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【消費】兒童商業面積增長5.38倍,市場規模近4.5萬億,“全民溜娃時代”即將來臨?

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【消費】兒童商業面積增長5.38倍,市場規模近4.5萬億,“全民溜娃時代”即將來臨?
小七 轉載自【招商證券 許榮聰、鄒恒超】
2017-05-04

兒童業態多元整合浪潮襲來、品類更多元


購物中心的“客流發動機”


1）越來越多品牌細分兒童市場需求，迎合消費升級


贏商網大數據中心發布的購物中心關註兒童親子品牌榜TOP50中，2016年相較2015年兒童遊樂園、兒童零售均有所增長，而兒童體驗館品牌數量則大幅下降。更多品牌選擇細分兒童市場需求。如2017年一季度兒童親子品牌榜TOP15的【jnby by JNBY】、【Pomme de terre】是江南布衣旗下針對不同年齡段設計的兩條兒童線，以期滿足不同年齡段兒童的需求。




2）帶動全家消費，增強顧客黏性


購物中心兒童業態更加註重親子互動，挖掘“陪同收益”，將多業態組合，互相聯動，活躍人流。商業與地產數據顯示，上海購物中心中兒童娛樂的坪效高於成人。兒童“一拖二”甚至“一拖六”可以為購物中心帶來巨量人流並拉長成年消費者的停留時間，提高購物中心顧客群體的黏性消費。


定位“家庭娛樂中心”的【悠遊堂】5000平方米的動漫星球項目除了兒童遊樂、兒童零售，還開設了親子餐廳、美發美甲、跨境電商等，體驗升級滿足家庭客層各種需求。悠遊堂所有項目按適應年齡層可分為70%兒童和30%成人，將服務對象延伸到家長、甚至沒有孩子的年輕人。




3）兒童業態回報周期長，租金貢獻不如人氣貢獻


體驗式兒童業態對物業硬件條件要求比較高，尤其在兒童娛樂方面，消防、空氣質量、設施安全性方面都有較高的要求。兒童業態可以縮短購物中心的培育期，帶動其他商業業態，但同時其對經營能力要求高，尤其是體驗業類占地面積大，承租能力弱，人氣貢獻超過租金貢獻。


4）一二線城市仍是品牌爭奪的主戰場


購物中心兒童業態區域發展差異較大。贏商大數據中心公布的2017年1季度兒童品牌TOP50榜單顯示，大部分成熟品牌已經完成三四線城市下沈、滲透的布局，市場拓展目標又重新定位回到一二線城市。每個城市都需要兒童業態，只是規劃組合與功能、品牌上有所區別，關鍵還是取決於消費力及需求。



購物中心兒童業態百花齊放


1）兒童零售--乘新零售之東風


線上線下全渠道發展，大數據實現精準營銷。之前有樂友、愛嬰島等傳統母嬰連鎖主打中小型社區店、路邊店，有蜜芽、貝貝網等純線上母嬰電商依托資本迅猛發展，隨著互聯網對整體母嬰市場的強有力滲透及用戶使用習慣的改變，兒童零售品牌整體呈現明顯的線上線下融合的“新零售”發展趨勢。


誕生於淘寶“雙11”元年的孩子王線上生意開張四五個月便開拓線下領域。截至2017年2月，孩子王在全國共開有174家線下門店，覆蓋16個省近90個城市，門店平均面積達5000平方米，個別店面甚至超過1萬平方米。孩子王發展出了基於數據預測、以消費者需求為出發點、反向定制解決方案的S2C2B模式，使供應鏈效率更高，且通過針對性發放優惠券等形式喚醒會員需求，創造比被動等待更多的交易。



加強門店娛樂化體驗。謀求創新的兒童零售品牌，在提供商品和服務的基礎上，嘗試融入文化體驗、社交等功能。“寶大祥”創立於1924年，是上海著名的老字號品牌，通過打造一個精致的青少年兒童生活空間，舉辦各種育嬰知識講座、舉辦各類表演活動、藝術展覽，實現門店娛樂化的體驗。



2）兒童遊樂園--打造特色IP，訴諸科技創新


融入文化性、社會性，打造個性IP。為避免同質化，兒童遊樂園不再局限於單一的遊樂模式，逐漸向綜合型體驗遊樂模式發展，並誕生了一批結合IP、動漫、漫畫、童話等元素的新興品牌來吸引兒童。精典泰迪熊主題樂園致力於打造具有文創特色IP主題的兒童親子綜合業態主題樂園，打造了年輕人最愛的主題樂園和主題咖啡館，吃喝玩樂的同時體驗英式的人文氣息，吸引了不少熊粉。


結合購物中心定位定制，融入高科技。蘇州魔法奇園是全國第一個沈浸式體感交互主題樂園，面積超1500平方米，擁有眾多以高科技互感技術為依托的視聽娛樂互動體驗類項目，其將遊戲世界的情節和環境搬到現實世界，無需鼠標和遙控器，小朋友們就可與遊戲世界的朋友們用聲音、表情、動作和情緒溝通。




3）兒童教育--全方位發展


兒童教育培訓正向早教、英語、藝術、運動等綜合素質培養的全方位發展。2016年度購物中心關註兒童親子品牌榜TOP50榜單中，兒童教育培訓有11個品牌上榜，其中兒童早教4席、兒童英語3席、兒童運動1席、兒童藝術3席，兒童藝術教育正漸受關註。


國內消費者更青睞國外早教品牌。國內幼兒園教學內容更傾向於標準化、重複性活動，抑制了兒童好動的天性、探索未知的好奇心和想象力，難以滿足家長對兒童教育的需求。在此背景下，國外早教品牌良好的教育理念，科學、完整、標準化的嬰幼兒教育方法和體系受到關註，並在購物中心加速擴張。RET睿意德中國商業地產研究中心數據顯示，63%的兒童業態教育模式來源於國外。其中在國外教育模式中，最註重創造能力培養的美式兒童教育占比最高，達到27.6%。





4）兒童職業體驗館--熱度有所降溫，探索創新型體驗


中國市場對素質教育、成長教育的匱乏和強大的需求決定了兒童職業體驗式教育產業的前景十分樂觀，但玩法大同小異的兒童體驗館難以促進二次消費。從08年的異軍突起，到現在的行業一片雕零，有商家倒下，也有不少新鮮血液的註入，但是真正實現盈利並且發展壯大的廠家並不多，大多都處於虧損狀態。兒童體驗館由此積極拓展、探索體驗類品牌，提升體驗的豐富性。


星期八小鎮是專為3-13歲孩子打造的社會角色扮演的主題樂園，營業面積近7000平米，設有50余個體驗場館，涵蓋8大社會領域的70多種角色扮演遊戲。截至2016年年底合計接待家庭近1000萬人次，小鎮將遊戲和教育相結合，使孩子們在遊戲中潛移默化的學習。



