們廣大中老年幹部對年輕姑娘的強烈需求!所以,廣大幹部做基建的動力是十足的,政府負債自然也就高起來了。 從以上數據我們可以清晰地看到,房地產和政府負債這兩個行業是社會融資的主力,從貸款規模角度來說占到了銀行存量貸款規模的1/3以上,基本可以這麽說,現在中國的產業分三類:房地產、政府基建和其它。即便如此,其巨大的貨幣吞噬能力依然是銀行無法滿足的。 從房地產看,去掉個人購房貸款,2013年新增表內房地產貸款(也就是房地產開發商為了造房子而向銀行申請的貸款)僅0.64萬億元,而按我們的推測,全年房地產融資需求是5.7萬億,也就是銀行能夠提供的表內貸款只有房地產行業實際需求的一個零頭,而房地產企業在國內的發債渠道、二級市場再融資渠道,受制於國家政策都很不通暢,那麽,這些資金缺口怎麽辦? 再看政府負債,從2013年6月底的數據看,銀行貸款僅能滿足56%的融資需求,債券約能滿足10%,那麽剩下巨大的資金量怎麽辦? 答案只有一個:非標! 2008年的金融海嘯,對中國經濟也產生了巨大的沖擊,政府為了維持經濟增長,緊急發布4萬億的經濟刺激計劃,其實就是全力啟動房地產和基建(政府負債)。那段時間,銀行以近乎瘋狂的速度放貸,瘋狂到什麽程度呢?我的一個同事曾經是銀行支行行長,他和我說:“那會上面天天催著放貸款,要是不把錢放出去要被問責!”可見,那會的所謂“風控”已經形同虛設了。信貸的擴張,必然導致貨幣量的急速增長:2009年全年M2增長高達28%,11月最高時曾攀到29.74%!在大量貨幣的刺激下,房地產價格在經歷09年上半年的下降後下半年開始逆勢增長,各地的基礎設施建設也如火如荼進行。房地產和基建這兩個超級引擎啟動後,經濟被支撐了起來,2009年一季度經濟GDP增長僅為6.6%,但全年卻達到了9.2%的高增長!應該說,2009年,“看得見的手”的作用已經到了極致,這穩住了經濟的增長,卻也帶來的極大的副作用:房地產泡沫迅速放大、地方政府債務快速積累、以鋼鐵為代表的大量行業嚴重產能過剩……於是,政府不得不開始收縮,房地產開始調控,開發商貸款難了;嚴控政府平臺貸款,政府平臺貸款不容易了。但是這兩個超級引擎降速了,誰來扛起經濟增長的大梁呢?新興產業嗎?別逗了!經濟轉型不是一兩天的事情,全球經濟下行的時候談轉型更是不靠譜。中國經濟面臨的局面就是“蜀中無大將”!除了房地產、基建,還是房地產、基建!怎麽辦?這個時候,非標出現了,其中最典型、規模最大的就是信托。說白了,就是國家不讓銀行從表內貸款,那好,銀行通過發行理財產品,把儲戶的錢從表內負債中轉移到理財產品中,然後把理財資金的錢給信托公司,美其名曰“委托信托公司投資”,其實錢是銀行的錢,所投的項目也是銀行的項目,信托公司只是在里面做了一個通道而已,說白了就是一個小三的角色,這就是所謂的“銀信合作”。通過這種方式,銀行成功地規避了國家政策的限制,同時把錢放給了房地產和政府。通過幾年的發展,信托這個本來在金融行業毫無地位的子板塊,一躍以10萬億的規模超越保險,成為僅次於銀行的中國第二大金融板塊。從投向來說,以我的經驗,說這10萬億中有70%以上投向了房地產和政府都算是保守的,很多項目在表面上看起來是投向了所謂“工商企業”,或者是所謂“股權投資”,或者更高級的所謂“財產權信托”,實際錢都流到了房地產和政府手中。就這樣,通過非標這個小三的撮合,兩個本來應該降速的超級引擎又轉起來了,銀行也能賺錢了,GDP又能保持平穩增長了! 必須要說的是,信托公司這個小三,還不是個甘於做小三的小三,她還想轉正!在一開始靠著銀行大爺成功上位後,逐漸地,這個小三開始自己積累客戶,發行主動管理產品,也即集合資金信托計劃。這種集合信托中,項目就是信托公司自己的項目了,錢有些是讓銀行代銷的,有些則是信托公司自己積累的客戶。目前,在這10萬億的信托規模中,集合資金信托計劃已經占到了25%,規模已經不可小覷。 信托規模大還不要緊,最要緊的是,信托公司的集合資金信托計劃是“剛性兌付”的。