曾因獲得雷軍1億元投資而爆紅的YOU+公寓正遭到質疑。

日前，一條關於YOU+公寓北京門店的質疑文章刷爆朋友圈。內容大致是質疑YOU+公寓在北京高昂的價格且公寓面積很小，並對提供的服務提出投訴。文章稱“YOU+最大的創新點就在於把學生公寓以一間六七千的價格租出去。”

YOU+公寓創始人劉洋回應稱，文章有很大的偏見，上述價格是一個辦公位+房間的價格。

據悉，長租公寓屬於剛起步的行業，今年起，房產商、酒店、風投等均有濃厚的興趣，行業快速擴張，里面存在的問題同樣也不容忽視。

“這個行業才開始興起，大家都各自為戰，沒有人知道誰的模式是正確的，我們也不知道未來是怎麽發展。”一位不願透露姓名的知名長租公寓高層向《第一財經日報》記者表示。

YOU+模式行不行?

YOU+主打創業和社交，希望充分滿足年輕人社交和創業的需求，將自己的公共空間放的很大;同時，由於對社交屬性的強調，每個私人房間部分設計的就很小。

然而，多數品牌公寓的設計和YOU+恰恰相反，把屬於個人的生活空間盡可能做大，強調入住的舒適性。雖然給年輕人提供諸如社區中心、咖啡廳、健身房等公共空間，但是這些公共空間的面積是有限的。

正是因為YOU+模式的特殊性，業內對於這個模式的可持續性提出質疑。

多位品牌公寓高層向《第一財經日報》記者表示，公寓最核心的作用就是居住功能，如何設計好產品是公寓留住客戶的第一步，沒有良好的戶型和居住體驗就如同酒店沒有一個良好的床墊一樣是不具備可持續性。

YOU+公寓的定位是給剛剛畢業、漂泊在外地尋求發展的年輕人提供性價比高的住處，讓他們能在這里認識更多的朋友，從而有家的感覺。因此，其對外宣稱了一個三不租的策略，45歲以上的不租，結婚帶小孩的不租，不愛交朋友的不租。

但真的是每一個進入YOU+公寓的人都具備那麽多社區屬性嗎?

《第一財經日報》記者此前在走訪多家類似的品牌公寓中了解到，公寓提供的社交服務參與度並不高。租到品牌公寓的年輕人，通常都忙於上班，真正在公寓社交的時間有限。因此，YOU+的策略更多地被認為只是一個噱頭。

對此，劉洋認為，每一個公寓產品都有自己的風格，他認為YOU+這樣的差異化產品只需要服務那些特定的人群即可。

“很多年輕人來到大城市都不是為了住的更好，而是追求自己的理想，他們在這個社區里面可以找到互換的資源和支持，這個是YOU+希望做的。此外，我們通過公共投票方式請那些不喜歡社交的年輕人離開我們的社區，就是為了保持我們社區的活力。”劉洋告訴本報記者。

行業問題暴露

自去年起，蘑菇公寓、優客逸家、YOU+公寓、青客公寓、魔方公寓等一系列公寓如雨後春筍般成長。此外，諸如順為資本、賽富亞洲、愛普瑞金融集團等各路資本洶湧而入。

“各路資本不斷殺入，其實並不一定是好事，因為資本對回報有要求，這個就迫使很多公寓快速發展，因此可能暴露問題。”業內資深知情人士告訴記者。

由於大多數公寓屬於創業企業，選房模型、拿房拿地等大多取決於創始人的判斷，沒有科學依據。

政策也是一份非常重要的指標，很多分布式公寓都采取“n+1模式”(一個三居室房子分租給四個人，其中客廳隔出一間)，但是政府方面此前鑒定為群租房。由於集中式公寓由於很多是工業用地，也需要批文才能改變物業性質。比如上海蘑菇公寓就曾因在拿房階段沒有清晰定位，遭到“群租房”認定而被迫將其改造過的房屋拆除。