5）其他細分業態--兒童服務細分升級，兒童劇場走俏


在消費升級以及購物中心社區化的帶動下，兒童服務業態已成為親子業態中新的增長點。兒童服務涵蓋生活上給予嬰幼兒童專業上或主題類的服務，如兒童攝影、嬰幼兒遊泳、寶寶理發、兒童主題餐廳等。兒童主題餐廳的餐飲產品與一般兒童餐廳最大的區別就是主題化，抓住兒童感興趣的主題。古板老氣的兒童攝影已逐漸被淘汰，主打簡約風格的輕寫真，更能符合80、90後家長追求個性又不張揚的消費喜好。



隨著IP市場的發展，以動漫、影視、遊戲等改編的兒童劇持續走俏。兒童劇場隨著兒童劇市場的不斷發展，兒童劇演出觀眾人數持續增長。2015年全國兒童劇觀眾人數達534萬人次，較2014年增長11.25%。中顧投問產業研究中心預測，到2020年兒童劇市場規模將達7.2億元左右，未來5年複合增長率約為15%。兒童劇目前發展，低齡市場兒童劇可以細分到1-3歲、3-5歲、4-6歲，但十四五歲及以上的青少年校園題材的舞臺作品較為缺乏。




3.獨立於購物中心的傳統、新型兒童業態


兒童業態所展現出的強大影響力，不只表現在購物中心紛紛加大兒童業態比例、精細化兒童品牌組合，還帶動了諸多獨立於購物中心的傳統及新型兒童業態。


1）主題公園--體驗園和遊樂園占比最大


主題公園可分為體驗園、遊樂園、文化園、植物園、動物園、影視基地和科普教育園。2016年體驗園和遊樂園兩種類型占我國主題公園的64.1%，而影視基地和科普教育園主題公園建設中處於劣勢地位，數量最少。前瞻產業研究院發布的《2016-2021年中國主題公園行業發展模式與投資戰略規劃分析報告》顯示，國內3000余家主題公園中，運營良好的主題公園僅占10%，多數處於虧損狀態。


創造新IP，打造新潮遊樂場。截至2016年12月31日，上海迪士尼樂園接客超700萬人次，自開業以來，購買上海迪士尼相關產品的用戶，高達75%有孩子。上世紀80年代，迪士尼通過米老鼠和唐老鴨等動畫短片進入中國家庭，此後，又大力發展其他IP，像08年的鋼鐵俠、美國隊長等。JUMP360蹦床中心是全亞洲最大的蹦床公園，最大的亮點是其擁有幾萬平方米的的跳床。




2）兒童旅遊--周邊城市是首選目的地


雖然在親子遊人群城市分布中，北上廣深這四個一線城市占據了11.20%，但親子遊人群的主體仍然是地級城市人群，有67.8%的親子遊人群居住在地級城市。不論客源城市所在地，親子遊人群首選目的地幾乎都是周邊城市，並且會將北京納入TOP3目的地，其次是成都、重慶和西安。隨著兒童年齡的增長，親子遊的出遊時間也由幼兒階段的一天以內增長為少年階段的一周以上，旅遊景點由短途的休閑景點豐富為歷史名勝、自然美景等。



3）購物中心之外的其他兒童業態--日趨精細化


隨著兒童業態拉動客流、帶動消費的重要性越來越凸顯，兒童業態的設計也越來越多元化和專業化。上海泰晤士小鎮的鐘書閣書店在2013年的“世界讀書日”開業。2015年的“世界讀書日”，鐘書閣二期建成，新增充滿童趣的絢麗童書館。兒童館的制作成本相當高，小朋友好奇心都很強，並不是不愛讀書，更多的是需要環境和引導。


政府建設的少年宮和科技中心文教設施也是兒童娛樂和教育會考慮的去處。




兒童業態變化及原因


變化一：兒童業態占比不斷擴大


近年來兒童業態在商場中的占比越來越大。根據RET睿意德中國商業地產研究中心的《兒童業態研究報告》顯示，在42個城市中兒童業態的商業總面積已達到916.1萬平方米，在購物中心中的占比由2011年的5%上升至2015年的15%。朝陽大悅城在2015年年底引入了玩具反鬥城、Mothercare、小鬼當佳綜合店等20家品牌，從而打造出一個一站式的兒童城；凱德MALL太陽宮店將商場三層開辟成兒童主題教育樂園；藍色港灣建造了2萬平方米的兒童城，並且引入了Motherswork、Orchestra和Rookie等兒童品牌。




1）“二胎”政策紅利


兒童業態的擴大主要源於二胎政策放開帶來的政策紅利。2016年1月1日，我國正式實施“全面二孩”政策，即一對夫婦可生育兩個孩子，以積極開展應對人口老齡化行動，這是繼啟動實施“單獨二孩”政策之後的又一次人口政策調整。



“全面二孩”政策開放後成效顯著，預計將迎來第四次嬰兒潮。根據《維達2016國民家庭親子關系報告》的數據顯示，有21.9%的家庭“正在準備要二胎”，32.9%的家庭“正懷著或已有二胎”，也就是說，過半家庭即將或已經有二孩。2017年年初國家衛生計生委表示，2016年我國出生人口為1786萬，較2015年增長了131萬人；人口出生率由2015年的12.07%上升到2016年的12.95%。2016年是自2000年以來人口出生最多的一年，並且二孩及以上占出生人口比重超過了45%。



隨著“全面二孩”政策放開，中國兒童消費市場的活力也被徹底激發出來了。根據盈石集團研究中心整理的數據顯示，中國兒童消費市場規模已經接近4.5萬億元，兒童娛樂消費市場的規模達到了4600億元，培訓類消費占比最高為26.8%，其次是娛樂性消費占比為15.6%，由此可以看出，兒童娛樂消費將是兒童業態發展的重要方向。


2）對抗電商沖擊


傳統零售百貨購物中心面臨電商沖擊，而兒童業態具備強大的抗電商沖擊能力。根據數據顯示，2010年至2016年線上母嬰消費規模增長迅速，2016年已經達到5009億元，較2015年增長39%。網購的便利快捷使傳統零售百貨購物中心面臨沖擊，但是兒童業態不僅僅包括以商品為核心的兒童零售業態，還包括親子娛樂、早教、藝術培訓、兒童職業體驗等兒童體驗業態。電商主要是對兒童零售造成沖擊，而兒童體驗則基本不會受到電商影響。



變化二：由單一的兒童零售向多元化領域拓展


兒童業態呈現的第二種變化趨勢就是從過去單一的以商品為核心的兒童零售向兒童教育、兒童拓展、兒童職業體驗等多元化的領域拓展。根據RET睿意德中國商業地產研究中心發布的數據顯示，購物中心中兒童零售的比重由2011年的85%下降到2015年的25%，而兒童攝影、兒童教育、職業體驗、母嬰服務、兒童拓展和兒童餐飲都呈現明顯的上升趨勢，尤其是兒童教育的占比由2011年的5%增長到2015年的27%，在各類型兒童業態中占比最高。