按照潛規則,當信托計劃投資失敗的時候,信托公司需要以其自有資金墊付給投資人,而當其自有資金無法墊付的時候,要其股東墊付。信托公司在中國一共69家,他們的股東都是誰呢?中信、平安集團、中航工業集團、中鐵集團、中化集團、人保保險集團、建設銀行、興業銀行、華融資產管理、東方資產管理、浙江省政府……所以,你看到了,這些信托公司各個都是超級富二代,如果出事,他們有爹罩著,墊地起。官方在公開場合一直不承認“剛性兌付”的存在,用“既要當婊子又想立牌坊”來形容再恰當不過了!君不見,中誠信托30億的信托計劃投資失敗,30億啊!擱一般金融機構夠破產好幾回了,大家也都盼著打破剛性兌付,但是,剛性兌付巋然不動!就這樣,信托的剛性兌付已經成為了老百姓和一些機構的默認假設,而信托的收益通常在8-12%之間,高於債市,而股民對股市這兩年已經失去信心了,於是,大量的資金從銀行、股市、債市流入到以信托為主的非標市場。這個非標市場,就像一個巨大的資金黑洞一樣,瘋狂地吞噬貨幣,從而造成了中國“股債雙熊”的看似不可思議的罕見局面,這些,都是中國特色。由下表可見,2013年度新增12.54萬億人民幣存款,增長13.6%,在幾個主要項目中,中資銀行人民幣貸款總額增長6.88萬億,增速13.5%,達到平均速度;股市總市值僅增長3.7%(其中主板市場從2012年底的2269.13點下跌到了2115.98點,下跌了6.75%;總市值的增長靠的是創業板增長72.75%和中小板增長29%),債券市場更是下跌了2.8%,只有信托一枝獨秀,增長高達45.9%!看了這個表,大家就應該能非常清楚地理解為什麽2013年的股市、債市都是熊市了。 ![]() 四、狼來了! 通過以上的分析,我想大家也已經基本了解了現在中國經濟運行的一些最基礎的東西。現在,問題來了,房地產年年喊危險年年高歌猛進,但現在的確已經進入很危險的時期了。三四線城市房地產過剩已經被行業所公認,其主要的原因是市縣級地方政府大量出讓土地,造成供應過大,而三四線城市的產業支撐是不夠的,所以供大於求的局面已經全面形成。為什麽市縣級地方政府會這麽大量地出讓土地?因為在中國的各級政府中,越到基層政府,建設的任務越重,市縣級政府承擔了大多數的基礎設施建設任務;但是越到基層這些,財政收入的分配卻越少,這就造成了系統性矛盾。領導人在任期間要政績、要GDP,那就要搞建設,但沒錢,那麽靠大量出讓土地幾乎是唯一的選擇。一二線城市由於其強大的人口聚集效應,其市區的房地產價格,目前看問題不大,但這些要靠少數十幾二十個大城市支撐起整個中國經濟的增長,是不夠的。 ![]() 同樣的問題也發生在政府負債中。雖然2013年底發布的數據顯示,地方政府債務總體可控,但是政府的負債畢竟已經達到了國際警戒線,負債不可能再大規模地增長,政府投資的引擎也必然減速。 這一次,非標也沒用了,因為銀行通過表外也不敢大規模放款了,信托也變得越來越謹慎了,超級引擎降速,喊轉型、喊產業升級的呼聲越來越高,金融行業雖然年年喊轉型,但2014年我感覺特別深刻。這次,狼真的來了! 五、我們怎麽辦? 狼來了,我們怎麽辦?我認為主要從以下幾個方面著手。 第一,要能忍受一段時期的低增長。做過股票的同學都知道,單邊增長的股票往往有問題,增長到一定時候很可能會出現斷崖式下跌,而健康的股票往往是一段增長後回調一段,再繼續增長,長期看則是不斷往上。同樣,經濟的發展是有其規律的,中國經濟在改革開放、人口紅利、房地產和政府投資支撐等諸多因素下已經經歷了30多年的高速發展,取得了不可磨滅的輝煌成績,當然也產生了很多副作用,現在,中國正徘徊在十字路口。正常情況下,到現在這個時候,是需要有一段時間的低增長,可能是5%左右,讓經濟降降溫,把泡沫擠擠掉、把多余產能砍砍掉,給改革和轉型一點時間。在正常情況下,這段時間會出現較高的失業率、居民收入增長變慢等問題,這都是正常,就像當年的朱镕基總理主導的國企改革導致了大量工人下崗一樣,短期看是痛苦的,長期看是健康的。要能忍受低增長,就需要在考核體系和思維方式上的改變,我們慶幸地看到,新一屆的領導人一直在降低大家的預期,也在逐漸改變唯GDP的考核方式。