此外，行業人才也是面臨困境。今年5月，拿到華平2億美元投資的魔方公寓，其在拿到投資就進行過一次“人員大換血”。

“華平之前投資過魔方公寓6000萬美元，但是魔方公寓一直虧損，華平對此也很不滿，但是由於前期損失太大，華平不得不再次加碼投資。由於對於之前團隊的不滿，華平找來了漢庭酒店團隊的人員並換掉之前魔方的人員，希望可以用新的思路來擴展市場。”一位接近華平的知情人士告訴《第一財經日報》記者。

由於很多公寓從業者團隊多屬散兵遊勇，目前對於產品設計和客戶需求還在摸索階段，市場缺乏質量監管體系的監督。

“無論如何這個行業肯定是有發展價值的，中國有超過2個億的流動人口，隨著社會進步租房的痛點必然需要得到解決，而這個行業肯定會不斷發展壯大，目前還是藍海。”上述不願透露姓名的公寓高層告訴記者。

9月8日下午，北京望京SOHO塔三五層的“3Q”辦公室，剛從美國飛回北京的SOHO中國(0410.HK)董事長潘石屹拿起一只橙色印有“3Q”字樣的杯子，對《第一財經日報》媒體記者說，到今年年底前，SOHO的3Q 短租辦公室將增加到1萬余個座位，2017年計劃達到10萬個座位，屆時SOHO的3Q產品業租金收入將超過其傳統的辦公樓租賃收入。

在潘石屹說這番話時，萬科前副總裁毛大慶正在抓緊擴大他的優客工廠，這是以他為主創立的針對創業者的短期出租的聯合辦公空間。本報記者9日上午在東三環外的光華路陽光100看到，D座入口西側，原來的超市招牌已揭下，換上了陽光100和優客工廠的公司標識，這是毛大慶與陽光100(2608.HK)創始人易小迪碰撞而來的結果，也是優客工廠的旗艦項目。

作為一樁被傳統房企和傳統地產人看好的新生意，聯合辦公領域還有很多新“玩家”在摩拳擦掌，其中包括來自南方的地產商潘軍。9日下午，在距毛大慶的陽光100優客工廠2公里外的國貿一間酒店里，花樣年控股(1777.HK)董事局主席潘軍帶了旗下8大板塊的高管集體亮相，他在接受《第一財經日報》等媒體記者采訪時透露，花樣年正在整合旗下的地產開發、物業運營、資產管理、金融投資等業務模塊打造產業地產O2O平臺“WEWORTH”，包括滿足創業剛需客戶的初級孵化器，聯合辦公、小企業總部基地，還有針對改善型客戶的甲級柔性辦公服務基地。

由此，又一個聯合辦公、創業空間領域的分食者浮出水面。

擬成立花樣年創新公司

眼下在北京，聯合辦公空間已形成了三種主要的商業模式：一種是以SOHO中國為代表的3Q辦公室，即開發商在自有寫字樓項目中開辟出一定區域做短租辦公產品;二是低價包租辦公空間，再散租給創業者，賺取差價;三是以現有資源幫助企業孵化，從創業企業成長中獲取收益。

花樣年將采取的是線上與線下、創新與創業、孵化與投資相結合的方式。潘軍告訴記者，目前，花樣年已經引入了創新谷等國內多家知名創投基金和產業孵化器運營商，並計劃成立花樣年創新公司。按照他的戰略規劃，“WEWORTH”將重點打造三大模塊，由花創咖啡、花樣創客、花創基金組成的花創空間，即針對創業企業的初級孵化器;由聯合辦公、小企業總部基地組成的花創聯合，即針對改善型客戶的甲級柔性辦公服務基地;由青年公寓、芝麻唐商業等組成的花創社區，即集成工作、生活、休閑的園區生態圈。

潘軍在接受記者采訪時表示，在WEWORTH模式下，花樣年的房地產業務不再是簡單的拿地、開發、銷售和運營，而是更加註重後期的產業服務運營，通過各種資源和要素整合為入駐企業提供系統支持，甚至包括物業使用權置換股權的方式入股創業企業。