Kid’s Fiesta童兜天地入駐北京世紀金源購物中心已達7年，是集兒童遊樂、兒童教育、家庭休閑、兒童體驗等於一體的一站式兒童主題MALL。剛開業時重點放在兒童娛樂，之後為增加家長體驗感，添加了教育培訓的項目並增設百貨區，完善最初的一站式概念。到2013年底，童兜天地開設特色優街區，完全還原國外街景。同時，為避免同質化競爭，童兜天地不定期開辦各種主題活動，使顧客能始終持有新鮮感。



1）避免同質化競爭


兒童業態由單一的兒童零售到現在呈現百花齊放的勢頭，除了因為在童裝、童鞋、母嬰產品等兒童零售方面遭到電商沖擊，還因為兒童業態面臨同質化競爭日益激烈的困境。不同購物中心中的兒童設施和遊樂活動往往高度相似，千篇一律，從而使家長和孩子缺乏新鮮感。《2011至2015年中國室內遊樂園市場投資前景分析報告》顯示，室內兒童遊樂園80%都是翻鬥樂、淘氣堡等高度雷同的遊樂設施，缺乏主題性和創意，而且往往以純娛樂為主。


此外，國內的兒童業態往往照搬國外的設計和運營模式，沒有深入的分析和了解國內消費者的需求，從而導致缺乏自身特點，所以必須推出其他類型的兒童業態以實現差異化競爭。



2）80、90新生代父母觀念不同


如今中國的80、90後逐漸步入婚姻，開始成為養育下一代的主力軍，新生代父母在養養育孩子以及對孩子的消費支出等方面有許多與上一輩不同的地方。


與上一代父母更加註重孩子是否吃飽是否穿暖相比，8090後的父母顯然更加註重孩子的教育。根據TalkingData發布的《中國親子遊消費者大數據報告》顯示，親子遊人群偏好具有早教性質的應用，尤其是納米盒、兒歌點點、寶寶巴士系列這些教育類手機應用特別受到父母的青睞，對於餐飲類應用也具有明顯的偏好。根據《維達2015年國民家庭親子關系報告》顯示，52%的爸爸媽媽共同主導孩子的教育，37%由媽媽來主導，而長輩主導只占3%,由此可以看出，父母對於孩子的教育非常重視。




80後父母作為新生代父母中的中流砥柱，比80前和90後父母更加願意花費時間來陪伴孩子。《維達2015親子關系報告》顯示，有55.7%的父母每天陪伴孩子的時間在三個小時以上，並且其中80後每天陪伴孩子的市場在3小時以上的比例占到了56.8%，高於80前的50.6%和90後的47.9%。這表明8090後新生代父母對於孩子的培養更加重視，更加註重孩子的德智體美勞的全面發展，也會更願意在兒童方面投入更多的精力和財力。



此外，根據《維達2015報告》顯示，94.2%的父母在親子教育中最註重孩子的人格培養，83.8%的父母最重視培養孩子的社交能力和人際關系，而兒童業態中的兒童職業體驗、兒童拓展和兒童攝影等剛好能夠迎合父母的需求。



兒童業態未來發展趨勢


全產業鏈多維度發展，品牌多元化、差異化發展


兒童品牌產品線將繼續加大全產業鏈發展，樂園+零售/餐飲/文化等綜合型遊樂體驗實現產業鏈全面發展。對不同年齡段，提供適應不同年齡層次兒童動手能力、心智開發、生理心理需求的產品。兒童遊樂園目前除了加大兒童遊樂園區比重，還引入兒童書店、兒童主題餐廳等兒童業態，如何“跨界”也成兒童遊樂園經營需要納入的考慮。



酷炫的運動、拓展、探索等新奇主題體驗項目將層出不窮，使“動漫IP+兒童遊樂園”將成新模式。市場細分下的同類型產品，通過產品線不同側重的區分避免惡性競爭。


更加註重家庭消費


兒童業態消費最終負責買單的是家長，購買者與使用者剝離帶來多元商機，通過家長參與業態組團的互動融合，實現兒童消費“1+2”、“1+4”的虹吸效應，形成家庭消費的多客層，帶動循環性消費。客群年齡界定會逐漸模糊，由兒童、成人共同參與。



非盈利性兒童業態和設施帶動潛在消費


非盈利性兒童業態作為輔助購物中心特色亮點打造的兒童業態，以新穎的業態吸引消費者，延長逗留時間，為項目帶來人氣，帶動潛在消費。購物中心也能以軟硬件創新完善配套服務以吸引消費者。


(完)


股市有風險，投資需謹慎。本文僅供受眾參考，不代表任何投資建議，任何參考本文所作的投資決策皆為受眾自行獨立作出，造成的經濟、財務或其他風險均由受眾自擔。

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房地產藍皮書：2017年住宅銷售面積減少 房企整合將加劇

中國社會科學院房地產藍皮書課題組5月9日發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告(2017)》預測，2017年住宅銷售面積減少，住宅開發投資增速放緩。與此同時，房地產行業分化繼續，“大魚吃小魚、快魚吃慢魚”的現象更加頻繁，房企整合將進一步加劇。

藍皮書說，2016年，全年商品住宅銷售面積接近14億平方米，創歷史新高。與宏觀基本面因素決定的中長期住房需求增長放緩趨勢相比較，課題組認為，當前的銷售規模難以持續。綜合商品住宅銷售面積預測模型和對中長期住房需求的估計，預計2017年商品住宅銷售面積將出現5%~10%的負增長。

課題組預計，2017年住宅開發投資增速放緩。2016年全年，商品住宅投資增速增長6.4%，比上年增加6個百分點。住宅投資增速的回升主要得益於住宅銷售面積大幅增加的拉動。隨著商品住宅銷售面積增幅減小甚至出現負增長，住宅開發投資增速也將放緩。

課題組還預測，2017年，房地產行業分化繼續，整合加速。隨著融資環境趨緊，銀行開發貸、公司債券等低成本融資手段將受限，房企將被迫尋求融資成本更高的其他手段，如房地產信托、房地產基金等，融資成本的提高，加之土地獲取難度加大和獲取成本提升、市場需求升級對產品提出更高要求等變化，2017年的房地產市場競爭會更加激烈，“大魚吃小魚、快魚吃慢魚”的現象更加頻繁，房企整合將進一步加劇。

藍皮書說，根據2016年底中央經濟工作會議“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，以及“既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落”的定調，房地產市場將回歸居住屬性，投機性需求將受到壓制。預計2017年房地產投資將進入下行通道，整體呈現溫和下滑態勢。

重點二線城市在2016年的高速上漲期使部分城市市場和金融風險隱現;大部分三四線城市仍以“去庫存”為主基調。因城施策將更加顯著，一二線重點城市仍以調控為主，其中二線城市降杠桿已成為主要任務，三四線城市“去庫存”的優惠政策仍將繼續，整體成交量將逐漸回落。