(實際上,我知道降低到5%是誰來當總理都不允許的,現在提出的7%已經是能承受的極限了。) 第二,盤活存量。李克強總理提出要“盤活存量”,這個是非常準確的。110多萬億的M2,貨幣足夠了,我們要做的,就是讓貨幣流到它更應該去的地方,而不是永遠堰塞在房地產和基建這兩個容器里,這就是“盤活存量”。怎麽盤活?大禹治水,用的不是“堵”,是“疏”。我們以前是把貨幣堵起來,大量地蓄到了房地產和基建中,這兩個容器雖然大,現在也盛不下了,更關鍵的是,房地產這樣的行業關系到每個老百姓的生活,還不是一個完全可以市場化的行業。現在,辦法只有一個,要“疏”、要創造新容器、要把我們的大水灌溉到這些新容器里面!這些新容器,就是新興產業和傳統行業的再升級,他們是大健康、大物流、大電商、大文化、大消費、大農業……怎麽把水引過去?必須建立一個通常渠道引水,這個渠道,就是資本市場!在我看來,“盤活存量”的關鍵,是要加速金融體系改革、加快建立金字塔型的完善資本市場體系。產業的轉型不是喊喊口號就可以的,沒有發達金融體系這樣一個渠道,創新、轉型都是無根之草、無本之末。新興產業的發展,往往伴隨著大量的沈沒成本,所以就有了VC/PE,而VC/PE最終是要退出的,所以需要給他們非常暢通的退出渠道,才能讓VC/PE得到很好地發展,他們發展了,這些新興行業才有可能承受得起巨大的沈沒成本,然後不斷發展。但是現在的中國資本市場,是一個倒金字塔型的金融市場:主板市場有2513家,中小板有719家,創業板有379家,而三板、四板市場則還沒有很好發展起來,也就是越是難上的板塊,上市公司數量越是多,越是應該容易上的板塊,上市公司數量越是少,這顯然是不合理的。主板、中小板市場門檻高,中小企業很難夠得著,而中國的創業板的要求也不低,所以中小企業在現在中國的資本市場體系中要成為公眾公司是很難的。一個完善的資本市場體系應該是金字塔型的,也就三板、四板市場數量最多,創業板次之,中小板再次、主板數量最少。因為三板四板門檻低、容量大,能讓大量中小企業得到上市融資的機會,也給了VC/PE更多的退出渠道。創業板、三板、四板等,是水渠,有了這些水渠,我們才能把巨量的M2逐漸從房地產、從基建中引入到創新產業和再升級的傳統行業中,這些產業才能更好地發展,而現在中國這個倒金字塔型的資本市場,是壓制了創新,A股市場很多時候成了大企業套現的平臺。先生曾經說過“創業板的泡沫將加速中國的產業轉型”,這句話,太經典了!大家都在說創業板有泡沫,但是,如果可以選擇,我寧可創業板的泡沫來得更猛烈些,也不希望看到房價漲的更瘋狂些! 第三,簡政放權,降低創業門檻。我是07年的時候找工作的,那個時候,我的身邊很少有人要去國企央企,大家都想著去外企或者民營企業。但是08年的四萬億以後,我發現畢業生都變得非國企央企不去了,公務員更是千軍萬馬過獨木橋,這個讓我感受非常強烈,也感到很悲哀。這說明年輕人的創業精神在逐漸消失,大家都想傍著國家大樹求安穩。經濟的發展,歸根結底是人的創造性、人的企業家精神的充分發揮,在國企央企和公務員的崗位上,很多時候不需要你有創造性、不需要你愛折騰、更別提什麽企業家精神了。要發揮人的創造性和企業家精神,需要年輕人加入到市場化的公司里面,或者在合適的時候自己開創一番事業。年輕人的創業精神,是一個民族最為寶貴的東西之一。可是現在,我們國家的創業門檻是很高的,我自己有過兩次創業經歷,單說是一個註冊公司的事情,就花了我不少精力,跑了小十趟是有的。另外,各種權力部門對企業家的負作用是無處不在的,工商、消防、稅務,每一個部門都惹不起。這樣的商業環境,顯然是壓抑了人們的積極性。政府必須簡政放權,降低成本,這樣才能釋放人們的企業家精神,國家發展才能得到保障。這需要執政黨的智慧和勇氣,因為很多時候這是再向自己揮刀,沒有壯士斷腕的勇氣是不行的。什麽時候公務員不再吃香、什麽時候國企少人問津,我們中國就將迎來真正的偉大複興! 