這與潘石屹的前下屬、前SOHO中國副總裁王勝江的洪泰創新空間模式有些許相似。洪泰創新空間由王勝江與洪泰基金創始合夥人俞敏洪、盛希泰共同創立，定位為以創業者為核心的共享模式眾創空間辦公室。與潘石屹的簡單通過租金獲取收益的“包租公”模式不同，王勝江更多的希望依托背後的基金對在項目辦公的創業公司進行孵化，然後通過參股等方式獲取回報。

針對這類模式，戴德梁行近日提供給本報記者的一份研究報告指出，聯合辦公空間在中國還處於早期的發展探索階段，市場上出現了將聯合辦公空間和孵化功能有效結合在一起的模式，在收取創業團隊租金的同時，也可以提供一些創業扶持的幫助和融資服務。這種模式下，融資上的靈活性，吸引了大量創業者的參與，但與孵化器不同的是，這類空間對入駐團隊和個人通常沒有篩選，任何願意支付租金的人都可入駐，只有在申請融資服務和創業扶持服務的時候才會有具體的申請流程和篩選。如何在擴大客戶群體和篩選企業之間做出平衡，這是所有這類聯合辦公空間物業方和運營方需要仔細思考的問題。

借國企金泰進入北京市場

為什麽選擇進入聯合辦公市場?對此，潘軍的解釋是，隨著城鎮化進程和人口增速放緩，中國房地產行業的黃金時代已經過去，存量房市場將取代增量市場成為市場主體，中國房地產行業的價值重心已經由房地產開發轉向存量物業的價值整合和挖掘。

為此，花樣年在北京找到了一家擁有存量物業的合作方。9日下午，花樣年和北京金泰集團進行了全面戰略合作簽約。金泰是由京煤集團全資控股的一家國有企業，產業包括燃料經營、旅遊飯店、物業管理、旅遊地產、鋼貿物流等。在地產開發領域，金泰風格低調，但據知情人士透露，金泰在北京擁有大量的存量物業資產，這是花樣年選擇金泰的原因。潘軍也告訴記者，北京是北方的創業“重鎮”，而金泰在北京的物業很多在四環內，通勤較為方便，未來花樣年將依托金泰旗下的物業空間，摸索出針對存量物業資產管理運營的新模式，並以北京為樣本，未來向上海、成都等地拓展。

一個細節是，9日的簽約現場，潘軍攜花樣年地產集團、彩生活、美易家、解放區、金融集團等業務板塊的眾多高管集體亮相，這在花樣年歷史上並不多見。潘軍幽默地將此比喻成“打群架”策略，八個“金剛葫蘆娃”各有所長，旗下多個業務板塊可以通過產業協同的方式進行矩陣式擴張。這些產業包括房地產開發運營、社區金融服務、彩生活住宅社區服務、美易家商旅物業運營、社區文化旅遊、社區商業管理、社區養老和社區教育產業等八大板塊。潘軍稱，在未來與金泰的合作中，金泰方面將整合自身及其下屬單位存量物業，花樣年則提供其在物業經營管理、互聯網社區等方面的技術和經驗，將在北京推出中端價位的聯合辦公產品，重點是通過孵化企業獲得收益。在他看來，花樣年旗下的上述多板塊業務及資源，除了可以幫助孵化創業公司，還可以為創業公司提供“to-Customer”(到達用戶)的機會，從而把這個聯合辦公產業鏈條做得更長。

盡管大佬雲集，但聯合辦公的市場前景不容小視。戴德梁行大中華區研究部主管聶安達認為，聯合辦公空間甚至將改變寫字樓市場的遊戲規則。在他看來，在未來幾年內，企業結構和人數的變化與工作模式的改變將對現有辦公場所的形式產生巨大的沖擊，這一點在經濟發達的一些大城市中尤其明顯。在此情況之下，大眾對傳統固定工位，且租賃合約時間較長的寫字樓需求將逐漸減少，取而代之的則是更加靈活且註重互動和交流的聯合辦公模式，這一類辦公空間能更好地服務於從事知識密集型創新工作的工作者。