課題組預計，2017年，房地產融資穩中偏緊，防範風險。2016年，部分地區出現房地產過熱現象，亟須加強房地產調控。2016年末，中央經濟工作會議指出貨幣政策要堅持穩健中性，防控金融風險被放在更加重要的位置，“抑制資產泡沫、防範金融風險”成為房地產調控和貨幣政策的總基調，融資環境整體趨向收緊。2017年，國內外政治經濟環境充滿不確定性，國內宏觀經濟尚不能企穩，流動性大環境不會出現大的逆轉，2017年的房地產行業資金面將總體呈現“穩中偏緊”的基本特征，房地產企業融資增速將繼續放緩。

2016年，房地產市場在“去庫存”的背景下經歷了新一輪快速上漲。藍皮書說，在國慶節前後，各地政府進一步加強對房地產市場的調控力度，以確保房地產市場平穩健康發展。

但從市場發展看，目前仍存在以下突出問題：市場分化加深加強，三、四線城市“去庫存”依然艱巨;長效機制尚未形成，政府主體責任有待加強;租賃市場任重道遠，住房租賃制度亟須完善;棚改建設仍存不足，住房保障效率有待提升。

藍皮書說，展望2017年，世界經濟增長形勢依然不容樂觀，全球貨幣寬松不斷蔓延，資產荒、資產泡沫與負利率在全球市場普遍存在。國際資本市場的輪動，也將進一步增加國內資本市場風險。控風險無疑是2017年國內房地產市場的主題。房地產市場分化將進一步深化和強化，分類調控和因城施策仍是房地產調控主調。

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東北調研：大豆播種面積大幅增長 非轉基因加工或迎轉折

東北大豆玉米春耕接近尾聲，在大連商品交易所組織下第一財經記者來到東北三省進行了一輪春耕調研，旨在了解今年東北農作物播種情況。

東北三省是我國農業大省，中國大豆主產區也就在這里，這次調研我們先後走訪了北安、海倫、松原、大連等地的農場以及大豆玉米的深加工企業。

東北大豆播種面積大幅上揚

在調研中記者了解到，由於去年政府取消了玉米托市價格，玉米價格出現了大幅下挫，不少農戶在玉米上基本沒有賺到錢，有些甚至賠了錢。相比較而言去年大豆價格較為堅挺，種植大豆政策也有所傾斜，因此今年農戶普遍認為大豆種植還是存在一些利潤。減少玉米種植面積，增加大豆種植面積的現象較為普遍。

黑龍江龍江糧油(工業)集團有限公司董事長宋勝斌表示：“因為今年國家政策的支持，國家對種大豆的農民進行‘直補’，對玉米改種大豆的農民，國家每畝地補貼150元，這樣促進了農民種大豆的積極性，現在有很多適合種大豆的區域，農民種大豆的積極性非常高。我們認為今年的大豆種植面積，應該是大幅增加的，預計黑龍江地區增加30%都打不住。”

黑龍江農墾總局北安管理局趙光農場場長王宏忠接受第一財經記者采訪時表示：“趙光農場有耕地50萬畝，去年60%種植玉米，20%~30%種植大豆，由於國家出臺了鐮刀灣地區要減少玉米種植的相關政策，今年玉米種植面積調整至30%，大豆種植面積調整至50%，其余種植一些經濟作物以及雜糧。”

海倫市也是黑龍江大豆的主產區，這次在海倫市大豆種植面積的調研中，海倫市糧食局副局長朱中穎告訴記者：“今年海倫地區預計大豆產量增幅比較大，而玉米產量可能出現大幅縮水。去年我們大豆種植面積是220萬畝，玉米種植面積是156萬畝，今年海倫市經過結構調整之後，預計種植大豆260萬畝，預計種植玉米80萬畝。”

從記者調研的幾個地方來看，黑龍江大豆種植面積有了較為明顯的提升，而這可能對於未來大豆價格形成壓制。

非轉基因大豆加工困局或迎來轉折

高企的大豆價格刺激著農民的種植，而另一方面，對於加工企業而言則是另一番景象。由於收儲價格相對較高導致不少加工行業買不到便宜的大豆來生產豆油，這也導致近幾年東北非轉基因榨油廠開工率連續下滑。隨著播種面積的上揚，加工企業對於下半年的市場充滿希望。

轉基因大豆主要用途就是壓榨成豆油，因此轉基因大豆與非轉基因大豆的主戰場就在豆油市場打響了。一般而言非轉基因大豆價格高於轉基因大豆，在轉基因大豆沖擊下，非轉基因豆油壓榨利潤薄得有限。

理論上非轉基因大豆價格高於轉基因大豆，那麽非轉基因豆油價格也應該高於轉基因豆油。然而事實上這樣的博弈卻並不成立，在整體供大於求的市場下，價格博弈還是遵循著“木桶定律”來運行，即一只水桶能裝多少水取決於它最短的那塊木板高度。豆油市場定價如何取決於成本最低的豆油定價情況。當非轉基因豆油供大於求的時候，多余的那些非轉基因豆油價格自然會往轉基因豆油價格上面去靠，然後逐漸拉低非轉基因豆油與轉基因豆油的價差。上遊政策扶持挺價格，下遊市場定價，與轉基因豆油做競爭，這是東北壓榨企業面臨的尷尬。

據哈高科大豆食品有限公司總經理張全國告訴記者：“2016年大豆的總消耗量約為9500萬噸，其中8000多萬噸是轉基因大豆，而非轉基因大豆僅消耗了1000多萬噸。哈爾濱地區的油廠生產的主要是非轉基因豆油，因此生產沒有積極性，一時半會還很難開工，如果將來，老百姓對非轉基因認可度越來越高，也許能好起來。”

宋勝斌告訴記者，這幾年東北大豆每年的種植數量都在下降，加上中儲糧高價收購，這樣導致下遊企業所需的大豆嚴重不足，現在農民手里的大豆很少。 “中儲糧手里有一部分大豆，但是到現在還沒有拍賣出來，我們希望中儲糧抓緊拍賣，我們也能早日開工。”他說。

目前，黑龍江不少非轉基因榨油廠像宋勝斌那樣因為沒有利潤，或買不到合適價格的大豆而處於關停狀態。而另一些則選擇轉型，往深加工方向謀求出路，張全國就選擇了轉型深加工。

張全國認為，只要有轉基因大豆存在，非轉基因豆油廠很難開機。於是他將目光放到了大豆蛋白粉等深加工產業上去，經過一年多時間的努力，張全國的企業實現了減虧，他告訴記者，今年有望扭虧為盈。

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開發商“偷面積”的招數要失靈了

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-30/1122759.html

開發商此前各種“偷面積”、“贈面積”的手段就此別過。南京市規劃局公布了《南京市建設工程設計方案審查相關辦法》，這一辦法將於7月1日起實施。入戶花園、空中花園、活動平臺、設備平臺……這些說法統統消失，一律歸並到陽臺和房間計算。

酒店式公寓必須采用通廊式布局

據介紹，這一辦法是要進一步促進城市規劃建設管理公平公正、誠信規範，適用於南京市出讓類用地建設項目的建設工程設計方案規劃審批管理。該辦法明確，建設工程設計方案圖紙應按相關建築設計規範標註各類建築功能，不得出現“入戶花園、空中花園、活動平臺、設備平臺”等標註，應根據建築結構、圍合及平面關系將其表達為陽臺或室內建築功能空間。