六、寫在最後的話 常常聽到身邊的朋友在談移民,說國內的各種環境不好雲雲。的確,他們說的都是對的,國內的環境的確有各種問題。然而,我們看問題不能靜態地看,而要歷史地看、全局地看。就拿霧霾的事情來說,霧霾從根本上來說,是中國產業結構的問題,大量的重工業,必然導致環境的汙染。這個過程,歐洲走過、美國走過,倫敦也好、加州也好,都曾經是“霧都”。解決這些問題的根本辦法是產業結構的調整,西藏沒霧霾,因為西藏沒有工業。然而這個過程是不容易的,就像一個男孩在成長為男人的過程中,必然要經歷很多的痛苦。但是,這個趨勢是明顯的、不可逆的,我們的國家毫無疑問是在越來越好的狀態中。我們和君學子,在我們的國家和民族遇到問題的時候,不應該是逃避,而是應該迎難而上,產業要轉型,誰來擔當?舍我其誰!我們和君學子應該有這樣的勇氣和豪氣,那麽就不辜負父母給的這個好腦袋、不辜負先生的殷殷期待、不辜負這個時代給予我們的機會。生活的意義,在於在偉大的時間、偉大的地點和偉大的人、做偉大的事情。想著移民的朋友,我能理解,但是,他們終究不是魯迅先生說的,中國的脊梁。現在的世界,一江春水向東流,在中國這片土地上正在經歷一個偉大的時代,這個時代的目標,是兩漢、是盛唐、是大宋!在這樣偉大的時代,恰同學少年、風華正茂,我們應該堅定地守在這片生養我們的土地上,和一批誌同道合的兄弟姐妹,繼承領袖創業精神、弘揚中華商道文化、應對世界風雲變幻、共謀民族偉大複興! ![]() |
證監會的第二輪券商融資融券(兩融)業務檢查正在進行,近兩周融資買入額仍處於創紀錄的高位,加之昨日中國央行的意外降準可能推升市場偏好,A股波動加大的風險繼續增加。分析人士認為,中國管理層對杠桿融資還需加快行動,但政府還是希望推升股市,監管可能受限。
據《中國證券報》報道,本周二,隨著滬綜指重拾升勢,站上3200點關口,融資買入額環比攀升88.15億元,達777.91億元,兩融余額從1.132953萬億元回落至1.132726萬億元,融資買入額凈流出7.27億元。《華爾街日報》報道稱,截至周二,今年A股融資買入額增長11%,接近上周的創最高紀錄水平。下圖展示了去年第四季度投資股市的信托資金劇增,中國股市的債務融資額今年一個多月來均超過1萬億元。
與此同時,證監會正在進行46家中小券商的兩融業務現場檢查。多位知情人士向《證券時報》透露,此次檢查重點在於,是否存在向不合格投資者違規開戶、為到期融資融券合約展期、向不符合條件的客戶融資融券、未對客戶強制平倉等問題。此外,證監會還將檢查有融資功能的櫃臺市場收益互換等融資類業務,以及傘形信托的開展情況。
上述《華爾街日報》報道援引交銀國際首席策略師洪灝評論稱:
“(中國)監管機構正在竭力降杠桿,可我擔心他們的行動不夠快。”市場對壓制杠桿融資的信號反應敏感,這意味著“金融系統的杠桿很高,超過了監管方期望的水平。”
上述報道還提到瑞信分析師Vincent Chan對傘形信托的粗略估計,稱預計去年12月這類資金有2000億元,目前增至約3000-4000億元。Chan認為:
“杠桿制造了市場的波動,傘形信托的規模取決於市場漲勢,市場火爆時,人人都想入市,漲勢更強意味著市場湧入更多杠桿。”
上月底證監會證實將啟動46家券商的融資類業務檢查後,華爾街見聞文章提到過洪灝的預測。當時洪灝認為,證監會兩周前處罰中信等券商及市場對此的脆弱表現意味著,風險已經增加,必然會引起監管方關註。隨著杠桿加大,未來A股波動會增加,監管層的行動會增多。
但也有分析師認為,中國監管層有些受限。上述《華爾街日報》報道提到,對沖基金Greenwoods Asset Management駐上海基金經理Leo Yuncheng Gao預計,即使監管方更密切地監管,杠桿融資額也會繼續增加。美銀美林的中國股市策略師崔偉說:
“中國政府顯然希望逐步推升股市,而我認為他們又不希望股市因為流動性刺激猛漲。他們希望取得完美的平衡。”
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