編者按：

無疑，今年是房地產行業最為“花樣百出”的一年，不僅開發商紛紛嘗試新領域、新模式，各路非地產界人士也紛紛攜帶創新思維湧入地產行業——聯合辦公，成為地產行業創新最集中也最受歡迎的領域，WEWORK模式快速出現中國基因的各種變異，主題化、產業聚集化、更體現人性化商業價值等細分領域的聯合辦公空間橫空出世。有些已經具備清晰的商業模式，有些還在方向的指引下探索中前行。

無論成功與失敗，創新是房地產行業走出轉折困境的唯一方式。創新也將成為房地產業的“新常態”。

“我每天帶著面具生活，我在工作中非常優秀但是別人卻不能理解我為什麽不願意結婚，我只能通過優異的工作成果來證明我自己。”作為一名“同誌”，張凱(化名)一直有著自己的煩惱。

“目前的辦公室基本上是千篇一律，大家對於辦公的體驗並不太好，未來的社會是一個有充滿創意和想象的社會，未來的辦公也不會那麽的集中化，這個趨勢下如何通過聯合辦公去提前辦公室的服務價值，為這些客戶提供更多的增值服務顯得很有必要。”WE+首席執行官劉彥燊告訴《第一財經日報》記者。

在WE+位於上海新天地的辦公空間里面，因為一個同誌交友軟件ZANK的管理團隊入駐而讓這個空間更加熱鬧，這里面很多辦公者都對這個空間的人“出櫃”。因此很多外界傳言這里是為同誌而做的辦公空間，但是在WE+負責社區運營的萬紅萍認為這里更像是一個包容人性的空間。

個性化與人性化的商業價值

仲量聯行數據顯示，預計在2017年北京、上海寫字樓的存量規模將突破2000萬平方米，成都、廣州、深圳將突破1000萬平方米。這些大規模的辦公樓基本都是一個特點，那就是幾乎都是標準化的產物。就像一座座工廠一樣，占據了城市的大部分。但是這些產品顯然不再適合新一代的辦公人群，這些人追求個性和服務，願意更多的為服務支付溢價。

劉彥燊看到了這個商機，此前他一直在柯羅尼資本從事地產大宗物業投資工作，在這個工作里面他發現了目前中國有很多存量物業，而這些物業品質並不高卻占據了城市非常好的位置。“辦公空間有個很重要的需求就是位置好，而自90後開始對於辦公空間內部的要求也越來越高，從設計到社交這些需求不斷激發，通過找到一些物業進行改造形成適合市場需求的辦公空間的想法就誕生了。在美國等發達國家共享辦公已經開始流行，而中國似乎這個市場才剛剛開始。”劉彥燊告訴記者。

看到這樣的情況，WE+聯合辦公空間成立。這主要由於90後的新興辦公者對於辦公空間有了幾個需求：設計、移動、社交。

“由於我們每一個物業都是非標準化物業，因此我們更加重視社區的主題建設，其實我們這個空間叫彩虹空間，新天地板塊工作的人群多為時尚和設計師人群，他們這個群體本身就會出現更多的同誌，我們發現這個因素以後可能會更多的考慮這個群體的感受。”萬紅萍提到。

萬紅萍提到，同誌通常非常敏感，而且缺乏一種身份認同，在WE+的辦公室內他們更多的通過一些社交活動在建立這樣的身份認同，給他們溫度。“不僅僅是給他們提供”

《第一財經日報》記者多方采訪了解到，通常情況下同誌具備更高的創造能力，在工作中也表現非常卓越，但是目前為這類人群打造的城市配套並不多。如果是同誌酒吧，通常情況消費人群和消費能力都非常強，因為他們在這里可以找到認同感。因此有業內人士分析，認為這樣的主題式辦公空間可以聚集一群興趣一致的人，而這樣也可以帶來更高的產品溢價。