對於商業、辦公類建築，南京市規劃局要求其與住宅建築劃清界限。具體而言：商業、辦公、研發類建築（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建築）不得設計成單元式辦公、公寓式辦公等“類住宅”建築，應采用公共走廊式布局，除食堂外不得設置廚房，開水間或者飲水供應點、衛生間、管道井應集中設置，建築最小分割單元的套內建築面積不應小於60平方米。其中辦公、研發等建築如確需設置帶獨立衛生間的套間，其每一分隔單元的套內建築面積應不小於150平方米，此類套間面積不應超過本層建築面積的20%。

這次辦法還規定，酒店式公寓建築單體立面應公建化，采用通廊式布局，不得按單元式住宅設計。

住宅公寓層高不應超過3.6米

“買一層送一層”是很多酒店式公寓的宣傳噱頭，其4.8米的挑高往往讓人感覺賺到了。以後這種便宜可能就不會再有了。這次的辦法對於建築層高有了剛性管控，建築結構層高應與房間大小相匹配。位於建築主體結構內的圍合空間，除設備結構轉換層、坡屋頂之外不得設置結構層高在2.2米以下的空間。住宅、公寓（含酒店式公寓）建築的結構層高不應超過3.6米，辦公、研發建築的結構層高不應超過4.2米，商業（門面房）建築的結構層高不應超過4.8米。工業廠房，以及超市、大型商場、電影院、專賣店、餐飲、娛樂等功能集中布置的單一空間超過2000平方米的建築，商業、辦公、研發建築的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳、小型報告廳、階梯教室、小型觀演廳、展示廳等公共空間部分，以及套內建築面積超過200平方米的低層住宅的起居廳層高可適當提高，其中超層高起居廳面積不應超過該戶套內建築面積的20%，且層高不應超過7.2米。此外，辦法還規定，住宅建築設置挑廊、檐廊的最大進深不應超過1.8米，辦公、研發、酒店式公寓建築挑廊、檐廊的最大進深不應超過2.4米。

對於陽臺的面積，這一辦法也進行了嚴格限定。除酒店（不含酒店式公寓）、有居住需求的幼兒園、托兒所、醫院、療養院、中小學教室、宿舍以外的非住宅建築不應設置陽臺。其中，住宅建築陽臺最大進深不應大於2.1米，每戶陽臺結構底板投影面積之和不應大於10平方米或每戶陽臺結構底板投影面積之和占該戶套內建築面積的比例不應大於15%。

空調外機位不得配超標設置

把空調設備間圍起來，把飄窗砸掉，這些都是加贈面積的通行做法。以後這種機會就越來越少了。這次的辦法嚴格限制空調外機個數。條文規定：住宅、酒店式公寓每戶設置空調機板的總數量不得超過居住空間個數，單個空調室外機擱板水平投影面積不應超過1.5平方米。飄窗的大小也不得超標，條文規定：飄窗的窗臺高度（窗臺面與室內地面的高差）不應小於0.45米且平均進深（自墻體外邊線至飄窗外邊線）不應大於0.6米。建築含有飄窗設計的，須在申報圖紙中提供飄窗大樣。

為了杜絕更多的偷面積花樣，該辦法第二十二條規定，除空調室外機擱板、陽臺、挑廊、檐廊和首層無柱雨篷之外，建築物外圍護結構之外不得設置進深大於0.6米的各類建築構件（如墻、梁、柱、板、花池、花架、裝飾性陽臺、裝飾性幕墻、構件等），建築物外圍護結構之外的各類建築構件如相接設置，進深累加計算。

這次規定的另一大亮點，則是鼓勵建築的屋頂綠化。條文規定，新建建築以及改建、擴建既有建築的平屋面宜實施屋頂綠化。凡建築屋面高度24米以下，綠化種植土層厚度大於0.6米，種植面積大於200平方米的屋頂綠化，可按屋頂綠化面積的30%折算計入綠地率，但總折算面積不應超過規定綠地率指標值的15%。

（來源： 揚子晚報 記者：仇惠棟）

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=253547

杭州版租房新政出臺：客廳可改單間 人均居住面積不低於4平米

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-08-31/1143807.html

每經記者 沈溦 實習記者 程成

每經編輯 盧祥勇

優秀租賃企業將獲專項資金扶持

根據《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》，杭州將建立住房租賃企業獎勵專項資金，並在未來3年市級財政安排1億元資金，專項用於獎勵扶持住房租賃行業中的優秀企業。此外，方案還明確，將扶持發展專業化住房租賃企業，選擇15家左右具有一定規模、品牌的住房租賃企業作為發展專業化住房租賃試點企業。同時，在市級層面發展2家國有企業開展規模化住房租賃業務等，培育住房租賃市場供應主體。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前在專業化住房租賃企業盈利困難的情況下，杭州將企業扶持政策進一步細化明確，這相當於給這些企業吃了顆定心丸。

此外，方案明確，未來三年，新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%；租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃；允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租，住房租賃企業可將符合條件的客廳（起居室）按規定改造成一間房間單獨出租。出租的每個房間人均租住使用面積不得低於4平方米。

同時，方案還提出通過“租購同分”，承租人子女享有就近入學等公共服務，以及支持公積金按月轉賬支付房租等，鼓勵住房租賃消費。以“互聯網+”思維搭建高效、便民的住房租賃監管服務平臺等，加強住房租賃市場監管。

嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，這在某種程度上反映了了杭州市發展住房租賃市場的決心之大。

12個試點城市已有11個出臺方案

此前的7月22日，住建部等9部委下發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山和肇慶等12個城市，作為首批開展住房租賃試點城市。目前，除肇慶外，其余11個城市均已出臺鼓勵租賃住房市場發展的相關文件。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，上述11個城市的相關文件，大多提出通過增加租賃住房供應、規範租賃住房市場、鼓勵和扶持專業化租賃企業等措施，加快培育和發展住房租賃市場。特別是在增加租賃住房供應方面，部分城市動作快、力度大。

如上海明確提出在十三五期間新增租賃住房70萬套，占新增住房的比例超過40%；此前上海還成功出讓兩宗租賃住房用地，後續又推出近十幅租賃住房用地。而深圳近日也提出十三五期間擬通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套（間）村民自建房或集體自有物業統一租賃經營、規範管理，還要求開發商通過招拍掛方式獲得的商品住房用地，應建設並自持不低於建面20%的租賃住房，並自持70年；有條件允許商業用房改建為租賃住房。

為了增加住房需求，一線城市在人均最小居住面積限制上都有所下調，北京已經由原來的22平米下降到15平米；上海為5平米；廣州為15平米；深圳為6平米。

“這些信號都傳遞了國家發展租賃住房市場的決心，租賃住房市場一定會在未來的房地產市場中占據重要位置。”中房數據研究院院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者。

長江證券在稍早前的一份研報中預測，2018年至2020年我國住宅存量將分別達到2.65億套、2.7億套、2.75億套，而租賃住宅套數將分別達到0.53億套、0.54億套和0.55億套。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=257177

2016年全國居民人均住房建築面積達40.8平方米

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-10-08/1152483.html

數據來源：住建部 制圖：蔡華偉

“新房馬上就能入住了，我們去看過兩回，房子可敞亮了。”得益於棚戶區改造的實惠政策，天津居民馬大爺很快將住進嶄新的樓房。

住有所居，是每個家庭的夢想。黨的十八大以來，棚戶區改造、公共租賃住房等保障性住房的建設和供給持續發力，讓百姓的安居夢逐步化為現實。

住房保障工程紮實推進。2013—2016年，我國共建成城鎮保障性安居工程住房、棚戶區改造和公租房2485萬套，改造農村地區建檔立卡貧困戶危房158萬戶。大批保障性住房的建設使用，對穩定房價、改善居住條件發揮了積極作用。與此同時，棚改貨幣化安置也在穩步推進，2016年，棚改貨幣化安置比例達到48.5%，既有力推動了去庫存工作，又減少了重複建設、提高了效率。

市場調控及時有力。2016年下半年，不少一線城市和部分二線熱點城市及時果斷地出臺調控政策，有效遏制了投機投資性需求。今年以來，調控效果日趨明顯，房價漲幅持續回落，新增房貸占新增貸款比重不斷回調。

好政策讓更多家庭住得越來越敞亮。一方面，居住面積在穩步增長。2013—2016年，全國累計竣工住宅面積74億平方米，住宅建設水平創歷史新高。2016年，全國居民人均住房建築面積達40.8平方米。另一方面，居住質量正不斷提高。2016年，農村居民居住在鋼筋混凝土或磚混材料結構住房的戶比重為64.4%，比2013年提高了8.8個百分點。

（來源：人民日報）

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=257842

地產商發水窗台掠水 豁免面積用到盡　一伙售價多 98萬

1 : GS(14)@2010-08-10 21:45:58

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14325496

【本報訊】政府最快明年 4月才落實規管發水樓宇，地產發展商肆無忌憚盡用豁免樓面面積的漏洞。「環保觸覺」最新的發水樓調查發現，形品．星寓、名城、 The Java及帝峯．皇殿這四個新落成樓盤，均採用窗台及預製組件豁免面積二合為一的設計，落成後的特大窗台計入建築面積出售，業主枉花高價購入佔去房間 25%面積的窗台，部份更被迫以窗台作為睡床一部份。
記者：蔡建豪

發展商一直以環保為名，興建深度達 50厘米的窗台及採用預製組件，政府以環保設施理由，一直豁免將窗台及預製組件納入地積比的建築面積內。不過，近年發展商卻將兩個豁免面積二合為一，售樓書標示 50厘米深的窗台，加上 30厘米的預製牆身厚度，造出 80厘米深的發水窗台。不但發水窗台計入建築面積出售，預計組件窗台更被納入實用面積中。
窗台較標示大 57%
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環保觸覺分析了四個樓盤新近的成交個案，發現新鴻基與市區重建局的樓盤形品．星寓，標示的窗台面積為 21平方呎，加入預製組件牆身後，實際窗台面積大 57%達 33平方呎，以成交價計，建築面積呎價為 7,410元，業主需耗逾 24萬購入窗台。該樓盤的窗台總面積逾 6,000平方呎，窗台的樓面價值達到 5,000萬元。
長實及港鐵樓盤名城原來 38平方呎的窗台，連同預製組件發水後，窗台發水至 57平方呎，以成交價推算，業主要用上逾 41萬購入窗台。
業主惟有「瞓窗台」

環保觸覺亦指，長實在售樓書清楚顯示實際窗台的厚度達 80厘米，有業主向長實查詢，該公司卻指窗台預製組件部份面積，並不算窗台，令業主無所適從。該會亦在帝峯．皇殿及 The Java兩個樓盤發現發水窗台情況， The Java的 70平方呎窗台，以成本價換算，價值更高達 98萬元。
環保觸覺主席譚凱邦指出，以名城為例，窗台面積佔整個房間 25%，窗台卻未如地面面積實用，不少業主為善用窗台，被迫將窗台設計成睡床的一部份，出現「瞓窗台」的情況。他指新加坡政府已承認窗台非有利環保設施，去年起取消窗台樓面面積豁免，發展局稍後公佈規管發水樓措施時，也應取消豁免，避免窗台繼續成為置業者噩夢。
發展商良心難敵現實

【本報訊】環保觸覺過去進行多次發水樓調查，發現新鴻基地產是鮮有出現樓宇預製組件發水情況，堪稱「良心地產發展商」。與市區重建局聯合發展的形品．星寓卻出現超級發水窗台，新地首次放棄原則。該會批評政府未就發水樓作出規管，良心發展商難敵競投土地價高者得的現實，最終要跟其他發水樓發展商同流合污。
取之有道　難以生存

形品．星寓樓盤出現發水窗台，環保觸覺主席譚凱邦坦言感到失望，作為公營機構的市建局興建發水樓固然令人遺憾，但一向表現令人讚賞的新地也首次失守，證明良心難敵現實。
他指目前出價競投政府土地、港鐵上蓋或市建局地盤，通常奉行價高者得原則，越懂得「發水」的發展商，出價可以更進取，以換取更多土地儲備，不懂「發到盡」的發展商，根本沒有能力競爭，最終只有妥協同流合污。
長實主席李嘉誠日前公開表示一直履行「取之有道」原則，譚凱邦直言對他的言論有保留，在現行豁免樓面面積的政策下，「取之有道嘅發展商唔能夠生存，取之無道嘅反而可以坐大」。
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港府治樓 實用面積計呎價 特首：縮水樓引起憤怨 「連我都鬧埋」

1 : GS(14)@2010-10-14 23:50:35

【明報專訊】近年政府與地產商就賣樓透明度爭論不休，昨天政府再出招，建議立法規管銷售一手樓，並提出以實用面積作為公布呎價的唯一標準，以及限制樓宇「發水」上限不逾一成(另文)，目的防止誤導買家，全面杜絕「搵笨」縮水樓。地產建設商會則指，要求新盤以實用面積計算樓價，普通單位呎價或因而急升，有需要教育市民分辨。
運輸及房屋局會將成立督導委員會，討論立法規管一手樓宇銷售事宜，並於一年內提出切實可行的建議。委員會成員包括消委會、地產建設商會、測量師學會、香港律師會等代表。



一年內提出執行細節

外界關注日後樓盤廣告、宣傳活動時，會否公布「貨真價實」的實用面積呎價，以及賣樓價單是否只刊實用面積價格，否則如何「體現」實用面積作為公布呎價的唯一標準？據了解，政府暫時未有具體意向，冀交由督導委員會研究。由於最終定案會成為法律條文，督導委員會也會考慮，限制或要求某些做法時，具體是否可行。