“我在這里很舒服，很多人知道我是同誌，但是大家的心態都很好，不會用奇怪的眼光看我，我的工作會更加放松，也會更有效率。”張凱提到。

在美國已經有專為女性企業家提供辦公服務的聯合辦公空間與平臺的HeraHub。為了專註定位於女性創業者，HeraHub從空間設計上增添了女性青睞的細節：空間中隨處可見的漂亮的裝飾細節，用來作為椅子的健身球，富有藝術氛圍的墻面設計。HeraHub同時也為入駐會員提供培訓、社交以及舉辦活動的空間。HeraHub憑借其平臺的搭建、社區的營造、活動的舉辦，吸引了各行各業的女性企業家，包括科技型企業家，律師以及其他商業合作夥伴等。

這樣的細分對於WE+就是一些不同的嘗試，目前聯合辦公還是處於“戰國時代”，群雄亂舞，劉彥燊認為這樣的嘗試可以積累更多的經驗，畢竟這個行業才剛剛起步。

商業模式：辦公產業鏈

“我們也會每天面對不同的問題，比如我們在新天地的項目空間設計過於密集，動線並不是那麽的活潑，很多角落的辦公者並沒有實際的社區參與感，我們也在不斷完善我們的解決方案。此外人力資源也是非常緊缺的，目前這個市場大家都在摸索，真正有經驗的人太少了，我們甚至也會有意識放慢我們布局(目前在北京、上海、杭州有聯合辦公空間)的速度，主要還是要完善我們的管理。”劉彥燊提到。

劉彥燊認為，像五星級酒店都會有服務和開店的一個標準流程，但是我們目前還建立不起來，如果未來真正要做到在全國重點城市的聯合辦公空間布局，那麽必然還需要更多的標準和規範。

但是未來的商業模式呢?共享經濟時代，WEWORK成為大家追逐的目標，但是中國這個產業剛剛起步，目前的基礎商業邏輯是什麽呢?

WE+首先賺取的是租金差價，其在北京的寫字樓普通租金是4元/天/平方米-4.5元/天/平方米，而WE+的租金標準是7.5元/天/平方米-8元/天/平方米。這意味著，同一棟寫字樓通過改造租金最大溢價可以提高100%。

劉彥燊認為租金溢價是通過幾個方面來完成的。首先，通過設計和裝修來提高空間本身的舒適度，這個就像精裝修房和清水房一樣自然租金不一樣。多位業內人士告訴記者，做這一類的升級每個平方米的裝修成本大概在2000元左右。再者，由於租賃的空間本身是“零售”性質，這個和整租相比自然要提高價格，這一點其實就是“二房東”賺取的租金差價。同時由於具備主題性質的辦公空間也可以提高租金價格。

這是基礎服務，而WE+更多是圍繞辦公打造增值服務。“目前我們開始內測的APP可以接入新天地的餐飲和外賣，滿足辦公以外吃的需求;此外我們還將鏈接進入打車軟件，保證交通需求;如果出差我們還有合作的酒店，可以滿足居住的需求。”劉彥燊提到。而這里面有個很重要的原因就是柯羅尼資本本身就開始圍繞辦公產業鏈進行投資，因為柯羅尼投資了一些餐飲、酒店，必然可以將這些資源互相打通。

“我們北京的空間目前還正在拍攝一部網絡劇《笑創水滸》，主要利用的是晚上的時間，這樣不僅提高了空間效率，還給這些在空間里的辦公者提供了客串的機會，這些資源的打通自然可以給辦公空間提供更高的附加值。”劉彥燊笑著說。

【相關】

花樣年跨界做IC產業基地 ICPARK是什麽

這只是花樣年試水產業地產創新的開端，它已推出WEWORTH模式，以花創空間、花創聯合、花創社區為企業提供全生命周期的辦公空間與服務。

新式辦公樓：LINKPLACE怎樣把客戶變成用戶

有多少個洗手間?電梯幾部比較合理?這些問題都沒有給客戶提供一個解決方案，在過去十年只要位置好就是真理。