特首曾蔭權在記者會中說：「我們用很多時間和發展商商討，但他們達不到共識。我對這件事是執著的。」他特別批評現時一手樓和二手樓全用建築面積，而非實用面積來講樓價，沒辦法讓買家公平比較哪個較便宜較好，「這樣是不要得的，全世界都沒用這種方法，但香港仍沿用」。曾蔭權指，買樓是一生人的儲蓄，「如果你說800呎，但買回來原來得630呎，縮水的，會好嬲，憤怨開始，連我都鬧埋」。曾蔭權坦言，相信發展商想幫手，但要他們達成共識很艱難，最怕有其中一個不聽話便做不到；又強調自己認真做這件事，「我不是明日走，我還有年幾兩年任期，如果事情沒進展，追都追到我啦」。

身兼地產建設商會執委會副主席的新世界發展(0017)執行董事梁志堅則認為，如果住宅單位今後以實用面積為公布價錢的唯一標準，問題是會「令樓價恍如被扯高、普通樓分分鐘都要2萬元一呎」。如果落實執行此措施，梁志堅認為當局之前要先「好好教育市民」。

「普通樓恐2萬元一呎」

中小型發展商亦有反對聲音。泛海國際(0129)執行董事關堡林認為，若以實用面積作為公布樓盤售價的唯一標準，此做法對發展商不是太公道；關指出﹕「現時買家購買住宅物業，所買的並非只是單位內籠本身，其實還包括屋苑的會所、園藝花園和其他住客設施等，而這些設施全部均需要由發展商出錢興建，所以售價如果只計單位內籠的實用面積，對發展商不是太公平。」

測量師林晉超指，若日後落實只列出實用面積呎價，雖然更有助買家清楚知道，買入單位真實面積，但亦改變了市場一貫以建築面積呎價，作為樓價高低的指標，相信市場需要時間適應。

(明報記者陳天賜、林可為、陳健佳報道)
2 : GS(14)@2010-10-14 23:50:58

發水上限縮至一成 窗台位勢減
                2010年10月14日                                                                        【明報專訊】政府收緊發水面積上限，由過去最高達30％，縮減至佔可建樓面面積最多10％。有建築師相信，發展商日後會減少大窗台，而且不會隨便興建露台、巨型會所。地產建設商會執委會副主席梁志堅表示，新措施對業界影響不大，他們會配合政府。有發展商希望政府進一步釐清，哪些項目可以發水。


料不會再濫建露台

私人樓宇的環保露台、工作平台、會所，現時不計入政府批出的可建樓面面積，但買家要付錢購買，發展商可以「淨賺」。但由明年4月1日起，發水面積將減至一成，其中最為人垢病的大窗台，會由現時最大可建闊度80厘米，縮減至25厘米。而露台、工作平台及地面以上的停車場即使可申請豁免，也只可豁免一半樓面，其餘要由發展商承擔，計入樓面面積。

香港建築師學會歡迎新安排，可減少非環保設施及減低發水面積。建築師吳永順認為政府做法恰當，「此措施有效限制大窗台，發展商也不會濫建露台，思考過才會做」。他又指地面以上的停車場，日後要計入樓面面積，「以後可能會建番停車場鰠地底，減少『蛋糕樓』。」但他直言，要控制「發水樓」，政府不只是限制發水面積上限，更重要是監察原本的地積比率。「如果原定的地積比率達到8至10倍，發水10％也很高。」

梁志堅：影響微 會配合

身兼地產建設商會的新世界(0017)執行董事梁志堅指現時政府已有規管物業的「發水」成分，以一般私人屋苑的住客會所為例，發水成分普遍在3％至5％；如政府進一步監管「發水」，相信對地產商影響亦不大，而業界亦會配合政府。長實(0001)地產投資董事郭子威認為，「發水成分由三成降到一成，不會令地產商今後只會買平價地皮，亦不會影響地產業界的投地意欲，因為發展商自己識計數」。

由於新措施在明年4月才生效，吳永順相信有不少發展商會「趕尾班車」，向政府遞交物業的建築圖則，希望建築最後一批寬免計入樓面面積的「有露台、窗台單位」。泛海國際(0129)執行董事關堡林也估計，會有發展商趕快在明年4月1日落實執行有關新規定前，趕快向當局「入則」，因為此舉可令發展商享有更大自由度。關續稱，政府亦應該進一步釐清，當商發展新項目時，有哪些設施和範圍可以「發水」，哪些不可以。
3 : GS(14)@2010-10-14 23:51:13

地產商眼光獨到 報告前紛沽新盤
  2010年10月14日

【明報專訊】儘管施政報告提出多項針對樓市的新措施，但無礙地產商的推盤意欲，市場消息指，長實(0001)現正申請預售樓花紙、單位總數約1368伙的大圍名城2期，有機會於11月登場，估計意向呎價將較今年初開售的第1期調升一成、至接近1萬元水平，這亦是繼本月初馬鞍山天宇海極速沽清全部1143伙後，長實短期內部署開售的另一全新大盤。
30個月來「最火紅十天」

事實上，在特首昨日公布施政報告前，樓市於本月1至10日，經歷了過去近30個月以來，最為火紅的十天，除發展商積極推盤外，新盤銷情亦告火熱；除天宇海沽清全部1143伙、套現76億元外，上水貴價盤天巒亦於期間售出250幢洋房、套現額高達80億元，去貨速度之快是洋房屋苑所少見，連同九龍城御豪門、半新盤如奧運站帝㗖‧皇殿等，本月首10天，各主要新盤的售樓套現總金額，估計高達187億元。

接近長實的市場人士指，提供1368伙的名城2期(單位面積900餘至1300餘方呎)，雖然仍在等候批發預售樓花紙，但有機會於11月登場。名城首期於今年3月發售，當時平均呎價為9000元；市場估計，名城2期整體均價會比首期調高一成至接近1萬元。

此外，新地(0016)的青山公路管笏星堤(459伙)、元朗寶業街項目(337伙)，亦有機會於未來一個月內登場。
4 : 自動波人(1313)@2010-10-16 21:27:01

800呎買回來有630咁多?
長柒個首都,9百多呎,得5百多呎實度面積,得五成七咋!
5 : GS(14)@2010-10-17 08:58:10

4樓提及
800呎買回來有630咁多?
長柒個首都,9百多呎,得5百多呎實度面積,得五成七咋!


有無搞錯呀
6 : 龍生(798)@2010-10-18 01:36:13

連新地個上水個新盤, 都係得番5-6乘實用
而家總算撥亂反正, 但我覺得無咁易
如果真係成事, 呢個官員, 有資格問鼎特首!
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271114

老千：面積5000平方米　斥資300萬　貪官霸地建超豪墳墓

1 : GS(14)@2012-01-11 21:19:47

http://m.sharpdaily.hk/detail.ph ... 5335&category=daily
廣東一條小村落出現一個佔地5,000平方米的超豪華墓地，村民投訴有官員不理他們強烈反對，強行佔地又強行施工，花了數百萬元人民幣興建，但墓主仍然是個謎。


陸豐市水坑湖村位於海拔500米的山坳之間，據說村口是一塊「風水寶地」，2010年當地一名官員帶着風水師傅到場堪探後就選定了一片墓地，該地原本是要退耕還林的山地，卻遭官員指揮工程隊伍大肆挖掘，毀壞山林和農田後，興建巨型墳墓，建造費估計超過300萬元人民幣。

官員在「風水寶地」興建超豪華墓地，佔地5,000平方米。

亂挖致水土流失
水坑湖村極力反對，村民鍾先生說︰「想不到對方強行動工，至今建造已有兩年多了。」其間還不時有警車和警察到場。村民寫過三次投訴信到當地政府，卻一直沒人處理答覆。由於墓地亂挖，令水土大量流失，2010年5月大雨後，墓地處山泥傾瀉，導致另一條村的自來水，至今都無法飲用。
強行佔地、強行施工不特止，墓地規模也明顯違規。廣東省規定土葬單人墓穴佔地不得超過4平方米，豪墓超標幾千倍。
廣東《金羊網》
2 : GS(14)@2012-01-11 21:20:01

http://news.sina.com.cn/c/2012-01-10/025923772768.shtml
　建在陸豐陂洋鎮水坑湖村村口，村民還稱現場多次出現警車

　　沿著陡峭的山路驅車半個多小時，至陸豐市陂洋鎮岐嶺管區水坑湖村村口時，一座豪華大墓顯現在眼前。水坑湖村民說，這座神秘豪華大墓開建已有兩年多，誰家在建造這個大墓村民並不知情，但施工由一名政府官員出面協調，而且建造現場多次出現警察和警車，造價達到數百萬。當地村民多次向鎮、陸豐市及汕尾市有關部門反映情況，但事情沒有得以解決。

　　新快報記者 林良田

　　豪華墓面積5000多平方米

　　水坑湖村是一個人口僅300多人的自然村，在海拔為500米高的山坳間。25年前，一場暴雨，引發了山體滑坡，部分房屋被掩埋，為此，村民陸陸續續搬離了這個危險的村落，但村民的戶口所在地仍是水坑湖村。2010年元月，一名當地政府官員帶一名風水先生到該村尋找風水墓地，看中水坑湖村村口一塊林地。之後，這名官員要求買下該地塊建造墓地，遭到村民的強烈反對。

　　「沒想到對方強行動工。從動工開始至今，建造已有兩年多了。」村民鐘先生說，這座墓地佔地面積達到5000多平方米，為退耕還林的山林。這名政府官員帶領工程隊動用重型挖土機和推土機大規模毀壞山林和農田，致使水土大量流失。2010年5月的一場大雨，建造墓地處發生一起大型山體滑坡，致使山下的陂溝村村民自建的自來水至今仍無法飲用，村民怨聲載道。而工程也在村民的反對下，陸續施工。村民說，建造現場多次出現警察和警車。

　　鐘先生說，大型墳墓建在村口，使得整個村的風水都遭到破壞。針對此情況，眾村民於2010年的4月份、5月份和6月份三次向當地鎮政府、陸豐市市委、汕尾市紀委等部門的領導作了書面反映，希望該事件能得到上級的關注並最終解決。但遺憾的是，至今，村民沒有得到以上任何部門的書面和口頭答覆。

　　村民不知大墓主人是誰

　　如今，該座大墓已基本完工，1月8日，10多名工人還在進行收尾工作。墳墓前面為防止山體滑坡設置了一堵水泥牆，沿台階而上，墳前就是一塊水泥平地，墓碑已豎立起來，墳頭的鋪上草皮，種上樹苗，記者趕到時，工人正在墳頭澆水。一名工人告訴記者，他們從3個月前就是開始施工，分為兩撥人馬，平時就住在工地旁邊的工棚裡。

　　記者留意到，工地附近停著一輛車牌為「粵ON9XXX」的凱美瑞小車。村民鐘先生告訴記者，這輛小車為監督該工程的政府官員座駕，但關於豪華大墓的主人是誰，村民並不知情。眾村民告訴記者，根據墳墓的規模以及用料來估算，這座豪華大墓造價達到數百萬之多，「根據知情人講述，第一次建造地基差不多花了80多萬，坍塌之後重建又花了85萬，石碑花了140萬，還有其他綠化以及各種費用等。」村民鐘先生說，從風水學來說，豪華墳墓所在之處為風水寶地。

　　雙人墓葬不得超6平方米

　　記者瞭解到，根據去年廣東省人民政府實施的《關於強化全省殯葬基本公共服務的意見》第三款第九條規定：限定墓地(穴)最大面積。嚴格執行公墓墓地(穴)佔地面積標準，杜絕超面積大墓，維護社會公平。埋葬骨灰的單人墓或雙人合葬墓佔地面積不得超過1平方米；政策允許土葬的遺體單人墓佔地面積不得超過4平方米，雙人合葬墓不得超過6平方米。來源：金羊網－新快報
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277211

樓市把脈：劃一面積計算有利無害

1 : GS(14)@2012-01-29 22:54:01

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16020630

近期又有售樓面積之討論，根據傳媒報導，有專業人士贊成採用實用或以「內櫳」計算之面積，而開發業界則建議只用於預售物業等。此外，亦有人擔心改用實用面積後，呎價會顯得昂貴，而且更改二手樓現時普遍採用之建築面積會甚花功夫。
上述並非全無道理，然而，筆者傾向同意採用劃一的樓面面積計算方法，原因如下：
（甲）人之高度沒有不同定義或計法，由腳底到頭頂便是，沒有伸高雙手一個定義，或用腳尖站立又多少等，為何住宅單位面積，一樣不會變的量度（加建等例外），不能劃一。
（乙）採用實用、內櫳、售樓等計算面積方法均可，大前提是劃一計算方法，至於是計埋外牆厚度，抑或不計，皆屬次要。
（丙）毋須分一手二手，或預售不預售，樓宇就是樓宇，買賣價分一手二手或許還有意義，但建造水平層面而言則沒有，只分質量設計。
此外，用劃一呎數計算，哪個樓盤呎價較貴便一目了然。即是採用內櫳呎數後，實用率已不重要，雖仍可靠其估算有多少「公用」面積，看看比例是否合情理，繼而對管理費負擔多少有點啟示。
再者，倘若不同情況選用不同呎度，不但易混淆，對非本地投資者更欠公允，因他們直覺只會想到香港計面積之定義可能有別於其國或地方，但未必預計到會有多個計算方式。
有人曾說改用劃一方法仍不能從呎價得知不同屋苑價格差異的理由，當然不能！這亦解釋為何置業者多要睇樓後才買賣，因這才可仔細了解不同屋苑之優劣。但呎價之差異是一個好的起點，包括嘗試找出差異之理由。

鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
2 : 龍生(798)@2012-01-31 21:02:16

過得到長實先講啦....
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